1、交付样板管理工作指引 编号：编号：BZBZ-EMEM-PZPZ-019019 交付样板管理交付样板管理工作指引工作指引 (2017(2017 年年 1 1 月月版版)世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心 （内部资料，注意保密）（内部资料，注意保密）二一二一七七年年一一月月 交付样板管理工作指引 交付样板交付样板管理管理工作指引工作指引 交付样板的管理是交付管理的一个重要的组成部分，通过交付样板可以发现施工质量问题、设计缺陷、使用功能上的问题，从而找到解决的办法和途径。交付样板的管理涉及的部门较多，主要有设计、营销、客服和工程等部门，其中设计部门通过交付样板的检验能发现设计
2、缺陷；营销方面可核实售楼书和实体现房之间是否存在差异，尽快改变营销策略或准备相应说辞；客服部门可在交付样板中，以客户的视角寻找使用功能上的问题；工程方面通过交付样板展示交付质量，明确交付标准。因此交付样板管理工作涉及到集团各个管理职能，而集团工程中心的交付样板管理工作重点是保证交付样板按期完成，为其他部门提供一个评审的平台；同时通过对交付样板的考评，明确质量底线。1.交付样板的范畴交付样板的范畴 交付样板应该包含室内样板、外墙样板、公共区域。交付样板的制作必须有针对性和实效性，由不同总包单位负责施工的单体应分别制作样板房；同一总包不同主要分包（指门窗、精装修、外保温单位）应分别制作样板房，在选
3、择时可以将不同的分包单位分别安排在所需制作的样板房，以便相对减少样板房的数量；同一项目前后开工间隔超过一年以上的，应根据不同施工时期分别制作样板，当前期批次的开发楼板已交付后期尚未交付的区域必须重新制作交付样板；1.1 样板房：样板房套数根据项目特点而定，但必须遵循以下原则：不同的面积段和不同户型的房型应分别制作样板房；相同的面积段户型不同应分别制作样板房；每种不同的类型别墅应分别制作样板；精装修交付的项目必须做样板房，相同户型不同交付标准应分别制作；1.2 外墙样板：必须有一个完整的单元（至少 2 层）可反映所有的外立面元素；1.3 样板层：对于毛坯交付的多层、小高层、高层、超高层楼栋，项目
4、应完成一层完整的交付样板层。包括套内、公共走廊、电梯厅。2.交付样板的实施要求交付样板的实施要求 2.1 交付样板计划制定 交付样板的实施计划应该在“开工启动会”阶段完成编制，计划中将包含：样板房的户型、选择建造样板房、样板层的楼层位置、开始时间、完成时间、责任单位等主要内容。样板开始和完成的时间应该有周密的安排，开始时间应尽可能早，以便发现问题后有修正的可能或减少修正所需花费的代价。交付样板管理工作指引 2.2 交付样板计划修正 交付样板包含的内容比较多，施工进度、分包单位的定标时 间、设计修改、材料准备等各种因素都有可能影响其样板的实施，因而交付样板的具体实施计划可以在规定的时间节点中修正
5、，具体规定如下：样板房在结构施工至0.00 时，可调整计划；外墙样板、公共部位样板，可在施工封顶后调整计划；精装修样板房可在精装修单位招标阶段修正实施计划；2.3 交付样板实施时间要求 交付样板各种建筑业态的样板房须遵循以下原则：别墅的样板房：开始时间第一栋别墅为结构封顶后，施工周期通常为 45 天，且需在大面积砌筑开始前必须完成；洋房、多层的样板房：开始时间是样板房所在楼层模板拆除后的 20 天，施工周期通常为 30 天，在砌筑开始前完成，样板房可设置在二楼或三楼的位置；小高层的样板房：结构施工至 6 层后开始，施工周期为 30 天，且在结构施工至 2/3 处完成，样板房可设置在二楼或三楼的
6、位置，同时应考虑设置在标准层；高层、超高层的样板房：结构施工至 1/3 处开始，施工周期为 30 天，且在结构施工至1/2 处完成，样板房可设在 6 楼以下的位置，同时应考虑设置在标准层；外立面样板一般在结构封顶前必须完成；精装修样板房必须在施工单位定标后且正式开始施工前完成；样板层：应在施工单位定标后大面积施工前完成；且在交付启动会前（同时满足超高层交付前 8 个月、高层小高层多层交付前 6 个月），项目必须完成一层完整的交付样板层。包括套内、公共走廊、电梯厅。2.4 交付样板的自评验收 交付样板完成后，项目工程部组织项目成本部、项目设计、施工单位和工程监理单位共同进行“交付样板”自评验收，
7、并形成验收记录。验收标准按交房验收制度执行，特别需关注内容如下：样板房是否和售房合同中房型图相符，是否存在和营销说辞不一之处；参照交房合同和地方规范，各功能间的墙、地、顶的外观质量和做法是否满足交付要求 建筑设计尺寸复核包括户内空间尺寸、楼层净高、阳台、空调机位的尺寸等；交付样板管理工作指引 各类管道设施、开关插座布置、预留洞口等设计是否合理，对业主的后期装修是否有影响；门窗、栏杆的安装和开启方式是否符合规范，是否有潜在的安全隐患；空调安装和检修是否便利，空调散热是否有障碍；阳台、厨卫间的排水系统有否缺陷，防水体系是否符合标准；所有施工用材、做法、施工界面划分是否和合同约定相符；交付样板完成后
