2017华夏滦平康养小镇开发运营规划方案（97页）.pdf

1、滦平康养小镇产品封装2017.1大分隔页标题21战略规划及产业研究2运营方案3财务测算4空间规划5开发策略承德，对标瑞士，以健康为核心打造世界级生态文明示范地3北京天津市瑞士“欧洲的文化中心+生态高地”承德承德“京津冀的文化中心+生态高地”上风上水的高山河谷城市从地形地势上看，承德境内大部分为山地，沟谷交错，是“高山河谷城市”从自然区位上看，承德相对于京津来说位于“上风上水”之地。4金山岭生态文化旅游区整体定位【金山岭】国家公园 【世界级】康养胜地对标富士山案例，国家公园、康养小镇、民俗乡村三位一体整体打造5国家公园民俗乡村康养小镇以日本富士箱根伊豆国家公园为标杆，解构225平方公里先行示范区

2、和发展服务区的发展层次，分为国家公园、康养小镇、美丽乡村三位一体整体打造。国家公园分级保护，核心区的精心保护与服务区的极致开发富士箱根伊豆国家公园的保护分级体系：分类富士山地域箱根地域伊豆半岛地域伊豆诸岛地域合计（ha）占比特别保护区4642520184233476806保护区域一级保护区363815591387207386577二级保护区91567029911650453034625三级保护区16402158710161142954244535普通地域26753471159137523256727富士区域伊豆诸岛箱根及伊豆区域五级保护体系，同时在保护/开发之间取得良好平衡，接近30%的建设区

3、与原生态保护区和谐共生7产业市镇以富士山为主题，环山分布多个各具特色小镇群，包括以健康产业为主导的静冈和温泉资源驱动的箱根特色资源主导型河口湖河口湖是富士五湖中最低的湖，面积5.7平方公里，眺望富士山的旅游胜地主题乐园主导型富士吉田富士急游乐园、托马斯乐园特色资源主导型忍野村忍野八海为主要旅游观光地，是指定天然记念物、名水百选、新富岳百景之一休闲购物主导型御殿场御殿场奥特莱斯，日本最大的名牌折扣店旅游集散主导型富士宫日本著名的旅游观光城市，仅次于吉田路线的深受欢迎的登山路线起点旅游集散主导型富士市静冈县人口第三大市以及环富士山的中心行政、文化、商业以及产业中心特色资源主导型箱根温泉资源驱动，箱

4、根是日本本的温泉之乡、疗养胜地健康产业主导型静冈世界长寿之乡，依托静冈富士医药谷项目成为著名医疗旅游目的地特色资源主导型山中湖富士五湖中最大湖泊，以避暑胜地而闻名，小木屋及别墅鳞次栉比特色资源主导型伊豆温泉胜地，古老的温泉随处可见，形成健康疗养服务网络河口湖忍野村富士吉田山中湖富士山御殿场箱根富士宫静冈富士市伊豆8民俗乡村推广“乡村美丽复兴”计划，提倡乡村风貌建设及产业活化，建设美丽乡村以山梨县忍野八海村为例8国家公园产品体系1自然学校自然学校撒野乐园撒野乐园世界遗产世界遗产旅游线路旅游线路配套服务配套服务节庆活动节庆活动123456国家公园产品体系1.自然学校游客服务中心浅山学堂针对不同的对

5、象及参与者提供户外教学、专业研习、专案企划等服务，不定期办理专案企划活动，针对不同对象，采用不同教学方法，引导参与者从活动中反思自身与环境的相互关系倡导人类在浅山区的行为标准，呼吁世人重视过去数千年来的农耕时代，反思过去老祖宗尊天敬地的生活智慧，回归人类与大自然的和谐关系，示范整个北部地区开发模式浅山倡议打造都市人回归山野、寻找本真的“自然乐园”，在大自然中体悟感受。国家公园产品体系2.撒野乐园在大自然的基础上附加功能，如游乐功能和人文功能等，开设大中型游乐项目，如举办世界营地大会、建设疯狂原始人主题乐园，居民和游客可穿越丛林，体验最原始的生活，回归农耕文明甚至是游牧文明时代普罗大众找回本真的

6、撒野乐园，体验回归山野的乐趣国家公园产品体系3.世界遗产第一届金山岭大地艺术节“山海大观，长城原创”长城观星：当历史沧桑的长城遇上时间尺度以亿年计的星空打造“长城+”体验项目，通过对长城的极致利用，不断提升旅游体验的层次感夜宿长城夜宿长城长城晚餐长城晚餐国家公园产品体系4.服务配套游客服务中心游客综合服务中心兼具接待、服务、博览、科普等功能，集中展示长城文化、御道文化、滦平城市文化、VR展示馆、国家公园科普展览依托国家公园和金山岭长城旅游资源，沿路网或山地特征打造5大线路策略山地自行车系统、徒步穿越系统、御道自驾系统、小火车交通系统、户外支持系统（标识体系等）国家公园产品体系5.旅游线路打造打

7、造长城越野赛长城越野赛及穿越长城及穿越长城徒步路线徒步路线等赛事及活动，长城作为小部分赛道路线，等赛事及活动，长城作为小部分赛道路线，并利用线路规划将长城价值向本项目全域延伸。此外，还可利用并利用线路规划将长城价值向本项目全域延伸。此外，还可利用360全息全息幻影幻影成像成像技术技术将长城影像投射全域将长城影像投射全域长城长城国家公园产品体系6.节庆活动IPIP级主题节庆级主题节庆穿越长城狂跑节穿越长城狂跑节中国耐力跑者的终极梦想和朝圣之地中国耐力跑者的终极梦想和朝圣之地康养小镇产业生态2.1作为引爆点,形成小镇的核心竞争力为体验功能圈的服务内容迭代和高服务标准提供专业性和人才支撑为产业功能圈

8、发展提供城市配套，吸引人才集聚小镇产业生态圈养康医服务诊断治疗体检养老购物娱乐人才培训产业基金生活配套基建交通金融文化休闲产业释放城市功能圈的消费需求，并引导消费的主题六次产业健康管理旅游消费体育运动康复中国中产以上阶层人口快速增长，带来强大消费升级需求，其中健康医疗产品及服务是重要的升级方向17高端消费奢饰品金融保险服务健康及生活方式健康服务、有机食品，旅游及休闲娱乐服务等初级的享受汽车、住宅装修、个人护理、品牌服装、特色食品生活必需品包装食品和饮料、个人护理用品、家庭护理用品等中国人口消费能力增长显著.402015105低收入和准中产中产富裕新兴中产上层中产13 425 6 7 8 911

9、 121013 14 15 16 1719 201821 22 23 24 25人均消费类别（图示为指数曲线，而非具体数值）家庭每月税后可支配收入（万元）新兴中产 0.5-0.8.因而，追求高品质的生活将成为未来消费趋势类别说明396198614911181909611110321696111643102153201520202030富裕上层中产中产新兴中产准中产低收入低收入 2.3各收入层级家庭个数(百万)23%61%未来，滦平将覆盖近1亿的中产以上人群，切入大健康产业需求端的巨大市场18内蒙古自治区黑龙江省河北省吉林省辽宁省山西省山东省陕西省北京市甘肃省甘肃省宁夏回族自治区天津市河南省甘肃

10、省河南省单位：千人250100-25050-10010-503亿人次，随之不可避免的运动创伤病人也会增加重资产项目，且对医疗技术和医师要求较高进行慢病体检、营养调节、慢病健康讲座、运动、中医等康复活动，医疗技术要求中等，进入壁垒低急性期恢复对技术要求较高，术后及产后恢复开发难度较低急性期恢复主要在综合医院进行，华夏不适宜开展产后月子中心需在市区内进行，滦平不适宜开发配合滦平健康运动休闲项目的开展，服务区域运动群体华夏可考虑开发的产业 市场规模70亿元，增长率25%残疾人的功能恢复康复进入壁垒较高，且与滦平小镇定位不相符利用滦平丰富的自然资源发展慢病康复产业，并与与其他养生产业协同发展康复：从运

11、动后受伤康复和慢病康复入手，中长期向术后康复迈进261.江苏省体育局洪泽湖运动康复基地总投资1.5亿2.港城康复医院投资1.4亿元，10层的康复医院大楼，涵盖中风后遗症、颅脑外伤术后、各种骨科手术术后、帕金森氏病、老年内科慢性病等各年龄段各专业;湘雅博爱康复医院投资1.3亿，目前年收入过亿产品设计 针对术后康复患者 服务：术后康复治疗与护理服务，针对的客户包括骨科术后（膝关节置换、骨折等）、外科术后、急症期观察等症状的客户 其他增值产品：提供饮食调节、五星级住宿、推拿按摩、中医调理体制等产品，可与中医、五星级酒店、养生等板块合作推出术后康复2 针对本地慢病康复客户提供慢病康复疗养产品 服务：主

