1、商用房产的盈利模式及开发流程 商用房产的融资及盈利模式 来福士城，新加坡来福士广场，上海 来福士中心，北京 来福士广场，成都来福士广场，杭州来福士城，巴林 所到之处：城市地标 城中之城 城市综合体的主要特征城市综合体的主要特征 城市综合体对城市发展的积极作用城市综合体对城市发展的积极作用 提升城市品质和 价值的点睛之笔 资源共生、聚 合增值 产业集聚、功能互补 提升城市区域的 品牌形象 极大程度的优化 城市资源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉动所在区域 的发展 5 Description Mixed Development (Office, Retail, Hotel, Service
2、d Residence) Land Area (sqm)32,574 Gross Floor Area (sqm)193,675 Office (sqm)72,672 (38%) Retail (sqm) 36,910 (19%) (Basement: 38,917) Hotel (sqm)45,480 (23%) Serviced Residence (sqm) 37,343 (19%) Pavilions (sqm)1,270 (1%) Expected Completion Mid 2011 城市综合体通常的业态组成城市综合体通常的业态组成成都来福士城成都来福士城 商用房产通常状况下的融
3、资渠道和模式商用房产通常状况下的融资渠道和模式 注册资本及股东贷款 项目股本金开发贷款 购物中心 租金评估增值 资产抵押贷款 经营性贷款 再抵押贷款 股权性融资1 2 3 4 在公司股权层面的融资 通常是商业地产在资本 市场解决融资渠道或实 现退出的重要环节 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Q4/2004Q1/2005Q2/2005Q3/2005Q4/2005Q1/2006Q2/2006Q3/2006Q4/2006 Total Trades million TAKE OFF 商用房产资本市场通用的持有架构商用房产资本市场通用
4、的持有架构 资产持有平台（基金公司）资产持有平台（基金公司） 子公司1子公司2子公司3 项目公司1项目公司2项目公司3项目公司4 100% 100%100% 100% 项目1项目2项目3项目4 100% 100% 100%100%100% REITs 多元化的项目组合，不同“篮子里的鸡蛋”多元化的项目组合，不同“篮子里的鸡蛋” 商用房产通常的退出渠道及模式商用房产通常的退出渠道及模式 培育成熟体系，实现 资本利用率及利益回 报最大化 资本市场 REITs上市 单体项目资产 整体转让 单体项目公司 股权转让 单体项目分单元 散售 将整个母公司的平 台整体或部分出售 给机构投资者 将持有小资产包的
5、 子公司整体出售 Why?商业地产基金商业地产基金 投资者 运营者 物业经理 财务顾问 基金经理 开发项目开发项目 管理费管理费 基金管理基金管理/ / 收购费收购费 顾问费顾问费 资产资产 管理费管理费 物业物业 管理费管理费 开发商 每股股利每股股利 品牌品牌资金资金+ Chengdu Beijing Shanghai Hangzhou Ningbo Suzhou Shenzhen Guangzhou Chongqing Shenyang Tianjin 总募集金额总募集金额 10亿美金；亿美金； 凯德置地控凯德置地控 股股50% 来福士中国基金模式简介来福士中国基金模式简介 持有的目的：
6、实现管理者的价值，增加退出利润空间持有的目的：实现管理者的价值，增加退出利润空间 商用项目的前期培育，第一次商用项目的前期培育，第一次 和第二次的租金拉升直接体现和第二次的租金拉升直接体现 商用物业管理者的价值商用物业管理者的价值 商用项目的退出回报率直接决商用项目的退出回报率直接决 定物业的退出价值定物业的退出价值 万万科科某某购物中心购物中心 Important change Knocking down this wall to double the floor space to 3306 sqm because 1500 sqm is too small for Grade A offi
7、ces Had to redesign the fire prevention system, increasing the fire prevention facilities such as adding more fire separation walls and reinforcing the core of the frame IMPLICATION: 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目操作时间项目操作时间 BEFOREAFTER Introduction of external canopies at the entrances 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大
