1、物业前期介入指导书物业前期介入指导书 1 目的 通过建立物业前期介入管理流程，解决部门接口标准问题，提高系统运行效 率，建立标准化体系。 2 适用范围 适用于公司开发项目的物业介入工作。 3 定义 4 流程说明 活动编号 活动名称 参与部门 工作内容及接口标准 01 参与市场调研 销售策划部 （牵 头） 工作内容： A、项目周边的市政配套设施：包括交通、商业、教育、文化、 体育、金融等配套设施现状与未来规划； B、项目周边的竞争对手及其楼盘情况：包括楼盘规模、产品 服务定位、差异化服务、物业服务收费、服务人员构成、薪酬 福利情况等； C、对项目周边的客户和营销提供的意向进行访问，了解内容 包括
2、：对物业服务的了解、对竞争对手和本公司物业服务的了 解和对比评价、了解其物业服务需求并进行排序（区域生活配 套设施、居住的安全性保障、物业管理费的定价标准、特约服 务内容、 会所服务项目、 健身运动设施、 社区文化活动等内容） 、 了解物业服务费的承受能力等。 接口： 1、产品定位 02 参与方案研讨 设计管理部/总 工室（牵头） 工作内容： 在项目总平、消防、安防、交通、步行、结构、景观、公共空间、 强弱电配置、 产品标准和后期服务成本等方面提意见， 具体以 设 计评审作业指引的程序为依据。 接口： 1、 设计管理部/总工室确认设计图纸提供时间、方案设计要求。 03 参与图纸会审 工程部 （
3、牵头） 工作内容： 、房屋本体 、小区规划 、安防方面 、关注停车场的智能化建设和管理工作 、动力设备设施配置问题 、景观铺装方案规划 、景观光彩 、保洁绿化方面 接口： 1、设计管理部/总工室相关人员编制项目专业设计计划。 04 参与设备选型 设计管理部/总 工室（牵头） 工作内容： A、建筑材料，就耐用性、清洁性、安全性及美观等方面提出专业 意见 。 B、小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器 材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通 用件， 尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、 型号与规格; C、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料
4、一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力。 D、设置雨棚的材料应考虑高空抛物导致易碎等因素。 E、 对 购 货 、 安 装 和 施 工 等 各 类 与 工 程 有 关 的 合 同 ， 提 供 有 利 于 控 制 质 量 和 售 后 服 务 的 专 业 意 见 。 F、二装所使用型材、发配电、弱电、空调、排风系统等重要大型 设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后 维修保养一体化的公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选 择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 G、一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、 闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应
5、 提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提 供正规的培训。 H、 小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证 明。 接口： 1、 设计管理部/总工室提供满足报建方案设计依据的设计方案 图纸。 2、 设计管理部/总工室提供达到报建方案设计文件编制深度要 求的报建方案图纸。 3、 设计管理部/总工室、 工程部确保结构、 机电专业方案的经济 合理性、技术适用性。 05 参与现场施 工管理 工程部（牵头） 工作内容： 了解施工进度， 参加开发项目召开的有关质量和进度方面的例会。 了解相应的施工更改记录。参加隐蔽工程验收和单体工程验收工 作 06 参与竣工验 收 工程部（牵头
6、） 工作内容： 由建设单位和施工单位、设计单位、参加。工程部应在分户 验收前 2 个月书面致函物业公司。 关注要点及时间衔接： A、 接书面分户验收函时即组建物业服务中心。 根据验收物业面积 配套相应数量保安、保洁、工程、客户人员全部到位。对工程隐 患和遗留问题提出整改意见。 B、 出具书面的分户验收计划致函工程部， 在接分户验收函后一周 内完成并送达； C、 出具书面的有关各项验收工作的培训需求函 （需水、 电、 土建、 装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人员进行 系统培训） ，与分户验收计划同时送达工程部。 培训标准为：工程人员应熟练掌握验收标准和熟练操作动作设备 及掌握维保
7、方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备设 施分布状况。 在培训期间应移交所有设备设施的相关技术资料及设备的配套工 具给物业公司。设备设施技术资料及设备配套工具见后面接管查 验内容。 D、进行培训。时间不短于 1 个月。 E、 进行分户验收。 按计划表进行。 验收标准以物业公司标准为准。 F、验收结果： 不合格：由物业公司发整改函，待通知再行验收； 合格：物业与工程部办理正式移交手续并负责保护成品。 07 接管检查 物业公司（牵 头） 工作内容： 在接工程部正式接管查验函后即制订详细的接管查验计划。 具体查验标准与分户验收标准同。 、关注要点及时间衔接： 、进一步熟悉设备设施和努力发现未发
8、现的问题，注意对资料 和配套工具的移交，应齐全。 、工程部应在验收前 20 个工作日致函物业公司。 、物业公司在 7 个工作日内制订详细的接管查验计划并函达工 程部。 、验收内容。 08A 分户验收 物业公司（牵 头） 工作内容： 由建设单位和施工单位、设计单位、参加。开发中心/市政部 应在分户验收前 2 个月书面致函物业公司。 关注要点及时间衔接： A、接书面分户验收函时即组建物业服务中心。根据验收物业 面积配套相应数量保安、保洁、工程、客户人员全部到位。对工 程隐患和遗留问题提出整改意见。 B、 出具书面的分户验收计划致函开发中心/市政部， 在接分户 验收函后一周内完成并送达； C、出具书
9、面的有关各项验收工作的培训需求函（需水、电、 土建、装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人 员进行系统培训） ，与分户验收计划同时送达开发中心/市政部。 培训标准为： 工程人员应熟练掌握验收标准和熟练操作动作设 备及掌握维保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备 设施分布状况。 在培训期间应移交所有设备设施的相关技术资料及设备的配 套工具给物业公司。设备设施技术资料及设备配套工具见后面接 管查验内容。 D、进行培训。时间不短于 1 个月。 E、进行分户验收。按计划表进行。验收标准见附件 08B 分户验收 物业公司（牵 头） 工作内容： 参与施工单位与开发商及建设主管部门组织的
10、验收。 关注要点及时间衔接： A、 进一步熟悉设施设备情况。 了解建设主管部门对本工程 的质量和规划方面的意见。关注对物业成品的保护。 B、工程部在竣工验收前半个月应致函物业公司。 9 资料验收 工程部（牵头） 工作内容： a、 建设规划销售资料 b、 政府竣工验收合格资料 c、 工程技术资料 d、 设备设施资料（要求在分户验收前移交） e、 业主资料 f、 其它应移交的资料（如开发商或建设单位的各项承诺等） 10A 交小业主 物业公司（牵 头） 工作内容：集中交房及部分零散交房 10B 交小业主 物业公司（牵 头） 工作内容：合同交房期后零星交房 5 相关文件 无。 6 记录保存 记录名称 保存责任者 保存场所 归档时间 保存期 限 到期处理方 式 7.补充说明 无。 8 文档历史 版本号 拟制/修改责任人 拟制/修改日期 修改内容及理由 批准者 A
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