房地产开发公司最新地产开发设计管理综合培训教程（130页）.pdf

1、设计管理流程、标准化以及产品创新设计管理流程、标准化以及产品创新 地产开发地产开发设计管理综合培训教程设计管理综合培训教程 目录目录 Part 1Part 1：设计管理流程和成果标准：设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法 Part 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 1.1 1.1 什么是设计管理流程？什么是设计管理流程？ 设计

2、管理流程，就是设计管理流程，就是通过明确界定设计通过明确界定设计工作的“工作的“步骤步骤”和”和 “阶段成果阶段成果”，并制定相应的设计，并制定相应的设计 “成果标准成果标准”，”， 从而从而对设计对设计工作的全工作的全过程过程进行管理；进行管理； 通过通过对设计对设计过程过程的管理，来保证设计工作的的管理，来保证设计工作的结果结果。 1.21.2 什么是设计工作的成果标准？什么是设计工作的成果标准？ 设计工作设计工作被分解被分解为为步骤步骤，对某，对某一一步骤的完成状态进行步骤的完成状态进行 描述描述和界定和界定，对该步骤，对该步骤完成完成时形成的工作时形成的工作成果的成果的要求要求， 就是

3、就是成果标准成果标准；类似项目管理中的；类似项目管理中的里程碑里程碑； 在流程中，满足“成果标准”要求的在流程中，满足“成果标准”要求的成果成果是经过公司是经过公司 决策层的决策层的确认确认的，代表了公司阶段性的的，代表了公司阶段性的决策决策； 流程对流程对阶段阶段的的划分，是对的的划分，是对决策阶段决策阶段的划分的划分，成成 果标准果标准则则是对是对决策文件决策文件的要求的要求； 1.3 1.3 制定制定设计管理流程的目的设计管理流程的目的 提高提高设计设计质量质量 保证保证设计设计进度进度 控制控制开发开发成本成本 1.4 1.4 制定制定设计管理流程的目的：设计管理流程的目的：宏观层面宏

4、观层面 设计管理流程，是设计管理工作的设计管理流程，是设计管理工作的基础基础，专注于流程，专注于流程， 并使之完善，始终是设计管理工作的并使之完善，始终是设计管理工作的核心任务核心任务； 设计管理流程，是设计管理流程，是规范化管理规范化管理的基础，同时也为产的基础，同时也为产 品品标准化标准化、产品、产品研究研究和产品和产品创新创新提供了操作和落提供了操作和落 实的实的框架框架。 1.5 1.5 制定制定设计管理流程的目的设计管理流程的目的：微观层面：微观层面 项目公司的设计项目公司的设计部，可以通过部，可以通过流程管理流程管理系统系统更加完整更加完整 的的理解理解设计管理工作设计管理工作，并

5、据此，并据此拟定拟定更为完善可行的更为完善可行的 设计工作设计工作计划计划； 设计管理流程同时也是设计管理流程同时也是集团公司设计管理部和项目公集团公司设计管理部和项目公 司司设计部设计部沟通沟通的共同的共同语言语言。 1.6 1.6 制定制定设计管理设计管理流程和成果标准的原则流程和成果标准的原则 设计与设计与市场市场营销营销、成本成本相结合的原则；相结合的原则； 设计管理设计管理和和技术应用技术应用相相结合的原则；结合的原则； 设计计划和设计计划和项目计划项目计划相结合的相结合的原则；原则； ：计划：计划、行动、行动、检查、检查与与反馈的反馈的原则。原则。 1.7 1.7 房地产房地产开发

6、商的设计管理特点开发商的设计管理特点 开发商开发商的的设计师设计师点菜的点菜的替客户点菜的替客户点菜的。 设计院的设计师设计院的设计师做菜的做菜的帮开发商给客户做菜的。帮开发商给客户做菜的。 1.8 1.8 项目项目开发设计管理开发设计管理流程与成果标准流程与成果标准 【项目开发设计管理流程】 【项目开发设计成果标准】 1.8 1.8 项目项目开发设计管理开发设计管理流程流程与成果标准与成果标准 【投资分析阶段】 1.8 1.8 项目项目开发设计管理开发设计管理流程流程与成果标准与成果标准 【设计前期阶段】 1.8 1.8 项目项目开发设计管理开发设计管理流程流程与成果标准与成果标准 【实施方

