九龙湖西高铁客站地块综合地产项目整体定位及物业发展建议报告（140页）.pptx

1、1 1开启红谷滩高铁商务新十年开启红谷滩高铁商务新十年九龙湖南昌西客站地块整体定位及物业发展建议 谨呈南昌市政公用集团 2013.12.152013.12.152 2报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略3 3地块概况位于南昌市西客站附近，交通便捷，紧邻红谷滩，位于南昌市西客站附近，交通便捷，紧邻红谷滩，是南昌市未来重点规划发展区域是南昌市未来重点规划发展区域一环路p项目规模项目占地22037平方米，约33亩，总建筑面积,5.51万平方米，容积率2.5，楼面地价为4866元/

2、平方米。p区位条件项目位于南昌市西客站附近，属九龙湖板块与红角洲板块交界处，与朝阳洲板块隔江相望。距离红谷滩核心区秋水广场7KM，车行10分钟可达；距离昌北机场30KM，车行20分钟可达；距离八一广场15KM，车行18分钟可达。南昌西客站国体中心南昌站4 4本案九龙湖新区是南昌市重点打造的复合型城市副中心，区域内九龙湖新区是南昌市重点打造的复合型城市副中心，区域内已建成南昌西客站、国体中心，在建万达文化旅游城等重点已建成南昌西客站、国体中心，在建万达文化旅游城等重点项目项目p地块现状项目位于九龙大道与西站大街交汇处。目前现状为平地，周边现状多以待建工地为主。目前项目到达性较差p未来规划九龙湖是

3、集高铁站、省级行政中心、国体中心、文化旅游等多重城市功能为一体的复合型城市副中心，项目周边主要出让土地属性为住宅及商业用地，是南昌市又一崛起重要新城西站大街九龙大道周边规划5 5二线省会城市，房地产热点板块，中小规模商业二线省会城市，房地产热点板块，中小规模商业商务开发项目商务开发项目属性界定二线省会城市二线省会城市南昌，江西省的省会，处于中部地区，是全国二线城市，近些年城市经济和城市建设发展迅速房地产热点板块房地产热点板块九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，目前国内一线开发商万达、绿地、万科均在本区域内有拿地，是南昌市未来五年内房地产开发最热点区域城市配套规划完整度高城市

4、配套规划完整度高九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，具有起步晚，起点高，规划最科学，配套最齐全的特点，区域内高铁站、高标准体育设施，城市景观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全生态资源生态资源地块西面有城市公园绿地规划、西邻赣江，拥有二线江景资源商业用地商业用地项目为商业商务用地，土地出让使用年限40年，无强制商业建设面积要求规模较小规模较小占地22034，约33亩，容积率2.5，总建面5.51万p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：56 6开发商目标短期目标：短期目标：树立市场地位树立市场地位以抢占新区商务写字楼先机的形象建立市场地位，大幅度提升西客站片区的形象；通过产

5、品的创新赢得市场关注度；隐含目标：隐含目标：利润最大化利润最大化以较快的销售速度，相对较高的价格实现较高的利润率；长期目标：长期目标：使项目长期保持营销热，以达到整体成功使项目长期保持营销热，以达到整体成功通过项目整体中高档商务形象，并为后期销售从价格、口碑等方面奠定基础，实现持续热销和持续成功；达成目标后的结果：达成目标后的结果：提升企业在本地的知名度。提升企业在本地的知名度。7 7核心问题R2R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）开发商目标：p短期目标：短期目标：树立市场地位树立市场地位p隐含目标：隐含目标：利润最大化利润最大化p长期目标：长期目标：使

6、项目长期保持营销热，使项目长期保持营销热，以达到整体成功以达到整体成功p达成目标后的结果：达成目标后的结果：提升企业在本提升企业在本地的知名度。地的知名度。R1R1我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）Q QQ Qp困境1：项目自身条件有限项目自身条件有限规模较小，区位好，昭示好，但目前交通通达性有一定限制,目前区域城市周边展示差，到达性差，距离城市CBD核心区有一定距离p困境2：市场竞争激烈市场竞争激烈未来面临板块内外双重挤压竞争第一个问题：在井喷式的南昌写字楼供应市场中

7、，以怎样的形象站位于市场第二个问题：确定形象站位后，如何进行合理的配置选择；第三个问题：如何利用高铁、地铁双重优势，在市场上脱颖而出8 8报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略9 9南昌房地产各板块概况市中心朝阳新城青云谱片区青山湖高新和京东片区红角洲红谷滩凤凰洲昌北片区新建片区依靠大专院校和科研单位发展技术密集型的高附加值产业区城市经济、政治、文化，商务中心，旧城整体改造即将启动集高等教育、运动休闲和居住等一体的城市科技新城 集商务、办公、商业、文化、旅游和居住等多功能为一

8、体的现代化新城市中心依托县城现有基础，大力发展相对独立的商贸和文教综合区,机械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区 外向型工业、文教科研和生活综合区，建设用地面积110平方公里生态居住、旅游休闲为主的城市高端人群聚集地以居住为主的城市生活新区，片区内有昌北经济适用房象湖新城大型居住区，疏散旧城人口功能，被动郊区化的承接地九龙湖集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，强化生态旅游，打造文化品牌 依靠南昌火车站西客站，物流中心和望城工业区打造的现代化宜居新城南昌房地产市场分为南昌房地产市场分为1010多个板块，每个板多个板块，每个板块功能定位各不相同块功能定位各不相同1010区域发展形成20

9、08年1月成立九龙湖管理处，下辖四个行政村两个管理站；2008年5月管理处正式挂牌。2009年11月，南昌市政府提出组团开发目标：三年形成南昌城市中环，并将迅速启动瑶湖、乐化、湾里、九龙湖-望城和小蓝莲塘等五大组团的规划建设。2010年2月22日，南昌市通过了南昌市山江湖综合开发战略外围组团规划，随后华南城、西客站、国体中心等均落户九龙湖。九龙湖组团位于生米大桥西连接线以南，赣江以西，城市二环与高速西外环之间地域。区域包括望城镇和生米镇。2010年4月21日，在南昌市规划委员会2010年第二次会议上已审议通过南昌九龙湖组团规划方案，总体布局结构为“两片五区”。九龙湖组团的发展目标为打造现代化的

10、区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成为南昌都市圈的都市副中心。2010年11月，南昌市政府提出，在今年已开展的两次“五大组团”现场督查基础上，按照“周调度、月巡查、季督查、年终考评”的原则，继续加大组团开发建设的督查，特别是推进组团起步区建设。九龙湖组团重点推进九龙湖片区南昌铁路西客站枢纽配套路网工程建设。1111区域发展定位九龙湖片区是红谷滩新区向南延伸的下一站，是南昌市一揽子优惠政策先行先试的试点区域；是江西省人民政府关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见的重要举措，是南昌市户籍管理制度改革的试点；九龙湖片区将承担起城市副中心的角色，根据生态型、智慧型、低碳型、文化型的打造标准，全球

11、招标规划，建设成为以商贸商务、生态科技、都市休闲为主导的绿色生态新城。1212区域发展规划随着城市化进程的加快随着城市化进程的加快，具有高起点、高规，具有高起点、高规划的九龙湖片区，划的九龙湖片区，区域区域价值正在价值正在急速增长中。急速增长中。九龙湖片区规划已完成，规划建设已进入实施阶段，高铁西客站九龙湖片区规划已完成，规划建设已进入实施阶段，高铁西客站现已投入使用现已投入使用p争取利用5年时间，基本形成一个面积100平方公里、容纳50万人口的新城框架；p九龙湖核心起步区规划有市政道路总长160公里，包含22条总长103公里市政主次干道及57公里支路，工程建安费投资估算约62亿；p规划范围主

12、要是祥云大道以南，向莆铁路货运线以北，赣江以西，西外环高速以东；p“一轴、一带、一湖、四区”城市基本格局p区域内高铁站、高标准体育设施，城市景观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全，一线开发商争相进驻，是南昌市未来5年内最火热的房地产版块之一。1313区域发展交通主要干道及轨道交通主要干道及轨道交通1祥云大道主干道，经生米大桥无缝对接朝阳洲，向西抵达枫生高速2西站大街次干道，地铁口，周边路网发达3学府南大道经学府路驶入南斯友好路，对接湾里区和红谷滩中心区4新龙岗大道规划北起祥云大道、南至规划A4路，道路长约4500米，宽24米50米5九龙大道主干道，九龙大道规划一期全长10公里，路面宽度96米，双

13、向12车道6国体大道经丰和南大道驶入红谷滩核心7城运大道主干道，与赣江南大道和生米大桥往来便捷8地铁2号线南昌规划部门已出台了2号线西端延伸方案，往南延伸7.6公里，设地铁站8座，下穿九龙湖抵达生米大道9地铁4号线串联望城、高速西站、九龙湖新城、昌南新城滨江片区、朝阳片区、洪城路、解放路、洪都大道、青山湖、高新区九龙湖核心起步区规划有市政道路总长九龙湖核心起步区规划有市政道路总长160160公公里，包含里，包含2222条总长条总长103103公里市政主次干道及公里市政主次干道及5757公里支路公里支路1414万达文化旅游城区域发展配套国体中心华南城西客站区域内高铁站、高标准体育设施，城市景区域

14、内高铁站、高标准体育设施，城市景观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全1515区域发展配套万达国际旅游万达国际旅游城是万达集团城是万达集团开发的大型文开发的大型文化旅游城项目，化旅游城项目，其占地之广、其占地之广、投资之大、配投资之大、配套之齐备在市套之齐备在市场上均属首屈场上均属首屈一指一指项目项目具体指标具体指标占地约3950亩总建面475万平米总投资额约400亿人民币物业类型商住及旅游地产开工时间2013年6月18日预计竣工时间2016年配套酒店群、主题公园、滨湖酒吧街、商业中心、影城、海洋乐园、文化中心、生活中心等区域内强大的商业配套能够满足您绝大区域内强

15、大的商业配套能够满足您绝大多数的需求多数的需求1616区域发展配套大型舞台秀、电影城、量贩KTV、电玩城、儿童天地等室内、外主题公园16万平商业中心，荟萃国内外时尚品牌和40家全球美食餐厅度假中心，规划有9个星级度假酒店，逾4000间客房，硬、软件配备世界一流的大型会议室和宴会厅建筑面积达2万方，计划引进20家国内外著名品牌，丰富现代化休闲生活文化中心旅游中心商业中心度假中心休闲中心1717区域发展配套其他配套其他配套教育教育医疗医疗卫生卫生文化文化其他市政其他市政配套配套教育方面：区域规划有29个托幼场所医疗卫生方面：门诊所或社区卫生服务中心3处，卫生站19处文化方面：文化活动中心，设置小型

16、图书馆、影视厅等其他市政：设置室内菜市场15处，设置社区服务中心23个，提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、部分老年人服务等。此外，规划社会停车场18处，公厕55处1818报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略1919宏观：经济形势国内宏观经济运行增幅趋缓，近三季度经国内宏观经济运行增幅趋缓，近三季度经济运行趋稳，预计短期内国内经济还会保济运行趋稳，预计短期内国内经济还会保持平稳增长的趋势持平稳增长的趋势2010/032010/062010/092010/122011/0

17、32011/062011/092011/122012/032012/062012/092012/122013/032013/062013/095678910111213我国GDP同比增幅（%）,2010/03,11.9我国GDP同比增幅（%）,2010/06,10.3我国GDP同比增幅（%）,2010/09,9.6我国GDP同比增幅（%）,2010/12,9.8我国GDP同比增幅（%）,2011/03,9.7我国GDP同比增幅（%）,2011/06,9.5我国GDP同比增幅（%）,2011/09,9.1我国GDP同比增幅（%）,2011/12,8.9我国GDP同比增幅（%）,2012/03,8

18、.1我国GDP同比增幅（%）,2012/06,7.6我国GDP同比增幅（%）,2012/09,7.4我国GDP同比增幅（%）,2012/12,7.9我国GDP同比增幅（%）,2013/03,7.7我国GDP同比增幅（%）,2013/06,7.5我国GDP同比增幅（%）,2013/09,7.8我国GDP同比增幅（%）p国内生产总值（GrossDomesticProduct，简称GDP）是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富；通过GDP增幅可以反映出一个国家或地区的经济运行形势。2020宏观

19、：房产行业经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的背景下，房地产行业信心逐步回升，开发背景下，房地产行业信心逐步回升，开发投资力度明显加大投资力度明显加大2012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052913/062013/072013/082013/092013/109293949596979899中国国房景气指数（月度）,2012/02,97.89中国国房景气指数（月度）,2012/

