1、三、市场背景描述与分析(-)宏观经济形势2015年一季度国内生产总值140667亿元，同比增长7. 0%,从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%,增速持续放缓，国内经济下 行压力加大。2015年月，全国固定资产投资(不含农户)77511亿元，同比名义增长13. 5%,增速比2月份落0. 4个百分点。房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8. 5%,增速比1-2月份回落1. 9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5. 9%,增速回落3 2个百分点，占房地产开发投资的比重为67. 0%由此可见，2015年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是 房地产开发投资增速已明显下滑至1O94U
2、T ,创近年来的历史新低。 随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年 来的底位。2015年1七月，房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2. 90%,下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明 显低于去年。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发 企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6成。从占比情 况看，2015年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收 款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015年第 一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外， 其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人
3、按揭贷款额本 季度出现大幅增加，为2014年4月以来首次回升正增长，而自筹资 金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均 同比出现不同程度的下降。综上所述，2015年第一季度，经济下行压力加大，国家经济增 长持续放缓，固定资产投资及房地产开发投资增速持续 开发企业资金压力仍然较大。房地产业作为国家经济的支柱产业，随 着两会的召开，中央及地方为维持房地产业稳定发展，定调房地产政 策引导上聚焦于促销费、鼓励自住和改善型需求。央行实行灵活适度 的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，以构建宽松的金融信 贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。据此分析去库存、促销 费、稳增长是2015
4、年房地产市场的主调，未来货币政策有望趋于 宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施，房地产市场下滑情况 会有一定的缓解。（二）相关政策简介2015年开年以来,房地产市场可谓是捷报频传，3月30日，央 行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款 未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%,对 于一直不温不火的房地产市场来讲，政府不折不扣的再次给2015年 的房地产市场注入了一支强心剂。政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5. 3
5、5% 年期存款基准利率下调0. 25个百分点至2. 5%政策二、各地的公积金首付最低首付调整2015年两会政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚 持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改 善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出 的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应, 预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求 2015年各地有供、有限
6、，合理安排住房和其用地供应规模；优化住 房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建 设；部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。政策四：2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成3月30日，中国人民银行 住房城乡建设部中国银行业监督 管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知发布，央行、住 建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清 的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%使用住房 公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已 结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%政策五：2015年M月和日购买2年以
7、上普通住房销售免征营业税3月30 H ,中华人民共和国财政部发布关于调整个人住房转 让营业税政策的通知，通知要求，自3月引日起，个人住房转让 营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外 销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通 住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免 征营业税。2015楼市展望：政策还将继续放宽两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台 一系列的救市政策，整体来看，2015年的房地产政策还将进一步宽 松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路
8、，并有望在营业税 征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直 接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。（三）成都市商业房地产市场分析以建设世界现代田园城市为目标，将市域划分为4大总体功 能区，并统筹13个产业功能区，实现全域协调可持续发展。4大总 体功能区包括：以周边山区为中心的两带生态及旅游发展区、以西部 平原地域为中心的优化性发展区、以现代服务业为主导的中心城区提 升型发展区和以市域东部丘陵地区为主的扩展型发展区。卩个产业 功能区包括：天府新城高新技术产业区、金融总部商务区、东部新城 文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城 现代服务业综合功能区、1
9、98生态及现代服务业综合功能、龙门 山龙泉山生态旅游综合功能区、汽车产业综合功能区、新能源产业功 能区、新材料产业功能区、石化产业功能区、国际航空枢纽综合功能 区、国际铁路物流枢纽功能区。商业地产开发主要集中在主城区以及近郊，由于经济发展程度、 人口聚集度等因素影响，远郊商业地产开发还较为贫乏；从房地产市场细分来看，作为历次调控的重点是住宅类房地产市 场，从打击投机、限制投资和限制不合理需求方面也主要停留在住宅 房地产市场的层面，对商业性房地产市场政府采取的宏观限制措施比 较少。因对住宅的市场调控抑制投资的需求，从而使商业性房地产的 需求变得日益活跃起来，需求量不断增加，价格稳定上扬。总结：随着通胀预期的影响，且其受到趋紧的房地产市场调控的 影响甚微，未受到国家严控的商业类可能仍将继续作为投资者较青睐 的投资选择之。
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