房地产公司“3.0精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案”实例解析培训课件（256页）.ppt

1、万科“3.0精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案”实 例 解 析第一部分：住宅精装的第一部分：住宅精装的3.0时代时代一、房地产行业精装修住宅的发展过程；二、万科3.0住宅精装系统的构成；三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究；四、万科3.0精工系统的22个标准；五、精装修住宅的运作模式的演变；六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控一、住宅精装修管理体系的构成二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）三、关于精装修的产品定位四、精装修住宅的设计范围及设计方案五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示六、精装修住宅

2、的施工图深度标准七、成本控制与采购八、精装修住宅的施工管理九、精装修住宅的售后服务第一部分：住宅精装的第一部分：住宅精装的3.0时代时代一、房地产精装修住宅发展的过程19781992年19921998年19982008年20082015年计划经济计划经济 福利房福利房商品房与福利房商品房与福利房 过度时期过度时期商品房的商品房的毛坯房时代毛坯房时代精装修精装修成品住宅时代成品住宅时代早期早期过渡期过渡期毛坯房毛坯房精装成品住宅精装成品住宅从毛坯房到精装房是从毛坯房到精装房是“商品时代商品时代”转为转为“产品时代产品时代”的开始，的开始，接下来是接下来是“商品时代商品时代”与与“产品时代产品时代

3、”并重的发展的时代。并重的发展的时代。2008 2008年之前年之前 2008201420082014年年 2014201520142015年年 20152015年年 未来未来 1.01.0时代时代2.02.0时代时代3.03.0时代时代4.04.0时代时代1.01.0时代：省时省力的简装时代，时代：省时省力的简装时代，2.02.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.03.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.04.0时代：圈层化，互联网化

4、，高科技化，？化，时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化，有关精装修住宅基本概念的讨论有关精装修住宅基本概念的讨论讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说

5、法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：讨论三：“硬装硬装”与与“软装软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。讨论五：我们开发商为什么要做精装修讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省

6、时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。讨论六：为什么有些开发商不做精装修讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。精装房VS毛坯

7、房，“老李”与“老张”我买毛坯房自己装修我直接买精装房了带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛，你来到我家看就是了！如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛

8、坯均价应大于30003500元/平方米。5、装修后竣工验收（不加建或者少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。二、万科3.0住宅精装系统的构成（一）、绿色、健康、高科技住宅马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0

9、压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度

10、的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全&无声 不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音。（二）、3.0住宅精装的智能化系统1、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫

11、电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。2、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。3、智能家居系统的应用智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被

12、闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。（三）、3.0住宅精装品牌化、高品质精工定制系统厨房 2、为客户定制欧洲

13、贵族专属橱柜 （上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）如果不打开橱柜，你能唯一发现的电器就是德国进口西门子灶台。万科调查了高端人群的烹饪习惯，需要哪些厨电，根据这项研究定制橱柜解决方案。各种食材类调料品类各种器皿各种小家电.空间分隔的智慧处理，收纳的精密划分，让每件电器都能各归其位。厨房的“三步五区”动线分布360度烹调自如一个厨电一个家万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。3、3.0精装的智能魔镜系统魔镜可以测试你的心跳魔镜可以像电脑屏

14、幕一样获取信息4、3.0精装的卫浴品牌唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌5、3.0精装开关控制系统的simon i7系列6、其他精彩亮点电热毛巾架（采用（采用simonsimon系列）系列）三、万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）标准标准1 1：智能感应道闸，车辆远程放行：智能感应道闸，车辆远程放行标准标准2 2：自动呼梯，一键到家：自动呼梯，一键到家标准标准3 3：门锁多重保护，常防万一：门锁多重保护，常防万一 密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多种保护。密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安

15、全度更高。标准标准4 4：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别标准标准5 5：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇 引入访客车辆预约出入系统，家里有贵客到访，将他车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时候畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，可避免陌生到访。标准标准6 6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利 想和18楼的王太太一起去万象城购物，一个视频通话就约好下午3点楼下大堂等。万科为业主打造数字可视对讲系统，实现户户视频通话等功效，并且可以加入丰富的社区APP应用。标准标准7 7：定

16、制系统门窗，世界级工艺：定制系统门窗，世界级工艺 特别定制高档系统门窗，型材结构、型材牌号及加工等级，均依照欧洲标准执行。同时五金件，配件等均由世界级厂商提供，节能环保、安全防盗、经久耐用、隔热等优点于一身，将喧嚣燥热阻于窗外。标准标准8 8：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠标准标准9 9：除霾新风系统，创造健康呼吸：除霾新风系统，创造健康呼吸标准标准1010：防尘入户门，保持户内清新氛围：防尘入户门，保持户内清新氛围标准标准1111：入户前置过滤系统，享受真正的洁净：入户前置过滤系统，享受真正的洁净 水处理系统采用前置过滤系统。过滤网采用食品高级精度

17、不锈钢过滤网，有效去除水中沉淀物质对涉水设备和管件的危害。分层过滤技术，有效去除水中铁锈、泥沙等有害物质。标准标准1212：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护 为每户家庭安装软水系统。软水机采用离子交换原理，去除水中形成水垢的钙、镁硬度离子，产生不会有水垢的软化水，使洗澡、洗涤等生活用水更舒适健康。标准标准1313：户户直饮水系统，随时饮用：户户直饮水系统，随时饮用 除了配置前置过滤系统之外，还加入直饮水系统，选用高效过滤膜，有效过滤细菌和病毒，令您的饮用水真正达到健康标准。标准标准1414：德国进口橱柜，定制功能区域：德国进口橱柜，定制功能区域 精装厨房统