20、03,96.92中国国房景气指数（月度）,2012/04,95.62中国国房景气指数（月度）,2012/05,94.9中国国房景气指数（月度）,2012/06,94.71中国国房景气指数（月度）,2012/07,94.57中国国房景气指数（月度）,2012/08,94.64中国国房景气指数（月度）,2012/09,94.39中国国房景气指数（月度）,2012/10,94.56中国国房景气指数（月度）,2012/11,95.71中国国房景气指数（月度）,2012/12,95.59中国国房景气指数（月度）,2013/01,96.76中国国房景气指数（月度）,2013/02,97.92中国国房景气指

21、数（月度）,2013/03,97.56中国国房景气指数（月度）,2013/04,97.35中国国房景气指数（月度）,2013/05,97.26中国国房景气指数（月度）,2913/06,97.29中国国房景气指数（月度）,2013/07,97.39中国国房景气指数（月度）,2013/08,97.29中国国房景气指数（月度）,2013/09,97.25中国国房景气指数（月度）,2013/10,96.88中国国房景气指数（月度）p国房景气2013年全国房地产景气指数持续高位，相较12年下半年呈现量价齐升的态势；十月国房景气指数首次跌破97，主要原因在于十八届三中全会即将召开，房地产行业走势不明，多数

22、人持观望态度。2121宏观：政策分析喜忧参半，喜忧参半，房地产市场由营销导向转变为运房地产市场由营销导向转变为运营模式营模式；新政实施，住宅受限较明显，商务；新政实施，住宅受限较明显，商务商业或将迎来新爆发商业或将迎来新爆发国五条 2.20要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。十八届三中全会 11.9-11.12本次公告中关于房地产行业的字面甚少，但整个公告全文却贯穿涉及到了房地产行业在市场、土地、金融、税费、住房保障等各个方面的改革。指定了房地产

23、行业未来的发展方向由开发商向运营商转变。昌六条 11.25南昌房价出现今年以来的首次降温，11月市场变冷新房成交量骤减，预售颁发条件及网签工作条件更为严格，住宅市场受限。限购限贷政策力度加大，二套房首付比例调至7成，住宅投资风险加大，商务及商业有望成为投资客新宠。政治局会议 12.3推进节约集约用地，优化土地利用结构，提高土地利用效率，写字楼等商务业态优势明显。2222绿地中央广场中航国际广场星河国际华财大厦华龙国际大厦南宾国际恒茂国际中心江信国际大厦西格玛商务中心财富广场国贸广场长运大厦明珠广场金融大街地王广场南昌国际金融中心金域名都正在销售即将入市已投入使用智通广场华远和平广场皇冠国际时间

24、广场央央春天奥斯卡大厦老城区板块老城区板块唐宁街嘉里中心华尔街广场新地中心万达广场红谷现代城红谷凯旋鼎峰中央恒茂梦时代广场滨江一号传奇国际广场云中城绿地新都会赞城紫阳明珠泰豪科技广场联发广场红谷红谷滩板块滩板块巅峰财富广场中凯国际莱蒙都会世纪欧美中心世纪亚太中心高新板块高新板块中观：整体格局南昌写字楼主要分布在老城区、红谷滩、高新南昌写字楼主要分布在老城区、红谷滩、高新区三大板块。老城区写字楼基本在用，新产品区三大板块。老城区写字楼基本在用，新产品稀少；红谷滩目前是写字楼市场的主角及标杆；稀少；红谷滩目前是写字楼市场的主角及标杆；高新则是未来供应的主力高新则是未来供应的主力2323从历年供需数

25、据看，南昌写字楼从历年供需数据看，南昌写字楼20102010年以前年以前年供需量保持平稳增长；年供需量保持平稳增长；20112011年以来市场井年以来市场井喷，供需两旺。去化率虽有所下降，但写字喷，供需两旺。去化率虽有所下降，但写字楼市场整体呈上行发展态势楼市场整体呈上行发展态势时间2007200820092010201120122013（截至9月）年供应量/万 15.2220.4319.3722.8673.2785.894.67年去化量/万 10.8912.1816.2920.0736.9344.8633.63去化率71.55%59.62%84.1%87.8%50.4%52.28%35.52

26、%2007200820092010201120122013（截至9月）010203040506070809010000.20.40.60.81年供应量/万 ,2007,15.22年供应量/万 ,2008,20.43年供应量/万 ,2009,19.37年供应量/万 ,2010,22.86年供应量/万 ,2011,73.27年供应量/万 ,2012,85.8年供应量/万 ,2013（截至9月）,94.67年去化量/万,2007,10.89年去化量/万,2008,12.18年去化量/万,2009,16.29年去化量/万,2010,20.07年去化量/万,2011,36.93年去化量/万,2012,4

27、4.86年去化量/万,2013（截至9月）,33.63去化率,2007,71.55%去化率,2008,59.62%去化率,2009,84.10%去化率,2010,87.80%去化率,2011,50.40%去化率,2012,52.28%去化率,2013（截至9月）,35.52%年供应量/万 年去化量/万 去化率 红谷滩 老城区 高新 050010001500200025003000350040004500单盘月平均去化量（/月),红谷滩,4148单盘月平均去化量（/月),老城区,3869单盘月平均去化量（/月),高新,2663单盘月平均去化量（单盘月平均去化量（/月月)红谷滩 老城区 高新 数据

28、来源：世联平台中观：市场供需2424中观：未来供应近两年内南昌写字楼供应总量将达近两年内南昌写字楼供应总量将达200.15200.15万，万，红谷滩写字楼项目供应量占到全市的红谷滩写字楼项目供应量占到全市的50%50%区域项目总量(万平米）现存（待售）(万平米）预计开盘时间高新高新绿地中心20.912在售传奇国际广场7.85.7在售泰豪科技广场7.81.7在售赞城紫阳明珠8.61.8在售五湖国际广场3.732.85在售云中城30.88.42013.9.27推B栋巅峰财富广场10.510.52013年11月开盘众一富东广场11112013年10月11日推公寓新力方1212近期入市小计65.95红

29、谷滩绿地中央广场1812.7在售新地中心13.81.6在售华尔街广场14102013年8月嘉里中心88预计2014年年中总部基地二期2020预计2014年年中富隆国际金融中心882013年下半年开售莱蒙国际1515预计2014年推出洪兴写字楼22预计2014年上半年新地阿尔法二期1414预计2014年下半年九颂山河66预计2014年铜锣湾广场662013年底小计103.3市区央央春天1010只租不售梦时代广场10.65.6在售世纪欧美中心103.7在售煌盛外滩国际5.25.22013年11月底世纪亚太中心6.46.42013年年底小计30.9写字楼市场供应量共计200.15平方米近近两两年年南

30、南昌昌市市写写字字楼楼市市场场供供应应量量2525【外部环境外部环境】老城区写字楼主要分布于八一商圈及坛子口商圈老城区写字楼主要分布于八一商圈及坛子口商圈,地段优地段优越，商业氛围浓厚，配套完善，但人流、车流量大，且写字楼分布较越，商业氛围浓厚，配套完善，但人流、车流量大，且写字楼分布较为分散，整体商务氛围较差为分散，整体商务氛围较差坛子口商圈交通状况八一商圈财富广场解放西路明珠广场北京西路江信大厦老城区写字楼基本呈点式散落于八一大道至坛子口立交中间段区域，商业和生活服务配套非常成熟，但道路交通拥挤不堪，且大部分写字楼以传统商住式办公楼为主，整体品质较差，缺乏舒适感，难以满足现代商务需求。老城

31、区板块老城区板块2626老城区板块老城区板块【供需情况供需情况】近两年老城区主要供应项目共近两年老城区主要供应项目共5 5个，定位基本在甲级以上，个，定位基本在甲级以上，配置向红谷滩看齐配置向红谷滩看齐项目名称均价定位等级基本配置南宾国际18000甲级9部电梯（2部总裁电梯），层高3.8m，楼道宽2.2m，车位比70：1滨江一号190005A甲级5A顶级标准，LOW中空玻璃幕墙，绿色环保材料装修华远和平广场1700018000超甲级3.5M/秒品牌电梯，高级low-E玻璃，中央空调系统梦时代广场17500甲级大型商业综合体配套、智能停车世纪欧美中心120005A级/普通大堂挑高9米，多部品牌电

32、梯，商业配套2727老城区板块老城区板块【租住情况租住情况】老城区写字楼主要分布于中山路、北京路、八一大道组成老城区写字楼主要分布于中山路、北京路、八一大道组成的八一商圈及坛子口商圈的八一商圈及坛子口商圈,租金基本保持在租金基本保持在40406060元元/月，物业管理费月，物业管理费3 3元元/月左右，入住率普遍保持较高水平月左右，入住率普遍保持较高水平所处区域代表项目租金（元/平米/月）物管(元/平米/月)入住率八一商圈恒茂国际简装65370%财富广场50603.598%江信国际80（水电全包）498%华龙国际403100%南宾国际60754.6860%坛子口商圈国贸大厦231.695%明珠

33、广场临街50，非临街373.580%其他西格玛大厦精装653.285%2828项目名称总体量推出时间央央春天10只租不售世纪亚太中心6.42013年10月下旬煌盛外滩国际5.22013年11月中下旬老城区板块老城区板块央央春天世纪亚太中心【未来供应未来供应】老城区可用土地较少，有效供应量不足，未来写字楼供应老城区可用土地较少，有效供应量不足，未来写字楼供应总计约总计约2020万，分布亦较为分散万，分布亦较为分散煌盛外滩国际2929国贸大厦国贸大厦Series1,电子科技类,7,9%Series1,法律金融投资类,5,6%Series1,建筑房地产类,6,7%Series1,物流贸易类,3,4%

34、Series1,广告文化类,10,13%Series1,医药食品类,1,1%Series1,旅行教育培训类,23,29%Series1,实业,6,8%Series1,机构及其他,18,23%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业机构及其他财富广场财富广场国贸大厦入驻企业以建筑装饰、电子科技、实业、机构及其他类型客户为主，行业分布较为均衡，写字楼划铺面积以100200为主力户型，入驻企业中本地企业占绝大多数，没有外企入驻。Series1,电子科技类,8,18%Series1,法律金融投资类,2,5%Series1,建筑房地产类,8,19%Series

35、1,物流贸易类,4,9%Series1,广告文化类,2,5%Series1,医药食品类,1,2%Series1,旅行教育培训类,6,14%Series1,实业,6,14%Series1,机构及其他,6,14%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业机构及其他财富广场入驻企业数量较多，旅行教育、机构、广告文化类客户为主，划铺面积较小，主力户型100平左右，由于地段的优势，一些全国连锁的教育培训、机构、办事处青睐于此，无外企入驻。【客户特征客户特征】老城区传统型写字楼以本地中小型服务类企业客户为主，老城区传统型写字楼以本地中小型服务类企业客户为主，客户需

36、求集中于客户需求集中于100-200100-200平米的户型平米的户型老城区板块老城区板块3030明珠广场明珠广场Series1,电子科技类,6,17%Series1,法律金融投资类,8,22%Series1,建筑房地产类,3,8%Series1,物流贸易类,3,8%Series1,广告文化类,6,17%Series1,医药食品类,1,3%Series1,旅行教育培训类,3,8%Series1,实业,4,11%Series1,机构及其他,2,6%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业机构及其他南宾国际金融大厦南宾国际金融大厦南宾国际金融大厦入驻企业

37、以金融投资、电子科技、广告文化类为主，出租隔间从小户型到整层划分较为灵活，本地企业与全国性知名企业各占一般，有一家外企入驻。Series1,电子科技类,6,9%Series1,法律金融投资类,10,16%Series1,建筑房地产类,18,28%Series1,物流贸易类,7,11%Series1,广告文化类,6,9%Series1,医药食品类,2,3%Series1,旅行教育培训类,1,2%Series1,实业,11,17%Series1,机构及其他,3,5%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业明珠广场入驻企业以建筑房地产、金融投资、实业类等为

38、主，主力户型面积150200平，全国知名的金融、建筑房地产、实业、机构入驻比例占到3成以上，有三家外资企业入驻。【客户特征客户特征】老城区近期投入使用的写字楼客户以金融投资、建筑、实业老城区近期投入使用的写字楼客户以金融投资、建筑、实业类企业为主，多选择类企业为主，多选择150-200150-200平米户型平米户型老城区板块老城区板块3131【产品品质产品品质】大部分写字楼都是商住混合式的公寓型写字楼，装修破旧，大部分写字楼都是商住混合式的公寓型写字楼，装修破旧，内部配套设施欠缺（多无公共卫生间、茶水间等），建筑形式落后于现代内部配套设施欠缺（多无公共卫生间、茶水间等），建筑形式落后于现代商务