12、要针对疗养客户，提供以温泉理疗、养生、饮食调节为主的慢病疗养服务 针对外地慢病康复疗养客户提供不同时间长短的康复疗养套餐供其选择 提供7天-30天康复疗养产品：在滦平地区先进行综合康复疗养，住宿在五星级酒店，进行慢病体检、营养师调节饮食、慢病医生健康讲座、运动康复、中医推拿等康复活动，并参与慢病旅游服务，游览滦平名胜景点慢病康复 针对运动后受伤康复患者 服务：运动受伤康复治疗与护理服务，针对骨折，脱臼等症状的客户 其他增值产品：可配合区域内运动基地发展，提供饮食调节、五星级住宿、推拿按摩、中医调理体制等产品，可与中医、五星级酒店、养生等板块合作推出运动后受伤康复1专业度高低长期发展可与医疗资源

13、合作发展中短期发展医疗：中长期选择性切入医疗产业，为整体项目打造坚实产业支撑27至少设有急诊室、内科、外科、妇(产)科、预防保健科至少设有药房、化验室、X光室、消毒供应室CAGR(14-20)医疗产业细分市场规模（万亿元)0.21.32.31.52020E3.00.72014专科医院+20%综合性医院+10%专科治疗整形中医医疗肿瘤.全科医疗进入门槛细分领域华夏切入点引入高质量的全科医院的审批手续、医生资源、市场规模、合作伙伴等取得资质、进入医保的难度大短期开始洽谈布局当市场生态圈较成熟以后引入知名全科医院客群相对小众，需要精准营销取得资质、进入医保的难度大长期做大规模，打造特色专科医疗产业妇

14、产科眼科综合医院在政策、资源、投资等方面要求较高，可以从需求大但进入门槛较小的消费医疗、中医医疗等领域切入医疗+12%消费医疗美容替代(中医）医疗其他替代医疗中短期从微整形、中医调养等门槛较低项目做起客群基础大，需要技术难度中等技术门槛相对一般医疗：根据滦平区位和目标客群特点，从整形美容、中医切入市场，逐步建立更具长期疗养需求和医疗要求的细分领域28平均利润率16%12%7%7%9%10%11%2863,706546397919201592014年北京诊疗人次选址要求华夏切入点客群需要得到及时治疗，且一般规模较小，一般在需要布局在市区中短期从微整形、中医等门槛较低的类别入手，长期发展专业整形、

15、中医专科以及肿瘤治疗等特色精品发展专科精品医疗需推出与高尔夫、会议等已具有一定客流的项目具有协同效应的产品组合对私密性要求较高，在滦平有发展空间客群需要得到及时治疗，且一般规模较小，一般在需要布局在市区 中医一般和慢病调养相结合，可以配合养生服务客群需要得到及时治疗，且一般规模较小，一般在需要布局在市区孕妇行动不便且需要频繁检查，因此需要落位在主城区 肿瘤疾病一般需要长期治疗和调养，滦平优良的环境具备发展可能口腔科整形美容眼科耳鼻喉妇产科肿瘤中医滦平发展方向养老：针对适老人群打造的养老社区项目，紧抓短期/长期养老客群29活跃老人短期养老活跃老人长期养老非自理老人长期养老家庭服务人员临时返乡时寻

16、求简单生活照料的活跃老人避暑避寒的“候鸟式”修养等老龄人口的增加及老龄人口支付能力的提升室内居民社区建设及老年人口活动意愿的增强具有一定经济实力的空巢和失独老人希望远离喧嚣的老年城市居民随着人口抚养率降低，城市独居老人数量增加机构养老接受度提高，城郊养老成为生活方式市内富裕家庭的失智、失能老人，以及具有慢性疾病康复需求的老人慢性病发病率提高对专业照护机构提升老年人生活质量的认知建立小型医务室，提供基本医疗服务由专业人士设计休闲观光及养生体验项目独立建设综合医疗设施难度大 需引入专业社区管理人才，创建积极和谐的生活氛围配套设施利用率低，或需补贴运营成本需综合医院配套，获取医疗人才具有较大障碍物业

17、无障碍化改造成本高异地医疗保险对接，养老金融产品创新等需要争取国家政策增长潜力客户规模满足难度客户群分类17118219019521222310.39.99.29.29.08.70501001502002502012201465岁以上人口（万）201320152011201065岁以上人口比例（%）北京老龄化趋势明显 北京2015年中国65岁以上老年人口占比突破10%，正式进入老龄化社会11.国际人口学会编著的人口学词典定义：65岁以上的老年人口比例达到7%、或60岁以上人口比例达到10%的人口结构称为“老龄化社会“北京65岁以上人口数量及占比老龄化趋势势必带动养老产业的发展，预计到2020年

18、，养老产业可达10000亿元非自理老人无法实现频繁搬迁，本类型可忽略不计养老板块的发展应结合医疗、养生板块的开发，逐步提高养老设施与服务水平，最终发展成辐射全国的高端持续养老社区30舒适便利的活跃生活社区为活跃老人提供远离城市喧嚣却拥有城市生活便捷，环境优越、居住舒适、活动丰富的银龄第一居所服务精专的辅助生活配套为老年群体提供无微不至的生活照料实时监控健康状况，更新健康档案，确保老人的健康需求得到最及时、最恰当的满足制定和实施康复、健康管理、养生调养计划，保持生命活力颐养天年的活力老人社区提供持续满足老年人在各健康阶段的不同需求的一站式生活体验为活跃老人整合国内外养老旅游资源，实现多地养老待夯

19、实基础后，为老人获取优质医疗保健养生资源及健康改善与提升服务卓越健康服务引入健康管理服务体系，为入住老人提供涵盖健康状态监控，健康风险评估，健康维护改善，疾病治疗康复的全程化健康服务完善生活配套考虑老人在不同阶段的生理、心理需求，在人性化、智能化设施的基础上，提供符合老年人习惯及偏好的生活配套设施丰富社区活动由经验丰富的专业社区服务人员协助老人以多种形式参与社会活动，增强老人归属感、成就感和幸福感产业资源导入：健康服务产业龙头企业31鹤年堂养生馆引入京城老字号鹤年堂养生馆建立滦平分馆图森峡谷农场引入图森峡谷农场的运营方，打造专业性的养生度假区奇瓦颂引入奇瓦颂的全面健康管理体系，打造全面健康养生

20、度假酒店杭州橡树老年病医院引入专业的老年病康复医院，提升养老养生专业性欧葆庭康复中心引入欧洲最大的康复疗养以及养老机构，建立专业康养中心中经堂引入专业的中医诊疗治疗资源，打造中经堂滦平分堂奥地利Lanserhof疗养酒店引入欧洲连锁最先进的预防以及再生中心，打造精致优雅疗养目的地约翰霍普金斯体重管理中心引入知名体重管理机构，提供专业的体重管理服务阿肯色睡眠管理服务引入国际专业睡眠测试诊疗中心，提供符合现代都市需求的细分特色服务七修书院引入七修书院设计、运营，外聘专家进行养生咨询、养生指导与授课慈铭奥亚引入慈铭奥亚，提供会员制的高端定制综合一体化健康管理服务Pure Yoga引入顶级连锁瑜伽会所

21、，以国际专业导师团队为支撑提供瑜伽教学服务亲和源引入会员制养老社区亲和源，打造专业老年颐养目的地美兆体检引入美兆体检中心，提供专业的全面体检服务产业资源导入：合作模式方面，按照资本介入程度不同可分为四种；合资开发与管理以及自建并委托运营为建议运营模式32模式描述自建并自主运营 华夏自建项目，并且自行运营和开发项目合资开发与管理 华夏以以资金或土地入股，第三方以自身资源的产权入股，所有的产权归于共同成立的旅游开发公司自建并委托运营 华夏将辖区内的项目先开发出来，由第三方团队经营和运营建议华夏在运营方面基础有限，操作难度较大对华夏最有利的合作模式，需尽早开始洽谈合适伙伴模式分工相对清晰，是推荐的开

22、发模式重资产轻资产 华夏 第三方团队 华夏/第三方，或全部由第三方主导 华夏 华夏 华夏/第三方团队 华夏把土地全权委托给第三方团队开发和运营对项目的把控性低，不利整体规划，但若有合适合作方，可作为备选 第三方团队开发周期 较长 一般 较短 短控制力度 强 较强 较弱 弱资本投入 多 较多 一般 少 第三方团队考量因素租赁/出售土地开发运营主导方12产业资源导入：大型项目的合作模式可根据项目体量、合作伙伴战略重要程度等进行沟通谈判33酒店健康服务相关合作伙伴主题乐园模式1：IP合作 方式：合作方提供品牌使用许可，双方约定品牌使用范围 费用：一次性咨询费（百万级）、营业收入10%提成模式2：设计