18、一采用德国品牌橱柜，并且有防滑垫、木质多功能收纳盒、木质隔断碗碟架、玻璃加高侧板、对开门墙柜、多功能橱双层米箱、天使拉蓝等七大功能区域。标准标准1515：收纳世界大牌，国际化厨房体验：收纳世界大牌，国际化厨房体验 选用全球领先的顶尖厨房技术供应商德国BLANCO品牌的花岗岩水龙头，精细化五金也皆为德HETTICH高端产品PREMIUM抽屉、德国快装铰链、轨道等。标准标准1616：灶上伸缩龙头，使用更加方便：灶上伸缩龙头，使用更加方便 在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置，当业主在烹饪中途加水时，可直接使用360度旋转摇臂龙头，避免来回接水，更懂主妇的心。标准标准1717：登高小梯子，取物更方便

19、：登高小梯子，取物更方便标准标准1818：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位 浴缸由整块厚度约3.5毫米的浴缸专用钢板冲压成型，表面再经钢磁漆处理而成，具有耐磨、耐热、耐压等优点；并预留体感音乐系统的点位，可装隐蔽式音乐系统，为沐浴时提供极致的体感音乐体验，实现彻底放松。标准标准1919：汉斯格雅淋浴系统，高端精致龙头：汉斯格雅淋浴系统，高端精致龙头 龙头采用国际标准恒温技术，利用阀芯压力平衡原理保持水温，无需外接任何能源，即便在冷、热水突然失衡的状况下，亦会自动调节进水活塞位置，保证混合后的水温稳定。标准标准2020：主卫科勒维亚一体超感坐便器，人体功

20、能科学设计：主卫科勒维亚一体超感坐便器，人体功能科学设计 主卫坐便器选择国际顶级品牌科勒的维亚一体超感坐便器，方便、清洁多效解决；坐便器配置触屏式遥控器，全界面菜单简洁设计，按键排布符合人体工程学，握感舒适。标准标准2121：周到缜密的区分，收纳空间更加合理：周到缜密的区分，收纳空间更加合理卧室百格抽、裤架设计，玄关处旋转鞋架，阳台洗衣机房收纳空间等。标准标准2222：细节处的关心呵护，真正与您交心：细节处的关心呵护，真正与您交心提升推拉门窗系统，保证气密性，增加安全性。床头USB充电插座，让手机、平板电脑等常用移动设备充电更加方便。开关面板功能文字，解决钢琴式开关经常误操作的问题。嵌入式小夜

21、灯，在半夜起身如厕时，避免对其他人的影响。四、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究金地的科学筑家系列金地的科学筑家系列7580平2+1设计 MAGIC+MAGIC+可变四房户型设计恒大恒大9A9A精装的升级系列精装的升级系列 恒大聘请了100多名全国顶级装修设计师，着力缔造舒适居住空间;在工程管理中实施精品化施工，制定了多达6000多条的施工标准，尽善尽美保证品质;在装修材料上，恒大集团全国统一配送的物流体系，从源头保证精装品质，保证装修的最高性价比。同时恒大地产与帝朗、松下、摩恩、奥的斯等几十家国际知名品牌建立直供战略联盟，推出“满屋名牌9A精装”的名品精装，从规划设计、主体施工、园林建设、装

22、修装饰及每一种材料设备的选用，均采用国内外优质品牌材料，经过41道标准工序、14项定点验收、10项工艺标准、8类成品保护标准，苛求每处细节，力求全面提升业主们的居住品质。蓝光地产精装的的蓝光地产精装的的i5i5系列系列第一个“i”是i5感官精装标准，视、听、嗅、触、品360度感官体验，与宜家合作蓝光将在精装集约化家居上展开全新突破，蓝光未来卖的将不单单是钢筋混凝土，它还一定包含极简风尚、极致收纳、极限人性化的精装成品房，熨衣板、USB插座、肥皂盒等开发商都会全部考虑到位。（与宜家合作）第二个“i”是全优选址标准，临公园、临水景、临地铁均成“标配”。第三个“i”是全栖商业标准，一座i5社区将拥有

23、不低于1条商业街作为配套，一站式商超、金融、美食、时尚、娱乐等商业配套全部包含在内。第四个“i”是全龄配置标准，亲子教育、青年社交、中老年活动，i5社区将覆盖全年龄业主，光亚学校的教育资源也将引入到i系列住区中，0至1岁教育体系、4点半学校等均会引入。最后一个“i”是全维服务标准，精装售后服务、生活家服务、物业服务全部包含在内，从房屋保养，到社区生活、物业价值。五、精装修住宅的运作模式的演变1、菜单式装修型：多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型：统一标准

24、，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式个性化选择服务。5、专业公司管理型：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。6、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由专业的开发商或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装）。六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析案例解析一（详见附件）案例解析一（详

25、见附件）翡翠滨江项目全部精装交付，装修对外报价1200015000元每平方米。案例解析二（详见附件）案例解析二（详见附件）一、住宅精装修管理体系的构成（一）、住宅精装修管理的组织系统u谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！u精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！u精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划

26、。第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控标杆企业对住宅精装修的组织及执行n万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行n绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行n龙湖地产集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行n中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行n其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计（二）、精装修住宅的标准化体系的建立1、精装修设计体系的构成2、精装修住宅产品分级体系的标准化

27、精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。l根据楼盘产品定位确定分级标准l根据户型大小确定分级标准l根据楼盘的产品类别确定分级标准3、精装修项目成本控制体系的标准化 设计标准最优性价比基本概念厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家具收纳固定家具8-12%8-12

28、%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保护成品物流保护1-5%1-5%成本设计成本设计研究研究项目分解项目分解单项成本核算单项成本核算预预算算统统筹筹4、精装修项目施工管理体系的标准化（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表标杆企业标准化参考标杆企业标准化参考精装标准产品库精装标准产品库 项目定位项目定位 产品选择产品选择 项目套图项目套图 成本测算成本测算 清单确定清单确定 标采招购标采招购 施工管理施工管理 项目实现项目实现 根据项目定位选根据项目定位选择标准产品择标准产品产品标准物料表产品标准物料表产品标准

29、施工图产品标准施工图产品标准工艺节点图产品标准工艺节点图（三）、精装修标准推广执行体系 二、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。（一）、全面家居解决方案的九个系统1、公共空间系统2、玄关系统3、厅房空间系统4、厨房空间系统5、卫浴空间系统6、住宅收