7、案阶段】 1.8 1.8 项目项目开发设计管理开发设计管理流程流程与成果标准与成果标准 【施工图设计阶段】 目录目录 Part 1Part 1：设计管理流程和成果标准：设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法 Part 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 2.1 2.1 地产开发管理流程地产开发管理流程 时间进程时间进程 产品实现产

8、品实现 说 明 物业 公司 客户 中心 销售 部 项目 部 工程 部 成本 部 设计 部 财务 部 营销 部 项目 发展/ 拓展 部 入伙保修阶段入伙保修阶段 项目策划阶项目策划阶 段段 项目施工阶段项目施工阶段 设计管理阶段设计管理阶段 物业管理阶段物业管理阶段 1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。 2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。 项目论证项目论证 阶段阶段 销售管理阶段销售管

9、理阶段 营销策划阶段营销策划阶段 地产运作的地产运作的8 8个环节个环节 旧流程 新流程 五个重要工具 2.2 2.2 项目项目里程碑节点管控里程碑节点管控 【项目开发35个阶段性成果模版及实例】 2.3 2.3 如何如何才能实现里程碑式项目开发管控才能实现里程碑式项目开发管控 里程碑节点管控不足之处是，它只是告诉你了结果：做什么/做成 什么，？但没有告诉你方法：如何去做？ 除了成果模板，我们还需要过程工作模板（如自动计算表格等） 2.3 2.3 如何如何才能实现里程碑式项目开发管控才能实现里程碑式项目开发管控 通过任务树分解，详细分解工作任务至每 一个部门和岗位 从任务树到部门分工工作流程

10、【附件：编制规划建筑方案设计任务书的 工作流程】 任务树任务树 2.3 2.3 如何如何才能实现里程碑式项目开发管控才能实现里程碑式项目开发管控 工作要点和评审要点及评审表格 【项目方案设计成果专业审查操作指引及专业审查表格】 里程碑一览表 【项目开发全过程55里程碑节点及30管控节点】 工作流程与计划 唯一责任人原则 每项工作不超过3天的原则 客户/下游部门/下游岗位确认原则 目录目录 Part 1Part 1：设计管理流程和成果标准：设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法

11、 Part 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 3.1 3.1 研发工作五步法研发工作五步法 STEP 1: What is the Matter? 研发课题来源于我们所面临的问题 STEP 2: For Who? 研发成果将来会给谁用？ 客户是谁？客户导向 3.1 3.1 研发工作五步法研发工作五步法 3.1 3.1 研发工作五步法研发工作五步法 STEP 3: What is they Want? 客户究竟想要什么？ 客户导向 3.1 3.1

12、研发工作五步法研发工作五步法 STEP 4:How to Use the Achievement? 如何才能让客户方便地使用研发成果？ 客户导向 不方便实用的东西会是一堆废纸 成果的组织形式 3.1 3.1 研发工作五步法研发工作五步法 STEP 5:How we to Do? 我们应该如何去做？ 从流程到计划 什么什么 问题问题 为谁为谁 研究研究 想想要要 什么什么 如何如何 使用使用 如何如何 研究研究 总结: 3.1 3.1 研发工作五步法研发工作五步法 3.2 3.2 研发工作五步法实例研发工作五步法实例 【万科标准化产品库建设模式研究】 目录目录 Part 1Part 1：万科的设

13、计管理流程和成果标准：万科的设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法 Part 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 4.1 4.1 标准化的作用标准化的作用 标准化工作成果为运营管理、设计管理、工程管 理、成本与采购、市场营销、物业服务提供了 统一接口统一接口，能够提高效率、保证品质、降低 成本、统一品牌认知。 在公司快速扩大规模快

14、速扩大规模的战略发展过程中具 有决定的作用。 4.2 4.2 标准化的四个层次标准化的四个层次 技术标准化技术标准化 产品标准化产品标准化 项目标准化项目标准化 管理标准化管理标准化 技术技术 标准化标准化 产品产品 标准化标准化 项目项目 标准化标准化 管理标准化管理标准化 4.3 4.3 标准化的过程标准化的过程 结果是结果是标准标准的的 有有标准标准可依可依 建立建立 标准标准 按按 标准标准 去做去做 4.4 4.4 标准化体系的拆分框架标准化体系的拆分框架 【标准化体系拆分框架】 实体和空间实体和空间 空间的分类空间的分类 空间的性能空间的性能 实体的拆分及标准实体的拆分及标准 技术

