城市商业与文化综合体开发地产运营的方法培训课件(173页).ppt

1、城市商业文化综合体开发与管理的方法论城市商业文化综合体开发与管理的方法论城市商业文化综合体开发与管理的方法论城市商业文化综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例以日本和中国部分项目为例主讲专家杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与IT复合型知识结构现代零售业创新经营研究学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。荣誉：中国商业地产十大杰出操盘手现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商深圳市新摩尔商业管理有限公司业管理有限公司总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志纲工作室高级策划师等高级职务。EM

2、AIL:本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、商业运营目录目录前言前言城市商业综合体定义与特点城市商业综合体定义与特点第一部分：大阪难波城综合体案例第一部分：大阪难波城综合体案例第二部分：日本六本木新城综合体第二部分：日本六本木新城综合体第三部分第三部分:上海松江大学城商业综合体上海松江大学城商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体第一部分大型城市商业综合体定义大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能

3、选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。综合体出现的背景和必然性综合体出现的背景和必然性综合体的出现主要是因为竞争和赢利的客观需要，是城市地价提高的产物。采用多功能组合方式去和单一物业竞争具有明显的优势，但是需要有机的组合，实现客流动线的立体化和功能的互补。青岛华润中心效果图青岛华润中心效果图城市综合体的五个特征城市综合体的五个特征城市综合体的五个特征城市综合体的五个特征我们通过研究国内外设计的数十座综合体项目，认为一个真正意义的综合体应该同时具备以下五个方面的特征。第一，高可达性。综合体一般应有3种以上的交通到达方式（步行、

4、公交、地铁、私家车等），且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连。第二，高密度。一般来说，综合体项目的土地容积率不低于3.0，总建筑面积不少于20万m2。第三，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能.第四，不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系。第五，按照开发计划统一进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。青岛华润中心总平面青岛华润中心总平面地铁物业综合体地铁枢纽综合体是综合体的一种类型地铁不仅提供了便利的交通条件，而且根据地铁的线路特点，改变了城市商业布局。地铁物业开发需要发展商与地铁公司及时沟通，预留通道。地铁物业可以通过开发商和地铁公司联合做土地一级开发和

5、二级开发。地铁人流需要有效引导。地铁物业最成功区域：香港地铁及物业开发香港地铁物业开发趋于成熟地铁作为大众化交通工具吸引最大人流，改善城市交通，提升居民生活品质。地铁运营本身不盈利，但是通过良好的前期规划，通过地铁物业的有计划开发盈利。深圳地铁4号线也给香港地铁开发。专业市场和城市综合体专业市场和城市综合体大型城市综合体和专业市场集群的结合是必然趋势，第一是竞争的需要第二是一站式服务的需要发展趋势：1.节能环保与生态环境结合2.具有较好的文化品味和特色。3.至少两个以上品类在城市最强养老与旅游度假综合体健康护理型大型综合体城市商业综合体开发流程下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍新

6、城的发展条件新城的发展要具备如下基本条件：1、城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展；2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债开发新区。新城规划创新思想城市规划、产业规划、商业规划和旅游规划四结合2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，

7、取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。正在服务的青岛火车北站交通枢纽商业规划和综合体招商项目青岛北站高铁滨海新城商业规划商业调研，核心商业区域商业定位、重点商业地产项目包括会展中心选址论证和区域商业网点规划，滨海新城土地一级策划和推广2011年月日新摩尔公司中标青岛火车北站商业规划和土地一级策划项目120万元合同。深圳新摩尔商业商业管理公司深圳新摩尔商业商业管理公司2012年成果年成果长长沙沙高高铁铁站站长长沙沙机机场场acdbs长沙高铁东部长沙高铁东部新城商业规划布局图新城商业规划布局图蓝色蓝色a为东部新城商业

8、为东部新城商业中心中心红色红色b为旅游商业为旅游商业绿色绿色c为镇级商业中心为镇级商业中心黄色黄色d为现代市场群为现代市场群紫色（紫色（5个）为社区商个）为社区商业中心业中心大型城市综合体的多专业团队协同工作方法NEW MALL商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司例如AC尼尔森著名建筑设计事务所例如JERDE公司，深圳中汇建筑设计事务所城市综合体开发商城市综合体项目的开发与运营NEW MALL商业管理公司以商业管理为核心著名酒店管理公司以酒店管理为核心五星级酒店在综合体的地位在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连

9、接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。通过高级酒店提升物业价值。酒店级别与购物中心之间的关系超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。如何规划和建设高品质的高如何规划和建设高品质的高如何规划和建设高品质的高如何规划和建设高品质的高层五星酒店层五星酒店层五星酒店层五星酒店-远大的探索

10、远大的探索远大的探索远大的探索高层酒店要实现节能和较高空气品质和一流文化主题的目标就有较强的生命力。五星酒店的发展方向五星酒店的发展方向-主题文化和主题文化和个性化设计房间个性化设计房间现代五星酒店重视主题文化的选择和文化品味。一味追求高档奢华已经不是最佳的方向,人类最终追求理想的生活意境。如何做好五星酒店的装修管理如何做好五星酒店的装修管理如何做好五星酒店的装修管理如何做好五星酒店的装修管理关于会议室和餐厅：公费度假旅游为主和培训学习为主的，会议室齐全，人等会议室要多功能组合，宴会，节目演出等，不要做成固定式。大型会议室必须配备贵宾休息室和卫生间，女卫生间位置要多，避免排队等待。适合政务接待

