房地产开发公司目标成本测算及拆分指引.xls

1、第 1 页，共 6 页 公公摊摊费费用用测测算算及及拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 计计算算依依据据 与与说说明明 分分摊摊原原则则 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则则实实际际成成本本拆拆分分时时的的分分摊摊原原则则 201土地成本 201001政府地价及相关费用 按照实际支付的土地价款及 当地相关政策进行填写 不摊入地下室 1、跨期的地价，按各期用地面积的比例分摊到各期；公共用地对 应的地价，按各期的可售面积之比分摊到各期。 2、当期的地价，当产品类型复杂时（如高层、别墅、独立商铺等 ），按各核算对象的用地面积比例分摊，当期中的公

2、共用地对应 的地价，按各核算对象的可售面积之比分摊；当产品类型单一时 ，直接按受益原则选择核算对象（地下室除外），再按各核算对 象的可售面积之比摊分。 3、特别说明： （1）土地出让金所对应的契税，遵从以上摊分原则； （2）市政建设配套设施费及其契税，各地计算方法不一，按当地 实际情况，自行选择是否分摊到地下室。 与测算时的分摊原则相同。 201002税费 201003合作款项 201004其它 201005综合价款 202开发前期准备费 202001方案调研费 按照当地相关政策、收费文 件、该项目的产品定位、当 地类似工程的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素 进行填写 1.地上地下分摊；

3、 2.配套设施的开发 前期费用直接分摊 到可售的核算对象 （地下室除外）。 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关 费用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可 售的核算对象（地下室除外）。 1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关 费用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所、人防等配套设施的开发前期费用直接分摊到可 售的核算对象（地下室除外）。 202002评估咨询费 202003勘测费 202004设计费

4、202005报批报建费 202006工程质监费 202007工程检测费 202008专项基金 202009增容费 202010三通一平费 202011开发前期费其它 204社区市政工程费 204001室外给水系统 按照当地相关政策、收费文 件、该项目的产品定位、当 地类似工程的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素 进行填写 不摊入地下室 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可 售的核算对象（地下室除外）。 1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益

5、的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可 售的核算对象（地下室除外）。 204002室外排水系统 204003室外消防系统 204004室外采暖系统 204005室外燃气系统 204006 室外电气及高低压设 备 204007室外智能化系统 204008其它 第 2 页，共 6 页 公公摊摊费费用用测测算算及及拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 计计算算依依据据 与与说说明明 分分摊摊原原则则 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则则实实际际成成本本拆拆分分时时的的

6、分分摊摊原原则则 205园林环境费 205001绿化建设费按照该项目的产品定位、当 地类似工程的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素 进行填写 不摊入地下室 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的园林环境费直接分摊到可售的核算 对象（地下室除外）。 1、各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的可售面积（地下室除外）之比摊分。 2、幼儿园、会所等配套设施的相应社区市政工程费直接分摊到可 售的核算对象（地下室除外）。205002园建工程费 206配套设施费

7、206001幼儿园 按照该项目的产品定位、当 地类似配套设施的经验数据 ，并充分考虑各类型的风险 因素进行填写 不摊入地下室 按受益原则选择相应的核算对象（地下室除外），再按各核算对 象的可售面积之比摊分。 与测算时的分摊原则相同。 206002小学 206003中学 206004会所 206005小区其它配套设施 206006商业设施 206007独立车库 206008小区体育设施 206009 人防工程及设备设施 费 206010托儿所 207开发间接费 207001物业维修基金按照当地相关政策、收费文 件、该项目的产品定位、当 地类似工程的经验数据，并 充分考虑各类型的风险因素 进行填写

8、 1.地上地下分摊； 2.配套设施的开发 间接费直接分摊到 可售的核算对象（ 地下室除外）。 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关 费用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算 对象（地下室除外）。 1、分别测算各核算对象的费用；若为多个核算对象共同受益的费 用，则按各核算对象的建筑面积之比摊分；与地下室无关的相关 费用，不摊入地下室。 2、幼儿园、会所等配套设施的开发间接费直接分摊到可售的核算 对象（地下室除外）。 207002竣工办理费 207003施工现场管理费 208期间