15、标准的总体工作技术标准的总体工作 4.5 4.5 技术标准化：材料部品设备技术标准化：材料部品设备 J J 结构部品体系结构部品体系 W W 外围护部品体系外围护部品体系 N N 内装部品体系内装部品体系 C C 厨卫部品体系厨卫部品体系 S S 设备部品体系设备部品体系 Z Z 智能化部品体系智能化部品体系 P P 小区配套部品体系小区配套部品体系 【附件：住宅产业化促进中心：部品材料分类目录】 【附件：中国建筑材料与设备索引目录】 J J 结构结构 部品部品 体系体系 J10J10 支撑结构 J101 预制混凝土结构 1 柱 2 梁 J20J20 楼板 J201 混凝土楼板 3 水泥纤维板

16、 J30J30 楼梯 J301 楼梯栏杆、栏板 4 栏杆 5 扶手 Z Z 智能智能 化部化部 品体品体 系系 Z10Z10 物业管理 与服务 Z101 非可视对讲系统 171 非可视对讲系统 Z20Z20 安全防范 系统 Z201 红外报警系统 172 红外报警系统 Z202 燃气报警系统 173 燃气报警系统 Z203 紧急求助系统 174 紧急求助系统 Z204 175 编程键盘 Z30Z30 信息网络 与布线系 统 Z301 有线电视系统 176 有线电视系统 Z302 电话系统 177 电话系统 Z303 Internet接入系统 178 Internet接入系统 Z304 家庭智能

17、终端设备 179 家庭智能终端设备 P P 小区小区 配套配套 部品部品 体系体系 P40P40 入口装置 P401 180 信报箱 P402 181 入口标志 P403 182 门牌号 P404 183 小院围墙 编号编号 标准名称标准名称 BB01 标准化铝合金门窗工程技术标准 CF06 标准化塑钢门窗工程技术标准 CF01 钢质进户门技术标准 CF02 胶合板门技术标准 CG01 钢构件技术标准 CH01 内、外墙涂料及外墙腻子技术标准 CH01 弹性建筑涂料标准 CH02 建筑外墙腻子标准 CI01 外墙劈离砖技术标准 CI05 石材技术标准 CI06 平层公寓楼梯踏步砖技术标准 CI

18、07 平层公寓阳台露台砖技术标准. CJ01 水泥瓦技术标准 CK01 橱柜采购技术标准 CL01 铝质天花吊顶技术标准 CO01 卫生洁具技术标准 CO02 卫浴五金件技术标准 CP01 给排水管技术标准 CQ03 暖通空调设备技术标准 CQ04 排风道技术标准 CQ08 空调百叶技术标准 CS01 电梯技术标准 CS02 立体停车库技术标准 CT02 配电设备技术标准 CT05 柴油发电机组技术标准 CU01 灯具技术标准 CU03 开关插座技术标准 CV01 对讲设备技术标准 CX06 信报箱技术标准 4.5 4.5 技术标准化：材料部品设备技术标准化：材料部品设备 万科部品技术标准万科

19、部品技术标准 【附件：部品技术标准汇编(一)】 【附件：部品技术标准汇编(二)】 门窗 1 住宅入户门技术标准 2 住宅私家车库门技术标准 3 住宅户内门技术标准 4 商业街店铺门技术标准 5 平开铝合金玻璃窗技术标准 6 推拉铝合金玻璃窗技术标准 7 平开铝木复合玻璃窗技术标准 8 推拉铝木复合玻璃窗技术标准 9 平开塑钢玻璃窗技术标准 10 推拉塑钢玻璃窗技术标准 栏杆 1 公共楼梯栏杆技术标准 2 阳露台栏杆技术标准 3 女儿墙扶手栏杆技术标准 4 室外扶手栏杆技术标准 百页 1 空调百页技术标准 2 遮阳百页技术标准 3 装饰百页技术标准 景观部品 1 室外休闲座椅选型及安装技术标准

20、2 室外音箱选型及安装技术标准 3 喷泉装置选型及安装技术标准 4 庭院灯选型及安装技术标准 5 草坪灯选型及安装技术标准 6 花钵选型及安装技术标准 7 装饰水罐选型及安装技术标准 4.5 4.5 技术标准化：技术标准化：材料部品设备材料部品设备 【附件：铝合金节能外门窗选用指引】 围护体系围护体系 内部交通体系内部交通体系 内装与分隔体系内装与分隔体系 水暖电设备体系水暖电设备体系 智能化设备体系智能化设备体系 环境装置体系环境装置体系 屋面系统屋面系统 外墙系统外墙系统 水泥瓦屋面水泥瓦屋面 玻纤瓦屋面玻纤瓦屋面 钢板瓦屋面钢板瓦屋面 保温上人平屋面保温上人平屋面 保温不上人平屋面保温不

