房地产项目成本管理思维培训课件.ppt

1、现现 状状很忙，忙着招标很烦，xx部门未通知我就实施了，成本超了很累，签证变更很多，加班才能审完很无助，不知道怎么定价很委屈，控制成本反而被认为是跟他们过不去很生气，自己认为很好的即经济又可行的建议未被采纳现状引发的思考现状引发的思考项目成本不好做，劳累无成就感事实可能确实如此，但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不合理的地方呢？我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？此次培训的意义此次培训的意义很简单，此次培训的目的就是希望可以给各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思维上的转变，在项目成本岗位上做的轻松些、有些成就感、自身可以更高地提升。主要内容主要内容1 1、涵义及范围

2、涵义及范围2 2、项目成本管理思维、项目成本管理思维2.12.1、项目成本管理的模式、项目成本管理的模式2.22.2、作业过程的管理方法、作业过程的管理方法3 3、项目成本管理的要求及目标、项目成本管理的要求及目标 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。1、涵、涵 义义万科成本管理的宗旨万科成本管理的宗旨成本的定义成本的定义 万科成本管理的宗旨万科成本管理的宗旨成本成本企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。1、项目成本管理的范围、项目成本管理的范围全方位的成本：全方位的成本：不再局限于建安造价；管理项目的完全成本（八大类成本期间费用）全

3、过程的成本管理：全过程的成本管理：不局限于审算，从目标成本到结算成本的动态成本管理，介入事前、事中、事后的成本决策。管理思维管理思维思维是一个处理问题的过程；思维是一个分析、比较的过程：思维是一个发现问题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案 2、项目成本管理思维 思维的定义思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果动态成本动态成本动态成本管理动态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件结算成

4、本结算成本控制系统控制系统信息系统信息系统目标成本目标成本管理链条管理链条成本、工程文件成本、工程文件管理工具管理工具管理制度管理制度2、管理思维、管理思维 管理模式基本架构管理模式基本架构造价管理造价管理方案优化方案优化招标管理招标管理变更签证管理变更签证管理预结算管理预结算管理管理思维管理思维 管理模式工作内容管理模式工作内容成本体系成本体系成本信息化成本信息化成本软件成本软件信息月报信息月报成本数据库成本数据库目标成本目标成本动态成本动态成本结算成本结算成本综合成本综合成本项项目目整整体体成成本本的的控控制制风险精确管理管理思维管理思维 管理模式目标成本管理模式目标成本目标成本管理原则目

5、标成本管理原则客户导向原则客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。成本配置的合理性及准确性成本配置的合理性及准确性 事前控制原则事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。及时性及指导性及时性及指导性管理思维管理思维 管理模式目标成本管理模式目标成本p 规划方案确定后一个月内编制完成目标成本新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工

6、组组组组织织织织与与与与采采采采购购购购策策策策划划划划竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本动态成本动态成本动态成本动态成本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行万科成本管理模式目标成本万科成本管理模式目标成本p 目标成本的修订条件原则：因决策阶段不可预见或不可抗力，导致产品变化而引起成本的变化。可预见和可控的因素不在修订范围内。l 因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升估均价距目标成本确定时

7、的预估售价提升20以上。允许调整的范围仅以上。允许调整的范围仅包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。l 因政府政策变化因政府政策变化(例如：实施例如：实施90/70政策等政策等)使目标成本发生变化。使目标成本发生变化。l 因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成本发生变化。本发生变化。l 公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。管理思维管理思维 管理模式目标成本管理模式目标成本qq建建建建造

8、造造造成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安装装装装成成成成本本本本。包包包包括括括括：开开开开发发发发前前前前期期期期准准准准备备备备费费费费、主主主主体体体体建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6 6 6 6大项。大项。大项。大项。qq开开开开发发发发成成成成本本本本：指指指指项项项项目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本

9、本。开开开开发发发发成成成成本本本本=土土土土地地地地获获获获得得得得价价价价款款款款+建建建建造造造造成成成成本本本本+开开开开发发发发间间间间接接接接费费费费qq完全成本：完全成本：完全成本：完全成本：完全成本完全成本完全成本完全成本=开发成本开发成本开发成本开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。期间费用。完全成本中不包含营业税金。期间费用。完全成本中不包含营业税金。期间费用。完全成本中不包含营业税金。qq项目成本：项目成本：项目成本：项目成本：在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的在未特别说明时，一般指项目的“开发成本开发成本开发成本

