2018鑫创国际健康科技小镇规划与启动区建筑设计方案文本（229页）.pdf

1、正本(下册)2018.5.11Planning and Design of International Health technology town in Dalian大连国际健康科技小镇规划设计及启动区建筑设计副本(下册)2018.5.11Planning and Design of International Health technology town in Dalian大连国际健康科技小镇规划设计及启动区建筑设计“现代奢华“打造区域标杆形象品质洋房 贵族传承品质洋房 贵族传承品质洋房 贵族传承品质洋房 贵族传承典雅高层 城市标杆品质洋房 贵族传承典雅高层 城市标杆典雅高层 城市标杆典雅

2、高层 城市标杆高端别墅 贵族传承社区商业配套墅院生活静谧庭院，身心轻松景观大堂家观景阳台满目绿意，将公园引入户内礼仪入口区人车分流，不扰社区一丝静谧极致细节成就都市标杆Part01 市场调研Part02 规划设计Part03 产品设计Part04 立面选型住区设计篇开发目标：快速启动，快速去化，保证货值难点：区位偏远、竞品同质化、市场去化速度一般思路：先调研、再定位，踩在竞品肩上定策略大连当地1.8左右住宅项目是怎么操盘的祥生观澜府占地面积：146300建筑面积：248530容积率：1.70业态：小高层（14F、15F），洋房（5F）缺点：整体空间布局紧凑，西侧高层相互遮挡，部分住宅朝向偏大（

3、23.9度）；市场调研Market Research对标点:对标点:1.高低配洋房最大化；2.高层L型布局，高层日照良好；洋房产品力强；3.洋房一层送地下室，顶层送阁楼，增加附送；4.高层采用T2户型，北侧加连廊，提高得房率；5.小区有景观轴，大花园，健康步行环道；万科翡翠公园（甘井子区）5F洋房效果图14F高层效果图祥生观澜府占地面积：174000建筑面积：284000容积率：1.85业态：小高层（14F），洋房（5F）缺点：整体空间布局紧凑，无中心大花园，西侧高层相互遮挡；万科城市之光（甘井子区）对标点:对标点:1.高低配洋房最大化；2.高层L型布局，高层日照良好；洋房产品力强；3.高层采

4、用T2户型，北侧加连廊，提高得房率；4.小区配套完善；市场调研Market Research祥生观澜府占地面积：54600建筑面积：184000容积率：2.40业态：小高层（18F、27F），洋房（8F）缺点：整体空间布局紧凑，西侧高层相互遮挡，部分住宅朝向偏大（23.9度）；对标点:对标点:1.高低配利润最大化；2.地下室抬高1.5米设计，节约土地开挖成本；3.洋房大栋距，户型方正赠送高，洋房产品力强；4.小区内部有夜光跑道；招商海德公园（甘井子区）市场调研Market Research80两房夜光跑道祥生观澜府占地面积：53352建筑面积：191252容积率：2.46业态：高层（18F-3

5、5F），洋房（9F）缺点：整体空间布局紧凑，行列式布局，无中心大花园；对标点:对标点:1.高低配利润最大化；2.当地认可9F洋房3.洋房独立成区4.自身商业配套完善万科新都会（甘井子区）市场调研Market Research祥生观澜府占地面积：960000建筑面积：1160000容积率：1.20业态：小高层（11F），洋房（6F）关键词：洋房产品卖得好，小高层在当地接受度较高对标点:对标点:1.高低配利润最大化；2.地下室抬高1.5米设计，节约土地开挖成本；3.中央大景观；4.洋房独立成区；亿达第一郡（旅顺口区）市场调研Market Research祥生观澜府占地面积：266000建筑面积：2

6、66000容积率：1.0业态：高层（30F），别墅（3F）关键词：大高层产品卖得不好对标点:对标点:1.高低配利润最大化；2.充分利用景观资源；亿达蓝山（旅顺口区）市场调研Market Research当地人喜欢住什么样的房子？5F 6F 7F 8F 9F洋房，洋房，洋房T2小高层当地人忌讳住什么样的房子？中高层，大高层，北连廊结论：高低配、洋房最大化大连1.8容积率住宅项目是这么操盘的Part01 市场调研Part02 规划设计Part03 产品设计Part04 立面选型住区设计篇蓝海策略互联网降维打击，田忌赛马1、用价格优势降维打击压倒竞品高层出货；2、用总价打击竞品高层，用单价打击竞品洋

7、房1、别墅面积最小化，控制总价，打击竞品洋房，满足中高端改善需求，产品层次丰富，确保短期快速出货2、洋房用高附送下叠，顶跃产品，高溢价和价格标杆控制总价，拔高项目调性，掩护洋房和高层出货；1，用洋房的户型做高层，用品质打击竞品高层；2用大花园、最好视野、大面宽等品质手段和价格与竞品高层竞争洋房最大化高层洋房化叠墅别墅格调化定位策略Project orientation用地面积：A地块：58740平方米B地块：61916平方米C地块：40224平方米幼儿园：2600平方米限高：80米容积率：1.80建筑密度：25%绿地率：35%根据设计条件，每个地块分别满足1.8容积率，每个地块均要有普通住宅，

8、洋房和联排，并满足户型配比要求用地条件图用地分析山地运动公园山地运动公园山地运动公园山地运动公园规划路规划路产业地块A地块B地块C地块基地紧邻城市干道，交通方便，靠近小镇示范区；东西两侧规划有山体运动公园和生态农庄配套沿街布置一层商业，幼儿园不占用景观面，在地块中心增大服务半径覆盖范围用地分析洋房别墅区位价值分析高层区域价值分析第一价值区域第二价值区域公园绿地公园绿地公园绿地资源山体公园山体公园山体公园山体公园山体公园山体公园山体公园山体公园农田农田农田河流景观农田强排方案一（27F+6F+3F）强排方案三（18F+14F+6F+3F）强排方案四（18F+9F+7F+3F）强排方案二（27F+