11、的，必须有一个宴会室，接待房（含传菜间）。配备卫生间和接待室，或者要配配备休息室。关于景观设计：需要园林设计和客房同步进行，可以环境艺术设计先行，杭州西子酒店先做园林设计，绿化准备三年，可以考虑有经验景观设计单位帮助设计。关于客房：客房差别化，客房混合搭配，满足同一单位在一个楼层居住的需要。增加套房，修改设计，三开间的套房是必备的，以上，建议达到个。楼等会看看。卫生间面积平方米，多余给客房，五星要求有浴缸。客房可以配备高科技设备，可视化门镜。前台设计免费休息区，大堂吧，行李房前厅设计等必须具备相应功能，需要专业酒店公司设计和规划。关于餐厅：西餐厅改成一楼自助咖啡厅可以简单提供西餐，配备小单间，

12、方便客人退房。关于餐厅可以设置青岛海鲜和类似新疆风味等特色餐厅。关于招标问题：山东大厦教训是公开招标失败，好公司不来，建议装修邀请三家以上投标，邀请较好的，实事求是，必须是近两年有可以考察的项目，必须是自己干的四星以上酒店装修项目。酒店客房的个性化设计酒店客房的个性化设计酒店客房的个性化设计酒店客房的个性化设计不再是千篇一律的标准房间,代之以丰富多彩的个性化房间,满足不同类型客户的需求和欣赏口味。酒店设计的文化品味与意境酒店设计的文化品味与意境宋祁玉楼春东城渐觉风光好，彀皱波纹迎客棹。绿杨烟外晓寒轻，红杏枝头春意闹。浮生长恨欢娱少，肯爱千金轻一笑？为君持酒劝斜阳，且向花间留晚照。五星级酒店的投

13、入产出分析造价万元/平方米投资回收一般年环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。MGM酒店酒店 表1 以顾客为核心的协调工作内容如何预测购物中心经营结果VMDvisualmerchandising(商品企划)anddisplay将商品的政策和战略变成视觉展现视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有比重，视觉形象占有比重。2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析董事会需要知道购物中心未来经营的结果。VMD详解VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策

14、略。万达城市综合体盈利模式的升级与优化发展方向万达商业地产模式从订单模式开始取得了较大成功，依靠盈利模式的创新和王健林董事长的驾驭能力成为行业龙头，今后发展依旧任重道远。万达综合体的产品和经营能力受到业界很多朋友的讨论，大家认为快餐式的综合体模式尽管目前成功，但是会浪费城市土地资源。从粗放式的快速开发到精细化开发，从销售回笼资金为主到综合体运营盈利为主这是商业地产发展历史的必然进程。升级的两个方向第一综合体规划与地域文化的结合景观与艺术结合第二顾客的参与和体验更强需要提升公共空间的设计水平，让顾客有更多的休闲空间，作品能够向日本难波城一样经受住历史的考验妨碍产品创新和精细化的原因初期的快餐式开

15、发是依靠万达品牌，以较低土地价格占用公共资源的历史阶段产物不能作为普遍规律例如,杭州市区等就没有引进万达开发只有公开土地市场拿地，城市综合体开发和运营都能够较好盈利，才能说万达模式真正成熟了。产品创新需要内在的动力和驱动机制对干部考核需要长远的指标，不能简单以当前销售作为唯一指标万达产品研发队伍的建设方向第一，公寓和酒店队伍在产品研究方面已经趋于成熟，但是购物中心和商业街区以及写字楼产品研发需要提高。建议抓紧选择一个区域增加策划和设计时间，以打造世界一流综合体标杆为目标，培养高级综合体研发人才。第二，加强招商质量评估，提升购物中心和商业街区的经营水平，以单位面积的经营利润作为运营管理队伍的考核

16、指标，同时拿出部分利润奖励开发队伍，鼓励开发队伍追求产品的精细化和文化品味。第三，引进大师级人才，建设好万达商业地产大学，培育具有独立思考能力的商业地产人才万达长沙滨江广场项目的总平面万达长沙滨江广场项目的总平面万达长沙滨江广场项目的总平面万达长沙滨江广场项目的总平面长沙万达开福地铁滨江广场评点通过现场考察，整体布局存在以下几个问题，第一、电子显示屏幕放在左侧更为合适，更适合满足人流循环规律第二、U形步行街的内部拐角断点需要引进次要主力店或者特殊吸引人气业态，在产品外形上需要突出形象，形成优质的节点。第三、屋顶花园需要在空中人流动线上进行优化与景观设计结合，可以更为休闲。商业建筑策划根据顾客的

17、需求进行商业规划与商业面积测算，根据经营要求勾画商业空间的初步模型。根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。综合体的设计管理传统的综合体设计管理存在的问题第一盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。第二面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据左右，结局是设计成本

18、较高，设计质量不高。万达综合体设计管理经验重庆万达广场开发设计部重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管