10、开发成本”。几个基本房地产成本概念几个基本房地产成本概念管理思维管理思维 管理模式目标成本管理模式目标成本万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本1234及时了解项目成本状况，及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据为经营决策提供依据预测市场变化，修正待预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化发生成本应对市场变化项目之间能够有效对项目之间能够有效对比比动态成本价值动态成本价值p 动态成本的管理价值管理思维管理思维 管理模式动态成本管理模式动态成本产品分摊，了解每种产产品分摊，了解每种产品成本状况品成本状况动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同 +已结算合同已结算合同 +非合同性成本非

11、合同性成本 +待发生成本待发生成本动态成本构成动态成本构成签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本管理思维管理思维 管理模式动态成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本园建园建园建园建动态成本：动态成本：动态成本：动态成本：480480480480万万万万其中沥青路合同其中沥青路合同其中沥青路合同其中沥青路合同金额为金额为金额

12、为金额为100100100100万；万；万；万；硬质铺装路面合硬质铺装路面合硬质铺装路面合硬质铺装路面合同同同同380380380380万万万万以上总价包干以上总价包干以上总价包干以上总价包干此时动态成此时动态成此时动态成此时动态成本为本为本为本为501501501501万万万万举例：举例：此时动态成本等于目标成本施工过程中，由于赶工期支付非合同性成本（赶工奖，成本未考虑）3万由于地质情况，产生变更签证，发生的成本为18万元管理思维管理思维 管理模式动态成本管理模式动态成本动动态态成成本本管管理理要要求求即时记录即时记录 决策、合同、变更决策、合同、变更 、结算、结算系统分解系统分解 各科目、

13、各部门各科目、各部门动态预测动态预测 待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来复审核对复审核对 成本、财务定期核对成本、财务定期核对及时通报及时通报 公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本管理思维管理思维 管理模式动态成本管理模式动态成本无效成本无效成本无效成本无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。的成本。实质：实质：能否获得补偿能否获得补偿管理思维管理思维 管

14、理模式无效成本管理模式无效成本分类分类举例：设计环节涉及的无效成本举例：设计环节涉及的无效成本万成本管理模式无效成本万成本管理模式无效成本管理思维管理思维 管理模式无效成本管理模式无效成本管理原则管理原则 限额设计；设计方案优化；加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；确定合理的施工技术方案(降低废品率)；加强供应商考察；加大集中采购力度；严格执行现场签证制度；提高专业能力；加强部门间信息沟通。控制方法控制方法q 确定准确合理的目标成本q 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况q 激发领导层、全员的成本意识q 清楚了解成本构成，做到“心里有数”q 推动各部门提高专业能力、加强计划管理

15、万科成本管理模式无效成本万科成本管理模式无效成本效果：效果：“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。管理思维管理思维 管理模式无效成本管理模式无效成本管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 成本效果曲线成本效果曲线 设计设计招标招标施工施工SPEND曲线曲线项目周期项目周期成成本本发生的发生的成本成本形成的形成的成本成本新项目发展新项目发展成本控制重点成本控制重点放在那儿？放在那儿？70%80%20%销售及物管销售及物管目目标标成成本本动动态态成成本本结结算算成成本本成本数据分析、无效成本分析成本数据分析、无效成本分析万科成本管理的最重要

16、部分万科成本管理的最重要部分管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 重点重点工作的重心工作的重心新项目发展新项目发展规划设计规划设计采购策划采购策划施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价目标测算目标测算可研测算可研测算数据分析与储存数据分析与储存动态控制动态控制管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 重点重点工作重心前移工作重心前移客户分析；客户分析；设计方案优化；设计方案优化；结构指标控制；结构指标控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；工作重心后置工作重心后置费率招标；费率招标；变更、签证事后补签；变更、签证事

17、后补签；工程结算；工程结算；成本管理工作的思考成本管理工作重心成本管理工作的思考成本管理工作重心 成本管理工作重心成本管理工作重心 管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 重点重点指标控制指标控制结构指标结构指标 砼含量砼含量钢筋含量钢筋含量地下室方案地下室方案地下室层高地下室层高钢筋含量钢筋含量停车效率停车效率窗地比窗地比景观软硬景比例景观软硬景比例乔木、灌木、草皮比例乔木、灌木、草皮比例石材、砖材、木材、水景比例石材、砖材、木材、水景比例地上住宅指标，无地下室时，地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标补充基础指标2530成本配置成本配置外立面外立面外墙：石材、砖材、涂料的选

