房地产营销公司市场调研基础理论培训课件（76页）.ppt

1、CompanyLOGO 市场调研基础理论市场调研基础理论注意事项注意事项q 请各位学员将手机关闭请各位学员将手机关闭请各位学员将手机关闭请各位学员将手机关闭,以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果以确保培训效果;qq 互动互动互动互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见讨论阶段请各位积极参与，各抒己见讨论阶段请各位积极参与，各抒己见讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!培训内容及安排培训内容及安排第一部分第一部分第一部分第一部分 市场调研概念市场调研概念市场调研概念市场调研概念 第二部分第二部分第二部分第二部分 市场调研内容市场调研内容市场调研内容市场调研内容 第三部分第三部分第三部分第三部分

2、市场调研方法市场调研方法市场调研方法市场调研方法 第四部分第四部分第四部分第四部分 市场调研程序市场调研程序市场调研程序市场调研程序 第一部分第一部分 市场调研概念市场调研概念案例案例1 1台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花400400400400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公

3、司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通

4、拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的

5、办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800800800800万台币买万台币买万台币买万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40404040亿。亿。亿。亿。案例案例2 293939393、94949494年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有3

6、0303030，一位，一位，一位，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内商个个期望三种客源一网

7、打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，所获。该开发商将

8、高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出推出推出推出 福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅 ，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达70707070，被称，被称，被称，被称为销售奇迹。为销售奇迹。为销售奇迹。为销售奇迹。p房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。相当大的利润。讲述内容：讲述内容：v市场调研概念市场调研概念市场调研概念市场调研概念v

9、市场调研特征市场调研特征市场调研特征市场调研特征v市场调研分类市场调研分类市场调研分类市场调研分类市场调研市场调研 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序什么是什么是房地产市场调研？房地产市场调研？市场调研市场调研-概念概念房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场调调调调研研研研就就就就是是是是以以以以房房房房地地地地产产产产为为为为特特特特定定定定的的的的商商商商品品品品对对对对象象象象，运运运运用用用用科科科科学学学学的的的的方方方方法法法法，有有有有目目目目的的的的、有有有有计计计计划划划划、系系系系统统统统地地地地收收收收集集集集房房房房地地地地产产产产

10、市市市市场场场场方方方方面面面面的的的的各各各各种种种种情情情情报报报报资资资资料料料料，通通通通过过过过对对对对相相相相关关关关的的的的市市市市场场场场信信信信息息息息进进进进行行行行系系系系统统统统的的的的收收收收集集集集、整整整整理理理理、记记记记录录录录和和和和分分分分析析析析，进进进进而而而而对对对对房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场进进进进行行行行研研研研究究究究与与与与预预预预测测测测，为为为为决决决决策策策策者者者者们们们们了了了了解解解解房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场的的的的变变变变动动动动趋趋趋趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司

11、营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序 分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面的问题：的问题：的问题：的问题：其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏

12、观市场到微观市场，如从对房地产市场环境的调研细致到对个别楼盘的调研；从抽像的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等，进行全方位的调查研究。其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。市场调研市场调研-概念概念 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程

13、序程序 房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点：1 1 1 1、内容广泛内容广泛内容广泛内容广泛 房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研2 2 2 2、针对性强针对性强针对性强针对性强 房地产市场调研在营销的不同阶段的

14、内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不同城市3 3 3 3、方法多样方法多样方法多样方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、市场调研市场调研-特征特征 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序v按调研目的分类按调研目的分类按调研目的分类按调研目的分类 从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性；基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或

15、者对某一概念或现象获得更多的了解。v按调研性质分类按调研性质分类按调研性质分类按调研性质分类 按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。市场调研市场调研-分类分类 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序市场调研市场调研-分类分类三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序

16、程序程序程序vv按资料来源分类按资料来源分类按资料来源分类按资料来源分类 按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。vv按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。消费者调查中，调查的对象是购买商品、使用商品的消费者，或者是可能购

17、买、使用商品的潜在消费者。非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在房地产调研中主要是指竞争楼盘、企业等主要包括房地产市场环境调研、房地产市场供求关系调研、房地产市场客户需求的调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容 市场调研市场调研-分类分类 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序 第二部分第二部分 市场调研内容市场调研内容讲述内容：讲述内容：v调研的一般内容调研的一般内容调研的一般内容调研的一般内容v调研内容的框架调研内容的框架调研内容的框架调研内容的框架v不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内

18、容调研内容调研内容 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序基本内容基本内容v供给情况调研供给情况调研供给情况调研供给情况调研v需求情况调研需求情况调研需求情况调研需求情况调研v价格情况调研价格情况调研价格情况调研价格情况调研v客户情况调研客户情况调研客户情况调研客户情况调研 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序内容框架组成内容框架组成vv点点点点单个楼盘单个楼盘单个楼盘单个楼盘vv线和面线和面线和面线和面区域市场区域市场区域市场区域市场vv体体体体宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境对房地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点对房