23、+建设合作 方式：合作方提供整体方案及核心项目设计，参与施工过程指导 费用：整体设计费（百万级）、方案设计及扩充（千万级）模式3：运营合作 方式：合作方提供运营规划、各种运营管理模式选择等 费用：运营规划费(百万级)、营业收入提成、专家指导主流模式：与知名酒店合作开发 方式：开发商在酒店建设初期选择知名酒店品牌进行合作，合作方参与设计、装修、规划、建设和运营管理的全套流程 费用：基本管理费：支付合作方营业额的2-3%，也存在阶梯上调收费比例 营收分成：每年5%-10%的总营业额分给合作方国际知名酒店品牌示例洲际酒店香格里拉酒店万豪集团喜达屋集团主流模式：全方位引入相关机构 方式：合作方提供品牌

24、使用许可、整体服务设计、员工培训、开业前后的运营支持、营销、可能的高级转诊服务等 费用：一次性咨询费：通常百万级别 其他产生的费用需进行具体谈判，如营业收入提成，专家指导费用等知名健康休闲机构示例养生度假村医疗机构康养中心奇瓦颂Arkansas 睡眠管理中心悦榕庄北京同仁堂太申祥和太医馆产业资源导入：重点结合先进医疗机构资源和当地高校基础培养医护人员，为滦平健康医疗产业发展提供人才保障34北京医护人员培训机构引入 国际护理培训 康复培训 医生培训医疗人才直接提升服务水平由学带研带产，推进创新孵化培养吸引京津冀医疗人才，从事就业和创业培养吸引外籍医生/护理人员/健康管理专家，服务国内患者 医生培

25、训海外医疗/健康管理/疗养护理机构梅奥诊所克利夫兰诊所麻省总医院承德医学院 省级重点学科：中药学、病原生物学、病理学与病理生理学承德护理职业学院“国家护理专业领域技能型紧缺人才培养培训基地”、“医护英语教学示范基地”承德和滦平地区的本地医护院校基础培育本地人才，配合临床实习和创新创业纵观全球健康相关目的地的发展形态，研究总结出六大模式351旅游2康养3医疗4医药/器械医疗科学城医疗科学城医疗医疗健康城健康城（养老）（养老）医疗旅游医疗旅游目的地目的地全面健康度全面健康度假目的地假目的地342 3131 2康养模式康养模式案例案例成功关键因素成功关键因素适用范围适用范围休斯顿医疗中心新泽西乌镇雅

26、园太阳城燕达泰康之家燕园首尔江南区匈牙利肖普朗牙科医院图森峡谷农场华彬桃李春风随园嘉树生物医药生物医药/器械产业园器械产业园4各地医药/器械产业园顶尖医疗服务资源和研发能力优质医疗配套设施养老社群培养客群导入（险资，基层医疗）高端（或高性价比）医疗资源旅游核心吸引物优质生态资源，高能级养生度假项目客群导入/品牌医疗产业招商，配套研发能力距离核心都市较近，产业基础需求高多为近郊，当地老龄人口比率大远郊需长期培育或高能级配套旅养医药综合模式综合模式3 41 2大富士山瑞士综合业态共同发展与模式协同，资源整合能力定位定位医疗医药产业综合体，集医疗服务、医疗医药研发、医疗器械为一体强医康配置，医康养一

27、体化，形成全方位养老服务重轻具有先进医疗设备与高端医疗服务水平，同时拥有舒适的自然环境与先进的休闲业态具有文化旅游资源，将养生康复、精神休养、生活方式调养、体育运动、休闲度假功能结合医疗服务、康养服务、休闲旅游、医药/器械开发等有机融合综合发展模式以生物医药研究、医疗器械生产开发等产业集群为主品牌医疗资源，流动人口要求高，一定休闲旅游资源远郊，生态基底好高端客群有渠道产业基础良好，研发，产业人口大健康模式成熟区域依托滦平当地资源及华夏自身能力，确定模式演进路径近期发展模式选择医疗科学城医疗养老医疗旅游医药/器械全面健康度假目的地大健康综合医疗需依托城市高端医疗资源，生境影响大，滦平短期内不适合

28、发展医疗服务或医疗研发运作要求要求高，不适用滦平生态基底和资源能力现状较为匹配XXXXX滦平自然与文化资源丰富，短期顶尖医疗资源可得性较弱，适合开发以养为主，康复医疗为辅，从身体和精神层面进行全面休养的全面健康休闲目的地探讨探讨行业行业趋势趋势运动健身运动健身健康膳食健康膳食生活方式管生活方式管理理康养康养SPASPA体检体检养老养老慢病治疗慢病治疗康复康复专科医疗专科医疗全科医疗全科医疗整容整容替代医疗替代医疗健康产业健康产业2.0：全生命周期健康管理：全生命周期健康管理以提升从出生到老年的全生命周期健出生到老年的全生命周期健康为宗旨康为宗旨，重点预防和控制慢性疾病重点预防和控制慢性疾病，降

29、低潜在健康风险除了专业医疗外，重点发展体检、慢病医疗、康复和养老等产业健康产业健康产业3.0：全面健康管理：全面健康管理主动、全面主动、全面的管理健康，以提升生提升生活品质和延长寿命为宗旨活品质和延长寿命为宗旨除专业医疗和全生命周期健康管理外，还涵盖健身运动、生活方式管理、疗养SPA、健康膳食等医疗服务产医疗服务产业业体检体检/养老养老/康复产业康复产业健康产业健康产业1.0：专业医疗服务：专业医疗服务以治疗疾病为宗旨治疗疾病为宗旨，提供专业西医服务和替代医疗服务(中医等)包括全科医疗和专科医疗，如运动医疗、整容等主要主要影响影响产业产业运动运动/Spa/生活方式生活方式37图森峡谷农场美国第

30、一健康养生基地全面健康度假目的地重点对标案例图森峡谷农场：区位条件与滦平极为相似，以专业医疗团队为核心，打造数百种康养服务，提供定制化的全面健康服务38自身禀赋不出众的情况下，找准定位、做出特色、打响品牌 离最近的大城市凤凰城有2个小时车程 有高山、峭壁、森林、戈壁等多样地貌，但观赏性不强 医疗投资的规模打造康养服务团队，每位顾客配备专业团队服务 自然+科技的理念，结合天然地貌和引进的最新技术，在长期康复、运动技能培训等多项服务中做出特色 服务质量优于发展速度，初期控制规模，靠服务品质建立品牌，后期依靠声誉发展自有品牌的营养品距离立足专业性融合自然与科技服务至上地貌多样匹配匹配专业打造毗邻州首

31、府，落位于国家级景观地带，紧邻萨瓜罗公园公园州首府凤凰城图森峡谷农场国家级风景地带（峡谷、国家公园、古迹、博物馆）2.5小时车程占地1km占地400km首都北京核心区域占地225km国家公园2小时车程占地14km图森峡谷农场滦平规划区域VS图森峡谷农场：打造专业医疗团队，形成康养服务核心竞争力39运动健身团队医疗团队支持团队执证医师团队运动生理学团队生活管理团队营养师团队专业按摩师二级：专家团队Richard Carmona博士 峡谷牧场副董事 美国外科医师学会会员 美国第17届卫生局局长一级：领军人物三级：注册护士团队5个博士3个硕士1个博士2个硕士2个硕士1个学士健身教练瑜伽师高尔夫教练水

32、上运动教练网球指导美学家按摩师身体治疗师旅行和自行车向导其他服务支持人员峡谷农场共有2200多个医学和健康专业人员，平均每位客人有3名专业人士服务，人员构成三大团队体系，其中医疗团队是核心+图森峡谷农场：形成通过四大健康养生产品体系构建顶级健康养生度假区40四大健康养生产品体系四大健康养生产品体系养生环境养生环境养生项目养生项目养生服务养生服务养生配套养生配套保留当地保留当地建筑风格，建筑风格，塑造塑造原生态景观体系原生态景观体系原生态建筑风格原生态建筑风格原生态绿色植被原生态绿色植被自然的景观小品自然的景观小品打造打造内涵丰富内涵丰富的健康的健康养生项目，养生项目，自主研发自主研发养生技术养

33、生技术根据客户情况定制根据客户情况定制“一周生活促进计划一周生活促进计划”配套配套文化、运动、旅文化、运动、旅游项目游项目，满足客户的，满足客户的不同需求不同需求图森峡谷农场养生项目体系图森峡谷农场养生项目体系健康护理身体按摩能量康复身体治疗精神康复皮肤健康生活管理美容沙龙营养美食心灵智慧疗法运动健身特定人群项目传统养生疗法传统养生疗法西方健康科学技术西方健康科学技术自家研究所研发自家研究所研发普拉提训练普拉提训练瑜伽训练瑜伽训练图森图书节图森图书节水上运动中心水上运动中心沙漠观光游览沙漠观光游览建设生活促进中心、养生SPA中心、健康医疗中心、运动中心、休闲娱乐中心五大中心形成全面配套41多种

