广州百信广场项目建筑特征及案例参考报告（19页）.pdf

1、广州百信广场 建设条件及案例参考 广州仲量联行商铺部 2011.11.28 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 1 目录 1 规划建设条件规划建设条件规划建设条件规划建设条件. 2 1.1 已建成部分建筑使用情况. 2 1.2 项目土地利用规划. 2 2 发展方向思考发展方向思考发展方向思考发展方向思考. 4 2.1 发展方向一. 4 2.2 发展方向二. 5 2.3 发展方向三. 6 2.4 发展方向四. 7 2.5 发展方向五. 8 2.6 各发展方向对比. 9 3 案例参考案例参考案例参考案例参考

2、. 10 3.1 案例参考一朗豪坊. 10 3.2 案例参考一威士马广场. 15 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 2 1 规划建设条件 1.1 已建成部分建筑使用情况已建成部分建筑使用情况已建成部分建筑使用情况已建成部分建筑使用情况 已建成建筑共三期合计 100256 平方米，一期商场建筑面积 65599 平方米，二期建筑面积 11971 平方米，三期建筑面积 18165 平方米，新增连廊和玻璃屋面积 4521 平方米。 1.2 项目项目项目项目土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划 项目

3、拟进行更新改造，规划总用地面积 52720.6 平方米，净用地面积 32634.4 平方米。容积率 4，建筑密度 50% 。以此规划指标，市场上类似的商业项目包括有中华 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 3 广场和金光华： 依据该土地利用规划，项目在未来开发的两大方向上，剩余可用规划指标如下： 保留一期建筑 占地(平方米) 建筑面积（可做经营用途）(平方米) 一期 10,544 65,599 后续 5,773 64,939 合计合计合计合计 16,317 130,538 保留一期、三期及连廊建筑 占地

4、(平方米) 建筑面积（可做经营用途）(平方米) 一期 10,544 65,599 三期 2,915 16,065 连廊 800 4,000 西通道玻璃屋 246 521 后续 1,812 44,353 合计合计合计合计 16,317 130,538 地下部分项目将面临是否计容积的考虑，如考虑计入容积，地上可用建筑面积将相应缩小。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 4 2 发展方向思考发展方向思考发展方向思考发展方向思考 2.1 发展方向一发展方向一发展方向一发展方向一 保留一期建筑，拆除二期，在三期和

5、连廊基础上进行内部改建，新建地下部分和少量的地上部分。三期地下部分和新建地下部分全部计入容积率，地上部分由几个独立的三层 block 组成，地下两层。具体指标如下： 建筑面积（可做经营用途） 占地 计容积率 不计容积率 楼层 地上 62,684 地上 5 层 一期 地下 10,544 2,915 地下 1 层 地上 16,065 地上 6 层 地下 2,915 2,100 地下 1 层 连廊 800 4,000 三期 西通道玻璃屋 246 521 地上 1812 5436 地上 3 层、三个独立的建筑体 新建 地下 42,253 地下 2 层 合计合计合计合计 16,317 130,538 该

6、方向总建筑面积 13 万平方米，全部计容积率，保证项目产权完全合法化。最大限度的保留了项目现有建筑，减少成本投入。考虑覆盖率的影响，在地上增加面积较小，增加三个独立的建筑体，增加项目特色，形成建筑方面的自然分区。对经营的影响较小，未来仅需考虑 2 期商户的搬迁问题。地下部分由于有独立的产权，故亦可以考虑出售，能快速的实现资金回流。但三期保留，内部改动会有一定的局限性，内部动线、店铺分割时受到原有建筑布局的限制。新建部分的建筑形态可参考的项目有北京华茂 block 或三里屯的独立建筑。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights

7、Reserved 5 2.2 发展方向二发展方向二发展方向二发展方向二 保留一期建筑，拆除二、三期建筑，新建地上和地下部分。新建地上部分计容积率、地下部分不计容积率。新建地上部分由独立的一栋 13 层建筑和 3 个 block 组成，具体指标如下： 建筑面积（可做经营用途） 占地 计容积率 不计容积率 楼层 备注 地上 62,684 地上 5 层、地下 1 层 一期 地下 10,544 2,915 地上 61,339 地上 13 层 新建 地下 4,573 44,181 地下 2 层 地下 1、2 层面积为估计 新建block 1,200 3,600 合计合计合计合计 16,317 130,5

