房地产销售守门神常见案例分析培训课件.ppt

1、研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升守门神 房产相关案例分析研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升目 录五、过户篇六、交房篇七、违约篇八、佣金篇一、委托篇二、带看篇三、转定篇四、签约篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升一、委托篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升委托篇委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？案例一：张某是上海市某区一套住宅的所有权人，面积120平方米，2005年6月，张某将该房屋以人民币120万元的价格出售给李某，在二手房买卖合同中约定的付款日期之内李某将房款支付完毕，张某同日将房屋的钥匙交付李某，由李某实际居住，未办理房屋的产权过

2、户；不久，张某又将该房屋以80万元的价格出售给第三人徐某，在徐某支付所有房款的次日办理了房屋的产权过户手续。半月后，徐某发现李某实际入职该房屋，便以产权人的名义要求李某迁出，双方交涉未果，徐某一纸诉状将李某告上法庭，要求李某迁出，但法院并没有支持徐某的请求。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升委托篇委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？法务分析：1 1、完全的不动产登记在我国是受到限制的，其至少需要两个配套制度，第一个就是不动产的实质审查制度，即不动产登记机关在对当事人提出的物权（产权）变动申请，除了要审查登记的文件是否完备外，还需要审查产权变动的原因与事实是否相符。但是我国不动产登

3、记机关在实践中均采取的是形式审查制度，只要当事人提交了办理登记的所有文件，而且在形式和程序上无重大瑕疵，登记机关一般都应办理。2 2、根据我国相关法律规定，不动产登记公信力必须具备下述三个条件：第三人必须善意无过错；第三人取得不动产物权必须基于合法有效行为；第三人取得物权必须支付对价，且不得明显低于市场合理价格。本案中，徐某以80万元的价格购买该处房屋，明显低于市场的合理价格。尽管徐某与张某完成了产权登记手续，但其仍不得对抗李某的合法占有，因此，本案中徐某的请求不能得到法律支持，道理就在于此。3、若徐某以120万元左右的市场价购买张先生的物业并过户，法院将判决支持徐某的主张。研讨研讨研讨研讨学

4、习学习学习学习提升提升提升提升门神支招：1、为保证交易安全，在签好买卖合同后应当将房产证保管在中介公司，避免房东将房屋另行出售。2、遇有挂牌价明显低于市场价格的情况，应当做好调查，防止房东采取欺骗、隐瞒等手段，算还客户及中介公司的利益。3、现在上海、北京等大城市已经实行了网上签约制度，有效地避免了上述案件的发生，但是定金阶段仍可能发生上述风险，因此，中介公司应当提高警惕。4、如果没有实施网络签约制度的城市，如遇签订买卖合同后，过户时间拖延比较长的情况，为防止房东以产证丢失为由重新办理产证再次出售，中介公司应该在合适的时间内再次做产权调查，以减少意外发生。5、中介公司如遇到明显低于行情价的房子，

5、一定要通过物业、房地产管理部门、居委会、邻居等进行调查，切不能贪图便宜，因为目前行情，稍低的价格就可以很快出售，没有猫腻或特别的情况，不会明显低于市场行情的。委托篇产权过户等于取得房屋的所有权？研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升委托篇房东拒收房租，恶意侵吞保证金案例二：浙江人王先生一直在上海从事服装生意，在南京路租房办公，为了工作方便，准备在南京路附近租住一高档公寓，中介公司经纪人小徐居间介绍星际大厦一套三房，王先生看完很满意，当场与房东朱先生签约。合同约定月租金8500元，付三压一，由于开通长途电话，需要另付保证金2万元。房租须提前15缴纳，如果逾期20天未缴纳房租，房东有权终

6、止租房合同，且2万元保证金不退还。快付房租时，王先生给房东朱先生打电话，叫其来拿早已准备好的租金。可朱先生总以各种理由搪塞不出面。眼见交租时间已到，王先生很着急，急忙到中介公司来找小徐，小徐很有经验地提醒他：“这房东可能是有意的，想要吞你的保证金，我以前就遇到过这样而已侵吞租客保证金的，最后上法院也很难打赢官司。”小徐急忙咨询中介公司法务。法务分析：1 1、王先生可以向房东发出书面函件或将与房东的通话作录音，以证明未付 租金是房东的原因所致。2 2、若房东拒收租金，可依据法律规定，将租赁合同与租金一同带到公证 处，办理提存公证，这样恶意侵吞保证金的房东就会自食其果。研讨研讨研讨研讨学习学习学习

