2018新城西安泾河中式综合项目规划设计方案(高层、洋房、别墅)（165页）.pdf

1、大唐大唐玺樾玺樾DesignofXinchengXianJingRiverNorthShoreProject新城西安泾河北岸新城西安泾河北岸规划设计方案我们有什么他们要什么我们做什么我们怎么做一环两心三轴十一馆1-上位规划2-地理区位3-景观资源4-文体资源5-基地周边1-西安市场分析2-客群意向分析3-客群定位分析4-客群需求分析1-主题、大盘打造2-完善配套引入3-生态、运动植入1-规划策略2-示范区策略4-单体形象3-产品研发社区级配套邻里级配套湿地公园生态环私家庭院起步阶段升级阶段大盘呈现分期推演概念引入规划详解示范区形象别墅形象高层形象组团入口形象商业形象高层产品城、街、坊、馆用地条

2、件交通、产品分析物管分析空间层级分析示范区概念主题植入功能分析流线分析流线展示挖资源定客群“三重奏”“四步曲”别墅产品条件输入多方案强排洋房产品针对项目区位及资源分析项目潜在价值我们有什么前期分析区位Preliminary analysis of the location位于西咸新区泾河新城核心区，战略性新兴产业和高端装备制造业，城乡统筹田园示范园区。西安市中心咸阳站西安北站国际机场项目地点泾阳县中心永乐店站泾阳县高庄镇舒唐王小学唐李村崇文塔坡底村陕西交通技术学院东大街西大街泾阳中学大曲子村先锋大道秦汉大道泾县人流来向项目周边道路均未修建，市区人流经秦汉大道及省道208，从北侧到达基地。前期分

3、析交通Preliminary analysis of the location主城区人流来向前期分析交通Preliminary analysis of the location基地东侧紧邻先锋大道，为双向六车道，2019年上半年扩建完成；北侧紧邻高泾南路，双向八车道，2018年年底通车。西侧现有省道为目前城内人流的主要通道。高泾南路（在建）泾河湿地公园一期二期待开发规划道路先锋大道（待建）前期分析文化资源Preliminary analysis of the location吴家大院戏台吴家大院瀛洲春草崇文塔文庙汉阳陵渠首遗址崇陵柳毅传书泾河龙王郑白渠歌基地附近有着丰富的历史文化积淀，2.5公

4、里外有泾阳文庙，10公里外有崇文塔，19公里外有吴家大院等，还有泾河相关的诸多文化传说，如柳毅传书、泾河龙王的故事等，文化积淀丰厚。前期分析配套Preliminary analysis of the location茯茶小镇奥特莱斯小镇崇文塔景区乐华城 欢乐世界黄冈中学恒大童世界泾河湿地公园泾阳县政府泾河智慧农业园先锋小学泾阳中学泾阳大剧院卢卡小镇泾华学校西安理工高科学院泾干中学3km5.5km5km项目地点紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态景观资源丰富。东临先锋大道，北临高泾南路，南侧为规划中的泾河外滩湿地公园。北侧在建泾阳大剧院，区域附近有泾阳中学。附近的吴家大院、恒大童世界、茯茶小镇

5、等文旅项目在带动区域旅游人口导入。乐华城欢乐世界泾河智慧农业园茯茶小镇崇文塔景区泾河湿地公园泾阳中学恒大童世界卢卡小镇前期分析景观Preliminary analysis of the location借用古运河，打造宜居、慢行、悠闲、怀旧的好地方，发挥资源功能最大化，体现历史与现实、传承与创新的有机结合泾河前期分析基地现状Preliminary analysis of the location场地基本为生地，植有树苗种有庄稼1、场地东侧地下有石油管道，需退距550m；2、场地南侧有成片坟地。3、场地南侧沿泾河分布污水降解池，分布范围约300m4、泾河县城生活污水管道穿过项目地界5、项目上空为

6、咸阳机场固定航道，噪音明显6、场地内有高压线路，需考虑7、中部有一户人家。8、基地外东南侧即为卢卡小镇入口。卢卡小镇一期264亩二期500亩居住用地居住用地居住用地农林用地农林用地农林用地农林用地农林用地农林用地规划湿地公园规划农林用地规划湿地公园规划湿地公园EP（2018）一期地块规划净用地面积：176000容积率：1.7密度：35%高度：100米EP（2018）二期地块规划净用地面积：333350容积率：2密度：35%高度：100米规划条件分析Planning Condition Analysis规划公共服务用地规划居住用地规划商业用地周边地块上位规划尚在调整，不做为本次规划依据地块特征地

7、段地处城市新区核心区，土地目前为未被开发的生地环境紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态资源好交通周边道路未修建，紧靠先锋大道及高泾南路，临近秦汉大道，未来交通便利配套地块周边规划重点中学及诸多中小学、幼儿园、公园、医院等生活配套市场主城区土地供应稀缺，泾河新城等外围区域发展节奏快；处于大西安价值洼地，在限购政策下，将有效承接主城区外溢及投资需求；东侧卢卡小镇属于超级大盘，竞争激烈。现状为生地，缺乏配套，规划前景好，发展潜力大需要解决的三大问题：1.生地如何吸引客群2.如何利用有限配套营造氛围3.如何植入文化熟地社区的六大特征4.集中公共资源形成社区中心5.核心区高密度低容量3.成熟的公共界面

