1、1 江苏区域货量精装修工程管控 碧桂园江苏区域工程管理部 编制人：李海超 日期：2017年7月 2 目 录 一、江苏区域工程概况 二、区域货量精装修全过程管控 三、总结 3 一、江苏区域工程概况 4 51个项目 土建 100个 标段 年底 超110个 标段 目前 装修标段 54个 一、江苏区域工程概况 区域质量提升趋势图 1、区域工程概况及质量现状 交付 170 万方 84.47 85.2985.28 86.5486.6 87.49 88.38 88.82 88.0788.4188.22 83.9983.81 84.61 83.45 85.6785.9 86.39 88.57 89.32 88
2、.73 88.85 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 6月7月8月9月 10月 11月 12月 3月4月5月6月 集团巡检平均分 江苏区域平均分 5 工程总监 总工程师 南京城市公司苏南城市公司滁州城市公司镇江城市公司扬州城市公司马鞍山城市公司 技术组资料员巡检组督办组装修组 2、完善架构，明确分工 一、江苏区域工程概况 装修工程人员6人 区域内实行三级管控 快速发展使区域的管理半径过大，导致区域的管控变弱，为缩小管理半径，江苏区域按照城市范 围成立了南京、苏南、滁州、镇江、扬州、马鞍山六个城市公司，城市公司下设项目管理部，主要负责 各自管辖项目的工程管理，在面
3、大量广的形势下，实现对项目更全面有效的管理，使工程的进度和质量 符合集团的要求。 6 二、区域货量精装修全过程管控 7 二、区域货量精装修全过程管控 1.1、策划先行明确项目精装修策划主要方向 为保证完美交楼的顺利进行，提前策划好新项目、新开工标段的施工安排，使新项目、新开 工标段开工后各施工工序顺利展开，在工程进度、质量和成本管控方面符合集团要求，区域工程 管理部要求各项目结合以往项目经验，分析自身项目情况梳理编写项目精装修工程策划。 明确项目 管理职责 梳理解决交 叉施工困难 并制定措施 关键节点的 实施控制 前置条件 准备情况 （人、材、 机） 现场工作面移交、临水、 临电、材料堆场、道
4、路、 垂直、水平运输； 。 货量 精装 人材 电水 路机 8 加强图纸会审，及时做好变更 有序做好场地移交，达不到要求引进第三方配合 货需对样板、沙盘、设备展示及体验馆内容与货量区是否存在没有对标 展示区明确交付标准和非交付标准标识与货量交楼样板是否存在材料差别 学习标杆标段，吸取经验提高管理水平 交楼部分的策划与交楼维修准备措施没有计划，对客户预收楼没有计划、安排 交付区与施工区围挡需明确材质、高度及造型 策划方案中地暖、新风、智能化等系统对项目施工的组织及影响需完善 落实样板引路及各相关交底的计划节点，交楼样板层在主体阶段完成等没有明确 项目部对集团、区域各项要求（季度专项），需细化管控措
5、施，做好落地 即将召开策划会的项目应结合以往项目经验，根据项目自身实际情况梳理编写项目精装修工程策划 明确项目管理职责 梳理解决交叉施工难点并制定措施 关键节点实施控制 前置条件准备情况 现场工作面移交 材料堆场、水平垂直运输 临水临电设置 交楼组织策划 策划 通病 问题 提 出 要 求 明 确 内 容 1.2、策划先行关注项目精装修策划常见问题 二、区域货量精装修全过程管控 9 1、项目部组织区域工程、设计、 总包、装修分包、监理、子公司、 营销中心等召开图纸评审会； 2、将意见统一反馈到设计院，加 强与设计管理部沟通，及时掌握项 目图纸变更情况； 3、按审核后图纸装修施工样板 间，遇到问题