9、费用 208001管理费用 按照集团统一规定的，管理 费用取预估销售额的3%，销 售费用取预估销售额的2%， 财务费用取预估销售额的3% ，各项税金取预估销售额的 5.6%，进行填写(老板特批的 情况除外) 地上地下分摊 1、根据预估售价分别测算各核算对象相应的费用。 2、老板特批的情况除外。 各核算对象的费用直接归属；若为多个核算对象共同受益的费用 ，按预估售价比例分摊。 备注：幼儿园、会所等配套设施的印花税等管理费用直接按预估 售价比例分摊到可售的核算对象（地下室除外）。 208002销售费用 208003财务费用 208004各项税金 第 3 页，共 6 页 建建安安成成本本测测算算及及

10、拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 分分摊摊原原则则 特特别别说说明明 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则则实实际际成成本本拆拆分分时时的的分分摊摊原原则则 203203建建安安工工程程费费 203001203001基基础础工工程程费费 20300100012030010001 基基坑坑支支护护 地地上上地地下下分分摊摊 按按受受益益原原则则选选择择相相应应的的核核算算对对象象（包包 括括地地下下室室），再再按按各各核核算算对对象象的的建建筑筑 面面积积之之比比摊摊分分。 与与测测算算时时的的分分摊摊原原则则相相同同。 203001000

11、22030010002 桩桩基基础础 20300100032030010003 降降水水工工程程 20300100042030010004 地地基基处处理理 203002203002结结构构及及粗粗装装修修 20300200012030020001 土土石石方方工工程程地地上上地地下下分分摊摊 按按受受益益原原则则选选择择相相应应的的核核算算对对象象（包包 括括地地下下室室），再再按按各各核核算算对对象象的的建建筑筑 面面积积之之比比摊摊分分。 与与测测算算时时的的分分摊摊原原则则相相同同。 20300200022030020002 地地下下室室工工程程 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各

12、核核算算对对象象（如如住住宅宅、商商业业 、地地下下室室等等）的的成成本本。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 一一般般情情况况下下，直直接接录录入入到到 2030020005“2030020005“结结构构及及粗粗装装 修修合合计计” 20300200032030020003 裙裙楼楼工工程程 20300200042030020004 塔塔楼楼工工程程 20300200052030020005 结结构构及及粗粗装装修修合合计计 203003203003室室内内安安装装工工程程 20300300012030030001 给给排排水水工工程程 直直接接归归属属 分分别别

13、测测算算各各核核算算对对象象（如如住住宅宅、商商业业 、地地下下室室等等）的的成成本本，直直接接归归属属。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 20300300022030030002 消消防防水水工工程程 20300300032030030003 电电气气工工程程 20300300042030030004 通通风风、空空调调工工程程 20300300052030030005 采采暖暖工工程程 20300300062030030006 母母线线槽槽本本项项不不必必录录入入 20300300072030030007 防防雷雷工工程程 2030030008203003000

14、8 甲甲供供材材料料 20300300092030030009 室室内内安安装装工工程程合合计计 室室内内安安装装工工程程无无法法细细分分时时， 合合并并录录入入此此项项，建建议议结结算算时时 细细分分到到2030030001-2030030001- 20300300082030030008 第 4 页，共 6 页 建建安安成成本本测测算算及及拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 分分摊摊原原则则 特特别别说说明明 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则则实实际际成成本本拆拆分分时时的的分分摊摊原原则则 203004203004套套内内/ /客

15、客房房区区装装修修 20300400012030040001 样样板板房房 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本。 备备注注： 1 1、地地下下楼楼层层的的电电梯梯厅厅等等装装修修成成本本计计 入入地地上上可可售售部部分分的的核核算算对对象象，其其中中住住 宅宅项项目目不不计计入入裙裙楼楼商商业业； 2 2、地地下下车车库库停停车车划划线线等等成成本本放放到到设设 备备安安装装工工程程中中的的“停停车车场场划划线线及及指指示示 牌牌、地地坪坪漆漆”。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 备备注注： 1 1、地地下下楼楼层层的的电电梯梯厅厅等

