城市商业建筑综合体运作培训手册(79页).pdf

1、第一章 城市/商业/建筑综合体基本概念 第一章 城市/商业/建筑综合体基本概念 南南京京国国际际广广场场 西西安安万万达达广广场场 北北京京熙熙旺旺中中心心 重重庆庆财财富富中中心心 城市/商业/建筑综合体（城市综合体、都市综合体、建筑综合体、商业综合体）城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24 小时不夜城等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO）、大型综合购物中心（SHOP

2、PINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成(大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。)一、城市/商业/建筑综合体定义一 一、城市/商业/建筑综合体定义一?多种功能空间有机组合；?与城市交通协调；?各不同功能空间依存、价值互补；?一个位置上的一组建筑。二、城市/商业/建筑综合体定义二 二、城市/商业/建筑综合体定义二

3、将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。三、城市/商业/建筑综合体定义三 三、城市/商业/建筑综合体定义三 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效

4、联系，延展城市的空间价值。体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。第二章 城市/商业/建筑综合体产生背景 第二章 城市/商业/建筑综合体产生背景?城市 CBD 快速发展；?城市规模扩大和城市化程度提高；?相邻建筑综合体集群形态出现；?城市建筑群功能集约化更高，规模更大；?交通网络提升，联系更紧密。第三章 城市/商业/建筑综合体的发展史 第三章 城市/商业/建筑综合体的发展史 一、建筑综合体的历史起

5、源古希腊的阿索斯广场 一、建筑综合体的历史起源古希腊的阿索斯广场 最早的体现城市功能混合的例子可上溯到古希腊城市的市俗中心阿索斯广场（ASSOS），这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场在当时也是规模极为宏大的建筑综合体。著名的卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场都是将诸如运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等组织在浴场里形成一个多用途的建筑群。

6、二、现代建筑综合体的雏形马赛公寓 二、现代建筑综合体的雏形马赛公寓 这种综合体在空间上一个重要的引人注目的发展是公寓街区水平向的汇集形成一个长长的、连续的，两边有人行道的，带玻璃顶的商业街。这种商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存建筑结合，使那些既窄又深的街道得到了综合的利用。马赛公寓是勒?柯布西耶在 1946 年为马赛市郊区设计的一座可容纳 337 户，共 1600 人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间，上面有 17 层，主要是居住用途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的 7、8 层的商店和公用设施，在屋

7、顶上设有幼儿园和游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。勒柯布西耶把这种带有服务设施的居住大楼称为“居住单位”。虽然，马赛公寓与城市环境的关系还缺乏在人的社会方面的联系，没能充分地发挥综合体的城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。三、现代建筑综合体的发展 三、现代建筑综合体的发展 1、建筑综合体的停滞 1933 年 8 月国际现代建筑协会针对城市环境质量不断恶化的状况讨论通过了雅典宪章，宪章将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调功能间的独立性。这一思想对世界各国四、五十

8、年代的城市发展产生了重大影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展，这种功能间的单一化不但没有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给城市交通带来了灾难。二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。一方面，工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达 60以上。城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。农民大量地拥入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。另一方面，中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人

9、口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力量，而日趋衰退。这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。第一银行中心大厦（Bank One Center）2、建筑综合体的复兴 七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的

10、支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。3、建筑综合体的盛行 城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。目前各大工业国家中，第三产业的劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合体提供了持久的支持力。日本东京阳光城和城市公司中心大厦 技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得

11、了较过去高 23 倍的闲暇时间。因此，人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时间段运行，为城市生活提供全天 24 小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要求也成为建筑综合体开发的催化因素。美国许多城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。城市的开发建设也已发展到了综

12、合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。所以城市综合开发使建筑综合体的实现成为可能。第一银行广场大厦（First Bank Place）随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才能形成。4、当前建筑综合体的发展契机 建筑综合体在当今世界范

13、围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点，是信息革命的冲击与全方位的城市化进程，并由此产生了促进建筑综合体发展的历史契机：?土地紧缺 城市化的进程直接导致城市人口激增，城市土地严重紧缺。?社会与经济需求的变化 信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。?个性要求的高涨 由于人们日益依赖机器大工业生产，社会的过度秩序化使人们开始追求丰富多彩的个性生活。第四章 城市/商业/建筑综合体特征 第四章 城市/商业/建筑综合体特征 国务院发展研究中心等机构，对 2003 年以来的建成或在建