39、需求商务需求老城区板块老城区板块恒茂国际财富广场国贸广场写字楼与公寓及住宅外立面相同，毫无商务形象可言走廊净高2.6m，宽1.5m左右，洗手间设置于各隔间内部，典型的商住两用型公寓楼，企业门户标志也显得隐蔽小气3232【外部环境外部环境】红谷滩目前在用写字楼主要分布在红谷中大道和金融大红谷滩目前在用写字楼主要分布在红谷中大道和金融大街两个区域街两个区域红谷滩中央商务区以红谷中大道为主轴，沿路写字楼项目林立，商务氛围日趋成熟，未来南昌地标性建筑将汇聚于此金融大街利好于政府规划的总部基地，未来也将是写字楼项目聚集地，目前处于起步阶段，交通生活等配套不足红谷滩板块红谷滩板块3333【租住情况租住情况

40、】红谷滩红谷中大道是南昌市核心红谷滩红谷中大道是南昌市核心CBDCBD区域，商务环境渐趋区域，商务环境渐趋成熟，金融大街仍处于起步阶段，交通生活等配套不足，入住率也不高成熟，金融大街仍处于起步阶段，交通生活等配套不足，入住率也不高所处区域项目名称租金/平米/月物管/平米/月入住率红谷中大道商圈联发广场6080895%国际金融中心604.9860%江报大厦506095%鼎丰中央55385%红股经典301.895%金融大街时间广场毛坯35-45；精装40-553.9560%博能中心毛坯30；精装504.850%恒盛银都302.290%其他中航国际精装804.9890%红谷滩板块红谷滩板块3434项

41、目名称总建筑面积户型面积开盘均价 目前售价已售待售推出时间去化速度（/月）绿地中央广场 263682.6 150020001680226000107746106045.52012.119800华尔街广场14014112001400/2000015633.06 100240.262013.82600新地中心138152.215016001104822000 119562.316729.272011.75000唐宁街28861.47130120011863170002000043234140862011/丰和大厦21417406973117691350011051152492012.4740上海湾

42、商业街40340861/1600015426.816611.362013.32600【供需状况供需状况】目前红谷滩在售项目售价达目前红谷滩在售项目售价达2000020000及以上的有四个，占到及以上的有四个，占到总数的一半以上总数的一半以上,且从去化情况看，高端项目总体去化速度要优于其他项且从去化情况看，高端项目总体去化速度要优于其他项目目红谷滩板块红谷滩板块从红谷滩目前在售项目去化情况看，写字楼的去化速度随着项目的高端程度而加快3535区域项目总量(万平米）预计开盘时间红谷滩嘉里中心8预计2014年年中总部基地二期20预计2014年年中富隆国际金融中心82013年下半年已推出莱蒙国际15预计

43、2014年推出新地阿尔法二期14预计2014年下半年九颂山河6预计2014年铜锣湾广场62013年底合计77【未来供应未来供应】红谷滩未来一年已确定推出写字楼项目总体量达红谷滩未来一年已确定推出写字楼项目总体量达7777万平万平方米，红谷滩写字楼市场将迎来发展的爆发期方米，红谷滩写字楼市场将迎来发展的爆发期其中，已确定定位甲级以上高端项目总体量51万平米，占到未来一年供应总量的66%，高端项目的竞争强度将不断加大。红谷滩板块红谷滩板块3636区域地块编号位置用途成交时间占地面积竞得人红谷滩DAEJ2013030红谷滩新区中央商务区B-7-1-2地块金融保险用地2013.6.2110925.52

44、平方米（合16.388亩）江西国资创业投资管理有限公司，江西省春江房地产开发有限责任公司DAEJ2013020红谷滩新区中央商务区B-19-2地块金融保险用地2013.5.298864.89平方米（合13.297亩）上饶银行股份有限公司南昌分行DAEJ2012048红谷滩新区中央商务区B-27-2地块金融保险用地2013.1.105859.53平方米（合8.789亩）江西中顺投资集团有限公司DAEJ2012039红谷滩新区金融大街以东、世贸路以北商业、商务设施用地 2012.11.1613626.96平方米（合20.44亩）江西博能投资发展有限公司，南昌市红谷滩新区博能小额贷款有限公司DAEJ

45、2012003红谷滩新区中央商务区B-6-3-地块办公用地2012.3.1313838平方米（合20.757亩）南昌轨道交通地产开发有限公司凤凰洲DAEJ2013062红谷滩新区珠江路以南、丰和北大道以西地块商业、商务用地2013.9.1616295.28平方米（合24.443亩）南昌市远帆房地产开发有限公司DAEJ2012016红谷滩新区锦江路以南、赣江北大道以西商业金融业、文化娱乐用地2012.7.536348.76平方米（合54.523亩）广东新中美实业投资发展有限公司红角洲DAEJ2013010红谷滩新区红角洲A-05部分地块商业、商务用地2013.3.15464.43平方米（合8.1

46、97亩）南昌洪兴房地产开发有限公司九龙湖DAEJ2013063红谷滩新区龙兴大街以南、城运大道以西地块商业、商务用地2013.9.1652342.91平方米（合78.514亩）南昌市红谷滩城市投资集团有限公司【土地供应土地供应】从土地成交情况看，红谷滩区域土地基本已出让完毕，从土地成交情况看，红谷滩区域土地基本已出让完毕，未来将逐步向凤凰洲、红角洲、九龙湖方向发展，预计现有成交地块将未来将逐步向凤凰洲、红角洲、九龙湖方向发展，预计现有成交地块将提供近提供近6060万平的办公物业万平的办公物业红谷滩板块红谷滩板块3737国际金融中心国际金融中心Series1,电子科技类,5,8%Series1,

47、法律金融投资类,19,31%Series1,建筑房地产类,19,31%Series1,物流贸易类,4,6%Series1,广告文化类,2,3%Series1,医药食品类,2,3%Series1,旅行教育培训类,1,2%Series1,实业,9,14%Series1,机构及其他,1,2%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业机构及其他联发广场联发广场联发广场入驻企业以建筑房地产、金融投资、实业类客户为主，入驻企业均是本地或全国大型企业，整层使用为主，有两家外资企业。国际金融中心入驻企业以金融投资、实业类客户为主，其余建筑房地产、电子科技、广告文化、物

48、流贸易行业分布较为均衡，入驻企业中全国性企业占将近一半，入驻外企主要分布在物流贸易、实业类行业，另有3家国际性机构。Series1,电子科技类,8,11%Series1,法律金融投资类,18,25%Series1,建筑房地产类,9,12%Series1,物流贸易类,9,12%Series1,广告文化类,8,11%Series1,实业,15,21%Series1,机构及其他,6,8%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业【客户特征客户特征】红谷滩写字楼客户中全国性企业占到一半的比例，已有个红谷滩写字楼客户中全国性企业占到一半的比例，已有个别外资或国际

49、性机构入驻别外资或国际性机构入驻红谷滩板块红谷滩板块3838从入驻企业来看，金融、房产建筑、实业、电子科技类成为红谷滩写字楼项目的入从入驻企业来看，金融、房产建筑、实业、电子科技类成为红谷滩写字楼项目的入驻主力，且项目越高端，金融投资类客户占比越大，红谷滩写字楼项目相较于老城驻主力，且项目越高端，金融投资类客户占比越大，红谷滩写字楼项目相较于老城区写字楼对外资企业的吸引力更强。区写字楼对外资企业的吸引力更强。Series1,电子科技类,5,15%Series1,法律金融投资类,5,15%Series1,建筑房地产类,7,21%Series1,物流贸易类,4,12%Series1,实业,11,3

50、3%Series1,机构及其他,1,3%电子科技类法律金融投资类建筑房地产类物流贸易类广告文化类医药食品类旅行教育培训类实业机构及其他中航国际大厦中航国际大厦中航国际大厦入驻企业以实业、建筑房地产、金融投资、电子科技、物流贸易类客户为主，半层或整层使用为主，入驻企业中全国性企业占四成，有两家电子科技类的外资企业入驻。【客户特征客户特征】红谷滩写字楼客户以金融投资类、建筑房地产类、实业类红谷滩写字楼客户以金融投资类、建筑房地产类、实业类大型企业为主力客户，部分企业半层或整层租用大型企业为主力客户，部分企业半层或整层租用红谷滩板块红谷滩板块3939现有产品在建筑外立面、大堂挑高、首层层高的建筑标准

51、上相对老城区写字楼均有提升，商务形象及楼宇品质逐步呈现高端化的发展趋势，但与国际高端写字楼仍有差距博能中心首层过道高4.5m鼎丰中央大堂挑高6m国际金融中心门禁系统中航国际大堂挑高11m，但双柱对大堂视野有所影响建筑外立面向玻璃幕墙发展，楼宇形象不断升级红谷滩板块红谷滩板块【产品品质产品品质】红谷滩写字楼品质较老城区有较大的提升，整体呈现高端红谷滩写字楼品质较老城区有较大的提升，整体呈现高端化发展趋势，区域内诸多项目也成为市场的标杆化发展趋势，区域内诸多项目也成为市场的标杆4040【市场概况市场概况】高新板块新增写字楼集中分布于昌东大道与紫阳大道交汇高新板块新增写字楼集中分布于昌东大道与紫阳大

52、道交汇处，目前基本处于在售或待入市状态，区域未来商务氛围浓厚处，目前基本处于在售或待入市状态，区域未来商务氛围浓厚高新绿地中心高新绿地中心传奇国际广场传奇国际广场方大上上城方大上上城紫阳明珠广场紫阳明珠广场泰豪科技广场泰豪科技广场紫紫阳大道阳大道昌昌东东大大道道巅峰财富口岸巅峰财富口岸 云中城云中城新力紫晶广场新力紫晶广场众一富东广场众一富东广场p紫阳大道横向穿越整个高新区，成为区域的城市主干道，地铁1号线路在紫阳大道沿线设置6个站点，区域内写字楼基本沿紫阳大道两侧而建,区域未来商务氛围浓厚；p在售项目：绿地紫峰大厦、紫阳明珠广场、泰豪科技广场、传奇国际广场、五湖国际广场；p待入市项目：云中城

53、、众一富东广场、巅峰财富口岸、新力紫晶广场、方大上上城。华宸东区国际华宸东区国际高新区板块高新区板块4141【供需状况供需状况】高新区在售写字楼供应总量高新区在售写字楼供应总量4141万，待售面积近万，待售面积近2525万，万，高端项目去化速度相对较慢高端项目去化速度相对较慢项目名称项目位置项目类型建筑面积（）开盘时间已售面积（）待售面积（）月去化量（）高新绿地中心紫阳大道3333号住宅、酒店、商业和写字楼综合体130338.342013-05-178334.61122003.731667泰豪科技广场紫阳大道3088号公寓、写字楼78801.12012-10-1245162.217170.91

54、3764传奇国际广场昌东大道旁（艾溪湖畔）公寓、写字楼78245.62013-05-1020912.557333.14182五湖国际广场青山湖大道和南京东路交汇处写字楼373002013-5-248783.4628516.321757紫阳明珠广场紫阳大道2999号商务办公、生活居住、商业城市综合体86481.582010-10-2968133.7218347.861947合计411166.62151326.5243371.92高新区板块高新区板块4242【未来供应未来供应】高新区未来入市项目供应量近高新区未来入市项目供应量近6565万万项目名称项目位置建筑面积（）推出时间云中城紫阳大道3399

55、号30.8万2013年9月27日推B栋写字楼85782.51新力方紫阳大道中段（江西科技学院正对面）12万近期入市众一富东广场昌东大道与艾溪湖大桥交汇处11万2013年10月11日推1#楼0-50自由组合商务公寓巅峰财富口岸紫阳大道与创新一路交汇口10.5万预计2013年12月中旬开盘方大上上城创新一路以西、长力工业园以南二期为纯商业地块，目前推售一期住宅未知华宸东区国际紫阳大道奥体中心西侧目前在售住宅，写字楼尚未开建，体量不确定未知合计64.3万（已知项目）高新区板块高新区板块4343【未来供应未来供应】通过对高新区近两年土地出让信息盘点，整个区域未来通过对高新区近两年土地出让信息盘点，整个

56、区域未来商业、金融及商务设施土地供应总量达商业、金融及商务设施土地供应总量达9595万万地块编号位置用途成交时间占地面积()建筑面积（)容积率竞得人DAFJ2013019高新区昌东大道以东、省科学院以南金融保险用地2013-5-2426786（合40.179亩）133930容积率5.0江西省农村信用社联合社，江西省汇和房地产有限公司DAFJ2013003高新区创新一路以东、艾溪湖二路以南商业服务业设施用地2013-2-116041（合24.0615亩）57575容积率3.5朱洪文，代洪光JDZ12001高新区昌东大道以东、艾溪湖二路以南商业设施及商务设施用地2012-4-1728366（合42