7、学习提升提升提升提升委托篇房东拒收房租，恶意侵吞保证金门神支招：1、签订租赁合同时，由于中介费少，流程相对简单，经纪人都很随意，甚至很多没有经过良好培训的新人也从租赁开始作为培训。但是由于租赁合同履行周期长，我们作为专业服务机构，不能放弃服务的宗旨，所以，主管应该认证谨慎地对待，监督每个工作环节，为了防止上述问题发生，应该把房东银行账号一起写到合同里，这样就可以减少不必要的麻烦。如有写银行账号，打入该账号就视为收到。2、作为一名专业的房地产经纪人，必须要有法律意识和警惕恶意违约的意识。如果遇到这样的房东，作为经纪人，我们应该及时通知客户做一些防范措施，如果录音电话、公证提存等，有效避免守约客户

8、的损失，保证他们的权利。3、租赁业务因为交易周期短，因此我们更因该做好服务，好服务意味着未来能有更多的好资源，一般房东在某个公司操作过一次买一的话，以后再出租房子，谈独家委托就很容易，并且留钥匙也相对容易。久而久之，对中介门店的业绩支撑也是很有帮助的。尤其是市场有变的时候这些不起眼的租赁单子，往往是你战胜周边其他门店的关键所在。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升二、带看篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升带看篇客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳 拥的风险案例三：公司某分行经纪人小李咨询我，她说前段带看的一个客户私下跟房东谈成交，问我可以追到佣金吗？我说你先把带看

9、确认书等传给我，我看一下再联系你，小丽告诉我说，由于客户说在哪家公司看房都不用填的，所以在我公司也不填，如果填的话就不去看房了，小丽又说她当时看客户买房挺诚意的，就不想失去成交机会，就说，那我带你看完房，再帮我们填一下可以吗？客户说，可以的。小丽就带客户看了该物业，看房时，客户漫不经心，一会就出来了，跟小丽说房子太差了，不考虑。这时候小李说，你帮我填一下带看确认书吧，客户说，带我看这么差的房子，还填什么填啊。小丽以为客户真的不考虑了，就没有太坚持，没想到过了一段时间，却看到客户从那套物业里出来，于是小丽马上去房地产行政管理部门做了产权调查，结果新的权利人确实是那个曾经他带看过的客户。研讨研讨研

10、讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升带看篇客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳 拥的风险法务分析：1 1、看房确认书是中介公司提供居间服务的重要凭证，若没有签订看房确认 书将难以证明是谁向客户报告了定力合同的机会，也就无法向客户主张 佣金。2 2、在未签订看房确认书的情况下，即使能够通过录音等方式取得提供房源 的证据，但是仍然因为没有关于佣金数额和违约责任的约定，导致无法 追究客户的责任。门神支招：1 1、一般情况下，客户都认可填写带看确认书，如果客户提出疑义，业务员 应该耐心地给予解释。2 2、业务员要求客户填写带看确认书时，话语要轻松自然。3、业务员应该先填写上自己的名字和所带看的物业

11、地址等，然后要求客户 填写，这样，比较顺其自然，客户比较容易接受。4 4、如无论如何不签的，中介公司工作人员应该拒绝带看。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升带看篇经纪人填写带看房屋地址模糊，中介恐有追 佣风险案例四：2007年8月业务员小赵带客户王先生看了某大型花园社区4号201室的一套房子，王先生当时立刻表示喜欢，并跟小赵说要买下来。于是王先生跟小赵一起回到分行，当谈意向金问题时，王先生说咨询一下他朋友，等他跟朋友通完电话，他跟小赵说，买房子是大事情，回家需要跟老婆商量，第二天给答复。当小李再联系客户的时候，客户先是说再等等，过了一段时间又说已经买到其他房子了。半年以后，小赵带

