房地产开发公司非设计人员的设计管理培训课件（72页）.pdf

1、以三明碧桂园项目为例以三明碧桂园项目为例 非设计人员的设计管理非设计人员的设计管理 海外设计管理部 李柳开 2017年5月 设计管理做什么？ “管” 管控 “理” 梳理 管理的对象 管理设计 一、房地产设计印象 二、管什么？理什么？ 课程目标 房地产开发相关的设计专业 规划设计建筑设计 景观设计 装修设计 投资分析投资分析 阶段阶段 设计前期设计前期 阶段阶段 实施方案实施方案 阶段阶段 施工图施工图 阶段阶段 项目可行性 研究报告 概念设计 单体设计 施工图 设计 景观设计 实施方案 规划设计 装修设计 房地产项目设计阶段 项目设计管理流程 产品定产品定 位位 概念概念 设计设计 方案方案

2、设计设计 深化深化 设计设计 施工图设计施工图设计 现场现场 施工施工 方案扩初施工图施工图概念 方案扩初施工图概念 方案方案扩初扩初施工图施工图概念概念 方案方案扩初扩初施工图施工图概念概念 交通流量报告电梯工艺施工图施工图配合 电梯流量分析及选 型方案 幕墙系统深化设计 施工图审查 招标图 幕墙系统方案设 计 概念概念方案方案扩初扩初施工图施工图 标识设计标识设计 智能化设智能化设 计计 景观设计景观设计 装修设计装修设计 幕墙设计幕墙设计 二次二次 设计设计 电梯设计电梯设计 泛光设计泛光设计 主体主体 设计设计 建筑设计建筑设计 （广义）（广义） 各专业需相互协调合作，方能做好项目 各

3、类顾问各类顾问（如有）（如有） 0101 项目解析 Analysis + +城市发展的历史与现状城市发展的历史与现状 History& & Existing 福建省 三明市 三明市 贵溪洋地块 SITE 三明市，地处中国福建省中部， 是一座新兴的工业城市，是全 国创建精神文明先进城市和国 家卫生城、园林城及中国优秀 旅游城市。 福建省三钢（集团）有限责任 公司前身为福建省三明钢铁厂， 建于1958年。三钢是三明工业 和城市发展的标志性企业，历 经50年发展历程，已形成年产 500万吨钢规模和以钢铁业为主、 集多元产业并举的跨行业、跨 地区、跨所有制的大型企业集 团，福建省最大的钢铁生产基 地。

4、自1988年以来连年进入中 国500强企业行列.可以说，三 明市今天的蓬勃发展，三明钢 铁厂功不可没。 【城市概况城市概况】 【区域经济区域经济】 区域经济：三明市地处福建省中西部，是一座新兴的工业城市， 2011年全市地区生产总值1231.17亿元，地方级财政一 般预算收入64.54亿元。 工贸核心:梅列区是海西（三明）生态工贸区的核心区，市委、市 政府所在地，经济、政治、文化中心，全区90%的人口 和85%的经济总量集中在城区。 机场：沙县机场 火 车 站：三明火车站 人均GDP：38856元（2010年）全省第四 梅列区：三明市行政、办公、娱乐、商业、文体中心都集中在该区。 贵溪洋片区：

5、地块属于该片区，是政府重点打造区域，城市未来发展的方向，紧 靠三明市文体中心。 三元区：属于老城区，离三明钢铁厂较近，环境有污染。 【三明市总体规划三明市总体规划】 【城市发展方向城市发展方向】 北拓北拓: :就是加快与沙县同城化的步伐， 打造以发展物流商贸、文化创意、服务 外包、中介会展等服务业为主的第三产 业核心区；加快北部新城规划建设，规 划“四个组团”，即贵溪洋组团、洋溪 组团、半路洋组团、树垄组团。 【对贵溪洋组团定位对贵溪洋组团定位】 北部重要门户，商业、居住 + +城市发展的未来城市发展的未来 What is the future? 北部新城北部新城贵溪洋组团贵溪洋组团 规划高铁