8、6.生活文化提升知名度及认同感1.活力城市街区生活2.完善的配套体系开发“生地”的策略营造场景完善配套社区营造街区生成景观体系大盘形象“公园里”的大唐文化社区针对项目区域分析潜在客群及需求他们要什么谁来买？买什么？重点客户：北郊产业人口 50%主力客户：周边区域产业人口、先富阶层 30%次要客户：西安或者外地的投资客户 20%区域目前处于发展起步阶段，价格处于洼地，10月份市场价格约5000元/，可承接西安以及西咸新区其他版块外溢需求。2017年9月，西安限购开始升级，主城区禁本市户籍三套，禁非本市户籍三套。泾河新城不在限购范围内;可有效承接主城区外溢改善需求以及投资客关注。重点客户主力客户次

9、要客户确定项目潜在客户补充客户西安或者外地的投资客户20%置业目的：第二居所和投资工作背景：个体户关注因素：配套、产品、地段价值以及升值潜力生态环境主力客户周边区域产业人口、先富阶层30%置业目的：自住工作背景：机场工作人口，中高层；周边乡镇如泾阳、高陵等生意人口、政府官员等。关注因素：看重区域上班近，配套、产品重点客户北郊产业人口50%置业目的：自住加投资工作背景：方欣、雨润、建材等北郊生意人口，以及长庆等能源产业人口关注因素：项目品牌、品质、交通以及升值潜力次要客户(20)西安或者外地的投资客户主力客户(30%)周边区域产业人口、先富阶层重点客户(50%)北郊产业人口数据来源：新城营销部门

10、关键词:示范区打造多产品类型试水市场客群来源北郊产业人口投资客户周边乡镇如泾阳、高陵等生意人西安或者外地的投资客户机场工作人员、政府官员客群特征多样性需求购房需求多类型需求产品类型高层、洋房、联排、别墅首开区阶段起步阶段客群来源北郊及主城区投资客户周边改善型客户客群特征富裕、寻求价值洼地健康、高素质、郊区二居购房需求总价控制、品牌及口碑升值潜力生态环境、产品舒适度产品类型大量别墅+适量高层关键词:增值舒适感高品质关键词:刚需便捷轻资产客群来源周边乡镇刚需客群少量投资客及改善客户客群特征控总价、性价比购房需求产品、配套、品质、居住舒适度价格及升值潜力产品类型多量高层+少量别墅升级阶段关键词:改善

11、客群便利生活健康活力客群来源机场工作人员、政府官员改善型客群客群特征有地位、高素质、健康、经济购房需求教育资源、商业配套、品质、精神文化产品类型适量高层（滨水）+大量别墅（滨水）大盘呈现阶段目标客群需求总结生态环境教育资源总体价格产品力主题品牌配套物业生态环境教育资源总体价格产品力主题品牌配套物业主题品牌、教育资源配套物业、总体价格生态环境、产品力起步阶段打造升级阶段展现大盘整体呈现产品力复合配套生态环境周边先富阶层客户生态环境教育资源总体价格产品力主题品牌配套物业西安或者外地的投资客北郊产业人口投资客户目标客群总结开发阶段客群类型客群需求产品类型卖点首开区（2018）试水市场全类型产品满足多

12、种需求高层、洋房、联排、别墅故事性示范区起步阶段（2019-2020）北郊产业人口投资客户关注性价比高；有良好教育资源、商业配套第一阶段大量别墅主题规划、生态环境、产品设计、庭院设计、赠送面积、景观展示第二阶段少量高层+别墅升级阶段（2020-2022）周边乡镇如泾阳、高陵等生意人口等。西安或者外地的投资客户关注交通状况，关注基础设施和生活配套，看中项目品质第三阶段大量高层生态环境、规划、产品设计、赠送面积、物业第四阶段高层+少量别墅大盘呈现阶段（2022-2023）机场工作人员、政府官员关注生活圈层，注重生活便利性和生活品质第五阶段大量高层（滨水）生态环境、配套、物业第六阶段大量别墅（滨水）

13、我们卖给谁他们要什么我们有什么我们怎么做开发进展针对客群需求分析如何打造本项目我们做什么催熟生地、打造大盘的四大策略3.尽快形成成熟的公共街区生活界面4.打造示范区形象,提升知名度及认同感2.配套先行，提供完善的社区服务1.合理地控制开发节奏、制造引爆点对标案例分析Case Analysis美国加州西拉古纳社区上海浦东碧云国际社区无锡拈花湾小区理念生长体验社区中心步行体系社区组团加州西拉古纳社区新城采用了经典的规划手法，将美国传统小镇的建设手法与现代城市开发手法相结合，成为具有代表性的经典社区以社区中心为核心，明确服务半径步行体系为骨架，划分社区组团回归经典社区开发模式 Traditional

14、 Neighborhood Development TND本规划采用街区模式的原因1 充满活力的城市街区生活向周边辐射2 培养强烈的社区感，促进社区人群交往3 降低市政开发成本，提高配套利用效率4 景观开放，将绿化贡献给社区5 增加社区人流出现路径，均匀分散社区车流，降低社区外围道路的交通压力上海浦东碧云国际社区对地块资源的充分利用，构建出集居住、商业、商务、休闲、教育等多功能交错的综合型国际社区碧云别墅南区碧云花园北区碧云花园别墅组团多层、高层组团配套碧云别墅世茂湖滨花园维诗凯亚浦东花园别墅220M1490M380M配套先行核心区高密度低容量成熟的公共界面持续生长380M320M400M42