9、9F+7F+3F）方案一方案二方案三方案四产品面积占比货值面积占比货值面积占比货值面积占比货值高层5120551.0%358443566535.5%24966小高层58145 57.89%4651644105 43.91%35284洋房3700036.8%370005524055.0%5524030960 30.82%3096047160 46.95%47160联排1224012.2%1468895409.5%1144811340 11.29%1360891809.14%11016总计100445100%87532100445100%91654100445100%91084100445100%

10、93460沿河景观别墅最大化，但高层量大，去化慢，销售有风险洋房最大化，空间层次丰富，高层一字型布局，充分利用沿河景观小高层L型布局，洋房和联排独立成组团小高层L型布局，货值最大化，高层洋房化，景观最大化，销售无风险住宅单价：高层7000元/，小高层：8000元/，洋房：10000元/，联排：12000元/强排是个技术活！追求完美，死磕规范！在强排的基础上如何优化总图分析功能分析总图分析功能分析功能分析小高层（18F）洋房(7F)别墅(3F)图例洋房（9F）产品力：高层小高层洋房别墅9F面积：1.44万占总面积比的14.3%7F洋房面积：3.28万占总面积比的32.6%7F+9F面积：4.72

11、万占总面积比的46.9%洋房货值4.72亿优化思路9F洋房3F别墅7F洋房18F小高层用9F洋房的面积置换部分小高层，增加洋房的量，提高溢价，便于完成3个亿货值优化思路示范区生态农田沿河景观利用洋房北面退台，减小楼间距，增大中央景观，打造景观视线通廊普通层洋房间距示意洋房顶层北退台偷间距示意北面退台可以节约日照间距LMLM洋房端套户型平面优化思路建筑由东到西呈阶梯式逐步增高，充分利用景观资源，景观房套数最大化，定制处理东边端套户型，实现270度观景沿河景观小高层端套户型平面二线景观一线景观三线景观9F小高层3F别墅7F洋房18F小高层田园景观示范区景观优化思路东侧沿河布置联排别墅，充分利用东侧

12、景观面，南面避开9F已建安置房沿河景观别墅生态农田示范区已建安置房别墅赠送地下室，负一层全明设计优化思路改造河岸线，水系渗透进小区形成岛屿墅，提高居住品质优化思路商业配套沿街布置，不占用景观面，会所在地块中心主入口，增大服务半径沿河景观生态农田示范区已建安置房优化思路生成小区结构，打造“一轴一环”，通过景观桥与示范区连通，打造实景体验区中央景观轴环形夜光跑道景观桥连接中央绿化与样板示范区，实现景观交流与渗透景观桥样板区方案一Selection 0ne花园云顶小高层L型布局货值最大化高层洋房化中心大花园空间层次丰富、小高层L型布局货值最大化，高层洋房化，景观最大化、中心大花园、运动健身环形步道A

13、地块业态配比：小高层43.9%，洋房47.0%，联排9.1%A地块货值：9.35亿B地块业态配比：小高层59.8%，洋房31.3%，联排8.8%B地块货值：9.51亿C地块业态配比：小高层60.3%，洋房30.5%，联排9.2%C地块货值：6.17亿方案一方案一指标方案一经济技术总指标项目A地块B地块C地块总计要求值单位建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14474415326999695397708地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中住宅建筑面积10044510587768783275105其中小高层59325

14、6528941843166457洋房32480319482064085068联排86408640630023580商业面积49375222337013529计容建筑面积的5%配套面积350350250950地下建筑面积390124182027292108124其中地下车库面积30564333722113285068别墅地下室面积84488448616023056建筑密度25%25%25%25%25%绿地率35%35%35%35%35%容积率1.801.801.801.801.8总户数91610026332551户机动车停车位数94210296512622住宅1辆/户，商业配套100/辆个其中地

15、上931026425910%个地下8499275872363个方案一鸟瞰图方案一鸟瞰图8090110180150140120商业方案一户型配比6.4%18.3%19.2%47.0%9.1%类型面积段（）房型面积面积比要求配比普通住宅4410543.9%60%其中80二房64006.4%9%85-95小三房1836018.3%30%105-115三房1934519.2%21%洋房120-140四房4716047.0%30%联排别墅150-180四房91809.1%10%别墅洋房普宅（二房）普宅（小三房）普宅（三房）城市道路车库出入口人行出入口人行漫步道交通分析示范区城市道路消防车出入口消防分析消

16、防车道消防登高场地示范区夜光跑道沿河景观生态农田示范区景观沿河景观生态农田示范区景观景观分析优化思路沿河景观田园景观示范区景观视线分析地下车库范围车库出入口地面停车停车分析 日照：住宅日照满足大寒日2小时要求图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照分析方案二Selection Tow花园云冠高层一字型布局洋房最大化空间层次化中心大花园方案二空间层次丰富、洋房最大化、小高层一字型布局、中心大花园、运动健身环形步道A地块业态配比：高层35.5%，洋房55.0%，联排9.5%A地块货值：9.17亿B地块业态配比：小高层59.8%，洋房31.3%，联排8.8%B地块货值：9.51亿C地块业态配比：

17、小高层60.3%，洋房30.5%，联排9.2%C地块货值：6.17亿方案二指标方案二经济技术总指标项目A地块B地块C地块总计要求值单位建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14382415326999695396788地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中住宅建筑面积10044510587768783275105其中高层356656528941843142797洋房552403194820640107828联排95408640630024480商业面积49375222337013529计容建筑面积的5%配套面积350