34、载体并存，打造提高生命力的豪华度假体验五大中心形成全面配套养生Spa中心 瑜伽冥想穹顶 桑拿、蒸汽房 按摩池 私日光浴区 美容沙龙生活促进中心 健康的饮食模式 精神修持 手术或病后康复 挫折释怀 压力管理健康医疗中心 全方位体检 营养咨询 睡眠评估 体重管理运动中心 高尔夫中心 水上中心 普拉提教室 自行车山道休闲娱乐中心 生态餐厅 度假村酒店 景观小品生活促进中心生活促进中心1580平米平米运动中心运动中心4300平米平米养生养生SpaSpa中心中心7500平米平米健康医疗中心健康医疗中心980平米平米休闲住宅区休闲住宅区休闲住宅区休闲住宅区休闲娱乐中心休闲娱乐中心康养小镇产品体系2.2健康

35、管理中心健康管理中心养生度假酒店养生度假酒店传统养生中心传统养生中心健康医疗中心健康医疗中心运动理疗中心运动理疗中心颐养社区颐养社区/颐养中心颐养中心324156标签项目1-健康医疗中心43先进医疗理念以全面体检和持续健康监控为基础，由跨专业领域医护人员制定和实施高质量、个性化诊疗服务顶尖医疗资源引进顶尖的医疗管理体系，汇聚一流的医疗服务人才，采用先进的设备和技术，与知名医疗机构建立紧密合作优越医疗配套科室健全、配套先进的综合医院与医疗服务领先的专科治疗落户，以优良的服务与先进的医术服务区域常住居民产业孵化基地为医疗板块进行先期服务流程研发和市场测试为医养管理体系进行局部服务流程研发和人员培训

36、 目的地私人健康管家精品医疗服务组团针对特殊人群需求，打造专业中医、整形专科医院，打造精品特色医疗 如：由知名中医师和经验丰富的理疗技师提供专业周到的诊疗服务，保证药材纯正道地服务大众的医疗配套服务区域内常住人口，满足常住人口的医疗保健需求综合医院科室齐全，配备医疗设施及药品完备，能够服务不同年龄层人群建设医疗产业孵化基地，随之配合精品医疗服务组团落地并建立服务区域的医疗配套标签项目1-健康医疗中心建设中医诊疗机构，特聘行业顶级专家，提供药材培植、中医体查、诊断、治疗、调理全套服务发展模式依托学术背景特聘专家坐诊典型医院模式自有专家团队中医药物研发辅以诊疗医院中华经络堂太申祥和太医馆北京同仁堂

37、中医医院发展模式典型案例华夏借鉴点 中国中医科学院和上海市中医药学会重点项目 特聘共56名专家来自上海曙光医院、中国中医科学院等著名医院和中医院校 主要服务：中医体查和技法调理 隶属于北京太申祥和医院 约24人的自有专家团队，汇集了国医泰斗及四大名医嫡传弟子 主要服务：药材种植研制；从诊疗到养生的全套服务 北京同仁堂配套中医医院 汇集约10名专家、老中医团队 主要服务：诊断治疗，同时以同仁堂道地药材、中成药为支撑，提供精制饮片、名贵中药专卖、代客加工等服务 在全职聘请中医专家、医师有较大难度的情况下可以采用外聘/借用的模式汇集人才资源 开发自己的“百草园”，保证药材的健康和正宗 提供中医一站式

38、全套服务 充分利用滦平固有的道地药材资源，与中医医院渠道双向促进，打造“滦平药材”品牌备注：典型县级中医医院投资约6200万，接待住院1.5人次，门诊16万人次；市级中医医院投资1.8亿，年接待约36万人；精品医疗服务组团可利用滦平药材资源优势，与中医医院的发展形成联动，自有团队+特聘专家坐诊标签项目2-养生度假酒店独特的环境体验独特的环境体验独特的食宿体验独特的食宿体验住宿住宿：鲜明地方特色与舒适人性设计餐饮餐饮：提供地道传统、天然有机等多种选择独特的活动体验独特的活动体验提供全球优选的健康养生服务，强调身心一体；同时提供休闲、娱乐等配套设施和服务 健康美容健康美容 养颜抗衰老养颜抗衰老 健

39、康功效的健康功效的SPA 温泉泡浴温泉泡浴 瑜伽、普拉提瑜伽、普拉提养生度假酒店养生度假酒店 有机采摘园有机采摘园 健康餐厅健康餐厅秀丽的自然景观与精致的人造景观融合在以下方面参与、合作在以下方面参与、合作 品牌授权 功能规划 酒店设计 驻场监工 酒店运营引入国际知名养生引入国际知名养生度假酒店运营机构度假酒店运营机构塑造独特环境、食宿及活动体验，引入安曼和悦榕庄等顶级酒店品牌标签项目3-健康管理中心服务项目合作伙伴举例华夏发展建议膳食管理体重管理睡眠调养 饮食结构评估 食谱设计 有机餐饮 健康饮食烹饪课程 饮食控制 体重控制训练 生活方式纠正 睡眠质量评估 睡眠监测 睡眠心理调整 睡眠习惯调

40、整健康管理中心烟酒戒除 干预式戒除 烟酒戒断症状缓解 心理辅导北京控烟协会广州呼吸疾病研究所烟草依赖戒断中心中国营养协会Fresh Start Health Retreat Center约翰霍普金斯体重管理中心巅峰减重减肥训练营Arkansas Sleep Management Services 与有成熟运营经验的健康管理中心健康管理庄园合作运营 针对不同的服务模块引入各专业机构专家，提供专业化、定制化的健康管理服务膳食管理机构体重管理中心睡眠管理专家烟酒戒除机构华夏幸福健康管理运营方与成熟健康管理运营方合作运营，改善生活习惯与生活方式，提高生活品质标签项目4-传统养生中心 养生锻炼：五禽戏、

41、气功、太极拳 七修课堂：德修、食修、功修、书修、香修、乐修、花修七修书院引入七修书院设计、运营，外聘北京高校国学、养生专家进行养生咨询、养生指导与授课传统养生中心追求人体内环境系统与外部客观自然环境统一追求神与形的同时休养环境优美，山清水秀，空气清新，自然养生资源丰富传统养生项目：融入自然环境，身体顺应时节与环境变化 四时调摄：依据节气变化对吃住行旅衣进行调节 山水休养：融入自然，乐山乐水，调节呼吸传统养生项目：养生锻炼塑形，养心课堂塑身滦平传统养生资源倚靠长城与皇家御道行宫，可邀请北京高等学府国学老师授课，人文历史资源深厚毗邻北京，拥有京城众多老字号中医名家名馆资源合作伙伴、模式举例鹤年堂养

42、生馆引入京城老字号鹤年堂养生馆建立滦平分馆利用滦平及周边地区自然养生资源、传统养生专家资源，打造传统养生体验馆，推广传统养生方式标签项目5-运动理疗中心瑜伽馆健身中心旱冰馆水上运动中心高尔夫中心Golf Performance Center高尔夫中心功能构成高尔夫力量训练设备高尔夫练习区挥杆计算机分析室视频回放设备手势3D技术分析设备3D技术IclubAquatic Center水上运动中心功能构成3个水上按摩池带调节作用的水中训练池1个水上运动池1个漩涡泳池设置高尔夫中心、水上运动中心、健身中心、瑜伽馆、普拉提馆等，配置专业运动康复人员。普拉提标签项目6-颐养中心/颐养社区49围绕生活、健康

43、、学习三要素全方位构建活力老人服务体系，打造最具人为关怀的综合养老社区健康运动中心社区诊所日间照料中心颐养学院活动中心园区食堂颐居生活10000平米颐养中心颐养健康颐乐学习活动中心、园区食堂、日间照料中心健康运动中心、社区诊所颐养学院引爆项目：聚焦两个核心载体，引入高端品牌运营商整体运营，同时配套相关项目提升客群综合体验完善其他康养项目配套，提升游客综合体验和区域整体吸引力，延长客群停留时间健康管理中心核心载体品牌产品高端品牌运营商养生度假酒店现代医学技术全身管理院后康复及虚弱预防健康生活习惯养成高端SPA综合体验中心现代技术全身疗养瑜伽、普拉提安缦度假酒店美国峡谷农场新加坡悦榕庄荷兰帝斯曼集

44、团泰国奇瓦颂北京控烟协会广州呼吸疾病研究所烟草依赖戒断中心中国营养协会约翰霍普金斯体重管理中心Arkansas Sleep Management ServicesFresh Start Health Retreat Center民俗乡村产品体系3民宿-老屋重生计划山民市集-一村一品一大师计划12民宿：老屋重生计划，全城“乡绅”招募，搭建乡村梦想实践平台52顺应当前“知识分子下乡”潮流，经房屋资源排查，收集项目范围内150个村落空置废旧房屋，面向全北京招募旧屋新主人，并为其解决民宿物业难取得、乡村基础设施差、设计资及施工资源难获取等共性问题，搭建“乡村梦想实践平台”，搭建“乡村梦想实践平台”，“