6、时再次进行反馈修 改，装修样板间验收后，确定最终 货量施工图纸； 4、项目部根据最终确定的施工 图，组织施工单位全面进行货量区 施工。 2.1、图纸会审 二、区域货量精装修全过程管控 10 400 400 1、燃气热水器两给水 点间距200mm，排气 孔中距墙400mm. 中心高度2300mm. 2、备用插座盒底标高 1300mm，盒边距墙 620mm（预埋时需考 虑到墙面抹灰、贴砖 等尺寸）。 3、隐蔽敷设的管线走 向尺寸统一，以避免 燃气开孔机安装橱柜 打中。 4、考虑燃气立管位 置。 2.2、图纸会审优化厨卫水电气点位 二、区域货量精装修全过程管控 11 优化水电点位 二、区域货量精装修
7、全过程管控 12 2.3、图纸会审深化瓷砖铺贴排版 深化设计铺贴排版： 1.排版优化，规避小条砖，墙砖压地砖，避免 朝天缝，墙砖施工顺序由里向外，保证美 观； 2.交底重点明确节点做法，参照图纸设计施 工； 3.基层检查并处理滚胶、拉毛，排版弹线，在 基层弹出控制线； 4.墙砖粘贴申报专项施工方案，有效控制空 鼓； 5.墙地砖集中加工，墙砖阳角统一倒角留缝规 格、上下一致，用勾缝剂加108胶水勾缝， 保证强度。 二、区域货量精装修全过程管控 13 为保证货量装修顺利开展，进一步加强江苏区域工程管理部技术支持力度，提高区域各项 目部、施工单位的整体技术管理水平以及施工单位对集团、区域各项技术措施
8、、工艺标准的执 行力,区域工程管理部组织装修技术交底。 1、设计图纸交底； 2、集团装修施工工 艺及质量验收标准交 底； 3、区域向项目及施 工单位交底，项目向 施工单位交底，施工 单位向工班交底； 主要交底内容： 3、技术交底 二、区域货量精装修全过程管控 14 3.1、技术交底统一瓷砖铺贴施工工艺管控流程 深化设计铺贴排版 基层检查并处理 滚胶、拉毛 排版弹线，在基层 弹出控制线 选砖-色号相同， 刮界面剂-图案方向铺 贴 预铺，根据图纸排版 结合现场情况预铺 贴标志砖，做好 垂直度平整度控制 控制不同作业面 材质搭接工艺 嵌缝，专用嵌缝剂 在砖缝填补刮平 嵌缝完成，清理多 余嵌缝剂及杂物
9、 验收粘贴牢固度、 无空鼓、嵌缝密实 施工完成后做好 成品保护 验收平整度、垂直度 符合允许误差 二、区域货量精装修全过程管控 15 卫生间、阳露台、公共部位玻化砖海棠角（3MM）工艺； 厨房釉面砖采用45兜角（0.8MM以内）工艺收口 厨卫间二次防水完成，闭水试验验收合格后 ，方可进行地砖及最下层皮数墙砖铺贴 3.2、技术交底瓷砖铺贴细部界面处理 二、区域货量精装修全过程管控 16 抹灰时控制阴角方正度 一、二遍腻子基层批荡施工 抹灰时控制阳角方正度测抹灰平整度，合格施工测踢脚线平整度，合格施工 带灯打磨验收表面光洁度垂直度、平整度验收、整改待四大件安装完成收面漆 3.3、技术交底统一乳胶漆
10、施工工艺管控流程 二、区域货量精装修全过程管控 17 面层与底层“L”形拉结板形成 反向错位安装（不少于 300MM） 石膏线安装先弹线 墙面、顶板采用1.5M2M刮板 找平，确保大面平整度 硅钙板间隔缝4-7MM，弹性 腻子满嵌，抗裂绷带刮胶拉紧， 螺钉交错固定并作防锈处理 墙顶漆面交接处下挂5cm阴角位置弹线灯槽石膏线放线安装 交界面清晰分明 3.4、技术交底装饰顶板细部界面处理 二、区域货量精装修全过程管控 1818 整层施工样板 成品保护样板 土建移交样板 材料样板 交楼样板 未完成 验收未通过 验收通过 不得展开货量区 大范围精装修施工 工法样板 装修单位 进场设置 施工组织方案 精
