1、佛肇区域营销管理部 大朗首座体验馆学习分享 汇报人：邹莎 汇报时间：2017.4.14 首座体验馆 学习借鉴 区域机制 各部门配合 大朗首座体验馆分享 Country Garden Five Star Living For You 地址：东莞市大朗镇长盛广场旁碧桂园首座 占地面积：12万平方米 建筑面积：50万平方米 容积率：4.14 绿化率：35% 总户数：615户 楼栋总数：6栋 规划状况：一期规划洋房615户，3000社区底商 主力户型：三居(建面105) 、三居(建面125) 、四居(建面142) 物业费：住宅2.4元/平米/月 项目定位：莞深中轴，一城万象！松湖核心商圈50万地标巨筑
2、。精 研万象大城布局理念，城市核心综合体。 销售情况：2017年3月3日示范区开放，3月11日开盘。 项目信息 1 一、交通状况： 莞深、潮莞、龙大、南光、广深五大高速绕城而过，3公里直达高速入口；城 市轨道交汇布局，莞惠城轨、地铁R1、R3交汇项目旁，规划R1线大朗站位于 项目对面，未来5站即达深圳。 二、周边配套： 1、学校：新世纪巴学苑幼儿园、大朗镇中心小学、小牛津昱齐莱幼儿园、东 莞理工学院师范学院实验中学、博仁幼儿园、向阳学校； 2、娱乐购物：沃尔玛、大润发、长盛购物广场、不夜城美食街、嘉荣超市； 3、医院：中山大学附属东华医院大朗分院、大朗人民医院、东莞友谊医院； 4、银行：中国银
3、行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、民生银 行、东莞银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行等； 5、公园：松湖烟雨景区、荔香湿地公园 三、内部配套： 1、商业：奥运“水立方”设计团队CCDI规划设计10万、70%体验休闲空 间的第四代购物公园运动：全年龄段运动设施配套； 2、休闲：配套大型社区儿童主题乐园，主体设备全进口的“童梦糖果盒、社 区运动区、皇室立体园林 项目信息 1 示 范 区 鸟 瞰 图 项目信息 1 碧桂园 首座 万科 中央公园 碧桂园首座 PK 万科中央公园 2 对标核心卖点，抓准客户痛点， 在体验馆包装，全面对标万科。 1、朝向：贵多三五百，买个东南向 2、层高：3米层高
4、，何必2.8米 3、户型：买房忌“横” 4、户型：电视墙不能开门 5、设计：独幢就是贵过联排 6、卧室：东南向卧室越多越好 7、智能：全屋智能品牌装标 8、阳台：双阳台对标单阳台 9、新技术：SSGF国际建筑新工艺 碧桂园首座 PK 万科中央公园 2 序号 对标内容 碧桂园首座 万科中央公园 对比 1 拿地时间 2015.11.26 2015.11.27 早1天 2 楼面地价 3,223元/ 4,679元/ 便1,456元/ 3 户型面积 105、125、142 95、125 - 4 开盘时间 3月11日 3月5日 晚6天 5 开盘首推价格 19,746元/ 19,215元/ 贵513元/ 6
5、 开盘加推价格 21,411元/ 19,215元/ 贵2,196元/ 7 第二天加推价格 23,000元/ 19,215元/ 贵3,785元/ 实现高溢价、高去化，再次完胜万科！ 赢 体验馆布局 3 面积：140 公司：深圳市贰加壹设计工程有限公司 （已纳入区域供应商，可使用） 体验馆布局 3 规划布局：形象墙规划布局户型体验交标 材料展示施工工艺应用展示儿童理念社区打造 灰色玻璃+钢结构烤哑面漆 制作，配合白色PVC立体字， 现代简约风格。 材质 106万元，其中包装约53万元， 互动体验仪约53万元。 供应商施工工期约20天。 费用 星空主题，主要项目核心价值展示、 竞品对标、凸显互动性（
6、体验性） 理念 体验馆包装 4 展示策略 解说词 打造“核心价值体系”理想社区体验馆，针对 竞品从规划朝向、层高、横竖客厅设计、电视 墙开门、双阳台、装标、施工工艺、配套等各 方面进行集中展示。 讲解说辞只做科学、中立的购房分析，不打 压任何项目，增强体验馆的客观权威性及可 信度；由销售人员对客户做购房引导，促进 成交。 体验馆包装 4 【体验馆入口星空主题设计】：吊顶使用高低错位的荧光灯泡进行搭配，墙面大面积使用黑 镜钢进行空间感的扩充及反射吊顶灯泡，使客户置身星空海洋的感觉。 体验馆包装具体方案 5 【户型规划手稿】： 社区好不好，规划很重要！从最初的规划手稿，修改稿，到 最终成品稿，让客
