房地产代理咨询公司培训课件之房地产业（43页）.ppt

1、房地产业房地产业 What 进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户); 不动产出租人; 通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评 估房地产的代理人、经纪人和管理者。 (全部经济活动产业分类的国际法中，1986年) 房地产业及其行业结构 房地产业的定义房地产业的定义 统计界定 中国 美国 房地产业及其行业结构 房地产业的定义房地产业的定义 行业界定 房地产职业（私营部门）包括房地产经纪、物业 管理、房地产金融、房地产估价、房地产咨询、 房地产开发与建筑、公司不动产管理、投资分析 和资产管理和土地使用规划。（弗洛伊德，查尔斯 F 美、马库斯 T 艾伦美，2005：7-11） 房地产业包括土

2、地的开发，房屋的建筑、维修、 管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有 权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此 形成的房地产场。(国家城乡建设环境保护部关于发展城市地产业 的报告 1987年11月20日) 房地产业及其行业结构 学术界定 “房地产业是从事房地产开发、经营、管理 和服务的产业群体” （宋春华等，房地产大辞典, 1993） “房地产业是指从事房地产开发、经营和管 理等各类经济活动的行业，是国民经济中具 有生产和服务两种职能的产业部门，它体现 了房地产经营过程各种参与者之间的经济关 系”（张永岳， 新编房地产经济学, 2005） 房地产业及其行业结构 中国房地产业的行业结构 美

3、国房地产业行业结构 提供有形商品 的部分 新建住宅开发和土地细 分 34.26% 提供服务的 部分 531 Real Estate.doc 房地产出租（含权益型 房地产投资信托） 30.28% 房地产经纪、其他与房 地有关的经济活动 35.46% 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 分工与房地产业 房地产流通模式与房地产业演进 房地产业行业结构 房地产业演进规律与行业结构 分工与房地产业分工与房地产业 房地产业，作为国民经济体系中的一 个相对独立的产业（群），本身是社会分 工演进的结果，同时，其内部的分化、整 合同样也与分工演进密切关联。 房地产业演进规律与行业结构 分工与

4、房地产业 房地产业的产生:建筑业的分孽 建筑业产生 部分建筑商转变成 房地产开发商 建筑物的 自给自足 业主委托 建筑商建造 购买建筑商 建造好的 建筑物 使用价值层 面的分工 价值层面 的分工 房地产业演进规律与行业结构 使用价值层面的分工 房屋建设事务 房屋建设资金 (C+V) 业主 不承担 即时支付或偿付 建筑商 承担 不承担或垫付 房地产业演进规律与行业结构 价值层面的分工（） 房屋建设 事务 房屋建设资金 （） 或 房地产 开发商 （开发出 售模式） 承担 投资（短期） 出售时获得 购房者 不承担 购买时（准） 一次性支付 购买时（准） 一次性支付 房地产业演进规律与行业结构 价值层

5、面的分工（） 房屋建设 事务 房地产开发成本 及利润 房地产置 业投资利 润 房地产开 发商（开发 出租模式） 承担 投资（中长期） 分期获得 承租人 不承担 分期支付 分期支付 房地产业演进规律与行业结构 房地产流通的内涵房地产流通的内涵 房地产买卖房地产买卖 房地产租赁房地产租赁 房地产抵押房地产抵押 流 通 方 式 流 通 方 式 房地产流通，房地产流通，“是房地产产品实现的过程，这个过程是通过市场是房地产产品实现的过程，这个过程是通过市场 进行的。这个实现过程，就构成了房地产交易市场。房地产市场的交进行的。这个实现过程，就构成了房地产交易市场。房地产市场的交 易活动，主要有房地产的买卖

6、、租赁和抵押三种流通方式易活动，主要有房地产的买卖、租赁和抵押三种流通方式”。 房地产业演进规律与行业结构 房地产流通的特征房地产流通的特征 不同类型产权的运动，可以构成不同的房地产流通形式。不同类型产权的运动，可以构成不同的房地产流通形式。 “商品流通是商品的多次交换行为所连接成的商品商品流通是商品的多次交换行为所连接成的商品价值转换价值转换和和 商品商品实体运动实体运动。” 房地产流通实质上是房地产房地产流通实质上是房地产价值转换价值转换和和产权运动产权运动的过程，的过程， 如何创新房地产流通形式以满足人们的多种需要，一直是房如何创新房地产流通形式以满足人们的多种需要，一直是房 地产市场内