30、纳空间系统7、家政空间系统8、家居智能化系统9、人文空间系统1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿

31、童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。4、厨房空间系统根据调研资

32、料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具

33、的需求。5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。6、住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，

34、衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。7、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置

35、。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。8、家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。9、人文空间系统通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文

36、关怀（例如厨房的“三步五区设计”）。（二）、全面家居解决方案的四大特点第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排放等各环节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家”第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状

37、态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。第三：高质量的产品品质。秉承开发商对住宅建造的经验与责任，我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。我们的选择不是光因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们相同，他们的品质够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人的照顾，对爱人的牵挂。第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家，我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，物业公司会是您最放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求，我们会用最专业的方式来为

38、您解决。（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划（四）、全面家居解决方案的设计要点功能介绍 专业、现实、生活、价值我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。过渡区分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区后勤系统活动区交流休闲场所缓冲区书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区保证安静、私密过度区 玄关 服务区卫生间/厨房 睡眠区次卧/主卧 活动区餐厅/客厅/观景阳台 缓冲区客房/书房 睡眠区主卧/次卧产品房型优点解析各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造

39、良好好居住环境。合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。流线指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、起居流线和客访流线，三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。访客流线分析换鞋客访流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学

40、的分割空间，这才是房型设计的根本。起居流线分析起居流线 起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。家务流线分析洗衣洗衣取取切切炒炒洗洗家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如

41、，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。洗衣洗衣取取切切炒炒洗洗住宅套内建筑及装修设计布置分析（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间玄关区域应考虑的内容：1、入户花园、入户门厅、玄关柜、玄关台、鞋柜、收纳柜、屏风2、机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲厨房的设计原则：1、冰箱尽可能布置在厨房里。2、洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。3、灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。4、厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米

42、。5、厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。6、厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。重要！重要！卫生间设计的原则：1、一进门最方便的位置是洗面盆。2、一定要“干湿分开”！3、公共卫生间应该布置淋雨，而不是浴缸。淋浴布置尽可能与窗洞口错开。4、根据户型的大小，主人卫生间的布置可考虑三件套、四件套、五件套、六件套以及步入式衣橱。5、卫生间的电器设备越来越全：排气扇、浴霸、暖浴快、智能马桶等。客厅与餐厅的设计原则1、客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。2、电视背景墙的长度宜大于2.7米，尽可能与沙发对中布置。3、餐厅中餐桌的

43、布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。4、餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。5、餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。儿童房及老人房设计的原则儿童房及老人房设计的原则1、必须能够布置出1.2米宽的单人床、宽度不小于800的写字台或者电脑桌、宽度不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能布置出宽度大于800、深400的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5平方米。2、床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机的位置

44、。3、老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。4、老人房的双人床宽度应大于1.5米，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。可以布置出宽度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出宽度不小于800的五斗柜。5、大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8米，并且可以布置出两个床头柜。书房设计原则书房设计原则1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。2、较大户型的书房布置要考虑风水布置的格局。3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。全面家居解决方案设计功能解全面家居解决方案设计功能解析主人房设计原则主人房

45、设计原则1、主人房的面积要求，国家规范不宜小于10平方米。最舒适的主卧房面积：中国传统标准为22平方米，欧美标准3545平方米。2、普通住宅主卧的面宽不宜小于3300，净进深不得小于3500（600衣柜+两个床头柜1000+1800宽双人床+100的抹灰及踢脚线等施工误差）。理想的普通住宅的主卧房净进深应该达到4200以上（考虑再加上700宽休闲椅或者婴儿床）。3、套型建筑面积达到125平方米以上的主卧房的卫生间应该布置出四件套洁具，套型建筑面积在144平方米以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且有步入式衣橱。4、卫生间的门不宜朝床布置。5、衣柜的宽度不宜小于2200。6、主人房区域应考虑

46、梳妆台的布置。住宅户型精装修设计基本参考原则住宅户型精装修设计基本参考原则三、关于精装修住宅的产品定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。对于产品线比较丰富的楼盘，建议分23个风格及标准进行产品定位。对于别墅类的高档的大户型楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位（二）、如何

47、建立精装修住宅的分级体系 1、基础级 装修成本造价：300500元/平方米2、标准级 装修成本造价：500800元/平方米3、尊贵级 装修成本造价：8001500元/平方米4、豪华级 装修成本造价：1500元/平方米以上5、别墅级 装修成本造价：3000元/平方米以上不同户型面积的分级及对应的设计风格建议（三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准 1、基础级 完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。（保障房的标准）2、标准级 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。3、尊贵级 在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。

48、4、豪华级 在尊贵级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。5、别墅级 在豪华级之上采用顶级产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。分级体系参考分级体系参考(2)精装修住宅分级体系分类表精装修住宅分级体系分类表（四）、什么样的装修要慎重选择精装修1、销售总价低的楼盘2、市场对精装修认知度低的楼盘3、大城市的郊区楼盘4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系）5、别墅类产品适合精装修的物业：1、中小户型的楼盘2、商务中心区附近的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型购物中心或者专

49、业市场旁边的楼盘5、旅游度假产品6、LOFT、SOHO、创客公寓、顶级住宅及公寓（精装3.0系统）（五）、别墅项目如何实现精装修交楼别墅精装修策略：1、样板房引导策略装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。2、设计师定制式、高端部品定制组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、要配置足够的高端部品、机电设备系统及建筑智能化系统。4、业主自行装修的相关约定与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。四、精装修住宅的设计范围及设计方法（一）、精装修住宅的设计范围设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动

50、家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。“硬装设计”与“软装设计”。普通精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。（二）、精装修住宅的设计方法1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料）确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。

51、3、在施工图阶段与设备专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。（三）、住宅公共部分空间的精装修1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散楼梯的装修设计栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的装修设计与园

52、林绿化设计的界面的衔接、与地下车库界面的衔接、天花装饰万科入户大堂装修设计标准参考（四）、精装修住宅的设计流程产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队策划师策划师规划师规划师建筑师建筑师规划师规划师建筑师建筑师室内设计师室内设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师弱电工程师弱电工程师室内设计师室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。如果有“软装设