19、理方法和流程，这些都是宝贵的经验。由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。新摩尔公司独创的综合体设计管理方法、以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与建筑规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。、商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒店公司配合做好酒店设计。下一代综合体的发展方向下一代综合体的发展方向1.绿色节能环保2.主题文化新一代综合体

20、要有鲜明的主题文化,注重理念设计和主题文化的打造，通过设计的大格局和细节体现以人为本。3、新一代综合体重视采用结构创新技术降低建造成本，整体规划设计与建筑设计不仅充分考虑采用轻钢结构降低总造价，增加有效的使用空间，减少无效空间和消极空间。采用MB轻钢结构，购物中心柱距根据需要可以达到13米，写字楼户型可以更好分隔，提高顾客空间使用率。建设中的远大天空城市建设中的远大天空城市建设中的远大天空城市建设中的远大天空城市天空城市建于长沙市望城区滨水新城，总建筑面积120万m2，由一座220层总高838米105万m2主楼，4座3至7层总高23米3.5万m2附楼及4层13万m2地下室组成，是一个供3万多人

21、工作、生活的功能齐全的竖向城市。2012年设计，2013年建成并投入使用。杨宝民建议在建筑技术创新的同时，重点研究主题文化的表达，为艺术主题表达提供合理的框架。、将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计关于中央空调系统的节能比较关于中央空调系统的节能比较18万平方米购物商场（享受不到夜晚谷值电价）全年采用电中央空调，每年冬夏共使用约240天，70元/平至100元/平（不含设备维护，年折损），即1260万至1800万全年采用非电中央空调（燃气溴化锂），40元/平至70元/平（不含设备维护，年折损），即720万至1260万注：能源价格电价1元，燃气价格3.6元/立方，设备均为国际一线品牌综合

22、体设计的两个阶段步骤步骤确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。一般万元左右费用。我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。步骤进行国际设计招标鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用万元左右。选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。结构设计和施工图委托当地甲级院

23、设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。综合体设计的科学流程最新的盈利模式案例株洲未来国际广场石家庄勒泰中心城市综合石家庄勒泰中心城市综合石家庄勒泰中心城市综合石家庄勒泰中心城市综合体的设计思想体的设计思想体的设计思想体的设计思想在城市中心在综合体充满绿色生机，每个综合体的设计都要尽可能和地域文化结合，石家庄的综合体设计是美国JERDE考察河北太行山的灵感，将太行山的特点和商业街区形态结合。石家庄勒泰中心城市综合体餐饮休息街区的设计餐饮休息街区的设计餐饮休息街区的设计餐饮休息街区的设计通过合理的变化给顾客心理美感，打造消费目的地结合当地文化进行创新的设计，模拟太行山的部分景观在城市中

24、创造商业体验。大连恒隆广场大连恒隆广场大连恒隆广场大连恒隆广场代表新一代名品购物中心趋势代表新一代名品购物中心趋势代表新一代名品购物中心趋势代表新一代名品购物中心趋势大连恒隆广场项目位于原大连市人民体育场，由香港恒隆地产集团投资60亿元人民币开发建设，是集购物、休闲、娱乐于一体的高端商业复合体。项目占地面积6.34万平方米，建筑面积37.19万平方米，其中商业面积22.19万平方米，地下面积15万平方米。整栋建筑被设计为太极鲤鱼造型，且秉承环保节能的设计理念，已获得2011年度国际最佳零售建筑项目、亚太区最佳零售建筑项目、五星级最佳零售建筑项目等国际大奖。恒隆广场项目共10层，其中地上7层，地

25、下3层。1-2层为名牌旗舰店;3-7层为电影院及休闲活动区，包括影院、精品店、餐饮、咖啡室、艺术展览区、溜冰场、美食广场、露天餐饮平台。地下1层为超市。预计将有400多家品牌店进驻，其中约30%为首次进入大连的新品牌。为了方便市民，地下2-3层全部为停车场，可提供近1300个停车位。-2009年5月与大连市国土资源和房屋局签署国有建设用地使用权出让合同。项目位于大连市核心商业街之一的五四路。大连市在福布斯“2011年中国变化最大城市排行榜”上名列第六。工程于2011年展开。预租将于2014年展开。预计2015年开业中国需要一流的城市综合体开发和运营高级人才，鼓励大中国需要一流的城市综合体开发和

26、运营高级人才，鼓励大中国需要一流的城市综合体开发和运营高级人才，鼓励大中国需要一流的城市综合体开发和运营高级人才，鼓励大家在专业道路上不断进取家在专业道路上不断进取家在专业道路上不断进取家在专业道路上不断进取鹧鸪天鹧鸪天西都作西都作朱敦儒字希真又称洛川先生我是清都山水郎，天教分付与疏狂。曾批给雨支风券，累上留云借月章。诗万首，酒千觞。几曾着眼看侯王？玉楼金阙慵归去，且插梅花醉洛阳。对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。IQEQ均衡3、国际化视野善于整合国际化资源形成项目竞争能力研究结论之一-以百货为核心的

27、购物中心10万平方米左右容易成功超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境1.招商难度加大。2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。创新的大型购物中心和步行街模型NEWMALL与中汇建筑事务所的第一次创新案例1位于深圳核心商圈的东方时代广场从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。广州中华广场开业后增加自营百货可行性报告的主要内容一、经济环境分析1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析2、国内、珠三角及广州市商业市场的

