房地产开发集团房地产项目管理手册（56页）.doc

1、碧桂园项目管理手册（意见稿）目 录第一篇：项目开发过程中主要思路2第二篇：房地产项目开发流程32第三篇：项目开发设计流程10第四篇：项目开发过程中水电工作要点7第五篇：关于售楼部与区域项目管理部沟通的操作指引12第六篇：项目部与物业管理公司在项目开发中的工作配合18第七篇：项目管理施工阶段工作流程24第一篇：项目开发过程中主要思路集团公司在各个项目设立了项目管理部，实行项目管理制，因此项目管理的概念应从以前依赖集团公司的被动式的管理转变为主动管理，除了要继承公司以往的快速、团队协作的精神外还要在思路和认识上适应公司的发展。目前集团公司已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日子里公司将迎来一个

2、高速发展期，公司需要大量的人才，尤其是优秀的项目总经理，一个优秀的项目总经理应该是能领导项目开发团队进行项目的全程管理和控制，从取得土地前期准备施工阶段售楼收楼到下一期的开发等。在这个过程里面包括了对外大量的协调工作，如：项目报建、收地工作、对外的水电工程、外包工程的谈判等；此外，还包括了对内的协调工作，主要是如下几个方面：1、项目管理部与集团总部的上下级关系，集团总部下达任务表，如取得施工许可证的时间、开工时间、售楼和收楼计划等；2、在项目的开发过程中紧密与设计单位、施工单位、售楼部、屋村管理处等部门的沟通协调；3、项目管理部的内部管理，也就是根据集团公司给出的时间表和各方面的进度做出工作计

3、划，如报建的进度和施工进度以及交地的时间表等，在这个过程里面牵涉到方方面面的问题，许多的事情都是可变的，而这些因素如果没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发的阻力，因此需要有计划地进行多方面的协调和沟通，以项目管理部为主的主动管理尤为重要。一、项目开发的前期准备 从取得土地开始，项目就要开始做前期的准备，主要包括报建时间、收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及相关的立项、环评等涉及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安排时间和跟进进度是十分重要的，特别是新的项目；收地的情况视项目的情况有异，但一般都是非常复杂的，因为有

4、许多不利的因素，如：政府的征地补偿工作的进度、拆迁问题、地块的历史问题、政府的协助工作力度等。在这个过程里面需要注意以下几个方面，1、拆迁问题：如果在取得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要了解这些拆迁范围内是否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政府在出让土地时是否已经将所有用地收归国有后再出让，如果这部分是属于城市拆迁，国土局一般不能处理，而且拆迁的时间将是漫长的；2、征地款的落实问题：这个问题涉及到农民的切身利益，如果政府不能很好的处理，没有落实到农民手中，那将成为收地时的最大阻力；3、用地的合法性：主要是取得的土地是否已经办好所有的合法手续，如用地是否完成了征地补偿工作、用地性质是否为

5、建设用地、林地是否已经办理了林地手续等。另外，前期的准备工作还需要对整个征地范围包括周边的村庄的现状作详细的了解，评估项目的开发改变了现状之后对周边环境的影响，如附近村庄的排水和交通情况，是否要处理？是否要调整规划红线？所有的这些细节的问题如果没有注意和恰当的处理，那将影响到项目的开发。项目与村之间应该是一种双赢的关系，不能说我们开发了就伤害了村的利益，建立一种长期而稳定的和谐关系对项目的长久发展都是十分重要的。在前期的准备中还有大量的对外工作，特别是报建的问题，如环境影响评估、发改局的立项申请、规划局的控规审批，详规的审批、施工图的审查以及办理施工许可证所需的所有手续，这里面还涉及到一些政策

6、的问题，特别是规划的审批问题，如是否配套学校?配套学校的规模等等。在这个过程中水电等市政配套的谈判也是非常重要的，结合公司目前的情况，这方面的工作要求项目公司全程介入，从前期的谈判到后期的施工，避免收楼时才考虑市政工程的施工问题。二、项目的开发建设期问题在这个阶段主要是施工的安全、质量以及进度问题。由于开发项目的规模巨大，因此需要在取得图纸后，项目部要对所有的图纸作审图工作，这方面的工作并不是作设计审查，而是结合售楼部板房区以及开盘范围和收楼范围作全面的了解，评估开盘的时候要符合什么要求，如看楼路线与施工路线的考虑、如收楼的时候这个区域是否都考虑或具备了通永久水电、电信、电视等市政配套的条件？

7、收楼区域的电房的供电范围、电信机房的范围是否都统一考虑和安排了？目前公司编定的计划中大体包括土建、机电、装修、绿化的施工计划，但是现在项目越来越多的面对工程的外包问题，尤其是外省的项目，如土方、爆破、地质钻探、外水外电等市政工程等等，因此项目部的还应该将所有外包工程的施工时间和进度考虑进整体工程的进度里面，一环扣一环，避免工程的脱节。项目公司的工程部除了工程的管理外，还应该参与工程外包的谈判、外包工程施工进度的监控以及收楼工作的责任，工程部的管理人员应该是从开始施工到收楼整个过程的跟踪和管理。项目的开发是长期和复杂的，系统的、有协调性的、有计划性的工作是十分重要的。第二篇：房地产项目开发流程签

8、署地块合作开发合同设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）项目选址意见用地规划许可证 取得国土证 房地产企业资质申报（暂定级）立项申请做环评和环保审批报修建性详规消防审核意见书工程规划许可证招标/议标防雷、人防、施工图审查、办理地名质量监督/安全监督施工许可证办理预售规划验收消防、环保验收工程竣工资料审查竣工验收备案房地产项目开发流程在与政府签订了地块合作开发合同后，项目部可以正式进入项目的报建和开发流程。以下是办理项目开发流程中各部门所需提交资料。工商局：项目公司注册登记企业（公司）名称预先核准提交材料、全体投资人签署的企业名称预先核准申请书；、全体投资人签署的指定代表或者

9、共同委托代理人的证明及指定代表或者共同委托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。、申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，提交国务院的批准文件复印件;4、特殊的申请名称，名称登记机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。外商投资有限责任公司登记登记条件（1）经审批机关批准；（2）投资者符合法定人数（五十个以下）；（3）投资者出资达到法定资本最低限额；（4）投资者制定公司章程；（5）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（6）有公司住所。设立登记应提交的文件（1）拟任法定代表人签署的外商投资的公司设立登记申请书；

10、（2）审批机关的批准文件（批复和批准证书副本1）；（3）审批机关批准的公司章程；（4）企业名称预先核准通知书； （5）投资者的主体资格证明或自然人身份证明；中方投资者应提交本单位加盖公章的营业执照/事业单位法人登记证书/社会团体法人登记证/民办非企业单位证书复印件作为主体资格证明；外国投资者的主体资格证明或身份证明应经其本国主管机关公证后送我国驻该国使（领）馆认证。如该国与我国没有外交关系，则应当经与我国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证，再由我国驻该第三国使（领）馆认证。某些国家的海外属地出具的文书，应先在该属地办妥公证，再经该国外交机构认证，最后由我国驻该国使（领）馆认证。香港、澳门和

11、台湾地区投资者的主体资格证明或身份证明应当按照专项规定或协议依法提供当地公证机构的公证文件。（6）法定代表人、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；（7）依法设立的验资机构出具的验资证明；适用于金融、证券、保险类和基金管理公司，以及设立时缴付全部或部分注册资本的公司。（8）投资者首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；（9）住所使用证明文件；自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件；未取得房产证的，提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。（10）前置审批文件或

12、证件；适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的公司。（11）法律文件送达授权委托书；由公司的境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署，载明境内被授权人的地址、联系方式，明确授权其代为接受法律文件送达。被授权人可以是境外投资者设立的分支机构或拟设立的公司（被授权人为拟设立的公司的，公司设立后委托生效）或者其他境内有关单位或个人。（12）其他有关文件。内资企业有限责任公司登记、公司法定代表人签署的公司设立登记申请书； 、全体股东签署的指定代表或者共同委托代理人的证明（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）及指定代表或委托代理人的

13、身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。、全体股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）；、股东的主体资格证明或者自然人身份证明复印件；股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证复印件。 、依法设立的验资机构出具的验资证明；、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；7、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；依据公司法和公司章程的规定和程序