6、规划高铁 规划机场规划机场 【交通条件交通条件】 高速连接线：长深高速 快速交通：规划快速路穿过地块 内部 规划高铁站点、机场 地块边正在建设长深高速连接线， 路基已经修到地块北侧，往南约 400米的新市北路可直达市中心。 三明城区三明城区 + +城市发展的未来城市发展的未来 What is the future? 【贵溪洋片区控制性详细规划贵溪洋片区控制性详细规划】 对贵溪洋片区的定位：北部新城、城市重点发展新区对贵溪洋片区的定位：北部新城、城市重点发展新区 对本项目地块的定位：千亩生态社区对本项目地块的定位：千亩生态社区 周边重要设施：周边重要设施： 出发地出发地目的地目的地路程路程车程车

7、程收费收费 贵溪洋地 块 三明市梅列区政府约2.3km约6min无收费 三明市政府约4.1km约12min无收费 文体中心300m 儿童医院100m 会议中心会议中心 儿童医院儿童医院 区政府区政府 配套公建配套公建 公交首末站公交首末站 体育馆体育馆 商务办公中心商务办公中心 商业娱乐中心商业娱乐中心 往沙县方向往沙县方向 【规划范围规划范围】 三明北部新城贵溪洋组团南部 地块，北临长深高速连接线， 东、南面环山，西部可远眺三 明城市全景。 【规划面积规划面积】 91.77ha(约1376亩) 【基地现状基地现状】 地块三面环山，北面大部分为 平地，西北面为山体，中间部 分地势较低，南面部分

8、平整为 平地，部分为小山头，西面边 缘有水渠，目前地块正在平整。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 内部山体 开挖水渠 平整土地 远眺城市 周边高山 【市政情况市政情况】 地块地势起伏较大，总体 南高北低。东、南面环山， 西部可远眺三明城市全景， 地块内制高点为西北角小 山头，海拔296米。地块中 部已有部分已经进行平整。 贵溪洋溪由南至北贯穿整 个地块。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 市政情况市政情况 水水 临水临水 满足，沿新市北路为DN400球墨管。目前已由快速通道DN400管开口敷 设一条de75临时管(PE管

9、)往公交公司供水（紧挨地块北面）， 永久永久 暂不满足，拟在贵溪洋新建一座总供水规模为10万m3/d的净水厂，该 水厂一期建设规模为3万m3/d，目前该项目已进行到初期论证阶段。 电电 临电临电可满足，施工用电就近由附近环网柜供出，负载能满足施工用电需求。 永久永久 暂不满足，贵溪洋片区由规划的220千伏碧湖变电站（2014年投产） 供电 雨污雨污暂不满足 电视电信电视电信地块周边有可以连接的通讯（电话、电视、网络）线路 路路目前有简易路通往地块，到地块边缘的长深高速连接线正在修建。 场地平整场地平整正在平整 【地形地貌地形地貌】 地块地势起伏较大，总体南 高北低。东、南面环山，西 部可远眺三

10、明城市全景，地 块内制高点为西北角小山头， 海拔296米。地块中部已有部 分已经进行平整。贵溪洋溪 由南至北贯穿整个地块。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 【纵向剖断面】 【横向剖断面】 【东南视角】 【西北视角】 【地形地貌地形地貌】 地块内地势南高北 低，东高西低。地 块周边景观资源丰 富，向西向北景观 视野良好， 因此考虑保留部分 景观山体，场地内 部根据地势填挖方， 考虑台地发展模式。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 02 02 概念规划概念规划 Strategies + +项目定位项目定位 Project o

11、rientation 开放型城市社区开放型城市社区 【功能定位功能定位】 集商业购物、滨水休闲、生态居住为一体 的开放型城市社区。 【品牌主题品牌主题】 “开放与共享”“开放与共享” “生态与融合”“生态与融合” 城市生活 社区生活 开开 放放 共共 享享 the open community OPENCOMMUNITY 开放 城市公共空间 城市景观资源 滨水空间 商业空间 生态公园 SHARING 共享 公共景观资源 生活理念 公共服务设施 交通 商业 教育 市政 ECOLOGY 生态 生态公园 友好型社区 资源的循环利用 可持续的发展 + +整体规划概念整体规划概念 【原控规图原控规图】