11、装修策划会 评审通过 按照样板对工班落实 三级交底，按照样板 及策划报告拟定的节点 有序展开施工，并加强 过程管控。 为保证集团精装修交楼战略的实施，更好地把控货量精装修工程质量，达到集团要求的完美 交楼状态，同时也为提升一线管理人员素质，指导施工班组现场交底、学习，要求各项目加强对 装修工程质量的管控，要求各项目落实“样板先行”制度，未验收或验收不合格的，不得开展货 量区大范围装修施工。 4、样板先行精装货量施工前置条件 二、区域货量精装修全过程管控 19 为保证集团精装修交楼战略的实施，加强对装修工程质量的管控，要求各项目实行“装修交楼 标准样板间”制度，也是集团针对装修施工单位进行质量管
12、控的一种工具，在货量区设置整层交楼 样板，对施工单位、项目及营销管理人员开放。“装修交楼标准样板间”未验收或验收不合格的， 不得开展货量区大范围装修施工。 4.1、样板先行交楼样板 二、区域货量精装修全过程管控 20 为更好地把控货量精 装修工程质量，达到集团 要求的完美交楼状态，同 时也为提升一线管理人员 素质，指导施工班组现场 交底、学习，要求各项目 设立货量“精装修工法样 板”，做到真正指导货量 施工。 4.2、样板先行工法样板 统一精装修做法 控制工序错漏隐患 二、区域货量精装修全过程管控 21 为规范材料验收，区域工程管理 部组织项目部及各相关单位第一次材 料进场验收，把好材料质量关
13、。项目 工程现场必须设置材料样板间，涉及 建筑、装修效果由区域设计部确认封 板后标贴编号与台账编号对应。在材 料样板间内建立台账，分类摆放并进 行登记，作为材料进场验收和质量验 收的依据。材料样板间设置、保管、 使用均由项目工程总指定专人负责， 所有封样不得借出。 4.3、样板先行材料样板 二、区域货量精装修全过程管控 22 4.4、样板先行成品保护样板 项目标段在施工过程中，对门窗、装修、现代筑美家居、安装等单位已完成的施工项目，经项目部、监 理单位、总包验收后，相应单位应立即组织人力、物力和相应的技术手段进行成品保护，不同工序交叉作业 前，应进行交接检查并办理交接手续，后续工序有责任对以前
14、的工序项目进行保护。 二、区域货量精装修全过程管控 23 为加强项目管理，提升 项目现场安全文明施工和过 程质量管理，塑造碧桂园高 品质产品形象，提升客户的 满意度，提高市场口碑，促 进销售。同时加大由每月向 每日开放展示，做到随时能 参观。工地开放日现场效果 评分85分，否决申报集团 年度工程标杆评选。 5、工地开放组织召开项目工地开放日活动 二、区域货量精装修全过程管控 24 24 为保证货量装修质量，落实集团及区域场地移交各项要求，区 域工程管理部组织项目部及各相关单位第一次场地移交工作，后续 由城市公司组织，区域抽检。严格把控移交工作中各相关标准，避 免因移交工作不到位产生的返工现象，
15、影响工期。 有序移交，三方会签，督办整改 总包 自检 区域 组织 城市 公司 项目 协调 区域抽查达不到移交要求或移交弄虚作假，将对项目严厉处罚并通报 第一次移交第一次移交后续移交管控后续移交管控完善移交资料完善移交资料 土建施工界面土建施工界面现代家居界面总包组织管理 6、场地移交 二、区域货量精装修全过程管控 25 实测测量数据 ， 可视化 挂网易开裂部位重点检查 6.1、场地移交土建阶段前置管控 二、区域货量精装修全过程管控 26 毛刺感充足毛刺感充足 抹灰无空鼓抹灰无空鼓 人工拍浆人工拍浆 机械喷浆机械喷浆未挂钢丝网未挂钢丝网空鼓、开裂空鼓、开裂 重点检查开裂空鼓问题 改进工艺消除问题
