房地产开发公司工程质量管理作业指引（10页）.doc

1、工程工程质量管理作业指引质量管理作业指引 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 一、一、 作业指引作业指引目的目的 确保项目的工程质量和关键节点控制符合国家有关规范、设计、技术标准及达到合同及公司要求， 督促、帮助相关各方建立全面完善的质量控制体系。 二、二、 适用范围适用范围 适用于公司项目在实施阶段的工程质量管理和控制。 三、三、 定义定义 3.13.1 项目工程质量管理：指对整个项目施工质量进行的全程控制，以达到施工质量目标。 3.23.2 XX 项目工程管理策划书 ：为保证工程进度、质量、成本、安全文明施工等方面的目标、标准的 实现，工程部在初步设计完成后，制定的

2、项目计划、措施、相互协调配合等具体工作和安排；经公 司审批通过的XX 项目工程管理策划书作为实施项目工程管理的指导文件。 四、四、 职责职责 4.14.1 工程部工程部 4.1.1 组织XX 项目工程管理策划书的编制和评审。 4.1.2 依据审批通过的XX 项目工程管理策划书 ，组织工程实施。 4.1.3 配合设计阶段工作，组织施工图纸会审。 4.1.4 建立材料设备管理台账。 4.1.5 参与招标采购工作，组织专题评审合同界面划分。 4.1.6 组织建立项目质量管理体系，开展施工准备阶段及施工过程的工程质量管理。 4.1.7 组织开展项目工程质量检查和质量事故处理。 4.1.8 总结工程质量

3、问题，持续改进。 4.24.2 工程督查组工程督查组 4.2.1 每月定期对主管工程副总进行考核，并对各地区公司在建工程项目的质量管理情况进行检查、 评分，每季度最后一个工作日前将各地区公司 KPI 评分上报主管领导。 4.2.2 负责地区公司工程质量状况的检查评价。 五、五、 关键活动描述关键活动描述 5.15.1 质量策划质量策划 5.1.1 XX 项目工程管理策划书的编制、评审、批准及实施： 1) 在初步设计完成，工程部依据公司的项目质量要求/目标编制XX 项目工程管理策划书 ，一 个月内完成；编制完成后 15 天内工程部组织评审；工程部根据评审意见修改完成后，报公司 相关部门确认、工程

4、分管领导审批后予以执行；经公司审批通过的XX 项目工程管理策划书 作为项目工程管理的指导文件，工程部及相关部门要据此组织工程实施，确保工程质量管理 始终按照规定的程序在受控状态下运行； 2) XX 项目工程管理策划书主要包括：项目概况，项目现场总平面规划，项目难点、重点分 析，项目的组织架构与岗位职责，前期工作安排，工程进度管理规划，工程质量管理规划， 项目合约规划，安全文明施工管理规划，设计及图纸、变更管理，对监理单位、承建商、供 应商的管理，工程验收与移交，项目文件信息管理，项目的风险与对策等； 3) 其中工程质量管理规划部分应包括：项目质量目标、工程质量标准、项目质量保证体系（以 工程部

5、为核心的，包括参建各方的质量管理体系）、客户敏感质量问题控制措施、工程质量 控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计计划、材料设备工序工艺样板计划、工程 质量停止点检查计划、分户验收计划、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制 定：项目开工前，工程分管领导组织工程部、总工室/设计管理部、监理公司、承包商针对公 司其他项目出现的质量通病及已交工项目维修过程中的问题进行技术讨论会，由工程部制定 出本项目质量通病防治的具体控制措施；质量通病防治控制措施应包括设计方面、设备材料 选型方面、合约界面划分、施工过程控制方面等方面的措施。 4) XX 项目工程管理策划书如进行大的调整、修改时，应

6、重新组织评审。 5.1.2 设计阶段工作 1) 配合设计：设计各阶段，工程部通过与设计配合工作，需要了解：设计主导思想、采用的设 计规范、确定的抗震等级、防火等级、基础、结构、内外装修及机电设备设计；对重要建筑 材料、构配件和设备的要求等。对各阶段图纸及时审核，意见反馈至设计管理部。 2) 各专业正式版施工图纸把关：各专业正式版施工图出图前，总工室/设计管理部组织公司相关 部门（工程部、核算部、物业公司、监理单位等）进行一次封闭图纸评审，一方面审核设计 的先进性、合理性、经济性，确认功能要求、建筑标准及各专业协调配合，同时系统地、全 面地提出图纸中存在的问题，如：图纸错误、按图施工困难、影响工