15、0M380M460M可持续生长型社区2004年2月世茂湖滨花园金桥爱建园上海实验学校浦东花园银东大厦体育中心碧云别墅（三期）碧云别墅（二期）碧云花园（二期）至2004年2月碧云国际社区有五个住宅区建成，碧云别墅三期在建中，配套部分又增加了两所学校，一个体育中心一栋办公楼，office pack始建,碧云体育公园建成.社区内道路网框架形成，整个社区初见规模。绿地住宅学校Office pack（始建）碧云体育公园上海德威国际学校协和国际学校碧云体育公园碧云体育公园医院商业公园中天碧云苑碧云花园2000年11月罗山花苑银泰花园家乐福永乐电器金桥酒店公寓幼儿园中欧国际工商学院新金桥大厦碧云别墅（一期）

16、妇幼保健医院华山医院百富丽山庄平和双语学校2000年11月的碧云国际社区大部分用地还未开发，只有极少量的住宅，但大部分的商业、学校、服务公寓和医院等相关配套设施都已投入使用。主要路网只有碧云路和云山路、红枫路北段。住宅学校医院商业服务公寓服务公寓信和花园至2008年4月碧云国际社区没有新建住宅，碧云别墅南区建成，地块东侧金桥产业服务园Office pack区建成和公园试独栋商业建成，另链接内环和中环的锦绣路修通，加强了项目的可达性，和交通便利性。碧云别墅（南区建成）2008年4月Office pack（建成）公园式独栋商业绿地住宅学校医院商业公园配套先行住宅建成景观完善拈花湾度假小镇引入禅文化

17、提升物业价值，配套小批量住宅。集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。文化主题旅行度假复合化综合业态街区组团尺度本规划街区模式 禅意主题商业街区（香月花街）度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）佛教论坛会议区（禅心谷）生态禅谷区（鹿鸣谷）旅游综合服务区（云门谷）胥山大禅堂“五谷”“一街”“一堂”体验文化居住酒店餐饮商业娱乐休闲规划中融入复合化业态 商业餐饮 娱乐休闲 文化体验 酒店居住针对项目特点如何分步骤实现西安第一生态文化大盘我们如何实现迅速把“生地”生成“熟地”面貌营造生活文化、提升大盘形象熟地策略大盘策略强排原则 别墅总量最大化（高溢价最大化）户型品质最大化 规划布局最优

18、化（好产品在好位置）城市形象最优化(城市到达界面低密度气质)基地北侧、东靠近市政道路，受道路噪音干扰基地西侧为空地，开发周期未知基地中心相对静谧，未来打造内部核心景观地块南侧靠近湿地公园区域居住价值最优居住价值：优居住价值：最佳居住价值：良可达性及价值分析高泾南路先锋大道价值优基地北侧紧邻城市道路高泾路，东侧靠近芷先锋大道。交通可达性良好，北侧为城市高速，为主要的人车流进入基地的方向。北侧高泾南路18年底通车，小区开口设置于此。一期地块二期地块产品定位改善型产品决定了项目溢价空间及高度甲方建议产品选择：高层+联排/合院但由于项目体量较大，开发时序较长，我司建议适度增加洋房/叠墅等产品，丰富产品

19、线与产品梯度规划产品组合可能性平均层数=容积率/建筑密度平均层数一期=1.7/0.35=5层二期=2.0/0.35=6层地块容积率为1.7，我们如何打造？一期规划净用地面积：176000容积率：1.7建筑密度：35%建筑高度：100米二期规划净用地面积：333350容积率：2.0建筑密度：35%建筑高度：100米设计任务书条件输入高层+叠加+别墅（34F、5F、3F）高层+洋房+别墅（18F、6F、3F）全洋房（6F）高层+别墅（34F、3F）18F得房率高，但售价相对于34F，溢价率有限。选择34F产品。分为三种规划模式绝高绝低模式高低配模式34F、9F、3F产品价值最大化大盘产品单一地块容

20、积率为1.7/2.0，我们如何打造？6F全多层模式量做不足6F+3F34F、3F节省覆盖率多做溢价率产品“U”布局“L”布局“组团”布局高层落位分析“混合”布局6种布局模式“中间高”布局南北分布局通过穷举进行强排测算，挖掘最大土地价值头脑风暴绝高绝低模式高低配模式34F高层+3F常规联排+L型别墅34F高层+3F常规联排+L型别墅34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L型别墅34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L型别墅34F高层+6F洋房+L型别墅34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排34F高层+3F常规联排+L型别墅+6F洋房34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排货值：73.523

21、亿货值：73.885亿货值：74.437亿货值：75.621亿货值：75.167亿货值：75.264亿货值：74.663亿货值：75.036亿全多层模式6F洋房货值：68.80货值：74.965亿强排测算高层落位“南北”布局“L”布局“混合型”布局满足容积率满足日照界面品质感别墅最大化北侧城市界面泾河景观34F高层+L型别墅+3F常规联排一期高层一字排布+二期高层组团布局增加叠墅洋房产品、产品多样化北侧城市形象不佳别墅大盘形象不佳条件：小高层总量30%，叠拼55%，别墅15%34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排高层L型布局，最节地，高层无单独组团，内部组团景观差别墅产品最大化大盘形象不