12、看上述社区物业时，突然发现张先生从自己曾经带看过的房子里出来，小赵马上去房地局行政管理部门做了产权调查，果然不出所料，产权人的名字正是张先生，小赵回到门店，找到经理，查出了该物业的出售委托书以及张先生填写的带看确认书，找到公司法律部，要求起诉张先生。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升带看篇经纪人填写带看房屋地址模糊，中介恐有追 佣风险法务分析：1、看房确认书的物业地址仅注明为某花园社区4号201室，在取证中发现 该小区有四套物业地址为4号201室（因为社区较大、开发商分多起开 发，每期都独立设置门牌号），客户具体体验看的兔爷地址通过看房确 认书不能准确证明，想要证明必须用排除法，

13、先找到其他三个4号201室 的业主，证明近期没有出售物业，现实中取证很难实现。2、为锁定客户实际验看的物业地址，可以通过电话录音的方式实现。但是 电话录音仍然需要结合看房确认书才能追究客户的违约责任。门神支招：1、填写带看确认书的时候一定要把物业地址写清楚，具体到某路、某号等。2、中介公司业务员对于曾经带看过的客户的一样反应，作为专业的房地产 经纪人应该有其敏感性，应提前灌输客户跳拥的不安全性，以防止跳拥。3、加强与客户信任感的建立，提高服务质量，以减少跳拥的发生。4、如遇到上述案件，尽量取得录音证据。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升三、转定篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提

14、升提升提升提升转定篇产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协 议如何处理？案例五：房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。但签署协议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司业务员立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，有到场的B跟你们谈就行了”，分公司在取得上述录音后，让B代C签。由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产，C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三方居间协议，且该协议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应该是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同，

15、现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协 议如何处理？法务分析：1、在产权人未能全部到场的情况下，由到场的产权人代为签 订三方居间协议，如在合同签订或履行的过程中有相应的证据（诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等），可证明其他权利人已知晓并同意该协议约定的买卖条件的，应当认定代签的行为有效，由此产生的法律后果应由被代理人承担。2、本案C在电话中未做否定，且表示由B代为处理该买卖事宜，所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致，并且B有权代替其作出意思表示。按照我国民事法律规定，该行为应当视为有

16、效的代理行为，即该居间协议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。因此，房东方所提出的观点不能得到法律支持。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协 议如何处理？门神支招：1、如果上述案例，中介公司应该说服买卖双方再次协商，为了保证房东能诚意地履行合同，中介公司经纪人可劝说客户在原有的基础上做出一些让步，提高房价款，同事向房东方明确告知该居间协议的效力，如违约可能承担的违约责任。2、转定时，应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书（如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书）。3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协议的

17、部分产权人或者是代理人出具书面承诺书，承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协议所述的购买条件，则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定金双倍返还的法律责任。4、希望在可能的前提下去的未能到场权利人同意出售的电话录音，这对中介公司或者客户都是一种有力保障。5、如可行，尽量安排补签。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇签收定金非业主本人，客户能否要回定金？案例六：客户孙小姐看完房后，当天下午支付了购房意向金5万元，中介公司经纪人小张约房东到中介门店转定，但来的不是房东而是房东的父亲，房东父亲没有任何书面委托手续，小张觉得由其签收定金有些不妥。不过小张为了尽快锁定交易，

18、还是让房东父亲以产权人的名义签署三方居间协议，并约定好第二天早晨房东从外地回来后再由房东本人签收定金。第二天，在分公司经理授意下，小张找房东转定，并让房东签收了定金，然后通知了孙小姐。之后孙小姐觉得居间协议的签字与定金收据签名字迹不同，询问是否为产权人本人签署，经纪人坚持说是产权人本人签署，且要求房东向客户证明这一点，现客户投诉至消费者协会，要求解约退还意向金。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇签收定金非业主本人，客户能否要回定金？法务分析：1、产权人认可代为签订协议的行为，故协议确已生效，但故 意隐瞒与签订合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害 委托人利益的，违反了