14、，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；根据公司法和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。9、住所使用证明；自有房产提交产权证复印件；借给（无偿提供）他人使用房屋为经营场所，提交产权方的证明及产权证复印件；租赁市场作为经营场所，提交租赁合同及出租方的营业执照和市场登记证复印件；以租赁使用房屋为经营场所的，应当依照广州市房屋租赁管理规

15、定提交经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。10、企业名称预先核准通知书； 11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。注：依照公司法、公司登记管理条例设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本规范。以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件； 提交的复印件均需持原件到登记部门核对，不能提交原件的（身份证、计生证、许可证等除外）,应当注明“与原件一致”并

16、由股东加盖公章或签字。办理完工商登记后，可去办理组织机构代码证、国税和地税税务登记证，并到银行开户。国土局：国土审批： 如果涉及林地，注意是否已经办理林地征用手续。规划局：规划审批（一）办理建设项目选址意见书，需提供下列资料：1、投资主管部门批准立项的有关文件或项目建议书批准文件，或投资备案登记证，但国家规定实行投资核准管理的建设项目除外；2、按投资管理权限由国家和省发展及改革行政主管部门审批、核准的建设项目应提交广东省建设项目选址意见申请表；3、区属单位应当取得区城市规划部门的规划初审意见；4、道路及轨道交通工程申请建设用地，应当提交城市规划部门对建设项目规划方案的审查意见、附图；5、农村村

17、民申请建设用地，应当提交下列资料：*(1)申请村民住宅建设用地，应当按广州市农村村民住宅建设用地管理规定提交下列资料：各申请人户内家庭成员的户口薄、身份证明文件；申请非公寓式住宅用地，应当提供经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况证明；申请公寓式住宅用地，应当提供村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议；所在中心村的规划批准文件、附图；(2)申请村经济发展用地，应当提交下列资料：土地管理部门核准的村被征用的土地面积证明；土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；6、农民成建制转为城市居民后成立的经济组织实施城中村改造，申请住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料：(1)土地

18、管理部门核发的国有土地使用证或其他用地权属证明文件及附图、附件；(2)经区政府批准的城中村改造实施计划；(3)城中村改造规划的批复文件、附图；7、因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置、复建用地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提交下列资料：(1)申请农村村民住宅的拆迁安置用地，应当提交下列资料：市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）；拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议；土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；(2)申请复建用地，应当提交下列资料：政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件；市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁

19、物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣除）；拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议；土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件。8、在城市规划发展区以外地区申请建设项目选址，应当按照广州市申请使用建设用地规则规定提交建设项目规划选址论证报告；9、1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替；10、建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标）、现场照片。(三)分区规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计、保护规划、规划研究等方案审查，需提交下列资料：1、规划设计任务书或规划设计条件复印件；

20、2、编制单位的城市规划编制资质证书副本复印件；3、控制性详细规划方案成果按照广州市控制性详细规划成果计算机文件标准要求；其他规划成果按以下要求：(1)规划文本、说明书、图则各一式三份，彩色全本，编制任务书和历次审查意见作为附件合订；(2)会议汇报材料一式二十份；(3)规划设计条件中要求的其他规划成果；(4)规划成果电子文件及电子文件一览表各一式三份；(5)彩色挂图一套；4、由市政府审批的项目，审查成果应当包括规划文本、说明书、图则各一式十五份，彩色全本（四）修建性详细规划审批、调整，需提交下列资料： 1、城市规划部门核发的下列资料的复印件： (1)建设用地规划许可证及附图、附件； (2)历次规

21、划设计条件的批准文件； (3)历次规划审批文件及附图； (4)其他历次相关批复文件、附图； 2、规划设计条件及总平面规划方案审批文件或历次规划审批文件中要求取得的专业管理部门的意见； 3、修建性详细规划调整公建配套设施布局的，应当取得拟调整的公建项目专业管理部门的意见； 4、绘制在1/500现状地形图上的总平面规划图一式四份； 5、规划说明书、规划设计蓝图（即“总平面规划与绿地规划图”和“道路交通系统规划与竖向规划图”“管线综合规划图”）各一式四份； 6、规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图； 7、电子磁盘报批文件。8、项目所属镇（街）建设办（委、城建服务中心）的现场踏勘表。(五)新征建设

22、用地办理建设用地规划许可证，需提供下列资料：1、已取得的建设项目选址意见书复印件；2、土地管理部门核发的建设项目用地预审报告书复印件；3、建设项目选址意见书中要求提交的专业管理部门的意见（如交通影响评估报告、环境影响评估报告批复意见等）；4、区属单位应当由区城市规划部门加具规划审查意见；5、农村村民申请建设用地，应当按下列情况提交下列相关资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：*(1)村民住宅建设用地应当按广州市农村村民住宅建设用地管理规定提交下列资料：各申请人户内家庭成员的户口薄、身份证明文件；申请非公寓式住宅用地，应当提供经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况证明

23、；申请公寓式住宅用地，应当提供村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议；所在中心村的规划批准文件、附图；(2)申请村经济发展用地，应当提交下列资料：土地管理部门核准的村被征用的土地面积证明；土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；6、农民成建制转为城市居民后成立的经济组织实施城中村改造，申请住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：*(1)城中村改造规划的批复文件、附图；(2)经区政府批准的城中村改造实施计划；(3)土地管理部门核发的国有土地使用证或用地权属证明文件及附图、附件；7、因政府公共工程征用或拆迁需要申

24、请拆迁安置复建用地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提供下列相关资料（在申请选址意见书阶段已提供的除外，但需在申请函中加以说明）：(1)申请农村村民的拆迁安置用地，应当提交下列资料：市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）；拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议；土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；(2)申请复建用地，应当提交下列资料：政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件；市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣除）；拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议；土地管理部门核发给原征地单位的

25、建设用地批准文件；8、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备案登记文件；9、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见；10、1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替；11、建设项目总平面规划图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）、现场照片。（六）调整建筑工程建设工程规划许可证及附图、附件（含建筑功能部分调整），需提交下列资料：1、单位建筑工程(1)原建设工程规划许可证及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；(2)调整建设工程规

26、划许可证依据的复印件一式两份：因建设用地调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图；因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图；因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；其他相关调整依据；(3)电子磁盘报批文件及具有相应资质的单位提供的建筑功能指标明细表和建筑面积明细表；(4)建筑施工设计图一式三份（图纸要求与原要求相同）。(5)属临建项目或5000M2以下用地项目需提供绘制在1/500或1/2000现状地形图上的建设项目规划设计文件（总平面图、道路绿化车位图、综合管线

27、规划图）及DWG和DGN格式电子文件各一份。2、城市居民自住建筑工程(1)房地产证明文件持证人的身份证明文件复印件一式两份。(2)原建设工程规划许可证及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；(3)调整建设工程规划许可证的依据（复印件）一式两份：因建设用地调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图；因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图；因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；其他相关调整依据；(4)调整后的建筑设计方案一式三份。(5)调整后绘制在1/5

28、00或1/2000现状地形图上的总平面图上的总平面一式两份及DWG格式电子文件一份。3、农村村民建筑工程(1)房地产证明文件持证人的身份证明文件复印件一式两份。(2)原建设工程规划许可证及附图、附件复印件（申请注销许可证的应当提交原件）；(3)调整建设工程规划许可证的依据（复印件）一式两份：因建设用地规划许可证及其附件调整而调整的，应当提交已批准调整的建设用地文件及附图；因规划设计条件调整而调整的，应当提交已批准调整的规划设计条件文件及附图；因修建性详细规划调整而调整的，应当提交已批准调整的修建性详细规划文件及附图；因专业管理问题而需调整的，应当提交专业管理部门的意见；其他相关调整依据；(4)

29、调整后的建筑设计方案一式叁份。(5)调整后绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图上的总平面一式两份及DWG格式电子文件一份。(七)规划验收后建筑工程因调整建筑设计而需申请建设工程规划许可证的，需提交下列资料：1、有效的土地使用证明文件及附图、附件复印件一式两份；2、房地产证明文件复印件一式两份；3、已取得同意调整建筑设计的相关复函复印件一式两份；4、已批准的相关复函中要求提交的专业管理部门的意见复印件一式份；5、具有相应资质的单位提供的建筑功能指标明细表和建筑面积明细表；6、属临建项目或5000M2以下用地项目需提供绘制在1/500或1/2000现状地形图上的建设项目规划设计文件