22、佳34F高层+3F常规联排+L型别墅一期高层L型+二期高层组团花布局一期高层线性布局,全景观化布局增加叠墅洋房产品、产品多样化配套位置好货值：74.437亿货值：75.621亿货值：75.264亿强排测算结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力“南北”布局“L”布局“混合型”布局“南北”布局“L”布局“混合型”布局强排空间形态货值：74.437亿货值：75.621亿货值：75.264亿结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力梦回大唐亭台楼阁错落有致漫步其中我们细细的回忆着你的点点滴滴大盘社区特征大盘社区特征城、街、城、街、坊、

23、坊、馆馆 组成变化丰富的空间肌理，构成长安特有的宜居空间。气势磅礴气势磅礴的大盘社区，活力多元活力多元的街道风情。圈圈层文化层文化的里坊风情，静静怡怡舒缓舒缓的公馆体验。城城坊坊馆馆街街城、街、坊、馆延续大唐古城脉络西市东市内城外郭朱雀大街开远门金光门通化门春明门延兴门延平门方林门兴安门启厦门安定门“城城”城在古代是指城邑四周的墙垣，一般分为两种，里面的叫城，外面的叫郭。城字单用时，多包含城与郭。城、郭对举时只指城。“街街”本指四通的道路。战国以后的里坊制城市，坊间道路称街，坊内道路称巷。街中又以通城门的为主干道，如汉长安城的“八街”，唐长安城的“六街”。隋唐时，里坊面积增大，坊内开辟十字干道

24、，称十字街，坊内支路称曲。坊，方也。坊，方也。据唐元典，“两京及州县之郭内为坊,郊外为村”。坊就是一个长方形的居民区。坊的概念也慢慢发生了变化，成了街道的名称。馆馆，客舍也客舍也。五十里有市,市有候馆。候馆有积。周礼遗人官署、学塾、书房、商坊、展览处所等都可命名为馆。公馆复。礼记曾子问打造磅礴的大盘气势城街坊馆建立一横两纵规划轴线规划复合型街区控制合理组团规模结构生成城街坊馆西市东市里坊街西市街乐林馆安兴馆怀德馆居德馆安定馆永和馆永安馆百福馆福禄馆长乐馆乐福坊永福坊南里坊北里坊怀居坊兴乐坊总平面图The General layout城整体布局，并营造城的气势街明确串联各功能点的公共轴线坊赋予街

25、区属性及层级形成复合街区馆大社区小组团，控制合理组团规模总图指标总图指标一期地块:主要技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积176654.0二 总建筑面积389097.5地上计容面积299760.0其中住宅面积287760.0其中34F高层住宅176120.03F合院52760.03F联排17120.0洋房/叠墅41760.0幼儿园3000.09班幼儿园商业6000.0配套3000.0地下面积89337.5其中机动车库非人防66774.11辆/32人防11772.01辆/38非机动车库10791.4四净用地 容积率1.701.7五 居住户数2327户六 居住人数6981人七 建筑密度

26、35.0%35%八 场地限高100m九 绿地率30.0%十 车位非机动5995辆2辆/100机动车2980辆1辆/100且1辆/户其中地上583辆地下2396其中非人防2087辆人防310辆二期地块:主要技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积333000.0二 总建筑面积732891.8地上计容面积667300.0其中住宅面积643800.0其中34F高层住宅454920.03F合院126720.03F联排18080.0洋房/叠墅44080.0幼儿园4500.012班幼儿园商业13000.0配套6000.0地下面积65591.8其中机动车库非人防23949.01辆/32人防17620

27、.01辆/38非机动车库24022.8四净用地 容积率2.002.0五 居住户数5329户六 居住人数15987人七 建筑密度35.0%35%八 场地限高100m九 绿地率30.0%十 车位非机动13346辆2辆/100机动车6635辆1辆/100且1辆/户其中地上1568辆地下5067其中非人防4603辆人防464辆总技术经济指标项目指标单位备注一 规划建筑用地面积509654.0二 总建筑面积1314394.3地上计容面积967060.0其中住宅面积931560.0其中34F高层住宅631040.03F合院179480.03F联排35200.0洋房/叠墅85840.0幼儿园7500.0商业

28、19000.0配套9000.0地下面积347334.3其中机动车库非人防278745.11辆/32人防33775.01辆/38非机动车库34814.2四净用地 容积率1.901.9五 居住户数7656户六 居住人数22968人七 建筑密度35.00%八 场地限高120m九 绿地率30.0%十 车位非机动19341辆2辆/100机动车9600辆1辆/100且1辆/户其中地上2151辆地下7463其中非人防8711辆人防889辆产品配比、货值产品配比、货值一期房型配比类型面积段户数面积比面积34F高层高层959581644.0%77520.0高层11511534022.2%39100.0高层125

29、12547633.8%59500.0小计163261%176120.013F合院3F16016011435%18240.03F18018013446%24120.03F2002005219.7%10400.0小计300.018%52760.03F联排3F1601601076%17120.0洋房洋房14014528814.5%41760.0小计407.039%111640.0总计2327.0287760.0二期房型配比类型面积段户数面积比面积34F高层高层9595210850.0%200260.0高层115115884101660.0高层125125122429.0%153000.0小计4216