45、你有多少个故事，我有多少个院子”“你有多少个故事，我有多少个院子”民宿：搭建民宿聚落平台，轻资产复兴民俗乡村53收集150个村落空置房屋的信息搭建老屋资源排查乡村梦想实践平台空置物业租赁基础设施供应设计施工资源供应民宿众筹统一营销/预定系统提供相应服务全城招募经营消费项目营销网络民宿乡绅消费者口碑传播改造平台+社群+众筹+运营空置废旧房屋收集/民宿主人及艺术家招募/资源服务平台搭建/大众口碑传播/文化传承54山民市集：一村一品一大师，城市智力反哺乡村，推进乡村产品市场化联结项目地农业、土特产从业者及艺术家和设计师，邀请设计师及艺术家们参与乡村振兴，城市智力资源反哺农村，重新发现传统材料和工艺的

46、美和魅力，赋予当地农产品及土特产更好的设计、包装、品牌规划及营销，在推广传统物产、提高农民收入的同时为都市人提供最原生态的商品农民、土特产从业者、传统手工艺者设计师、艺术家、乡建志愿者产品供应产品深度挖掘特色资源排查设计/包装营销推广城市人群和君地产专业咨询团队和君地产专业咨询团队55本报告是严格保密的本报告是严格保密的“一村一品一大师”“村”“村”225平方公里内的150个村落“品”“品”可以是一种产品、一个老手艺、一个节日、一个旅游项目是一个村落特色资源的体现“大师”“大师”可以是艺术家、设计师、建筑师、乡建专家、作家、导演、音乐人、致力于乡土文化研究的当地学者、民间手工艺人、民间戏曲艺人

47、大分隔页标题561产业研究及功能策划2运营方案3财务测算4空间规划5开发策略搭建小镇项目整合营销平台，引入携程、途牛等线上线下旅游机构，共同设计封装旅游产品，各项目配合作战，集中导入客流泛旅游平台搭建57合作伙伴产品封装花楼沟健康商务组团三间房长寿养老组团花楼沟健康产业组团两间房皇家养生组团叶营民宿休闲组团森林公园浅山运动山地营地小镇综合服务中心叶营民宿庄园组团三间房康养休闲组团旅游线路封装项目组团封装品牌营销推广58项目集中营销，党政线+媒体线配合多种营销工具扩大覆盖面，利用特色节庆拉动人气打造IP，旅发大会全面绽放传播党政线塑造国家绿色发展先行区形象媒体线塑造国家旅游新名片和全面健康示范区

48、节事工具微信公众号、微博传统媒体、宣传册自媒体社群全域旅游乡村文创智慧旅游民宿营地品牌赛事借势2018河北省旅发大会，举办健康度假高端峰会，邀请业内专家学者及行业精英，共商文旅健康产业发展大计健康度假产业峰会全域管理60道旗围挡宣传册整体包装景观打造WIFIAPP景区化运营智慧运营小镇门户区实现WIFI全覆盖，提升游客游览体验上线金山岭旅游APP，实现信息、运营、服务移动端管理导览图环境卫生山体美化河道整治小镇标识全域管理61产业运营-品牌运营-全域管理道旗围挡宣传册整体包装景观打造WIFIAPP景区化运营智慧运营小镇门户区实现WIFI全覆盖，提升游客游览体验上线金山岭旅游APP，实现信息、运

49、营、服务移动端管理导览图环境卫生山体美化河道整治小镇标识产业运营体系62营销平台搭建集中营销平台，封装产品，品牌传播，作为流量入口；市场调研及客群调研分析；招商合作对接旅游，大健康投资方，基金，及其他外部合作方，进行项目与产品推介；产业联盟、协会，金融服务，信息服务，企业家沙龙，园区活动课题申报，政府政策申报，支持资金申请；产业运营-品牌运营-全域管理信息服务项目申报策划服务人才服务物业服务企办服务专业商业服务基础商业服务基础行政服务对接外部专业策划设计，进行产品设计，功能规划人才招聘，高端人才引进，人才培养，人事代理，人力资源咨询房屋的维护与修缮管理；绿化管理；卫生管理；车辆交通管理；公用设

50、施管理和维护等企业行政服务；员工服务；供应商服务；办公协同；政府办事；项目申请等大分隔页标题631产业研究及功能策划2运营方案3财务测算4空间规划5开发策略盈利能力-利润测算项目总额一级开发产业开发住宅开发商业开发收入（含税）216 46-183 6 成本91 24-62 5 毛利113 19-112 0 毛利率55.2%44.5%-64.2%1.4%营销费用6 0-5-管理费用4 1-4-财务费用6 1-5-园区运营成本1-1 利润总额97 18-97 0 所得税29 4-24 0 净利润68 13-73 0 净利率33.3%30.6%-41.8%1.0%持有资产11-11 净利润68亿，净

51、利润率33.3%产业小镇投资评价指标指标分类指标金额财务类总回款231 总支出191 净现金流41其中：一级净现金流11 二级净现金流30 持有资产11 应收账款0 投资回报率21.1%经济贡献GDP就业人口财政收入增量91 其中：土地出让金15 税收贡献76 净现金流41亿，投资回报率21.1%大分隔页标题661产业研究及功能策划2运营方案3财务测算4空间规划5开发策略67按照国家公园、康养小镇、美丽乡村三级体系打造，康养小镇8.5km，核心区3.5km带冲缓态生生态保护生态保护浅山见学浅山见学山海大观山海大观长城原创长城原创回归山野，自然乐园东极仙谷自然风景区雾灵山森林公园司马台长城景区蟠

52、龙山长城景区古北水镇金山岭康养小镇8.5KM2（核心区3.5平方公里）御道行宫御道行宫皇家康养皇家康养偏桥高速偏桥高速出入口出入口金山岭金山岭高速出入口高速出入口小镇规划三级体系681个门户：在偏桥出入口建立旅游门户，提供片区的旅游服务、商业服务等综合服务功能；1个绿心：结合山水、地形有机结合，在叶营、两间房中间打造一个生态绿心；4大组团：组团式布局，分别为：健康生活中心组团、主题营地公园组团、山林胜地颐养组团、健康生活社区组团。山林胜地颐养组团主题营地公园组团综合服务门户健康生活中心组团1个旅游门户、1个生态绿心、4大发展组团（健康生活中心组团、主题营地公园组团、山林胜地颐养组团、健康生活社

53、区组团）健康生活社区组团森林公园（康养环境）小镇规划康养小镇核心区功能69OAK主题乐园东川河门户公园山民市集高速出入口国家公园游客中心京承御道水岸休闲商街健康管理中心0102030405060708传统养生中心健康医疗中心养生度假酒店休闲运动中心异域风情民宿农耕百果生态休闲庄园原乡休闲主题民宿精品水乡民宿皇家行宫酒店0909101011111212131314151516御膳康养美食街御道行宫园颐养学院颐养社区皇家园林风情带小镇活力中心商业风情街长城脚下的企业会所德山寺浅山幸福学堂171718181919202022232425DISCOVERY拓展野营基地生态SPA木屋时尚户外营地山林野趣

54、主题民宿262728293031区位21小镇规划康养小镇核心区项目布局070203050601040810091112131819202122232314151617262728293031242570土地利用平衡表用地性质用地代号面积（公顷）比例建设用地354.4 85.0%居住用地R190.1 45.6%其中二类居住用地R2153.7 36.9%商住混合用地RB36.4 8.7%商业服务业设施用地B29.3 7.0%其中商业设施用地B114.6 3.5%旅馆用地B143.1 0.7%其他商务设施用地B290.8 0.2%娱乐康体用地B38.3 19.1%其他服务设施用地B92.5 0.6%

55、度假庄园用地22.5 5.4%交通设施用地S24.5 5.9%其中城市道路用地S118.1 4.3%社会停车场用地S426.4 1.5%绿地与广场用地G88.0 21.1%其中公园绿地G180.8 19.4%防护绿地G27.2 1.7%非建设用地62.4 15.0%区域交通设施用地H224.8 1.2%水域E114.1 3.4%生态林地E243.5 10.4%总计规划总用地416.8 100.0 小镇规划康养小镇土地利用规划71小镇规划启动项目启动区基本设置：六个启动项目：养生度假酒店、健康管理中心、风情商业街、游客服务中心、传统养生中心、运动中心等。门户公园游客中心健康医疗中心水岸休闲商街传

56、统养生中心健康管理中心运动中心养生度假酒店康养公寓京承御道0102030506070408090901020304050607080910区位72共享、开放、复合、有机、以街区为单元、功能复合、步行主导、融入小镇合院商业内街组团绿地9-12M宽的街区道路地面停车商业步行通廊步行通廊步行通廊步行通廊12M2M10M12M15M10M100M10M人行道车行道商业景观步行道商业景观步行道滨水景观步行道休闲商业休闲商业休闲商业小镇街道特色带形鱼骨状水系沿主河道发展水路和街道互补街道尺度：原则上，按照70*100控制道路宽度：建议道路宽度9-15m广场滨水步道建筑风貌/小镇风情设计要点街区控制73体现