8、，项目应在当月的“工程信息表”中交付样板完成后，项目应在当月的“工程信息表”中申报申报。2.5 交付样板的工程综合评定 2.5.1 评定方式 交付样板的工程综合评定是以工程管理的各个维度对交付样板进行综合评定，主要包括工程设计、交付质量、交付观感三个方面，检查评分规则如下：工程设计：工程设计是要求考评者以工程视角来评判交付样板，详见交付样板工程设计评分表（附件 1），其中“设计满足要求且按图施工”得 2 分；“按图施工但设计不符要求”得 1 分；“不按图施工”得 0 分。以得分率带入“交付样板的工程综合评分表”中。此项工作的评分由参加交付样板验收的区域工程人员负责区域工程人员负责。交付质量：按
9、交付验收的标准对交付样板实测数据进行打分，打分方式采用“交付样板实测实量检查表”（附件 2），对交付样板的施工质量评定。此项工作由区域工程部负责区域工程部负责检查检查。交付观感：按交付验收的标准对交付样板的观感进行打分，打分方式采用“交付样板观感评估表”（附件 3）（由“毛坯房交付观感评估表”改编）。此项工作由区域工程部负区域工程部负责责检查检查。2.5.2 交付样板工程综合评定标准 交付样板的工程综合评定是通过“交付样板工程设计”、“交付样板实测实量”和“交付样板观感”三个方面检查验收后，将所得数据，带入“交付样板工程综合评分表”中，并最后得出交付样板综合得分，见下表。交付样板工程综合评分表
10、交付样板工程综合评分表 交付样板信息 标段名称 评审时间 交付样板楼层 户型名称 户型面积 户型占比 交付样考评内容 检查单位 分项分项备注 交付样板管理工作指引 板考评 权重 得分 交付样板工程设计 25%交付样板实测实量 40%交付样板观感 35%交付样板综合得分：100%交付样板的评定标准采用双控制，即交付样板的实测实量得分即交付样板的实测实量得分9090 分分；交付样板综合得；交付样板综合得分分8080 分，分，其中一个指标不合格，则交付样板都必须整改；整改后再报区域复验，同时向集团报备。交付样板工程综合评分达标的项目，项目层面可针对各部门的样板验收意见进行讨论、分析，最终权衡后制定样
11、板整改方案 2.5.3 样板整改 根据整改方案对样板房进行整改，样板整改的时间必须在收到报告的二周内完成。如涉及到的修改内容较多整改完毕后再行验收的；同时对有设计修改的及时出具变更通知，以减少返修费用；2.6 交付样板评审 交付样板的评审工作应在交付样板完成后的二周内完成。交付样板的评审工作应在交付样板完成后的二周内完成。交付样板的评审原则上应由区域设计、区域客服、区域销售、区域工程四个部门共同完成，各部门可根据各自的专注点，独立设置打分原则，最后统一归纳制成“交付样板评分表”。各部门的权重暂按设计、客服、销售三个部门各占 20%，工程占 40%来分配，见下表。设计、营销、客服部门的检查表分别
12、见附件 46 所示。交付样板代表交付水平，交付样板验收后，各部门应在交付样板的评分结果，并评分表上填写验收意见，所给的意见应该明确用“通过”或“整改”；对于“整改”应“主要需改进工作”栏中提出具体的需改进的部分，并签署“整改后通过”或“整改后复验”，使得执行者有明确的指令。交付样板综合评分表交付样板综合评分表 交付样板信息 标段名称 评审时间 交付样板楼层 户型名称 户型面积 户型占比 交付样板考评 部门 内容 权重 得分 主要需改进工作 设计部 设计要求 20%客服部 客户视角 20%交付样板管理工作指引 营销部 销售方面 20%工程部 工程综合评定 40%综合得分 100%100%2.7
13、交付阶段的交付样板管理 2.7.1 交付样板匹配度检查 对于交付样板的匹配度检查由区域负责，每个区域可根据各自特点制定相关的检查制度和奖惩措施，且应包含区域所有的全部交付标段。检查时间：在该标段第一批楼层的二遍腻子施工完成后开始检查。之后对该标段每月检查一次。检查方法：采用交付样板层检查评分表（附表 4）进行打分。2.7.2 集团抽检：集团针对一些施工过程控制不到位或有交付风险的项目，将在交付阶段进行抽检，具体原则如下：检查对象：进入交付验收阶段的，最后一次在建评估得分在 80 分以下的标段；检查时间：由第三方评估人员在品质排查时对交付样板层进行抽查。检查方法：多于 3 栋时至少抽查 3 栋，少于 3 栋全查。具体抽查要求及评分标准详见 交付样板层检查评分表（附表 4）。当评分表打分70 分时，对应的品质排查-1%分。
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