1、单方造价3500 红线内市政费350 不可预见费 175 专业人士费385 管理费385 建安综合费4795建筑面积10196.8 建筑安装总费用48893656 建筑物与土地合计84392469 销售费用6751397.52 投资利息4861006.22 投资利润21098117.3 房地产价值117102990土地价值 建筑面积3336.96 收益面积2836 比例/单价总价备注 一租赁收入6,521,832.24 有效毛收入+押金利息收入 1 潜在毛收入77,245,980.00 2 有效毛收入90%6,521,382.00 90%出租率 3 押金利息收入2.52%450.24 押金一个
2、月租金，一年期存款利率2.52% 二经营费用1,470,218.610 1 税金17.5%1,141,241.85 房地产税12%，两税一费5.5% 2 管理费2.0%130,427.64 3 维修费1.5%175,190.40 4 保险费2.0%23,358.72 三年净收益5,051,613.63 收益年期37 报酬率7% 还原系数12.84268221 评估值64,876,268.55 无风险报酬率3.69% 投资风险补偿2.00% 管理负担补偿0.50% 缺乏流动性补偿2.00% 易于获得融资的好处-0.50% 所得税抵扣的好处-0.50% 报酬率7.19% 47369600 3164
3、2892.87.333333 -17,506,668.55 押金一个月租金，一年期存款利率2.52% 估价对象美华世纪大厦CBD国际大厦华声国际大厦 交易价格215002050018,500.00 交易时间9月-065月-061月-066月-06 交易情况正常正常期房预售正常 区域因素 基础设施状况七通七通 七通七通 区域成熟度好好好好 距市中心距离约1km约4km约4km约3km 所属商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈 环境条件较好较好较好较好 物业级别甲级甲级甲级甲级 容积率5.3 设备装修 全部高档装修 公共部分高档 装修，内部毛 坯 公共部分高档装 修，内部毛坯 公共部分高档 装修，内部毛 坯 建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004/12/31 交通便捷度好较好好较好 用途综合综合综合综合 临街状况好较好好较好 办公聚集程度较好较好好好 公共服
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