7、生的动力地产市场内生的动力 房地产业演进规律与行业结构 租赁成为房地产市场上一种主要的房地产流通形式，是在房租赁成为房地产市场上一种主要的房地产流通形式，是在房 地产投资人与使用人分离的条件下才形成的。地产投资人与使用人分离的条件下才形成的。这一情况主要表现这一情况主要表现 在商业房地产领域。在商业房地产领域。 房地产租赁房地产租赁 商业房地产（商业房地产（commercial property）包括）包括: 写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、 高尔夫球场、服务式公寓高尔夫球场、服务式公寓1、工业房地产等。、工业房地产等

8、。 商业房地产作为各种企业的生产资料，在其早期阶段经常是被商业房地产作为各种企业的生产资料，在其早期阶段经常是被 需要这种生产资料的企业直接购买并持有的（虽然也有被承租的）。需要这种生产资料的企业直接购买并持有的（虽然也有被承租的）。 1或称酒店式公寓，英文称apartment，是指由多个住宅单元组成并全部用于出租的住宅建筑。 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 商业房地产所有者与使用者的分离商业房地产所有者与使用者的分离 商品经济发展商品经济发展 商业企业商业企业规模化规模化 商业企业商业企业对经营模式对经营模式 调整的灵活性要求高调整的灵活性要求高 市场变化加剧市场变化

9、加剧 商业企业商业企业专业化专业化 需要大规模商业房地产需要大规模商业房地产 商业房地产商业房地产 空间固定、流动性弱空间固定、流动性弱 价值量高价值量高 矛矛 盾盾 矛矛 盾盾 房地产业演进规律与行业结构 市场机制作用下的分工自发演进，使商业市场机制作用下的分工自发演进，使商业 房地产持有者与使用者分离：商业房地产房地产持有者与使用者分离：商业房地产 更多地被拥有雄厚资金的金融机构（如保更多地被拥有雄厚资金的金融机构（如保 险公司、投资银行、养老基金）以出租人险公司、投资银行、养老基金）以出租人 的身份所持有，而各种需要使用商业房地的身份所持有，而各种需要使用商业房地 产的企业则向这些金融机

10、构租赁商业房地产的企业则向这些金融机构租赁商业房地 产产 从房地产买卖到房地产租赁，物权的流通转变为从房地产买卖到房地产租赁，物权的流通转变为债权债权的流通。的流通。 “债是法律上可期待的“债是法律上可期待的信用信用，是商品经济的产物，具体而言，债是承认，是商品经济的产物，具体而言，债是承认 让渡商品和实现商品价值在时间上分离的结果，让渡商品和实现商品价值在时间上分离的结果，. . 由于债权制度由于债权制度 的设立，给商品交换带来了巨大的方便，使商品交换超出了地域、时间和的设立，给商品交换带来了巨大的方便，使商品交换超出了地域、时间和 个人的限制。”个人的限制。” 房地产租赁流通形式的发展正是

11、社会分工自发演进的结果。房地产租赁流通形式的发展正是社会分工自发演进的结果。 房地产租赁与房地产买卖的区别：房地产租赁与房地产买卖的区别： 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产抵押房地产抵押 房地产抵押作为一种流通方式，是房地产房地产抵押作为一种流通方式，是房地产部分价值部分价值（可用抵押贷款（可用抵押贷款 支付的价值）和支付的价值）和部分权利组合部分权利组合（抵押权）的运动，（抵押权）的运动， 房地产抵押使房地产购买人对房地产产权的占有和支付房地产价值房地产抵押使房地产购买人对房地产产权的占有和支付房地产价值 这两种行为在时间上的分离成为可能，而同时又保证了房地产出

12、售人在这两种行为在时间上的分离成为可能，而同时又保证了房地产出售人在 让渡房地产产权的同时得以实现房地产全额价值。让渡房地产产权的同时得以实现房地产全额价值。 自二十世纪自二十世纪7070年代以来，在美国发展起来的房地产抵押二级年代以来，在美国发展起来的房地产抵押二级 市场（市场（SECONDARY MORTGAGE MARKETSECONDARY MORTGAGE MARKET），使得房地产这种），使得房地产这种 实物性、异质性、空间固定性、单位价值量大的资产品，通过证券实物性、异质性、空间固定性、单位价值量大的资产品，通过证券 化而转化为一种金融产品，从而在其流通对象、地域范围上大大突化而