30、（总平面规划图、道路绿化车位图、综合管线规划图）及DWG和DGN格式电子文件各一份；7、建筑施工设计图一式两份(图纸要求与原要求相同)；8、电子磁盘报批文件。(八)申请管线工程建设工程规划许可证，需提交下列资料：（说明：A类管线工程，指无具体服务对象或具体服务区域的，配合城市道路、绿化等市政工程建设的管线工程、管网改造工程等；B类管线工程，指有具体服务对象或具体服务区域如居住区、工业区、学校、机关大院、单体建筑等的管线工程。）1、工程设计说明书一式五份；2、已取得的管线工程规划设计条件或设计方案的批准文件及附图、附件复印件一式两份；3、配合新建、改建、扩建道路的管线工程，应当提交道路管线综合规

31、划的批准文件及附图、附件和道路交通工程规划设计方案的批准文件及附图、附件复印件一式两份；4、B类管线工程应当提交建设用地规划许可证及附图、附件复印件一式两份；5、B类排水工程应当提交道路交通工程建设工程规划许可证及附图、附件，其余管线工程应当提交建筑工程建设工程规划许可证及附图、附件复印件一式两份（临时施工用水、用电工程除外）；6、B类管线工程用地面积超过2万平方米的，应当提交管线综合规划的批准文件及附图、附件复印件；7、管线工程涉及其他独立产权用地单位的，应当提交该用地单位的意见及用地权属证明文件复印件一式两份；8、管线工程涉及河流、桥梁、公路、铁路、港口、机场、通讯设施、电力设施、军事设施

32、等的，应当提交各专业管理部门的意见，敷设在易燃易爆环境中的管线工程，应当提交消防管理部门的意见复印件一式两份；9、1/500至1/2000（适用于长输管线）管线工程施工设计图一式五份，其中排水工程的设计蓝图绘制在现状地形图上；其余管线工程用红色线绘制在广州市番禺区综合地下管线图上，无综合地下管线图时则绘制在1/500至1/2000现状地形图上；配合新建、改建、扩建道路的管线工程可绘制在已批准的1/500道路平面设计图上。(九)调整管线工程建设工程规划许可证及附图、附件，需提交下列资料：1、工程设计说明书一式五份；2、原管线工程建设工程规划许可证及附图、附件复印件一式两份；3、已取得的管线综合规

33、划的批准文件及附图、附件复印件一式两份；4、与原管线工程用地不一致的，应当提交新增用地沿线的用地单位的意见及用地权属证明文件复印件一式两份；5、管线工程调整涉及河流、桥梁、公路、铁路、港口、机场、通讯设施、电力设施、军事设施等，应当提交各专业管理部门的意见，敷设在易燃易爆环境中的管线工程，应当提交消防管理部门的意见复印件一式两份。6、调整的1/500至1/2000（适用于长输管线）管线工程施工设计图一式五份，其中排水工程的设计图绘制在现状地形图上；其余工程一般绘制在广州市番禺区综合地下管线图上，无综合地下管线图时则绘制在1/500至1/2000现状地形图上；配合新建、改建、扩建道路的管线工程可

34、绘制在已批准的1/500道路平面设计图上；或与原要求一致。（十）建筑工程规划验收，需提交下列资料：1、建设用地规划许可证及附图、附件的原件、建设用地批准书及附图、附件复印件；2、建设工程规划许可证原件及复印件、建设工程报建审核书要求补充的资料；如经批准调整设计方案或建设工程规划许可证，应当提交城市规划部门同意调整的历次批复文件复印件；3、如经违法建设处理的规划验收，应当提交执行行政处罚决定书的情况报告、所缴纳罚款及各种补交收费的收据复印件和盖有行政处罚印章的工程竣工图复印件，若竣工面积大于报建面积3%的，应当提交超报建面积的调查说明；4、如曾规划验收不合格，应当提交规划验收的历次批复文件复印件

35、；5、经批准的总平规划图、总平面绿化图、交通组织图原件各一份；6、广州市建设工程规划验收测量记录册（两册）（到建筑工程所属的各镇（街）建设办（委、城市建设服务中心）申请规划验收条件现场检查并办理建筑工程规划验收测量通知书，及委托规划竣工验收测量。）；7、工程竣工图（单体竣工图一式三份，总平面竣工图一式四份）及电子文件（必须符合我局DGN电子数据要求）。（十一）管线工程规划验收，需提交下列资料：1、建设工程规划许可证复印件、审核书及附图原件，如经批准调整建设工程规划许可证，应当提交城市规划部门同意调整的历次批复文件复印件；2、广州市建设工程规划验收测量记录册两册。3、工程竣工图（管线竣工图一式三

36、份）及电子文件（必须符合我局DGN电子数据要求）。发改局：办理项目立项申请核准需提供的资料清单 1、项目单位申请核准项目的请示； 2、丙级以上资质（报省核准的，乙级以上）的工程咨询机构编制的“项目申请报告”（总投资在3000万元以下的项目，可简化为填写广东省企业投资项目核准申请表）； 3、国土使用证复印件（交验原件）（征用农地的，提供市国土部门出具的用地预审意见）； 4、城市规划主管部门出具的城市规划意见； 5、银行等金融机构出具的项目资本金证明。 6、开发企业的房地产开发资质证明书复印件（交验原件）； 7、工程招标基本情况和工程发包初步方案； 8、中外合资项目，附加提供中外双方法人登记证明，

37、外方资信证明和中外双方的协议书。项目核准权限 根据广东省企业投资项目核准目录，房地产开发项目实行核准制，小区规划建筑面积100万平方米及以上或规划总投资超过10亿元及以上的项目，由省发展和改革委员会核准； 小区规划建筑面积350万平方米或总投资3000万元10亿元（不含）的项目，由市发展和改革局核准； 区发展和改革局没有房地产开发项目的核准权。注：由于市发改局的的审批权限为50万平方米建筑面积以下，立项时要据此分期申报。环保局：项目环保审批一、建设项目环境保护审批程序1. 建设项目审批申请 前来申请建设项目环境保审批的单位必须提交书面申请审批报告.提交编制好的建设项目环境影响报告书。2. 审批

38、受理 编制建设项目环境影响报告书的建设项目审批受理。A.项目建设单位或个人将委托有资质的单位编制的建设项目环境影响报告书连同项目可行性研究报告或项目批文报给审批部门经办人。B.审批部门经办人接到有关材料后，审核材料是否齐全、是否符合要求、是否真实，核实无误后予以审批受理。3. 审批检查 检查建设项目所处位置是否适合建设项目的建设。 询问小区的建筑布置。 污染物治理设施是否满足周边环境的要求。4. 项目初审和审批对编制建设项目环境影响报告书的建设项目，经专家审查后，符合编制要求的给予审批，对不符合要求的继续完善建设项目环境影响报告书的内容，经修改后再行审批。二、委托进行环评报告制作需提交的资料1

39、、 与制作环评报告的单位签订环评合同。2、 建设项目可行性研究报告。3、 立项批文。4、 总平面布置图。三、施工噪声排放许可证提供资料：（1） 建设项目环保审批回执 （2） 施工合同 （3） 首层施工平面图人防办公室:修建防空地下室审批内容(审批条件)（一）对于申请修建防空地下室的:根据人民防空工程战术技术要求和有关规范、标准，明确其应建防空地下室的面积、防护设施、出入口位置、抗力等级、战时功能、平时功能等。（二）对于申请易地建设的：审查建设项目是否符合国家规定易地建设的条件：1、单体地面总建筑面积是否在7000平方米以下的；2、是否采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于3米的；3、按规定标准应当

40、建设防空地下室的面积是否只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难的；4、建设项目是否在流砂、暗河、基岩埋深小于3米等地段的，因地质条件限制不适宜修建的；5、是否因建设地段房屋或地下管线设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的；6、是否扩建、改建的民用建筑，因无建设用地补建的。（三）对于申请易地建设费减免的：审查建设项目是否属于减收或免收易地建设费的情况之一：1、享受政府优惠政策建设的廉租房和经济适用房；2新建或者扩建幼儿园、各类学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑；3、临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造住宅项目；4、因遭受水灾或火灾以及其他不可抗力的

41、灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑。申报材料1、工程报建人需持建设单位授权委托证明书（在线填写和打印）； 2、建设项目情况登记表（在线填写和打印）； 3、申请修建防空地下室的函（说明该建设项目地址、规模、性质、总建筑面积、首层建筑面积、地下室概况等）； 4、计划部门的立项批文或有关计划审批资料（复印件加盖公章）； 5、建设项目建设用地规划许可证、用地红线图（复印件加盖公章）； 6、规划部门关于报审方案的历次复文（复印件加盖公章），如有附图，应提交原图核对； 7、规划部门审定的方案图纸一份（建筑平、立、剖图纸及总平面图）； 8、其他有关材料。 分期建设的小区，其防空地下室统筹安排建设的，申报材