18、350250950地下建筑面积380924182027292107204其中地下车库面积28764333722113283268别墅地下室面积93288448616023936建筑密度25%25%25%25%25%绿地率35%35%35%35%35%容积率1.801.801.801.801.8总户数86010026332495户机动车停车位数88610296512566住宅1辆/户，商业配套100/辆个其中地上871026425310%个地下7999275872313个方案二鸟瞰图方案二鸟瞰图方案二户型配比8.4%15.0%12.1%55.0%9.5%类型面积段（）房型面积面积比要求配比普通住

19、宅3566535.5%60%其中80二房84548.4%9%85-95小三房1505915.0%30%105-115三房1248312.1%21%洋房120-140四房5524055.0%30%联排别墅150-180四房95409.5%10%别墅洋房普宅（二房）普宅（小三房）普宅（三房）8090110180150140120商业 日照：住宅日照满足大寒日2小时要求图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照分析方案三Selection Three花园府邸小高层L型布局产品比例均衡分区明确中心大花园小高层L型布局，洋房和联排南北布置独立成组团、中心大花园、运动健身步道A地块业态配比：小高层59.

20、4%，洋房32.1%，联排8.4%A地块货值：9.02亿B地块业态配比：小高层59.8%，洋房31.3%，联排8.8%B地块货值：9.51亿C地块业态配比：小高层60.3%，洋房30.5%，联排9.2%C地块货值：6.17亿方案三方案三指标方案三经济技术总指标项目A地块B地块C地块总计要求值单位建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14525215326999695398216地上建筑面积10573211144972403289584289584 其中住宅建筑面积10044510587768783275105其中小高层627056528941843169

21、837洋房29280319482064081868联排84608640630023400商业面积49375222337013529计容建筑面积的5%配套面积350350250950地下建筑面积395204182027292108632其中地下车库面积31248333722113285752别墅地下室面积82728448616022880建筑密度25%25%25%25%25%绿地率35%35%35%35%35%容积率1.801.801.801.801.8总户数93710026332572户机动车停车位数96310296512643住宅1辆/户，商业配套100/辆个其中地上951026426110

22、%个地下8689275872382个方案三鸟瞰图方案三户型配比9.8%30.2%19.4%32.1%8.4%类型面积段（）房型面积面积比要求配比普通住宅5970559.4%60%其中80二房98809.8%9%85-95小三房3036530.2%30%105-115三房1946019.4%21%洋房120-140四房3228032.1%30%联排别墅150-180四房84608.4%10%别墅洋房普宅（二房）普宅（小三房）普宅（三房）8090110180150140120商业 日照：住宅日照满足大寒日2小时要求图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照分析方案四Selection Three

23、花园云墅小高层L型布局别墅最大化分区明确中心大花园小高层L型布局，联排和洋房南北布置独立成组团、别墅最大化、中心大花园、运动健身步道A地块业态配比：小高层57.9%，洋房30.8%，联排11.3%A地块货值：9.11亿B地块业态配比：小高层59.8%，洋房31.3%，联排8.8%B地块货值：9.51亿C地块业态配比：小高层60.3%，洋房30.5%，联排9.2%C地块货值：6.17亿方案四方案四指标方案四经济技术总指标项目A地块B地块C地块总计要求值单位建设用地面积587406191640224160880160880 总建筑面积14742015326999695400384地上建筑面积105

24、73211144972403289584289584 其中住宅建筑面积10044510587768783275105其中小高层641456528941843171277洋房24960319482064077548联排113408640630026280商业面积49375222337013529计容建筑面积的5%配套面积350350250950地下建筑面积416884182027292110800其中地下车库面积30600333722113285104别墅地下室面积110888448616025696建筑密度25%25%25%25%25%绿地率35%35%35%35%35%容积率1.801.80

25、1.801.801.8总户数91710026332552户机动车停车位数94310296512623住宅1辆/户，商业配套100/辆个其中地上931026425910%个地下8509275872364个方案四鸟瞰图方案四户型配比10.8%32.7%20.4%24.8%11.3%类型面积段（）房型面积面积比要求配比普通住宅5932559.1%60%其中80二房1088010.8%9%85-95小三房3280532.7%30%105-115三房2046020.4%21%洋房120-140四房2496024.8%30%联排别墅150-180四房1134011.3%10%别墅洋房普宅（二房）普宅（小三

26、房）普宅（三房）8090110180150140120商业 日照：住宅日照满足大寒日2小时要求图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照分析方案对比方案一小高层L型布局货值最大化高层洋房化中心大花园方案二高层一字型布局洋房最大化空间层次化中心大花园方案三小高层L型布局产品比例均衡分区明确中心大花园方案四小高层L型布局别墅最大化分区明确中心大花园货值：货值：9.11亿货值：亿货值：9.02亿货值：亿货值：9.17亿货值：亿货值：9.35亿亿节流通过成本控制来增加利润策略一：地面停车最大化达到10%，减小地库面积策略三：控制户型周长，减小户型的体型系数策略四：立面收放有度，细节在进人尺度使用，保

27、证立面效果策略二：地下室抬高1.5米，做无梁楼盖减小土方开挖量优化思路西侧和东侧沿街适当加大退距，增加地面停车，做足10%，减少地下车库面积策略一：地面停车数10%最大化,减小地库面积,节约建设成本优化思路场地剖面示意图策略二：地下室抬高1.5m,减少开挖,节约建造成本优化思路策略三：控制户型周长，减小户型的体型系数优化思路策略四：立面收放有度，细节在进人尺度使用，保证立面效果控制窗地比：满足节能要求基座及门头做石材其他部位仿石漆涂料关键部位做石材：比如门头，上部做涂料，既保证项目品质又可控制成本Part01 市场调研Part02 规划设计Part03 产品设计Part04 立面选型住区设计篇