8、38 44,181 该方向总建筑面积 17.5 万平方米，其中计容积率面积 13 万。 地下部分不计容积率，但仍可作为商铺，对外出租，增加了项目的可经营面积，增加租金收益。建筑面积增大，集合多种建筑形态，可塑性强。不同分区可针对性的对不同消费人群进行规划布局。业态可做到丰富多样。 除保留一期外，其他建筑均为新建，可重新规划布局，在建筑规划上将更为合理。但建筑改动大，投入期长，建设成本高，项目整体持有，资金压力较大。在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题，对经营的影响较大。 新建部分的建筑形态可参考的项目有朗豪坊、北京华茂 block 或三里屯的独立建筑。 COPYRIGHT JONES

9、LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 6 2.3 发展方向三发展方向三发展方向三发展方向三 保留一期建筑，拆除二期，在三期和连廊基础上进行内部改建，新建地下部分和少量的地上部分。三期地下部分和新建地下部分全部计入容积率，地上部分为 1 栋 24层超高层建筑，地下 2 层。具体指标如下： 建筑面积（可做经营用途） 占地 计容积率 不计容积率 楼层 备注 地上 10,544 55,055 地上 5 层 一期 地下 10,544 地下 1 层 地上 2,915 16,065 地上 6 层 地下 2,100 地下 1 层 连廊 800 4,00

10、0 三期 西通道玻璃屋 246 521 ( 注: 实用面积) 地上 1,812 44,353 地上 24 层 四期 地下 39,981 地下 2 层 地下 1、2 层面积为估计 合计合计合计合计 16,317 130,538 42,081 该方向总建筑面积 17.3 万平方米，其中计容积率面积 13 万。最大限度的保留了项目现有建筑，减少成本投入。对经营的影响较小，未来仅需考虑 2 期商户的搬迁问题。 考虑覆盖率的影响，在地上建设 24层的超高层建筑，但目前国内较少类似的成功经营项目，高层的业态有一定的局限性。 三期保留，内部改动会有一定的局限性，内部动线、店铺分割时受到原有建筑布局的限制。

11、新建部分的建筑形态可参考的项目有香港的 The one 和 Isquare。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 7 2.4 发展方向四发展方向四发展方向四发展方向四 保留一期建筑，拆除二、三期建筑，新建地上和地下部分。新建地上及地下部分均计容积率。新建地上部分由独立的一栋建筑和几个 block 组成，具体指标如下： 建筑面积（可做经营用途） 占地 计容积率 不计容积率 楼层 地上 10,544 62,684 地上 5 层 一期 地下 2,915 地下 1 层 地上 5,773 23,093 地上 4

12、层 新建 地下 41,846 地下 2 层 合计合计合计合计 16,317 130,538 该方向总建筑面积 13 万平方米，全部计容积率，保证项目产权完全合法化。地下部分由于有独立的产权，故亦可以考虑出售，能快速的实现资金回流。 除保留一期外，其他建筑均为新建，可重新规划布局，在建筑规划上将更为合理。在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题，对经营的影响较大。 新建部分的建筑形态可参考的项目有新加坡的 Wisma Atria。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 8 2.5 发展方向发展方向发展方

13、向发展方向五五五五 保留一期建筑，拆除二、三期建筑，新建地上和地下部分。新建地上部分计容积率、地下部分不计容积率。新建地上部分由独立的一栋 13 层建筑组成，具体指标如下： 建筑面积（可做经营用途） 占地 计容积率 不计容积率 楼层 备注 地上 10,544 62,684 地上 5 层 一期 地下 2,915 地下 1 层 地上 5,773 64,939 地上 11 层 四期 地下 44,181 地下 2 层 地下 1、2 层面积为估计 合计合计合计合计 16,317 130,538 44,181 该方向总建筑面积 17.5 万平方米，其中计容积率面积 13 万。地下部分不计容积率，但仍可作为