28、总体概况及前景3、消费者调研分析二、百货业态分析1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景2、中华广场百货业态分析3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比三、项目可行性及投资经济效益分析项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米负一楼、一楼为时尚商场，以经营服装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。研究结论之二注重原创和以顾客为本国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品以创新的思维建设中国的旅游商业综合体以创新的业态打造消费目的地充分发挥黄山旅游资源优势只有抓住黄山游客

29、和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合以体验式的建筑环境留住远方的客人建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店结论3地铁商业物业成功规律必要条件:商业中心和地铁连接充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。结论4商业物业经营必须注重地域文化隔山闻

30、鸟音近水知鱼性商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。家乐福已经与英国连锁巨头TESCO签订了协议,将韩国全部31家门店股份转让给TESCO接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场.本项目开发所处工作阶段本项目开发所处工作阶段 开发商：开发商：Nankai Electric Railway Co.,LtdNankai Electric Railway Co.,Ltd（南海電鉄株式会社）（南海電鉄株式会社）Obayashi CorporationObay

31、ashi Corporation南海都市創造株式会社南海都市創造株式会社概念设计：美国概念设计：美国Jon JerdeJon Jerde设计公司设计公司项目管理公司：项目管理公司：Wasa SakamotoWasa Sakamoto获得日本年最佳建筑与环境设计奖获得日本年最佳建筑与环境设计奖项目所在位置：大阪市项目所在位置：大阪市中央区難波中中央区難波中2-10-702-10-70一、策划思路一、策划思路购物中心与空中花园结购物中心与空中花园结合；合；空中花园提供聚集人流空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作的手段，空中花园作为高层酒店式公寓的为高层酒店式公寓的空中公共空间。空中公共空间。从模

32、型到实际采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品综合体的步行街鸟瞰效果二、难波城的创意难波城的创意难难波波城城的的原原址址是是一一座座棒棒球球馆馆，位位于于邻邻近近难难波波火火车车站站的的一一片片新新商商业业区区，离离机机场场一一站站之之遥遥。开开发发商商N NK K电电气气铁铁道道公公司司邀邀请请捷捷得得公公司司为为其其设设计计一一座座对对大大坂坂产产生生形形象象具具提提升升意意义义的的建建筑筑作作品品。捷捷得得因因此此把把难难波波定定义义为为公公园园，为为拥拥挤挤喧喧嚣嚣的的城城市市带带来来一一片片绿绿洲洲。沿沿着着一一坐坐3 30 0层层的的高高塔塔，难难波波城城彰彰显显了了

33、一一种种自自然然生生态态的的生生活活方方式式，空空中中花花园园、屋屋顶顶绿绿树树公公园园直直接接跟跟大大街街相相连连，为为钢钢筋筋混混凝凝土土林林立立的的城城市市里里带带来来了了一一股股清清新新的的气气息息人人们们可可以以欣欣赏赏成成群群的的大大树树、岩岩石石、悬悬崖崖、草草坪坪、溪溪流流、瀑瀑布布池池塘塘及及露露台台，人人们们徜徜徉徉在在空空中中花花园园中中尽尽享享体体验验式式购购物物的的乐乐趣趣。难难波波公公园园可可谓谓集集人人文文、娱娱乐乐为为一一体体的的自自然然生生态态式式体体验验购购物物的的杰杰作作。空间的构思充分考虑到人流循环与体验的空间构思设计亮点景观平面与实景照片花园顶部高层建

34、筑与公共空间的关系空间共享三、总体规划三、总体规划第一期开发总面积第一期开发总面积.万万平方米平方米 （其中商业面积万平方米，（其中商业面积万平方米，办公楼万平方米）。第二期办公楼万平方米）。第二期76,600m276,600m2，合計，合計243,800m2243,800m2。大阪难波城地铁城市综合体的整体构思进入大阪难波城步行街的局部特色进入步行街步行街中间地带步行街的人流终点引导空间处理通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用四、业态规划与动线设计特点四、业态规划与动线设计特点高高 島島 屋屋 為為 日日 本本 著著 名名 百百 貨貨 公公 司司 ，走走 高高 檔檔 消消 費費

35、品品 路路 線線 ，業業 務務 及及 規規 模模 大大 分分 龐龐 大大 ，在在 東東 京京 、大大 阪阪 、京京 都都 及及 橫橫 濱濱 等等 多多 個個 城城 市市 均均 設設 有有 分分 店店 。不同楼层的业态分布不同楼层的业态分布不同楼层的业态分布不同楼层的业态分布空中花园分布餐饮业态最有效利用空中花园人流将餐饮和休闲相互结合动线规划动线规划车站与商场之间的公共通道车站与商场之间的公共通道火车站入口缓冲空间火车站入口缓冲空间步行街通道步行街通道垂直观光电梯与公园公共空间结合垂直观光电梯与公园公共空间结合主力百货高岛屋百货一层五、建筑装饰与导示系统五、建筑装饰与导示系统公园广场核心导示标