16、 6.1、场地移交土建阶段前置管控 二、区域货量精装修全过程管控 27 通过阴角尺控制阴角成型通过阴角尺控制阴角成型通过双排灰饼控制阴阳角通过双排灰饼控制阴阳角 通过阴角尺控制阴角成型通过阴角尺控制阴角成型通过双排灰饼控制阴阳角通过双排灰饼控制阴阳角 采用采用50cm50cm不锈钢阴阳角尺不锈钢阴阳角尺 控制墙角成型控制墙角成型 通过控制阴角，成果明显通过控制阴角，成果明显 薄弱项重点管控，改进工艺 跟踪落地，消除问题 6.1、场地移交土建阶段前置管控 二、区域货量精装修全过程管控 28分批移交、流水施工、过程控制、联合验收、高效移交 采取关键工序、专人跟进，在分批移交之前，对各重点工序部位工
17、程隐患进行排查，避免后续场地移交验 收不通过，影响下一工序施工作业面开展，避免下道工序施工后发生整改及返工，在场地移交前所有土建工序全 部达标，同时采取联合、分户验收表进行验收，确保各项遗留问题完成到位。 6.2、场地移交关键工序控制 关 键 工 序 检 查 专项复查 关键部位重点排查 界面划分协调 分户检查验收 二、区域货量精装修全过程管控 29 常见问题： 1、现场与一户一表不符 2、场地移交资料缺少签字，检查、复查日期 3、墙砖实测数据未上墙 4、窗边淋水试验未做及照片资料缺失 5、窗边空鼓、抹灰开裂 ，阴阳角不顺直，成品保护滞后 注意事项： 1、严禁弄虚作假，切实落实场地移交验收制度
18、2、移交场地相关数据准确可视 3、严抓“两防”、”精装修六条红线“ 4、维修问题整改关闭率达到90%以上 6.3、场地移交注意事项 针对上述情况，区域每月组织进行专项抽检 二、区域货量精装修全过程管控 30 反 假 冒 伪 劣 材 料 7.1、管控措施专项行动 瓷 砖 铺 贴 质 量 提 升 同 层 排 水 检 查 土 建 工 作 面 移 交 地 板 安 装 质 量 提 升 成 品 保 护 措 施 油 漆 涂 饰 质 量 提 升 二、区域货量精装修全过程管控 31 编制楼栋问题销项表，现场每户均实行销项管控措施，避免漏项，提高 管理效率，增强执行力；每户土建、装修质量进行实测实量，在每栋入口位
19、 置公示，并按实际进度及施工质量进行更新。 数据 可视化管理 7.2、管控措施数据化管理 进度销项表可视化 进度销项表 二、区域货量精装修全过程管控 32 提升区域精装修工程品质提高实测实量及观感 效果，实现集团对货量精装修完美交楼的规定，推 行瓷砖加工机具。 提高砖体的加工精度 提升观感质量 降低现场施工过程中的切割量 减少现场产生的垃圾 瓷砖 加工机具优势 保证相同户型成型尺寸 提升材料利用率 7.3、管控措施集中加工 确定试点项目 组织培训交底 试 点 总 结 推 广 收集新技术 评估应用可行性 编制应用方案 二、区域货量精装修全过程管控 33 通过过程检查、督办，对 各项目货量现场施工
20、进度、质 量情况进行把控，对质量问题 与进度风险及时纠偏，组织施 工单位讨论初步解决方案，制 定出整改计划、节点以及明确 责任，直至问题隐患消除。 7.4、管控措施过程检查 二、区域货量精装修全过程管控 34 7.5、过程管控模拟验收关键项控制 建筑工程 装修工程 公区感观 室外园建绿化 如触碰下面红线任意一条，不得通过 交楼前联合验收： （1）外墙观感问题严重（明显不平整 、线条不顺直、排版不合理、勾 缝差等问题普遍）； （2）室内观感评分80； （3）交付标准同营销输出不一致； （4）存在普遍使用功能缺陷； 二、区域货量精装修全过程管控 35 及时沟通，快速响应。通过模拟验收，汇总出相关通