7、程质量、后期管理维护 困难等问题。审图意见由设计管理部整理、确认后反馈至设计院，督促在正式版图纸中予以 解决、落实。 3) 专项设计：工程部应配合设计管理部进行专项设计，并审核专项设计成果。 4) 图纸深化设计：工程部根据公司设计管理工作指引组织深化设计、深化设计成果审核，以利 后期工程施工。 5) 材料设备封样：工程部接收设计阶段确定的材料设备样板，按照产品标准及材料设备选型 定板工作指引建立材料设备管理台帐，现场设置库房集中管理。 5.1.3 采购策划、招标阶段工作 1) 合同界面划分：合约界面划分应有利于保证施工的连续性，减少不同单位的工序交叉、工作 面交接，有利于提高工程质量、降低成品

8、保护难度，有利于分清责任、减少扯皮为原则。工 程部需依据项目工程范围，明确项目工程交接内容、交接标准、交接流程、出现纠纷的处理 原则，特别是不同承包商的交接面要划分清楚，如总包与机电、总包与精装修、总包与门窗 幕墙、总包与市政园林、市政与园林等，由工程部组织专题评审。 2) 承包商资质审查（包括对劳务的考察） ： （分条描述）工程部应考核承包企业近期的表现，查 对年检情况，资质升降级情况，了解其是否有工程质量等问题，查对近期承建工程，实地考 查承包商拟派项目团队近期承建或在施的工程质量情况及现场管理水平，审查拟派项目经理、 技术负责人、各专业工程师、质检员的学历证书、资质证书、职称证书、业绩证

9、明等资料， 审查原件，留存复印件；工程分管领导对承包商拟派团队的项目管理水平是否合格具有否决 权；承包商拟派团队审查合格，承包商应出具一旦中标，该项目团队必须到岗承诺书；资质 预审形成投标单位资质预审报告 。 3) 招标中心/供应部应依据审批通过的XX 项目工程管理策划书组织工程部把项目质量管理的 相关内容（质量目标、质量标准、工程管理、质量管理要求等）纳入对监理、承建商（总包、 分包） 、供应商的招标文件中，作为对各方技术标评审和实施过程管理的依据。 4) 技术标评审时，质量方面重点核查各回标单位对质量目标、质量标准、工程管理（含质量管 理）要求的响应程度是否满足要求；同时通过对投标单位关键

10、岗位（监理单位：各专业监理 工程师；承包商：项目经理、技术负责人等）的答辩，审查其主要管理人员的管理能力、技 术水平是否满足要求；经两方面认真评审，对技术标响应程度不符合要求及管理人员管理能 力、技术水平达不到要求的，建议作为废标处理。 5.25.2 施工准备阶段质量管理工作：施工准备阶段质量管理工作： 5.2.1 场地移交：承包商进场后，工程部应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、坐 标点、水准点、地质勘查报告等移交给承包商，并办好书面移交手续。 5.2.2 工程部组织承包商根据项目现场总平面规划以及工程安全文明管理工作指引要求进行现场 部署。 5.2.3 进场人员资质复核： 1

11、) 承包商开工前应将项目经理、总工、生产经理、各专业工程师、材料工程师、质量检查员、 各专业工长等的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历等资料报工程部；工程部根据承 包商的到岗承诺书（项目经理、总工等）及合同中确定的的质量标准再次复核。不合格的， 承包商要予以更换，直至符合要求。 2) 总承包商开工前应将其劳务分包、专业分包的企业资质、项目现场负责人（或联系人） 、用工 人数等资料报工程部；工程部根据合同中确定的质量标准再次审核。不合格的，总承包商要 予以更换，直至符合要求。 5.2.4 交底培训： 1) 工程部要在监理、总承包商进场 2 周内，主持将公司工程管理工作指引、指引中涉及承包商

12、的主要内容对监理、承包商（总包、分包）进行交底、培训。 2) 质量管理方面交底培训的内容：项目质量目标、工程质量标准、工序工艺样板计划、客户敏 感质量问题控制措施、项目工程质量控制的难点重点分析及保障措施、工程质量停止点检查 计划、技术资料管理规定、分户验收办法、工程竣工验收、移交管理办法、成品保护方案等 质量管理文件。通过认真、细致、有效的交底、培训，确保监理单位、承包商（总包、分包） 对公司的质量目标、质量标准、管理要求有准确的理解和认识。 3) 承包商应在甲方交底培训后 2 周内，组织由技术负责人、专业工程师对各专业质量检查员、 劳务操作工人的技术与管理交底，监理单位全程监督。 4) 各