36、志公园广场核心导示标志本馆导示本馆导示立面装饰立面装饰店面装饰店面装饰 六、经营管理特色六、经营管理特色以高岛屋促销作为核心以高岛屋促销作为核心，高岛，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动屋善于举办有吸引离的促销活动例如举办过铁壁阿童木纪念活动例如举办过铁壁阿童木纪念活动以万美元年薪将将机器人引以万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。进到百货中也是高岛屋的创意。高岛屋走高档流行路线，由于日高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。引了大量中老年顾客。难波城设立日文网站难波城设立日文网站，介绍每，介绍每家商店与商业设施，及时刊

37、登商家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会店促销信息。难波城发展大量会员，会员享有优惠，销售定员，会员享有优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。可以赠送火车票。聚集大量人流的难波公园难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。商业设施的系统借鉴日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男

38、孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方便顾客。细节扶手细节反映水平导士系统和广告布局人流的合理流动与有效引导反映一个购物中心的业态设计水平，广告是商场重要收入来源，我们协助发展商系统设计整体的导士系统和广告布局，因为广告能够挖掘较多利润。东京六本木新城东京六本木新城是东京著名的购物是东京著名的购物中心和旅游中心该项目在年中心和旅游中心该项目在年月开业，目前已经成为外地游客到月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施坐地铁日了东京必到的综合商业设施坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城。木新城。1717年的坚韧精神，就是坚持年的坚韧精神，就是坚持

39、不懈的努力不懈的努力 。日本森大厦株式会社日本森大厦株式会社出资兴建了上出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上式投资的重要项目之一。森大厦在上海进行第二个项目海进行第二个项目世界最高的世界最高的“上海环球金融中心上海环球金融中心 大厦的建设。大厦的建设。六本木开发动机与企业家理想在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大

40、太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期，纽约时报把我称之为一个赌徒，尽管如此我相信这个项目对于改变日本人生活方式来说是一个巨大的机遇。只要他们的生活方式改变了，就能够改变东京和日本，最终改变我的国家的整个经济的结构。我们最终还是2004年在4月25号，也就是周五将六本木新城向公众开放。这个独特的城中城比诺克菲勒中心大两倍。因为整个新城构建之多，参观访问者络绎不绝。森大厦株式会社森稔森大厦株式会社森稔社社长的理想是东京城市复长的理想是东京城市复兴兴超越美国洛克菲勒中超越美国洛克菲勒中心综合体心综合体六本木新城的位置项目概况占地面积：11.6公顷.总建

41、筑面积：73万平方米.总投资：2700亿日元（按照100日元兑换6.73元人民币）181亿元人民币每平方米造价2.489万元人民币14年策划与规划前期准备充分三年建设完成六本木新城留住老住户的策略与启发六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。森大厦株式会社与老住户沟通长达14年,500多个老住户,400多个选择回迁,留住老住户,留住了邻里亲情,凝聚了人气,保持了街区活力。项目标志-巨蜘蛛一、一、JERDEJERDE设计思想的启发设计思想的启发美国美国JERDEJERDE建筑事务所建筑

42、事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，在设计中负责六本木购物中心及公共空间设计，在设计中JERDEJERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明还没有单调的感觉，实践证明JERDEJERDE的设计思想是成熟的。的设计思想是成熟的。二、总体规划设计特点二、总体规划设计特点总体布局酒店、写字楼与购物中心组成城市商业综合体概念设计-应用洋流理论充分考虑构思环形布局，留住顾

43、客的好奇心。总体布局效果图充分考虑打造体验式空间，详细考虑顾客的感受人流动线的构思在货流动线合理的同时，在人流动线方面精心构思。三、建筑设计特点三、建筑设计特点购物中心建筑设计特点：购物中心建筑设计特点：内部中庭设计内部中庭设计很有特色，采用很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特征处理，增加中庭空间的动态特征中庭上空采用透明的天棚处理，中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出同时适度遮挡阳光直射，创造出通透宜人的空间。通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布中庭主

44、要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭中方便购物置，让顾客在中庭中方便购物。六本木新城外立面特点外立面设计外立面设计变化比较丰变化比较丰富，采富，采用空间向上退台的方式，用空间向上退台的方式，与难波与难波城有类似之处。露天广城有类似之处。露天广场舞台上场舞台上设置圆形顶棚，具有强设置圆形顶棚，具有强烈的聚集烈的聚集导向作用。导向作用。舞台是艺术表演场所能够活跃气氛聚集大量人流写字楼设计特点森大厦共计54层，高238米，第一层的面积达到5800平方米，巨大玻璃和金属材质被容纳在日本古风的形状之中。高耸的森塔东京重新屹立的象征，充满力量感觉。KPF的设计属于美国风格六本木五星级酒店特点位于六本木新城

45、東京凱悅位于六本木新城東京凱悅大酒店大酒店 提供包括提供包括2828间套房在内的间套房在内的389389间客房、最高级的厨师间客房、最高级的厨师们用精选之食材创造出美味们用精选之食材创造出美味佳肴的佳肴的1010间餐厅间餐厅酒吧、绝酒吧、绝对宽敞舒适的温泉浴场和健对宽敞舒适的温泉浴场和健身房、身房、1313个宴会会场、教堂个宴会会场、教堂神殿等优雅舒适的空间与无神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务。微不至的服务。(为婚礼相为婚礼相关合适的空间）。关合适的空间）。该酒店与写字楼采取相邻布该酒店与写字楼采取相邻布置方式，以森大厦为中心。置方式，以森大厦为中心。宾馆高度较低，呈现半圆宾馆高度较低，呈