28、ALL AROUND群雄围绕产品突围PRODUCTBREAKTHROUGH项目名称主力户型主力面积段售价万科翡翠公园三房90-12015000元/招商海德公园三房90-12016000元/万科八栋墅四房99-140330万元/套宏都熙景二房，三房99-12818000元/华润二十四城三房90-12516500元/中铁春风十里二房，三房88-108160万元/套亿达第一郡三房97-13111000元/中华城三房80-12214600元/中海万锦公馆二房，三房80-120暂定市场分析市场分析Property Market analysisProperty Market analysis万科翡翠公园

29、万科翡翠公园亿达第一郡亿达第一郡中铁春风十里中铁春风十里华润二十四城华润二十四城万科八栋墅万科八栋墅宏都熙景宏都熙景中华城中华城招商海德公园招商海德公园本案本案中海万锦公馆中海万锦公馆竞品楼盘竞品楼盘Competitive propertyCompetitive property项目名称：项目名称：大连万科翡翠公园项目名称万科翡翠公园项目名称万科翡翠公园开发商中铁建（大连）置业大连万成之光置业项目位置虹港路与新水泥路交汇处占地面积146300建筑面积248530容积率1.70绿化率35主力户型90120三房楼层状况洋房，小高层成交均价15000元/开盘日期2017年10月21日项目名称招商海德

30、公园项目名称招商海德公园开发商招源房地产项目位置甘井子区南关岭街道占地面积54600建筑面积184000容积率2.40绿化率34主力户型90120三房楼层状况高层，小高层，商业成交均价16000元/开盘日期2018年3月22日洋房903房洋房1103房洋房1203房973房953房1153房竞品楼盘竞品楼盘Competitive propertyCompetitive property项目名称：项目名称：大连万科翡翠公园项目名称项目名称华润二十四城开发商华润置地（大连）有限公司项目位置甘井子机场北板块占地面积390000建筑面积520000容积率1.33绿化率40主力户型110125三房楼层状

31、况洋房成交均价16500元/开盘日期2018年2月3日项目名称项目名称中铁春风十里开发商大连梓金发展有限公司项目位置旅顺口盐柏路占地面积115000建筑面积66000容积率0.55绿化率35.5主力户型二房，三房楼层状况联排，双拼成交均价160万元/套开盘日期2017年9月10日洋房882房洋房1103房洋房1103房1163房842房竞品楼盘竞品楼盘Competitive propertyCompetitive property项目名称：项目名称：大连万科翡翠公园项目名称项目名称亿达第一郡开发商大连亿鸿房地产开发有限公司项目位置旅顺口新城大街747号占地面积960000建筑面积1160000

32、容积率1.00绿化率60主力户型二房，三房，四房楼层状况小高层，多层成交均价11000元/开盘日期2016年4月8日项目名称项目名称中华城开发商新兴际华集团项目位置甘井子岚岭路北侧占地面积80000建筑面积300000容积率2.70绿化率35主力户型二房，三房楼层状况高层，小高层，洋房成交均价14600元/开盘日期2017年11月25日小高层1163房小高层982房洋房892房小高层1103房洋房1203房小高层802房竞品楼盘竞品楼盘Competitive propertyCompetitive property项目名称：项目名称：大连万科翡翠公园项目名称项目名称万科八栋墅开发商大连万科置业

33、有限公司项目位置甘井子区华东路民政局占地面积36000建筑面积46000容积率1.28绿化率40主力户型99140四房楼层状况小高层，叠墅成交均价330万元/套开盘日期2018年3月16日院：一层送两层地下室 99府：二层跃三层140台：四层送顶层阁楼111项目名称项目名称宏都熙景开发商大连宏都房地产项目位置华南广场二十三中学北占地面积77100建筑面积140000容积率2.00绿化率40主力户型二房，三房楼层状况高层，小高层，多层，别墅成交均价18000元/开盘日期2017年7月8日洋房932房小高层912房高层1203房竞品楼盘竞品楼盘Competitive propertyCompeti

34、tive property项目名称：项目名称：项目名称项目名称大连中海万锦公馆开发商大连中海地产开发有限公司项目位置甘井子区体育中心东北侧占地面积15300建筑面积530000容积率2.40绿化率40主力户型99140二房、三房楼层状况小高层，叠拼成交均价待定开盘日期预2018年6月高层832房洋房923房高层983房高层993房洋房1133房楼盘规模类型产品配套楼盘规模类型产品配套万科翡翠公园万科翡翠公园占地面积：146300建筑面积：248530容积率：1.7小高层洋房三居（90）四居（120）集中商业招商海德公园招商海德公园占地面积：54600建筑面积：184000容积率：2.40高层小

35、高层二居（90）三居（110）商业万科八栋墅万科八栋墅占地面积：36000建筑面积：46000容积率：1.28小高层叠墅四居（99）四居（140）生活广场学校宏都熙景宏都熙景占地面积：771000建筑面积：140000容积率：2.00高层小高层多层别墅三居（92）四居（120）2万平商街幼儿园竞品楼盘竞品楼盘Competitive propeCompetitive propertyrty万科翡翠公园招商海德公园宏都熙景华润二十四城万科翡翠公园招商海德公园宏都熙景华润二十四城902室2厅1卫902室2厅1卫902室2厅1卫1103室2厅2卫1102室2厅1卫1203室2厅2卫902室2厅1卫90