57、健康养生主题及地域特色建筑风貌：现代、皇家、江南水乡、原生态.示例：主题民宿示例：养生度假酒店示例：御道行宫风情带建筑风貌/小镇风情设计要点建筑风貌74小镇入口规划精神堡垒，塑造、传达小镇精神价值钟楼 雕塑门楼 亭廊景墙 创意性构筑物示例：精神堡垒小镇大门示例：精神堡垒瞭望塔示例：精神堡垒门户雕塑建筑风貌/小镇风情设计要点精神堡垒75通过公园、居住区绿地、滨河公园等组成绿色慢行空间。开放空间/标识导览设计优享慢行由森林公园、城市公园、山体公园、度假田园、滨水开放空间、商业水街、休闲广场、组团绿地构成完整的开放空间系统。森林公园开放空间开放空间度假田园山体公园滨水开放空间门户公园OAK主题乐园开

58、放空间图例：生态核心城市公园度假田园山体公园森林公园休闲广场组团绿地滨水开放界面视线通廊公共界面76开放空间/标识导览设计标识导览标识体系导览地图导览地图小镇LOGO标识体系+每个小镇设计一套标识体系，包括但不限于小镇logo，导览地图、标识体系等小镇Logo大分隔页标题771产业研究及功能策划2运营方案3财务测算4空间规划5开发策略开发策略2018年2017年1232019年启动健康生活中心打造打造健康小镇标签和磁极。包含养生度假酒店、健康管理中心、传统养生中心、水岸休闲商街。健康核心健康衍生全面健康休闲目的地树立健康休闲新形象打造健康休闲新地标以省市旅发大会为节点，6月30日树立形象，20

59、18年8月30日成为标杆打造旅游磁极引入客流引入亲子主题乐园、主题户外营地、户外运动基地、民宿等引擎项目快速形成旅游磁极。健康生活中心全面落成导入健康核心产业，引入中高端品牌运营商整体运营，以养为重点，发展康养核心服务。旅游核心配套全面落成大型家庭主题度假区和高端户外运动中心两大项目全面落成。打造全面健康体系升级特色康养服务，启动颐养社区建设，引入专业医疗服务提升旅游配套能级形成目的地：重点引入冰雪运动、山水实景演艺形成旅游目的地生活中心核确立，聚集能量颐养健康核启动，两核共振79开发策略主题营地公园组团旅游门户健康生活中心组团（康养项目）山林胜地颐养组团国家公园/美丽乡村体系：建设旅游门户、

60、招商资源打造主题营地公园和长城脚下的森林公园康养小镇体系：健康生活中心组团全面投入运营，启动山林胜地颐养组团长城脚下的森林公园开发策略：塑底板，造门户，打造健康产业核心快速打造魅力旅游门户和健康生活中心形成发展磁极游客中心建筑面积3000门户公园/交通换乘占地面积2.2ha小镇入口节点门户区景观提升占地面积8ha东川河改造魅力旅游门户京承御道健康环境底板健康环境底板：建设东川河改造（133亩）、京承御道（5km）2大项目，一期630建成，二期2018年830建成。魅力旅游门户：建设门户公园（60亩）、门户区景观提升（150亩），6月30日投入使用；建设游客中心（3000平米），二期2018年投

61、入使用。开发策略：塑底板，造门户，打造健康产业核心快速打造魅力旅游门户和健康生活中心形成发展磁极养生度假酒店建筑面积3万健康管理中心建筑面积3000水岸休闲商街建筑面积1.4万传统养生中心建筑面积3000健康生活中心健康生活中心：打造5.4万平米极致化的健康体验，2018年830全面投入使用。健康医疗中心（1.5万平米）、养生度假酒店（2万平米）、健康管理中心（3000平米）、运动中心（3000平米）、传统养生中心（3000平米）、水岸休闲商街（1万平米，生态有机餐厅、皇家药膳坊）。健康医疗中心建筑面积3000运动中心建筑面积300082开发策略：建设国家公园和民俗乡村组团田园休闲服务集群：打

62、造乡村民宿、CSA农场、蜂巢户外剧场三大田园休闲服务组团；文化创意互动集群：聚集长寿族学、创意工作坊、工艺品商店等文创类项目；户外生态体验集群：引进DISCOVERY拓展营地、生态SPA木屋、浅山学堂等户外生态体验项目。亲子娱乐主题公园：引进国际儿童户外联盟合作伙伴OAK乐园，开展亲子、益智活动招商引资：导入旅游项目打造主题营地和森林公园组团83序号分类组团项目占地（亩）面积（万平米）开工主体封顶竣工投入运营1国家公园-游客中心0.32017.4.12017.9.12018.6.252018.6.302国家公园-门户公园2092017.4.1-2018.6.252018.6.303国家公园-旅

63、游线路一期-2017.4.1-2018.6.252018.6.304国家公园旅游线路二期-2019.4.1-5国家公园-主题营地公园480-2017.4.1-2018.6.252018.6.306美丽乡村-精品民宿-0.22017.4.1-2018.6.252018.6.307美丽乡村-山民市集-0.12017.4.1-2018.6.252018.6.308康养小镇宜游底板东川河改造133.42017.4.1-2017.6.25-9康养小镇宜游底板京承御道61.42017.4.1-2018.6.25-10康养小镇健康中心健康医疗中心12019.4.12019.10.302020.8.30202

64、0.9.3011康养小镇健康中心养生度假酒店22017.4.12017.9.12018.6.252018.6.3012康养小镇健康中心健康管理中心0.32017.6.12017.9.12018.8.252018.8.3013康养小镇健康中心传统养生中心0.32017.6.12017.9.12018.8.252018.8.3014康养小镇健康中心水岸休闲商街一期12017.6.12017.9.12018.8.252018.8.3015康养小镇健康中心水岸休闲商街二期1.42019.4.12019.10.302020.8.302020.9.3016康养小镇颐养组团颐养中心12019.4.12019

65、.10.302020.8.302020.9.3017康养小镇颐养组团行宫酒店1.52019.4.12019.10.302020.8.302020.9.3018康养小镇颐养组团御膳食街12019.4.12019.10.302020.8.302020.9.3019康养小镇基础设施自来水厂15亩2017.7.1-2018.8.3020康养小镇基础设施污水处理厂15亩2017.7.1-2018.6.3021康养小镇基础设施供电改造-2018.6.3022康养小镇基础设施园区支路-2018.4.1-2019.12.31-23康养小镇安置房2019.4.12020.6.302020.9.302020.12

66、.30项目汇总地产开发开发计划12017年供地2017年新增供地2018年新增供地2019年新增供地2020年新增供地345678910141213151730161819202921222324252627283534332113132三年房源供地1368亩，其中2017年供地238亩，2018年供地460亩，2019年供地670亩时间总供地面积（亩）地块编号用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）容积率路网面积（公顷）2017238地块15.8 1.8 0.311.7地块23.4 1.1 0.31地块36.7 2.4 0.36小计23815.9 5.3 1.72018房源供地460地块411.

67、1 6.7 0.6 3.3地块54.0 3.2 0.8 地块66.8 5.4 0.8 地块78.8 7.0 0.8 小计46030.7 22.3 3.32019房源供地670地块817.8 8.9 0.5 2.4地块97.6 3.8 0.5 地块102.8 3.4 1.2 地块113.6 4.3 1.2 地块1211.8 14.2 1.2 地块131.0 1.2 1.2 小计67044.6 35.7 2.42020房源供地800地块141.5 1.5 1.0 6.7地块152.2 2.2 1.0 地块161.7 1.7 1.0 地块171.5 1.5 1.0 地块181.2 0.7 0.6 地

68、块191.7 1.0 0.6 地块205.6 3.4 0.6 地块212.1 1.3 0.6 地块221.8 1.1 0.6 地块231.6 1.0 0.6 地块241.7 1.0 0.6 地块252.8 1.7 0.6 地块262.3 1.4 0.6 地块271.7 1.0 0.6 地块281.1 0.7 0.6 地块295.4 3.2 0.6 地块303.8 2.3 0.6 地块316.9 11.7 1.7 地块327.0 11.9 1.7 小计80053.6 50.2 6.72021房源供地300地块317.4 4.4 0.6 1.3地块322.7 1.6 0.6 地块3310.3 6.

