1、城市城市投资等级投资等级评价评价作业指引作业指引 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 1.1. 作业作业指引指引目的目的 推行城市决策与项目决策分离的两阶段决策准则，保证公司项目投资决策与公司战略的匹配性，避 免投资随意和投资方向模糊。 2.2. 适用范围适用范围 适用于目标城市（已进入和拟进入城市）的投资等级及优先级评价。 3.3. 职责职责 3.13.1 企业管理中心企业管理中心 3.1.1 组织建立城市等级评价体系并对各城市投资等级进行评价； 3.1.2 根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、 片区等目标区域研究信息，
2、并牵头、组织和协调各专业部门进行目标城市深入研究。 3.23.2 销售销售策划部策划部 3.2.1 负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，形成目标区域市场信息简报。 3.33.3 总工室总工室/ /设计设计管理部管理部 3.3.1 负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成目标区域产品信 息库。 3.43.4 核算部核算部 3.4.1 组织对目标城市建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标区域成本信息库。 4.4. 关键关键活动描述活动描述 4.14.1 城市投资等级评价体系：城市投资等级评价体系： 一、趋势预测定量指标一、趋势预测定量指标 预测主 指标
3、1 新开工面积/施工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 2 施工面积/销售面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 3 施工面积/竣工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据） 4 预售面积/批准预售面积（由于预售面积往往难以获得，该比值仅适用于对 城市内某较小区域的研究） 5 房地产开发投资额/固定资产投资额 （若房地产开发投资额统计公报有批露） 6 房价收入比（仅作不同城市横向比较用） 7 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积（若新开工面积当地统计公报 有批露） 8 商品住宅价格增幅/人均 GDP 增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅 均价，且该比
4、值仅作不同城市间横向比较用） 预测次 指标 1 商品住宅价格增幅/(人均消费支出人均储蓄余额)增幅（若可以得到今年 及上一年全市商品住宅均价） 2 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商 品住宅均价） 3 房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额（若统计公报、当地央行报 告公布该两项数据） 二、趋势预测定性指标二、趋势预测定性指标 1 产业结构特征（一、二、三产业比重） 2 民营经济发展状况（民营经济对 GDP 的贡献率） 3 房地产开发水平（知名品牌开发商的数量等） 4 未来城市规划及重大建设项目 5 房地产政策导向（预售条件、地质条件、规费） 6 重大城市活动
5、（奥运会、世博会、亚运会、城运会等） 7 重大经济发展机会 三、运作可行性指标三、运作可行性指标 1 市场规模 城区常住人口 城区人口密度 GDP 总量及增幅、城镇居民人均收入（若拟在该城市开发商业 项目，加入社会零售总额及人均消费性支出） 商品住宅年销售量 商品住宅年销售额 人均居住面积（若统计公报有公布） 2 产业发展趋势：招商引资量、进出口贸易总额（经济外向性） 、主导产业及主 要产业园产值、知名企业。 3 土地机会（国土局未来几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平） 4 政府配合效率 4.1.1 企业管理中心牵头组织制定城市指标评价体系及项目指标评价体系，为进入城市及项目投资决 策
6、等工作提供依据。 4.1.2 城市投资等级评价体系，由企业管理中心负责完善和更新，财务中心、各区域、地区公司拓展 部门及相关领导参与讨论，并报集团领导完成审核审批。 4.1.3 根据公司经营规划要求，用地发展部/开发中心（部）负责对目标区域城市进行考察，收集信息 包括但不限于上述指标，城市投资等级评价采用综合评价方式，即汇总上述数据、综合分析后 得出评价等级。 4.1.4 用地发展部/开发中心（部）根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资 策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，通过集团投资分管领导审核确认后， 由企业管理中心牵头，组织建立城市研究小组，进行目标城市
7、深入研究，主要职能分工如下： 1) 用地发展部/开发中心（部）负责对选定城市发展、土地市场持续跟踪调研，关注重点城市的 城市发展、经济发展、规划动向、新区发展等宏观层面信息，土地市场信息，以及其他开发 商拿地信息等。 2) 销售策划部负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，包括城市房地产整体发展状况、 片区市场状况，产品、价格、客户等方面信息，以及重点项目跟踪等，形成目标区域房地产 市场信息简报，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。 3) 设计管理部/总工室负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析， 形成目标城市产品信息库，用地发展合同部/用地发展部/
8、开发中心（部）提供协助。 4) 核算部责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标城市 成本信息库，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。 4.1.5 目标城市信息跟踪、收集应作为各职能部门的日常工作继续进行，各城市投资评价每年初必须 集中更新一次， 过程中可视情况每半年进行调整， 以此为修正投资方向和土地储备规划的依据， 并对目标城市的具体项目可行性研究提供数据支持，具体操作依照项目拓展与论证管理流程 的要求执行。 4.24.2 城市市场趋势评价指标城市市场趋势评价指标 4.2.1 新开工面积 / 施工面积 指标意义：该指标也称开复工率，是重要的前瞻性
9、指标。新开工面积反映 1 到 2 年后的预售供应量 和 2 到 3 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开 发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积 /销售面积比值的变化趋势。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 4.2.2 施工面积 / 销售面积 指标意义：施工面积反映了 1 到 2 年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映 供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 2008
10、 2009 2010 2011 2012 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 注：1.在此仍需提供主城区（或建成区）各年商品住宅销售面积数据； 2.在此需提供城市 90 平米以下住宅各年施工面积、销售面积数据。 4.2.3 施工面积 / 竣工面积 指标意义：施工面积/竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展，从一个侧 面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅施工面积 商品住宅竣工面积 施工面积/竣工面积 4.2.4 预售面积 / 批准预售面积 指标意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指