19、居间方的忠实义务，且影响公司对 外声誉。2、若客户执意不购买，并有证据证明中介公司恶意强制送 定，中介公司可能承担赔偿责任。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇签收定金非业主本人，客户能否要回定金？门神支招：1、经纪人与客户沟通后，告知其虽非产权人本人签署居间协议，但产权人认可该代理行为，故协议已经生效；居间协议当中明确客户在支付意向金后7日内，无权要求中介公司退回意向金。2、经纪人应告知客户若执意要求解约，中介公司可以替其协调。但协议已经生效，经协商，最终房东拒绝无偿解约。3、恶意送定严重违反中介公司的职业操守，但事已至此，房东若不愿意退还定金，还是希望双方签订买卖合

20、同，避免纠纷扩大或最终将责任引至中介公司。可以协议已生效及7日内客户无权要求退回意向金抗辩客户，实为不得已而为之。4、在协调过程中，客户因害怕承担5万定金被没收的责任，而被迫签约，但希望中介公司给其免佣，后经小张与分公司经理汇报，最终以折佣一万元告终。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇多份意向下定，出售方主张中介公司违法操作案例七：买方耿小姐基本确认购买条件后，中介公司业务员为防止房东施女士临时跳价，准备了几分不同价格的意向金书，与房东施女士谈判，在探得房东施女士低价之后，表示客户耿小姐不可能接受，并以说服客户耿小姐为条件，要求房东施女士将最终成交价与底价之间的差额作

21、为奖励，支付给中介公司，房东施女士接受。中介公司做了一些状况，房东施女士签署赠家具等清单，及支付中介公司的奖励费。次日，房东施女士认为中介公司在居间过程中存在明显隐瞒双方真实价格以图谋私立的行为，拒不履行之前承诺，畏怯拒绝签订买卖合同。之后买方耿小姐由坚决要求追究房东施女士违约责任，变为仅要求中介公司将其所付定金退回。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇多份意向下定，出售方主张中介公司违法操作法务分析：1、中介公司并未存在重大过错，所收取客户佣金及房东奖励费的总和也并未超过有关规定。但房东支付的奖励费未能以客户方承担的佣金名义出现，而“奖励费”的性质让中介公司比较被动。

22、2、若本案顺利成交，房东也兑现了支付奖励费，房东再以中介公司在居间活动中收取佣金以外的收入为由，向工商或价格行政管理部门投诉，行政部门可能要求中介公司退还该奖励费并给予行政处罚。门神支招：1、业务人员应该先与房东积极协调，在不收其好处费的基础上，看其是否能够履行三方居间协议，一般这样就可以签约成功。如遇房东特别生气或不再信任该中介公司，分行经理可亲自登门，以折少量佣金为代价并答应亲自给其服务为条件，撮合签约。2、因买房从追究房东违约责任到要求退还定金，使中介公司的麻烦减少，如经努力无法达成一致意见，则协助双方协商解约条件。解除协议时，尽量避免房东与客户讲起违约原由，而影响该客户在该中介公司的再

23、次成交。3、本案操作中为促成交易而采取的隐瞒客户真实出价来赚取好处费的做法让房东极为反感，建议做动作以适度即可。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇房东未如实告知承重墙拆除所引发的纠纷案例八：买卖双方在中介公司居间下就某物业的买卖事宜签订了三方居间协议。定金5万元由房东丁女士收执。履行过程中买卖方得知房东丁女士以前在装修时将该房屋承重墙敲毁一事。买受方桑先生以此为由主张解除三方居间协议，要求房东丁女士双倍返还定金，并以中介公司未如实报告真实信息为由，要求中介公司承担连带责任，房东丁女士则坚持按照居间约定履行，否则将视为买受方违约，没收定金。法务分析：1、承重墙关系到房屋

24、结构安全，房东隐瞒这一重要事项与客户签订合同存 在过错。客户有权解除合同，或要求房东承担修复责任。2、中介公司若在签订三方居间协议前并不知道承重墙被拆除一事，则中介 公司无需承担责任；若签约前已知悉，则应当如实告知客户，否则依据 中华人民共和国合同法第425条规定，中介公司将承担赔偿责任。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升转定篇转定篇房东未如实告知承重墙拆除所引发的纠纷门神支招：1、因为业务部门促成单是一贯工作宗旨，以后如遇到如此情 况，应该建议房东在交易前将该物业内的承重修复，并对 修复后的墙进行适度装饰。2、同时对客户进行解释工作，可供参考的理由有二：其一、你在签居间协议前看