19、地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点(单个楼盘单个楼盘)到线、面到线、面(区域市场区域市场)，再由线、面，再由线、面(区域市场区域市场)到体到体(宏观环境宏观环境)；然后；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。把握。内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序内容框架组成内容框架组成单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容vv地理位置地理位置地理位置地理位置vv产品设计产品设计产品设计产品设计vv价格组合价格组合价格组合价格组合vv广告策略广告策略广告

20、策略广告策略vv销售执行销售执行销售执行销售执行 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序内容框架组成内容框架组成区域环境调研区域环境调研交通路线交通路线交通路线交通路线发展规划发展规划发展规划发展规划区域特征区域特征区域特征区域特征区域市场调研内容区域市场调研内容区域市场调研内容区域市场调研内容区域产品调研区域产品调研区域需求调研区域需求调研楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点各类营销手法的市场反映和市场空白点 区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水区域人

21、口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序内容框架组成内容框架组成宏观环境调研内容宏观环境调研内容宏观环境调研内容宏观环境调研内容政治社会政治社会经济因素经济因素行政法规行政法规国家运作体制国家运作体制国家运作体制国家运作体制房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程政治安定状况政治安定状况政治安定状况政治安定状况 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序国际间

22、经济、军事、政治等环境国际间经济、军事、政治等环境国家的经济发展状况，财政收支与物价，人国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄口数量与消费，居民收入与储蓄内容框架组成内容框架组成定位阶段调研内容定位阶段调研内容定位阶段调研内容定位阶段调研内容vv项目地块现状调查项目地块现状调查项目地块现状调查项目地块现状调查vv项目交通状况调查项目交通状况调查项目交通状况调查项目交通状况调查vv项目周边景观调查项目周边景观调查项目周边景观调查项目周边景观调查vv商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查vv区域基本信息调查区域基本信息调查区域基本信息调查区域基

23、本信息调查vv相关项目基本信息调查相关项目基本信息调查相关项目基本信息调查相关项目基本信息调查vv客户产品需求调查客户产品需求调查客户产品需求调查客户产品需求调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同阶阶段段的的调调研研内内容容v推广阶段调研内容推广阶段调研内容推广阶段调研内容推广阶段调研内容vv竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查vv竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查vv客户需求和媒体接触习惯调查客户需求和媒体接触习惯调查客户需求和媒体接触习惯调查客户需求和媒体

24、接触习惯调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同阶阶段段的的调调研研内内容容v销销销销售售售售阶阶阶阶段段段段调调调调研研研研内内内内容容容容vv市场推广调查和测评市场推广调查和测评市场推广调查和测评市场推广调查和测评vv成交客户问卷调查成交客户问卷调查成交客户问卷调查成交客户问卷调查vv销售难点调查销售难点调查销售难点调查销售难点调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同阶阶段段的的调调研研内内容容v三三三三级级级级市市市市场场场场调调调调研研研研内内内内容容容容vv价格调查价格调查价格调查价格调查vv客户

25、调查客户调查客户调查客户调查vv报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查vv竞争状况调查竞争状况调查竞争状况调查竞争状况调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序 第三部分第三部分 市场调研方法市场调研方法市场调研方法 概念概念概念概念 程序程序程序程序 内容内容内容内容 方法方法方法方法访问法访问法试验法试验法问卷访问法问卷访问法问卷访问法问卷访问法座谈会座谈会座谈会座谈会实地调研法实地调研法实地调研法实地调研法将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模

26、，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果深度访问深度访问深度访问深度访问电话调查电话调查电话调查电话调查观察法观察法实地观察法实地观察法实地观察法实地观察法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法行为记录法行为记录法行为记录法行为记录法市场调研方法 概念概念概念概念 程序程序程序程序 内容内容内容内容 方法方法方法方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法第四部分第四部分市场调研程序市场调研程序市场调研程序确确定定调调研研目目标标制制定定调调研研计计划划及及操操作作方方案案一一手手资资料料二二手手资资料料质质

27、量量控控制制数数据据处处理理分分析析形形成成报报告告 概念概念概念概念 方法方法方法方法 内容内容内容内容 程序程序程序程序市场调研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法 内容内容内容内容 程序程序程序程序常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息v个案调研个案调研v宏观环境监测宏观环境监测v政策法规解析政策法规解析v知识库积累知识库积累流程图备注1、分析师及实习大学生2、技术部3、项目负责人4、副经理和项目负责人市场调研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法 内容内容内容内容 程序程序程序程序项目调研：有针对性的收集信息项目调