16、等装装修修成成本本计计 入入地地上上可可售售部部分分的的核核算算对对象象，其其中中 住住宅宅项项目目不不计计入入裙裙楼楼商商业业； 2 2、地地下下车车库库停停车车划划线线等等成成本本放放到到设设 备备安安装装工工程程中中的的“停停车车场场划划线线及及指指 示示牌牌、地地坪坪漆漆”。 样样板板房房成成本本包包括括甲甲供供与与非非甲甲 供供 20300400022030040002 室室内内装装饰饰装装修修 20300400032030040003 甲甲供供- -橱橱柜柜、浴浴室室柜柜、鞋鞋 柜柜及及衣衣柜柜此此处处的的甲甲供供是是指指，大大批批量量标标 准准装装修修的的甲甲供供 2030040

17、0042030040004 室室内内装装修修甲甲供供其其它它部部分分 20300400052030040005 客客房房区区走走廊廊 此此项项仅仅适适用用于于酒酒店店工工程程 20300400062030040006 客客房房区区电电梯梯厅厅 203005203005公公共共部部位位/ /后后勤勤区区装装修修 20300500012030050001 电电梯梯前前厅厅及及走走道道装装修修 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本。 备备注注： 1 1、电电梯梯厅厅的的装装修修成成本本计计入入地地上上可可售售 部部分分的的核核算算对对象象，其其中中住住宅宅项项目目不不计

18、计 入入裙裙楼楼商商业业； 2 2、地地下下车车库库停停车车划划线线等等成成本本放放到到设设 备备安安装装工工程程中中的的“停停车车场场划划线线及及指指示示 牌牌、地地坪坪漆漆”。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 备备注注： 1 1、电电梯梯厅厅的的装装修修成成本本计计入入地地上上可可售售 部部分分的的核核算算对对象象，其其中中住住宅宅项项目目不不 计计入入裙裙楼楼商商业业； 2 2、地地下下车车库库停停车车划划线线等等成成本本放放到到设设 备备安安装装工工程程中中的的“停停车车场场划划线线及及指指 示示牌牌、地地坪坪漆漆”。 2030050002203005000

19、2 大大堂堂精精装装修修 20300500032030050003 架架空空层层装装修修 此此项项不不录录入入，架架空空层层装装修修归归 入入园园林林绿绿化化 20300500042030050004 公公共共部部位位装装修修甲甲供供 20300500052030050005 写写字字楼楼公公共共区区其其他他装装修修此此项项仅仅适适用用于于写写字字楼楼工工程程 20300500062030050006 酒酒店店公公共共区区其其他他装装修修此此项项仅仅适适用用于于酒酒店店工工程程 20300500072030050007 酒酒店店后后勤勤区区装装修修此此项项仅仅适适用用于于酒酒店店工工程程 20

20、3006203006幕幕墙墙及及铝铝合合金金门门窗窗 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本（不不包包括括 地地下下室室）。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属（ 地地下下室室除除外外）。 铝铝合合金金门门窗窗指指非非主主体体单单位位施施 工工时时，在在此此处处录录入入成成本本。 203007203007家家俬俬（非非售售楼楼用用） 第 5 页，共 6 页 建建安安成成本本测测算算及及拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 分分摊摊原原则则 特特别别说说明明 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则

21、则实实际际成成本本拆拆分分时时的的分分摊摊原原则则 203008203008设设备备安安装装工工程程 20300800012030080001 电电器器（酒酒店店） 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本。 备备注注：电电梯梯成成本本计计入入地地上上可可售售部部分分的的 核核算算对对象象，其其中中住住宅宅项项目目不不计计入入裙裙楼楼 商商业业。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 备备注注：电电梯梯成成本本计计入入地地上上可可售售部部分分 的的核核算算对对象象，其其中中住住宅宅项项目目不不计计入入 裙裙楼楼商商业业。 此此项项仅仅适适用用于于