42、料如下： 1、建设项目情况登记表（在网上填写）； 2、申请小区防空地下室统筹建设的报告（说明该小区地址、规模、性质、总建筑面积、居住人口等）； 3、小区防空地下室建设规划； 4、计划部门的立项批文或有关计划审批资料（复印件加盖公章）； 5、用地规划许可证、用地红线图（复印件加盖公章）； 6、规划部门关于报审方案的历次复文（复印件加盖公章）；7、其他有关资料。气象局：防雷设施设计审核和验收设计审核办理程序 、填写办理防雷设施设计审核登记表、提交如下资料： 设计说明； 防雷接地平面图及大样图； 均压环设计图及大样图； 天面防雷平面图及大样图； 四置图； 立面图； 总配电图； 规划报建审核书、施工资

43、质证、焊工证（复印件）；、采用非标防雷产品（各类消雷器、防雷器、避雷器、避雷导体、优化避雷针等）进行设计的，应提交产品说明书、合格证明及产品合法证明文件。、技术审核。、审核不合格的，签发防雷设计修改通知，设计部门修改、完善设计图纸，重新送审。审核合格的，签发广东省防雷设施设计审核书。、持广东省防雷设施审核书到建设行政主管部门办理施工许可证。 工程验收程序: 隐蔽部分的验收: 办理开工手续后，工程施工进度在以下环节时，请提前一天通知市防雷所派人到现场监督、检测。 1. 完成桩基础，已焊好承台、地梁钢筋时； 2. 完成地梁浇注，已焊接好柱引下线钢筋时； 3. 完成柱的浇注，首层板筋绑扎并已焊接好时

44、； 4. 每一层焊接好引下线钢筋时； 5. 每次均压环施工(砌墙到外墙窗底部)或焊接完均压环时； 6. 最顶层绑扎板筋、焊接完天面避雷网格时； 7. 焊接完天面防雷带、避雷针时； 8. 均压环与外墙金属门窗相连接时； 9. 完成对大楼玻璃幕墙等大的金属物体的等电位处理时； 10. 完成低压配电，供水系统，煤气管道等设施安装时； 11. 在安装大楼冷却塔，广告牌金属物体时； .工程总验收: 1.防雷设施竣工后，建设单位或施工单位应提前一天通知市防雷所进行综合质量检测，然后持新建建筑物防雷设施验收手册到市防雷所办理防雷设施验收资料 (质量证明书或合格证)。 2.申请防雷设施优良工程评定的单位，须填

45、写申请表格，经市防雷所派人复审后审批。公安消防局：建筑工程消防监督审核1.1、 申报初步设计消防审核 应提交以下资料： （ 1）建筑工程项目总平面布局、平面布置，建筑平、立、剖面图； （2）建筑工程消防设计专篇说明； （3）自动消防系统初步设计图。 1.2、申报建筑内部装修工程设计审核 （1）领取填写建筑内部装修设计防火审核申报表； （2）报送室内装修设计图纸及动力、照明等电气线路布置图、空调风管走向平面图、系统图一套； （3）装修防火材料相关证书、性能说明及法定检测机构检验报告。 1.3、申报建筑工程消防验收 （1）建设单位填报建筑工程消防验收申报表，附消防产品相关证书、检测报告、出厂合格证

46、、消防工程竣工图、工程施工调试开通记录、隐藏工程记录、设计、施工变更内容记录等相关资料； （2）提交建筑工程消防设计审核意见书及有关批复文件； （3）重点建筑工程应提供本工程的各项防火安全管理制度和消防安全管理机构以及自动消防系统操作管理人员名单。 1.4、建筑工程消防监督审核和验收时限 （1）公安消防机构对送审的建筑工程消防设计应当及时审核，从登记收图之日起，一般建筑工程应当在10日之内，国家、省级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程应当在20日之内签发建筑工程消防设计审核意见书。需要组织专家论证消防设计的建筑工程，可以延长至30日。在规定的期限内不予答复的，即为同意。 （2）公安

47、消防机构在接到建设单位消防验收申请时，应当查验建筑消防设施技术测试报告等消防验收申报资料。资料齐全后，应当在10日之内按照国家消防技术标准进行消防验收，并在消防验收后7日之内签发建筑工程消防验收意见书。 （3）对验收不合格的建筑工程，建设单位应当组织有关单位对建筑工程消防验收意见书中提出的整改意见进行整改；整改完毕后，向公安消防机构提交整改情况报告，申请复验。 （4）验收或复验合格的，建筑工程消防验收意见书填写验收合格、同意投入使用。建设单位或使用单位应当落实消防设施的管理和值班人员，与具备建筑消防设施维修保养资格的企业签订建筑消防设施定期维修保养合同，保证消防设施的正常运行。建设局：建筑工程

48、审批（一）建筑工程施工许可证应提交材料1建筑工程施工许可申请表原件，一式两份，必须盖总监理工程师注册章，表格内容必须填写完全2施工中标通知书（必须招标的工程提供）复印件，需与原件核对，施工中标通知书应注明安全措施费用3承发包合同复印件，需与原件核对，施工合同应列明安全措施费用及支付条款，有分包工程的还需提供分包单位与总包单位签订的承发包合同4监理中标通知书（必须招标的工程提供）、监理合同复印件，需与原件核对5建设用地批准书或者土地使用证复印件，需与原件核对，必须在有效期内6建设工程规划许可证及附件复印件，需与原件核对，必须在有效期内7建设单位开户银行的存款证明或对建设单位支付和履约的担保；政府

49、投资项目仅需提供财政拨款证明文件复印件（1、需与原件核对；2、当年开工、当年完工的应有总造价50%存款，跨年度的应有总造价30%的存款；3、支付和履约担保为银行或担保公司出具的保函；财政拨款证明由财局出具）8施工图审查备案的证明文件复印件，需与原件核对9保证工程质量和安全的措施原件，必须包含安全生产责任制、应急救援预案、专项安全施工方案及工程质量措施10质量监督登记表复印件，需与原件核对11安全监督通知书复印件，需与原件核对12施工企业安全生产许可证复印件，需与原件核对（有分包工程的还需提供分包企业的安全生产许可证复印件）13监理单位总监的注册证书、资格证、项目经理、施工员、安全员证书及上述所

50、有人员身份证复印件复印件需与原件核对；身份证只需提交复印件，不必核对原件，项目经理还需提供安全考核合格证B证，安全员还需提供安全考核合格证C证14劳动保险统筹金缴纳凭证原件15散装水泥专项资金收据原件16印花税收据复印件，需与原件核对17现场查勘表表格填好后由安监部门递交（二）施工现场混凝土搅拌及使用袋装水泥审批建设单位申请报告原件2建设工程现场搅拌混凝土申请表原件3施工许可证复印件，需核对原件4建设、施工、监理单位盖章的场地示意图同上（二）建设工程招标方式核准建设单位申请报告原件2设计招标需提交建设用地规划许可证，施工招标需提交建设工程规划许可证复印件，需核对原件3土地使用权出让合同或建设用

51、地批准书或土地使用证（用地单位发生变化的，须提交变更用地单位的批复）同上4提交建设单位及其所有法人股东的营业执照、验资报告、经工商部门备案的公司章程、股东登记手册，其中变更股东、股份的企业应提交股权转让协议或工商部门发出的核准书同上5房地产项目开发的，需提交建设单位房地产开发资质证书同上6外资投资项目，须提交外经部门对公司章程、合作合同的批复和外资、台港澳侨投资企业的批准证书同上7合作开发合同中不能明确各股东或合作方投入及利润分配比例的，应提交所有股东或合作方签章的投入和利润分配比例的证明材料（三）施工图审查备案1审查机构出具的广州市建设工程施工图审查合格书一式三份2广州建设工程交易中心确认的

52、设计中标通知书（立项投资3000万元以上，或者设计费50万元以上，或者工程概算1700万元以上，或者房屋建筑面积15000平方米以上的项目应提供）复印件需核对原件，复印件需加盖申报单位公章3广州市墙体改革和建筑节能办公室备案盖章的广州市居住建筑节能设计审查备案表（含有居住功能的建筑工程应提供）需注明建设工程规划许可证编号4广州市墙体改革和建筑节能办公室备案盖章的广州市公共建筑节能设计审查表（含有公共建筑的工程应提供）需注明建设工程规划许可证编号5建设工程规划许可证及报建审核书、指标审核表复印件（房屋建筑室内装修工程可用房地产权证复印件代替）复印件需核对原件,复印件需加盖申报单位公章6建设用地规