12、不足：不足： 1、A地块公园集中在地块 北部，且紧邻快速路，东 面环山，周边能分享到公 园景观资源的地块较少。 2、B地块南部公建用地对 于商业来说单个地块过大， 路网密度不足。 3、整个贵溪洋组团景观绿 地系统较为散乱。 + +整体规划概念整体规划概念 调整方向： 1、A地块北部的块状 公园调整为南北长、 东西窄的带状公园， 贯穿整个A地块，这有 利于更多地块分享公 园景观，并且与B地块 公园绿地连接，共同 组成整个贵溪洋组团 绿地网络。 + +土地利用规划土地利用规划 项目项目单位单位数量数量 总用地面积917771 净用地面积666152 居住用地539133 其中 一类居住用地2383

13、26 二类居住用地300807 商业用地83905 教育设施用地49112 其中 中小学用地38239 北片幼儿园用地4229 南片幼儿园用地6644 公园用地124650 其中 绿地40847 水体83803 【建设用地面积统计表建设用地面积统计表】【土地利用规划图土地利用规划图】 以高效利用本区块各 种资源，提升潜力用 地价值为基本原则， 采取土地混合使用的 概念，结合目前居住 区开放、共享的发展 趋势，对原有的土地 利用规划进行局部调 整和细化。 + +总平面设计总平面设计 项目单位数量 用地面积917771 净用地面积666151 总建筑面积1091499 其中 住宅建筑面积98218

14、9 商业建筑面积76810 学校建筑面积38218 首层建筑面积98522 容积率1.64 建筑密度14.79% 绿地面积276452 绿地率41.50% 总户数户7588 总人口个2.4万 停车位个5513 【总体经济技术指标总体经济技术指标】 + +鸟瞰图鸟瞰图 + +鸟瞰图鸟瞰图 + +功能结构规划功能结构规划 本方案以开放型的城市社区为概念，充分利用 公园、水体与商业的聚集性，将其引入地块内 部，形成一轴一带五组团多中心的规划结构： 一轴一轴：生态景观轴生态景观轴。以城市生态公园为起点， 打造一条景观水系，并沿岸布置多个景观节点， 供市民生活休闲、娱乐、购物，形成一条充满 活力的生态休

15、闲景观轴。 一带一带：休闲商业带。休闲商业带。根据土地价值以及人流活 动线路特征，布置沿街商业、滨水商业等，形 成一条休闲商业带。同时与生态水系景观轴相 互融合，成为地块内最具人气的活力带。 多中心多中心：城市休闲绿心城市休闲绿心 商业设施中心商业设施中心 公共服务设施中心公共服务设施中心 社区生活中心社区生活中心 五组团五组团：五个生态型居住组团五个生态型居住组团 + +交通系统规划交通系统规划 【对外交通对外交通】 规划上，保证地块与城市以及 周边地块有便捷的交通联系。 快速路于地块北部边界通过， 西至长深高速公路，东至沙县， 而规划三路则解决南北向的通 过性交通，北至滨河立交，南 至三明

16、主城区。地块内部的东 西向城市次干道将来会成为整 个地块的又一重要车行入口， 使地块与主城区的联系更加紧 密。 快速路高架 快速路下穿 快速路下穿 + +交通系统规划交通系统规划 道路分级：道路分级： 快速路快速路在地块北面东西向通过，通过辅导与地块接驳 城市主干道城市主干道于地块右侧南北向通过，是连接新区与老城区的 重要干道，因此，尽量避免在该道路上开口 城市次干道城市次干道由于快速路通过性较强，因此这条次干道是将来 老城区进入地块的重要道路 城市支路城市支路与地块北部城市支路接驳，同时承担地块内部的主 要车行交通 居住区组团内部道路居住区组团内部道路为保证居住区的独立性，在各个小区内 部规