14、的 100 个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。一、商业综合体的外部特征 一、商业综合体的外部特征 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。功能复合性功能复合性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调 高密度高密度，集约集约性性整体统整体统

15、一一性性高可达性高可达性 实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可二、商业综合体的内在特征 二、商业综合体的内在特征 大大大大空空空空间间间间尺尺尺尺度度度度 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。通通通通道道道道树树树树型型型型交交交交通通通通体

16、体体体系系系系现现现现代代代代城城城城市市市市景景景景观观观观设设设设计计计计高高高高科科科科技技技技集集集集成成成成设设设设施施施施 三、建筑综合体基本特征 三、建筑综合体基本特征 美国世界贸易中心 1.室内外空间特征?空间尺度大 城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。?丰富的空间形式 城市建筑综合体统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。2.交通系统的形态特征 通过地下

17、层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.景观与环境特征 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。4.设施特征 建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

18、室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。5.全天服务周期设计 每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持 24 小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发展。6.协调互补设计 城市是一个有机体，在其

19、内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。第五章 城市/商业/建筑综合体分类 第五章 城市/商业/建筑综合体分类 一、基本分类 一、基本分类 商业综合体是出于城市

20、土地资源的高度集约需要而产生的，因此根据其在城市的核心区域和未来的核心区域的具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心 CBD 和交通枢纽。二、新开发区中的商业综合体 二、新开发区中的商业综合体【案例：苏州新天翔商业广场】1、区位 2、建设规模 新天翔商业广场是一座集 22 层甲级智能化写字楼、大型 SHOPPING MALL、精装铂晶公寓，和 2 层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标：占地面积 19354m2商铺 53527m2地下超市 4700m2总建筑面积 125801m2写字楼 35400m2地下车库 37977m2容积率 6.5 酒店式公寓37401m2停车

21、位 817 个 3、定位思路 4、项目定位?园区大型购物中心 苏州工业园区，规划居住人口将达 60 万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。?高档商务办公 园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。园区 2007 年上半年经济指标：指标 累计（亿元）同比（%）地区生产总值 399.64 21.3 第二产业 290.6

22、6 19.1 第三产业 108.05 28.1 产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了 75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。?酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。世界 500 强企业中有 66 家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。园区内的酒店：区域 酒店公寓 三星酒店 四星酒店 五星酒店 湖东中央区域 0

23、1 1 1 湖西中央区域 0 1 1 1 现代大道沿线 1 3 3 4 机场路沿线 1 4 3 1 园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。?结论 三、核心商务区的商业综合体 三、核心商务区的商业综合体【案例：北京UN 中心】酒店式公寓+大型购物广场+5A 级智能化写字楼。酒店式公寓，760 套，40-90 平方米，国际化精装标准。高定位、低总价，面向 CBD 白领阶层。技术指标 占地面积 4.3 万m2商业 6.8 万m235%总建筑面积 19.7 万m2写字楼 2.2 万m211%容积率 3.3 酒店公寓 6

24、.4 万m232%层数 21F 地下停车 1.2 万m212%【案例：北京华业国际中心】华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处 CBD 的东区，周边有多个核心商圈。酒店公寓+LOFT 办公+5A 写字楼+商业广场：?东座为 5A 级写字楼，800-1600 平米整层办公空间；?西座为五星级酒店式公寓，共 277 套，40-130 平米精装商务公寓，主力户型 40-90 平米。技术指标 占地面积 1.5 万m2商业 1.5 万m219%总建筑面积 8.0 万m2写字楼 3.3 万m241%容积率 5.3 酒店公寓 2.4 万m230%层数 17F 地下停车 0.8 万m210%四、城市副中

25、心的商业综合体 四、城市副中心的商业综合体 社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。【案例：财富国际广场】?所在区位 规划面积约 3.11 平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为 309.2万平方米。功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。?南部市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，以商业、办公服务业和宾馆业为主。?中部知识创新区