14、商铺，对外出租，增加了项目的可经营面积，增加租金收益。 除保留一期外，其他建筑均为新建，可重新规划布局，在建筑规划上将更为合理,但建筑改动大，投入期长，建设成本高，项目整体持有，资金压力较大。 在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题，对经营的影响较大。与方案二比取消了独立 block 的部分，建筑形式变化小，但与方案二比分区不明显。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 9 2.6 各发展方向对比各发展方向对比各发展方向对比各发展方向对比 方案一方案一方案一方案一 方案二方案二方案二方案二 方案三方

15、案三方案三方案三 方案四方案四方案四方案四 方案五方案五方案五方案五 面积面积面积面积（万平万平万平万平方米方米方米方米） 13 17.5 17.2 13 17.5 产权产权产权产权 全部计容,项目产权完全合法化 新建地下部分未计容 新建地下部分未计容 全部计容,项目产权完全合法化 新建地下部分未计容 建筑改动建筑改动建筑改动建筑改动 小,保留一、三期连廊及通道部分 大，除保留一期外，其他建筑均为新建 较大，保留一、三期连廊及通道部分，但新建部分为超高层 大，除保留一期外，其他建筑均为新建 大，除保留一期外，其他建筑均为新建 经营调整经营调整经营调整经营调整 小，未来仅需考虑 2 期商户的搬迁

16、问题 大，在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题 小，未来仅需考虑 2 期商户的搬迁问题 大，在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题 大，在改造的过程中需要考虑二、三期租户的安置问题 资金压力资金压力资金压力资金压力 小，地下部分由于有独立的产权，故亦可以考虑出售，能快速的实现资金回流 大，投入期长，建设成本高，项目整体持有，资金压力较大 较大，需新建 24层建筑，项目整体持有，资金压力较大 较小，需重新建设投入，但地下部分由于有独立的产权，故亦可以考虑出售，能快速的实现资金回流 大，投入期长，建设成本高，项目整体持有，资金压力较大 业态布局业态布局业态布局业态布局 有局限性，在原

17、有建筑基础上改进，可发挥空间较小 建筑面积增大，可塑性强。业态可做到丰富多样 建筑面积增大，业态可做到丰富多样。但新建地上部分的业态布局有一定的局限性 业态可做到丰富多样，但受地上新建面积较小的影响，灵活性不强。 与方案二比取消了独立 block 的部分，业态灵活性不及方案二 风险性风险性风险性风险性 低 较高 高 较高 较高 评价评价评价评价 短期来看，风险小，收益高。但从长期发展来看，项目缺乏竞争优势 短期来看，投入高，操作复杂。但从长期发展来看，项目发展空间大，有望维持现有的商业地标地位 如成功会成为独特的商业项目，但操作风险较大 短期来看，风险小，收益高。但投入较方案一大。但从长期发展

18、来看，项目竞争优势不明显 缺点与方案二类似，优点不如方案二明显。 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 10 3 案例参考案例参考案例参考案例参考 3.1 案例参考一案例参考一案例参考一案例参考一朗豪坊朗豪坊朗豪坊朗豪坊 3.1.1 项目简介项目简介项目简介项目简介 项目位于香港旺角中心区砵兰街，地铁旺角站上盖物业，于 2004 年落成营业，是该区的著名地标建筑。 由香港市重建局、鹰君地产、王欧阳建筑师事务所一起合作，总投资 105 亿港币，经历了超过 15 年的发展过程

19、，是近年香港城市重建计划当中的典范工程。 朗豪坊购物广场面积达 6 万平方米，楼高 15 层，地下 2 层，地上 13层。商场有多项崭新的建筑及设计特色，其中包括两条全港最长的室内扶手电梯，以及全港首创的数码天幕。其天幕的设计、现代化框架结构在 mall 的空间内形成了一个非凡的购物环境。 旺角区已发展多年，人烟稠密，是香港最本土的区域之一。旧街区，周边人群集中。项目是香港旧城区改造中的典型购物中心，有效改造了周边的商业氛围和带动人流来往，对于城区改造的购物中心具有一定的借鉴价值。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights R