36、2室2厅1卫902室2厅1卫1103室2厅2卫1102室2厅1卫1203室2厅2卫902室2厅1卫1103室2厅2卫902室2厅1卫1103室2厅2卫楼盘规模类型产品配套楼盘规模类型产品配套华润二十四城华润二十四城占地面积：390000建筑面积：520000容积率：1.33洋房三居（110）三居（125）商业中小学中铁春风十里中铁春风十里占地面积：115000建筑面积：66000容积率：0.55联排双拼二居（84）三居（115）综合商场中小学亿达第一郡亿达第一郡占地面积：960000建筑面积：1160000容积率：1.00小高层多层二居（98）三居（120）综合商场幼儿园中小学中华城中华城占地

37、面积：80000建筑面积：300000容积率：2.70高层小高层洋房二居（90）三居（120）商业幼儿园竞品楼盘竞品楼盘Competitive propeCompetitive propertyrty中铁春风十里亿达第一郡中华城万科八栋墅中铁春风十里亿达第一郡中华城万科八栋墅902室2厅1卫1203室2厅2卫1103室2厅2卫902室2厅1卫1203室2厅2卫1103室2厅2卫902室2厅1卫902室2厅1卫902室2厅1卫1202室3厅3卫902室2厅1卫1202室3厅3卫1404室2厅3卫1404室2厅3卫1113室2厅2卫1113室2厅2卫研判总结竞品户型结构较为合理面宽等资源较为舒适设

38、计相对传统市场竞争激烈，但缺乏标杆产品PREVIOUS ANALYSIS需保证面宽基础上注入轻奢宅理念，做市场的引导者差异化体验感定制化差异化竞争，提单价控总价，打造精品社区 高层：产品升级宜居生活 洋房：品质提升高端改善 别墅：品质提升轻奢豪宅差异化产品控制总价=精减面积+精细设计提升品质+尊贵体验可变空间连廊在14F设置规范6.4.4.对于一栋十二层的住宅，各单元联通的屋面可以视为联系廊对于一栋十八层的住宅，联系廊的设置可有两种方案：方案一，在十二层设置第一个联系廊，根据联系廊的间隔不能超过五层的规定，十七层必须设置第二个联系廊方案二，在十四层设置第一个联系廊，各单元的联通屋面即可以视为第

39、二个联系廊14F18F高层户型14F联系廊大连万科大连万科城市之光14F大连万科翡翠公园面宽最大化空间视觉显大尺度舒适化超大空间设计空间行走洄游赠送最大化附加值最大化好看好用好卖产品策略产品策略别墅产品策略一、高附加值、高溢价值赠送最大化，全明地下室，观景露台，挑空等活跃空间增加改造灵活性。二、尊贵生活、私密感受大面宽、南北通厅、景观露台等设计大大提高别墅产品的舒适度和品质感。180联排（改造后）户型分析一层平面图多重院落休闲院落，移步易景超宽横厅超宽横厅，方正大气超大厨房良好的餐厨互动，方便快捷餐厅+客厅打造竖向通厅180联排户型分析负二层平面图负一层平面图负二层家庭停车吧台、健身提高生活品

40、味负一层家庭活动室连接庭院增强休闲生活180联排一层平面图二层平面图三层平面图改造前改造后二层三套房设计酒店轻奢体验三套房面向庭院景观空间功能完善，提高生活舒适度奢华主卧宽阔舒适西侧露台休闲生活三层豪华主卧设计增强空间体验150联排（改造后）户型分析一层平面图私密院落私密院落，移步易景超宽横厅超宽横厅，方正大气U形厨房良好的餐厨互动，方便快捷餐厅+客厅打造竖向通厅180联排户型分析负二层平面图负一层平面图负二层家庭停车吧台、健身提高生活品味负一层家庭活动室连接庭院增强休闲生活150联排一层平面图二层平面图三层平面图改造前改造后二层次主卧套房设计酒店轻奢体验次主卧面向庭院景观空间功能完善，提高生

41、活舒适度洋房产品策略一、叠墅化极力打造高品质的洋房产品，私家庭院独立入户，露台空中花园引景入户二、高附加值、高溢价值赠送值最大化，南北景观庭院，观景露台空中花园。通过挑空起居室、餐厅等活跃空间增加改造灵活性三、尊贵生活、私密感受私家电梯、阳光房、屋顶花园，大宽厅设计大大提高洋房的舒适度和品质感。奢享-洋房135（方案一）墅质洋房墅质洋房面宽：14.7m进深：11.4m面积：135庭院:首层赠送南北庭院，独立入户墅质体验地下全赠送地下超大面积赠送，且附送下沉庭院，提升居住品质豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验下沉庭院上空高附加值，空间丰富，改善地下一层的采光通风环境一层平面图地下一层平面图墅质洋房面

42、宽：14.7m进深：11.4m面积：135标准层平面图餐厅+客厅:打造竖向通厅豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验横向大尺度阳台最大限度吸纳自然景观之美私家电梯入户双流线设计，墅质体验南北通风:最大限度地保持室内舒适环境赠送面积后期可改造成舒适房间墅质洋房面宽：14.7m进深：11.4m面积：135十字流线，洄游动线十字双流线，游洄动线，动静分离，致享奢华。标准层平面图墅质洋房面宽：13.5m进深：12.1m面积：138标准层平面图餐厅+客厅:打造竖向通厅豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验私家电梯入户双流线设计，墅质体验南北通风:最大限度地保持室内舒适环境赠送面积后期可改造成舒适房间东边套户型墅质洋房面