57、.549亩）156013容积率5.5中国节能环保集团公司JDZ11001高新区麻中大道以东，东湖路以南工业、商业金融业、居住用地2011-12-23商业金融业用地约288亩479520容积率2.5上海绿地（集团）有限公司JDP1164高新区广进路以东、紫阳大道以南商业、金融用地2011-10-2820701平方米（合31.0515亩）1242065.8容积率6.0江西省昌景实业发展有限公司高新区板块高新区板块4444【产品品质产品品质】高新板块写字楼品质参差不齐高新板块写字楼品质参差不齐 ，历经三代发展历程，由传，历经三代发展历程，由传统商住型办公楼向中高端演变，新入市项目呈现高端化发展趋势统

58、商住型办公楼向中高端演变，新入市项目呈现高端化发展趋势高新绿地中心云中城泰豪科技广场紫阳明珠广场创力大厦日月明大厦2010入市项目2013入市项目2007入市项目高新区板块高新区板块4545老城区红谷滩高新供需供给少，去化快供需两旺现阶段供大于求未来供应供应较少，位置分散未来两年已确定供应量近100万，高端项目占一半以上未来供应不断加大，将发展为整个写字楼市场供应的主力客户培训、建筑装饰、贸易类等中小企业为主金融、房地产、实业类大型企业为主教育培训、科技型企业为主整体环境商务办公环境差，道路拥挤，人流量大商务氛围浓厚处于起步阶段，未来不断向好产品品质公寓型写字楼项目居多以纯商务写字楼项目为主品

59、质参差不齐【板块对比板块对比】从写字楼形象、配置、供需、价格、客户等各方面，红谷从写字楼形象、配置、供需、价格、客户等各方面，红谷滩片区都将引领整个南昌写字楼市场滩片区都将引领整个南昌写字楼市场区域项目4646中观：南昌市场小结红谷滩是整个南昌高端商务市场的主阵地，区域内将汇聚南昌市写字楼市场的标杆产品；老城区则依靠成熟的居住及商业功能，新增项目基本向红谷滩看齐，未来将依靠分散的写字楼项目实现商务形象缓慢升级高新区作为产业新城，写字楼特征受区域内的产业影响极大，未来迎来写字楼物业的爆发期，但产品独立性强，对其他两个板块产生的影响有限老城区、红谷滩、高新区板块写字老城区、红谷滩、高新区板块写字楼

60、楼市市场特征场特征九龙湖区市场特征九龙湖区市场特征九龙湖区是集高铁站、省级行政中心、国体中心、文化旅游等多重城市功能为一体的复合型城市副中心，项目周边主要出让土地属性为住宅及商业用地，是南昌市又一崛起重要新城本案位于九龙湖新区与红谷滩区域交接处，为九龙湖区域内第一个写字楼项目，项目优势明显本项目未来主要竞争区域在红谷滩片区内，老城区新建项目也将构成一定影响，高新市场则本项目未来主要竞争区域在红谷滩片区内，老城区新建项目也将构成一定影响，高新市场则基本没有太大关联，因此红谷滩片区的写字楼客户及产品应作为重点研究对象。基本没有太大关联，因此红谷滩片区的写字楼客户及产品应作为重点研究对象。4747微

61、观市场研究地块编号位置用途成交时间占地面积竞得人DAEJ2013001南昌市西客站地区HJZ705-E01地块办公、居住2013-5-68.01万平米江西万科益达置业投资有限公司DAEJ2013032红谷滩新区九龙湖片区九龙大道以西、规划路以南地块(JLH603-D03地块)商业、商务2013-7-107.32万平米南昌绿地申飞置业有限公司DAEJ2013047红谷滩新区九龙湖片区城运大道以西、生米大道以南地块（JLH1601-A02、A03地块）商业、商务、居住2013-8-212.38万平米大连万达商业地产股份有限公司，北京万达文化产业集团有限公司DAEJ2013048红谷滩新区九龙湖片区

62、城运大道以西、规划A7路以南地块（JLH1304-E03、E05地块）商业、商务、居住2013-8-28.86万平米北京万达文化产业集团有限公司，大连万达商业地产股份有限公司DAEJ2013049红谷滩新区九龙湖片区城运大道以西、规划A11路以南地块（JLH1601-B08、B11地块）商业、商务、居住2013-8-216.68万平米大连万达商业地产股份有限公司，北京万达文化产业集团有限公司DAEJ2013050红谷滩新区九龙湖片区城运大道以西、规划A10路以南地块（JLH1601-B06、B10地块）商业、商务、居住2013-8-211.37万平米大连万达商业地产股份有限公司，北京万达文化产

63、业集团有限公司根据东进西拓南延北控的发展格局，九龙湖片根据东进西拓南延北控的发展格局，九龙湖片区已成为南昌向南发展第一站，从近期土地成区已成为南昌向南发展第一站，从近期土地成交情况看，预计现有成交地块将提供不低于交情况看，预计现有成交地块将提供不低于7272万平的商业商务用地万平的商业商务用地4848微观市场研究地块编号位置用途成交时间占地面积竞得人DAEJ2013035红谷滩新区九龙湖片区JLH605-B02地块以北、规划路以西地块(JLH605-B01地块)商业、商务2013-8-91.26万平米南昌绿地申飞置业有限公司DAEJ2013063红谷滩新区龙兴大街以南、城运大道以西地块（九龙湖

64、片区JLH702-A06地块）商业、商务2013-9-165.23万平米南昌市红谷滩城市投资集团有限公司DAEJ2013064红谷滩新区规划路以西、西站大街以北地块（西客站片区HJZ701-B09、B10地块）商业、商务、居住2013-9-167.90万平米上海城建置业发展有限公司DAEJ2013067红谷滩新区诚信路以西、茶园街以南（西客站片区HJZ702-E02地块）商业、商务2013-9-161.38万平米江西有色建设集团有限公司DAEJ2013069红谷滩新区九龙大道以东、西站大街以北地块（西客站片区HJZ704-H01地块）商业、商务2013-9-162.19万平米江西中康国际投资有

65、限公司DAEJ2013070红谷滩新区九龙大道以东、海宝街以南地块（西客站片区HJZ704-F01地块）商业、商务2013-9-162.20万平米南昌市政公用房地产股份有限公司4949案例简介富隆国际开发商开发商江西富隆城投资发展有限公司项目地址项目地址红谷滩新区丰和中大道与芳华路交汇处建筑面积建筑面积7.8万占地面积占地面积8387标准层面积标准层面积1500净高净高不低于2.9米幕墙幕墙石材幕墙层数层数35F大堂挑高大堂挑高10m电梯数量电梯数量9部三菱电梯停车位停车位393个空调空调VRV分户式空调管理费管理费8元/月建筑风格建筑风格现代功能分区功能分区1-5F：赣州银行总部及其他金融服

66、务高层：28-35F开发商留用电梯分区电梯分区不分区目前在售目前在售低区7-14F均价均价16000元/平客群客群投资客占比60%以上，主要来源于传统老城核心区红谷滩新晋推出的写字楼项目，为区域内少红谷滩新晋推出的写字楼项目，为区域内少有的石材幕墙写字楼产品有的石材幕墙写字楼产品5050案例简介华尔街广场开发商开发商华尔登实业（南昌）有限公司项目地址项目地址红谷中大道1669号(红谷中大道与春晖路交汇处）建筑面积建筑面积14万销售划分销售划分200-1400标准层面标准层面积积1400层高层高3.9米大堂面积大堂面积1200层数层数50层电梯数量电梯数量13部电梯智能化智能化5A智能化系统幕墙

67、幕墙中空LOW-E玻璃幕墙物业管理物业管理喜来登酒店停车位：停车位：460个空调空调日立VRV中央空调管理费：管理费：11.88元/月建筑高度建筑高度209米大堂大堂9.5米挑高，精装销售价格销售价格2.万元/设计特色设计特色短进深、大面宽代理公司代理公司置业国际（香港）有限公司华尔街广场最大卖点在于其自带的国际品牌华尔街广场最大卖点在于其自带的国际品牌喜达屋旗下的喜达屋旗下的5A5A级酒店喜来登酒店级酒店喜来登酒店5151案例简介绿地中央广场开发商开发商绿地集团项目地址项目地址红谷中大道市政府西侧建筑面积建筑面积20.7万销售划分销售划分250-2000标准层面标准层面积积1500-2000

68、层高层高4.1米大堂面积大堂面积1500层数层数59层电梯数量电梯数量34部电梯智能化智能化5A智能化系统幕墙幕墙定制玻璃幕墙，4.1米一块物业管理物业管理长城物业停车位：停车位：760个空调空调大金VAV中央空调管理费：管理费：26.8元/月建筑高度建筑高度289米（目前已建项目中南昌最高层）大堂大堂9.5米挑高，精装销售价格销售价格目前已至2.5万元/特色设计特色设计58、59层为VIP层，5.8米阔绰层高建筑设计建筑设计美国som大品牌开发商，红谷滩核心区位，绿地中大品牌开发商，红谷滩核心区位，绿地中央广场最大卖点在于其强大的配套以及双央广场最大卖点在于其强大的配套以及双子塔结构的大楼，

69、为目前南昌市已建项目子塔结构的大楼，为目前南昌市已建项目中的最高楼，是红谷滩的价格标杆中的最高楼，是红谷滩的价格标杆5252案例简介新地中心开发商开发商南昌阳光新地置业有限公司项目地址项目地址红谷滩赣江中大道1218号，秋水广场，市政府旁建筑面积建筑面积13万销售划分销售划分270-1645标准层面标准层面积积1600层高层高高3.9米大堂面积大堂面积双大堂，总面积1500层数层数59F电梯数量电梯数量13部智能化智能化5A智能化系统幕墙幕墙中空LOW-E南玻玻璃物业管理物业管理联发物业停车位：停车位：880个空调空调美国特灵制冷系统管理费：管理费：8元/月建筑高度建筑高度238米物业公司物业

70、公司世联雅园电梯电梯日本三菱南昌新地中心是新地集团在全国范围内落成南昌新地中心是新地集团在全国范围内落成的第四座新地中心，一线滨江、永无遮挡，的第四座新地中心，一线滨江、永无遮挡，是红谷滩黄金区域内的一大标杆级写字楼是红谷滩黄金区域内的一大标杆级写字楼5353鉴于本案经济技术指标及周边现状，鉴于本案经济技术指标及周边现状，可以适当考虑公寓类型产品，那么，可以适当考虑公寓类型产品，那么，南昌公寓市场近年又表现如何呢？南昌公寓市场近年又表现如何呢？5454公寓市场据不完全统计，近两年内南昌公寓供应总量将达约据不完全统计，近两年内南昌公寓供应总量将达约39.539.5万，高新区将成为未来两年市场上公

71、寓产品万，高新区将成为未来两年市场上公寓产品输出的主要区域输出的主要区域区域项目新增/存量总建面(万平米）预计开盘时间高新艾溪湖一号新增10.62预计2014年传奇国际广场存量1.7在售赞城紫阳明珠存量1.57在售巅峰财富广场新增1.25近期入市众一富东广场新增2.532013年10月11日推公寓华宸东区国际新增2.7预计近期入市国奥中心新增5预计2014年小计25.37青山湖万科金色名郡存量0.55在售钻石国际广场新增1.5预计2014年恒茂梦时代广场存量3.5在售青山湖天湾存量0.25在售小计5.8市区悦铂宫新增0.38预计2014年世纪欧美中心存量1.27在售小计1.65朝阳新城东亚朝阳

72、SOHO存量3.3在售力高滨江国际存量1在售小计4.3经开区新宸国际中心存量0.93在售洪客隆英伦联邦存量1.1在售小计2.03红谷滩唐宁街存量0.15在售联发广场存量0.18存量小计0.33写字楼市场供应量共计39.48万平方米5555公寓市场市场上公寓产品主力面积在市场上公寓产品主力面积在30-6030-60平米，价格受区平米，价格受区域影响较大；公寓产品有面积小，总价低等优势，域影响较大；公寓产品有面积小，总价低等优势，是典型的投资物业是典型的投资物业区域项目主力户型（平）均价高新艾溪湖一号45-86传奇国际广场40-608400赞城紫阳明珠50-906000巅峰财富广场40-75众一富

73、东广场30-828300华宸东区国际30-708500国奥中心30-60青山湖万科金色名郡399800钻石国际广场恒茂梦时代广场46-8918000青山湖天湾43-5313000市区悦铂宫42-68世纪欧美中心30-5511500朝阳新城东亚朝阳SOHO30-709000力高滨江国际47-13500经开区新宸国际中心28-507200-7500洪客隆英伦联邦37-708000红谷滩唐宁街40-7015000-17000联发广场40-7516000-20000p价格有明显的地域差异。p主流的高新区市场均价在8500左右p红谷滩区为该物业类型的价格天花板区域，均价达到17000左右p青山湖区区域内