18、择及比例外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例门窗：型材、玻璃、五金门窗：型材、玻璃、五金栏杆：型材、式样栏杆：型材、式样大堂、电梯厅的装修标准大堂、电梯厅的装修标准景观景观电梯配置电梯配置精装修精装修单元门、入户门单元门、入户门卖场、样板房：套数、标准卖场、样板房：套数、标准示范区：数量、范围、档次示范区：数量、范围、档次管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 规划设计规划设计采购执行采购执行采购策划采购策划方案优化方案优化目标成本可控优化目标成本可控优化创利优化创利优化采购计划（事前可控）：采购计划（事前可控）：季度、月度、周度采购计划清晰、可行季度、月度、周度采购计划清晰、可

19、行估算、概算：估算、概算：供方资源供方资源管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 采购策划采购策划管理方法管理方法 基础工作基础工作预结算预结算基础工作基础工作招标招标进度控制进度控制合理性合理性进度控制进度控制准确性准确性总结分析总结分析付款付款额度控制额度控制进度控制进度控制签证变更签证变更真实性真实性管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 基础工作基础工作“成本管理部成本管理部”的定位的定位 全员成本意识的推动者全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理

20、者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。3、项目成本管理、项目成本管理 定位定位项目成本管理的要求项目成本管理的要求n 用数据说话用数据说话-用准确的数据说话；用准确的数据说话；n 拥有对话的共同语言拥有对话的共同语言-用能力说话；用能力说话；n 内控管理内控管理-及时提示经营风险并提出风险解决方案及时提示经营风险并提出风险解决方案;n 不扮演不扮演“独自奋青独自奋青”的角色的角色-而是有效推动全员共同管理而是有效推动全员共同管理项目成本管理在各方面都有很大的提升空间

21、。项目成本管理在各方面都有很大的提升空间。项目成本管理的要求项目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 这些需求，分别体现了哪些内涵呢？这些需求，分别体现了哪些内涵呢？用准确的数据说话用准确的数据说话-“基础工作基础工作”n目标成本编制不准确，会导致盈利能力的判断失误，使设计方向错误n 动态成本失真，会导致项目销售计划的错误；n 招标中的参考价不准确，直接导致定标价格错误；n 变更签证估价失误，实施与否判断错误数据事关决策，成本部是关键的决策支持部门！数据事关决策，成本部是关键的决策支持部门！项目成本管理的要求项目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 拥有对话的语言拥

22、有对话的语言-“综合能力综合能力”n 成本人不了解设计规范，如何进行设计优化工作？n成本人不懂工程，如何进行探讨施工方案的经济性？n 成本人不懂营销知识，如何谈论营销费用支出的合理性？n 成本人不懂财务知识，如何进行最有利的成本分摊.成本人员要成为真正的多面手，其职业前景将极为广阔！成本人员要成为真正的多面手，其职业前景将极为广阔！项目成本管理的要求项目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 内控管理内控管理-“风险防范风险防范”n 公司的任何风险，最后都将转化成“成本风险、经济风险”；n 公司越是扩张期，工作越忙乱，风险防范工作越重要；n 成本部作为风险防范的部门，需要更多的介入

23、内控管理中，并发挥重要作用;n 直言敢谏与注重策略是内控管理中需要灵活运用的方法.风险防范需要成本部保持高度的职业敏感性！风险防范需要成本部保持高度的职业敏感性！项目成本管理的要求项目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 不扮演不扮演“独自奋青独自奋青”的角色的角色-“管理方法管理方法”n 成本人毫无疑问是公司内对“浪费”最深恶痛绝的一群人，但这种情怀只差一小步就成为“奋青”；n 与其他部门的对立，很多情况下会将自己处于“孤家寡人”的境地，成本工作将寸步难行；n管理层希望看到的正是全员关注、管理成本的状态，绝不是成本部门的单打独斗.全员管理成本的理念谁都懂，真正的成本管理高手正是

24、能调动所有人全员管理成本的理念谁都懂，真正的成本管理高手正是能调动所有人共同管理的高手！共同管理的高手！项目成本管理的要求项目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 项目成本管理的目标项目成本管理的目标.n数据中心数据中心n综合能力综合能力n管理方法管理方法项目成本管理的目标项目成本管理的目标成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.1 1、成为数据中心、成为数据中心数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向：数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向：成为数据中心意味着：成为数据中心意味着：成本部拥有准确的、完善的、实时更