11、标合理区域在 0.8-1，在一般情况下 不应大于 1。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 4.2.5 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 指标意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 2008 2009 2010 2011 2012 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资产 投资额 4.2.6 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 指标意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于 1 时，提示开发商 手中待开发土地数量增加。 2008 2009
12、2010 2011 2012 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 4.2.7 商品住宅价格增幅 / 人均 GDP 增幅 指标意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购 房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有 效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅价格增幅 主城区（建成区）商品住宅价 格增幅 人均 GDP 增幅 比值 4.2.8 房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进
13、行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹 配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大 小。 2008 2009 2010 2011 2012 房价收入比 4.2.9 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 指标意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅价格增幅 主城区（建成区）商品住宅价 格增幅 人均可支配收入增幅 比值 4.2.10 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅 指标意义：该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到
14、侧面印证的 作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出 人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否 匹配。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅价格增幅 （人均消费支出人均储蓄余 额）增幅 比值 4.2.11 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 指标意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场 发展的信心。 如果该指标过高， 表示银行资金大量投向房地产市场， 一方面会影响宏观经济的协调发展， 另一方面也会过度激发房地产企业的开发热
15、情，盲目扩大开发规模。 2008 2009 2010 2011 2012 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 比值 4.34.3 市场趋势预测定性指标市场趋势预测定性指标 4.3.1 产业结构特征及产业发展趋势 主要介绍历年三大产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业/行业的发 展趋向。 4.3.2 民营经济发展状况 主要指民营经济对 GDP 的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力 较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 4.3.3 房地产发展水平 包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量及三级市场发展情况等。 4.3.4 未来城市规
16、划及重大建设项目 重点阐述城市重大规划以及该规划对城市发展的重大影响，同时要分析城市重大建设项目对房地产 市场的影响。 4.3.5 地方政策导向 要说明该城市的项目预售条件、房地产市场管理方面的相关税费，以及该城市的各种招商引资的优 惠政策。 4.3.6 重大城市活动 包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等，有无城市特色的旅游节 之类的盛会情况。 4.3.7 城市集聚效应及重大经济发展机会 分析城市对人口和外地住宅购买力的集聚现状和这种效应的发展趋势，分析影响一个城市的重大发 展机会。主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。
17、4.44.4 运作可行性指标运作可行性指标 4.4.1 城区面积、主城区（或建成区）面积（连续 5 年） 城区面积指以“区”为行政单位的土地面积之和； 主城区（或建成区）面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市 行政单位土地面积之和。 2008 2009 2010 2011 2012 城区面积 主城区面积 城区面积增幅 主城区面积增幅 4.4.2 常住人口（连续 5 年） 分别给出全市常住人口和市区常住人口 2008 2009 2010 2011 2012 全市常住人口 全市流动人口 市区常住人口 全区流动人口 全市增幅 市区增幅 根据以上数据计算城区人口密度。同时
18、需提供主城区（或建成区）各行政单位人口密度。 4.4.3 GDP、人均 GDP（连续 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 GDP 人均 GDP 增幅 必要时需尽量提供主城区（或建成区）人均 GDP 指标。 4.4.4 商品住宅年销售面积（连续 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅年销售面积 主城区（或建成区）住宅年销 售面积 增幅 90 平米以下商品住宅销售面积 占整个销售面积比例 4.4.5 商品住宅年销售额、销售均价（连续 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅年销售额 商品住宅销售均价 主城区（建成区）
19、商品住宅销 售均价 增幅 4.4.6 土地机会 1） 一级市场： 包括至少 2 年当地国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、地价水平等（住 宅用地） 。 要重点关注、 说明政府推地计划中 70%的 90 平米以下住宅的土地供应及执行情况； 2） 二级市场：重点关注城市二级土地市场机会、活跃程度；要求提供城市当前的存量土地总量 及分布情况，同时要估算这些存量土地进入房地产市场的年度供应量。 4.4.7 政府配合效率 1） 对于已经进入的城市，通过用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）门人员以及销售备 案工作人员的感受说明当地政府的工作配合效率以体现当地政府的工作效率。 2） 对于未进入的城市，通过市场调研人员的现场感受来说明。 5.5. 支持性文件支持性文件及程序及程序 5.15.1 流程流程及及作业作业指引指引 无 5.25.2 表单表单及模板及模板 (参考参考) 5.2.1 城市投资评价报告
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