74、价格差异明显p经开区为该类物业的价格洼地5757典型客户访谈谢女士谢女士客户背景：35岁，南昌人，白领，首次购买公寓(传奇国际广场成交客户)客户家庭状况：3口之家客户成交导向：升值潜力、升值潜力、景观资源景观资源工作区工作区域及居域及居住区域住区域西湖区、高新区置业置业动机动机投资兼自用客户客户描述描述干练大方，谈吐文雅访谈访谈纪要纪要谢女士目前住在西湖区，但是在高新区工作，因此想在高新区买一套公寓，一方面方便自己，一方面也可用作投资客户语客户语录录5050就够了，就够了，自己不住了也方便出租；感觉这里目前价格还是比较便宜，未来有上升空间目前价格还是比较便宜，未来有上升空间；这个楼盘可以看到湖

75、景可以看到湖景，还是比较满意的u客户都是因为认同该区域的未来升值空间而来的客户都是因为认同该区域的未来升值空间而来的u即使是自用型客户，也只是把公寓当成暂时过渡产品，未来出租的意愿依然很强即使是自用型客户，也只是把公寓当成暂时过渡产品，未来出租的意愿依然很强易先生易先生 客户背景：50岁，南昌人，公务员（巅峰财富广场认筹客户）客户家庭状况：3口之家客户成交导向：升值潜力、升值潜力、性价比，性价比，位位置置工作区工作区域及居域及居住区域住区域高新区置业置业动机动机投资客户客户描述描述大腹便便，面相精明访谈访谈纪要纪要易先生本身就是在高新区工作，对这块市场也有所了解，最近感觉到这边建设力度的加大，

76、认为后期会有很大的升值空间，因此决定买一套小户型的公寓用于投资客户客户语录语录公寓是不限购不限贷的产品，很适合投资高新的上班族和学生人群足以保证将来的出租不成问题这条路在加大配套的建设，而且该项目是离地铁最近的，以后一定升值高新区板块高新区板块5858客户总结客户总结置业敏感点：p投资型客户：投资型客户：价格、区位、形象p自用型客户：自用型客户：配套、价格、交通需求面积段：客户主要需求面积在40406060置业类型：投资型客户、自用型客户总价承受区间：主要价格承受区间为30305050万元万元启示：启示：价格对客户有最大的吸引力，价格对客户有最大的吸引力，且大部分的购买者并非买来自用，因且大部

77、分的购买者并非买来自用，因此对硬件配套的看重度不高，转而关心的是产品的升值情况，以及户型大小此对硬件配套的看重度不高，转而关心的是产品的升值情况，以及户型大小是否方便未来出租，因此本项目的是否方便未来出租，因此本项目的户型应与市场最主流的需求面积保持一致户型应与市场最主流的需求面积保持一致高新区板块高新区板块5959公寓购买客户公寓购买客户用于投资目的占近用于投资目的占近6 6成成，有有自住自住需求的占比约达需求的占比约达40%40%接受调查的客户中，接受调查的客户中，无论投资客或自用客，关注度最高的是无论投资客或自用客，关注度最高的是区域、价格以及区域、价格以及配套。配套。备注：备注：本次数

78、据来源于对联发广场和唐宁街的销售代表和客户访谈红谷滩板块红谷滩板块【购买客户分析购买客户分析】区域内多为金融等相关行业从业，年龄层相对更加区域内多为金融等相关行业从业，年龄层相对更加年轻，投资客比例相对其他区域较少，自住占比较高年轻，投资客比例相对其他区域较少，自住占比较高置业目的,投资,53%,53%置业目的,自住,35%,35%置业目的,自住兼投资,12%,12%置业目的置业目的投资自住自住兼投资关注点,价格,37%,37%关注点,区域,28%,28%关注点,配套,18%,18%关注点,面积,5%,5%关注点,装修,5%,5%关注点,物业,7%,7%关注点关注点价格区域配套面积装修物业60

79、60典型客户访谈胡先生胡先生客户背景：25岁，九江人，白领，首次购买公寓(唐宁街)客户家庭状况：单身客户成交导向：区位、区位、升值潜升值潜力力工作区工作区域及居域及居住区域住区域红谷滩置业置业动机动机投资兼自用客户客户描述描述阳光、健谈访谈访谈纪要纪要胡先生是九江人，目前在红谷滩工作，从事金融方面的工作。看好红谷滩公寓产品的增值潜力，尤其是方便自己工作，也减少了租房的不便客户语客户语录录小一点没关系，反正是一个人住，物业费还能省不少；价格虽说是贵了点，但现在哪里都不便宜，尤其是价格虽说是贵了点，但现在哪里都不便宜，尤其是红谷滩区域，红谷滩区域，我觉得这里以后还得涨u客户认可红谷滩区位优势，看好

80、未来的升值空间客户认可红谷滩区位优势，看好未来的升值空间u小面积段产品更受青睐，总价低，出租也更方便小面积段产品更受青睐，总价低，出租也更方便张先生张先生客户背景：40岁左右，南昌人，经商（联发）客户家庭状况：3口之家客户成交导向：升值潜力升值潜力、地段、品牌、地段、品牌工作区工作区域及居域及居住区域住区域西湖区置业置业动机动机投资客户客户描述描述理性精美访谈访谈纪要纪要张先生从事建材方面的生意，有很强的投资理财意识。成交之前看了很多楼盘，原本考虑买写字楼，觉得回报率更高，但是感觉市场上写字楼太多了，怕租不出好价钱，因此决定买一套小户型的公寓用于投资客户客户语录语录公寓是不限购不限贷的产品，很

81、适合投资，就是价格贵就是价格贵了点了点红谷滩年轻的上班族很多，将来的出租不成问题品牌开发商、江景资源，又是这么好的地段品牌开发商、江景资源，又是这么好的地段，不买岂不是吃亏了红谷滩板块红谷滩板块6161客户总结客户总结置业敏感点：价格、区位、配套需求面积段：客户主要需求面积在40406060置业类型：投资型客户、自用型客户、投资兼自用客户总价承受区间：主要价格承受区间为60609090万元万元启示：启示：客户对高价表现出一定的抗性客户对高价表现出一定的抗性，对于本区域客户而言，区位和配对于本区域客户而言，区位和配套都很重要，因为直接关系到日常生活的方方面面，即便是投资客对配套也套都很重要，因为

82、直接关系到日常生活的方方面面，即便是投资客对配套也极为关注，因为直接影响到出租的价钱，极为关注，因为直接影响到出租的价钱，面积建议与市场主流面积保持一致面积建议与市场主流面积保持一致红谷滩板块红谷滩板块6262公寓购买客户公寓购买客户用于投资目的占近用于投资目的占近7 7成成，有有自住自住需求的占比需求的占比30%30%接受调查的客户中，接受调查的客户中，无论投资客或自用客，关注度最高的是无论投资客或自用客，关注度最高的是价格、交通、配价格、交通、配套。套。备注：备注：本次数据来源于朝阳SOHO和力高滨江国际的销售代表和客户访谈朝阳洲板块朝阳洲板块【购买客户分析购买客户分析】区域为近两年南昌房

83、地产版块最为火热的区域，品区域为近两年南昌房地产版块最为火热的区域，品牌开发商纷纷进驻，与高新区类似，投资客在本区域占比较重牌开发商纷纷进驻，与高新区类似，投资客在本区域占比较重置业目的,投资,61%,61%置业目的,自住,25%,25%置业目的,自住兼投资,14%,14%置业目的置业目的投资自住自住兼投资关注点,价格,43%,43%关注点,交通,25%,25%关注点,配套,17%,17%关注点,户型,8%,8%关注点,装修,2%,2%关注点,物业,5%,5%关注点关注点价格交通配套户型装修物业6363典型客户访谈李先生李先生客户背景：32岁，南昌人，医生（朝阳SOHO）客户家庭状况：三口客户

84、成交导向：升值潜升值潜力力工作区工作区域及居域及居住区域住区域西湖区置业置业动机动机投资客户客户描述描述衣着得体，谈吐文雅访谈访谈纪要纪要李先生是一名医务人员，目前在西湖区工作，手头有两套房产，看好朝阳洲版块的增值潜力，认为项目整体不错客户语客户语录录在原来的地方住惯了，自己不大想要过来住，但是手头有点钱还是得做点投资，房价这么一涨再涨的，应该不会错；这两年朝阳洲的房价至少得涨了这两年朝阳洲的房价至少得涨了1-21-2千吧千吧 ，早先就该，早先就该过来先买一套的过来先买一套的u客户看好未来的升值空间客户看好未来的升值空间u公寓产品不限购限贷，投资回报挺可观的公寓产品不限购限贷，投资回报挺可观的

85、陈女士陈女士客户背景：40岁左右，公务员，中层领导（力高）客户家庭状况：3口之家客户成交导向：升值潜力升值潜力、湖景资源、湖景资源工作区工作区域及居域及居住区域住区域工作在红谷滩，居住在东湖区置业置业动机动机投资+自住客户客户描述描述直爽干练，谈吐不凡访谈访谈纪要纪要陈女士具有较强的投资意识，对于人居品质要求也很高。认为现在老城区的居住环境比较差，早有意向搬离。认可区域的升值前景，尤其满意一线的湖景资源客户客户语录语录虽然现在朝阳洲看起来还不怎么样，但是政府对这里投入还是非常大的，也很重视这块的发展，以后应该会很不错最喜欢这种有江景资源江景资源的房子，住着舒服，遇水则发嘛，好兆头朝阳洲板块朝阳

86、洲板块6464客户总结客户总结置业敏感点：价格、交通、配套需求面积段：客户主要需求面积在40406060置业类型：投资型客户、自用型客户、投资兼自用客户总价承受区间：主要价格承受区间为45-6045-60万元万元启示：启示：价格对客户有最大的吸引力，价格对客户有最大的吸引力，目前朝阳洲交通的通达性较差，但随目前朝阳洲交通的通达性较差，但随着朝阳大桥的修建、地铁以及市政公交线路的规划，整体前景较好，着朝阳大桥的修建、地铁以及市政公交线路的规划，整体前景较好，面积建面积建议与市场主流面积保持一致议与市场主流面积保持一致朝阳洲板块朝阳洲板块6565案例简介唐宁街核心卖点核心卖点产品：产品：双子塔精装

87、写字楼+3.9m挑高稀缺41-68平Loft公寓交通：交通：毗邻地铁1、2号线交汇处，城市核心区、交通便利地段：地段：红谷滩政经核心，CBD中心地段面积面积总占地总占地()：2万；总建面总建面()：11.5万。开发商开发商南昌凯宇实业发展有限公司地址地址红谷滩新区红谷中大道与会展路交汇处 入市时间入市时间首次开盘时间为2011年4月1日公寓首次推货时间是2011年5月初价格价格均价1.61.7万元/去化量去化量截止到2013年12月，累计去化约56099.94A A栋精装公寓，栋精装公寓，B B栋甲级写字楼，栋甲级写字楼，C C栋为商业楼栋为商业楼6666市场总结鉴于国五条、昌六条等一系列政策

88、的投入使用，住宅项目在短期内受冲击力度鉴于国五条、昌六条等一系列政策的投入使用，住宅项目在短期内受冲击力度较大，预计商业和商务业态将成为房地产企业新一轮的增长点；较大，预计商业和商务业态将成为房地产企业新一轮的增长点；现阶段宜加速现阶段宜加速推推进项进项目的规划工作。目的规划工作。限于市区土地稀缺、房价高限于市区土地稀缺、房价高企以及红谷滩地价已接近价格天花板这一事实，随企以及红谷滩地价已接近价格天花板这一事实，随着西客站的运行和使用，具有高规划高起点的九龙湖区域将成为新一轮的热点。着西客站的运行和使用，具有高规划高起点的九龙湖区域将成为新一轮的热点。依托高铁优势与红谷滩高价格所带来的外溢效用

89、，作为与红谷滩一脉相承的九依托高铁优势与红谷滩高价格所带来的外溢效用，作为与红谷滩一脉相承的九龙湖，必将成为这批客户置业的首选之地。龙湖，必将成为这批客户置业的首选之地。宏观、中观、微观三个层面分析总结宏观、中观、微观三个层面分析总结投资客向南下投资客向南下一站一站：九龙湖：九龙湖6767报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略6868案例研究上海虹桥商务区，凭借交通发力，目前正快速成上海虹桥商务区，凭借交通发力，目前正快速成长为上海新一代商务区长为上海新一代商务区p虹桥商务区