13、类交底培训后，工程部应督促监理组织考试检查交底是否达到标准，达不到要求的重新交 底；经多次交底仍不能达标的队伍、人员要坚决清退、调整。 5.2.5 项目质量管理体系建立（架构、职责、制度） 1) 工程部在对监理、总承包商交底后 2 周内，明确建立起以工程部为核心的、包括监理单位、 承包商、供应商的项目质量管理组织架构和各岗位工作职责，明确主要的工作流程、制度， 统一项目的质量目标、工期目标、安全目标；项目质量管理组织架构图及关键岗位工作职责、 质量目标、工期目标、安全目标等应制作成图板形式，在工程部办公室上墙。 2) 工程部、监理公司、总承包商要根据项目质量目标和质量标准，完善、修订以下质量管

14、理制 度：技术例会、质量联检制度、质量月报制度、质量专题会、技术交底、深化设计、工序工 艺样板验收、材料设备检验、工序交接验收、分项分部工程验收，分户验收、竣工验收、维 保等，确保各方质量管理工作始终按照规定的程序在受控状态下运行，从而保证工程质量符 合公司高品质质量标准要求。 3) 承包商、监理单位要根据项目质量目标和质量标准，逐步细化和分解，结合工程的具体情况 和特点，确定工程各阶段质量目标和质量标准，落实到各分部、分项工程，并落实责任人。 项目质量管理组织架构图及关键岗位工作职责、质量目标、工期目标、安全目标等也应制作 成图板形式，在各自办公室上墙。 5.2.6 组织图纸会审和设计交底：

15、 1) 图纸下发 2 周内工程部组织设计院、承包商、监理单位进行图纸会审及交底，形成施工图 交底纪要，设计院对施工图纸审图意见要一一答复，必要时按设计变更管理作业指引 完成设计变更。 5.2.7 技术、管理文件评审、确认： 1) 承包商进场 2 周内须根据设计图纸、XX 项目工程管理策划书并结合现场的实际情况调 整完善施工组织设计、施工专项方案；监理单位在 5 个工作日内组织对施工组 织设计、施工专项方案等进行评审；重点审核：施工重难点分析，对于关键工序、 冬季、雨季等季节性施工编制的专项施工技术方案。施工方案中应规定工艺流程、施工方 法、工艺参数、监控方法、检验和试验安排、验收标准、保证质量

16、的措施、安全措施、环 保措施等。 2) 监理单位进场 2 周内根据设计图纸、XX 项目工程管理策划书，结合现场的实际情况调 整完善监理规划大纲、监理实施细则；工程部 5 个工作日内组织对监理规划大 纲、监理实施细则进行评审；重点审核：针对客户敏感质量问题以及如何实现高品 质质量标准，监理规划大纲、监理实施细则的针对性、可操作性。 3) 总承包商需对甲方指定分包的施工技术方案进行审核。 4) 项目采用“四新”（新材料、新工艺、新技术、新设备）应用时，承包商需要报送相应的 施工工艺措施和证明材料，监理组织专题论证，经审定后予以签认。 5) 当承包商对已批准的施工组织设计、技术方案进行调整、补充或更

17、换时，应经原审批人及 审批程序重新审批。 5.35.3 开工通知书：在总承包工程开工通知书：在总承包工程/ /精装工程开工前，精装工程开工前，地区地区公司公司工程分管领导工程分管领导签发开工通知书 。签发开工通知书 。 5.45.4 施工过程质量管理施工过程质量管理 5.4.1 定位放线监控：工程部应督监理单位促测量工程师对承包商的定位放线情况进行严格核验，各 分包必须依据总包控制线作为放线基准；总包控制线在施工过程中必须清晰、有效，因施工工 序原因隐蔽的要及时恢复；精装图纸条件具备时，涉及定位精度要求在一次结构、二次结构上 的预留预埋建议由精装单位提前协助总包进行定位、放线；二次砌筑墙体（轻