26、中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活工作区和科技园区三部分组成?北部知识创新基地，与新江湾城相接，基地包括技术研发试验室、商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都市产业区。到 2010 年，仅五角场的商业面积将达到 75 万平方米。杨浦区及周边常住人口近 300 万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。上上海海浦浦东东新新区区 深深圳圳南南山山区区?项目概况 财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地 3.5487 万平方米，总建筑面积约 18 万平方米。五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵

27、的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目”。财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地区未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航母，从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。?市场定位 1）、项目背景分析 2）、客户定位：由于存在区域价格优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主。3）、项目定位 高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品。4）、产品形态 区域内，还有区域外很多江浙地区的实力型企业，都对“财富国际广场”这一高端物业产生了浓厚兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有豪华的建筑外立面等成为他们对

28、财富国际广场不同的兴趣点。5）、分期 “一期智尊银座”五、按照建筑物内部功能的主次分类 五、按照建筑物内部功能的主次分类 按照建筑物内部功能的主次，综合体可分为下面几类：?办公贸易综合体；?酒店综合体；?商业娱乐综合体；?交通综合体；?居住综合体；?会议展览综合体；?超级复合综合体。六、城市/商业/建筑综合体分类的进一步说明 六、城市/商业/建筑综合体分类的进一步说明 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，

29、形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。1、交通枢纽型城市综合体 世界质量最佳的城市综合体六本木新城 2、城市 CBD 中心的城市综合体 大阪难波城 大阪难波城写字楼、购物中心、空中

30、花园、高速铁路火车站完美结合。马来西亚双子星 3、城郊结合部城市综合体 由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5 万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁 5 分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路 5 分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集

31、在这里，光看看也是十分享受）。第六章第六章第六章第六章城市城市城市城市/商业商业商业商业/建筑综合体发展的模式建筑综合体发展的模式建筑综合体发展的模式建筑综合体发展的模式综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式模式模式1 1 1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式模式模式3 3 3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式模式模式模式模式4 4 4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+o

32、ffice+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=office(Complex=office(Complex=office(Complex=office(主主主主)+apartment()+apartment()+apartment()+apartment(次次次次)+)+)+)+HotelHotelHotelHotelShoppin

33、gShoppingShoppingShoppingComplex=hotel(Complex=hotel(Complex=hotel(Complex=hotel(主主主主)+apartment()+apartment()+apartment()+apartment(次次次次)+)+)+)+OfficeOfficeOfficeOfficeShoppingShoppingShoppingShoppingComplex=shopping(Complex=shopping(Complex=shopping(Complex=shopping(主主主主)+)+)+)+OfficeOfficeOfficeO

34、fficeHotel Hotel Hotel Hotel ShoppingShoppingShoppingShopping模式模式模式模式2 2 2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式模式模式1 1 11：各项功能均衡发展：各项功能均衡发展位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香

35、港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）太古广场太古广场太古广场太古广场香港太古广场香港太古广场顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为

36、：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店+顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）关键驱动因素关键驱动因素香港太古广场香港太古广场太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tr

37、iMe成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）酒店式公寓酒店式公寓星级物管星级物管+多产品组合多产品组合酒店酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享商

38、业商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）（香港太古广场）定位为定位为定位为定位为定位为定位为定位为定位为广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼+公寓公寓公寓公寓公寓

39、公寓公寓公寓+小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场小型购物商场模式模式2 2 22：以写字楼为核心功能：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站案例案例案例案例案例案例案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度

40、IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全写字楼写字楼关键驱动因素关键驱动因素广州中信广场广州中信广场案例案例案例案例案例案例案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）（广州中信广场）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星

41、级酒店五星级酒店五星级酒店+豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓+写字写字写字写字写字写字写字写字楼楼楼楼楼楼楼楼+商场商场商场商场商场商场商场商场定位为定位为定位为定位为定位为定位为定位为定位为上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化上海顶级国际化综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体综合体 city within a city city within a city city within a city city within a city city within a city city within

42、a city city within a city city within a city 模式模式3 3 33：以酒店为核心功能：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场写字楼写

43、字楼+商场商场豪华公寓豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主五星级酒店五星级酒店关键驱动因素关键驱动因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能