21、病、零星问题，列出销项计划表，建立项目部责 任分工群、甲方相关职能部门协调群、施工单位销项汇报群等信息沟通交流渠道，使信息快速传递、及时 解决现场存在问题。 交付前地库冲洗 验 收 问 题 记 录 销 项 施 工 单 位 销 项 汇 报 重 点 销 项 问 题 跟 进 销 项 问 题 项 目 责 任 分 工 7.5、过程管控模拟验收问题销项 二、区域货量精装修全过程管控 36 货量区 季度 检查评比确定 总结、推广 交流培训基地 8、标杆评选优秀货量精装修标段评比 为更进一步加强区域各项目、施工单位精装修工 程质量管控工作，促进各项目、施工单位加强质量管 理，明确质量管理责任与奖罚标准，区域特
22、对精装修 工程质量设立评优奖励制度，通过建立评优考评体 系，形成激励先进、促进区域精装修工程争先创优的 鲜明导向。最终提升货量精装修工程品质，实现集团 对货量精装修完美交楼的要求。 评选 二、区域货量精装修全过程管控 37 为了加强对货量区精装修工程质量管控，提高产品品质，实现完美交楼，组织新开工项目 标段观摩、学习区域以及兄弟区域优秀工艺技术，交流工程管控经验，借鉴并推广，促进区域 工程稳步提高。 9、观摩、交流 二、区域货量精装修全过程管控 38 江苏区域坚持推行交楼预验收制度， 以业主视角关注工程品质，树立客户信心， 通过过程品质管控促成完美交楼，实现口碑 相传。 客户体验 区域组织营销
23、、客服、项目在联 合验收前1-2个月对准业主进行小 范围邀约，提前体检交楼。 01 问题总结 对业主体验过程中提出的问题 归纳总结，分析原因，制定改 进措施。 02 品质提升 从业主视角关注货量区品质， 排查并消除隐患问题，为正式 交楼创造有利条件。 03 10、预收楼组织准业主体验交楼 二、区域货量精装修全过程管控 39 11、完美交楼 交楼前做好预案、策划，关注业主关心 的移交问题点，除工程品质，同时加强服务 品质，公示交付合同及相关附件，成立候场 工程服务队，同时为业主准备收楼入住礼品， 通过全方位服务全力保障完美交楼。 统一标准 货量区交付前统一对验房工程 师、客服人员、工程服务队做专
24、 项培训，提升业主品质认可度。 01 积极响应 从快速、高效、能动三个方面 入手，提供专业的技术协助和 整改把关，消化交楼问题。 02 总结焦点 收集业主关心的问题，做好总结， 为在建货量区工程管控增加有效关 注点，提升货量装修品质。 03 二、区域货量精装修全过程管控 40 12、管控举措提升区域工程品质 为更进一步加强项目、施工单位精装修工程质量管控工作，促进各项目、施工单位加强 质量管理，明确质量管理责任与奖罚标准，区域特对月度工程质量奖罚办法增设精装修考评 办法。通过建设奖惩体系，建立奖优罚劣、促进争先创优的制度，形成激励先进、鞭策落后 的鲜明导向。 二、区域货量精装修全过程管控 41 2017年江苏区域的工程质量管理任重而道远，区域工程管理部 将围绕集团工程质量管控的要求，不断完善管控手段，规范装修工程 施工，提高工程品质，预防质量通病，杜绝货量施工问题反复发生， 和城市公司、项目一起采取有效管控措施，稳步提升区域工程质量， 提高业主收楼满意度，确保完美交楼！ 总 结 深耕细作，持续发展，为区域快速发展保驾护航！ 42 感谢聆听！
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