18、质隔墙）及精装 区域机电末端由精装定位、放线。 5.4.2 施工组织： 1) 在各分项分部工程开工前，工程部检查承包商的技术方案、质量控制措施、技术交底落实情 况，没有交底或交底不到位的，分项分部工程不能开始施工。 2) 每月月底，工程部根据质量报告结合现场质量巡查记录，编制项目工程月报，报工程督 查小组备存。 3) 对主要隐蔽工程，工程部根据项目特点制定本项目的检查计划进行检查，注明检查比例。 4) 工程部专业工程师每日进行现场巡视，填写施工日志或巡查记录。 5) 承包商完成工程质量停止点检查计划中的分项、分部工程，自检合格后要及时报监理、 工程部检查、验收； 6) 工程实施阶段，工程部应根

19、据工程质量停止点检查计划的验收情况，跟踪收集实际数据， 进行整理，将项目的实际数据与质量标准和目标进行比较，分析偏差，采取措施予以纠正和 处置，必要时对处置效果和影响进行复查；并按规定保存好质量检查记录、用于分析项目质 量的图表、影像资料等。 5.4.3 材料、设备管理： 1) 工程部要建立材料、设备管理台帐及样板管理台帐，设立材料、设备样板库房； 2) 施工前对所有甲供、甲指材料由供应部组织工程部、总工室/设计管理部、设计单位、监理单 位总包单位对用于建筑单体、景观铺装等材料部品的确认和封样过程。所有封样部品应由参 加人共同签认，并将样品封存于样品库中。部品封样作为材料进货验收和工程验收的重

20、要依 据。 1) 材料部品样品范围 套内 户门、阳台门、外窗、散热器、栏杆、地漏、可视对讲机、户配电箱、弱电组线箱、各种 水暖管材、阀门、烟风道、防水材料。 精装修住宅还须包括：户内门五金、成品户内门、踢脚线、瓷砖、石材、墙纸、地毯、橱 柜、洁具、吊顶材料、插座面板、户内金属楼梯。 公共部位 石材、瓷砖、陶砖（含文化石）、栏杆、防火门、单元门、保温材料、路灯、市政井盖、 道牙。 2) 材料部品的确认 设计管理部、供应部、总分包单位（涉及到外观效果时设计单位参加）共同对上报的部品进行 多方确认，直到满足要求。 3) 材料部品的封样 部品封样由地区公司负责。每个项目设立专门的部品室以存放封样样品。

21、部品封样应在每一个 部件的醒目处做出封样的相关内容：封样人员、日期、部品名称、产地、送样单位、使用部位、 规格、型号及相关的性能等项内容。部品区应建立相应台帐，任何人不得随意变更封样样品。 5.4.4 施工工程样板管理： 1) 各项目工程施工必须实行样板引路制度，通过样板明确工序工艺组织程序，明确交接标准， 工程样板必须包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等； 2) 在施工过程中，对客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，包括防渗漏、 门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位，在每一道工序前， 应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施的现场

22、实体，作为指导同类工序大面 积施工的标准。 3) 对于涉及到建筑外立面、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式应由设计管理部提 出详细要求，工程部负责制作材料部品的拼装和铺贴的工艺样板，由设计管理部参与样板验 收确认和封样。 4) 样板验收确认后，由承包商总工、各专业工程师负责对施工班组进行交底，监理单位监督检 查，并作好书面记录。 5.4.5 工序交接管理： 1) 为保证上道工序施工质量满足下道工序继续施工的需要，控制专业间的工序转换工作，所有 工程必须进行工序交接。 2) 工序施工完毕并经检验合格，监理工程师组织工序交接，交接双方质检员和主要技术人员参 加。 3) 交接检查中，发现由于

23、设计原因、专业要求不一致或其它原因产生的问题，影响下道工序时， 应暂停交接，工程部组织解决后，再进行工序交接。 4) 对于关键工序，工程部专业工程师应根据关键工序检查一览表对其控制点进行重点检查， 以提高产品质量；专业工程师必须参与场地标高、防水基层、保温基层、保温与饰面（涂料、 面砖、石材、金属扣板、GRC 等）、外立面饰面完成与拆脚手架、结构与抹灰、设备安装与土 建、孔洞封堵、电梯井道、门窗洞口、装修与土建、吊顶封板与机电等关键工序交接。 5) 将工序控制与工程进度款支付结合起来，付款时附上各控制表格签字情况，对未按上述要求 办理或违反上述规定者，拒绝支付相关工程量的进度款；只有采取强有力