69、2 0.6 小计30020.4 12.2 1.3 总计2468165.2 125.8 0.8 15.4 地产开发开发计划业绩规划：2017年回款5.2亿，2018年回款16亿，2019年回款36.2亿。项目名称项目信息2017年项目用地（亩）容积率建筑面积（万M2）有效房源去化率（%）签约合计回款率（%）回款合计面积（万M2）均价（元/M2）金额（亿元）滦平区域小计238 0.3 5 5.0 21511 10.9 60%6.5 80%5.2 新增房源238 0.3 5.0 5.0 21511 10.9 60%7 80%5 滦平项目-类独栋238 0.3 2.3 2.3 28000 6.5 50

70、%3.2 80%2.6 滦平项目-联排0.3 2.7 2.7 16000 4.4 75%3.3 80%2.6 项目名称项目信息2018年项目用地（亩）容积率建筑面积（万M2）有效房源去化率（%）签约合计回款率（%）回款合计面积（万M2）均价（元/M2）金额（亿元）滦平区域小计460 18 20.5 16163 33.2 65%22 74%16 结转房源2.5 4.3 100%4.3 100%4.3 结转签约未回款1.3 100%1.3 新增房源460 18 18 29 60%17 60%10 滦平460亩460 0.60 18.4 18.0 16000 28.9 60%17.3 60%10.4

71、 项目名称项目信息2019年项目用地（亩）容积率建筑面积（万M2）有效房源去化率（%）签约合计回款率（%）回款合计面积（万M2）均价（元/M2）金额（亿元）滦平区域小计740 39 44.7 15569 69.6 67%46 77%36 结转房源6.0 11.5 100%11.5 100%11.5 结转签约未回款6.9 100%6.9 新增房源740 39 39 58 60%35 50%17 滦平740亩740 0.80 39.5 38.7 15000 58.0 60%34.8 50%17.4 投资计划86三年项目累计投资8.3亿，其中2017年支出2.1亿，2018年支出2.8亿，2019年

72、支出3.5亿序号分类组团项目占地（亩）面积（万平米）开工投入运营成本总投资20172018201912.22.12.83.51国家公园-游客中心12.0 0.3 2017.4.12018.6.3070000.20.10.10.12国家公园-门户公园209.0 13.9 2017.4.12018.6.303000.40.10.20.13国家公园-旅游线路-2017.4.12018.6.30-0.20.10.1-5国家公园-主题营地公园480.0 32.0 2017.4.12018.6.302500.80.20.30.36美丽乡村-精品民宿10.0 0.2 2017.4.12018.6.30400

73、00.10.10.10.07美丽乡村-山民市集5.0 0.1 2017.4.12018.6.3030000.00.00.00.08康养小镇宜游底板东川河改造133.4 8.9 2017.4.1-3000.30.20.10.09康养小镇宜游底板京承御道61.4 4.1 2017.4.1-5000.20.10.10.110康养小镇健康中心健康医疗中心18.7 1.0 2019.4.12020.9.3080000.80.00.00.211康养小镇健康中心养生度假酒店50.0 2.0 2017.4.12018.6.30120002.40.71.00.612康养小镇健康中心健康管理中心5.6 0.3 2

74、017.6.12018.8.3080000.20.10.10.113康养小镇健康中心传统养生中心5.6 0.3 2017.6.12018.8.3070000.20.10.10.114康养小镇健康中心水岸休闲商街一期18.7 1.0 2017.6.12018.8.3070000.70.20.30.215康养小镇健康中心水岸休闲商街二期26.2 1.4 2019.4.12020.9.3070001.00.00.00.316康养小镇颐养组团颐养中心37.5 1.0 2019.4.12020.9.3080000.80.00.00.217康养小镇颐养组团行宫酒店112.4 1.5 2019.4.1202

75、0.9.30120001.80.00.00.518康养小镇颐养组团御膳食街15.0 1.0 2019.4.12020.9.3070000.70.00.00.219康养小镇基础设施自来水厂15.0 1.0 2017.7.12018.8.3020000.20.10.10.120康养小镇基础设施污水处理厂15.0 1.0 2017.7.12018.6.3020000.20.10.10.121康养小镇基础设施供电改造1.0-2018.6.3030000.50.10.10.122康养小镇基础设施园区支路2018.4.1-0.50.00.20.387现金流：2018年现金流转正，2019年累计现金流转正类

76、别2011-2016201720182019回款合计1250557847179037386952一级回款1250557121416824790土地出让金返还-60001920032000税收返还-1000655514446二级回款052135164869362162支出合计3370072335158276236857一级支出33700563359232980779城市建设-206423648424571土地整理-拍地-103382719533500土地整理-征地/指标/拆村204552375016908其他支出490049005800二级支出01600065947156078净现金流（不含未来

77、资源获取）596744511167003净现金流-21195-1448820761150095累计净现金流-21195-35683-14922135173不含储备资源获取，2017年当年现金流为正。心有理想 鲜花盛开2017.1案例借鉴美国养老产业发展上世纪60年代，随着美国婴儿潮，美国养老产业开始起步并迅速增长，并经历三个典型时期：开发商主导-REITS主导-运营商主导2.933.33.84.85.66.16.16.97.36.5711.11.21.31.72.22.633.44.94.44.20.20.20.20.30.30.30.50.810.41.51.7024681012141900

78、19101920193019401950196019701980199020002010美国65岁以上人口比例变化（1900-2010年，%）65-7475-8485+1970年，医疗养老第一支REITS HCN成立1978年，专业养老服务运营商Brookdale成立1959年，Del Webb开发养老地产4.14.14.34.34.74.75.45.46.86.89.29.29.99.911.311.312.912.912.412.412.912.9上世纪50年代，美国进入老龄化阶段8 8.1 1目前已形成开发商、服务运营商、REITS三大主体和养老护理/服务和地产开发两大细分板块20082

79、008-20142014年美国养老需求市场规模年美国养老需求市场规模（单位：亿美元）（单位：亿美元）1,464 1,597 2,668 1,274 1,329 1,575 05001,0001,5002,0002,5003,000200820092014养老护理老年住宅Pulte Group美国最大的房地产开发商，旗下Del Webb是美国著名老年社区的开发商为低龄活跃老人提供居住产品Brookdale美国养老健康服务产业巨头，提供针对不同年龄段的养老服务为低龄活跃老人提供介助服务为高龄老人护理服务HCP全美最大的养老医疗REIT公司之一房地产房地产开发商开发商养老服务养老服务运营运营商商金融

80、机构金融机构（REITsREITs)D DELELW WEBBEBB美国著名的养老国著名的养老社区社区开发商，以面向低龄活跃老人开开发商，以面向低龄活跃老人开发并销售大规模中端养老养生社区起家，发并销售大规模中端养老养生社区起家，形成著名形成著名的“太阳城”产的“太阳城”产品线品线Del Webb开发的第一个太阳城位于亚利桑那州凤凰城西北12英里，因为全年312天能够接收到日照，风景宜人，吸引了老年人居住Del Webb依靠销售房屋的收入盈利，周边设施主要依靠城市政府配套，没有自有的医疗、护理等服务以建设高尔夫球场吸引客户，配建其他休闲娱乐设施，房价相比市中心区明显便宜，建筑形态包括单层、独栋

81、或者双拼别墅美国太阳城分布所在州所在市名称人数户数面积（平方公里）ArizonaFlorenceSun City Athem at Merrill Ranch2800420012BuceyeSun City Festival9000720012.5MaricopaSun City383092349037.8MaricopaSun City West263441499728.7SunpriseSun City Grand17000980216.2TusconSun City Vistoso440024504.1CaliforniaMenifeeSun City17773875020.2Palm

82、DesertSun City Palm Desert900048006.4LincolnSun City Lincoln Hills9500680012.1BlufftonSun City Hilton Head13000700020NevadaMesquiteSun City Mesquite 9600500013Las VegasSun City Summerlin14400800010.1TexasGeogetownSun City Texas14000750017IllinoisHuntleySun City Huntley900060007.5美国太阳城美国太阳城社社区概况区概况因其

83、产品线要求大规模土地储备导致财务成本高企，且以销售为主的盈利模式受经济周期性影响大，2001年因业绩不佳被PULTE收购，之后发展出了两条小型精品养老社区产品线，目前在整个PULTE所有客户比重占了30%左右Del WebbDel Webb收购前收入同比与净利润率收购前收入同比与净利润率收入同比（左轴）净利润率（右轴）产品线启动时间定位选址规模客户年龄价格区间配套Sun City 1959活跃老人社区距最近城市车程在1小时之内7000户左右55岁以上80,000-600,000高尔夫球场、游泳池、网球场、推圆盘游戏、匹克球场、保龄球场、健身房、会议室、剧院Solera2001中端中型养老社区城

84、市郊区2000户以下55岁以上200,000起高尔夫球场、加热游泳池、spa，网球和匹克球，乒乓球和推圆盘游戏Corte Bella2003高端私密养老社区靠近太阳城 1850户55岁以上200,000-800,000高尔夫球场、私人会所、高档餐厅、健身美容中心、社交大堂、烧烤场地Del Webb由于大量土地库存推升公司成本，交房周期过长收入难以保证，公司长期在低利润率和亏损之间徘徊，投资者失去信心，导致2001年被Pulte Group收购在被收购前，Del Web的债务已达10亿美元，占到Pulte Group收购价（18亿美元）的一半以上被收购后，Del Webb 针对高收入老人开发了两