28、研：有针对性的收集信息项目调研：有针对性的收集信息项目调研：有针对性的收集信息v项目实地调研v项目竞争调研v项目专题调研案例分析案例分析案例背景案例背景vv大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30303030万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，1 1 1 1、2 2 2 2期项目均已交房入住，此次需定位的为其期项目均已交房入住，此次需定位的为其期项目均已交房入住，此次需定位的为其期项目均已交房入住，此次需定位的为其3 3 3 3期项目，预期项目，预期项目，预期

29、项目，预计上市时间在计上市时间在计上市时间在计上市时间在2008200820082008年左右。年左右。年左右。年左右。三期项目经济指标：三期项目经济指标：总用地面积：49156M2 住宅用地：38952M2 学校用地：10204M2 总建筑面积：125208M2 住宅建筑面积：93020M2 学校建筑面积：6710M2 公建建筑面积：5052M2 综合容积率：2.13 住宅容积率：2.52 学校容积率0.66 总户数：498调研思路调研思路项目调研项目调研竞争调研竞争调研专题调研专题调研市场实践市场实践项目调研内容项目调研内容项目调研内容项目调研内容 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争

30、竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研 1、土地属性调研、土地属性调研 2、市场情况调研、市场情况调研 土地土地属性调研属性调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研1 1、项目位置和范围、项目位置和范围2 2、片区在上海发展中的角色、片区在上海发展中的角色3 3、宗地片区现有状况、宗地片区现有状况4 4、宗地片区与城市关系、宗地片区与城市关系 市场实践市场实践华东政法学院华东政法学院华东政法学院华东政法学院中山公园中山公园中山公园中山公园华东师范大学华东师范大学华东师范大学华东师范大学长风公园长风公园长

31、风公园长风公园凯旋路凯旋路凯旋路凯旋路轻轨站轻轨站轻轨站轻轨站金沙江路金沙江路金沙江路金沙江路轻轨站轻轨站轻轨站轻轨站 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研地理区位地理区位项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观河滨景观项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境人文环境项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境生态环境项

32、目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件交通条件项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑板块支撑项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：结论：结论：结论：市场实践市场实践 市场市场情况调研情况调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研1 1、在售楼盘调研、在售楼盘调研2 2、二手房情况调研、二手房情况调研3 3、未来供应调研、未来供

33、应调研 市场实践市场实践项目周边二手房汇总（项目周边二手房汇总（1 1公里范围内）公里范围内）项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践项目周边未来供应汇总（项目周边未来供应汇总（1 1公里范围内）公里范围内）项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践楼市现状楼市现状楼市现状楼市现状项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，

34、竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。于销售间隙期。于销售间隙期。于销售间隙期。二手房源二手房源二手房源二手房源项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于13000-1800013000-1800013000-1800013000-18000元元元元/平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，

35、长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000200002000020000元元元元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺地块稀缺地块稀缺地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景区

36、域前景区域前景区域前景项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500165001650016500元元元元/平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其项目价值以年项目价值以年项目价值以年项目价值以年10%10%10%10%以上递增。以上递增。以上递增。以上递增。结论：结论：结论：结论：项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践项目定位项目定位上海西区标志性高档

37、住宅上海西区标志性高档住宅v提升差异化附加值提升差异化附加值v打造区域标杆住宅打造区域标杆住宅 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践项目定位报告项目定位报告一、项目理解一、项目理解一、项目理解一、项目理解 一一一一 区位分析区位分析区位分析区位分析 二二二二 项目现状及经济指标项目现状及经济指标项目现状及经济指标项目现状及经济指标 一一一一 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析二、市场分析二、市场分析二、市场分析二、市场分析 一一一一 供求关系分析供求关系分析供求关系分析供求关系分析 二二二二 热点板

38、块分析热点板块分析热点板块分析热点板块分析 三三三三 供求关系分析供求关系分析供求关系分析供求关系分析 四四四四 重点项目分析重点项目分析重点项目分析重点项目分析三、项目定位三、项目定位三、项目定位三、项目定位 一一一一 市场定位市场定位市场定位市场定位 二二二二 价格定位价格定位价格定位价格定位 三三三三 客户定位客户定位客户定位客户定位 四四四四 产品定位产品定位产品定位产品定位 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践调研思路调研思路项目调研项目调研竞争调研竞争调研专题调研专题调研竞争调研内容竞争调研内容竞争调

39、研内容竞争调研内容 1、竞争板块（项目）调研、竞争板块（项目）调研 2、各板块标杆项目调研、各板块标杆项目调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研 借鉴板块调研借鉴板块调研 河滨项目调研河滨项目调研 竞争板块竞争板块竞争板块竞争板块（项目）调研（项目）调研（项目）调研（项目）调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研苏州河景观是