25、过房；其二、房东已依据中华人民 共和国合同法第111条规定对承重墙进行修复，并进行装 饰，已可保证正常使用。若再这种情况下你再不购买，则 房东将没收定金。3、如果有可能，可让房东赠送一些家电或是再降低点价格来 处理纠纷，尽量最大努力不去折佣。折佣习惯很不好，容 易造成未来谈判的障碍。4、如有可能，中介公司可与房东协商，适度讲价，尽量撮合 成交。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升四、签约篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升签约篇中介公司可以作为第三方转付装修补偿费吗？案例九：经中介公司居间介绍，上下家就某套物业签署了房地产买卖合同，总房价款150万元。合同中约定，上下

26、家交易过户当日由中介公司转付第二期房价款人民币70万元。同时，上下家签署了该物业的补充协议，约定下家需向上家支付“装修补偿费”35万元，并随第二期房价款由中介公司一同转付费上家。另外，该物业的购买方为个人，但其房款及装修补偿费均由公司代付。先上家申请中介公司转付35万元装修补偿费，但未提供公司同意代下家支付欠款的确认书。法务分析：1、一般此类装修款均为上下家做低房价部分，即可能上下家为逃避归家税 收监管，故意做低房价，逃避部分交易税款。根据相关法律及政策规 定，故意逃避归家税款，将可能承担行政责任甚至刑事责任，同时中介 公司的主要负责人也可能承担相应的刑事责任。2、即使不考虑违反规定的问题，因

27、下家该笔款项的付款人为公司代付款，需取得实际付款人的书面同意代下家支付购买该物业的相关交易钱款的 确认书，才能转付款项。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升签约篇中介公司可以作为第三方转付装修补偿费吗？门神支招：1、中介公司不应当协助上下家做低房价，而实践运营中，中介公司为了追求成单收佣，往往会配合上下家。这样最好让客户出具一份与中介公司无关的书面证明，而且他们的合同中，不能有中介公司的任何签字和图章。2、作低房价，如上下家发生纠纷，中介公司很可能无法收取到实际成交价格的佣金，但是又口难辨，因此最好是提高专业能力、谈判技巧，和建立客户信任感，以避免不必要的麻烦。3、对与作低房价的交

28、易，差额部分，中介公司不能转付，如发生纠纷，中介公司有涉嫌协助逃税的嫌疑。4、门店运营中，如转付款项，必须经过权利人的确认书确认之后才能放款，否则，中介公司很可能会承担风险。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升签约篇签订的买卖合同前后矛盾，如何处理？案例十：三方居间协议中约定，煤气初装费包含在房价款内，不需再另行结算。后来在房东要求下，签订买卖合同时，增加了客户需另行支付房东煤气初装费的条款，客户认可，但买卖合同补充条款中却未删除煤气初装费赠送的约定（中介公司的格式条款），由此产生了矛盾，物业交割时客户欲不付煤气初装费。法务分析：1、在买卖合同中，对于同一件事情，前后预定矛盾，致使

29、双 方都要求按有利于奔放的条款来处理，引发纠纷十分被动。制作任何文书，都应当注意前后照应，切忌前后矛盾。2、买卖合同的征文与补充条款不一致时，应当以补充条款为 准。若都是正文或都是补充条款时，当按照有利于实现合 同目的或结合相关证据理解。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升签约篇签订的买卖合同前后矛盾，如何处理？门神支招：1、中介公司应该从事实角度和交易双方真实意图的角度，与 客户解释沟通。2、中介公司可与房东沟通，以提前交房等条件互换筹码，争 取客户同意。3、下下策就是折佣解决。如果栓发放客户都特别难以沟通，态度恶劣，那就只能以折佣为我们自己的不严谨买单。4、通过此案例，提醒中介