85、条新的养老社区产品线Centex 刚需客户,25%Pulte Homes 改善客户,46%Del Webb 养老客户,29%20132013年年Pulte GroupPulte Group子品牌与目标客子品牌与目标客户比重户比重Del Webb Del Webb 养老住宅产品线细分养老住宅产品线细分2001年被Pulte Group收购B BROOKDALEROOKDALES SENIORENIORL LIVINGIVING美国最大美国最大的养老的养老服服务运营商，提供覆盖全务运营商，提供覆盖全年龄段老人需求的全程护理服务，运年龄段老人需求的全程护理服务，运营营1,1471,147个社个社区，

86、区，20132013年收入为年收入为2828亿美元亿美元BrookdaleBrookdale社区分布情况社区分布情况Brookdale是美国最大的养老运营公司，最初由两家小的护理机构合并而成，1978年在共同大股东Fortress投资集团（旗下资产6750亿美元，是一个极度多元化的投资集团）的主导下合并，于2005年上市近年，Brookdale进行了一系列的并购重组，收购了前10名中的Sunrise（部分）、Horizon、Bay、Emeritus，现成为美国最大的养老服务运营商Brookdale共运营46个州的1147个社区，社区建在学院环境或者多功能服务社区环境中，一半以上的社区是通过租赁

87、获得，自持比例为35%，管理输出的社区占15%2013年Brookdale收入为28亿美元业务板块业务板块年龄段年龄段社区数量社区数量/床位数床位数提供服务提供服务收入来源收入来源独立生活独立生活社区社区75+100/17,762基本护理：饮食、24小时急救回应、房屋打扫、大厦管理、接送和休闲娱乐活动协助生活：协助日常生活，包括吃饭、洗浴、穿衣、上厕所、外出等租金、自选服务费（如提醒吃药、每日检查、陪伴服务）协助服务协助服务社区社区80+841/55,304基本服务：健康检查、每日三餐、营养膳食、身体康复、社交和娱乐活动、个人衣物清洁记忆护理服务：针对阿兹海默症和其他老年痴呆的特殊护理服务费C

88、CRCCCRC（租赁制）（租赁制）全龄老人45/10,186独立居住服务、介护护理、特护疗养，包括阿兹海默症和其他老年痴呆的特殊护理租金CCRCCCRC（会员制）（会员制）全龄老人2独立居住服务、介护护理、特护疗养，包括阿兹海默症和其他老年痴呆的特殊护理10-40万美元的入会费、服务费、自选服务费辅助服务辅助服务（日间照（日间照料中心料中心+居家养老居家养老服务）服务）全龄老人临终关怀、处方、居家保健、教育和健康课程，旨在保持最大限度的独立性，包括一些课程、研讨会、处方药等，对外输出每项服务收费标准不同管理输出管理输出161/27,883根据托管人需要管理费和补偿金BrookdaleBrook

89、dale的的6 6大业务版块大业务版块自持,403,35%租赁,583,51%第三方托管,161,14%20132013年年BrookdaleBrookdale各类型社区构成各类型社区构成B BROOKDALEROOKDALE取得物业的方式以轻资产的租赁和托管为主，以重资产的自持为辅取得物业的方式以轻资产的租赁和托管为主，以重资产的自持为辅，收入来源主要为运营收入，虽然长期处于，收入来源主要为运营收入，虽然长期处于会计会计亏损状态，但亏损状态，但因掌握行业的因掌握行业的核心能力以及稳定的现金流，被资本市场持续看好核心能力以及稳定的现金流，被资本市场持续看好独立生活社区,23.1%协助服务社区,

90、50.8%CCRC-租赁制,11.1%CCRC-会员制,6.2%补充服务,5.6%管理输出,3.2%20132013年年BrookdaleBrookdale各各板块运营收入比重板块运营收入比重40302010Brookdale5Brookdale5年股价变化（美元）年股价变化（美元）2011年2012年2013年2014年项目（千美元）2013年2012年2011 年总收入2,891,966 2,768,738 2,456,483 运营支出2,760,678 2,687,799 2,367,738 运营收入运营收入131,288 131,288 80,939 80,939 88,745 88,

91、745 利息收入1,339 4,012 3,538 利息支出债务(121,325)(128,338)(124,873)分期偿还(17,054)(18,081)(13,427)衍生品公允价值变动980(364)(3,878)终止债务损失(1,265)(221)(18,863)持股公司的权益变动1,484(3,488)1,432 其他非运营收入2,725 593 56 税前损益(1,828)(64,948)(67,270)税金(1,756)(1,519)(1,780)净净损益损益(3,584)(3,584)(66,267)(66,267)(69,050)(69,050)BrookdaleBrook

92、dale损益表（部分损益表（部分）REITSREITS是美国养老产业中的重要参与主体，是美国养老产业中的重要参与主体，20142014年美国前年美国前1010大养老社区拥有者中，有大养老社区拥有者中，有4 4家为家为REITSREITS排名排名机构名称机构性质持有社区量床位市值（亿美元）1 1Ventas Inc.(VTN)REIT695 61,938 217.992 2Health Care REIT Inc.(HCN)REIT572 56,479 244.983 3HCP Inc.(HCP)REIT444 45,580 194.34 4Brookdale上市养老服务提供商403 35,17

93、1 70.325 5Holiday Retirement私营企业167 20,601-6 6Boston Capital投资管理公司512 30,794-7 7Senior Housing Properties Trust(SNH)REIT217 26,671 43.18 8The Evangelical Lutheran Good Samaritan Society非营利性组织124 15,650-9 9Senior Lifestyle Corpation私营企业138 14,448-1010Harrison Street Real Estate Capital房地产投资管理公司89 8,5

94、79-HCPHCP美国医美国医疗养老疗养老REITSREITS的的领跑者领跑者，通过通过投资、购买、开发、参股开发等投资、购买、开发、参股开发等方式取得医疗机构方式取得医疗机构和和养老物业的所有权，租给专业的养老服务运营公司，收养老物业的所有权，租给专业的养老服务运营公司，收取租金取租金养老社区养老社区专业护理机构专业护理机构生命科学园园生命科学园园医疗办公楼医疗办公楼医院医院直接持有出租型物业通过投资管理平台的地产基金持有物业通过地产开发或再开发持有物业通过债权投资方式获取物业通过伞型REITs的份额换取物业现有业务1985年开创的业务组合5 5大业务板块物业构成大业务板块物业构成养老社区养

95、老社区专业护理机构专业护理机构生命科学园生命科学园医疗办公楼医疗办公楼医院医院HCPHCP的的5 5种业务构成与物业种业务构成与物业获取获取方式方式4444443023021111112062061616租金及相关费用,1,128,054,54%租户返还,100,649,5%居住使用费,146,288,7%金融租赁租金,636,881,30%利息收入,86,159,4%投资管理费,1,847,0.09%20132013年年HCPHCP收入构成（千美元）收入构成（千美元）62.0062.0054.0054.0046.0046.0038.0038.0030.0030.002011/03/07201

96、2/06/062013/09/052014/12/0422.0022.002009/12/04HCPHCP近近5 5年股价变动及涨幅年股价变动及涨幅$2.18HCP1985HCP1985-20142014年股息变化年股息变化1985年2014年租金是租金是HCPHCP最主要的收入来源，利息与折旧是其主要成本，整体盈利性较好最主要的收入来源，利息与折旧是其主要成本，整体盈利性较好，是资本市场长期追捧的绩优股，是资本市场长期追捧的绩优股HCP是标准普尔500支“股息精英”唯一一只REIT，其评定标准为股息至少连续25年增长利息支出,435,252,34%折旧和分期偿还,423,412,33%运营成

97、本,298,282,24%日常管理费用,109,233,9%20132013年年HCPHCP支出构成（千美元）支出构成（千美元）88.79%88.79%64.43%64.43%40.07%40.07%15.71%15.71%-8.65%8.65%-33.01%33.01%从美国的养老产业市场规模来看，养老产业市场份额以护理市场为主（60%），地产开发市场为辅（40%）从市场细分看，护理服务从市场细分看，护理服务和地产开发两分天下和地产开发两分天下 单纯的开发销售型养老社区模式存在抵抗经济波动周期的问题，不是主流的商业模式纯开发销售模式存在周期纯开发销售模式存在周期影响，不是最主流的商业影响，不

98、是最主流的商业模式模式 轻资产是构建养老服务运营商商业模式的关键因素，虽然处于长期微利或亏损状态，但因拥有核心服务能力与稳定的现金流，资本市场长期看好养老服务运营商是产业的核养老服务运营商是产业的核心资源，但其自身的盈利性心资源，但其自身的盈利性不佳，需要通过资本市场或不佳，需要通过资本市场或与与reitsreits结合实现价值结合实现价值REITS是养老产业的重要力量，为大规模物业的开发与运营提供金融解决方案，形成养老产业结构效率的关键REITSREITS是形成养老产业结是形成养老产业结构效率的关键构效率的关键从美国的研究来看，成熟的养老产业环境中的产业生态是一个由三大主体构成的闭环结构，具备以下特征