53、划许可证及规划设计条件复印件（装修工程不需提供）复印件需核对原件，复印件需加盖申报单位公章7规划部门关于修建性详细规划、报审方案的历次复文及审定方案图纸、设计说明及指标复印件（室内装修工程不需提供）复印件需核对原件，复印件需加盖申报单位公章8项目立项计划批准文件复印件复印件需核对原件，复印件需加盖申报单位公章9环保、公安消防、人防、卫生防疫等部门对申报项目的审核意见或复函复印件需核对原件，复印件需加盖申报单位公章10市建委对该项目的初步设计批复文件复印件。（单体建筑面积两万平方米以上，或者小区建筑面积三万平方米以上的项目应提供）复印件需核对原件11审查机构填写的广州市建设工程施工图设计文件审查

54、意见书、广州市建设工程施工图设计文件审查意见回复单12建设工程设计合同、建设工程勘察合同、施工图审查合同复印件需加盖申报单位公章13房屋产权人同意租赁人进行装修的证明（租赁房屋装修工程应提供）（三）建设工程竣工验收备案1建设工程竣工验收备案表原件，一式六份2建设工程竣工验收报告原件3建设工程施工许可证复印件，需核对原件4工程质量验收申请表原件5单位工程质量验收记录表同上6工程质量评估报告同上7设计文件质量检查报告同上8勘察文件质量检查报告同上9施工图设计文件审查报告复印件，需核对原件10建设工程规划验收合格证同上11建筑工程消防验收意见书同上12工程竣工验收档案认可书同上13环保验收意见书同上

55、14建设工程施工质量验收监督意见书原件15燃气验收文件复印件，需核对原件16电梯安装分部工程质量验收登记表同上17室内环境污染物检测报告同上18工程质量保修书原件19商品住宅使用说明书、质量保证书同上20单位工程施工安全评价书复印件，需核对原件21中标通知书同上22建设施工合同同上23工程款支付清单及发票复印件同上24业主工程款支付证明原件25人防工程验收证明复印件，需核对原件26建设工程质量监督报告原件（四）招标/邀标程序详见广州城市建设网，网址：（五）建筑企业进城备案（参考广州）1进穗建筑企业登记备案申请表2已上报网上打印件2申报备案的建造师注册证书或项目经理资质证书（劳务分包企业以及只具

56、备预拌商品混凝土和混凝土预制构件专业资质的企业以及本地市属、本地部属、本地省属企业除外）3件以上原件（留存我委备查）及1套复印件3证明附件材料装订封面和目录1原件，和以下资料装订成一册4建筑业企业资质证书副本（包括更改页和年检页）1复印件核对原件5安全生产许可证副本（只具备预拌商品混凝土和混凝土预制构件专业资质、劳务分包企业除外）1复印件核对原件6企业法人营业执照副本1复印件核对原件7组织机构代码证书副本1复印件核对原件8在穗分公司或分支机构营业执照(本地市属、本地部属、本地省属企业除外)1复印件核对原件9企业在穗银行开户证明1复印件核对原件10建筑面积200平方米以上的企业驻穗机构办公场所房

57、产证，或经房管部门备案的购房合同，或房管备案的租期在一年后到期的房屋租赁合同和出租方房产证复印件(本地市属、本地部属、本地省属企业除外,商业办公用途)1复印件核对原件11驻穗负责人劳动合同、社保证明、在穗身份证或有效期在一年后到期暂住证(本地市属、本地部属、本地省属企业除外)1复印件核对原件12申报备案的建造师注册证书或项目经理资质证书（包括复查页）、身份证和项目经理安全考核证（劳务分包企业以及只具备预拌商品混凝土和混凝土预制构件专业资质的企业除外）3人以上身份证提供复印件，其他提供复印件核对原件。13申报备案的质量员、安全员、施工员上岗考核证书、劳动合同、身份证、社保证明各1人以上身份证提供

58、复印件，其他提供复印件核对原件1申请报告原件2房地产开发企业资质申报表原件3建设用地规划许可证或其他建设用地规划有效批文复印件，需核对原件4建设用地批准书或国有土地使用权证或其他有效批文同上5企业法人营业执照同上6企业章程同上7800万元以上注册资本验资证明同上，会（审）计师事务所出具8企业法定代表人的身份证明原件9按三级以上资质条件配备专业技术人员的资格证书复印件，需核对原件10专业技术人员的聘用合同（劳动合同）同上11合作合同（办理合作企业提供）同上，经外经贸局批准12外商投资企业批准证书（外商投资企业提供）同上，需核对原件13经营项目立项批文（外商投资企业提供）同上，外经贸局出具，需核对

59、原件14总投资额20%的资金证明原件，银行出具15项目可行性研究报告原件（六）房地产开发企业资质审批（三级及三级以下）:应提交的材料(七)房地产开发企业资质年检申请条件(1)二级资质 1、注册资本不低于2000万元 2、从事房地产开发经营3年以上 3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 4、连续3年建筑工程质量合格率达100% 5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人

60、员不少于3人 7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 9、未发生过重大工程质量事故。 (2)三级资质1、注册资本不低于800万元；2、从事房地产开发经营2年以上；3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4、连续2年建筑工程质量合格率达100；5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，

61、统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8、未发生过重大工程质量事故。 (3)四级资质 1、注册资本不低于100万元；2、从事房地产开发经营1年以上；3、已竣工的建筑工程质量合格率达100；4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6、商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7、未发生过重大工程质量事故。应提交的材料1房地产

62、开发企业资质年检表（暂定资质企业提交资质申报表）原件12资质证书副本（暂定资质企业提交暂定资质正副本）原件13经区建设局和我委年检的房地产开发项目手册复印件（已竣工的，提供综合验收合格证）复印件1需核对原件4房地产开发企业统计年检证复印件1需核对原件5企业法人营业执照（副本）复印件1需核对原件6经正式注册的会（审）计师事务所的半年有效的资金验核报告或上年度的财务审计报告复印件1需核对原件7建设用地规划许可证、建设用地转名、改名复印件1需核对原件8建设用地批准书复印件1需核对原件9国有土地使用证复印件1需核对原件10市外经贸局核发的外商投资企业批准证书复印件1需核对原件11近1年的建设工程规划许

63、可证（附累计施工面积汇总数、证书编号）复印件1需核对原件12近3年的建设工程规划验收合格证（附累计竣工面积汇总数、证书编号）复印件1需核对原件13房地产信用档案填报资料回执原件1民政局：申报地名命名、更名、销名收件资料明细表收件资料：（一）申报建筑物（单体或连体）命名须提交的资料：序号资料名称份数是否原件条件备注1广州市建筑物（单体或连体）命名申报表2原件由申报单位到区或市地名办领取表格填报，并加盖公章2授权委托证明书1原件法定代表人签章，加盖公章，委托1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限3建设用地批准书及附图2复印件需加盖提供单位的章4建设用地规划许可证及红线图2复印件需加盖提供单位的章

64、5建设工程报建审核书2复印件需加盖提供单位的章6经规划部门批准的四至图或总平面图2复印件需加盖提供单位的章（二）申报住宅小区（楼群或片区）命名须提交的资料：序号资料名称份数是否原件条件说明1广州市住宅小区（楼群或片区）命名申报表2原件由申报单位到区或市地名办领取表格填报，并加盖公章2授权委托证明书1原件法定代表人签章，加盖公章，委托1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限3建设用地批准书及附图2复印件需加盖提供单位的章4建设用地规划许可证及红线图2复印件需加盖提供单位的章5经规划部门批准的总平面图2复印件应附经济技术指标，需加盖提供单位的章（四）申报更名须提交的资料：序号资料名称份数是否原件条

65、件说明1广州市地名更名申报表2原件由申报单位到区或市地名办领取表格填报，并加盖公章2授权委托证明书1原件法定代表人签章，加盖公章，委托1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限3原地名批准文件2复印件4说明更名详细原因、理由的报告2原件必须加盖公章5拟更名项目产权单位同意更名的公函1原件申报单位不是产权单位的6建筑物内各小业主或租户同意更名的证明1原件已出售或出租的建筑物更名的（五）申报销名须提交的资料：序号资料名称份数是否原件条件说明1广州市地名销名申报表2原件由申报单位到地名办领取表格填报，并加盖公章2授权委托证明书1原件法定代表人签章，加盖公章，委托1-2名代理人，明确委托内容、权限、期限