43、宽：14.7m进深：11.4m面积：120顶层平面图（下跃）顶层平面图（上跃）客厅挑空高附加值，提高赠送，丰富住宅空间感受，提升居住品质豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验超大露台顶层赠送超大露台，视野开阔南北通风最大限度地保持室内舒适环境露台露台露台奢享-洋房135（方案二）墅质洋房墅质洋房面宽：14.1m进深：9.4mA:3房2厅2卫B:4房2厅3卫面积：A:110B:130庭院:首层赠送南北庭院，独立入户墅质体验餐厅+客厅:打造宽厅，实现超尺度景观观赏面B130B130A110A110豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验起居室上空高附加值，空间灵活，二楼可三房，可套房一层平面图二层平面图奢享-洋房1

44、35（方案三）墅质洋房墅质洋房面宽：13.5m进深：12m地下室南侧赠送给一层住户地下室北侧赠送给二层住户墅质洋房面宽：14m进深：12m3+1房2厅2卫面积：135赠送面积后期可改造成舒适房间餐厅+客厅+书房:奢享书客厅，洄游餐厅景观庭院一层赠送豪华景观庭院豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验赠送地下室赠送地下室，增加溢价二层庭院二层庭院一层平面图墅质洋房面宽：14m进深：12m4+1房2厅2卫面积：135赠送面积后期可改造成舒适房间餐厅+客厅+书房:奢享书客厅，洄游餐厅景观阳台南向赠送豪华景观阳台豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验景观庭院二层赠送景观庭院赠送地下室赠送地下室，增加溢价二层平面图墅质洋

45、房面宽：14m进深：12m4+1房2厅2卫面积：135赠送面积后期可改造成舒适房间餐厅+客厅+书房:奢享书客厅，洄游餐厅景观阳台南向赠送豪华景观阳台豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验起居室面积45.3标准层平面图墅质洋房面宽：14m进深：12m4+1房2厅2卫面积：135起居室面积45.3餐厅+客厅+书房:奢享书客厅，洄游餐厅标准层平面图奢享-洋房140（方案四）洋房方案四地下一层平面图一层平面图140140地下室南侧赠送给一层住户地下室北侧赠送给二层住户豪华主卧南北通厅二层平面图三层平面图135135130130洋房方案四赠送大露台豪华主卧南北通厅南北通厅豪华主卧赠送大露台四层平面图五层平面图1

46、20120120120洋房方案四南侧赠送阳台赠送大露台南侧赠送露台六层平面图阁楼层平面图115115洋房方案四北侧赠送露台北侧赠送露台尊享-洋房120洋房120120标准层平面图洋房面宽：11m进深：9.3m3房2厅2卫面积：100餐厅+客厅:打造南北通厅豪华主卧带来酒店般轻奢居住体验可改造阳台改造后阳台作为客厅空间的延伸，扩大了室内空间入户玄关:缓冲内外展现住宅仪式感中海万锦公馆1203室2厅2卫对比竞品，本案户型优点私家电梯入户，墅质体验相同配置，户型方正，房屋利用率高客厅两面取景，视野良好双流线设计，提高居住品质洋房竞品洋房竞品本案1203室2厅2卫PK31004200370036004

47、1003000小高层产品策略一、洋房化用洋房的房型做小高层，品质高得房率高。二、高附加值、高溢价值赠送最大化，观景阳台，房间挑空等活跃空间增加改造灵活性。三、尊贵生活、私密感受大面宽、南北通厅、景观阳台等设计大大提高小高层产品的舒适度和品质感。悦享-115小高层110115餐厅+客厅:打造竖向通厅，实现超尺度景观观赏面豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验入户玄关:缓冲内外，展现住宅仪式感3室2厅2卫建筑面积：115面宽：3面宽南厅大尺度双面取景:最大限度吸纳景观之美U型厨房:良好餐厨互动，丰富交流小高层110115悦享-110小高层110110小高层110110餐厅+客厅:打造竖向通厅，实现超尺度

48、景观观赏面豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验入户玄关:缓冲内外，展现住宅仪式感南北通风:最大限度地保持室内舒适环境3室2厅2卫建筑面积：110面宽：3面宽南厅U型厨房:良好餐厨互动，丰富交流私享-90小高层9090小高层9090餐厅+客厅:打造竖向通厅豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验入户玄关:缓冲内外，展现住宅仪式感3室2厅2卫建筑面积：90面宽：2面宽南厅家庭学习区:增强家庭成员之间的互动私享-80小高层8080小高层8080餐厅+客厅:打造竖向通厅豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验入户玄关:缓冲内外，展现住宅仪式感赠送面积:后期可改造成舒适空间2室2厅2卫建筑面积：80面宽：2面宽南厅万科翡翠

49、1203室2厅2卫对比竞品，本案户型优点面宽大，奢侈豪华面宽设计相同配置，面积更小户型方正，使用效率更高两面取景，视野更加开阔小高层竞品小高层竞品本案1153室2厅2卫PK370039003500390032004200高层产品策略一、平墅化极力打造高品质的高层产品，大面宽、空中花园引景入户。二、高附加值、高溢价值赠送最大化，观景阳台，设备平台等活跃空间增加改造灵活性。三、尊贵生活、私密感受大面宽、南北通厅、景观阳台等设计大大提高高层产品的舒适度和品质感。高层T4-1109090903室2厅2卫建筑面积：110面宽：2面宽南厅边套-110户型（两面宽）家庭学习区:增强家庭成员之间的互动餐厅+客