40、本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。1 1、分布和供应现状、分布和供应现状2 2、价格调研、价格调研3 3、产品调研、产品调研4 4、未来供应调研未来供应调研5 5、河滨景观设计河滨景观设计 河滨河滨项目调研项目调研市场实践市场实践 项目项

41、目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河河滨滨项项目目分分布布图图普陀楼盘长宁楼盘市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研在售河滨项目汇总在售河滨项目汇总市场实践市场实践在售河滨项目价格分析汇总在售河滨项目价格分析汇总 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争

42、 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研在售河滨项目产品分析在售河滨项目产品分析市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研河滨项目未来供应汇总河滨项目未来供应汇总市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城河滨楼盘河滨楼盘河滨楼盘河滨楼盘景观借鉴景观借鉴景观借鉴景观借鉴市场实践市场实践供应现状供应现状供应现状供应现状目前市场上在售

43、河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.31.31.31.3万平方米万平方米万平方米万平方米左右。左右。左右。左右。价格分析价格分析价格分析价格分析在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在13000-2300013000-2300013000-2300013000-23000元元元元/平方米之间，价差主要来自区域地段平方米之间，价差主要来自区域地段平方米之间，价差主要来自区域

44、地段平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。和产品品质的不同。和产品品质的不同。和产品品质的不同。产品分析产品分析产品分析产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以100-120100-120100-120100-120平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在130-200130-200130-200130-200平平平平方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多

45、，装修标准在1500-20001500-20001500-20001500-2000元左右。元左右。元左右。元左右。未来供应未来供应未来供应未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30303030万平方米左右万平方米左右万平方米左右万平方米左右,且象本案一且象本案一且象本案一且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝迹，进一步提

46、升了本案价值。景观设计景观设计景观设计景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：结论：结论：结论：项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研

47、调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践1 1、借鉴板块确定、借鉴板块确定2 2、区位概念、区位概念3 3、产品调研、产品调研 借鉴借鉴板块调研板块调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研本案预计售价将达到本案预计售价将达到本案预计售价将达到本案预计售价将达到25000250002500025000元元元元/平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。因此，我们对市场上目前成交均价在因

48、此，我们对市场上目前成交均价在因此，我们对市场上目前成交均价在因此，我们对市场上目前成交均价在25000250002500025000元元元元/平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题

49、专题专题调研调研调研调研黄浦豫园板块静安南部板块徐汇内徐汇板块长宁古北板块借借鉴鉴板板块块分分布布图图市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研区位概念区位概念市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研产品分析产品分析市场实践市场实践装修标准 本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上25000250002500025000元元元元

50、/平方米单价的楼平方米单价的楼平方米单价的楼平方米单价的楼盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到3000300030003000元元元元/平方米；平方米；平方米；平方米；三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这

51、些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，160-240160-240160-240160-240将成为主力将成为主力将成为主力将成为主力面积段。面积段。面积段。面积段。结论：结论：结论：结论：项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践1 1、调研对象的确定、调研对象的确定2 2、和板块其他楼盘的差异性调研、和板块其他楼盘的差异性调研 各板块标各板块标杆项目调研杆项目调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研本案欲打造区

52、域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研借借

53、鉴鉴板板块块分分布布图图万里板快万里板快中环凯旋宫中环凯旋宫新天地板块新天地板块华府天地华府天地不夜城板块绿洲雅宾利市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践市中心水岸豪宅市中心水岸豪宅vv 水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值vv 打造舒适型豪

54、宅打造舒适型豪宅打造舒适型豪宅打造舒适型豪宅 产品定位产品定位 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践 一、竞争个案的筛选 二、竞争个案总体分析 1、竞争个案的产品分析 2、竞争个案的价格分析 3、竞争个案的广告分析 4、竞争个案购房群体分析 5、竞争个案产品与营销整体分析点评 三、项目产品初步定位 1、房型设置定位 2、景观设计定位 3、建筑风格定位 4、装修标准定位 5、会所功能定位 6、新技术新材料运用 竞争调研报告竞争调研报告 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专

55、题专题调研调研调研调研调研思路调研思路项目调研项目调研竞争调研竞争调研专题调研专题调研产品调研内容产品调研内容产品调研内容产品调研内容 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 1 1 1 1、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研 2 2 2 2、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研 3 3 3 3、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研 4 4 4 4、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研

56、竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研市场实践市场实践 1 1 1 1、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 2 2 2 2、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 3 3 3 3、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研市场实践市场实践 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 4 4 4 4、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研市场实践市场实践CompanyLOGO