90、规划：规模：面积86.3平方公里，包括主功能区和拓展区，涉及闵行、长宁、青浦嘉定四区虹桥商务区主题功能区规划至东外环告诉，西至现状铁路外环线，南至沪清平告诉，北至北翟高架路，规划用地面积26.3平方公里p功能定位：现代服务业集聚区国际贸易中心的新平台企业总部、贸易机构、经济组织的汇聚地服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心6969案例研究虹桥商务区个案研究虹桥商务区个案研究虹桥丽宝广场虹桥丽宝广场p虹桥丽宝广场：占地面积：45282建筑面积：194713容积率：4.3开发商：台湾丽宝建设股份有限公司p项目简介：规划建筑面积24万，分5栋主建筑物，街坊内低层以连续裙楼串联并以下沉式绿色

91、中轴广场为主题，是为现代化商务办公楼提供专业商业配套设施。丽宝广场内含写字楼、综合性会议中心、休闲性会议中心、购物广场、市民文化艺术空间等多重复合功能，以生态规划概念为主轴，打造低碳环保之复合式绿色商务休闲广场五栋建筑，主要有娱乐、商业、写字楼等商业类型，14年竣工7070案例研究虹桥商务区个案研究虹桥商务区个案研究虹桥天地虹桥天地p虹桥丽宝广场：占地面积：62000建筑面积：380000容积率：6.1开发商：上海瑞安房地产发展有限公司p项目简介：南侧部分包括办公、展示、购物、餐饮等多项功能，旨在为品牌企业提供展示、销售及产品发布的平台。北侧地块以办公为主，并配有五星级酒店及高端餐饮娱乐，其餐

92、饮娱乐部分延续上海新天地理念，将以更为时尚和现代的风格为商务区提供高端餐饮休闲环境。总建面积38万，包含办公、展示、购物、餐饮等多项功能，并配有五星级酒店整体设计延续上海新天地设计理念及风格，注重体验性，开放性的商业空间打造7171打造的关键打造的关键打造的关键打造的关键u虹桥商务区规划充分利用交通枢纽的功能集聚作用，重点发展国内外贸易、总虹桥商务区规划充分利用交通枢纽的功能集聚作用，重点发展国内外贸易、总部办公、商务服务、酒店服务、文化娱乐、信息咨询、物流展示、货运仓储、会部办公、商务服务、酒店服务、文化娱乐、信息咨询、物流展示、货运仓储、会展、信息咨询等现代服务业展、信息咨询等现代服务业u

93、虹桥核心商务区项目多为知名开发商打造，多为大量综合体，集办公、购物、虹桥核心商务区项目多为知名开发商打造，多为大量综合体，集办公、购物、餐饮、酒店等多功能于一体，办公产品注重建筑形态个性化和绿色生态的概念餐饮、酒店等多功能于一体，办公产品注重建筑形态个性化和绿色生态的概念案例总结：案例总结：对本案的启示：对本案的启示：充分结合本案位于高铁站附近的交通枢纽的优势，因地制宜，多种业充分结合本案位于高铁站附近的交通枢纽的优势，因地制宜，多种业态化合理搭配态化合理搭配考虑适量商业配套，满足本案商业配套及新城未来导入人口商业需求考虑适量商业配套，满足本案商业配套及新城未来导入人口商业需求力求在建筑形态上

94、个性化，在建筑耗能上达到节能低耗的标准力求在建筑形态上个性化，在建筑耗能上达到节能低耗的标准7272报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略7373项目项目SWOTSWOT分析：分析：SOSO发展战略通过走差异化路线，结合项发展战略通过走差异化路线，结合项目区位优势与生态办公空间的打造，形成项目核心竞争力目区位优势与生态办公空间的打造，形成项目核心竞争力SWOT优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak1、处于城市全新规划打造的副中心，起点高2、区

95、域距离红谷滩CBD较近，有望形成集聚效应3、位于城市主干道旁，昭示性强4、项目地块位置三面临路，进入性较高1、区域目前所有设施缺乏，商务配套不足2、地块过于狭长，对建筑形态限制性较高3、离红谷滩核心区及老城区心理距离较远，市场认知度不高机会机会-Opportunity-OpportunitySOSO战略战略WOWO战略战略1、沪昆高铁开通，从一线城市带来的产业转移2、万达文化旅游城等一批极具人口、产业导入项目的建设落成3、省政府等政务资源入驻本区域带来的利好4、红谷滩核心区域土地供应量减少5、地铁二号线的修通所带来交通便捷度提升6、对住宅的进一步限购，对商业地产带来巨大机会以高形象展示项目优势

96、，占领市场高位；走差异化补缺路线，通过高性价比产品拉大客户群体；通过生态办公空间的打造和创新增值服务，形成项目核心竞争力规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路项目限制，打造中档次低价产品威胁威胁-Threaten-ThreatenSTST战略战略WTWT战略战略1、市场写字楼放量较大，竞争激烈2、房地产调控政策的收紧拉低市场预期，造成对整体市场成交带来下滑充分展示项目优势，通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险；通过走低价路线，规避竞争，打造低价产品以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险，以低价快速的方式迅速实现项目价值747474以高起点的形象展示，建立楼盘

97、市场影响力以高起点的形象展示，建立楼盘市场影响力控制总价，以高性价比的产品打造，拉大客户群体控制总价，以高性价比的产品打造，拉大客户群体以生态办公理念和人本工作空间，建立南昌写字楼以生态办公理念和人本工作空间，建立南昌写字楼评价新体系评价新体系以商务增值服务，开创南昌写字楼新时代以商务增值服务，开创南昌写字楼新时代战略解析：战略解析：7575写在定位前面的话写在定位前面的话高铁，如何改变一个普通人的生活？高铁，如何改变一个普通人的生活？高铁，如何重塑一个区域的格局？高铁，如何重塑一个区域的格局？高铁，如何重新定义一座城市的发展高铁，如何重新定义一座城市的发展？76767:20-7:40，起床，

98、洗漱，与家人告别，开始通勤7：50，到达当地高铁站，准备开始通勤8:40，到达南昌西客站，换乘地铁2号线，前往位于CBD的公司8:50，三站地铁即可到达公司，老板对这个每天都不会因为路面交通过于拥堵而迟到的小伙子刮目相看，升职，加薪18：00下班，19:00之前就能到家，吃妈妈做的晚饭A A君是一个君是一个8585后的上进青年，家不在南昌，工作在南昌，随着高后的上进青年，家不在南昌，工作在南昌，随着高铁开通，铁开通，A A君成为每天通勤在高铁上的上班族。君成为每天通勤在高铁上的上班族。高铁的开通，大大改变了普通人的生活，周边县市等高铁覆盖的区域中的人高铁的开通，大大改变了普通人的生活，周边县市

99、等高铁覆盖的区域中的人能在分享大城市机会的同时，不用整天呼吸能在分享大城市机会的同时，不用整天呼吸PM2.5PM2.5爆表的空气，不用背上大爆表的空气，不用背上大城市高额的房贷，可以随时吃到妈妈熟悉的厨艺城市高额的房贷，可以随时吃到妈妈熟悉的厨艺7777B B君是一个在上饶有生产基地，在南昌有销售团队的上海人，年君是一个在上饶有生产基地，在南昌有销售团队的上海人，年至不惑，对家庭事业都要有顾虑，高铁能为他带来？至不惑，对家庭事业都要有顾虑，高铁能为他带来？周一：从上海虹桥出发，2小时即可抵达上饶，与生产线经理沟通新订单生产计划周二：从上饶出发，1个半小时即可抵达南昌，与南昌销售团队沟通客户需求

100、反馈信息周三：从南昌出发，1个半小时即可抵达长沙，拓展新市场周四：从长沙出发，2个半小时即可抵达广州，参加第XXX界广交会，拓展国际市场周五：返回上海，属于享受与太太跟孩子的亲子时光7878高铁将大大改变城市格局，商业、会展、商务等附加值高、高铁将大大改变城市格局，商业、会展、商务等附加值高、规模集聚产生效益，摊薄成本的功能将像城市核心区域聚集，规模集聚产生效益，摊薄成本的功能将像城市核心区域聚集，而生产、物流、居住等功能将像城市周边郊县转移而生产、物流、居住等功能将像城市周边郊县转移以东京都会区、伦敦都会区为例，白天人口与夜间人口，以东京都会区、伦敦都会区为例，白天人口与夜间人口，工作日人口

101、与周末人口形成倒挂，这一现象极大程度上塑造工作日人口与周末人口形成倒挂，这一现象极大程度上塑造了区域产业及功能了区域产业及功能高铁与地铁等快速交通的无缝对接，将延长高铁覆盖范围，高铁与地铁等快速交通的无缝对接，将延长高铁覆盖范围，地铁经过区域，商业商务辐射能力大大加强地铁经过区域，商业商务辐射能力大大加强高铁将大大提高城市分工合理性，重塑区域商业商务现状高铁将大大提高城市分工合理性，重塑区域商业商务现状7979环鄱阳湖都会区因为高铁呼之欲出8080具体一点具体一点高铁对本区域的影响？高铁对本区域的影响？高铁对本项目的影响？高铁对本项目的影响？高铁能为本项目带来什么样产业的客高铁能为本项目带来什

102、么样产业的客户？户？8181法国高铁对沿线城市发展的影响：促进城市开发、房法国高铁对沿线城市发展的影响：促进城市开发、房地产和服务业加速发展、吸引了企业落户地产和服务业加速发展、吸引了企业落户巴黎巴黎南特南特 勒芒勒芒旺多姆旺多姆里昂里昂南特南特距距巴黎巴黎1.51.5小时小时（19891989年高铁开通）年高铁开通）空间区位：旅行时间的减少使南特和巴黎的联系更加紧密了，对企业选址、扩张和迁移的影响非常大，许多公司将总部从巴黎迁到南特。城市形象：TGV车站建筑被更新为现代的流线型帆船造型寓意着高铁连通了大西洋。另外，由于TGV的高科技性和其在商业上的成功，对南特产生了渗透性的影响。TGV开通后

103、南特开始积极的招商，并帮助企业在南特扎下根来。直接影响：提高城市可达性、降低了旅行成本、提高了生产力、产生了企业选址的积聚效应。里昂里昂距距巴黎巴黎2 2小时（小时（19811981年高铁开通）年高铁开通）从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。案例参考-法国高铁8282对沿线城市的影响：高铁沿线城市房地产交易量对沿线城市的影响：高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域和价格

104、的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。上升明显。高铁对沿线城市的影响高铁对沿线城市的影响1 13 34 42 21996年统计有23个大型开发项目分布在TGV沿线。地方政府将与TGV网路接驳视为地方经济繁荣的象征，他们与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。高铁沿线城市房地产交易量和价格的到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市TGVTGV网的扩张驱动沿线城市开发网的扩张驱动沿线城市开发加速沿线城市房地产发展加速沿线城市房地产发展沿线文化教育产业的发展沿线文化教育产业的发展由于城市空

105、间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了大学、科学园等落户。大企业落户沿线中小城市大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展促进当地经济发展TGV是那些已经存在发展条件的地方经济发展的催化剂。对企业选址和搬迁来说TGV只是一个因素，城市整体经济环境、交通网络、政府公共服务等都是企业考虑的重要因素。案例参考-法国高铁8383日本新干线的建设目的：紧密日本新干线的建设目的：紧密3 3个沿海工业带的联系、个沿海工业带的联系、加强经济辐射力、缓解交通压力加强经济辐射力、缓解交通压力20世纪50年代后半期，形成了东京、横滨、名古屋、大阪、神户等“沿海型沿海型”工业地带工业地带，3大经济圈 成为日本经济

106、发展的“火车头火车头”（以东京、横滨为中心的关东经济圈，以名古屋为中心的中部经济圈，以大阪、神户为中心的近畿经济圈）。当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%，却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。新干线区间开业时间距离1东京-大阪1964年515.42大阪-博多1975年553.73东京-盛冈1982年496.54大宫-新泻1982年269.5案例参考-日本高铁8484新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，新干线带来了人口、知识、技术的高速流动性，促进了沿线知识经济的发展促进了沿线知识经济的发展东北新干线沿线与非沿线城市就业人数统计年份1970年1982年（通车）1995

107、年沿线城市就业人数1.01.31.85非沿线城市就业人数1.01.31.54通向仙台、岩手的东北新干线1982年开通后，沿线城市的人口和企业分别增加30%和45%，地方财政收入明显增加。促进了人员流动，加速和扩大了信息、知识和技术的传播，从而带动了地方经济发展，缩小了城乡差别。将沿线各城市连接成扩张功能区或整体的经济走廊。沿线知识经济的发展1、为沿线各城市资源、技术资源、生产资源和市场间的优化组合提供便利条件；2、促进新知识的产生和流动；3、带动高新技术产业的发展。案例参考-日本高铁8585日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展快速发展高铁