21、上人平屋面 保温隔热平屋面保温隔热平屋面 不保温上人平屋面不保温上人平屋面 不保温不上人平屋面不保温不上人平屋面 万科建筑构造体系技术标准万科建筑构造体系技术标准 4.5 4.5 技术标准化：材料部品设备技术标准化：材料部品设备 【附件：水泥瓦屋面成套技术方案】 4.6 4.6 产品标准化：产品线维护产品标准化：产品线维护 万科万科情景花园产品发展情景花园产品发展历程历程 【附件：情景花园洋房产品发展历程】 4.6 4.6 产品标准化：品类产品标准化：品类规划规划 【附件：万科客户细分详细资料】 房屋房屋 价值价值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 房屋房屋 价值价值 家庭家庭

22、收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 万科万科品类品类规划规划 4.6 4.6 产品标准化：品类产品标准化：品类规划规划 4.6 4.6 产品标准化：产品产品标准化：产品目录及产品库建设目录及产品库建设 Pulte Pulte 的产品目录的产品目录 【附件：帕尔迪产品目录和产品分类管理】 产品目录：产品目录： 是一个巨大数据库，储存了Pulte Home公司所有的产品资料，可以查阅所需产 品信息。 查询查询： 根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特 征值。 注注：产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入的产品信息数据 （Information Data），都可以作

23、为查询的标准。在Keyword中输入关键词即可。 例如：城市名、卧室数量、车位数量、产品名称（Model Name）等。 万科的产品万科的产品定型库建设定型库建设 【附件：万科标准化产品定型成果汇报】 4.6 4.6 产品标准化：产品目录及产品库建设产品标准化：产品目录及产品库建设 4.7 4.7 项目标准化：万科项目分类管理项目标准化：万科项目分类管理 创新项目 成熟项目 标准化项目/加速项目 产业化项目 标准组团标准组团-户型分布户型分布 三室户 青青花 园洋房 情花花 园洋房 (转角单元) （南梯） （北梯） (南梯） 三室户 两室户 三室户 【附件：万科多层住宅产品标准组团】 4.7

24、4.7 项目标准化：万科多层项目的标准组团项目标准化：万科多层项目的标准组团 4.7 4.7 项目标准化：规划类设计导则项目标准化：规划类设计导则 【附件：住宅区（花城类）道路交通导则】 【附件：住宅区（花城类）活动场地及设施设置导则】 【附件：度假类别墅项目体验区设计标准】 4.7 4.7 项目标准化：项目后评估项目标准化：项目后评估 【附件：北京万科青青家园后评估汇报】 目录目录 Part 1Part 1：设计管理流程和成果标准：设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法 P

25、art 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 5.1 5.1 房屋价值与需求层级房屋价值与需求层级 社会性需求社会性需求 社会社会 标志标志 品味体现品味体现 社交娱乐社交娱乐 照顾老人照顾老人 孩子成长孩子成长 工作场所工作场所 独立空间独立空间 生活保障生活保障 栖身居住栖身居住 情感性需求情感性需求 功能性需求功能性需求 安全性需求安全性需求 生理性需求生理性需求 5.2 5.2 房屋特征分析房屋特征分析 房屋房屋 特征特征 5.3 5.3 客

26、户细分维度客户细分维度 家庭生命周期家庭生命周期 支付能力支付能力 (家庭收入家庭收入) 房屋价值房屋价值 低 中 高 社会标志 品味体现 社交娱乐 照顾老人 孩子成长 工作场所 独立空间 生活保障 栖身居住 中老年核心家庭 与老人生活的青年家庭 中年三口之家 小太阳家庭 自由青年 房屋房屋 价值价值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 房屋房屋 价值价值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 家庭生命周期家庭生命周期 家庭收入家庭收入 房屋价值房屋价值 彰显地位的成功家庭彰显地位的成功家庭 注重自我享受的社会新锐注重自我享受的社会新锐 关心健康的老龄化家庭关心健康的老龄

27、化家庭 注重家庭的望子成龙家庭注重家庭的望子成龙家庭 价格敏感的务实家庭价格敏感的务实家庭 通过三个维度指标三个维度指标，得到五类客户人群五类客户人群划分。 价格敏感的务 实家庭 26% 注重家庭的望 子成龙家庭 18% 彰显地位的成 功家庭 9% 关心健康的老 龄化家庭 22% 注重自我享受 的社会新锐 25% 5.3 5.3 客户细分维度客户细分维度 注重家庭的望子成龙家庭注重家庭的望子成龙家庭 彰显地位的成功家庭彰显地位的成功家庭 关心健康的老龄化家庭关心健康的老龄化家庭 注重自我享受的社会新锐注重自我享受的社会新锐 价格敏感的务实家庭价格敏感的务实家庭 5.3 5.3 客户细分维度客户