46、现半圆形状分布。形状分布。五星级酒店的盈利模式创新独立的五星级酒店投资回报稳定，但是投资回收期长。通过综合体集成开发，利用五星级酒店提升写字楼、公寓以及商业物业价值，加速资金回收。六本木公寓特点依托六本木新城的五星级酒店和综合设施，公寓不仅能够加速资金回笼，而且增加了项目人气。现代综合体的公寓比例值得认真研究。六本木新城的功能定位作为商业中心的同时,六本木也作为文化艺术中心和娱乐中心定位。不仅配备了美术馆、图书馆、六本木学院和艺术中心,而且配备了日本最大的室内电影院和容纳2000人的露天剧场。启发今后亚洲的大型综合体需要把商业中心和文化中心以及旅游中心结合。六本木艺术中心设计东京艺术中心位于森

47、大厦顶层包括美术馆城市展望台，教育中心以及俱乐部。都市未来展览馆都市未来展览馆森都市未來研究館，處森都市未來研究館，處于地于地上上50層的展示設施，從層的展示設施，從各種各種角度研討都市。角度研討都市。学术中心学术中心六本木新城森大厦第六本木新城森大厦第49层、第层、第40层里集结着世层里集结着世界中的智慧。立足于可界中的智慧。立足于可以眺望整个东京之位置，以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛图书馆、通过学校、论坛图书馆、研究网络之四种功能，研究网络之四种功能，人与信息的合作开始了。人与信息的合作开始了。森大厦俱乐部森大厦俱乐部位于森大厦51层，目前拥有2500名会员，汇聚了各个领域的精英，从

48、欣赏音乐到葡萄酒会，形式多样丰富了人们的文化生活，增加了六本木新城的活力。长沙奥林匹克综合体毗邻湖南省政府，可以借鉴设立相应俱乐部。交通体系与停车特点交通体系与停车特点六本木地铁站地铁入口地铁入口六本木地铁站六本木地铁站汽车停车场入口汽车停车场入口汽车停车场入口汽车停车场入口立体自动化停车系统立体自动化停车系统立体自动化停车系统立体自动化停车系统四、园林设计与艺术设计四、园林设计与艺术设计绿色是城市综合体的绿色是城市综合体的必需，空中花园与地上必需，空中花园与地上园林相互结合。园林相互结合。六本木新城的空中花六本木新城的空中花园园，从人的最基本生存，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田需要出发

49、，设置了稻田蔬菜等田园风格的景观蔬菜等田园风格的景观强调了业主的可参与性。强调了业主的可参与性。景观总平面空中花园的局部设计特点六本木新城公共空间艺术作品六本木新城公共空间艺术作品薔薇花薔薇花伊紮伊紮簡茲肯作。簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。六本木新城的愛與美之象征。媽媽媽媽露易絲露易絲布魯喬亞作。布魯喬亞作。高高1010米的巨大蜘蛛像是來自米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。編織新的資訊的場所之象征。六本木新城之春春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学

50、生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。夏天的六本木新城夏天到了，稻田中一片绿色，蔬菜长势良好，鲜花盛开。六本木的空中花园吸引很多顾客前来休闲，小学生在空中花园的参加劳动。秋天的六本木新城秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。不寂寞的冬天冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。空中花园的思考日本为何出精品在空中花园感受春光明媚在空中花园感受春光明媚在空中花园感受春光明媚在空中花园感受春光

51、明媚 享受人生的美好享受人生的美好享受人生的美好享受人生的美好清平乐清平乐黄庭坚黄庭坚春归何处，寂寞无行路。若有人知春去处，唤取归来同住。春无踪迹谁知，除非问取黄鹂。百啭无人能解，因风飞过蔷薇。空中花园不仅是景观中心，还是游客休闲中心，人流聚散的立体动线会合处。商业建筑设计和景观设计需要有丰富的想象力，让人们感受四季变化。五、业态组合与动线特点五、业态组合与动线特点商业商业 具体包括服装、皮具、珠宝、电影具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店组成。院、餐饮名店组成。森美术馆森美术馆 可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆以世界的现代艺术为中心的美术馆以世界的现

52、代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展覧会。像等各种形式的展覧会。电影院电影院六本木新城維珍六本木新城維珍TOHOTOHO影城。影城。动线特点动线特点不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间。便进入自己喜欢的空间。六、商品陈列与六、商品陈列与VMDVMD特点特点立体式的服装陈列立体式的服装陈列地下

53、室水气仪表精心设计整齐排列地下室水气仪表精心设计整齐排列七、装饰与导示系统七、装饰与导示系统中庭的装饰与水幕处理相结合中庭的装饰与水幕处理相结合入口空间装饰入口空间装饰露天广场的栈道指示露天广场的栈道指示购物中心楼层展示购物中心楼层展示拥有英文、中文、日语多种语言导示手册拥有英文、中文、日语多种语言导示手册八、经营管理八、经营管理开业前预热成功开业前预热成功在最初开业的五天里面，整个在最初开业的五天里面，整个访问人士超过了两百万，而且访问人士超过了两百万，而且森株式会社开放六本木新城这森株式会社开放六本木新城这么一个事件，在整个周末，就么一个事件，在整个周末，就是年是年4 4月月2626号，号