53、计”也须同步完成。关键节点同步完成重要！重要！（五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略已完成毛坯房住宅的精装修设计1、户型优化设计2、水电修改设计毛坯竣工验收后再做住宅精装修施工的设计1、土建部分的完善设计2、水电部分的连接设计3、装修部分的连接设计 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。入户门及玄关（鞋柜）入户门及玄关（鞋柜）厨房布置厨房布置 餐厅（餐位）布置餐厅（餐位）布置 客厅（沙发、电视布置客厅（沙发、电视布置）公共卫生间公共卫生间 主卧

54、（主卫）布置主卧（主卫）布置 客卧及其他房间布置客卧及其他房间布置 精装修设计户型优化流程图精装修深化设计解析1、动线分析：访客流线，起居流线，家政流线2、设备布置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇，浴霸（暖风机），电动窗帘等3、收纳设计：玄关，厨房橱柜，卫生间橱柜，卧房衣柜，其他收纳柜4、装饰设计：风格设计，色彩设计，地面铺贴设计，天花设计，背景墙设计，窗台（窗套）设计，楼梯踏步、栏杆设计等5、水电设计：照明灯光设计，插座布置，设备预留洞布置，弱电、智能化设计，验收前及验收后的水电设计6、系统整合设计：部品整合，机电整合，装饰材料整合，交楼标准整合，成本可控设计住宅设计的负

55、面案例住宅设计的负面案例1 1、入口鞋柜布置、入口鞋柜布置2 2、餐桌比例不符合实际、餐桌比例不符合实际3 3、厨房布置问题、厨房布置问题4 4、客厅沙发布置问题、客厅沙发布置问题5 5、书房或储藏间的设计、书房或储藏间的设计6 6、公共卫生间的设计问题、公共卫生间的设计问题7 7、工作阳台布置问题、工作阳台布置问题8 8、卧房布置问题、卧房布置问题某小户型优化前平面户型设计优化案例户型设计优化案例优化后平面一优化后平面二优化设计后平面优化前平面图（79平）优化设计后的平面优化前平面图（47平）优化设计后平面图（六）、如何与住宅装饰建材、部品制造商共同完善产品设计精装修住宅建材及部品的主要分类

56、与室内装修设计紧密相关的住宅装饰建材及部品：（部品的概念：根据设计通过工厂化生产，按照配套技术在装修现场组装，作为成品住房中的某一部位且能满足该部位的一项或者几项主要功能要求的单元，简称部品，如整体橱柜、整体卫浴等。）1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内系列家具、室内家居软装（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、装修材料：地砖、石材、墙砖、地板、装饰板材、地毯、涂料油漆等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。如何与部品

57、供应商完善产品设计 1、厨房区域厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。2、卫生间区域卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间3、厅房区域厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。4、五大工业化部品橱柜（厨电）、地板、室内门系统、卫浴部品、储藏柜及衣柜5、电器配置人性化布置是关键（开关、插座位置）。厨房、卫生间案例某三方两厅户型（约163平方米）深圳招商兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置（约170平）某4房两厅户型（约197平方米）厨房橱柜的收纳系统某别墅一层平面的厨房布置社交厨房 社交厨房革命，让家庭社交厨房革命，让家庭“总厨

58、总厨”从幕后走到台前从幕后走到台前！当别人在模仿万科的当别人在模仿万科的U U型厨房，万科重新发明了社交厨房。型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道透明玻璃移门，关闭厨房与客厅餐厅的界限。通过一道透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让让“总厨总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。真正成为家庭空间的视觉焦点。万科对厨房功能的最新的解读万科对厨房功能的最新的解读胡老师对住宅厨房和卫生间的观点胡老师对住宅厨房

59、和卫生间的观点厨房决定了一个家庭的生活质量！厨房决定了一个家庭的生活质量！卫生间决定了一个家庭的生活品味！卫生间决定了一个家庭的生活品味！某别墅主人卫生间布置主人卫生间衣柜的设计（部品定制）女士衣橱的设计女士衣橱的设计男士衣柜设计（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、热水器、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、空调机位及室外空调架的定位（与预留洞及建筑立

60、面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！五、住宅精装修实施阶段的经验提示住宅户型设计时考虑家具等各种布置横厅户型横厅户型竖厅户型竖厅户型（万科户型）125平方米户型万科户型160平方米户型（万科户型）138平方米入口入口流动连续的灵活空间（万科户型）172平方米横厅的玄关处理深圳某户型建筑面积110平方米（赠送面积43平方米）深圳万科创新88平方米户型外立面空调机位的装饰处理（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入

61、户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。户内门洞的设计建议注：A：门洞为结构留洞尺寸。B：户型面积大于120平方米时建议用子母门参见深圳招商果岭案例参见深圳招商果岭案例（三）、如何选择工业化的专业施工 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数

62、量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、厨房及卫生间天花、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。装修零部件工厂化 装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快

63、的速度，最低的成本，生产出高质量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。核心理念：工厂化制作，现场安装核心理念：工厂化制作，现场安装 木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按

64、照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作 时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同

65、步示意图 装 修 工 厂 化 技 术 实 施 方 案装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程1、测量统计 橱柜测量 衣柜测量 浴柜测量 内门测量2、深化设计 橱柜深化 衣柜深化 浴柜深化 内门深化3、材料查询 材料清单 采购指令4、准备材料 图纸确认 成本预算 材料采购5、标准层安装 安装测试 现场对接 安装质量标准 进场工序组织标准 问题总结，指导批量生产 成品保护标准6、批量生产 生产计划 应急方案 运输计划 成品入库单7、质检包装出货 工序质检 巡检 成品检验 包装8、报验材料 取样送检 厂家报告 现场复试9、场地交接 施工交接 交接报告10、现场安装 生

