1、内部资料 严禁外传 1 2 01 开发报建总述 02 报建工作流程 03 项目总关注点 04 各环节的“坑” 05 工作日常注意点 3 开发报建的成果是什么 ? Question 快速！省钱！ 合法合规的批文&证件办理 01 开发报建总述 报建工作一环扣一环，缩短报建时间，配合工程进度 运营中心345要求价值双享要求 报建工作必须重视前期策划！ 项目总要关注资金的少占用，迟占用，做到利润最大化 后期少 拆弹！ 用地申请前期设计调查设计阶段 施工阶段预售阶段竣工验收阶段 交付标准 聚焦 拿地及设计 预售及验收 重预防项目的支出重公关项目的收入 3 设计阶段 1 用地申请阶段 2 设计前期 调查阶
2、段 4 施工准备 阶段 6 预售阶段 房地产报建管理 全流程 5 施工阶段 7 竣工验收阶段 0 前期调研 占领市场！ 时间短开发多样 排查、控制风险，保证不出事！ NEW！ 利益最大化 时间短成本低 年化收益率提升、项目利润率上升 内部原因外部原因 图纸不完善 工作流程长 地方政策改变 承诺不能兑现 （政府、合作方）（新产品、新规范） 解决以上 问题 规划图 售楼图 地形图 “坑” No. 1 容积率、红线 各专业口退缩线对规划的影响 “坑” No. 2 收地条件 收地状态及收地时间的签订 用地申请 建议：提前向各主管部门咨询并在同一个图上比对 建议：收地条件与付款条件挂钩，与办证时间挂钩，
3、在合同 清晰约定，注意与下环节的市政配套条件结合 ? 收地手续完成后，还有清表、市政问题没解 决怎么办？由政府承担的市政管线建设，如何 交楼时管网开通，确保完美交楼？ ? 收地手续完成后，还有清表、市政问题没解 决怎么办？由政府承担的市政管线建设，如何 交楼时管网开通，确保完美交楼？ 用地申请 设计前期调查 “坑” No. 1 市政条件规范 1、不要漏专业水电、给排水、电信、电视、燃气、 供暖 2、内、外工作界面要认清楚 建议：先分界面再配套设计。建议市政配套总规拿到手，再 由设计院优化，总体方案优化空间最大 3、市政配套是否由开发商做？ 三四线项目或大型土地储备项目要注意 设计前期调查 “坑
4、” No. 2 地块内现有管线排查 1、位置排查：地表&地下； 建议：除了向主管部门拿去资料，还需做好详勘工作，之 前的坐标系与现坐标系的改变或放点的方式。 放线参考点的改变、管线位置偏十多米 2、等级排查：可拆？不可拆？保护等级？ 设计前期额外工作 “坑” No. 3 开发公司设定 前期资质审定，政府审批手续、财务融资担保方面有 优势。后期提前售、提早售的担保运作也比较顺畅 合作项目额外注意开发公司的公司章程、各环节单位 的资质问题。 设计前期调查 ? 收并购项目日益增加，报建风险有什么？排 查重点是什么？如何在投资定案前做出全方面 的评估？ ? 收并购项目日益增加，报建风险有什么？排 查重
5、点是什么？如何在投资定案前做出全方面 的评估？ 设计阶段规控保证不突破“红线” “坑” No. 1 用地红线 地方消防规范；限容、限高、限配以及设计规范 合同与控规有不同，当时政府导向意见相关 开发时间越长、对应的风险越高 不要相信政府的承诺，除非答应在确定时间内修改 合同（土地出让合同）文件，否则还是建议修改设 计-收地风险为主 设计阶段规控保证不突破“红线” “坑” No. 2 各种合同条款VS设计规划要点 1 、公建、配套的约定： a)对应的土地性质？b)报 建时规划建筑的性质；权属的确定直接影响项目的产 品成本分摊、经营净利润 2、土地合同及当地政府对公建、配套的性质约定 有可能冲突，
6、后期会按当地领导的理解执行，存在 极大风险！ 有无主管部门要求？权属？经营？ 设计阶段规控保证不突破“红线” 1、车位（含人防车库）、会所（售楼部）、综合楼、学校 小区配套或公建配套，是否需“同步建设”“同步验 收”？如牵涉到专业主管部门，则是否能保证审批速度及 建设合理成本？ 2、公建配套的提前投入直接影响现金流价值双享的达 成，需提前做好经济测算。 “坑” No. 3 竣工条件 设计阶段规控保证不突破“红线” ? 在公司要求分期开发的前提下，公建配套的 建设、投入使用如何策划其开发节奏？地价溢 价情况普遍，保障房的开发流程如何择优策 划？ ? 在公司要求分期开发的前提下，公建配套的 建设、
7、投入使用如何策划其开发节奏？地价溢 价情况普遍，保障房的开发流程如何择优策 划？ 施工阶段 “坑” No. 1 建造标准 建议：向政府拿取当地各部位的最低交付标准，在当 地的最低标准上的加法（价值双享）。如外墙保温、 内墙粉刷、水电到户、楼梯扶手等 1、备案标准及实际施工标准相同，避免后期收楼时 法律纠纷。 2、施工标准不应直接采用当地“通行”做法。 施工阶段 2、除预付类专项基金、散装水泥、节能检测、劳保 金外，其余费用的计费方式及计费标准“有得谈”！ 人防建设费及基础设施配套费重点关注。 1、如当地未明确施工方或建设方谁付，事前应与施 工方协调，最好在施工合同内规定，不要让缴费影响 报建速