44、酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚关键驱动因素关键驱动因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）模式模式4 4 44：以商业为核心功能：以商业为核心功能深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。华润中心华润中心华润中心华润中心华润中心华润中心华润中心华润中心超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核

45、心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）二期规划二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐

46、饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼 高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅首期规划首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润中心规划与功能比例华润中心规划与功能比例案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：外因：外因：优越的地理位置，良好

47、的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内因：内因：内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队关键驱动因素关键驱动因素深圳华润中心深圳华润中心案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）（深圳华润中心）四种模式的内外因驱动四种模式的内外因驱动明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计

48、/经营管理定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理内因地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛地理位置不远离城市核心区交通可

49、达性主干道沿线客户支持商务客户客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上外因模式四：以商业模式四：以商业为核心功能的发为核心功能的发展模式展模式模式三：以酒店为模式三：以酒店为核心功能的发展模核心功能的发展模式式模式二：以写字模式二：以写字楼为核心功能的楼为核心功能的发展模式发展模式模式一：酒店、写字楼、模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能商场、公寓等各种功能均衡发展的模式均衡发展的模式综合体发展模式小结综合体发展模式小结综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能

50、比例大的部分成为主要发展模式。模式四：以商业为核心功能的发模式四：以商业为核心功能的发展模式展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发模式三：以酒店为核心功能的发展模式展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的模式二：以写字楼为核心功能的发展模式发展模式COMPLEX=

51、OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式一：酒店、写字楼、商业、模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）第七章 城市/商业/建筑综合体多专业协调工作方法 第七章 城市/商业/建筑综合体多专业协调工作方法 只有整合一流的人力资源才能开发优秀

52、的城市综合体，某公司在商业地产领域摸索多年，提出了应用于城市综合体开发的多团队协同工作方法。多团队协调工作关系 只有掌握人类在商业地产领域积累的主要知识，中国商业地产才能与国际接轨。只有通过国际合作才能引进新的观念并使中国商业文化发扬光大，国内的商业地产设计与经营管理机构应与美国、日本、韩国、新加坡等国的商业地产设计与经营管理机构建立密切联系。多团队协同工作的主要内容和方法可以详细看下表。以顾客为核心的协调工作内容 第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 一、综合体开发定位总体思路 一、综合体开发定位总体思路 1、定位需满足的

53、目标?符合城市整体发展要求，符合政府控规要求；?具有鲜明特色，体现项目地段价值；?符合市场要求，实现整体开发与经营目标。2、定位依据：3、霍金斯“消费者决策过程模型”4、三位一体定位方法 二、综合体商业形态定位 二、综合体商业形态定位 市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货 三、综合体商业形态构成 三、综合体商业形态构成 四、综合体商业零售业态 四、综合体商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）。零售饱和理论公式：IRS=C*RE /RF C：潜在客户数量 RE

54、：人均消费支出 RF：营业面积 1、商业零售业态商业规模的设定 2、商业零售业态极限规模测算表 3、商业零售业态引力模型 五、综合体商业街 五、综合体商业街 1、商业街分析需要解决的核心问题?商业街的长度和宽度；?商业街的辐射半径；?商业街与平行干道的距离。东京商业街长度一般为 600-1200M，平均 880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为 420M。东京商业街平均宽度 六、综合体商务 六、综合体商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容?城市商务物业供给总量和供给结

55、构；?城市商务物业需求总量和需求结构；?城市商务物业供给矛盾分析；?城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）；?确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；?中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。七、综合体酒店 七、综合体酒店 1、城市综合体的酒店规模估算 E=N*P*L /（T*K）E：酒店的床位数 N：全年的旅客人数 P:住宿旅客比例 L:平均住宿天数 T:全年可逗留天数 K:床位的利用率 八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综

56、合体规模，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。日本博多运河城在福冈地图中的位置 美国 JERDE 建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国 JERDE 建筑事务所董事长 Jon Adams Jerde 等第一次访问福冈是在 1988 年 5 月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员，另一边是 Jon Adams Jerde 和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造

57、的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的人士的热情款待，这甚至在美国也不多见。博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的城市复兴项目。现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉，他们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山庄项目的工作。在很多方面，博多运河城实现了 Jon Adams Jerde 多年以前在意大利之行中找到的灵感关于社区、活力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真