28、细分维度 5.4 5.4 五类客户人群特征和需求总结五类客户人群特征和需求总结 细分市场细分市场 核心房屋价值核心房屋价值 对房产的需求特征对房产的需求特征 房产需求房产需求 家庭高收入成员及家庭情况家庭高收入成员及家庭情况 彰显地位的彰显地位的 成功家庭成功家庭 社会标签社会标签 体现社会地位，争得 面子 1.足够的停车位和良好的停车管理 2.能够体现身份和实力的房屋和小区 3.小区居民经济和文化背景和我家接近 4.距离我的亲戚朋友近 5.外界认为有档次的社区 6.小区里有大规模的园林设计，比如大 型的假山，水景 1.53二次置业 2.目前住在市中心最多(48%) 3.14%计划购买联排/独

29、栋别墅 4.27计划在市中心，23在近郊买 房 5.计划购买面积最大，68115m2以 上 6.预期价格最高5762元/m2 1.学历最高，69大专及以上学 历 2.67企业业主 3.51非常忙，经常加班 4.66开车上下班 5.年收入26万元 6.66有汽车，41计划买车 注重自我享注重自我享 受的社会新受的社会新 锐锐 独立个性空间独立个性空间 独立和个性空间，享 受生活； 帮助事业和社交帮助事业和社交 释放工作压力，朋友 聚会 1.有名气的开发商 2.有升值潜力 3.好的户型 4.靠近城市中心商业区 1.22计划在市中心买房 2.计划购买面积103m2 3.预期价格其次，4870元/m2

30、 1.学历其次，48大专及以上学 历 2.12外企 3.42经常加班 4.21开车上下班 5.年收入7.7万元 6.20有汽车， 26计划买车 注重家庭的注重家庭的 望子成龙家望子成龙家 庭庭 小孩安全和成长小孩安全和成长 孩子健康成长的地方， 获得安全感 1.距离父母近 2.周边道路顺畅，不堵车 3.高质量的幼儿、小学和中学教育 4.小区周边有浓厚的文化氛围 1.计划购买面积101m2，中等面积最 多,52计划购买90-115m2 1.47大专及以上学历 2.29经常加班 3.年收入6.3万 4.16有汽车， 26计划买车 关心健康的关心健康的 老龄化家庭老龄化家庭 老人生活老人生活 老人安

31、享晚年，方便 照顾老人 1.靠近公园 2.附近或小区里有小便利店、商店、超 市 3.附近有大型超市或购物中心 4.周边道路顺畅，不堵车 1.计划购买面积100m2 1.44大专及以上学历 2.26经常加班 3.年收入6.5万 4.15有汽车， 19计划买车 价格敏感的价格敏感的 务实家庭务实家庭 未来生活保障未来生活保障 留给后代的财产，未 来生活的保障 1.房屋质量好 2.价格便宜的物业费用 1.目前住在市中心最少(33%) 2.计划购买面积100m2，小面积最多， 35%计划买90以下 3.预期价格最低4388元/m2 1.学历低，37大专及以上学历 2.30经常加班 3.年收入6.4万

32、4.12有汽车， 18计划买车 5.5 5.5 客户的核心价值区域客户的核心价值区域 关心健康的关心健康的 注重自我享受的注重自我享受的 注重家庭的注重家庭的 彰显地位的彰显地位的 价格敏感的价格敏感的 老龄化家庭老龄化家庭 社会新锐社会新锐 望子成龙家庭望子成龙家庭 成功家庭成功家庭 务实家庭务实家庭 社交娱乐社交娱乐 生活栖息生活栖息 品味体现品味体现 孩子成长孩子成长 照顾老人照顾老人 工作场所工作场所 生活保障生活保障 独立空间独立空间 社会标志社会标志 ：核心价值区域：核心价值区域 5.6 5.6 产品创新实例：青年居住空间研究产品创新实例：青年居住空间研究 【实例：青年居住空间研究