22、酒酒店店工工程程 20300800022030080002 洗洗衣衣房房设设备备（酒酒店店） 20300800032030080003 厨厨房房设设备备（酒酒店店） 20300800042030080004 健健身身房房及及洗洗浴浴（酒酒店店） 20300800052030080005 游游泳泳池池设设备备采采购购（酒酒店店） 20300800062030080006 其其他他（酒酒店店） 20300800072030080007 空空调调设设备备 20300800082030080008 直直饮饮水水工工程程 20300800092030080009 电电梯梯设设备备安安装装费费 不不摊摊入

23、入地地下下室室20300800102030080010 轿轿厢厢装装饰饰费费 20300800112030080011 轿轿厢厢空空调调安安装装费费 20300800122030080012 发发电电机机供供货货及及安安装装 地地上上地地下下分分摊摊 按按受受益益原原则则选选择择相相应应的的核核算算对对象象（包包 括括地地下下室室），再再按按各各核核算算对对象象的的建建筑筑 面面积积之之比比摊摊分分。 与与测测算算时时的的分分摊摊原原则则相相同同。 20300800132030080013 发发电电机机房房环环保保消消防防 20300800142030080014 擦擦窗窗机机不不摊摊入入地地

24、下下室室 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本（地地下下室室 除除外外）。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属（ 地地下下室室除除外外）。 20300800152030080015 停停车车场场划划线线及及指指示示牌牌、地地 坪坪漆漆 归归属属地地下下室室成成 本本 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本。各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 此此项项仅仅适适用用于于地地下下室室 20300800162030080016 机机械械停停车车库库此此项项仅仅适适用用于于地地下下室室 20300800172030080017 消消防防

25、报报警警系系统统 地地上上地地下下分分摊摊 按按受受益益原原则则选选择择相相应应的的核核算算对对象象（包包 括括地地下下室室），再再按按各各核核算算对对象象的的建建筑筑 面面积积之之比比摊摊分分。 与与测测算算时时的的分分摊摊原原则则相相同同。 20300800182030080018 主主体体智智能能化化系系统统 20300800192030080019 有有线线电电视视 不不摊摊入入地地下下室室 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本（地地下下室室 除除外外）。 各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属（ 地地下下室室除除外外）。 2030080020203008

26、0020 通通信信网网络络( (电电话话) ) 第 6 页，共 6 页 建建安安成成本本测测算算及及拆拆分分指指引引 成成本本项项目目 编编码码 成成本本项项目目名名称称 分分摊摊原原则则 特特别别说说明明 总总述述目目标标成成本本测测算算时时的的分分摊摊原原则则实实际际成成本本拆拆分分时时的的分分摊摊原原则则 203009203009其其它它 20300900012030090001 零零星星工工程程 直直接接归归属属 分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本；若若为为多多 个个核核算算对对象象共共同同受受益益的的成成本本，则则按按各各 核核算算对对象象的的建建筑筑面面积积之之比比摊

27、摊分分；与与地地 下下室室无无关关的的相相关关费费用用，不不摊摊入入地地下下室室 。 各各核核算算对对象象的的费费用用直直接接归归属属；若若为为 多多个个核核算算对对象象共共同同受受益益的的成成本本，则则 按按各各核核算算对对象象的的建建筑筑面面积积之之比比摊摊分分 ；与与地地下下室室无无关关的的相相关关费费用用，不不摊摊 入入地地下下室室。 20300900022030090002 清清洁洁开开荒荒分分别别测测算算各各核核算算对对象象的的成成本本。各各核核算算对对象象的的实实际际造造价价直直接接归归属属。 注注：按按照照该该项项目目的的产产品品定定位位、当当地地类类似似工工程程的的经经验验数数据据，并并充充分分考考虑虑各各类类型型的的风风险险因因素素编编制制该该部部分分目目标标成成本本测测算算。