二手房买卖租赁公司交易典型个案详细分析八（6页）.doc
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二手房买卖租赁公司交易典型个案详细分析八（6页）.doc
1、第六部分：二手房交易典型个案详细分析八第六部分：二手房交易典型个案详细分析八 案例案例43，客户周某买了一套二手房并签了买卖合同，但卖主并不是该房屋的产权人，他说，客户周某买了一套二手房并签了买卖合同，但卖主并不是该房屋的产权人，他说 过几天房屋的产权人就是他了，这种情况下签订的买卖合同有效吗？过几天房屋的产权人就是他了，这种情况下签订的买卖合同有效吗？ 分析：所签合同中的产权主体有问题，应该说该合同是无效的。因为出售房屋的主体必须是 该房屋的所有权人，非所有权人出售他人房屋的，其买卖行为无效。如果房屋的产权为数人 共有的，还必须征得所有共有人的同意才能出售，出售共有房不避艰险时，须提交所有共
2、有 人的书面同意证明。因此，上家必须先将该房屋产权转为他自己的，才能与你签买卖合同， 否则交易是有一定风险的。 案例案例44，客户准备购买一套二手房，但是该房屋只有使用证没有房产证，经过公证可以转，客户准备购买一套二手房，但是该房屋只有使用证没有房产证，经过公证可以转 让土地使用证，能不能购买该套房屋？让土地使用证，能不能购买该套房屋？ 分析：这个房子原则上是没法买的，从合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产 证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你， 没有办法进行过户手续。 购房人一定要树立一 个观念，实际上很多相应的法律法规，从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使 用权或者原
3、来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市， 在住房制度的改革过程中， 将来会看到市面流通的房子一定是房地一体的， 有土地没有房子 或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的， 所以购房人一定要树立一个房地一体的概 念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都 会发生法律问题。 案例案例45，张先生今年，张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款27万元的商品房以万元的商品房以 低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子， 但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同，同意以但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同
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