30、71%454920.013F合院3F1603F18016016225920.03F20018030054000.0小计20023433.6%46800.03F联排3F160696.020%126720.0洋房洋房1401601133%18080.0小计1453046.8%44080.0总计809.029%188880.0总房型配比类型面积段户数面积比面积34F高层高层9595292450.0%277780.0高层1151151224140760.0高层125125170029.1%212500.0小计584868%631040.013F合院3F1601603F18018027644160.03

31、F20020043478120.0小计28628.7%57200.03F联排3F160160996.019%179480.0洋房洋房1401452204%35200.0小计5929.2%85840.0总计1216.032%300520.0一期货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层176120.00.610.567 联排17120.01.22.054 合院52760.01.36.859 洋房41760.00.753.132 商业60001.50.900 合计29376023.512 二期货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层454920.00.627.295 联排18080.01.22.

32、170 合院126720.01.316.474 洋房44080.00.753.306 商业130001.51.950 合计65680051.194 总货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层631040.00.637.862 联排35200.01.24.224 合院179480.01.323.332 洋房85840.00.756.438 商业19000.01.52.850 合计95056074.707 观礼街口袋公园安兴馆邻里中心生活服务轴邻里商业极乐盛宴大明宫生活效率轴居德馆小镇中心居易街永和馆滨水广场精神堡垒泾河百福馆湿地公园安业馆口袋公园长乐馆福禄馆怀德馆乐林馆景观轴线城城西市-商业区

33、东市-启动区200M200M70M130M90M启动区 商业区两个核心区域“两核”60M30M一期范围商业+配套面积：6000商业+配套面积：14000城城沿街立面展示城城交通、商业街标准段道路断面示意一横两纵三条景观轴线“三轴”550M200M200M240M430M街街550M200M200M240M430M临水会所商业中心健身休区儿童游乐球类场地林荫大道街街街多元完善的配套设施0.6万方社区级配套（一期）社区级配套(二期)邻里级配套(一期)1.4万方邻里级配套(二期)0.3万方0.5万方1M6M3M6M1M2M2M23M1M1M入口处道路断面示意小镇入口处示意骑楼构筑物一级入口规划轴线坊

34、区划分各坊出入口550M250M200M200M240M200M170M550M340M160M150M430M三条轴线划分出六街坊“六坊”坊坊完善交通流线“六坊”二级道路一级道路各坊出入口三级道路四级道路坊坊四级道路四级道路三级道路二级道路200M怀德馆乐林馆百福馆居德馆永和馆长乐馆福禄馆安兴馆永平馆安定馆安业馆伍贰叁200M壹200M150M肆140M170M130M130M160M零拾玖捌柒240M陆180M150M250M280M130M100M130M200M130M160M160M170M200M六街坊形成十一馆“十一馆”馆馆二级入口一级入口三级入口二级入口一级入口三级入口馆馆空间

35、意向空间意向一 环一 环两两 核核三 轴三 轴六 坊六 坊十 一 馆十 一 馆联排140合院160合院180合院200高层110+95高层125+95洋房145产品分布产品分布商业配套+售楼处一期范围高度分析高度分析低层区（3F）中高层区（8F）高层区（28F-32F）438M462M34F8F3F高层洋房/叠墅合院视线分析视线分析湿地+泾河湿地+泾河景观分析景观分析四级景观三级景观二级景观一级景观日照分析Sunshine analysis1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时日照计算依据：有效日照时间：大寒日北京时间8时至16时。日照时间统计方式：采用不超过两段累积方式计算。分析采

36、样时间间隔：沿线及窗户分析 1分钟，阴影线 5分钟。沿线分析采样点间距：0.6米经过日照计算，本方案区内住宅满足大寒日2小时日照要求。分期开发总体规划形成分区块展示整体风貌呈现设计逻辑销售逻辑实施逻辑部分公园展示社区级配套优质教育资源大盘形成项目起步阶段项目升级阶段大盘呈现阶段多级复合配套小镇中心生态体系形成一期住宅高端住宅展示高性价比、资金回流泾河北岸生态园林泾河北岸高端文化社区新城生态活力大盘制造引爆点生态大盘 活力社区新城泾河 回忆长安临江临湖 归隐江湖树立良好口碑泾河新城生态活力园区泾河新城高端精品社区生态活力小镇罗山花苑银泰花园家乐福永乐电器金桥酒店公寓幼儿园新金桥大厦碧云别墅（一期

37、）平和双语学校服务公寓信和花园第一阶段碧云社区本项目金桥爱建园体育中心碧云花园（二期）碧云体育公园上海德威国际学校协和国际学校碧云体育公园碧云体育公园中天碧云苑碧云花园碧云别墅（二期）第二阶段第三阶段配套先行住宅建成道路完善2004年2月世茂湖滨花园金桥爱建园上海实验学校浦东花园银东大厦体育中心碧云别墅（三期）碧云别墅（二期）碧云花园（二期）Office pack（始建）碧云体育公园上海德威国际学校协和国际学校碧云体育公园碧云体育公园中天碧云苑碧云花园2002年6月2000年11月第四阶段碧云社区本项目第五阶段第六阶段景观完善住宅建成高端住宅完善维诗凯亚碧云别墅（南区）碧云花园（二期）冰场田幼