50、厅:打造竖向通厅，实现超尺度景观观赏面豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验入户玄关:缓冲内外，展现住宅仪式感边套-110户型（两面宽）高层T6-110808080+80+80+80+1103室2厅2卫建筑面积：110面宽：3面宽南厅边套-110户型（三面宽）边套-110户型（三面宽）餐厅+客厅:打造竖向通厅，实现超尺度景观观赏面豪华主卧:带来酒店般轻奢居住体验南北通风:最大限度地保持室内舒适环境赠送面积:后期可改造成舒适房间家庭学习区:增强家庭成员之间的互动对比竞品，本案户型优点面宽大，景观面更加宽阔高附加值，南向双阳台，设备平台等相同面积，户型更加方正，配置更多南北通厅，南北通透高层竞品高层竞品

51、本案1103室2厅2卫PK340037002800380029003500万科翡翠1103室2厅2卫Part01 市场调研Part02 规划设计Part03 产品设计Part04 立面选型住区设计篇立足市场，探索当前主流豪宅立面方向现代时尚，兼具高端气质现代奢华新古典华贵经典，传承文化底蕴MODEN LUXURYSTYLENEW CLASSICALSTYLE现代奢华ModenLuxury style立面意向一现代奢华立面新颖可识别性强施工精度高现代感强价值感强现代奢华建筑风格特点现代奢华 立面意向ModenLuxury style“现代奢华“打造区域标杆形象品质洋房 贵族传承品质洋房 贵族传承

52、品质洋房 贵族传承品质洋房 贵族传承典雅高层 城市标杆品质洋房 贵族传承典雅高层 城市标杆典雅高层 城市标杆典雅高层 城市标杆典雅高层 城市标杆典雅高层 城市标杆高端别墅 贵族传承社区商业配套墅院生活静谧庭院，身心轻松景观大堂家观景阳台满目绿意，将公园引入户内礼仪入口区人车分流，不扰社区一丝静谧极致细节成就都市标杆现代中式MordenChinese style立面意向二现代中式文化韵味经典元素传统美学礼仪对称第五立面现代中式建筑风格特点现代中式 立面意向ModenChinese style现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意

53、向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向现代中式 立面意向美式大都会Metropolitan style立面意向三大都会经久耐看注重细节古典比例市场认可高造价可控美式大都会 立面意向Metropolitan style大都会建筑风格特点大气恢弘的力量感经典永恒的比例感整体利落的雕塑感简约精致的尊贵感美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会

54、立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向美式大都会 立面意向新古典New Classical style立面意向四新古典经久耐看注重细节古典比例市场认可高造价可控新古典 立面意向New Classical style新古典建筑风格特点经典永恒的比例感高雅精致的细节感沉稳内敛的文化感醇厚典雅的历史感新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古

55、典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style新古典 立面意向New Classical style 四、设计质量保证体系及成本控制的保障措施 四、设计质量保证体系及成本控制的保障措施 设计质量保证体系及成本控制的保障措施 设计质量保证体系及成本控制的保障措施 项目设计的质量保证和成本控制将按照严格按照 ISO9001 标准质量体系的有关要求，按照甲方对于设计的品质要求和限额设计要求、行业的最高标准进行质量把控。同时，结合我司多年

56、服务一线开发商的经验，按照公司严密的质量保证体系，包括质量控制手册、质量体系程序和质量体系标准文件进行设计工作。相应的保证措施包括但不限于：1、设计人员配备及管理 1、设计人员配备及管理 1）科学的人力规模配置，中外设计师协同进行设计工作。针对项目工程的重要性、特殊性和紧迫性，我们将以质量为设计核心、经济为设计控制点，由公司设计总监担任工程项目设计的总主持人，技术总监担任技术的质量把控和负责人，境外设计师作为项目设计的艺术指导及操刀人，所长作为项目的负责人，各副所长、骨干协同合作，精心设计，以确保项目的设计质量，工程进度、投资效益、后续服务等各方面均能得到有效控制，达到较高的设计水平，充分满足

57、甲方的设计要求。2）项目负责人 AB 制：公司合伙人（总监）直接管理，项目负责人协同管理；对于项目的设计，我司将由设计总监兼公司合伙人直接挂帅，所长作为项目负责人直接进行全程负责管理，保证对项目设计的综合设计质量、水平及进度全面负责。总监负责设计的总体把控，对设计的方向和设计成果的实现负有主要责任。项目负责人根据项目中设计的要求，负责项目中各分项、与其他各专业间的综合平衡、技术协调、项目管理的组织领导和质量管理工作。对甲方提出的意见和要求，及时反馈和汇报；同时协调各设计人员对内、对外设计技术接口的协调工作，按照甲方的有关要求，执行合同的有关规定及时处理有关设计要求的信息。除此之外，具体执行人员

58、包括公司项目组的骨干、建筑单项的设计人员等均为经验丰富的设计老手和熟手。各项目负责人员、审查人员和设计人员将严格遵守各自的岗位职责，充分配合沟通以保证项目的高质量和高效进行。2、设计质量保证与设计创新 2、设计质量保证与设计创新 1）设计质量保证 严格执行国家及行业设计标准、规范、规程，特别是国家强制性规范，严格贯彻执行国家和地方基本建设程序，保证设计方案符合国家和有关部门颁发的现行的设计规范、规程和规定，并符合城市建筑规划部门提出的要求、指标及本招标文件的要求，做到设计质量过硬。2）设计工程管理要求：（1）由经验丰富的高级建筑师担任项目设计的负责人，各设计人员由符合招标文件要求的人员担任设计