17、划组团道路，进行人车分流 公共交通：公共交通： 由于地块北侧规划有一个公交首末站，因此，取消地块内部原有 规划的公交首末站，在北侧主要入口处规划一个公交停靠点，辐 射整个规划区的市民， 城市快速路 城市主干路 城市次干路 城市支路 居住区道路 居住区内部道路 P 公交站点 地面停车场 地下车库出入口 + +配套设施规划配套设施规划教育设施教育设施 根据规划，该片区总户数7588户，人口约2.4万人，根据学龄人口千 人指标以及三明市2012年统计报表，可以计算出该片区新增的学龄人 口情况： 学生类型规范指标2012三明市统计情况学龄人口 幼儿园3-5%3.36%806人 小学6-8%5.84%1

18、401人 初中3-5%2.94%705人 因此福建省教育用地控制指标（试行）等规范要求中的生均占地 标准、生均校舍标准，规划了一所九年一贯制学校、二所幼儿园。 幼 幼 九 【新增学龄人口情况新增学龄人口情况】 + +配套设施规划配套设施规划商业服务设施商业服务设施 北片临快速路商业综合体：北片临快速路商业综合体： 用地面积： 商业建筑面积： 定位：是整个地块对外商业的形象展示与服务区 业态：以大型超市以及品牌主力店为主 南片临城市次干道商业街：南片临城市次干道商业街： 用地面积： 商业建筑面积： 定位：居民休闲购物的综合服务中心 业态：以餐饮、休闲娱乐、便民服务等综合服务业态为主，配套 社区政

19、所、文化活动中心等。 滨水商业街：滨水商业街： 建筑面积： 定位：市民休闲的体验风情街 业态：以主题餐饮、特色风情娱乐等为主 【商业服务设施商业服务设施】 03 03 修建性详细规划设计修建性详细规划设计 Details design 概念规划总平修规报建总平 概念规划鸟瞰 修规报建鸟瞰 1.换户型2.增加货值（别墅密布，加高层） G1.第一轮修改 重要条件：户型配比建议关于三明贵溪洋地块户型配比的建议.doc 修建性深化：增加货量的要求土方成本 VS 别墅货量 G3.第三轮修改 修建性深化：增加山地户型 商业单体深化 重要条件：商业设计建议书福建省三明市贵溪洋地块商业建议.pptx 3.加山

20、地户型 商业单体深化4. 取消规划五路侧商业 G5.第五轮修改 修建性深化：调整别墅布局 地下室深化设计 土方计算 重要指示：取消山地户型 增加超豪组团 5.取消山地户型 调整别墅布局朝向 地下室深化6.增加超豪组团 G5.第五轮修改 修建性深化：调整别墅布局 地下室深化设计 土方计算 重要指示：取消山地户型 增加超豪组团 5.取消山地户型 调整别墅布局朝向 地下室深化6.增加超豪组团 G7.第七轮修改 修建性深化：别墅朝向细节调整 园林方案提资 地下室深化设计 竖向细化 重要节点：主席审批通过 G8.单体设计深化 方案主席审批通过后，各专业设计正式介入，方案深化和施工图设计加速进行。 G8.

21、单体设计深化 G8.单体设计深化 G9.单体施工图设计 G9.单体施工图设计 G9.单体施工图设计 示范区景观是整个项目的重点，包含临街商业、会所及湖 心公园、双拼及超豪别墅、滨水风情商业街。设计建议重 点营造参观动线景观，突出场地山水环境，合理利用地形 和水体，打造立体山水园林景观。 G10.园林景观设计 附件1：项目园林景观设计任务书（示范区模板）.doc G10.园林景观设计 1）绿化带：对外作为景观的第一 重要展示面，对内作为商业街的 隔离及背景绿地，建议采取线性 植物群落景观并延续我司绿化特 色。 2）商业街：为增强底商建筑的景 观特色，建议重点设计地面铺装 形式、节点水景及商业街组