38、儿园Office pack（建设中）碧云花园（底商）晓园金洋十方庭在建碧云别墅银杏苑规划公园+商业办公楼厂房碧云别墅（南区建成）2008年4月Office pack（建成）公园式独栋商业2005年11月2011年7月高层：4.35万洋房：0.70万合院：0.85万联排：0.46万商业+配套：0.6万首开阶段阶段合计：7.26万项目起步阶段项目起步阶段项目升级阶段大盘呈现阶段第一阶段高层：5.92万洋房：1.39万合院：3.47万联排：0.64万阶段合计：11.42万配套：0.15万第二阶段阶段合计：12.84万高层：8.84万洋房：2.09万合院：1.91万配套：0.15万第三阶段阶段合计：2

39、0.13万高层：20.13万第四阶段阶段合计：15.14万高层：7.49万联排：1.20万合院：2.05万洋房：4.41万第五阶段阶段合计：20.67万高层：20.67万第六阶段合院：6.13万联排：1.14万洋房：4.41万阶段合计：11.68万联排：5.6%高层：51.8%洋房：12.2%合院：30.4%高层：68.9%洋房：16.3%合院：14.9%联排：7.9%高层：49.5%洋房：29.1%合院：13.5%高层：100%联排：9.8%洋房：37.8%合院：52.5%高层：100%商业+配套：0.5万商业/配套：0.5万商业+配套：0.45万商业+配套：0.45万卖给谁：北郊产业客户（

40、主要客户，投资、自住）乡镇生意客户（次要客户，投资、自住）买什么：高层、联排、洋房、别墅卖点：主题规划、生态环境、产品设计、庭院设计、赠送面积、景观展示（关键词：慢生活、舒适感、高品质）第一阶段第二阶段高层：5.92万洋房：1.39万合院：3.47万联排：0.64万阶段合计：11.42万阶段合计：12.84万高层：8.84万洋房：2.09万合院：1.91万项目起步阶段2018年2019年2020年2022年项目升级阶段大盘呈现阶段卖给谁：周边乡镇如泾阳、高陵等生意人（主要客户，投资、自住）西安或者外地的投资客户（次要客户，自住）买什么：高层、联排、别墅、洋房卖点：生态环境、规划、产品设计、赠送

41、面积、物业（关键词：增值、便捷、轻资产）项目起步阶段2018年2019年2020年2022年项目升级阶段大盘呈现阶段阶段合计：20.13万高层：20.13万阶段合计：15.14万高层：7.49万联排：1.20万合院：2.05万洋房：4.41万第三阶段第四阶段商业：0.5万商业/配套：0.5万卖给谁：机场工作人员、政府官员（主要客户，自住）乡镇生意客户（次要客户，投资、自住）西安或者外地的投资客户（补充客户，投资）买什么：高层（滨水）、别墅（滨水）卖点：生态环境、配套、物业（关键词：便利生活、舒适愉快、健康活力）项目起步阶段2018年2019年2020年2022年项目升级阶段大盘呈现阶段第五阶段

42、第六阶段阶段合计：20.67万高层：20.67万合院：6.13万联排：1.14万洋房：4.41万阶段合计：11.68万商业+配套：0.45万商业+配套：0.45万总平面图The General layout若只有一期供地，方案如何实现?车行出入口人行出入口若有三期供地，方案如何实现?一期264亩二期500亩三期700亩示范区策略PART5重温大唐盛世 演绎极乐盛宴Memories,legendMemories,legend，revivalrevival，metropolitanmetropolitan气势荣耀唐梦庭院礼序自然装载东方避世的生活理想和处世哲学代表东方传统建筑理念的文化内涵体现东方

43、“天人合一”的精神追求东方文化特质CULTURAL TRAITS装载东方的思想观念和审美情趣全院落式 规划布局层层递进 流线组织海绵城市 景观处理院落层次院落序列院落轴线调整建筑生成中轴对称十字轴线序列是被排成一列的对象（或事件）；这样每个元素不是在其他元素之前，就是在其他元素之后。这里，元素之间的顺序非常重要。花园：中央水景区入口：仪式区会所：庭院序列区园林轴GARDEN AXIS园林轴基于东方园林艺术，通过庭院层次、空间收方、山光潭影、堆山叠石等元素，结合观者的思想内涵，修心养性。现代人的生活方式逐渐西化，但具有文化认同的产品才能长久打动人心。园林艺术使人们不仅获得心身之乐，也寄托了人们返

44、璞归真的精神理想。成果展示成果展示成果展示成果展示1昭示入口2恭迎广场3生态停车4迎宾礼阁5礼制大门6礼制前场7人文走廊8望水楼台144326910577889人文景园10亲水榭邸入口区太平坊示范区极乐盛宴售楼处区大明宫尺度分析品牌旗舰店门楼连廊精品餐饮区会所功能分区启动区平面服装店便利店品牌旗舰店中餐快餐特色餐饮特色餐饮美味餐饮精品咖啡精品餐饮精品餐饮特色餐饮特色餐饮美味餐饮精品会所品牌旗舰店品牌旗舰店邮局便利店商铺配套配套商铺配套配套水吧区放映区办公室大厅卫生间沙盘展示儿童娱乐区餐馆餐馆餐馆服装店银行餐馆 餐馆 餐馆城市门厅服装店服装店服装店服装店服装店服装店服装店服装店服装店中餐中餐西餐