108、对沿线产业的影响高铁对沿线产业的影响1 12 23 34 4新干线将京滨、中京、阪神、北九州4大工商业地带连接起来的静冈、冈山、广岛等兴建新的工业地带，形成沿太平洋伸展的“太平洋工业带”1975年新干线从大阪进一步延伸到九州后，冈山、广岛、大分乃至福冈、熊本等沿线地带的工业布局迅速发生变化，汽车、机电、家用电器等加工产业和集成电路等尖端产业逐步取代了传统的钢铁、石化产业。东京229公里的大和市，在建成上越新干线浦佐站后，诞生了国际大学，观赏戏剧会、茶道会的机会增多，美术馆、音乐厅的建设也增多。东海道新干线和山阳新干线，带动旅游人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等的消费支出约为5万亿日元，增加就

109、业50万人。高铁建成后，客流量的诱发率平均为25%，促进沿线产业带的形成促进沿线产业带的形成沿线城市产业结构的调整沿线城市产业结构的调整沿线文化教育产业的发展沿线文化教育产业的发展沿线旅游、商贸产业的发展沿线旅游、商贸产业的发展案例参考 日本高铁8686根据法国高铁和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿根据法国高铁和日本新干线案例分析，快速轨道交通促进了沿线城市开发和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了已具备良线城市开发和房地产的加速发展，尤其大幅度提高了已具备良好经济基础城市的站区周边价值，吸引了大企业的落户。好经济基础城市的站区周边价值，吸引了大企业的落户。快速轨道交通对于沿线城市的影响

110、快速轨道交通对于沿线城市的影响快速轨道交通对于具备良好条件和经济基础城市的影响快速轨道交通对于具备良好条件和经济基础城市的影响法国TGV对于沿线城市的影线驱动沿线城市开发加速沿线房地产和文化教育产业发展吸引大学、科学园等落户日本新干线对于沿线城市的影线促进沿线产业带的形成提升沿线城市产业结构促进沿线旅游、商贸业的发展促进沿线文化教育产业的发展 快速轨道交通为具备良好经济基础和发展条件城市的催化剂，法国勒芒和日本名古屋相对其他沿线城市，由于与首都近距离优势和良好的经济基础，快速轨道交通进一步促进了商务办公、研发、高等院校的发展，区域价值大幅度提升对企业选址和搬迁来说城市整体经济环境、交通网络、政

111、府公共服务等都是企业考虑的重要因素与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线经济基础较强城市为了昭示企业形象，站区周边区域为大企业选址落户的最佳选择区域区域价值提升区域经济基础案例分析8787商务核心区第一圈层高铁商务区高铁拓展区（商务新城）第二圈层第三圈层5KM2KMl按照高铁对商务客群的吸附能力，一般认为高铁商务圈可分为三个圈层。2KM以内为第一圈层的高铁商务核心区，2-5KM之间为第二圈层的高铁商务区5-10KM之间为第三圈层的高铁拓展区l本项目位于南昌西客站2KM左右距离的位置，属于高铁商务核心区域，未来本项目必将吸引大量对交通出行需求大的企业单位。例

112、如，江铜、新钢、江钨等外地龙头企业10KM高铁展望未来本项目将是鹰潭、上饶、九江、丰城、新余、樟树未来本项目将是鹰潭、上饶、九江、丰城、新余、樟树等江西省内传统产业强市且是高铁覆盖范围内地市产业等江西省内传统产业强市且是高铁覆盖范围内地市产业进入省城南昌第一选择进入省城南昌第一选择8888未来未来由于南昌高由于南昌高铁站点带来的效益而产生的关铁站点带来的效益而产生的关联产业带动区域发展联产业带动区域发展走出竞争，寻求新的区域功能1。会展产业2。参与性娱乐产业（主题公园）3。教育产业4。总部基地5。运动康体产业新兴产业新兴产业典型代表典型代表琶洲岛广州华侨城深圳狮山镇佛山南海区总部基地北京丰台西

113、奥良治运动产业美国6。区域型休闲商业中心柠檬广场 休斯敦7。博彩业澳门、蒙地卡罗、拉斯维加斯高铁展望8989报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略9090片区形象定位：片区形象定位：红谷滩向南的新十年红谷滩经过十余年的发展，已经成为配套完善，商业商务氛围浓厚的城市CBD区域而九龙湖高铁商务区是红谷滩CBD发展的延伸随着省政府及高铁站等两大重磅配套的迁入本区域势必成为城市发展又一快速增长极9191形象定位：形象定位：承上启下承上启下.高铁商务时代第一站高铁商务时代第一站9292

114、客户类型客户来源区域客户特征客户关注点单纯投资型客户以南昌当地为主,辐射南昌周边主要地市1、有过房产投资经验，或未曾投资过商务写字楼，但想尝试投资此类物业2、面对住宅、商铺、公寓、办公楼等多种投资类型有点举棋不定3、希望投入资金小、投资安全、最好有稳定回报4、希望投资产品所在区域地段好，有升值的前景5、希望投资产品品质好，有升值潜力1、如何增加客户的办公楼投资意识2、如何说服客户本案具有良好升值前景且投资安全性自用客户目前在南昌租房办公的成长型企业，辐射南昌周边主要地市1、高新区域产业客户2、服务高新企业的上下游客户群体，例如：信息服务业、研发服务业、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服、劳

115、动就业服务、物流公司等3、红谷滩高的物业租金外溢的企业需求；4、目前租房办公，随着企业发展对写字楼品质不满意，希望有自己的办公楼，节约租金成本，又带有一定的投资目的。5、对办公楼品质看重，希望提升企业形象档次6、对产品的实际使用价值、物业管理费用非常看重，包括电梯、车位、物业等细节7、希望有比较弹性的空间选择，可以根据企业实际需要灵活选择1、从租房办公到买房办公的意识转变，办公成本投入增加2、说服客户本案的高品质对于提升企业形象的作用3、说服客户本案具有非常好的使用价值并有升值前景4、企业的集群效应带来商业机会自用加投资型客户以南昌当地为主,辐射南昌周边主要地市1、自己所在公司或朋友公司目前正

116、在租房办公，并有意换写字楼者。可以将办公楼以私人名义买下后再租给自己所在公司或朋友公司2、希望投入资金小，并有良好的升值潜力3、希望写字楼知名度高，能提升企业形象4、希望交通四通八达，方便快捷，日常出行方便5、希望写字楼内部品质好，具有良好的硬件设施和物业管理服务1、说服客户本案具有良好的投资价值2、说服客户本案具有非常好的使用价值客户定位：客户定位：三种不同置业目的客户有着不同的特征及关三种不同置业目的客户有着不同的特征及关注点注点9393客户定位：客户定位：根据对南昌市在售写字楼项目分析，一般写字楼销售自根据对南昌市在售写字楼项目分析，一般写字楼销售自用及投资客户比例轨迹随销售时间变化发生

117、极大变化，用及投资客户比例轨迹随销售时间变化发生极大变化，多在开盘初由投资客带来第一批客源，随着价格上涨及多在开盘初由投资客带来第一批客源，随着价格上涨及口碑传播，投资客淡出，自用客户比例开始上升口碑传播，投资客淡出，自用客户比例开始上升1234投资客所占比例,6.5投资客所占比例,6投资客所占比例,5投资客所占比例,2.5自用客户所占比例,3.5自用客户所占比例,4自用客户所占比例,5自用客户所占比例,7.5投资客所占比例自用客户所占比例写字楼自用及投写字楼自用及投资客客户随随销售售时间变化模型化模型图以新地中心为例：蓄客期间主要来访客户7成左右置业目的为投资，自用客户所占比例不足2成，开盘

118、后，低区单位（25层以下）成交客户置业目的也以投资为主，中小散户较多，成交面积集中在中小单位（300以下）随着低区单位的售罄，价格调整及自然调差等因素，投资型客逐渐淡出市场，自用型客户比例开始增加，成交面积也以500以上等大型客户为主9494p随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发项目增加，这部分客户大部分已经被消化，且增量有限p需求面积：1000m2以上p置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管服务p创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等；核心客户重要客户偶得客户p需求面积在300500m2的主流客户仍然是本项目的核心客户p置业关注点：昭

119、示性、形象提升，商务感p创新偏好：服务升级，商务配套的提升重要客户投资客核心客户随高铁外迁入南昌的企业主客户及红谷滩外溢性自用客户p需求面积：总价250万以内，单套面积130m2-200m2p置业关注点：低总价、是否带装修、出租回报率和变卖是否容易p创新偏好：提升物业附加值相关的创新偶得客户标杆型大企业客户客户定位：客户定位：预计本案上市时，仍是以投资性客户撬动型，是本案入预计本案上市时，仍是以投资性客户撬动型，是本案入市期间核心客户。此外，随高铁迁入型企业用户也是本市期间核心客户。此外，随高铁迁入型企业用户也是本案重要客户案重要客户9595产品定位：产品定位：按照地块排布两栋主楼，一栋主打按

120、照地块排布两栋主楼，一栋主打LOFTLOFT公寓产品，一公寓产品，一栋主打生态概念写字楼，顶层两层做栋主打生态概念写字楼，顶层两层做LOFTLOFT或错层创意或错层创意办公产品办公产品3-22层LOFT1-2层裙楼3-25层平层26-27层LOFT1-2层裙楼 A A栋栋（生态写字楼）（生态写字楼）类别层高业态1-2层裙楼4.5米商业3-25层平层4米写字楼26-27层LOFT6.2米写字楼 B B栋栋（LOFTLOFT楼）楼）类别层高业态1-2层裙楼4.5米商业3-22层错层/loft4.7米公寓A栋（生态楼）B栋（LOFT楼）大堂9696产品定位：产品定位：1F2F27FA栋（写字楼）1F

121、2FB栋（公寓）标准层面积：1200平米标准层面积：1000平米户型户型面积面积100-200100-200200-300200-300300300以上以上套数套数配比配比40%40%40%40%20%20%22F户型户型面积面积30-4030-4050-6050-6060-7060-70实得实得面积面积60-8060-8090-10090-100110-120110-120套数套数配比配比40%40%40%40%20%20%写字楼部分建筑面积：写字楼部分建筑面积：3000030000；公寓部分建筑面积：；公寓部分建筑面积：20000200009797物业类型建筑面积（）建面百分比写字楼LOF

122、T24004%平层2760051%公寓LOFT公寓2000036%商业集中商业40007%沿街商业10002%B栋（LOFT楼）：高性价比，快速去化，实现回现要求要求A栋（生态楼写字楼）：核心产品，搏取高价，实现利润最大化临街商业：回现产品各物业类型定位：销售部分：临街商业、LOFT楼、生态写字楼楼持有部分：全部商业裙楼部分建议：产品定位：产品定位：本案写字楼可建设占地面积本案写字楼可建设占地面积77137713，建议本案两栋楼采，建议本案两栋楼采取共用式大堂，临主干道面建设集中式商业，写字楼入取共用式大堂，临主干道面建设集中式商业，写字楼入口从侧面进入，实现写字楼大堂与商业的分离，此外为口从

123、侧面进入，实现写字楼大堂与商业的分离，此外为了不浪费可占地面积，适当建设沿街商业了不浪费可占地面积，适当建设沿街商业9898报告内容报告内容第二部分 项目区域发展第四部分 案例研究第一部分 项目基本情况第三部分 板块市场研究第六部分 整体定位第七部分 物业发展建议第五部分 发展战略9999物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套空调系统智能化卫生间外立面大堂电梯户型停车场建筑设计框架：建筑设计框架：100100红谷滩标杆写字楼外形、顶部造型同质化，识别性较一般，写字楼幕墙夜景单调，红谷滩标杆写字楼外形、顶部造型同质化，识别性较一般，写字楼幕墙夜景单调，无特色亟需极具个性及标识性作品以代言区域

124、商务物业无特色亟需极具个性及标识性作品以代言区域商务物业绿地中央广场联发广场新地中心国际金融中心红谷滩写字楼目前重点竞争在以建筑物高度、配置上，仅部分写字楼注重在外立面及造型上的打造，整体感较差.外立面的个性化及夜景灯光打造，本案有较大提升空间外立面的个性化及夜景灯光打造，本案有较大提升空间101101【简约风格简约风格】目前运用最目前运用最广广,市场接受度高，通常通过外立面色彩、市场接受度高，通常通过外立面色彩、线条等营造形象线条等营造形象线条：线条：通过对立面进行现代简约线条处理，使项目跳出区域。造型：造型：简洁造型，突出高耸挺拔。线条运用：线条运用：现代简约分割建筑，项目看似只有几根简单