66、3拟销名地段地形图2复印件1：500或1：2000地形图，用色笔清楚标示拟销名实体位置、四至范围或道路起止点等第三篇：项目开发设计流程1、 项目在拿到建设用地规划许可证和国有土地使用证后，由营销中心当地售楼部提供户型配比。2、 再由项目管理部结合当地情况，向规划设计院提供用地红线图；规划设计条件（规划局或相关部门）；最新的现状地形图（比例：1：5001：1000），（近几年对现状地貌有改变的需补测）（电子文件）；当地政府要求执行实施的城市规划实施细则或城市设计实施导则；控制性详细规划（项目用地所在地）；用地内有哪些建构筑物是当地有关部门要求保留的（不允许拆迁）。3、 公司领导批准规划、建筑单体

67、方案后，进行规划报建图设计。4、 规划报建图完成后，由项目管理部向当地主管部门报批，项目管理部负责规划报建人员在取得政府相关部门批复的规划报建图后，应以工作联系单的形式将批复及时通知规划设计院，规划设计院根据批复情况安排规划施工图的设计。5、 规划施工图完成后，可以进行市政道路施工图设计。6、 建筑设计院进行建筑结构施工图设计和节能审查表计算。7、 建筑施工图完成后，装修设计院进行装修条件图设计。8、 建筑设计院水电室根据装修条件图进行设计，并将水电资料反馈回装修设计院。9、 装修设计院根据水电资料反馈，进行装修施工图设计。10、 装修施工图完成后，建筑设计院水电室完成水电施工图。并将单体水电

68、资料提供给规划设计院市政水电设计部门。11、 规划设计院市政水电设计部门根据单体条件图进行施工图设计。12、 规划施工图完成后，由环境设计院进行园艺图设计，园艺设计完成后，进行绿化图设计。第四篇：项目开发过程中水电工作要点一、 项目筹划阶段1. 对公司新征地块进行研究，做好对公司开发意图的理解诸如土地开发总共所需时间、公司的开发力度及相应形成的开发速度、当地人用水用电的习惯、当地水电部门的操作惯例等准备工作。2. 根据公司提出的征地意向、征地的容积率指标，通过各种渠道、手段获得当地的用水、用电指标，用水指标包括单位用水水量、供水水压、供水管径、希望供水到地块边缘的时间等；用电指标包括住宅及商业

69、、酒店、学校等的单位用电负荷、中压供电半径、低压供电半径、允许压降、供电低压侧同时率、电缆同时率等，对整个地块的用电负荷、用水负荷以及排污量进行初步计算并提出相应的技术指标；3. 同相关部门到现场进行踏勘，了解现场变电站、自来水供应以及市政管网的排污能力等问题，自来水要了解的内容包括有市政管网配套情况、水压、可提供水量、水价、附近自然水体情况、水文地质情况、地块标高及水厂出水点标高等；供电要了解的内容包括有电网建设情况、附近变电站的分布情况、变电站内的主变容量、可提供负荷（出线间隔）、变电站至地块的距离等，为后期谈判提供相关参考意见。4. 与投资部紧密合作，在土地出让谈判过程中密切关注征地红线

70、外水电投资的情况，一定要明确投资方，并且一定要让供电局、自来水公司清楚知道并确认。5. 认真核实地块内原有线路的走向、是否可迁移、由谁来投资等。二、 征地合同签订后准备阶段：1. 与当地供电局、自来水公司进行紧密接触，获得准确的技术参数（单位负荷指标、同时率、供电半径、允许安装变压器的大小、近中远期可提供的出线间隔、供电线路走向、电缆沟做法、配电房做法、供电习惯方案、高压电缆缆径等）提供给公司规划设计院作为设计依据；2. 拟订供电、供水、电信、电视的框架协议，框架协议中要明确投资、建设、控制点时间、技术参数、设计要点及施工要点等，在经过审核后与供电局、自来水公司、电信、有线电视进行谈判，在保证

71、公司利益的前提下与其签订框架合同；3. 根据框架协议的相关内容、当地收费依据、实际工作内容，与电力设计院、施工单位、监理单位就实际收费进行谈判，尽可能降低各项收费的费率并与其签订相关协议、合同。4. 研究、审定优化供电、供水方案，尽最大能力降低公司的投资成本。5. 与供电、供水等单位协调，就项目所使用主材确定主材投标厂家、投标原则和主材价格的确定原则；收集各主要厂家各时期的产品报价，审定各项目的主材单价。三、 实施阶段：1. 落实线路迁改；2. 落实临时用水、用电的情况，根据公司实际开发情况及早完成施工并引入用地范围；3. 督促项目水电专责对水电、消防、环评、防雷等项目的落实，督促及时获得相关

72、批文、许可证等文件；4. 审核相关合同、协议文件；5. 审定各合同涉及到的主材价格、合同造价，对开发成本进行控制；6. 落实永久用水引入用地并督促施工；7. 落实永久电源接入用地的设计、审核、施工，在可能的情况下尽早引入用地；8. 落实低压线路的施工交叉作业情况，检查并督促低压线路工作面的交接情况，落实低压线路的完成时间；9. 落实电信引入用地情况；10. 落实电视引入用地情况；11. 完成消防报建、施工、验收并取得消防验收许可证；12. 完成防雷报建、施工、验收并取得防雷验收许可证。第五篇：关于售楼部与项目管理部沟通的操作指引按照开发进程划分，售楼部与项目管理部相互协作的工作流程如下：一、

73、项目的规划阶段：1、 确定开发地块以后，售楼部须及时向项目管理部索取包括地价、容积率等各项经济指标和规划设计要点，作为提供规划意见的参考数据；2、 售楼部与市场部在公司指定的时间内共同完成项目市场调研报告。由售楼部统筹，结合市场调研结果及各项经济指标，拟定该项目的总体规划开发构想和首期详细规划意见。售楼部就上述两份文件与项目管理部取得一致意见后，将文件上报集团领导、项目总办和规划设计研究院，并同时抄送产品研究及货源组织小组备档；3、 在规划方案达到报建条件并与项目管理部沟通门牌路址、楼宇编号方式后，由售楼部提供首期规划的苑区名称、路址给项目管理部进行命名批复及报建工作，报建工作开始后，不得再对

74、园区名称和路址进行修改；4、 确定规划方案通过政府审核后的一个月内，售楼部必须与项目管理部签收整套的图纸（包括规划图、建筑施工图、装修设计图、园艺图纸）和相关数据资料（包括报建面积等）的文本文档和电子文档；5、 与项目管理部保持沟通，跟进报建手续完成时间，并在相对应的报建手续完成后及时向项目管理部索取国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等政府文件的复印件存档，以便日后提供给银行申报办理按揭业务；6、 敦促项目管理部制定发售及收楼工作进度计划，并以各建造部门及项目总办确认，售楼部保存发售及收楼工作进度计划复印件并同时报送该表和规划总图（由广告设计室制作）给产

75、品研究及货源组织小组，由该小组负责送总经理办公室备档。7、 根据发售及收楼工作进度计划表，与项目管理部落实预售证的领取时间和相应的收楼时间。二、 项目首期地块的施工阶段：1、 对照发售及收楼工作进度计划监督现场施工进度，定期与项目管理部召开沟通会议（每个月12次，开盘前的3个月必须保持最少每月2次的沟通）；2、 按照初步设定的开盘时间，提前6个月联系销售管理小组、房地产管理部和项目管理部共同与政府沟通，确定税费及办证流程等问题；3、 提前4个月提交包括楼盘外标识系统（路牌）、广告包装（如灯旗、空飘）、员工宿舍租用、参观车辆停放、看楼车的线路租用等需要与外部部门沟通的工作单给项目管理部，由项目管

76、理部统筹公司其他部门提供必要的协助；4、 提前3个月联系项目管理部（如有需要）和法务部（或律师办），协助销售管理小组与当地银行进行银企合作的协商；5、 提前3个月与项目管理部沟通，确定管理公司的落实情况；6、 根据实际工程进度，最少提前2个月与项目管理部落实最终的开盘时间及各项开盘协助工作（包括样板房、售楼部等的准备）的最终完成期限，并敦促项目管理部颁布和执行；7、 提前1个月提交各类宣传彩图（包括规划图、户型图）给项目管理部、装修设计室、建筑设计研究院、房地产管理部等部门确定；8、 提前2个月联同项目管理部共同制定与建筑、装修等有关的文字说明文件（如装修标准、房屋质量保证书、税费及其他应付款