66、产监督 劳务计划 装修移交11、安装质检 质检记录12、质检整改 分项自检 整改记录13、成品保护 保护方案14、四方验收 竣工验收 竣工报审 整改单15、工程整改 整改计划 整改验收16、保驾移交 小业主验收 整改维修单精装住宅木作施工过程管控精装住宅木作施工过程管控精装住宅木作施工过程管控精装住宅木作施工过程管控16161616步法步法步法步法（四）、精装修住宅中新技术及设备的选择与应用1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统8、智能自动马桶9、其他家居新型部品及配件新风等选择系统的图片住宅新风体统示意图（现场案例）

67、分体式太阳能热水系统壁挂炉热水系统直饮水系统示意图下排油烟一体灶最新一代无烟集成灶最新一代无烟集成灶油烟吸净率：油烟吸净率：99.95%99.95%同层后排水系统自动智能坐便电热毛巾架电热毛巾架电热毛巾架电热毛巾架该款在香港设计的电子魔镜该款在香港设计的电子魔镜Cybertecture Mirror是全球第一面配备互动装置的智能镜子，可全是全球第一面配备互动装置的智能镜子，可全面体现梦想中或是科幻电影里的未来生活方式。简单面体现梦想中或是科幻电影里的未来生活方式。简单来说，它就是一台挂在墙上的显示终端，镜面由抗雾来说，它就是一台挂在墙上的显示终端，镜面由抗雾材质制成，配有材质制成，配有10W的

68、喇叭，并具有的喇叭，并具有Wi-Fi、防水功、防水功能等。除了这些，该款魔镜最大的亮点在于附有个人能等。除了这些，该款魔镜最大的亮点在于附有个人电脑的大多数功能，可用电脑的大多数功能，可用Android及及iOS平台移动装平台移动装置连接置连接WiFi网络操作，并配有创意十足的应用程序，网络操作，并配有创意十足的应用程序，这些程序可提供日常生活、健康分析、社交媒体、娱这些程序可提供日常生活、健康分析、社交媒体、娱乐、旅游行程、美容信息等。同时使用者还可以一面乐、旅游行程、美容信息等。同时使用者还可以一面梳洗化妆，一面浏览社交网站，甚至看电视，既可营梳洗化妆，一面浏览社交网站，甚至看电视，既可营

69、造创意无限的品味家居生活，又可同时掌握市场的最造创意无限的品味家居生活，又可同时掌握市场的最新资讯。目前，新资讯。目前，Cybertecture Mirror已经在香港发已经在香港发售，每面约售价售，每面约售价60,000港元。港元。智能魔镜系统智能魔镜系统镜柜下方的镜柜下方的暖足机暖足机暖浴快暖浴快永不起雾的镜子永不起雾的镜子轨道悬挂门（电动）系统轨道悬挂门（电动）系统可调节挂画轨道可调节挂画轨道其他家居新型部品及配件的采用厨房垃圾处理器厨房电视：橱柜门式厨房电视：上下伸缩式智能门锁非嵌入式地脚弹簧卫生间淋浴门自动定位夹烟道逆止阀示意不锈钢双面密封地漏六、精装修住宅设计深度标准 目前国家尚未

70、出台住宅精装修设计深度的相关标准，地产公司可根据具体情况编制相应的设计深度标准。（一）、装修设计深度标准的确定施工图设计深度要求：1、建筑设计中对装修设计的标准规定2、结构专业的设计深度标准3、设备专业中对精装修设计深度的标准详见附件：设计指引、设计深度标准、精装修设计指引室内标高体系参考（二）、装饰部分设计与原施工图设计的衔接及精准定位精装修设计图包含的内容：1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图2、天花平面图3、全部立面图（墙面尺寸定位图）4、必要的剖面图5、节点构造详图6、水电设备施工图（室内）7、设计说明8、材料清单表详见装修设计研发案例样板房精装修设计案例软装设计案例七、成本控制

71、与采购七、成本控制与采购（一）、精装修的成本控制从设计开始 1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控制（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销

72、策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。精装修设计过程的成本控制流程成本定位成本定位装修设计装修设计设计预算

73、设计预算采购询价采购询价编制预算编制预算调整设计调整设计实施预算实施预算成本清单分析案例：（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购（特别是针对不熟悉的材料、部品、设备的采购）4、战略采购木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：关注的质量要点：1、木材干燥水平。、木材干燥水平。2、木材本身的品质。、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。、门板的构成方式。实木门、空心

74、门、模压门。4、饰面做法。、饰面做法。5、油漆质量。、油漆质量。6、门套的设计方式。、门套的设计方式。7、门的五金件。、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第三阶段：根据供

75、应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。第四阶段：现场安装，成品验收。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：橱柜采购关注的质量要点：1 1、台面人造石的质量，价格差别可达、台面人造石的质量，价格差别可达1010倍。倍。2 2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。3 3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4 4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑、每一种五金件。进口和非进口价格差

76、别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5 5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6 6、封边条的工艺及材料。、封边条的工艺及材料。7 7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8 8、加工水平。、加工水平。9 9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。橱柜省钱的技巧（通过五大组成部分的分解分析）成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏

77、柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定要求及影响。木地板的采购 木地在广东用量一般，在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：实木复合地板实木

78、复合实木复合木地板木地板即使使用滑轮脚也不易产生 划伤。低低甲醛设计甲醛设计。使用Fc0以内（0.5mg/l）的材料。不易划伤不易划伤、不易开裂不易开裂表面氟涂装可使地板持久如新表面氟涂装可使地板持久如新舒适舒适、安全、安全维护简单，无需打蜡无需打蜡。不易产生擦伤。不易粘污、且易去除。请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。表面抗菌涂装表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。即使使用电热地毯也不易产生裂痕。加厚涂装加厚涂装氟涂装加厚涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板特殊特殊MDFMDF构造构造,着色氟涂装氟涂装请勿穿着外出鞋在地板上走动。在1000荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜色脱落大约一半。

79、80加热2h-20冷却2h，20次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。特殊MDF构造氟涂装加厚涂装将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2氨水、用玻璃盖住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面