24、的措施狠抓工序控 制，才能保证工程施工质量在可控范围内。 6) 关键工序交接主要关注内容： 钢筋、预留预埋工程，隐蔽工程验收，检查是否满足设计要求及质量要求。 模板工程：检查模板平整度、支撑安全性及净空尺寸。 外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。 砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生 的重要原因之一。 防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷 工减料。 门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。 管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要

25、的原因。 卫生间防水及防水保护层与面砖、石材：闭水试验检查是否渗漏，检查墙面甩毛是否粘结 牢固。 墙体抹灰基层与涂料、壁纸：检查基层平整、垂直是否符合要求，基层是否空鼓、开裂。 地面基层与地砖、地板：检查基层是否平整、空鼓、开裂、起砂。 吊顶内机电与吊顶封闭：检查吊顶内隐蔽工程是否存在安全隐患、功能缺陷。 分部完成与成品保护：检查分部工程是否符合质量标准。 5.4.6 精装修工作面移交管理：土建、机电等施工单位向精装修单位进行工作面移交，具体管理要求 见精装修工程管理作业指引 。 5.4.7 验收阶段质量控制 1) 重要工序隐蔽工程验收：施工单位自检合格后，通知监理单位和工程部进行验收，验收通

26、过 后，在隐蔽工程验收单上签字，才允许其进入下一道工序； 2) 重要分项、分部工程验收：工程部组织监理单位对重要分项、分部工程质量进行验收评定， 并在施工单位提交的分项、分部工程质量检验评定表上签字。 3) 内部专项验收：闭水试验、淋水试验、拉拔试验、打压、通球、电气测试试验。 4) 工程部组织：专项验收、分户验收、外部竣工验收，具体参见工程验收管理工作指引。 5.4.8 维修阶段质量控制（集中入住期三个月内） 1) 工程竣工移交后，由工程部、监理单位、各施工单位共同形成工程维修小组，负责工程质保 期内的工程维修工作。 2) 各施工单位在工程竣工后提供工程维修承诺书，重新签订维修协议。 3)

27、具体操作要求及程序见工程维修处理作业指引 。 5.55.5 工程质量检查：工程质量检查： 5.5.1 质量预警机制：工程部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总， 为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应层级的 质量预警，分别为专业工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。专 业工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，项目级质量问题为较严重质量问题 或质量管理体系问题，由工程部经理协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题 为严重质量问题或质量管理体系问题，由地区公司分管领导协调施工单位领导或其上级单

28、位解 决。 5.5.2 工程部应每周组织一次现场质量巡查，工程部、监理单位全体人员参加，对巡查中出现的技术 问题和质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在每周（月）质量巡查记录表中发给 各相关承包商，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给承包商， 要求编制专项整改方案报监理单位审核，经审核同意后再进行现场整改。 5.5.3 工程部每月必须组织一次对承包商（总包、分包） 、监理单位的检查与评价工作，检查、评价质 量部分分为工作质量、实体质量；工程部应将检查与评价结果及时发给承包商，作为对承包商 的考核评价的依据。 5.5.4 工程督查组每月对各地区公司工程质量状况进行检查评

29、价工作，具体操作要求及程序见工程 检查管理流程 。 5.65.6 质量事故处理质量事故处理 5.6.1 施工单位出现质量事故，应在第一时间通知监理单位及工程部并立即组织事故处理。 5.6.2 监理单位接通知后应立即会同施工单位进行事故原因分析、制定处理方案，由工程部组织方案 审核，按责权手册完成审核审批；施工单位组织事故处理，并填写工程质量事故报告 ， 在事故处理完毕后，工程部组织对处理部位的重新验收，报告经分管领导审核确认。 5.75.7 持续改进持续改进 5.7.1 为了不断提高项目管理水平，促进工程质量的提高，工程部应根据项目所发生的各类不合格项 和所发生的质量事故采取纠正/预防措施，将各类质量问题纳入工程管理总结之中。 六、六、 支持性文件支持性文件 6.16.1 流程及作业指引流程及作业指引 无 6.26.2 表单及模板表单及模板（参考）（参考） 6.2.1 质量检查申请表（总包） 6.2.2 整改复查申请表（总包） 6.2.3 质量检查申请表（甲指分包） 6.2.4 整改复查申请表（甲指分包）