33、】 【实例：青年群体房屋需求研究】 原来生活可以这样的！原来生活可以这样的！ 由细节派由细节派 生的感叹生的感叹 由空间由空间 概念派生概念派生 的感叹的感叹 由概念由概念 本身延展本身延展 的感叹的感叹 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 谁能评价哪种谁能评价哪种 风格更好？风格更好？ 容易被模仿与超越容易被模仿与超越 【客户没有见过的产品就是新产品？客户没有见过的产品就是新产品？】 基于客户价值的产品开发基于客户价值的产品开发 1 1、实现客户重要而未满足需求、实现客户重要而未满足需求 2 2、带来更高的客户忠诚度、带来更高的客户忠诚度 100% 0% 0% 100% 需求重要程度

34、需求未被满足程度 产品创新 的机会 产品设计 的基准 【对创新的认识对创新的认识】 工作流程工作流程 建立需求库建立需求库 需求重要性及需求重要性及 满足程度分析满足程度分析 开发新产品概念开发新产品概念 建立产品体系建立产品体系 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 【建立需求库建立需求库】 玄关需求描述从客户行为模式开始研究玄关需求描述从客户行为模式开始研究 存放自行车存放自行车 取走信报和牛奶取走信报和牛奶 入口处可以看通知入口处可以看通知 可以在入口处休息可以在入口处休息 单元门内外可互视单元门内外可互视 防盗对讲及人名查询防盗对讲及人名查询 遮风避雨及照明遮风避雨及照明 可识别性

35、可识别性 垃圾箱的设置垃圾箱的设置 门吸、避震器、去泥装置门吸、避震器、去泥装置 回回 家家 方方 式式 客户客户 年龄年龄25253535，有，有 婴儿的夫妇；可婴儿的夫妇；可 能与父母同住能与父母同住 较年轻热爱户外较年轻热爱户外 活动有特殊爱好、活动有特殊爱好、 有宠物有宠物 改善生活、经济改善生活、经济 实用实用 面积面积120120平米平米 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 放包放包 换鞋换鞋 存鞋、擦鞋存鞋、擦鞋 更衣、存衣更衣、存衣 存雨具、婴儿车、运动用品存雨具、婴儿车、运动用品 存钥匙、钱包等小物品存钥匙、钱包等小物品 照镜子照镜子 待客待客 回家方式回家方式 耐磨、

36、照明耐磨、照明 临时堆放临时堆放 玄关需求描述及分析玄关需求描述及分析 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 【建立需求库建立需求库】 书房需求描述及分析书房需求描述及分析 办公、学习、上网办公、学习、上网 藏书藏书 书桌不宜背对窗户书桌不宜背对窗户 照明照明 与起居室结合变横厅与起居室结合变横厅 婴儿房婴儿房 卧室卧室 休闲空间休闲空间 客户客户 年龄年龄25253535，有婴儿，有婴儿 的夫妇；可能与父母的夫妇；可能与父母 同住同住 较年轻热爱户外活动较年轻热爱户外活动 有特殊爱好、有宠物有特殊爱好、有宠物 改善生活、经济实用改善生活、经济实用 面积面积120120平米平米 5.7 5

37、.7 产品产品创新创新流程流程 【建立需求库建立需求库】 次卫生间需求描述及分析次卫生间需求描述及分析 客户客户 年龄年龄25253535， 有婴儿的夫妇；有婴儿的夫妇； 可能与父母同住可能与父母同住 较年轻热爱户外较年轻热爱户外 活动有特殊爱好、活动有特殊爱好、 有宠物有宠物 改善生活、经济改善生活、经济 实用实用 面积面积120120平米平米 洗脸、刷牙、化妆洗脸、刷牙、化妆 分离卫生间分离卫生间 看书看书 打电话打电话 淋浴淋浴 给婴儿洗澡给婴儿洗澡 便于清洁，拖布的清洁便于清洁，拖布的清洁 儿童上厕所的考虑儿童上厕所的考虑 由次卧直接进入由次卧直接进入 储藏衣物储藏衣物 储藏卫生用品储

38、藏卫生用品 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 【建立需求库建立需求库】 【开发新产品概念开发新产品概念】 3房房2厅厅2卫解决方案卫解决方案 客户客户 年龄年龄25253535，有，有 婴儿的夫妇；可婴儿的夫妇；可 能与父母同住能与父母同住 较年轻热爱户外较年轻热爱户外 活动有特殊爱好、活动有特殊爱好、 有宠物有宠物 改善生活、经济改善生活、经济 实用实用 面积面积120120平米平米 玄关功能玄关功能 厕所里看书厕所里看书 主卧的起居空间主卧的起居空间 书房的灵活布局书房的灵活布局 次卧室直接进入次卧室直接进入 卫生间的需求卫生间的需求 MD-01 WD-01 MR-01 B-1 R