80、分色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。实木复合实木复合木地板木地板地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时、排版设计时4、色差问题、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲、几何尺寸方正度，平面翘曲建议最好按照每一色号准备建议最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供

81、应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那

82、几乎是灾难性的。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。电器开关插座的采购o集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。样板房、售楼部、批量住宅（酒店公寓）的软装采购（一）、“软装”的基本概念软装的四大组成：移动家具、灯饰、家纺、摆挂件u移动家具：客厅系列、餐厅系列、儿童房系列、书房系列、主人房系列、休闲家具系列、户外家具系列等。u灯饰：吸顶灯、吊灯、壁灯

83、、落地灯、台灯等。u家纺系列：1、床上用品2、沙发抱枕系列3、窗帘系列4、针织地毯系列、艺术壁毯系列u摆、挂件系列：厨房用品系列、卫生间用品系列、餐桌摆件、花艺系列、陈设工艺品系列、挂画系列、书房摆件、香薰系列、风水用品系列等（二）、软装采购的组织及责任分工1、软装工程责任团队的构成：设计师（设计部）、营销部、采购部、成本部、物业经营管理部门（酒店）、资产管理部门（财务）、主管领导2、采购责任分工建议：开发建设部门，物业运营部门1、软装采购的审批流程设计部设计部 营销部营销部 采购部采购部 营业部门营业部门 成本部成本部 主管副总主管副总2、确立采购合同及付款审批流程采购部采购部 设计部设计部

84、 成本部成本部 财务部门财务部门 主管副总主管副总 总经理总经理3、软装供应商的遴选和评估软装采购信息来源：软装设计师、软装设计公司、专业展会、杂志、网站采购地点：软装专业市场、大型家居卖场、购物中心、批发市场、生产厂家（三）、软装采购工作的实施（珠三角、长三角软装市场介绍）（珠三角、长三角软装市场介绍）4、软装供应商选择流程5、软装采购流程6、软装项目采购生产进度跟进及验收其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用

85、中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：经验教训：经验教训：很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。（四）、精装修住宅的系统成本控制项目开发成本构成：1、土地成本（地价、拆

86、迁、补偿等）2、项目前期费用（勘察、土地整理、可行性研究等）3、项目配套费用（大配套、小配套）4、行政事业缴费5、设计、监理费用（概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、精装修设计费用等）6、管理费用7、建安费用（土建、安装、设备、管网、园林、精装修等）8、营销费用（策划费用、销售代理费用、广告费用等）9、综合税金（营业税、印花税、土地增值税、所得税等）10、资金成本（融资成本、贷款利息、财务费用等）11、不可预见费用精装修设计费用参考精装修设计费用参考1 1、国际级室内设计单位（大师）：、国际级室内设计单位（大师）：住宅室内住宅室内150025001500250

87、0元元/平方米平方米 会所及售楼部、入户大堂等公共部分会所及售楼部、入户大堂等公共部分7080%7080%2 2、香港及深圳一流室内设计单位：、香港及深圳一流室内设计单位：住宅室内住宅室内1000150010001500元元/平方米平方米 会所及售楼部、入户大堂等公共部分会所及售楼部、入户大堂等公共部分7080%7080%3 3、深圳准一流室内设计单位：、深圳准一流室内设计单位：住宅室内住宅室内80010008001000元元/平方米平方米 会所及售楼部、入户大堂等公共部分会所及售楼部、入户大堂等公共部分7080%7080%4 4、深圳一般专业室内设计单位：、深圳一般专业室内设计单位：住宅室内

88、住宅室内600800600800元元/平方米平方米 会所及售楼部、入户大堂等公共部分会所及售楼部、入户大堂等公共部分7080%7080%5 5、套图设计费：、套图设计费：2030%2030%6 6、软装设计费：、软装设计费：150300150300元元/平方米平方米备注：以上设计面积按照套内使用面积计算精装修住宅成本的四个管控1、目标成本控制公共部分装修的成本控制，室内装修成本的控制精装修部分建议成本控制范围：510%（标杆企业3%）。2、设计合同成本控制及装修施工合同成本控制做到“无设计不合同”3、控制付款做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。4、动态成本控制做到分级管控体系，形成月度成本

89、报告与动态成本回顾会议管理制度，建立成本“预警”与“跳闸”机制，明确成本超预警指标、强控指标后的措施方案。成本控制与绩效指标挂钩。（五）、住宅精装修采购合同管理要点（五）、住宅精装修采购合同管理要点1、技术标准（设计标准）及采购管理流程的建立2、建立采购合作供应商名信息库3、标杆企业的三级采购体系 在万科的三级采购体系中，仅最低层级的“地方采购”，也得经过2年以上的稳定合作，才有资格进入到下一层区域采购。而一旦进入到区域采购，则意味着必须经过长期合作考验，且品质稳定的品牌材料。至于最高级别的“集团采购”，标准则更为苛刻，不仅要市场占有率高，而且还要有一个永不止步的进取心以打造百年老店为目标的品

90、牌。精装修材料、设备采购管理流程精装修采购管理办法（精华版）八、精装修住宅的施工管理八、精装修住宅的施工管理 对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、

91、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题1、做好标段划分，严格施工单位的招标工作。2、做好原施工图与装修设计的技术对接。3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序。4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作:施工中工序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。精装修施工合同范本参考精装修施工流程的四个阶段施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容1、精装修施工合同的签订。2、施工单位进场，临时设施搭建。3、图纸会审。4

92、、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。8、总包方所提供的工作面交接验收，对发现的问题进行整改。装修单位与总包方交接应符合的基本条件1 1 屋面、外墙面(含外门窗等)应全面完成。2 2 内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。3 3 楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。4 4 给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。5 5 套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。6 6 精装修房的交楼标准样板套施工已完成。批量装修前与总包方交接验收的内容1 1

93、内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。2 2 外门窗(含分户门)质量。3 3 已完阳台栏杆的质量。4 4 平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。5 5 室内空间尺寸测量。6 6 排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。7 7 建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。8 8 烟道设施及附件质量。总包施工单位移交场地时界面参考：1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水