54、，2727号号两天几乎占据了所有媒体的主两天几乎占据了所有媒体的主要版面。要版面。开展大手笔文化活动开展大手笔文化活动已经成为东京电影节的另外一已经成为东京电影节的另外一个主要会场。个主要会场。与旅游业合作与旅游业合作六本木设计新城在设计之初就六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研。利用新城周密进行市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。生修学旅行。关于垂直花园城市的构想关于垂直花园城市的构想关于垂直花园城市的构想关于垂直花园城市的构想到底什么是“垂直花园城市”？具体来说，它通过对细分化的土地加以整合，通过建筑物的集约化和高层化，灵活利用人工地盘和

55、地下空间，在地面创建出多样化的开放空间；通过开发超高层塔楼和地下空间，有效完善铁路和公路等城市基础设施，将工作、居住、娱乐、学习、商业等丰富多彩的城市功能有机结合为一体；通过高密度、高效率地使用土地，减少二氧化碳排放，创建环保型城市，建设具有良好抗震耐久性能、舒适安全放心、可持续发展的城市。日本东京中城综合体案例东京中城（东京，TokyoMidtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。规划设计资料用地面积：约102,000m2实际占地面积：约78,400m2总建设面积：约5

56、69,000m2开发商：三井不动产设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋）综合体各设施面积各设施面积办公室：约330,000m2住宅：约111,000m2（约530间）五星级酒店：约48,000m2（约250间）购物中心：约57,000m2其他：23,000m2地下5层、地上54层项目结构：钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构公共空间处理东京中城的规划设计思想是以人为核心，东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文

57、业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京世纪衣食住行乐的完美景观。构造东京世纪衣食住行乐的完美景观。商业特点东京中城购物中心地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是BillboardliveTokyo。项目开发与运营的策略通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群；东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力

58、较强的白领和金领人群；项目中的众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作为日本最新的一流综合体拥有旺盛的人气。世界一流综合体的内涵是：1.世界一流综合体拥有较高的品牌价值，大型公司和商家愿意积极入驻，可以成为商业和旅游目的地。2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参与为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳的投入产出比。3.世界一流综合体不仅拥有最佳的经济效益，而且可以创造良好社会效益。杨宝民提出城市商业综合体价值提升方法通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法做价值提升和功能优化.1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒

59、店公寓物业最佳位置与比例。2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。4.通过视觉形象策划提升综合体价值5.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。美国凯撒宫综合体美国凯撒宫综合体罗马文化主题罗马文化主题具有罗马文化主题的美国拉斯维加斯综合体典型案例凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一特洛伊木特洛伊木马都是典型的选题马都是典型的选题凯撒宫商业布局特点拉拉斯斯维维加加斯斯威尼斯人大酒店综合体项目的规划设计施工特点建设一流威尼斯风情酒店、

60、购物中心和赌场综合体来自于赌博之王谢尔德.阿德尔森的威尼斯蜜月之旅，但是打造真正的威尼斯风情难度很大。设计团队与管理为实现对威尼斯风情的把握，发展商董事长谢尔德.阿德尔森花费巨资聘请建筑历史专家和艺术家，例如意大利史学家多莉特.韦恩斯，准确把握威尼斯主题。威尼斯人综合体在1997年确定由克莱德威德的设计团队和斯塔宾斯建筑事务所(http:/ 上海松江大学城购物中心上海松江大学城购物中心失败原因剖析：失败原因剖析：n没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大量有效购物人流。量有效购物人流。n没有经过科学论证，盲目开工，

61、付出没有经过科学论证，盲目开工，付出3 3亿元代价。亿元代价。松江项目现场松江项目现场借鉴韩国等经验NEWMALL提出创新的轨道交通城市综合体模型吸纳韩国及日本轨道交通物业开发以及城市综合体经验,解决上海大型综合体的策划与经营创新,为轨道物业开发企业创造巨大价值.结合基金公司要求，采用空中步行街分割物业产权，增强项目变现能力。挖掘商业价值的三部曲市场调研业态规划视觉形象与建筑策划松江大学城市业态规划特点A方案项目功能布局业态分布表上海松江大学城商业建筑策划特点设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所价值挖掘的初步评估整体土地变性抓住主要矛盾基于经营知识采用开放式空中

62、步行街，降低运营成本，创造4亿元以上价值的大手笔思路。基于资金回收的物业功能组合，增加亩商住开发用地。城东海峡体育中心综合体项目政府汇报提纲顾问公司顾问公司:新加坡星联国际地产顾问机构新加坡星联国际地产顾问机构深圳市新摩尔商业管理有限公司深圳市新摩尔商业管理有限公司发展商：福建省海峡西岸投资有限公司发展商：福建省海峡西岸投资有限公司城东项目论证牵头专家n杨宝民：清华大学国际商业地产运营特聘专家，中国商业地产联盟专家委员，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理。n研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型轨道交通城市综合体，购物中心与白领百货经营。n张中增：深圳