77、项明细等），上述文件在经相关部门确认后，复印件送项目管理部存档，原件由售楼部留存；9、 提前10天与项目管理部签收开盘所需预售证，以便做好公示和商品房买卖合同的购买等准备工作；10、 彩图印刷完成后，报送2份给项目管理部备档。三、 开盘后的销售阶段：1、 日常的沟通：A、 按公司统一规范定期向项目总监汇报销售数据（每日以手机信息形式汇报销售情况，每月提交销售报表的电子表格或文档表格并定期回收）；B、 在每月提交集团信息上报表前与项目管理部召开沟通会议；C、 定期收集客户对户型、装修等工程的意见，报送产品研究及货源组织小组的同时抄送一份给项目管理部；D、 收到对工程质量问题和我司涉外工作（如延期

78、办证等）问题的投诉时，由售楼部报送项目管理部，由项目管理部统筹处理，售楼部在对客方面提供协助；E、 了解到有可能发生对楼盘的声誉有负面影响的情况时，视影响的普遍性上报，若仅对单个楼盘有影响的，报项目管理部协调处理，并把跟进结果抄报营销中心；若对整个集团有影响的，应同时报送项目管理部和营销中心，按公司指示进行下一步的工作；F、 每年的1月份做好本年度每月的销售目标和新上市货量计划并上报营销中心，经总经理批示后报送项目管理部，提前做好新上市货量的预售证办理及销售环境完善等准备工作。2、 货源组织：A、 根据货量的储备情况，按一年后取得预售证的原则，在每年的1月份提交本年度的规划货量计划表，修正总体

79、规划开发构想；B、 提前一个月与项目管理部沟通下月的新推货量的各项准备工作（包括预售证的领取等），保证下月的货量供应；C、 根据销售速度及时提交新地块的规划建议及要求取得预售证时间给项目管理部，由其协调、统筹新地块的开发工作。3、 图纸的更改：A、 各售楼部经理如发现重大工程缺陷（如板房和施工现场不符等）需要修改的，要详细评估后果及提出完整的处理方案，以报告形式提交给杨总经理并同时抄送产品研究及货源组织小组，产品研究及货源组织小组要及时组织其他楼盘经理进行检查；a、 若属于个盘问题的，处理方案经杨总经理批示后报项目管理部，由项目管理部协调公司内部的调整，售楼部跟进调整结果的对外输出；b、 若不

80、属于个盘问题的，有问题的楼盘均须提交处理方案，经产品研究及货源组织小组整理并统一报杨总经理批示后，报项目总办并同时抄送相关的项目管理部，由项目总办统筹各部制定跟进方式，项目管理部执行，售楼部跟进调整结果并对外输出；B、 各售楼部经理如接到公司领导仅针对单个楼盘存在的修改意见时（对某楼盘产品的修改），要结合现状把该意见形成可操作方案报送杨总经理，经杨总经理批示后报送项目管理部并同时抄送产品研究及货源组织小组备档，该方案由项目管理部协调公司内部动作，对方案进行修正并执行，售楼部跟进执行结果；C、 各售楼部经理如接到公司领导针对大部分楼盘均需要调整的修改意见时（如对某种户型的装修更改），要及时把该意

81、见反馈给产品研究及货源组织小组，产品研究及货源组织小组要及时通报其他楼盘，并收集各楼盘按意见要求制定具体的执行方案，统一报杨总经理批示后报项目总办并抄送各项目管理部，由项目总办统筹各部制定跟进方式，由项目管理部执行，售楼部跟进调整结果。4、 收楼前的准备：A、 收楼前12个月提请项目管理部召开收楼会议，落实收楼前各部的跟进工作及完成期限；B、 参加由项目管理部组织的房地产工程部与建造部门的收楼验收工作，提出具体工程跟进问题，由项目管理部统一整理并交建造部门完成；跟进修葺工程的完成情况。第六篇：项目管理部与物业管理公司在项目开发中的工作配合项目管理部负责项目开发的全面管理工作，在项目开发建设过程

82、与物业管理公司的有效配合，将对项目的建设、销售及日后的物业使用、管理起到积极的作用。1.双方在工作上的配合，并形成一套完整的工作流程及清晰的工作指引有助于项目开发中各项工作的顺利开展，确保项目开发工期、提高项目开发效率、确保项目开发中各工作的衔接；2.物业管理公司从物业管理角度提出的专业意见，能把项目在规划设计、业主使用及物业管理公司管理这三方面结合起来，项目将更具市场竞争力；双方的工作配合内容在项目开发建设的不同阶段而有不同，具体如下：一、项目规划期在规划院完成项目规划图设计后，由项目管理部提供项目的规划图给物业管理公司，物业管理公司就规划图的初步设计与项目管理部进行沟通，具体内容如下：1.

83、项目管理部需向管理公司提供以下资料：图纸：项目的平面规划设计图，管理公司办公用房规划设计图；数据：楼盘总用地面积、一期开发用地面积、建筑面积、物业类型、居住户数、居住人口数、绿化率、建筑密度等；2.物业管理公司根据该项目的用地面积及居住户数估算所需的物业管理办公用房面积，并将信息反馈给项目管理部，由项目管理部协调对物业管理办公用房的规划设计。物业管理公司下设部门一般为：经理室、客户服务部、工程管理部、环境管理部、水电维修部、家政部、物业管理部（保安部），其中客户服务部为对外服务窗口，建议规划在显著位置，其功能分区为：前台服务大厅、总机资料室、投诉/接待室、钥匙室、更衣室、经理办公室、洗手间等，

84、其他部门办公用房可设置在不显著位置。3.物业管理公司根据该项目的建筑面积、户数、建筑类型等估算物业管理公司的人员数，上报项目管理部以作宿舍用房及饭堂的规划设计的参考数据；13. 物业管理公司就规划图的初步设计提出物业管理方面的专业建议，如在区内建设若干数量的区内物业管理用房，在小区的适当位置建设摩托车、自行车、小车等停车位等。二、项目建设期项目管理部向物业管理公司提供项目进度表，物业管理公司可依据项目开发进度制定前期物业管理筹备工作；1.根据楼盘的详情拟定楼盘的物业管理方案；2.根据楼盘的规划设计方案设计楼盘的门禁系统及保安电子巡更系统；3.根据该楼盘的情况编制物业管理公司人员架构图，制定物业

85、管理公司的人员招聘及培训计划；4.根据楼盘的情况及物业管理公司拟定的管理方案，编制物业管理公司的收支预算表，并拟定物业管理费、出入卡办卡费用、装修押金、有偿服务费等的收取标准。5.根据楼盘详情及当地法律法规在楼盘开售前完成前期物业管理服务协议、业主（前期）公约、业主手册、物业装饰装修指引等文件的编写；6.协助开发建设单位对该楼盘进行前期物业管理招标工作，筹备前期物业管理投标工作；7.确认该地区物业维修基金的收取标准，并将此写进前期物业管理服务协议中，以便销售部门在售楼时明确告知购房者此基金的收取标准；8.物业管理公司将物业管理公司将该楼盘的物业管理方案告知营销中心，营销中心在制作销售广告及销售

86、时可介绍本楼盘特色的物业管理服务；9.协助物业管理公司筹备临时办公地点，安排临时办公设施设备，如申请电话号码、安装网线、采购电脑、打印机等；10.项目管理部协助配合物业管理公司到各相关政府部门办理各项手续，如办理营业执照等营业所需证件、物业管理费等收费许可证件，联系当地公安部门、交警等政府部门对项目进行相关管理的工作；11.开发建设单位（发展公司）和物业管理公司签订前期物业管理委托管理合同；12.项目管理部协助物业管理公司人员招聘工作的进行，并确保提供相应的食宿保障。13.在项目建设期间，物业管理公司从物业管理角度提出完善小区配套的建议，并上报项目管理部，如统一安装信箱、安装洋房区大门、建造门