45、中餐快餐中餐中餐西餐邮局便利店入口中央景观会所入口品牌旗舰店精品餐饮店高档会所区启动区平面沿街引入汇集视觉听觉嗅觉感知四水归堂收放21368745910动线分析意向参考图意向参考图意向参考图意向参考图意向参考图标准化售楼处尺寸若把集团标准化售楼处（20*40or20*30）放进去方案也可实现悬浮的盒子标注化售楼处效果图产品策略PART6产品策略资源合理分配经典传承升级高层产品适配（中间户3面宽，端户2面宽）高溢价洋房产品增配（洋房4面宽）产品回归功能实用经典房型升级、微创新舒适性Comfortbility产品特性可变性Reformability实用性PracticabilitySITE卢卡小镇

46、周边竞品分析Competing Goods Analysis西港兰池郡枫丹丽舍春城十八里德杰国际城中天诚品星河湾卢卡小镇春城十八里星河湾中天诚品德杰国际城西港兰池郡楼盘产品面积春城十八里(10公里）容积率：1.23建筑面积：280000中天诚品（10公里）容积率：1.01建筑面积：945679德杰国际城（10公里）容积率：1.3建筑面积：214828西港兰池郡（10公里）容积率：3.08建筑面积：342730星河湾（10公里）容积率：2.53建筑面积：400000100-120120-1654室2厅4卫1204室2厅2卫156.2 周边竞品分析Competing Goods Analysis4

47、室2厅4卫1353室2厅2卫121.83室2厅2卫134.18 洋房5室4厅4卫154.74室2厅3卫163楼盘产品面积春城十八里(10公里）容积率：1.23建筑面积：280000中天诚品（10公里）容积率：1.01德杰国际城（10公里）容积率：1.3建筑面积：214828西港兰池郡（10公里）容积率：3.08建筑面积：342730星河湾（10公里）容积率：2.53建筑面积：400000165-220220-3204室3厅4卫3144室3厅4卫3183室2厅3卫177.55 周边竞品分析Competing Goods Analysis4室2厅3卫168.58 4室3厅4卫273.834室3厅4

48、卫376.46 3室2厅3卫2063室2厅3卫2124室2厅3卫1654室2厅2卫169.95室4厅4卫183.9叠拼4室5厅5卫242叠拼4室5厅5卫259.95室3厅5卫1655室2厅5卫2305室3厅4卫251需打造高溢价产品提升整体品质2018年是房地产理性消费年只有“产品价值为王”才是突破点！尺度比邻院比院平比HLHLSSS合院产品三大参数（建筑立面高度与庭院进深的比值）（建筑各层邻院周长与建筑周长的比值）（首层庭院面积与首层占地面积的比值）S尺度比小于1邻院长度大于35m院平比超40%第一代院子桃李春风第二代院子泰禾院子第三代院子新城院子我们的院子是第一代院子桃李春风独栋式不可拼接

49、低密度低容积率单层围合式别墅白墙灰瓦纯中式院子演变院子演变第二代院子泰禾院子泰禾桂山院子泰禾杭州院子泰禾姑苏院子泰禾杭州院子L型可拼接院墅高密度高容积率三层无退台赠送装饰主义新中式新城院子我们不仅要高溢价同时也要是 少装饰 更现代 的简约新中式也不仅要高容积率尺度比 小于 1 院平比 首层超过 30m邻院比 超过 40%的宜人院墅1235467-2F-1F1F2F3F821356748院落采光井、下沉院设计理念第三代院子新城院子多层庭院系统平面院落多层院落集中庭院分散院落单层绿化多层绿化采光后院流线与院落景观院落服务院落高低形成平台宅基地一一二二三三伍伍陆陆柒柒入口前院细节深化四四捌捌父母庭院

50、后院入口起居庭院组团路私密前院设计理念第三代院子新城院子多层住宅生成后院设计理念第三代院子新城院子拼接形式分析庭院与房间以中央庭院为中心改封闭房间为半封闭，提高窗地比保持庭院私密性设计理念第三代院子新城院子院落空间分析采光下沉院下沉内院后入口院采光下沉院前入口庭院客厅餐厅门厅父母房大玻璃大玻璃设计理念第三代院子新城院子尺度比 占比约72%临院比 首层长度约37.5m院平比 占比约55%HL整栋邻院比 达到2:1整栋邻院比 小于 1整栋尺度比 小于 1报建版一层平面地下一层平面二层平面三层平面160户型合院 160-200（底复）户型本层建筑面积：88.53本层建筑面积：81.53地上建筑面积：

51、165.08本层建筑面积：34.70本层建筑面积：48.85赠送面积合院户型展示合院 160-200（底复）户型160户型实得版一层平面地下一层平面二层平面三层平面本层建筑面积：88.53本层建筑面积：82.53地上建筑面积：235.02采光井赠送面积：2.55采光井赠送面积：2.55挑空赠送面积：41.68露台赠送面积：20.61采光井赠送面积：2.55挑空赠送面积赠送面积本层建筑面积：34.70本层建筑面积：48.85报建版一层平面二层平面三层平面180户型合院 160-200（底复）户型本层建筑面积：53.23地上建筑面积：173.17本层建筑面积：80.02本层建筑面积：39.91赠送