63、市中汇建筑设计事务所董事长，建筑学硕士，西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师，国家一级注册建筑师,曾任北京建筑设计总院深圳分院院长。n本项目论证得到相关建筑规划院士的关心和指导。n城东片区土地出让是按照市级商业中心规模考虑的，考虑到城东具有纵深发展空间，周边30公里半径顾客综合交通成本较低，作为市级商业中心非常合理。n东海片区作为CBD，位于城市端点，各地顾客前来消费综合交通成本高，辐射能力受限，不适合作为市级商业中心。n建议两个片区按照泉州新城的思路统筹考虑功能布局，市政府贸易发展局修订商业网点规划时，与城市规划同步考虑，对远景市级商业中心给予明确设置在城东片区。否则泉州城市规划土地出让与商

64、业网点规划明显矛盾。建议远景规划建议远景规划考虑将城东片区作考虑将城东片区作为市级商业中心和为市级商业中心和会展中心考虑，充会展中心考虑，充分考虑体育场馆后分考虑体育场馆后续利用。续利用。商业物业做赢的商业物业做赢的关键关键有效地聚集人流只是将1,2号地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气，广场无法有效利用。1、3号地块，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内合理,原来的将住宅和五星级酒店功能放在一起明显不合理，3号地块设置10万平方米左右商业，1号地块设置商业步行街街区为主，其他功能考虑公寓与写字楼之类功能配合。建议

65、统一考虑3号地块城东项目总平面构思体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。3#3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型 体育馆入口广场体育馆入口广场80000平方米平方米五星级酒店和公寓五星级酒店和公寓安吉路临街安吉路临街狭长广场狭长广场上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。在位

66、置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。按照1、2号地块做商业结果预测n1 1、2 2号地块人流被严重分号地块人流被严重分隔开，大型广场相隔太远隔开，大型广场相隔太远难以发挥作用，难以吸引难以发挥作用，难以吸引著名商家进驻；著名商家进驻；n4040平方米商业将形成顾客平方米商业将形成顾客冷清，冷清，2020亿元资金沉淀的亿元资金沉淀的结局。结局。项目的成功应立足于片区的长远发展，地块功能的合理配置有利于城东片区的成功发展，但也使海西公司整体投资回收周期加长，海西公司前期已投入6.04亿元获得1#、2#地块，承担了更大的风险。鸟瞰鸟瞰图图我们的新思路我们的新思路33号地块作为城市综合体策划号地块作

67、为城市综合体策划 五星级酒店五星级酒店与购物中心、商业街及酒店式公寓结合与购物中心、商业街及酒店式公寓结合城东海峡体育中心综合开发的意义n带动城东片区开发进而与东海片区形成泉州新城，提升泉州城市形象。n解决上万人再就业问题，有利于民生，促进社会和谐发展。n本项目建筑策划将达到亚洲一流水平，该城市综合体（含有亚洲领先前卫的空中花园）是整个泉州的名片，增加台湾同胞回到家乡的自豪感。建筑模型建筑模型展示展示泉州综合体方案设计40万平方米综合体鸟瞰图2010作者重返泉州，该项目已经由福建海峡西岸投资公司转让给中骏置业公司，开发步骤和基本规划受益于新摩尔公司和中汇的总体规划思想，帮助福建海峡西岸多创造亿

68、元以上经济效益。中心广场设计效果图我们吸纳了国外一流商业建筑成果，打造地级市目的地消费中心设计效果图街区效果图五星级酒店及购物中心效果图加速泉州新城形成的重大建议加速泉州新城形成的重大建议 通过了解东海和城东两个片区的概念规划，进而从泉州市城乡通过了解东海和城东两个片区的概念规划，进而从泉州市城乡规划局远景了解到大泉州的交通规划方案，规划局远景了解到大泉州的交通规划方案，中国商业地产联盟专家、中国商业地产联盟专家、清华大学国际商业地产运营客座教授杨宝民、西安建筑科技大学客清华大学国际商业地产运营客座教授杨宝民、西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师张中增座教授，高级建筑师张中增 个人建议如下：个

69、人建议如下：1.1.加强东海片区与城东片区的交通联系，通过隧道连接是较好加强东海片区与城东片区的交通联系，通过隧道连接是较好方案。形成城东是市级会展、体育和商业中心，东海是行政、文化方案。形成城东是市级会展、体育和商业中心，东海是行政、文化CBDCBD的大型战略格局。的大型战略格局。2.2.统一考虑两大片区功能定位，合理布局城市大型基础设施，统一考虑两大片区功能定位，合理布局城市大型基础设施，泉州新城的建设开发将是本届政府重大建设成就。泉州新城的建设开发将是本届政府重大建设成就。主动思考打造一流的乡镇综合体作品-以无锡鸿山为例我们需要打造新一代的商业与文化综合体,辐射周边8公里半径消费人群。常规的功能性设计缺乏对消费目的地的理解。苏轼江城子密州出猎老夫聊发少年狂。左牵黄，右擎苍。锦帽貂裘，千骑卷平冈。为报倾城随太守，亲射虎，看孙郎。酒酣胸胆尚开张。鬓微霜，又何妨。持节云中，何日遣冯唐。会挽雕弓如满月，西北望，射天狼。祝福祝福各位学员顺利结业