87、禁系统安装设施等。三、项目开盘（销售）期1.物业管理公司配合项目管理部做好开盘期一切筹备工作，如租借流动厕所、与车队研究看楼车路线设计、看楼车调度安排及外线巴士价格制定等工作；2.项目管理部协助物业管理公司与公安机关合作，共同做好开盘期间现场秩序的维持工作；四、项目投入使用期1.物业管理公司将办公用房装修要求上报给项目管理部，由项目管理部协助物业管理办公用房的装饰装修工作；2项目管理部协助物业管理公司和开发公司对小区公共设施设备、公共水电、公共管理用房等的交接；3.协助对样板房进行验收交接工作。综上所述，在项目开发中物业管理公司需要项目管理部协作的工作为：1.提供项目规划图；2.提供详尽的楼盘

88、数据，具体包括：楼盘的地理位置、四至区域、楼盘总用地面积、总建筑面积、私家花园总面积、总户数、总居住人数、绿化率、建筑密度、一期开发面积、一期总建筑面积、一期总户数、一期总居住人数、建筑类型、各类型物业户数等；3.提供物业管理办公用房的设计图；4.提供项目的进度表；5.及时告知项目修改及变动的情况；6.共同做好前期物业管理的招投标工作；7.协助物业管理公司安排临时办公用房及购置临时办公设施设备的工作；8.协助到政府部门办理各项手续；9.协助物业管理公司进行人员招聘及培训等工作；10.共同做好工作人员的食宿安排工作；11.协助对物业管理办公用房进行装修装饰；12.协助对样品房及公共设施设备、公共

89、水电等的验收交接工作。第七篇：项目管理施工阶段工作流程5 挖填土方、清基清障计量1规划图设计2规划图报批6 测量、建立挖填控制区及标高8 工程地质勘察7 确定土方及清基清障施工队伍9 施工图设计3收地10 挖填土方11 施工图审核12 清基清障与挖填土方交叉进行13 临水、临电报装14 确定监理单位15 回填土方夯实处理、平整场地16 主干道、挡土墙、土建及附属设施放线定位17 确定主干道及土建施工队伍4确定工程地质勘察单位 （接第1页）18 办公生活区临设施工19 临水临电安装20开工申报21主干道施工23 样板房土建施工（完毕）25 主干道工程验收26 土建施工（全部封顶、第一批外墙装饰完

90、）28初装修验收24 按进度对每一单体的基础、主体进行验收29 样板房安装、装修30 环境绿化（初步）27 按进度对每一单体的基础、主体进行验收22按进度对持力层、垫层进行验收31样板房内部验收33 房屋预售证办理34 样板房及环境整改35 家政32土建施工（续）（第一批室内初装修，第二批外墙装修及室内初装修）37 初装修验收 （接第2页）36 开盘38 全面安装、装修39 全面绿化40内部总验收41 资料整改42 工程（实物）整改43 环境规划验收44工程总验收45 一次工程移交（向楼宇交收部）46二次工程移交（向小业主）47 物业管理 施工阶段各工作流程主要注意事项以项目管理部的审视角度出

91、发，编制各工作流程主要注意事项。1 流程1 协助规划设计单位与当地城建规划主管部门的沟通； 现场测量核对项目用地地形标高和用地红线，了解当地自来水、市政排水和排污、供电部门和水利防洪设施在项目用地附近的现状；及时了解规划设计进展情况。2 流程22.1 报批前认真阅读图纸；根据地形图、实际地形、周边环境核对图纸，确认是否合理、可行。2.2 报批过程中及时报批；适时与城建规划主管部门沟通；及时向规划设计单位反馈。3 流程33.1 收地前检查收地范围的手续是否齐全、有效。与土地管理部门及当地村、镇政府的关系是否已理顺。场地内的需要拆迁及清除的设施、设备、青苗等的处理是否已通知、告示，而且大部分按要求

92、处理完毕。3.2 收地过程中对未按要求进行处理的设施、设备、青苗等，继续敦促处理。通过测量复核征地红线与现场界碑是否吻合。设置临时围墙或界碑、标志。应对场地内的道路、排水、供水、供电、供气、通讯等设施进行改道或维护。4 流程4.7.14.174.1 流程实施前前面流程已经完成。物色对象（必要时发布招标公告，实行招标）。4.2 流程实施过程中比较其资质、实力、业绩、信誉。比较其对本工程的可投入的人力、设备。比较其质量、工期、单价。通过的综合比较，最终确定勘察设计等单位，并签订相应合同。合同应采用全国统一的合同文本。5 流程55.1 流程实施前规划图已经批准，各设施平面位置确定，标高明晰。对现场地

93、形地貌应有感性认识、了解。5.2 流程实施过程中根据规划图、地形图、工程勘察设计报告对需要清挖的岩石、构筑物、树木、淤泥等图中未能标示的项目进行专项计（估）算。区内挖、填土方对比盈虚过大时，应即使反馈规划设计单位。6 流程66.1 流程实施前（同5.1）6.2 流程实施过程中建立三角测量控制点。建立地块挖填控制线及标高的测点。7 流程7（见编号4）8 流程88.1 流程实施前查核工程地质勘察设计单位进场人员是否满足上岗执业资格要求。查核工程地质勘察设计单位进场人力、设备是否满足全国规定的要求。图中确定勘察布点及勘察入岩深度要求，同时咨询建筑设计院设计人员的意见。8.2 流程实施过程中建立工程地

94、质勘察的施工日记。根据图中勘察布点，进行测量定位；同时，通过查阅城建档案资料及现场查看，避开可能遗留的地下电缆、供气管、谨防发生事故。对钻探工作实行旁站监督，并对每个钻孔的总进深、土层深度、入岩深度等原始数据进行签证。每个布点完成钻探后应予以标示，谨防漏钻。工程地质勘察报告应在基础的施工图设计前完成并移交施工图设计单位。9 流程99.1 流程实施前规划图已批准。建筑方案已批准。9.2 流程实施过程中了解当地环境气候特点，向设计单位提出通风、采光、节能、降耗等合理化建议。根据地质情况向设计单位反映当地基础处理的成熟经验。10 流程10.12查核土方、清障清基施工单位进场人员是否满足执业资格要求。

95、查核土方、清基清障施工单位进场的人力、设备是否满足合同规定的要求。10.2 流程实施过程中建立相应的施工日记。根据进度及时进行测量跟进、监控。及时对有关隐蔽工程量的原始数据进行面议。11 流程11（略）12 流程12（见编号10）13 流程13（略）14 流程14（见编号4）15 流程1515.1 流程实施前建立施工日记。实行旁站，谨防遗漏。测量跟进并做原始记录。16 流程1616.1 流程实施前场地已经处理平整。16.2 流程实施过程中定位桩及水准点必须固定。测量结果能闭合。17 流程17（见编号4）18 流程18.1918.1 流程实施前附属设施的布置应实现编制相应方案并经批准。流程6中所

96、设置的控制点如已损坏应新建。18.2 流程实施前过程中所有测量成果均应闭合。附属设施应设置必须的办公、生活、娱乐、贮仓（藏）、予制场、清洁、消防等设施、设备。19 流程19（见编号18）20 流程20三通一平已完成。施工图及前期西哪个木有关文件齐全。施工监理单位确定，并编制了施工组织设计。21 流程21.22.23.24.25.26.27建立施工日记。查核施工单位进场人员是否满足上岗执业资格。查核施工单位进场的人力、设备、材料是否满足合同规定要求和进度要求。检查施工单位的施工组织设计、专项施工方案是否齐全，措施是否可行、可靠。检查施工单位进场的设备、材料是否合格。对隐蔽工程及时进行验收和原始数

97、据进行核实、签证。及时对规定需要进行中间验收的分部分项工程进行验收。定期组织质量、安全、文明施工及进度的检查，并提出整改意见。22 流程28、29、30、31、34、36基本要求和做法同上；装修单位进场前必须要求办理施工场地移交手续； 必须确保装修施工进度，要求在开盘前3天陆续完成装修工程并移交给家政部清洁和板房装饰部摆设家具；绿化部门必须按要求在开盘前完成板房及看楼路线周边的绿化景观工程。23 流程32装修单位进场前70天必须对现有施工进度进行评估，并根据实际情况安排进场施工；装修单位进场前必须要求办理施工场地移交手续；联系楼宇交收部必要时可提前介入。24 流程37、38、39、40（见编号22）25 流程41、42、44安排专人按国家规范和当地建设部门的要求收集、整理有关资料；此部分工作可充分依靠监理公司优势完成工作。26 流程45按公司要求最迟在工程验收前二十天必须进场；同上可要求楼宇交收部提前介入开展工作。