22、合花 池灯柱等。 G10.园林景观设计 1）湖心公园：可通过简约 大气的疏林草地、主入口台 阶广场、湖面及亲水栈道等 营造亲水公园景观。 2）会所及公园间的高差处 理：可通过无极泳池、溪涧 跌水、栈道及景观亭等营造 丰富的景观游览空间及视野， 合理利用地势。 G10.园林景观设计 1）公共空间：可通过泳池水景、 景观园路等，彰显资源优势， 增强客户尊贵体验和生活休闲 场所。 2）私家花园：可通过入户花园 和别墅后花园等共同营造兼具 私密性和舒适性的家居环境。 G10.园林景观设计 1）景观空间：建议根据建筑布 局营造收放自如的空间环境， 可利用高差通过水景广场、商 业内街、跌水台阶等共同打造

23、丰富空间体验。 2）景观元素：为增强商业气氛， 建议通过水景、雕塑、导视牌、 可移动花箱及特色铺装等共同 打造趣味空间。 G10.园林景观设计 旋转木马、幸福摩天轮、小火车建议突破传统商业街小品的想象，以微缩的形式小成本制 作呈现其中，提升商业街趣味性与人气。 英伦风情商业街创意小品： G10.园林景观设计 本案地形高差起伏较大，建议根据不同的场地条件通过坐墙、阶梯花池、水景、浮雕景墙等不同的景观手法设 计挡土墙，使之融入整体景观系统之中。 G10.园林景观设计 致环境设计院修改意见.doc G11.装修设计 项目装修设计工作开展指引项目装修设计工作开展指引 设计图纸准备阶段设计图纸准备阶段设

24、计图纸制作阶段设计图纸制作阶段设计图纸完成阶段设计图纸完成阶段 位置位置营销部、项目部营销部、项目部建筑院建筑院装修院装修院装修设备室装修设备室晒图室晒图室修改修改备注备注 展厅展厅临时展厅装修联系函 1、平面、立面、大样、材 料样板。2、软装（家具、 窗帘、饰品、地毯、挂画） 设计及下单 水、电、空调图纸 的制作 设计院提交完成的图 纸（电子版）本给营 销部 需求部门出修改联系单- 装修设计院修改-装修院 将完成电子版给营销部 1、展厅内装修，由装修院 提供施工图纸。2、软装 （家具、地毯、饰品、挂 画）、灯箱设计、标识、铺 面装潢等由外包公司设计及 制作 销售中销售中 心心 销售中心装修建

25、议书 售楼部布局、装修风格建议书 建筑、结 构图纸 1、平面、立面、大样、材 料样板。2、软装（家具、 窗帘、饰品、地毯、挂画） 设计及下单 水、电、暖通图纸 的制作 设计院提交出图明细 单-项目部下晒图单 到晒图室-晒好的蓝 图邮寄给项目 需求部门出修改联系单- 装修设计院修改-装修院 出修改完成清单到项目- 项目出晒图单到晒图室- 晒图并邮寄回项目 前期阶段，销售部需提交沙 盘及户型模型的尺寸和数量 板房板房 板房装修风格建议书 软装风格标准化.pdf 建筑、结 构图纸 1、平面、立面、大样、材 料样板。2、软装（家具、 窗帘、饰品、地毯、挂画） 设计及下单 水、电、暖通图纸 的制作 设计

26、院提交出图明细 单-项目部下晒图单 到晒图室-晒好的蓝 图邮寄给项目 需求部门出修改联系单- 装修设计院修改-装修院 出修改完成清单到项目- 项目出晒图单到晒图室- 晒图并邮寄回项目 板房设置建议书 样板房设置建议 架空层架空层 洋房架空层泛会所设置 建议 建筑、结 构图纸 1、平面、立面、大样、材 料样板。2、软装（家具、 窗帘、饰品、地毯、挂画） 设计及下单 水、电图纸的制作 设计院提交出图明细 单-项目部下晒图单 到晒图室-晒好的蓝 图邮寄给项目 需求部门出修改联系单- 装修设计院修改-装修院 出修改完成清单到项目- 项目出晒图单到晒图室- 晒图并邮寄回项目 商业街商业街商业街包装建议书