8、度！ “坑” No. 2 各种费用缴纳 施工阶段 ? 提前开工， 图纸也不完善，推迟拿取施工证 的种种方法？如何保证报建方案与合同装标一 致？ ? 提前开工， 图纸也不完善，推迟拿取施工证 的种种方法？如何保证报建方案与合同装标一 致？ 预售阶段 “坑” No. 1 提前售、诚意认购 1. 合同约定与土地款的支付绑定 2. 引入合作方，合作条件中约定与股份及分红 绑定 3. 资金监控保证金 方法 *参照集团提前售专业指引 预售阶段 “坑” No. 2 可售面积最大化 计容面积可售面积实测面积 可计入分摊公共部位的界定及大型公配是否可售？ 偷面积竞争对手偷面积，你偷不偷？ 可售率高降低楼面价 赠
9、送面积多提高售价 利润提升 预售阶段 “坑” No. 2 可售面积最大化 建议： 1、落实土地合同里所有约定能可售的所有公配，认真核 实预售面积，由政府测算后由工程技术部的审核。保证 公司审核的时间=保证可售面积最大化。 2、由政府专管的领导、骨干帮您偷面积，减少之后验收 及后期测量的意外事件！ 预售阶段 “坑” No. 3 前后图纸一致 质安监图纸（人防图纸）合同附图一致 1. 人防测量要出单独报告，不能忽视； 2. 质安监备案图纸不相符，竣工时不能验收（如遇省检、国 检等发现问题视改动方案的严重性有不同的处罚 3. 业主发现现场与合同附图不同，可要求整改甚至退楼，容 易引发群体事件 预售阶
10、段 “坑” No. 3 前后图纸一致 建议： 1、图纸会审，各专业图纸会审必须与前后图纸一起核对是否 一致 2、合同附图需要结合当前所有修改通知由工程部二次核对 3、特别注意：开门、窗位置、方向，柱子的位置为业主强烈 感受；层高也需注意。 竣工验收阶段 “坑” No. 1 图纸与现场不一致 1. 由于报建时为过程图纸，经过种种修改大潮，变化太多， 主管部门审核时间太长，且有要求验收前进行公示 阶段性把修改通知筛选整理后送主管部门，争取在施工过程中 解决问题，验收时提供汇编资料（其他参考预售阶段第三点） 2. 偷面积、改造升级根据合同约定的交付时间、交付状态和 交付责任，制定合理的验收时间及通知
11、收楼时间 竣工验收阶段 “坑” No. 2 各种收费 水电接口费、检测费等等，超标准收费 在施工过程中与对应施工单位谈好，包验收及包验收检测费， 规费可待缴，后扣回，或作为招标、议标条件写入文件及合同 交付阶段 ? 如何快速验收？实现提前交楼？集团重点 推行“交楼当开盘”-完美交楼，开发报建要做 些什么？ ? 如何快速验收？实现提前交楼？集团重点 推行“交楼当开盘”-完美交楼，开发报建要做 些什么？ 交付阶段 “坑” No. 1 办证 办证及生活各种费用代缴，邮件检收等后续服务，应与物业 管理公司共同确定，与政府明确能否代办房产证？水电能否 直接抄表到户？电视电话的开通？集中苑区开通还是业主个
12、 人申请开通？ 交付阶段 ? 如何盘活大宗资产、车位等沉淀资产（利 润）？ ? 如何盘活大宗资产、车位等沉淀资产（利 润）？ 国家政策有无利好？不利消息？ 地方架构人员？部门职责有无变动？ 规费调整 是否影响后续开发？ 项目成本的影响？ 找对点关注事情的核心内容 找对人解决事件的关键人物 说好话 凭借公司团队的专业支持，寻求主管部门 的认同 报建要争取利益最大化，与政府互惠互利 本次课程 内容 感谢聆听! 收并购项目的报建风险排查 一、时间线索排查 1、公司主体资质 2、土规、控规、修规地方规范，地块条件 3、土地手续齐全 4、各专业设计院及各施工单位的资质及专业分包单位的资质问题，是否沿用。 5、已成交的业主（如有）客户承诺风险 6、（工程质量排查）非报建、配套工程（市政类承诺有没兑现、人防、道路、 桥、边坡、堤围）工程过程检测资料是否齐备 7、过程费用的缴交情况 收并购项目的报建风险排查 二、按空间线索排查 1. 外部管线的排查 2. 桥、边坡、堤围、水、电，如有，则排查对应水利、环保、国土的管理意见 （含接驳点） 3. 四邻情况（在建未建） 4. 清表（文物、古树）等地上、市政、军事管理 5. 在建工程是否按顺序开工、是否按图施工（含各专业） 另：政府资源（含三产单位）的承诺兑现风险。
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