94、管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。开关插座不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地

95、面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！6、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。位做完填充层及上层防水。7、保温层：先施工完毕。、保温层：先施工完毕。8、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。标杆企业精装修与总包界面划分参考施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作1、开工报告及正式开工。2、泥水工作业、水电预埋调整。3、轻钢龙骨吊顶基层作业。4、乳胶漆刮腻子及底漆。5、地砖、墙砖、门槛石

96、、窗台石及其他石材铺贴。6、木门单位开始施工，门框安装。7、公共部分泥水工作开始（公共楼梯地砖等）。8、墙砖完成后的橱柜安装开始。9、乳胶漆第一遍施工开始。施工现场案例施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作1、入户门安装上锁。2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场。3、卫生间洁具进场安装。4、镜子安装。5、卫生间、厨房五金件的安装。6、木地板进场安装。7、最后一遍乳胶漆。A：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、门完成门套，这个时候就

97、应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。进行分摊。C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进

98、行严格的移交。专业的验收标准进行严格的移交。D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。第三阶段施工要点：核心要点：入户门安装、可移交阶段、阶段性验收、成品保护核心要点：入户门安装、可移交阶段、阶段性验收、成品保护核心原理：工厂化制作、现场安装核心原理：工厂化制作、现场安装施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。2、甲方、监

99、理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。3、小业主开放日的检查。4、根据客户反馈的意见整改。5、竣工验收。6、入伙收楼及进一步的整改。7、竣工结算。8、保修服务。第四阶段施工要点：A：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。C：业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。D：入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业

100、主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。E：保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。核心提示：要安排出足够的时间来整改核心提示：要安排出足够的时间来整改精装修的进度计划控制：1、项目发展整体计划2、装修与主体工程之间的衔接计划

101、3、主体工程与装修工程的并行计划4、批量装修的总进度计划5、单栋的施工计划6、单套的施工计划7、以周为单位的施工计划8、以日为单位的施工计划影响进度计划的关键因素：1、场地移交，交叉作业时工作面得提供。2、甲方供应材料，甲方分包项目3、泥水工作进度4、通水、通电的时间5、垂直运输6、阶段性整改与全面整改的时间、力度1 1、开工前的准备阶段：不宜超过、开工前的准备阶段：不宜超过2121天，否则意味着和土建之间的移交出现一天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。些问题。2 2、泥水完工：自开工之日起，不超过、泥水完工：自开工之日起，不超过5050天。天。3 3、乳胶漆：从开始就进场，第、乳胶漆

102、：从开始就进场，第5555天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第9090天完成第二遍，剩余为较为完天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。整的整改时间。4 4、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。能太晚。5 5、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。6 6、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。

103、7 7、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第8080天左右装完。天左右装完。8 8、五金件：第、五金件：第8585天完工。天完工。9 9、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。1010、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改

104、同步进行。甲方、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。监理提前介入整改是十分必要的。11、小业主开放：第、小业主开放：第90100天左右比较合适。天左右比较合适。计划控制节点：万科流程及工期参考住宅精装修劳动力分析：批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是

105、合适的选择。施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争。300套住宅同时施工劳动力统计分析：住宅精装修的“四化”管理1、精装修的设计标准化管理2、精装修施工的工厂化管理3、精装修现场施工的可视化管理4、精装修现场施工的整洁化标杆企业精装修四化管理的借鉴（三）、如何做好精装修住宅施工前的全员培训 1、精装修全员培训的重要性施工特点的认知、了解与土建施工的区别、多工种、多单位施工配合的特点、如何提高项目整体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等3、主要培训内容（1）、施工计划

106、（2）、施工工艺、流程、作业指导书（3）、施工管理规定（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准（5）、文明施工培训（四）、精装修住宅施工的质量控制1、精装修施工质量执行的标准GB50209-2002建筑地面工程施工质最验收规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范等国家标准。DB

107、31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实用的检验标准是菜单式问题清单标杆企业施工工法标准参考标杆企业施工工法标准参考2、统一的标准化管理体系的建立甲方工程管理部建筑设计、装修设计单位施工总包单位装修施工单位专业施工组部品供应商材料供应商其他分包商监理公司3、质量通病防治（1）、抹灰通病抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处

108、理、养护等。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。（2）、墙砖空鼓问题 验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。B、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡

109、水也可以，实际上对空鼓是有影响的。C、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。门边、门头位置尤其要防止空鼓。在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。（3）、厨房卫生间漏水防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工施工时防水成品保护问题。（4）、地砖空鼓 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：A、铺

110、贴前楼面板要湿润。B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。（5）、木制作裂缝及油漆质量不佳 要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。木材与木材接缝处做成V字

111、形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。建议有油漆的木制作采用工厂化施工。（6）、与总包施工单位有关的质量通病A、外窗渗漏B、烟道渗漏、C、外墙及屋面渗漏D、给排水管道渗漏（7）、乳胶漆、涂料的质量通病1、基层的处理水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层2、腻子的质量3、涂料的质量及施工工艺的保障某楼盘公共电梯间天

112、花石膏板基层的天花木夹板基层的天花（五）、住宅精装修施工的成品保护（1）、装修施工范围内的成品保护（2）、总包方施工范围内容的成品保护（3）、分包专业的成品保护（4）、交叉作业过程中的成品、半成品保护参见成品保护附件（六）、如何做好精装修住宅的“业主开放日”验收流程：施工单位自检整改监理、甲方内部验收整改质检站验收整改业主初验（业主开放日）整改业主收楼验收交楼或者进一步整改业主开放日的重要性：提前按照“交楼标准”解决存在的问题，时后期的交楼入伙顺利进行。业主提前看楼的重要性 为业主开放日做一个详细策划对待个性化变更要求的态度 为入伙接待做一个详细策划开放日主要的工作：倾听客户的投诉经常性地做点