59、、专项负责及校对审核工作。（2）设计基础资料、设计原则和技术决定均需设计总监、技术总监审阅方可提资、出图。（3）设计过程中和施工过程中的重大变更及计划任务书内容修改或由外部条件引起的技术更改，均提交设计总监和技术总监严格审查、校核，并与甲方进行充分沟通后方可实施。3）持续的研发与创新；项目设计需要创新的理念和创新思维的应用。我司有专业的建筑设计研发与创新团队，持续提供新鲜的设计思维和设计方法。对于每个项目，我司将采用内部竞争的方式，充分动员各总监、所长、骨干、主创建筑师和建筑师，进行多方案比较，多次讨论结合的方式，将多年服务一线开发商的经验和甲方设计理念的要求贯彻到设计中的每一个环节，保证设计

60、方案的创新性、落地性，争取为甲方设计出一个行业精品，树立创新标杆！3、成本控制措施 3、成本控制措施 经济测算与量化评价体系，保证成本控制；对于成本控制，我司将结合多年的成本控制经验，保证工程的经济效益、社会效益和环境效益相结合。1）严格执行限额设计，在设计的每一步始终将成本控制摆在相当重要的位置，采用适当的材料和技术工艺，保证效果和成本控制双赢；2）设计工作开展前，充分研究项目的总体设计要求和市场定位，结合项目的地理位置、自然景观、设计立意等 给出一个相对宽松的成本区间范围。同时与总包单位及各分包单位一起充分沟通和讨论，对建筑平面、结构、主要设备的可行性及对项目的影响考虑充分，避免实施方案调

61、整幅度过大。3）确定方案时要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减少设计的不合理布置带来的结构设计成本的增加，材料、构件的选择与集团的要求和项目的定位与售价相适应。同时考虑当地市场供应情况，采用效果好且有当地特色的材料和工艺，尽可能利用当地的优势资源。4）设计中结合本工程特点，因地制宜地采用技术先进、安全可靠的新工艺、新技术、新设备、新材料，使工程建设成技术先进、经济适用，使本项目成为具有明显经济效益和显著社会效益的工程。4、设计审查 4、设计审查 我司采用“三审三评三校”的设计审查体系：实施设计总监、艺术总监、技术总监三控，主创建筑师、建筑师互审、项目负责人校审、总监主审的多个环节；设计

62、总监和艺术总监审查建筑设计的创新性、艺术性与可行性；技术总监负责建筑设计的技术可实施性。多个总监相互配合，充分沟通，保证设计方案在满足设计创新要求的基础上，符合国家和省市地级规范，打造建筑精品。5、设计进度控制 5、设计进度控制 根据招标承诺设计工期，科学、合理地安排设计进度。结合我司多年服务一线开发商的经验，根据设计方案、设计批复文件、甲方的设计流程进行设计进度的控制。同时与各专业设计负责牵头人进行积极配合，服从总体设计周期安排。并会同建筑、结构、设备专业设计人员反复沟通，逐步深化、细化设计。为保证按期保质完成设计工作，我公司将合理调剂参与该项目设计专业人员的现阶段工作，确保设计人员有足够时

63、间完成本项目设计工作。1）按照甲方节奏，打破常规，加快进度，各个环节交叉进行，提高工作效率。2）根据项目实际，统筹安排部署设计工作，做到科学合理，同时实行周调度制度，并根据工作情况随时调整设计力量。3）进一步整合设计资源，充分利用全公司相关技术力量完成设计工作。4）延长工作时间，加快工作进度。5）加强设计质量管理，对设计工作实行事先指导和中间检查，严格设计标准，保证设计质量。6）根据项目要求确定完成时限、标准、责任人，保证责任落实。综上，我司将按照甲方的相关设计和技术要求，结合多年服务一线开发商的相关经验，积极配合、努力工作，将项目设计的质量保证和成本控制措施执行到位，共同努力打造甲方的又一设

64、计精品！五、对后期项目现场配合的有效措施 五、对后期项目现场配合的有效措施 1、施工图交底：接到施工图交底（会审）通知后，由公司技术总监和项目负责人及时组织相关设计人员向施工图设计单位以及施工单位进行技术图纸的移交和较低工作，解答各方提出的有关图纸设计和技术的相关问题。2、施工配合及现场施工处理：由项目负责人及时组织有关设计人员赴现场与建设、施工、安装、监理等协商解决，作好现场记录，并及时处理，如遇较复杂的技术问题，由公司技术总监组织有关人员研究解决。3、设计更改：对业主提出的合理性更改，在不违反国家有关规定、政策、规范情况下，予以积极配合，并及时出具更改通知书或更改设计图。4、参加竣工验收：

65、项目负责人及设计人员将按照设计要求认真对工程进行验收。对存在的问题，及时提出改正意见，不敷衍、不迁就。5、项目负责人和各设计人员严格遵守职业道德，牢固树立“服务第一、用户至上”的观念。六、设计周期及保障措施 六、设计周期及保障措施 1、1、设计周期 设计周期 设计周期：完全按照设计任务书要求进行并保质保量完成各阶段设计任务。2、2、各阶段节点 各阶段节点 我司将全力高效配合设计任务，保障业主各项设计时间节点，拟列如下详细节点：设计阶段 开始时间 完成时间 备注 设计阶段 开始时间 完成时间 备注 概念设计 概念设计 2018 年 04 月 15 日2018 年 05月 20 日 确定方案意向 方案设计 方案设计 2018 年 05 月 21 日2018 年 05月 24 日 确定方案 完成方案设计 完成方案设计 2018 年 05 月 25 日2018 年 06月 20 日 完成全部图纸、文件 各阶段时间包含设计及业主确认、修改和相关报规、报建和审图时间。我司将以最优秀的团队，最饱满的热情全力配合业主保证设计周期的各阶段节点和设计质量。附：营业执照 附：营业执照 用心开发，点石成金HANK YOUTLIFE