30、公司在制定合同时一定要细心严 谨，分管人员应该注意建和和监督。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升五、过户篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升过户篇过户篇过户时房屋被查封怎么办？案例十一：房东邹先生通过中介公司将杨浦区的一套物业出售给客户胡先生。在中介公司协助下，邹先生办理了抵押注销手续，胡先生也顺利的办出了贷款，买卖双方按照约定想房地产行政管理部门申请了产权过户手续。但是，过了几天胡先生等来的不是领房产证的通知，而是被告知买的房子已经被查封，无法拿到房产证了。胡先生立即找到中介公司寻求解决方法。法务分析：1、房子被查封一般有两种可能，一种因产权有纠纷引起，一 种因债

31、务纠纷所致不涉及房子产权，我们应当首先弄清楚 房子被查封的原因。2、本次查封因房东的原因所致，中介公司没有过错，不会承 担责任。但房东方若不能及时解除查封将构成对客户违 约，应当承担违约责任。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升过户篇过户篇过户时房屋被查封怎么办？门神支招：1、若因产权纠纷引起，谁是房子产权人最终由法院判决，若 法院裁决邹先生不是产权人或不是唯一的产权人，将导致 所签订的合同无法履行。在此种情况下，对于客房的购房 愿望很难实现，中介公司最好建议客户选择解除合同。2、若因再无纠纷导致房屋被查封，因不涉及房子的权属，中 介公司可建议房东提供相应的财产担保，解除查封。必要

32、 时，中介公司可说服客户配合房东提供担保，使本次交易 继续进行。3、中介公司如遇上述案件，防不胜防，只能耐心与客户做工 作，尽量先拿回客户已付房款项由中介保管，在继续开展 其他工作，来防止客户急躁，避免冲突。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升六、交房篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自转付尾款引发的纠纷案例十二：买卖合同约定中介公司保管尾款1万元，但合同签订后，上家一直催促中介公司转付尾款。中介公司就在未取得下家同意情况下擅自将尾款提前转付上家。下家知道后，表示务必在第二期房款中扣留尾款，中介公司经纪人及上家表示同意。第二期款转付是，上家表

33、示留一千元尾款。经纪人无奈接受，但未告知下家。直到交房当天，发现上家有水、电、煤及物业费用等3000多元费用未结清，且户口也未迁出。下家至中介公司要求扣留尾款时，下家才被告知尾款只留了一千元。下家隧要求中介公司承担赔偿责任。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自转付尾款引发的纠纷法务分析：1、交付房屋是买卖合同中上家的只要义务，交房义务除付房 屋本身外，还应当包括水、电、煤、物业费的清算及户口 的迁出。上下家履行交房义务存在瑕疵，中介公司一般不 需要承担责任。2、中介公司为确保交易安全而保管尾款，却在未取得下家同 意的情况下违反合同约定擅自转款，中介公司的行

34、为存在 过错。由此给下家造成的损失，中介公司将与上家共同承 担连带责任。在中介公司先向下家承担责任后，可由中介 公司再向上家追偿。但实践中，遇有此种情况一般上家已 下落不明，中介公司的权利将很难实现。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自转付尾款引发的纠纷门神支招：1、中介公司应协助下家立即致函上家，正告其违约严重性，要求上家及时 结清相关费用并迁出户口。2、中介公司应告知下家，已在向上家施压，同时建议下家向法院起诉，中 介公司以证人身份参与诉讼。按时其若追加中介公司为第二被告，则中 介公司的证言可能提供对其不利信息。3、此类案件属重大违规操作，若下家执意追

35、究中介公司转款责任，则中介 公司必须将承担连带赔偿责任。4、中介公司经纪人在操作案子中，凡涉及买卖合同内容变更的问题，必须 经过买卖双方当事人的认可并签字确认，不能随意改动。因此，务必在 非合同约定条件转款时取得买卖双方的书面确认，否则相关人员将承担 转款不当的不利后果。5、尾款虽然数额不大，但对于交房意义重大，留有一定数额尾款，不但保 证了下家的交易安全，而且保证了中介公司作业的方便，因此因该引起 重视。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升七、违约篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升违约篇背着老公卖房，判她不给赔偿金案例十三：2006年6月，周女士委托一家中介公司将

