1、成本导向定价 用成本导向法确定本项目销售均价的最低价格根据本案规划设计指标，本案的对外销售面积为住宅14.66万平、公建1.96万平（减去南侧配套服务公建2408），共16.62万平。根据2005年大连商品房价格指数及可比楼盘量化定价法得出的本案销售均价4518元/平方米，用成本导向法可以测定出本项目销售均价的最低价格。 成本预测算(1)序号投资测算项目名称计量单位预算工程量单价(元/)按投资（万元）建筑面积（元/）计算依据1土地成本小计193500930180009302前期工程费2.1可行性研究费份10.5100.52.2规划勘察设计费461242.2.1地质勘察及测量费193500596
2、.7552.2.2规划设计费746001074.642.2.3单位工程设计费19350015290152.3三通一平工程费19350010194102.4临时水工程193500238.722.5临时电工程193500238.722.6施工图审查费费率%290万元390.5单体建筑设计费的3%2.7晒图费套350.50.02150元/套2.8政策性收费24141252.8.1墙改基金193500815582.8.2砂石管理费1935000.55110.552.8.3人防费1935004077440可考虑进行减免2.8.4白蚁防治费19350023922.8.5水土保持费1935001.5291.
3、52.8.6劳动保险费费率%万元3.2%（800）82343工程总造价的3.2%*0.852.8.7档案管理费1935001.6311.62.8.8房屋维修基金19350078.515278.52.8.9环保评估费份100.52.8.10合同鉴证及招标管理费费率%万元0.2%603工程总造价的0.2%2.8.11质量监督费费率%万元0.1%301.5工程总造价的0.1%2.8.12监理费费率%万元1%30015工程总造价的1%小计3165.91643配套工程费3.1给水外线工程费19350018348183.2采暖外线工程费19350020387203.3供电外线工程费193500152901
4、53.4变电亭工程费3.5煤气外线工程费19350010194103.6煤气加压站工程费3.7排水外线工程费19350010194103.8电话外线工程费3.9电视外线工程费19350010194103.10环境工程费7460050373193.11道路工程费3.12智能化工程费19350025484253.13污水处理设施19350059753.14城市基础设施配套费1935002003870200小计平米64313324建安工程费地上部分168700150025305地下部分2480020004960小计平米19350015643026515645财务费用3026590847按照总建筑成本
5、的3%进行估算小计平米193500908476管理费用1935005096850小计平米19350050968507销售费用1935001001935100小计平米19350010019351008税金1935004478231销售金额的5.55%住宅销售约为63038万元公建销售约为17640万元小计平米1935001004478231合计总投资平米66150.9 3418 成本造价统计表(单位:元/平方米)项目土地费用前期工程费配套工程费建造成本财务费用管理费用营销费用税金合计单位成本930164332156447501002313418 价格预测根据房地产开发经营的特点，结合我们的经验，
6、取成本费用的1.05倍作为销售的最低价格，即该项目销售均价的最低价格为：34181.05=3588（元平方米）4.5.4 成本加成定价成本加成法是一种最简单的定价方法，即在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价，售价与成本之间的差额即为利润。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润。计算公式为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率） 加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。如本项目的预期利润为15%，加成率为15%，即该项目销售的预期价格为：3588（1+15%）=4126元平方米 价格定位综述:我司通过对市场宏观面价格走势分析、土地供应量分析、区域未来市场供应量分析、城市规划分析、项目竞争对手价格分析、市场客源分析、 问卷调查结果分析、产品构成分析、开发企业品牌效应分析，采用可比楼盘量化定价法、成本导向定价法、成本加成定价法，求出本项目的销售均价在4300元/平方米4500元/平方米，此价格仅供公路集团生辉房地产在第一城项目的最终定价进行参考。
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