13、转化为一种金融产品，从而在其流通对象、地域范围上大大突 破了原有的限制。破了原有的限制。 房地产业演进规律与行业结构 权益型房地产投资信托权益型房地产投资信托EQUITY REITs 公开发行其公司股票汇集来自于民间的大量分散的资金，将之投资于公开发行其公司股票汇集来自于民间的大量分散的资金，将之投资于 各类商业房地产并进行租赁经营，并按有关法律规定将近乎于各类商业房地产并进行租赁经营，并按有关法律规定将近乎于100%100%的投资的投资 者收益回馈给广大股东。者收益回馈给广大股东。 近十几年来，权益型近十几年来，权益型REITsREITs在美国成为替代直接投资房地产的最佳方式，在美国成为替代

14、直接投资房地产的最佳方式， 它使得大量商业房地产在保持管理者、使用者相对稳定的同时，灵活、方它使得大量商业房地产在保持管理者、使用者相对稳定的同时，灵活、方 便地进行着便地进行着实质意义上的房地产产权与价值运动实质意义上的房地产产权与价值运动。 房地产业演进规律与行业结构 REITsREITs的出现与发展，使与房地产产权密切关联的的出现与发展，使与房地产产权密切关联的股权、债权股权、债权的流通替代的流通替代 了房地产了房地产产权产权的流通，大大提高了房地产价值运动的速度和范围，从而在实的流通，大大提高了房地产价值运动的速度和范围，从而在实 质上促进了房地产流通。质上促进了房地产流通。 REIT

15、sREITs的出现与发展，也说明了房地产在与的出现与发展，也说明了房地产在与其他资产其他资产（如家具、设备、人（如家具、设备、人 力等）结合后更易于流通。力等）结合后更易于流通。 REITsREITs对于房地产流通具有划时代的意义。对于房地产流通具有划时代的意义。 房地产业演进规律与行业结构 小小 结结 房地产流通方式演进的方向：房地产流通方式演进的方向： 产权形式创新产权形式创新 价值支付时点的分散化价值支付时点的分散化 房地产价值运动的重构房地产价值运动的重构 价值支付主体的分散化价值支付主体的分散化 有利于提高价值实现的可能性有利于提高价值实现的可能性 房地产业演进规律与行业结构 房地产

16、业演进规律与行业结构 房地产业- 以房地产为中心，贯穿房地产经济活动全 过程（生产、流通、分配和消费）的产业链或 产业群。 美国的房地产业兴起于开发业。 美国传统的房地产开发业 “类制造业 （经营模式：开发销售） 新建住宅开发商新建住宅开发商 土地细分开发商土地细分开发商 （New housing operative builders）（）（Land Subdivision) 美国美国进化后的进化后的房地产开发业房地产开发业 出租人（出租人（服务业服务业） （经营模式：开发（经营模式：开发持有持有出租出租） 商业房地产（商业房地产（commercial property)开发开发 公寓开发公寓

17、开发 零售商业开发零售商业开发 办公楼开发办公楼开发 工业房地产开发工业房地产开发 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律: 1、产业运营模式的改变 以资本增值为主的运营模式 以长期现金流收益为主的运营模式 房地产业演进规律与行业结构 初始投资初始投资 （如土地取得费用）（如土地取得费用） 追加投资追加投资1 1 （如建安成本）（如建安成本） 商品房销售收入商品房销售收入 追加投资追加投资2 2 图图1 1、以销售为主的房地产开发的资产运营模式、以销售为主的房地产开发的资产运营模式 房地产业演进规律与行业结构 初始投资初始投资 （如房地产购置费或开发成本）（如房地产购置费或开发成本） 追

18、加投资追加投资 转售收入转售收入 图图2 2、以租赁为主的房地产经营模式、以租赁为主的房地产经营模式 租赁收入租赁收入 房地产业演进规律与行业结构 2、核心生产要素的改变 房地产业对GDP的贡献，不再以不断增 加对土地（特别是耕地）的占用为前提。 3、核心功能的改变 房地产业更多地涉及到非住宅领域，使 得全社会的房地产更多地以专业化分工的 方式被投资、管理。 4、收益主体的改变 通过REITs可实现房地产业收益的分散化。 房地产业演进规律与行业结构 房地产业行业结构对房地产市场的影响 租金租金（美元美元） 存量存量（平方英尺平方英尺） 价格价格( (美元美元） 服务市场：确定服务市场：确定 租