36、自己的房子以79万的价格转让。在中介公司的撮合下，周女士与客户马某签订了三方居间协议，并收取了马某2万元定金，同时约定周女士若违约不卖将向中介公司承担2%的赔偿金。第二天周女士突然称老公不同意，不能再出售房屋。中介公司按照约定向周女士主张违约赔偿金，但周女士认为卖房子的事情是她一个人决定的，丈夫并不知情，现在丈夫不同意，她一人也无法做主。周女士的丈夫夏某夜表示，他本人不同意出售争议房屋，也没有在房屋确认书上签字，也没有对妻子的签字做过授权，所以房屋出售确认书无效。双方协商不成，中介公司隧将周女士告上法庭。法务分析：中华人民共和国合同法第426条规定，中介公司只有促成买卖双方签订买卖合同的，才能

37、收取佣金。本案中，中介公司未能促成买卖合同的成立，所以不能主张收取相当于佣金的赔偿。中华人民共和国合同法第427条规定，中介公司未能促成合同的，虽不能要求收取佣金，但可以收取因居间活动支出的必要费用。司法实践中，主张权利的司法程序较长，法院支持的费用较低，得不偿失，一般选择放弃诉讼追索。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升违约篇背着老公卖房，判她不给赔偿金门神支招：1、经纪人遇到上述案件的情况下，前期工作是与守约方一起 以定金为筹码与欲违约方谈判，争取成功签订买卖合同。2、如果不能签订买卖合同，中介公司工作人员一般不会选择 诉讼，而是更多的选择是与守约方达成联盟，争取赔偿后 的分成

38、。3、争取赔偿金以谈判为主，适可而止。4、中介公司再签订买卖合同前，尽量拿到共有人的同意出售 书，避免或减少恶意违约客户的违约借口。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升八、佣金篇研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升佣金篇房东跳开中介公司与客户私下成交，法院判 房东按约支付佣金案例十四：马先生为改善居住条件，将其崂山东路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同，合同约定，马先生委托中介公司为其提供居间服务，以不低于230万元的价格出售房屋，委托期限自2007年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋

39、成交价格的1%记收中介服务费。居间可同签订后不久，中介公司发现马先生与中介公司推荐的客户王某私下成交，经交涉，吗先生认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介公司签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升佣金篇房东跳开中介公司与客户私下成交，法院判 房东按约支付佣金法务分析：1、马先生提出合同无效的理由不成立，因居间合同与房屋买 卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共 有权人统一，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对 居间合同来说，

40、其本质是基于居间服务的委托合同，委托 人只要是完全民事行为能力人且以自己名义 订立居间合 同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法 的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。2、居间合同的关键在于居间信息（包括房源信息和客源信 息），业主或客户利用居间信息完成买卖交易的应当支付 相应的报酬。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升佣金篇房东跳开中介公司与客户私下成交，法院判 房东按约支付佣金门神支招：1、首先区房地局或交易中心进行产权调查，以确定新产权人是否为我公司 经纪人曾经带看过的客户。2、通过主管或秘书查找该物业的“出售委托书”以及跳单客户的“看房确 认书”。3、咨询

41、公司法务，按法务要求获得可作证据的录音资料。4、利用客户怕麻烦或恐惧诉讼的心态，通过公司法律部发催告函或律师 函，绝大多数的客户因为心虚而同意支付部分佣金。5、利用客户的特殊身份，比如公务员、领导或知名人士等，上门拜访，据 理力争，阐述事实，尤其身边有其朋友或其生意伙伴，因客户顾及面 子，一般也能有所收获。6、实现中还有利用产调等查询是否还存在其他物业，与其收入作比较，如 有特别大的差异，比如，夫妻双方为公务员，而名下却有千万资产。这 是，经纪人不需言语表达，当事人被迫支付，更有甚者威胁客户做出极 端行为；殴打、凌辱、威胁客户等行为已构成违法，是要坚决禁止的。研讨研讨研讨研讨学习学习学习学习提升提升提升提升