25、新的数据库；成本部拥有准确的、完善的、实时更新的数据库；成本部能清楚的分析与判断各种内、外部变化的成本影响；成本部能清楚的分析与判断各种内、外部变化的成本影响；成本部能对各种方案做出精确分析；成本部能对各种方案做出精确分析；数据的信息反馈及时数据的信息反馈及时.主题词：准确、及时主题词：准确、及时项目成本管理的目标项目成本管理的目标成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.2、综合的专业能力、综合的专业能力综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综合管理人员，其必须拥有的

26、专业技能应包括：合管理人员，其必须拥有的专业技能应包括：客户需求分析能力客户需求分析能力设计方案优化能力设计方案优化能力施工管理理解能力施工管理理解能力营销方案判断能力营销方案判断能力.项目成本管理的目标项目成本管理的目标成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、综合的专业能力、综合的专业能力 1）成为资源管理者与整合者是综合能力形成的基础条件。）成为资源管理者与整合者是综合能力形成的基础条件。成本管理将引入越来越多的外部资源，包括：造价咨询公司、设计成本管理将引入越来越多的外部资源，包括：造价咨询公司、设计咨询公司、战略合作供方等都是我们的外部资源咨询公司、战略合作供方等都是我们的外部资源;

27、造价咨询公司造价咨询公司-全过程的造价咨询服务。从招标、现场管理直至全过程的造价咨询服务。从招标、现场管理直至结算完成，全面利用造价咨询公司；结算完成，全面利用造价咨询公司；设计咨询公司设计咨询公司-成本部应利用、掌握社会上的有效设计优化资源。成本部应利用、掌握社会上的有效设计优化资源。在利用其开展设计咨询业务的同时，注意收集设计经济性信息；在利用其开展设计咨询业务的同时，注意收集设计经济性信息；战略合作供方战略合作供方-所谓所谓“战略合作战略合作”绝不仅仅是你买我卖的关系，绝不仅仅是你买我卖的关系，应尽可能的在共同的分析与探讨中，收集了解珍贵的人力、工程、应尽可能的在共同的分析与探讨中，收集

28、了解珍贵的人力、工程、材料信息资料。材料信息资料。当今社会，越是资源整合与利用的高手，就越能成功！当今社会，越是资源整合与利用的高手，就越能成功！项目成本管理的目标项目成本管理的目标成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、综合的专业能力、综合的专业能力 2）标准化管理是大发展时期普及与提高综合专业能力的保障。）标准化管理是大发展时期普及与提高综合专业能力的保障。靠制度、靠流程、靠信息库、靠复制去管理业务，是最低限度减少靠制度、靠流程、靠信息库、靠复制去管理业务，是最低限度减少错误代价的方式，更是大发展时期的必然选择。错误代价的方式，更是大发展时期的必然选择。工作程序化工作程序化-例如：成本前

29、置体系；例如：成本前置体系；过程资料标准化过程资料标准化-例如：对外包的管理、设计优化工作管理、总例如：对外包的管理、设计优化工作管理、总结分析管理等；结分析管理等；数据标准化数据标准化-例如：标准化的套价体系。例如：标准化的套价体系。标准化管理的实质不仅是解决新员工多、人员流动的问题，其深标准化管理的实质不仅是解决新员工多、人员流动的问题，其深入内涵更是改变人治情况，尽量减少因人员变动产成的成本代价。入内涵更是改变人治情况，尽量减少因人员变动产成的成本代价。项目成本管理的目标项目成本管理的目标项目成本管理的目标项目成本管理的目标 造价研究造价研究自我提升、共同进步自我提升、共同进步总结出来、

30、写出来、才是英雄总结出来、写出来、才是英雄成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.3、有效的承担内控管理的职责、有效的承担内控管理的职责 内控管理的实质是：内控管理的实质是：前溯管理、过程监督前溯管理、过程监督1 1）成本系统承担内控工作的原因）成本系统承担内控工作的原因 -公司的任何风险，最终将转化为公司的任何风险，最终将转化为“成本风险成本风险”；2 2）成本系统承担内控工作的可行性）成本系统承担内控工作的可行性 成本系统是公司中与相关部门最多沟通环节的部门；成本系统是公司中与相关部门最多沟通环节的部门；成本系统是经营风险、运作规范性中获取的信息量最大的部门；成本系统是经营风险、运作规范性中获取的信息量最大的部门；成本系统应成为最有效的风险预警者；成本系统应成为最有效的风险预警者；项目成本管理的目标项目成本管理的目标THE ENDTHE END