52、面积地下夹层平面地下一层平面本层建筑面积：105.83本层建筑面积：80.02合院 160-200（底复）户型180户型实得版一层平面地下一层平面二层平面三层平面地上建筑面积：221.22采光井赠送面积：3.06挑空赠送面积：7.8露台赠送面积：13.33挑空赠送面积：7.76花园赠送面积：13.26挑空赠送面积：30.0挑空赠送面积赠送面积地下夹层平面本层建筑面积：49.96本层建筑面积：80.02本层建筑面积：36.85本层建筑面积：105.83本层建筑面积：80.02报建版200户型合院 160-200（底复）户型赠送面积一层平面地下一层平面二层平面三层平面本层建筑面积：87.55本层建

53、筑面积：85本层建筑面积：58.19本层建筑面积：49.98地下夹层平面本层建筑面积：84.4地上建筑面积：193.17合院 160-200（底复）户型200户型实得版一层平面地下一层平面二层平面三层平面采光窗赠送面积：5.35挑空赠送面积：32.25露台赠送面积：21.82花园赠送面积：11.34采光井赠送面积：3.24空中花园赠送面积：4.41露台赠送面积：5.38挑空赠送面积赠送面积地下夹层平面本层建筑面积：87.55本层建筑面积：85本层建筑面积：58.19本层建筑面积：49.98本层建筑面积：84.4地上建筑面积：249.76二层平面一层平面南向面宽7.2M进深10.7M南向面宽7.

54、2M进深10.7M空间设计形式1.私属独立庭院2.超大开阔家庭空间餐客厨、娱乐空间一体化3.双面宽，大露台4.地下双车位联排户型展示7M8.6M5.超多赠送面积送送送送送报建版一层平面地下一层平面二层平面三层平面160户型联排 140-160（底复）户型本层建筑面积：74.47本层建筑面积：68.32地上计容建筑面积：165.66本层建筑面积：48.64本层建筑面积：48.70赠送面积联排 140-160（底复）户型160户型实得版一层平面地下一层平面二层平面三层平面本层建筑面积：74.47本层建筑面积：68.32地上建筑面积：201.13本层建筑面积：48.64本层建筑面积：48.7采光井赠

55、送面积：2.55采光井赠送面积：2.55挑空赠送面积：27.82露台赠送面积：75.6采光井赠送面积：2.55挑空赠送面积赠送面积洋房户型展示145户型空间设计形式4.精细化收纳空间1.全客户群户型5.多功能空间设计3.视觉化大空间设计，超尺度环岛宽厅2.豪华电梯厅6.双面宽景观阳台7.豪华卫浴四件套7326736全凸窗设置+宽景阳台：视线多方位拉长处理极致双向13M面宽南向面宽13.3M进深13.6M洋房145户型方案一（4房2厅2卫）良好的入户体系、精细化储藏空间 极大改善了客户长期居住的生活品质精细化收纳设置紧凑型后勤收纳居家型常用收纳双面宽宽景阳台超大南向阳台提供空间无限可能餐客一体化

56、,环岛设计7.2米奢华横厅享受无限阳光6.3MT4高层户型展示110+95户型125+95户型1101259595空间设计形式：1.南北通透,动静分区3.舒适大三房,南向三面宽，飘窗加阳台高层95户型（3房2厅1卫）南向二面宽10M进深8.8M4.户型规整，结构简洁，合理收纳及储物空间收纳空间阳台飘窗送面积南向三面宽10.5M进深11.5M高层 110户型（3房2厅2卫）空间设计形式：1.南北通透，等宽通厅2.舒适三房，强调玄关及公共收纳等宽通厅3.户型规整，结构简洁收纳空间阳台飘窗送面积南向四面宽10.5M进深12M空间设计形式：1.南北通透，十字轴线2.户型规整，结构简洁，明卫处理4.南向

57、三面宽，合理布局与收纳3.动静分区，面积赠送高层125户型（4房2厅2卫）收纳空间阳台飘窗送面积立面策略PART7别墅立面合院别墅合院别墅立面合院别墅北立面合院别墅南立面合院别墅立面南立面图北立面图合院别墅北立面合院别墅立面南立面图北立面图联排南立面联排北立面联排五拼立面联排五拼立面推荐方案南立面图洋房立面洋房立面高层立面高层新中式标准化高层重温大唐盛世 演绎极乐盛宴Memories,legendMemories,legend，revivalrevival，metropolitanmetropolitan气势荣耀唐梦大盘社区特征大盘社区特征城、街、城、街、坊、坊、馆馆 组成变化丰富的空间肌理，构成长安特有的宜居空间。气势磅礴气势磅礴的大盘社区，活力多元活力多元的街道风情。圈圈层文化层文化的里坊风情，静静怡怡舒缓舒缓的公馆体验。结构生成城街坊馆西市东市里坊街西市街乐林馆安兴馆怀德馆居德馆安定馆永和馆永安馆百福馆福禄馆长乐馆乐福坊永福坊南里坊北里坊怀居坊兴乐坊总平面图The General layout城整体布局，并营造城的气势街明确串联各功能点的公共轴线坊赋予街区属性及层级形成复合街区馆大社区小组团，控制合理组团规模敬请品鉴敬请品鉴