7、户有参与其中的感觉，也体现了团队对人 性社区规划的不断调整和完善。 【东南朝向优势】： 房子好不好，朝向很关键！ #引导客户看墙上的西晒网评截图#上面是在著名社交论坛上， 截取关于部分居住在西南朝向业主的居住体验，引导客户对 西晒房屋的弊端，有更清晰的理解。对标过后阐述东南朝向 的优势及西南朝向的弊端，并有动态模型实体感受。 体验馆包装具体方案 5 体验馆包装具体方案 5 【层高】： 3米层高和2.8米层高的区别：从讲 解词中分别说明3米层高的优势及 2.8米层高的不足。表明碧桂园牺 牲1层的可售房源，只为客户更舒 适的空间。 互动：第一个台阶模拟的是3米层 高的净层高，第二个台阶模拟的是 2
8、.8米层高的净层高；邀请客户站 上去体验。 【独栋就是贵过联排】： 联排：两个单元两两拼接，单元 间最远的距离都不足20米。而且 卧室窗和厕所窗都相互对视，和 阳台也交叉对视，私密性差，缺 乏居住安全感。同时这些阳台， 处于中心筒的位置，在阳台看看 风景，视线受阻。 独栋：很好的实现了户户单边， 空气流通，三面采光，居住舒适 度高。 【双阳台】：有2何必选1 景观阳台：打造景观花园。生活阳台：从热水 器在阳台的安全隐患，到通风效果，收纳空间， 视觉效果等表述双阳台的好。 体验馆包装具体方案 5 【横竖厅】：买房忌横 竖厅：布局合理，沙发靠墙，私密性好，主卧赠 送270度转角大飘窗。横厅：动线混
9、乱，卧室门朝 客厅，单阳台，通风采光不佳。 展示：使用了“透明液晶展示屏”配合三维动画 技术进行展示。 体验馆包装具体方案 5 【模拟横厅】： 对标：从布局，摆设，小朋友的安全隐患，个人隐私，空气对流、西晒、过道窄、横厅不 大气，电视电器摆放不居中等对标。 专门设置了50公分的过道：邀请客户体验。 体验馆包装具体方案 5 【装标展示】： 国内名知名品牌：突出每 种品牌的LOGO。 【新风系统】： 净化标准高：降低粉尘量，过滤 空气中的污染物，实现空气的循 环流通，保护家人呼吸道健康。 【金意陶/大自然木地板】： 摩擦测试：耐磨指数超国家标准， 卧室地板冬暖夏凉脚感舒适，简 易时尚易打理。（可体
10、验） 体验馆包装具体方案 5 【厨房】： 科学动线管理：碧桂园通过对超300万业主生活习惯的调研，做 成中西厨相融合的“L”型厨房，顺畅完成洗、切、煮、取。 洗碗机：方太“三合一水槽式洗碗机”，是洗碗机，是水槽， 也是果蔬净化机，拥有40项国家专利。 拉伸的水龙头：TOTO品牌360度可拉伸的水龙头（抽拉演示）， 价格比普通水龙头贵。 美的超滤静水器：引进美国陶氏RO膜反渗透过滤技术，四重强 劲过滤，彻底滤除水中重金属、细菌及氯气，出水可直接饮用。 抽油烟机+燃气灶+消毒柜，厨房黄金高度，厨房设计细节。 体验馆包装具体方案 5 【洗手间】： 利好：干湿分区、TOTO品牌，收 纳空间，松下暖风机
11、。 交付标准：TOTO冷热水龙头/马桶、 淋浴三件套。 【智慧社区云平台】： 云系统：业主通过在手机上安装App ，即可一键管理云智 能设备，包括室内监防系统、远程智能云系统、社区监 防自助系统、智能情景模式、四重安防、社区WIFI系统等。 体验馆包装具体方案 5 【新工艺】： 中空玻璃：碧桂园首座设计团队结合东莞热带气候的特征，精心挑选19mm中空玻璃。（实验演示： 敲墙壁，让客户观看两遍分贝仪数据） 同层排水：采用国内先进的内循环回气技术、 虹吸式排水系统，1、易于清理和疏通，上 下层管道检修无干扰；2、夜间减少排水噪 音，给客户深度睡眠；3、卫生间装修简单 美观，无需做吊顶遮掩，减少装修
