1、 运营常见经济评价指标一、效益和费用的识别1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 名义利率与实际利率的关系式：i= (1+r/m)m-1r名义利率为，m年计息次数r/m每一计息周期的利率i实际利率 名义利率与实际利率存在着下述关系： 1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； 2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； 3)当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等； 4)当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率； 5)当每年计息周期数m时，
2、名义利率r与实际利率i的关系为ier-1。 1.2资金等效值与复利计算 资金等值的概念：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。 等效值简称为等值。 各符号的具体含义P现值；F终值、将来值；A 年金、等额序列支付 1）发生在年末 2）连续 3）等额（并非等值）各符号的具体含义G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率。 1.3投资与成本投资的概念：广义的投资 人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投
3、入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 项目投资分类：固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收
4、及预付款项、存货等项组成。 经营资金是指用于开发企业（项目）日常出租经营、自营所需的周转资金：租赁费用管理费用维修费用（预备费）成本的概念：成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本+销售费用投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同投资分析需要列入的成本概念:机会成本：由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。经济成本：除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企
5、业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。沉没成本：过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。 边际成本：企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。 1.4房地产投资分析中的投资与成本房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。 1）开发建设投资构成1.土地费用 2.前期工程费用 3.基础设施建设费用 4.建筑工程安装费用 5.公共配套设施建设费用6.财务费用7.管理费用 8.销售费用 9.开发期税费 10.其他费用 11.不可预见费用 房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产
6、和递延资产。 一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。 二、无形资产主要包括土地使用权等。 三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。 2)开发产品成本 按照国家有关财务和会计制度，通过开发建设投资的合理分摊分别估算每种产品的产品成本 3)经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：商品房销售成本配套设施销售成本房地产出租、经营成本 4)期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用
7、于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。 1.5房地产项目经营收入、利润和税金 （）经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入销售房屋面积房屋销售单价， 出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价， 自营收入营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报。 经营收入销售收入+出租收入+自营收入 销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入房屋出租租金
8、收入+土地出租租金收入 （）利润 经营利润经营收入经营成本期间费用经营税金及附加土地增值税 利润总额经营利润营业外收支净额 税后利润利润总额所得税 可供分配利润税后利润(法定盈余公积金法定公益金未分配利润) 期间费用管理费用销售费用财务费用税金：经营税金及附加经营税金及附加：包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税税额应纳税销售(出租)收入税率营业税的税率为5。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7和3。 税金：土地增值税土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。土地增值税土地增值额税率土地增值额转让房地
9、产收人扣除项目金额税金：土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50、超过50， 100， 200税率分别为30； 40； 50； 60。 土地增值税税额=增值额适用的税率-扣除项目金额速算扣除系数。速算扣除系数的数值如下：增值额未超过扣除项目金额50时，速算扣除系数为0.增值额超过扣除项目金额50，未超过100时，速算扣除系数为5。增值额超过扣除项目金额100，未超过200时，速算扣除系数为15。增值额超过扣除金额200时，速算扣除系数为35。税金：房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 房产税税额房产余值12；房产税税额房产租金收入 12。
10、 城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。 税金：企业所得税企业所得税：是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。 所得税税额应纳税所得额税率。 应纳税所得额每个纳税年度的收入总额一准予扣除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25。2008年1月起实施。 税金：契税契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是指下列行为： 1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖；4)房屋赠与； 5)房屋交换。 契税税额转移不动产价值额税率契税的税率为15，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民
11、政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定。1.6房地产投资经济效果的表现形式置业投资 房地产置业投资经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。开发投资 房地产开发投资经济效果主要表现为销售、出租、自营收入经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。二、经济评价指标及其计算方法2.1投资回收与投资回报房地产投资的收益=投资回收+投资回报投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。居民储蓄（无风险投资）：还本=投
12、资回收 利息=投资回报2.2 经济评价指标体系（1）静态指标的方法与计算静态盈利能力指标是指不考虑货币时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标。开发商成本利润率：是开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。计算项目总开发价值，项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；全部出租，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。投资利润率是指项目在计算期内正常生产年份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与项目总投资之比，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。资本金利润率是指项目
13、的年净利润或年均利润总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。静态投资回收期：在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率反映了初始现金投资或首付
14、款与年现金收入之间的关系。它与资本化率不同资本化率通常不考虑还本付息的影响；现金回报率分为： 1）税前现金回报率净经营收入还本付息后的/投资者初始现金投资； 2）税后现金回报率税后净现金流量/投资者初始现金投资投资回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率中的收益包括： 1）还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值 2）物业升值所带来的收益投资回报率(税后现金流量十投资者权益增加值)权益投资数额；考虑物业增值收益时：投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额。 （2）动态指标的方法与计算动态盈利能力指标是指考虑货币
15、时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标。财务净现值（FNPV）:项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值。FNPV0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。财务净现值小于零时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。必须首先确定一个基准收益率，这是很困难的。不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果按
16、分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值。计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率进行对比，项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可行。即：FIRR ic，则认为项目可行；FIRR ic，则认为项目不可行。财务内部收益率反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。能够直接衡量项目的真正的投资收益率。不须事先确定一个基准收益率，而只要知道大致范围就可以了。需要大量的与投资项目有关的数据，计算比较麻烦。对于非常规现金流量的项目，其内部收益率可能是不唯一的
17、，或者不存在。动态回收期（DPP）：在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。可以根据现金流量表计算DPP。计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比，低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。（3）项目偿债能力的指标投资项目的清偿能力指标，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。 借款偿还期：在国家财政规定及项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 式中，Id项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)，Pd借款偿还期(从借款开
18、始期计算)Rt第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金)。借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为 ：利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为： 利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。 偿债备付率项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的
19、利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1151,25。当指标小于12时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。资产负债率 ：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为： 资产负债率负债合计/资产合计100 资产负债
20、率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。流动比率CR：反映项目偿付流动负债能力的指，为流动资产总额和流动负债总额之比。流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 流动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是2。注意：流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。速动比率：是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。 速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额100%速动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是1。房地产开发项目的存货占流动资产的的大部分，速动比率较低，低于100%。
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