125、的几何线条所组成，外立面简洁流畅。广州银行大厦广州银行大厦深圳卓越世纪中心深圳卓越世纪中心广州广州太古汇太古汇建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造102102【古典风格古典风格】通常通过石材和玻璃幕墙的组合营造古典、暖色调商通常通过石材和玻璃幕墙的组合营造古典、暖色调商务风格务风格材质：材质：采用石材加玻璃幕墙显现厚重、尊贵感。线条：线条：多采用竖向线条，凸显项目高耸挺拔。建造成本：建造成本：后期保养成本高且防火性能较差。上海香港新世界中心上海香港新世界中心广州广州广晟国际大厦广晟国际大厦建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造103103【流线风格

126、流线风格】新材质、理念，富于流线的造型，打造概念建筑，新材质、理念，富于流线的造型，打造概念建筑，增加项目昭示性及市场关注增加项目昭示性及市场关注广州广州珠江城珠江城武汉武汉绿地中心绿地中心建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造104104【其他其他】通过挑战传统的建筑风格，对市场输出项目设计概念通过挑战传统的建筑风格，对市场输出项目设计概念三里屯三里屯SOHOSOHO望京望京SOHOSOHO建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造105105本项目以市场销售为主，建议采取市场接受度较高的本项目以市场销售为主，建议采取市场接受度较高的现代简约风格现代简

127、约风格，局部可采取较为先进的设计理念，局部可采取较为先进的设计理念，以增加市场关注度。以增加市场关注度。立面风格总建议立面风格总建议建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造106106重点推荐：重点推荐：现代简约式的建筑立面是目前写字楼界运用最多，适现代简约式的建筑立面是目前写字楼界运用最多，适用范围最广的一种建筑风格，如京基用范围最广的一种建筑风格，如京基100100、卓越世纪广场、诺德、卓越世纪广场、诺德中心等。中心等。诺德中心诺德中心汉京国际汉京国际卓越世纪卓越世纪鸿隆世纪鸿隆世纪诺德中心诺德中心建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造107107

128、横向线条横向线条主要运用于高度较高的大楼，使大楼显得更有张力，高主要运用于高度较高的大楼，使大楼显得更有张力，高耸塔楼更为宽大耸塔楼更为宽大英龙商务大厦英龙商务大厦国际西岸国际西岸地王大厦地王大厦香港香港ICCICC建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造108108竖向线条竖向线条主要运用于高度适中及较矮的项目，使塔楼更为挺拔，主要运用于高度适中及较矮的项目，使塔楼更为挺拔，项目气质更加冷峻易识别项目气质更加冷峻易识别NEONEO企业大道企业大道汉京国际汉京国际卓越时代广场一期卓越时代广场一期建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造109109重点推荐

129、：重点推荐：如菱形、钻石切割、瀑布造型等立面线条，多用于地如菱形、钻石切割、瀑布造型等立面线条，多用于地标性项目及非核心商务区项目，既凸显项目昭示性，便于识辨，标性项目及非核心商务区项目，既凸显项目昭示性，便于识辨，又不失庄重大气，个性鲜明又不失庄重大气，个性鲜明卓越世纪中心卓越世纪中心京基京基100100智慧广场智慧广场建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造110110【空间连通空间连通】空中连廊：空间连通，保持楼宇之间呼应，强化整空中连廊：空间连通，保持楼宇之间呼应，强化整个项目整体性个项目整体性东海国际中心东海国际中心打造方式：打造方式：通过空中连廊保证楼体的统一性

130、，同时空中连廊可以打造为会所、泳池、观光走廊等。北京当代北京当代momamoma建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造111111【空间连通空间连通】裙楼连通：主附楼通过裙楼多重绿化进行连接，营裙楼连通：主附楼通过裙楼多重绿化进行连接，营造整体感造整体感打造方式：通过裙楼打造方式：通过裙楼连接主楼与附楼，同时裙楼顶部实现多重绿化；功能：差异化风格建筑立面可通过裙楼进行过渡，实现和谐统一；建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造112112【细节呼应细节呼应】通过顶部造型、线条呼应等方式实现整体感通过顶部造型、线条呼应等方式实现整体感上海恒隆广场上海恒隆

131、广场CECCEC深长城中心深长城中心广州太古汇广州太古汇建筑风格建议建筑风格建议横竖线条横竖线条整体感打造整体感打造113113案例案例1 1：卓越世纪中心：卓越世纪中心位于深圳福田位于深圳福田CBDCBD内，以其独特、线条分明的内，以其独特、线条分明的外立面享誉业界，尤以绚丽夜景著称外立面享誉业界，尤以绚丽夜景著称项目简介：项目简介：深圳市福田中心区滨河大道与金田路交汇处，共分为4栋建筑物，其中1、2号楼为甲级写字楼，280米；3号楼为150米，34层，小面积办公产品；四号楼184米，37层为复合型公寓楼。114114整体采用卓越蓝幕墙，大师级钻石切割，实现不同楼宇间整体呼整体采用卓越蓝幕墙

132、，大师级钻石切割，实现不同楼宇间整体呼应性应性材质：材质：统一采取卓越蓝low-e玻璃幕墙；钻石切割线条：钻石切割线条：写字楼的线条保持一致，商务公寓线条走向略有不同，但整体仍保持统一风格。商务公寓外立面商务公寓外立面写字楼外立面写字楼外立面115115案例案例2 2：绿景：绿景NEONEO占居深南大道第一排视野，建筑整体高大挺拔，占居深南大道第一排视野，建筑整体高大挺拔，在车公庙写字楼区具有很强辨识度在车公庙写字楼区具有很强辨识度项目简介：项目简介：深圳市车公庙，临深南大道与香蜜立交交汇处，共分2栋写字楼，A栋273米55层，B栋176米，41层；另外有一栋公寓楼及底商116116里面线条明

133、快，三栋主体建筑由西向东逐步攀升，打造竖琴里面线条明快，三栋主体建筑由西向东逐步攀升，打造竖琴外立面，意在奏响城市乐章外立面，意在奏响城市乐章外立面整体形象庄重大气，加之273米为中心西区第一高楼，整体视觉冲击强由西向东逐渐递增，整体感强，117117物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套空调系统智能化卫生间大堂外立面电梯户型停车场建筑设计框架：建筑设计框架：118118艺术体验空间木质地标，奢华感受前台功能全面，但软性体现生态、艺术，通过水景、灯光彰显现代概念的艺术表现观景商务洽谈区，同时兼具艺术展览交流区功能增加艺术体验空间、观景商务洽谈区，商务和艺术达到跨界表现，并通过大增加艺术体验

134、空间、观景商务洽谈区，商务和艺术达到跨界表现，并通过大堂艺术形式彰显项目品味和概念。以超越区域的形象吸引市内艺术创意客户堂艺术形式彰显项目品味和概念。以超越区域的形象吸引市内艺术创意客户119119创意吊顶，胶片设计风格影视题材的内打光展示柜艺术元素装饰大堂门禁大堂休息区，艺术沙发挑高挑高5.95.9米大堂装修采用木纹墙及石材，配以现代简约设计感吊顶和影视题材米大堂装修采用木纹墙及石材，配以现代简约设计感吊顶和影视题材设计符号进行装饰和搭配设计符号进行装饰和搭配120120引入大型绿植及现代花艺，细节中体现生态和绿色引入大型绿植及现代花艺，细节中体现生态和绿色121121物业管理写字楼物业发展

135、建议单体配套商务配套空调系统智能化卫生间电梯大堂外立面户型停车场建筑设计框架：建筑设计框架：122122指标设置建议：指标设置建议：电梯设计等候时间：小于45s；电梯载重：1350kg；电梯最小速度：不小于2.5m/s；无障碍设计；电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息；楼局登录预报系统；智能IC卡门禁系统；电梯内设置穸调及音乐系统。品牌建议：蒂森克虏伯、通力、富士达等合资或国产品牌品牌建议：蒂森克虏伯、通力、富士达等合资或国产品牌电梯电梯123123电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过电梯厅提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间

136、的通透感设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感电梯厅电梯厅建议电梯厅宽4-4.5米，并通过弧形设计，增加空间感和舒适度有一定的装饰、细部精致，有视觉趣味点各楼层设整层平面图及公司、单位指示牌124124建筑设计框架：建筑设计框架：物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套空调系统智能化卫生间外立面大堂电梯户型停车场125125建议：n面宽8.4米，进深控制在12米以内n主流产品楼标准层高3.5米，Loft楼标准层高4.7米n进行面积分割的时候应注意以下分割原则：单元内应尽量保证无柱；南北向与景观条件好的地方应划分的大些；面对电梯厅具有展示作用的单元划分的大些；在满足消防要求的前提下尽量减少走道的

137、长度，减少公共面积的浪费顶部顶部LOFTLOFT挑挑高设计，树立楼王标杆，满足大业户面子需求高设计，树立楼王标杆，满足大业户面子需求户型设计：户型设计：126126公共空间的作用：公共空间的作用：休息功能空间临时商务交流功能空间非正式接待空间亲近自然平台建议：建议：每隔三到四层设计一个共享空间共享空间进行生态化布置，力求与办公室环境区别，创造世外桃源的感觉每个共享空间100平米左右共享空间最好选在电梯口对面位置户型设计：户型设计：共享空间与生态办公相结合，在生态楼体各层之间设置多个公共共享空间与生态办公相结合，在生态楼体各层之间设置多个公共交流平台，给予住户放松心情、亲近自然、商务交流的地点交

138、流平台，给予住户放松心情、亲近自然、商务交流的地点127127建筑设计框架：建筑设计框架：物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套空调系统智能化大堂电梯户型停车场卫生间外立面128128每层设置1组男女公共洗手间有前室将外部空间与卡位空间隔离；地面防滑；卫生间吊顶：铝板吊顶；卫生间洁具：名牌洁具TOTO、Kohler等；通风良好；设置感应式自动龙头，直供热水；前室应设干手机、洗手液盒；卡位内设厕纸盒、手袋挂钩、搁物架等；设立行政卫生间可以充分提升产品档次，为入驻企业高层行政人员提供私密、整洁的办公环境。设置区域主要分布在高层卫生间：卫生间：公共卫生间采用品牌洁具，功能细致体贴；此外，需要前室

139、的设公共卫生间采用品牌洁具，功能细致体贴；此外，需要前室的设计计129129物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套空调系统大堂电梯户型停车场外立面智能化卫生间建筑设计框架：建筑设计框架：130130智能化OABAFASACA智能化属于隐性系统，客户感知度不高，可针对客户比智能化属于隐性系统，客户感知度不高，可针对客户比较关注的较关注的SASA和未来商务需求比较高的和未来商务需求比较高的CACA系统发力系统发力智能化：智能化：131131物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套大堂电梯户型停车场外立面卫生间智能化空调系统建筑设计框架：建筑设计框架：132132VRVVRV变风量空调系统，销

140、售型物业的首选变风量空调系统，销售型物业的首选p节能、高效的制冷方式：变频科技高效节能p支持24小时小空间自由使用 制冷范围灵活自主p准确、合理的计量方式：按产权单位分户电费计量方式公正合理，广受客户认同p健康概念新风系统：产权单位及公共空间需单独设置与VRV空调相匹配的新风系统，迎合健康办公需求133133物业管理写字楼物业发展建议单体配套商务配套大堂电梯户型外立面卫生间智能化空调系统停车场配套：配套：134134u人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径u同时电子显示屏显示当前泊车状况u关键部位可考虑采用小型液晶屏导视，在夜间增强引导性停车场设置人性化外围泊车导视，提高泊车的安全性和便

141、捷性停车场设置人性化外围泊车导视，提高泊车的安全性和便捷性停车场停车场135135u注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质地下停车场地面工艺处理上注重细节地下停车场地面工艺处理上注重细节停车场停车场136136物业管理写字楼物业发展建议单体配套大堂电梯户型外立面卫生间智能化空调系统商务配套停车场配套：配套：137137u考虑到客户群体主要为中小企业，公司数量较多，用餐需求大，建议设立集中式员工餐厅，可引进大食代等美食广场品牌，同时设置咖啡厅等商务休闲配套，提高项目档次；u其他配套可设置银行和票务中心等；建议写字楼商务配套与周围底商有机结合，注重档次感建议写字楼商务配套与周围底商有机结合，注重档次感商务配套商务配套138138写字楼物业发展建议单体配套大堂电梯户型外立面卫生间智能化空调系统停车场物业管理商务配套配套：配套：139139u高品质物业管理公司不仅为写字楼带来好的服务、管理方式，还能有效提升写字楼形象和物业价值。物业服务物业服务建议采取五大行物管顾问建议采取五大行物管顾问+开发商直管物业团队服务，开发商直管物业团队服务，在节省成本的同时提升物业管理品质形象在节省成本的同时提升物业管理品质形象140140汇报结束汇报结束谢谢！谢谢！