8、厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分 Introduction of water features where there was none before AB 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分 Converting the building Redesigning the interior for grander effect 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目主要改造部分项目主要改造部分 Occupancy Rate: 85% Lower rental price but higher-quality tenant
9、s than surrounding offices 北京凯德大厦项目案例分析北京凯德大厦项目案例分析项目成功的租赁管理项目成功的租赁管理 商用房产的开发流程及操作要点 商用房产项目开发流程概览商用房产项目开发流程概览 可行性 研究 方案设计施工 竣工 交付 二次装 修改造 运营 SWOT 退出策略 财务分析 融资方案 定位 业态配比 主力店 运营模式 设计输入 主力招商 主题 经营目标 招商 设计审核 推广 运营团队 建设 物业交接 设备调试 备品备件 财产保险 改造洽商 设备调试 备品备件 财产保险 收支管理 企划推广 物业管理 租户提升 方案强排 成本估算 地质勘查 开发计划 方案竞标
10、顾问团队 方案比对 扩初 目标成本 开发计划 招投标 设备选型 施工管理 政府验收 使用手册 质保 设计审核 监理 设备维护 运营线索运营线索 技术线索技术线索 商业房产项目管理开发流程商业房产项目管理开发流程 商业房产投资及设计阶段重点注意事项商业房产投资及设计阶段重点注意事项 项目的定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略项目的定位要清晰，并预先制定好持有和退出策略 运营前置，降低后期运营成本运营前置，降低后期运营成本 招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计招商前期介入，完成业态组合落位，并介入设计 商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续） 通常设计输入条件的决定因素
11、通常设计输入条件的决定因素 商用项目建筑、结构技术要求概览商用项目建筑、结构技术要求概览 租户区 推广区及推广设施 公共区 电梯（客梯，货梯） 扶梯，自动步道 商场内设备机房的设置要求 交房标准 检修维护 卸货区 垃圾房 商用项目设计阶段的消防性能化分析商用项目设计阶段的消防性能化分析 项目定位高 功能空间复杂/地标 项目周期允许 消防性能化/结构超 限审查 使用特殊设计程序一般条件 向政府主管部门 申请获得同意 组织专业设计顾问 进行专项设计 申请召开专家论证 会 按会议纪要进行施 工图设计 特殊设计程序一般流程 通用机 电设计 标准的 确定 设计施工改造 运行调 试及物 业移交 开业后 拾
12、遗补 缺 商用项目的机电工程流程商用项目的机电工程流程 商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续） 商业地产的招商管理商业地产的招商管理 谈判管理：预先制定条件策略 合同管理：签约、退约、解约、违约 品牌管理：确保进驻商户的品牌及定 位，制定提升品牌计划 供应商网络的建立与管理 收支管理：押金、定金、佣金、欠费 代理商的管理：独家代理、联合招商、 开放招商 商用建设成本及招投标管理重要注意事项商用建设成本及招投标管理重要注意事项 运营中的合理运营中的合理 避税避税 合理成本分摊合理成本分摊 做好标段划分，做好标段划分， 协调好变更洽商协调好变更洽商 价值工程研究价值工程研究
13、新的会计准则中，土地成本新的会计准则中，土地成本 已经不计入房地产税的计算已经不计入房地产税的计算 基数，同时需要衡量房地产基数，同时需要衡量房地产 税的两种计算模式；税的两种计算模式； 运营中的固定资产成本合理运营中的固定资产成本合理 分摊避税分摊避税 制定合理的目标成本是成本控制制定合理的目标成本是成本控制 的关键。例如：北京来福士消防的关键。例如：北京来福士消防 研究进行了研究进行了64个不同方案的性价个不同方案的性价 比研究最终确定了一个最经济合比研究最终确定了一个最经济合 理的消防方案。理的消防方案。 从税务筹划的角度考虑，在从税务筹划的角度考虑，在 项目开发阶段，尽可能合理项目开发
14、阶段，尽可能合理 的将商业的开发成本分摊给的将商业的开发成本分摊给 住宅，有效的增加住宅部分住宅，有效的增加住宅部分 土地增值税及所得税的抵扣土地增值税及所得税的抵扣 成本成本 商业项目需要内外协调的事项远商业项目需要内外协调的事项远 多于住宅项目，需要建立大总包多于住宅项目，需要建立大总包 制，以便于减少供应商和承包商制，以便于减少供应商和承包商 的数量；的数量； 商业项目遇到的洽商变更工作需商业项目遇到的洽商变更工作需 要较好的协调要较好的协调 商业房产项目管理开发流程（续）商业房产项目管理开发流程（续） 商业地产的运营管理商业地产的运营管理 商场财务系统的建立及管理 营运收支的预算与控制 商户经营状况跟进与客户跟进 商场活动、促销及人流的统计 租赁计划管理：根据签约到期情况滚 动编制租赁计划 商场的维护 与物业管理的有效沟通
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