27、 建筑、结 构图纸 1、平面、立面、大样、材 料样板。 水、电、暖通图纸 的制作 设计院提交出图明细 单-项目部下晒图单 到晒图室-晒好的蓝 图邮寄给项目 需求部门出修改联系单- 装修设计院修改-装修院 出修改完成清单到项目- 项目出晒图单到晒图室- 晒图并邮寄回项目 1、实体店内装修，由装修 院提供施工图纸。2、店内 软装（家具、饰品、挂画）、 橱窗设计、灯箱设计、标识、 铺面装潢、小品等由外包公 司设计及制作 装修与毛坯的分区建议 修改 G11.装修设计 会所装修建议: 1、装修风格需配合建筑外立面风格去设计，建议走经典美式风格或者参照南安项目的会所风格。 2、软装的配饰上建议融入闽南的茶

28、文化 。 3、建议在大堂楼梯处造景，与室外园林呼应。 4、由于会所位置靠里边，建议在入口立面做标识，同时在路口处增加路牌指引。 G11.装修设计 板房装修建议： 1、钻石墅是体现我司项目高品质的重要产品，空间体量大，面对的客户层次高，建议走豪装法式、后现代奢华风格。 2、小超豪钻石墅是我司项目高品质的重要产品，但空间体量相对小，建议走港式奢华、简约美式风格。 3、双拼别墅货量较多，面积适中，建议走简欧、地中海风格。 4、高层洋房，80平方内建议走现代简约风格；80-120平方建议走东南亚风格；120-160平方建议走混搭风格。 5、公寓，由于面积较小，建议走现代简约风格。 例子：三明会所会议室

29、装修方案修改 修改前修改后 G11.装修设计 0404 管理工具 Management 政府核定的宗地条件和有关的 政策、规范、标准 地块的地理环境资料地块的地理环境资料 用地红线图用地红线图 用地用地CADCAD地形图地形图 土地出让条件土地出让条件 规划设计条件规划设计条件 人防要求人防要求 初勘资料初勘资料 当地的城市规划管理技术规定当地的城市规划管理技术规定 当地住宅建筑设计细则当地住宅建筑设计细则 当地面积计算细则及补充规定当地面积计算细则及补充规定 市政设计条件和市政基础资料市政设计条件和市政基础资料 给排水、电气设计条件获取指引.xls G12.条件梳理 集团内部的设计要求 地块

30、市场调研报告地块市场调研报告 户型配比建议户型配比建议 产品设计建议书产品设计建议书 酒店设计建议书酒店设计建议书 商业设计建议书商业设计建议书 板房设置建议书板房设置建议书 装修设计建议书装修设计建议书 景观设计任务书景观设计任务书 设计条件提资及出图计划表2013.12.16.xls G12.时间管控 1. 设计前置，计划先行 根据项目开发的整体计划，倒推出图计划。 设计计划从属于项目开发计划，并与施工计划、报批报建计划、销售计划相互交织，相互影响； 各地的报批报建情况不同，项目类型、难易程度不同，运营计划要求不同，设计计划也会不同； 没有时间要求的催图等于没催 福建三明项目建筑院出图计划

31、.xlsx公建类设计出图计划.xlsx 合理评估设计周期，各项配合工作均要前置。 “今天发单，明天出图”设计周期参考.xls “巧妇难为无米之炊” 计划为什么未能按时执行？ 设计计划编制不准； 计划执行管理不力，阶段目标细分不够 对设计进程逻辑不清晰，延误成果进度； 未提前弄清阶段成果要求，后补浪费时间； 设计工作出现遗漏； 必要的细节推敲与设计周期的矛盾； 公司决策拖延； 定位颠覆； 输入条件延迟、不准、调整； 报批报建要求调整 成本适配导致调整 设计单位对传达的指令理解偏差； 或设计单位不给力； 设计流程、全周期有充分的了解； 熟悉每一阶段的成果要求； 遵循产品决策流程、预留产品决 策所需