12、成本。 体验馆包装具体方案 5 【理想社区】： 童梦糖果盒乐园：结合美国心理学家Erikson的“人格发展阶段论”，精细化研究了0-12岁儿童 的成长特征，打造了符合三大年龄阶段，拥有“水、沙、草”三大片区，七大主题成长平台， 30多项儿童游乐设备。对园林进行了全面升级，打造了满足0-12岁儿童成长优配系统的童梦糖 果盒；并通过互动LCD沙盘及屏幕进行展示。 【简约风格的“交标/非交标”提示贴】： 重点输出品牌信息卖点：例如：“方太” 洗碗机、“TOTO”水龙头等； 科学粘贴位置：结合客户视觉习惯，以及突出想要表达的重点，在合理的位置粘贴标识。 标识 6 区域学习借鉴 Country Gard
13、en Five Star Living For You 功能布局 梳理好项目的核心卖点，根据 项目的利好点，做好功能布局 表现形式 图文并茂，精简提炼文 字重点；做好市场、竞 品对标，突显优势 表达重点 政府公信力信息展示，如：片 区利好、交通路网、政府配套 等规划所处片区的价格洼地、 购房条件（不限购）优势等。 根据不同地区不同项目的特性， 表达重点，如：佛山：产品装 标、系统收纳、智慧系列；云 肇：装修、物业 体验类环节 避免单一静态展示， 以互动性增强客户 体验感。 整体统一风格的搭配 格调、软硬装与广告画面的配 置、颜色、灯光选择等（特殊 项目可设置地方特色的体验馆） 体验馆整体规划设
14、计要素 1 将“信息”转成“价值” 区域需加强： 1、对标 2、体验 营销管理部要求各新项目参观学习大朗碧桂园首座（已完成）。 成果：各新项目提交学习心得 走出去，学回来 学 习 心 得 各新项目参观学习 2 1、将莞深区域优质的包装供应商，纳入区域合作框架。 2、由集团采购、区域采购、区域营销共同对合作商家进行实地考查。 成果：已将7间公司推荐至区域采购库，已将资料分享给各项目，并成功考察其中2间公司。 建议：下半年新项目集中发力，对体验馆公司的需求较大，希望采购/成本提前准入更多优质公司。 增加莞深区域优质公司 3 序号 供应商单位 联系人 联系电话 简介 备注 1 中国电信集团系统集成有
15、限责任公司 李总 18002565796 服务过莞深区域松湖碧桂园、沙田碧桂园、大朗碧桂园；碧 桂园森林城市海之贝展厅（马来西亚） 莞深区域框架 内公司 2 东莞新势力广告有限公司 莫振声 13412230901 服务过莞深碧桂园天汇、碧桂园豪庭、清溪碧桂园。 3 深圳市叁禾田设计工程有限公司 刘总 13751161476 服务过清溪碧桂园天誉 非集团框架内 公司 4 派空间公司 何源 18666220147 服务过茶山碧桂园 东莞茶山项目 部分供应商莞 深框架内公司 5 广州思则装饰设计有限公司 张总 13632307782 服务过莞深区域茶山碧桂园、长安碧桂园、碧桂园深荟城 6 深圳市名思
16、展示设计工程有限公司 陈总 13480647985 服务过茶山体验馆、寮步松湖珑悦展厅。 7 深圳市科曼德设计有限公司 曾前云 13632580677 服务过虎门碧桂园、碧桂园Park Royal、碧桂园十里江湾 莞深区域框架 内公司 区域形成的机制 Country Garden Five Star Living For You 01 02 03 04 区域形成机制 1 供应商分等级：招标议价按评分制进行供应商的筛选，分为 ABC级供应商，议价只能在同级供应商里面进行，重点项目需首选 A级优质供应商进行招标议价。 走出去学回来：关于体验馆新技术及其他包装新工艺，已挑选 了深圳优质供应商，后期组
17、织区域内策划重点学习，力争走在房产 前端。 区域包装标准化：已形成并发布，将定期进行更新，区域加强 对项目包装版块的培训及管控，形成统一的区域标准，防止人员流 失所造成的工作断层现象。（标识已标准化） 培训/沟通机制：区域定期对项目策划进行培训；营销与采购、 成本无间隙沟通提升案场包装水准。 各部门配合 Country Garden Five Star Living For You 项目总：统筹营销、工程、包装公司、采购/成本，共同提升、完善体验馆，落实到位。 各部门：分工协作，形成沟通机制，定期与项目总汇报最新进度，全力完成提升及制作。 项目总 营销 工程 包装公司 采购/成本 各部门配合 1 佛肇同心，齐力断金 恳请领导同事批评指正！
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