39、MKT-001 LD-01 KT-01 RMKM-01 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 【 建立产品体系建立产品体系】 区域和位置区域和位置 周边环境周边环境 小区配套及服务小区配套及服务 房屋本身房屋本身 区域和位置区域和位置 周边环境周边环境 小区配套小区配套 与服务与服务 房屋本身房屋本身 客户客户A 客户客户B 客户客户C 5.7 5.7 产品产品创新创新流程流程 【关注平面功能关注平面功能】 复合式厨房功能分区 【实例：复合式厨房】 简单而言，所谓“复 合式厨房”就是将中 厨、西厨、家务阳台 有机地整合在一起， 分为烹饪区、备餐区、 就餐区、家务区四个 功能区。 5.8 5

40、.8 产品创新方法产品创新方法 【实例：万科情景花园洋房】 【关注平面功能关注平面功能】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【实例：万科青年住宅产品】 【实例：万科青年住宅A型（居家族）】 【实例：万科青年住宅B型（社交型）】 【关注平面功能关注平面功能】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【实例：万科住宅收纳空间研究】 【关注平面功能关注平面功能】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 万科“退房率”最高的项目？万科“退房率”最高的项目？ 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【关注立面美观关注立面美观】 万科早期坚持立面优先于平面功能的原则万科早期坚持立面优先于平面

41、功能的原则 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【关注立面美观关注立面美观】 【实例：万科青年住宅工业化立面设计过程】 【实例：标准化部品之铝合金百页】 【实例：标准化部品之栏杆】 【实例：大连万科城市花园活力区立面设计】 空调死机、客户投诉？空调死机、客户投诉？ 横向栏杆安全问题？横向栏杆安全问题？ 如何理性分析感性问题？如何理性分析感性问题？ 如何在立面设计方面不走弯路？如何在立面设计方面不走弯路？ 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【关注立面美观关注立面美观】 【关注技术应用关注技术应用】 地板地板采暖（电热）采暖（电热） 优点：优点： 1）提高了采暖的舒适度和改善提高了采

42、暖的舒适度和改善 生活质量生活质量 传统的采暖方式上热下凉， 给人们有口干舌燥的感觉。而 地板辐射采暖给人以脚暖头凉 的舒适感，俗话说寒从足下来， 低温地板采暖符合人体的生理 调节特点。 2）有效的节约能源有效的节约能源 低温地板辐射采暖比传统 的采暖方式节约能源2030%， 且有可观的节能效益。另外， 低温地板辐射采暖可实行分户 分室控制，对节约能源有不可 估计的好处。 3）减少楼层噪音减少楼层噪音 采用低温地板辐射采暖增 加了保温层，具有非常好的隔 音效果。 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 4）扩大的房间的有效使用面积扩大的房间的有效使用面积 采用暖气片采暖，一般100平方米占有

43、效使用面积达2平方米左右，且上下立横管诸 多，给用户装修和使用带来了诸多不便 。采用低温地板辐射采暖，管道全部在地面 以下，只用一个分集水器进行控制，解决了传统采暖方式的诸多问题。 5）使用寿命长使用寿命长 低温地板采暖，PE-RT管埋入地面的砼中，如无人为破坏，使用寿命在50年以上， 不腐蚀，不结垢，节约维修和更换费用。一般暖气片8-10年就更换一次。 6）清洁卫生清洁卫生 低温地板辐射采暖不会导致室内空气对流所产生的尘埃飞扬及积尘。 7）热源选择宽阔，灵活热源选择宽阔，灵活 在能提供35以上热水的地方即可应用。 8）地板采暖的广泛应用前景地板采暖的广泛应用前景 目前在欧美国家正广泛的应用在

44、住宅，商务楼及公共场所。 【关注技术应用关注技术应用】 地板地板采暖（电热）采暖（电热） 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 【关注技术应用关注技术应用】 地板地板采暖（电热）采暖（电热） 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 测试地点：北京龙潭小区 测试住宅：150平方米 平价电采暖费用：总1548元，10.3元/平米/采暖季。 采用谷峰电价为：总1629元，10.8元/平米/采暖季。 壁挂炉热水地采暖：28.22元/ /平米/采暖季； （已考虑设备折旧） 热力集团供暖价格：24元/平米/采暖季； 油气、电锅炉供暖价格：30元/平米/采暖季； 上述采暖，住宅均需考虑满足节能规范的建