19、金租金 资产市场：资产市场： 新项目的开发建新项目的开发建 设设 服务市场：服务市场： 存量调整存量调整 新开发建设新开发建设 量量（平方英平方英 尺尺） D(R,D(R,经济状况经济状况)=S)=S P=R/P=R/i i P=f(C)P=f(C) S=(CS=(C- -S)/S)/ 房地产业行业结构对房地产市场的影响 0 50 100 150 200 250 300 1987年1月 1989年1月 1991年1月 1993年1月 1995年1月 1997年1月 1999年1月 2001年1月 2003年1月 2005年1月 2007年1月 2009年1月 Owners Equivalent

20、 Rent of Primary Residence Index/Purchase- Only Index (http:/www.bls .gov/data/) S&P/Case- Shiller Home Price Index (Composite-10) 美国美国1987-2009房价与租金房价与租金 资料来源：资料来源：S&P（房价指数）、美国劳工部（租金指数） 相关性分析结果相关性分析结果: 房价指数与租金指数的相关系数为0.8793 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976

21、 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0 92.0 94.0 96.0 98.0 100.0 102.0 地价 租金 日本日本1955-2008房价与租金房价与租金 资料来源：日本不动产研究所（资料来源：日本不动产研究所（JREI） 相关性分析结果相关性分析结果: 房价指数与租金指数的相关系数为0.9852 房地产业行业结构对房地产市场的影响 房地产业行业结构对房地产市场的影响 上海住房租金、二手住房价格指数趋势图上海住房租金、二手住房价格指数趋势图 0 50 100 150

22、 200 250 0405 0410 0503 0508 0601 0606 0611 0704 0709 0802 0807 0812 0905 住房租金指数住房租金指数 二手住房价格二手住房价格 指数指数 资料来源：资料来源：中原领先指数系统 房地产业行业结构对房地产市场的影响 上海住房需求调查 以上数据由上海易居房地产研究院上海房地产流通研究所提供 没有归属感：没有归属感：65.3%65.3% 不安定：不安定：37.5%37.5% 不安定：不安定：72.94%72.94% 住房增值：住房增值：40.52%40.52% 不租房不租房 的原因的原因 购房：购房：64.4%64.4% 先租再买

23、：先租再买：21.7%21.7% 租房：租房：4.1%4.1% 购房：购房：68.26%68.26% 先租再买：先租再买：16.2%16.2% 租房：租房：15.54%15.54% 未来的未来的 住房需住房需 求情况求情况 租房：租房：41%41% 已购房：已购房：59%59% 租房：租房：42.94%42.94% 已购房：已购房：57.06%57.06% 现在租现在租 购情况购情况 2009.072009.07 2008.102008.10 1 研究起因及相关分析研究起因及相关分析 2 研究设计研究设计 3 研究结论研究结论 研究方法研究方法 两市场四两市场四 象限模型象限模型 的修改的修改

24、 基本模型基本模型 住房价值持续上升并导致住房资产的住房价值持续上升并导致住房资产的 市场价格不断上涨市场价格不断上涨 住房租买选择机制不存在住房租买选择机制不存在 不存在抑制住房投机的外生因素不存在抑制住房投机的外生因素 假设前提假设前提 1 研究起因及相关分析研究起因及相关分析 2 研究设计研究设计 3 研究结论研究结论 研究方法研究方法 两市场四两市场四 象限模型象限模型 的修改的修改 基本模型基本模型 1 1 (1,1) tt tttt t R Vk Rk Rk i 11 (1) ttttt SQSQS 1 ()(0) ttt Qa PPa ) 10 , 0, 0()1 (ebeSbR

25、 tt tt DDD (f0) t DfP +g+ 住房价值住房价值 住房增量住房增量 住房存量住房存量 住房租金住房租金 住房资产市场住房资产市场 的需求的需求 假设前提假设前提 1 研究起因及相关分析研究起因及相关分析 2 研究设计研究设计 3 研究结论研究结论 计算结果计算结果 应用启示应用启示 其中其中 11 A (1 )(1)1(1)(1)bacDbSe =-（- ） 22 1111 (1)(1)(1)A tt tt XXcDkbD t-2 -ac 为常数项为常数项 0 t 1 tt XX 0 t 1 tt XX 总体结论总体结论 11 111 1 ttt tt t XPV cDk bSk ed t-1 （ - ） 房地产业行业结构对房地产市场的影响 除非存在抑制住房投机的外生因素，当住除非存在抑制住房投机的外生因素，当住 房资产升值并推动住房价格不断上涨时，房资产升值并推动住房价格不断上涨时， 租买选择机制的缺失会促使住房价格持续租买选择机制的缺失会促使住房价格持续 高于价值，从而形成房地产泡沫。高于价值，从而形成房地产泡沫。 谢 谢！