32、的时间； 设计前提条件的梳理及准确输入； 土地前提、 定位 、 各类批文 公司经营目标与设计目标的统一； 选择合适的设计资源，准确清晰 地传达指令； 方案颠覆的时候做好预案 G12.时间管控 计划预警及应对 1）关注设计/出图的前提条件； 2）风险点及关键线路的计划预警； 61/79 G12.时间管控 G12.时间管控 2. “全套施工图”是个循序渐进的过程 满足现场施工为重，集中资源，分栋分节点出图 在设计院出图实在无法满足进度要求时，与设计院协商，集中资源先抢现 场施工急需图纸，分栋，分节点，分专业出图，项目现场人员须与设计人员 密切配合，充分沟通，避免产生设计错误。 阶段性图纸可满足部分

33、工作的需求，灵活处理，提前工作 清楚需要的图纸是做什么用的？报建 ？招标？备料？打桩？ 标准产品套图，某些工作可借用在其他项目已出的施工图 G12.时间管控 规划市政 土建机电 装修设计 G12.时间管控 3. 实用小工具 设计院每周简报20130823 福建三明碧桂园一周工作简报.pdf 项目部每周简报三明项目工作简报（9月27日）.docx 微信群和QQ群 相关负责人通讯录三明项目专人负责名单.xlsx G13.成本管控 例子：三明竖向设计优化，尽量减少土方成本 用地面积：85.85ha（1288亩） 现状地形：南高北低，最大落差达 120米，北侧市政路标高和西侧安 置区标高极大制约着场地

34、内的竖向 设计（标高都非常低），土方很难 内部平衡，多土。 关键控制点标高每抬高1米， 土方可减少约90万方。 G13.成本管控 例子：三明高差处理措施的选择 打锚杆Vs 放坡 综合考虑，多方平衡，取 利益最大化方案 省用地 多建房 成本高 占用地 少建房 成本低 多建房子增加的货值和利润 与锚杆所需的成本进行比较 G13.成本管控 三明边坡 处理方案优化 G13.成本管控 方案一全红线外放坡合计费用万元9200 A占地费用/亩250单价万元/亩16总价万元4000 B土方费用/万m3130单价元/m340总价万元5200 方案二全红线外放坡+支护合计费用万元11850 A占地费用/亩80单价

35、万元/亩16总价万元1280 B土方费用/万m3100单价元/m340总价万元4000 C支护费用/红线m900单价元万元/m7.3总价万元6570 方案三红线内外同时放坡+支护合计费用万元6992 A占地费用/亩42单价万元/亩16总价万元672 B土方费用/万m380单价元/m340总价万元3200 C支护费用/红线m900单价元万元/m2.4总价万元2160 D 房产减少面积/万m2 净利润差 1.2单价元/m2800总价万元960 G13.成本管控 G13.成本管控 原方案三红线内外同时放坡+支护合计费用万元6992 A占地费用/亩42单价万元/亩16总价万元 672 B土方费用/万m

36、380单价元/m340总价万元3200 C支护费用/红线m900 单价元万元/m2.4总价万元2160 D房产减少面积/万m2 净利润差 1.2单价元/m2800总价万元960 方案三优化红线内外同时放坡合计费用万元2160 A红线外占地费用35单价万元/亩16总价万元560 B红线外土方费用/万m340单价元/m340总价万元1600 1、红线外占地面积减少7亩。 2、红线外土方减少40万立方米。 3、取消支护，采用全自然放坡； 4、二期规划增加部分32层高层，总计容面积不减少； 5、方案三经优化节约费用约4800万。 情商管理 设计管理设计管理 规划设计 沟通管理 成本管理 招投标管 理 园林设计 采购备料 建筑设计 结构设计 市政设计 行政管理 装修设计 施工组织 市场营销 流程管理 财务制度 宏观经济 开发报建 感谢聆听！