45、筑设计。 【关注技术应用关注技术应用】 地板地板采暖（电热）采暖（电热） 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 整体整体卫生间卫生间 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 整体整体卫生间卫生间 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 远铃远铃 科逸科逸 有巢氏有巢氏 材料 SMC SMC SMC+钢板 色彩 品种单一，墙板 地板只有一种花 色 品种较多 品种较多 特点 规格型号多，定位大众化 主推干湿分离的产品，定 位较为高端。墙体可单独 拆卸。 价格 1620规格，约 7000-8000元/套 1620规格，约8600元/

46、套 1621规格，询价约12000左 右（价格还可谈） 实施 案例 各连锁酒店 万科南京公租房、各连锁 酒店等 北京百合公寓、上海虹桥 别墅等 整体整体卫生间卫生间 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 同同层排水系统层排水系统 同层排水系统特点：同层排水系统特点： 1、渗漏问题：、渗漏问题：同层排水仅立管 穿楼板，减少了穿板带来的渗漏问 题；管材采用HDPE（高密度聚乙 烯），管材连接方式为热熔连接， 较传统PVC排水管的胶粘连接可靠 度有提升。 2、噪音问题：、噪音问题：同层排水能较好 的解决上层排水横支管对下层的噪 音影响；采用HDPE管材，能降低 通过

47、物体传播的噪音；若采用假墙 安装方式可减少卫生间内的噪音。 3、管道维修问题：、管道维修问题：排水横管同 层布置不会由于维修给下层业主带 来不便；但同层管道也需隐藏在假 墙内，所以同层维修时也会破坏卫 生间的内装。 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 4、反臭问题：、反臭问题：传统排水方式引起的反臭 问题是因为管道内水力条件变化，破坏水封 ，造成反臭问题。同层排水系统采用所有卫 生器具单独设置存水弯作为管道与卫生器件 的连接，不同于传统存水弯直接置于管道之 上，能将管道内水流变化对存水弯造成的影 响降低。从现场的实验效果来看，当管道内 充满度较高时，也会使存

48、水弯水封造成波动 ，但实验效果上看存水弯水封尚未被破坏。 5、面积问题：、面积问题：部分同层排水系统由于采 用假墙隐藏排水管道及水箱，所以需要占用 150200mm的假墙空间，会在一定程度上 影响卫生间的使用面积。 同同层层排水系统集水器排水系统集水器 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 丰田丰田梦住宅梦住宅 梦住宅的技术创新强调以效益 为中心，即创新活动的结果必 须能给企业带来经济收益.例 如:短期时间里, 可以通过有偿 参观轰动效应来获得好处。 以后10年的时间中,它又可以 代表或指导丰田公司住宅产品 的发展方向。 启示：这是不同于研究、发明、 创造、技

49、术改造等过程，它始 于技术构想，而终于市场 。 所以我们公司的产品技术创新, 应是：技术的新构想，经过研 究开发或技术组合，到获得实 际应用，并产生经济、社会效 益的商业化全过程的活动。 【关注技术应用关注技术应用】 5.8 5.8 产品创新方法产品创新方法 丰田丰田梦住宅：梦住宅：技术系统的应用技术系统的应用 1.无处不在的网络梦住宅的核心系统，由最尖端的网络提供舒适的环境 2.房子和汽车间的网络联系在车中也能设置安全系统或接待来访者 3.家庭剧场美化声音的室内设计和先进的AV工艺组成的家庭剧院 4.智能收纳系统节省储藏空间，马上就能拿到需要物品的先进技术 5.智能安全管理具备防范和接待两重

50、功能的无线传感通信技术 6.智能自动门 自动门应用汽车里的自动窗帘技术，驱动部分采用线性电动机 7.睡眠舒适的卧室轻松入睡和自然醒的卧室 8.空调系统实现健康而舒适的空气环境，节能系统 9.百叶窗调节光和风，兼备防范功能 10. 透明的电梯采用透明式的电梯，形成了一个充满阳光的开放空间 11. 购物车操作简单、节能、 低公害、节能的超小型电动汽车 12. 内部装饰材料是具有调湿功能的孟买麻素材 13. 隐形的纱窗拥有透明感的纱窗送来令人舒适的风 14. LED、HID照明应用最先进的发光体的照明工具营造舒适居住空间 15. 即使停电也可放心的住宅 一个把房子和汽车相连的系统（E站） 16. 太