20、eserved 11 3.1.2 建筑特色建筑特色建筑特色建筑特色 朗豪坊商场内共有两条通天梯，一条从四楼可达 8F 的戏院，另一条 8F 戏院通往十二楼的 Ozone，两条通天梯共长 83 米，约 4 层楼高。这两条通天梯的设置解决了垂直交通的问题，将顾客直接从最底层送到最顶层，让逛商场的习惯改为从上往下逛，从而彻底改变商业楼层价值递减的规律。 8 到 12 楼的 Spiral 区域的楼层设计成独特的螺旋形，将人流由通天扶梯引至顶层，缓降的螺旋阶梯将人潮轻松地滑向低楼层并成功地带到每一间店铺，以提高商店吸引顾客的能力。 朗豪坊的数码天幕覆盖整个商场顶部，可播放天象、烟花、电影片段等，晚间看更

21、明显，也使商场更有气氛、格调。项目打造了贯穿整个商场的设计主题，设计独特的楼层通道引导人流通往商场高区。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 12 3.1.3 项目项目项目项目定位定位定位定位 朗豪坊位处香港旺角中心区砵兰街，改造前是是香港品流复杂的旧区之一。朗豪坊建成后以商场为旗舰，辐射式地影响附近地区，使该区独特的社会问题逐渐解决。 旺角区位于香港九龙半岛中部，是香港运输干道的中枢，南连商业旺地油尖区，人流密集，主要以中低档特色购物节构成（女人街、波鞋街、西洋菜街），以年轻人的时尚潮地闻名，同时较接

22、近内地的繁华区域，吸引大量内地游客前来参观购物。 朗豪坊错位经营，打造一站式中高档购物中心，引进国际名牌（Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura 等），同时集中大量年轻潮流名店（i.t、Super Lover、Supernova 等），满足该区年轻人群的中高档消费和从北向前来的内地游客消费需求。 项目瞄准核心目标消费者特征，以国际化的一站式综合购物中心，成为周边中高收入消费者购物休闲首选场所。 创造优越舒适的购物环境，利用高层购物中心的优势引进多档品牌，满足不同年龄层的消费需求。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC.

23、2011. All Rights Reserved 13 3.1.4 业态布局业态布局业态布局业态布局 以高端西武百货为主力店，集中国际知名高端品牌，满足高档消费需要，提升整间商场档次和氛围，吸引商家进驻。 L5-L7 引进多家知名年轻潮流品牌，顾客需从 L4 乘坐通天电梯达 L8 层，从上往下逛店铺，有效带动人流贯穿商场各处位置。因知名品牌租金支付能力有限，L8-L12 层引入香港本地品牌，弥补租金收入。 L4 以美食广场为主打，通天广场天幕作背景，新颖且提升就餐氛围。 中高档百货有助于提升商场形象，增强其他商家信心；将主流消费者的目标品牌分层布置，有利于带动人群流动；围绕主力店租户的开业及

24、促销活动，依靠这些品牌的号召力，迅速带动其他品牌的销售。 简化人流动线，减少死角位；把次主力店设置于商场较高楼层，带动人流；通过电梯等楼层工具引导方式引人流至高层商场，弱化商场楼层高度效益递减的影响。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 14 3.1.5 项目启示项目启示项目启示项目启示 针对区域消费者的消费特征对项目进行清晰的定位是项目成功的关键。通过建筑设计和业态的合理布局可解决商场层数过高的问题，对人流的有效引导，可弱化商场楼层高度效益递减的影响。 COPYRIGHT JONES LANG LAS

25、ALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 15 3.2 案例参考一案例参考一案例参考一案例参考一威士马广场威士马广场威士马广场威士马广场 3.2.1 项目简介项目简介项目简介项目简介 位于新加坡最繁华的购物区乌节路的心脏地带，地下层直通乌节地铁站和新加坡最大的商业购物中心义安城。 由升禧环球房地产投资信托投资建设。威士马广场是一个集餐饮、购物、娱乐、休闲于一体的购物中心。 威士马广场实行错位经营，定位年轻时尚独立的体验，目标顾客 18-49 岁 女性，并有一条风情食街供来往顾客休闲餐饮 威士马购物广场面积达 2.3 万平方米，共五层，地下一层，地上四层。地