113、总结，入伙后也总结（七）、精装修住宅的分户验收一、分户验收前的资料准备1 1 装修设计图纸、图纸会审及设计变更等文件。2 2 装修原材料及住宅部品的质量证明文件及相关复检报告、使用说明、保修 承诺等。3 3 装修工序的隐蔽工程验收记录。4 4 检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收记录。5 5 分户验收的相关文件及表格。6 6 室内环境检测等功能性检测报告。7 其他需提供的资料。分户验收宜包含墙面工程、天棚工程、楼地面工程、门窗工程、细部工程、栏杆、防水工程、给排水工程、电气照明工程、空调与通风工程、采暖工程、智能化工程等内容，并按分户验收记录表的要求进行验收，并做好相应记录。精装修住房装

114、修工程分户验收记录应作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。二、分户验收的主要工作内容分户验房的顺序1、闭水试验：提前一天闭水，24小时检查是否漏水。2、打压试验：需要1.5小时打压试验。3、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。4、墙面部分：从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。5、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。6、常用的验房方法：观感法：看、摸、敲、照；量测法：靠、吊、量、套；试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；仪

115、器检测法：闭水试验、插座检测器检验等。验房内容分解一：验水1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持2448小时后查看：（1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）、不应有水从厨厕渗到厅房墙面、墙角；（3）、上层住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（特别要检查天花灯座、竖管周围）（4）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入得痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。2、水表空转试验：打开楼上的自来水阀门防水到最大，赶紧去看该楼层的水表，防止别人用水自家水表帮忙跑的现象。3、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋

116、将水放掉，水放完之后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。4、给排水试验：查看厨房、卫生间排水是否通畅，所有地漏是否有防臭功能。5、其它：给排水管之间的接驳处是否有渗水，尤其是胶管接驳部位，所有水喉出水是否正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好。验房内容分解二：验电1、插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此时拉下总开关的插座回路开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关回路接线良好，插座安全。2、开关箱：各分路开关应有明显的标识，如果没有或者不明确，要立即纠正。开关应安装牢固，每个都要用力晃动检查，如果发现松动，应立即紧固或者更换，否则日后使用中会出现不良打火现

117、象，会造成更大的危险。要检查漏电保护开关是否灵敏。4、检查弱电系统：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有线电视、电话、宽带是否工作正常。检查入户门铃是否工作正常，可带两节五号电池，检查门铃是否响，或者响声不停。5、检查机电设备：如果精装修住宅配备有空调、新风机、热水器等机电设备，需要检测这些机电设备是否正常工作。验房内容分解三：厨房验房分解内容四：阳台验房内容分解五：卫生间验房内容分解六：房验房内容分解七：客厅、餐厅验收记录、实测标准（见附件）广东地区各开发商精装修住宅问题点数统计分析表各开发商所占问题点数的比例n n其它其它其它其它结构类：阴阳角不方正；净高、净进深、净开间偏差；角

118、线、墙面不垂直。装修类：外墙渗水；整体面层（墙、顶面）批荡空鼓及开裂；铝扣天花安装不良；墙纸安装不良;设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计规范要求设漏电保护开关；卫生 间门吸装湿区的地上或浴室门口；卫生间或入户花园木门框到地。n n给排水给排水给排水给排水/洁具洁具洁具洁具/厨具厨具厨具厨具卫生间及阳台渗水；卫生间坡度、坡向不合理；水阀接口处及总水表处渗水；设计不合理橱柜台面无档水条。n n板块面层板块面层板块面层板块面层材料不良成品保护铺贴质量n n门窗工程门窗工程门窗工程门窗工程安装不良、表面损伤；外窗防水条太短及缺溢水口；中空木门缺透气孔、上下边毛边。n n涂料涂料涂

119、料涂料成品保护不到位；施工不 良如刷痕透底脱皮不平等。n n强电强电强电强电/灯具灯具灯具灯具电箱各控制位标识不清及回路 混乱；线径达不到设计规范要求；插座相序混乱.各问题点所占的比率备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为43.543.543.543.5条。条。条。条。业主未验房入住后一个月的投诉情况pp各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商

120、针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式（八）、精装修住宅实施过程中的资料管理主要工程技术资料：1、精装修施工图2、设计变更联系单3、材料合格证、出厂证明、检测报告4、部品供应商保修承诺书、保修卡、原材料检测报告5、电器设备供应商保修承诺书、保修卡6、现场工程签证7、施工协议单位商务合同及往来函件8、施工会议记录、备忘录九、精装修住宅的产品售后服务九、精装修住宅的产品售后服务 在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能明确向客户承担责任。开发商向客户承担责任的期限、范围，应与供应商或者施工单位所承诺的内容一

121、致。“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”中保修承诺的主要约定：1、房屋主体结构：设计周期内2、屋面、外墙防水：5年3、厨房卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年4、门窗翘裂、五金件损坏：12年5、卫生洁具:1年6、管道堵塞：6个月2年7、供热、供冷设备：2个采暖期或者供冷期8、一般装修：2年（国家规定，保修期自竣工验收之日起计算）。9、家用电器等按照产品保修书上的约定执行。注：以上各地方规定不同，开发商承诺也有不同，仅供参考。（一）、如何建立产品保修承诺（二）、如何建立售后服务机制 建立产品售后服务机制。开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商成、装修

122、施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。成立客户服务部（或者产品售后服务中心、精装修住宅维修站等）如何组织责任单位维修？由原责任单位负责维修？由专业公司集中负责维修？由甲方成立小组负责维修？投诉的处理出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理学会在投诉中成长（四）、如何做好客户信息反馈处理 认真做好客户信息反馈处理。由于精装修房屋在目前毕竟是一个比较新鲜的事物，许多开发商对此还在摸索之中。应该在认真学习成熟、专业开发商的基础上，做好自身楼盘的客户信息反馈处理，是提升未来项目运作水平的重要方法和途径。真正有社会责任感的开发商，首先要把产品做好！真正有社会责任感的开发商，首先要把产品做好！真正能把精装修住宅做好的开发商，才是专业合格的开发商！真正能把精装修住宅做好的开发商，才是专业合格的开发商！精装修住宅客户调查问卷精装修住宅客户调查问卷