26、下连道将乌节地铁站人潮引到威势马广场地下层的命脉通道，人流量巨大，2010 年进入威士马人次达 2.7 千万。 项目位于繁华的购物中心区，辐射范围广，人流量大。地下通道连接枢纽地铁站，引导大量人流进入市场。 3.2.2 建筑特色建筑特色建筑特色建筑特色 威士马广场地处新加坡知名购物区，多个大型购物广场鳞次栉比，吸引大量人流的同时，同质化竞争相当激烈，给人以深刻印象的出众外观是吸引顾客的要素之一。 蓝色玻璃幕墙和开放式的外廊构成时尚新颖的设计，与毗邻的庄重封闭式的义安城形成显著对比。 户外空间打造高品质食街，吸引该购物区的人流前来品尝各地美食。在购物商场集中的区域以主题鲜明的独特设计吸引顾客，错

27、位经营，为顾客提供休闲去处。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 16 3.2.3 项目定位项目定位项目定位项目定位 新加坡作为一个世界大型购物中心，乌节路位于新加坡的中心位置，它除了是新加坡的购物天堂外，还聚集了各式高级和时髦的餐馆。马路两旁各式商场与百货公司林立，其中义安城是东南亚最大的百货公司之一。 竞争环境激烈，威士马广场采取了错位经营，主要吸引年轻时尚的女性顾客，引入大量国际时尚品牌，为都市女性营造自信独立的购物氛围。 乌节路吸引新加坡和世界各地的游客，威士马广场为顾客提供高雅的休闲场所一条云

28、集世界美食的食街，带动人流进入商场。 项目的宣传口号为：自信 时尚 现代 独立。瞄准核心目标消费者特征，以年轻时尚作为项目特征，为目标顾客量身打造优越舒适的购物环境。 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All Rights Reserved 17 3.2.4 业态布局业态布局业态布局业态布局 以高端百货日本伊势丹为主力店，集中年轻时尚的国际知名品牌，满足中高档消费需要，提升整间商场档次和氛围，吸引商家进驻 引进 GAP 在日本之外首家旗舰店，新加坡首家 NIKE 旗舰店，英国的时尚品牌 Top shop。周边竞争激烈，不同业态在每层楼均有分

29、布，每层楼都可以满足顾客一站式需要 地下一层连接枢纽地铁站，设立大量商铺，以人流量吸引商户入驻，提高租金收益。 开放式外廊吸引不同方向前往的顾客，主要入口设置在商场中间层，有效带动人流往上或往下移动 与百货相接位置设立两条路线，有效引导顾客继续逛购物广场。 通过入口设置、电梯位置引导人流贯穿整个商场。合理设置动线，引导从百货出来的顾客方向。 3.2.5 项目启示项目启示项目启示项目启示 面对激烈的竞争，差异化定位是项目成功的关键。2 万多平米的小型商场只要定位针对性强，业态组合得当，仍可打造成为一个成功的购物中心。地铁对商铺价值有较高的影响，尽可能的利用地铁优势，可带来较好的经济收益。 Sim

30、on Lam 林世松 Director 5902 59/F CITIC Plaza Office Tower 233 Tianhe Bei Road Guangzhou, China + 86 (20)3891 1238 S Joyce Cheng 程怡 Senior Manager 5902 59/F CITIC Plaza Office Tower 233 Tianhe Bei Road Guangzhou, China + 86 (20)3891 1238 J Yuki Li 李诗雪 Analyst 5902 59/F CITIC Plaza Office Tower 233 Tianh

31、e Bei Road Guangzhou, China + 86 (20)3891 1238 Y Christine Qu 屈倩婷 Analyst 5902 59/F CITIC Plaza Office Tower 233 Tianhe Bei Road Guangzhou, China + 86 (20)3891 1238 Christine.Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must n

32、ot be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation

33、 is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.