58、。福冈运河城场地形态 福冈博多运河城开发与运营的系统流程 通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度，吸纳了更多游客前来福冈考察消费。日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真

59、正原因是浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之巅，就必须由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物中心的资源和能力。福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义，而且对于中国商业地产项目的开发同样可以采用本流程，同时可以在本流程的基础上有所创新，创新的方向是将民族文化特色运用到建筑和商业视觉环境。目对运河的最大限度借景 福冈运河和购物中心局部之间的关系处理 福冈博多运河城项目航拍相片

60、 城市综合体的酒店大部分是五星级酒店，对于建筑和设施具有明确要求，以南宁的航洋国际城酒店为例，其规模为 4.6 万平方米：万豪酒店及配套数据 万豪酒店项目通过规模化高水平的开发建设，将为南宁市提供一个全新的白金 5 星酒店及会展配套服务空间。九、案例：北京南极星商业综合体商业业态规划 九、案例：北京南极星商业综合体商业业态规划?一 层超市、餐厅、零售店?二 层歌厅、康体中心?三、四层经济型酒店 1、业态规划（一层）?超市选取原则 由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边人群生活基础用品的需求。比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市。?餐饮选取原则 本

61、区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司，例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等。?零售店选取原则 零售店在选取中主要弥补区域不足，分为两种方式，一种是整体出租，例如开眼镜店、药店和电讯器材店；第二种是打散了出租，例如美容美发、干洗店、花店、影楼和口腔诊所等。?超市商户选址条件 对产品的要求?物业纵深在 50 米以上为佳，原则上 不能低于 40 米，临街面不低于 70米；?层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米净高在 4.5 米以上（空调排风口至地板的距离）；?楼板承重在 800KG/平方米以上，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上；?柱距间要求 9 米以上，原则上不能低

62、于 8 米；?正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告至少 3 个；?每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；?商场要求有一定面积的广场。对停车场的要求?至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位；?必须为供应商提供 20 个以上的免费货车停车位；?如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40 尺货柜车转弯半径 18 米。其它要求?市政电源为双回呼或环网供电；?提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；?配备完善的给排水系统；?安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到 24

63、度正负度标准；?物业租赁期限一般为 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免租期。华业行超市商户资源?沃尔玛?乐购超市?旺市百利?华润万佳?欧培德?北京华联?华泰超市?国美电器?佳联超市?家和超市?利客隆连锁总店?华润万家?苏宁电器?家乐福?麦德龙?普尔斯马特?家世界?欧尚?好又多?新一佳?大润发?上海联华?易初莲花?万客隆?人人乐?农工商?餐饮商户选址条件?商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边?良好的可见性和到达性，地址方便寻找，交通便利?有独立停车场(车位 50 个)或周围具备便利的停车条件?有足够的营业面积和空间，使用面积不小于 150 平方米?比较规整

64、的店面外形?最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可?有配套的广告位,有足够空间可放置各类宣传灯箱广告?水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间，具备上 水（有用水指标 300 吨500 吨）、下水（符合当地环境保护部门排放 标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标?有充足库房及商用中央空调核定制冷量?具备符合消防部门规定的防火设施?为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的 房屋，均不合适开设特许经营店。?华业行餐饮商户资源 中式餐饮?金山城?中畅海洋宫餐饮有限公司?中侨潮州酒楼?北京潮香味美食服务中心?申煜华景苑食府?华龙

65、不夜天潮州海鲜?金佰万?佰金瀚中餐厅?金岛潮州餐厅?叙福楼酒家?翅都饮食有限责任公司?海阳宫潮州酒楼?大鸭梨?郭林家常菜?全聚德?金鼎轩 快餐式餐饮?大成永和中华美食?荷花泰式菜馆?永和豆浆?紫荆花茶餐厅?麦当劳?肯德基?必胜客?赛百味?吉野家?零售店商户选址条件 2、业态规划（二层）?运动康乐中心选取原则 本区域目前较缺乏以运动康乐为主的娱乐场所,其中上文划分的四个业态也可以进行更迭调整,使整层都具备康体运动的娱乐属性。?歌厅及康体中心选址条件?面积要求：标准 5002000 平方米?电力要求：民用电?选址要求：选择在写字楼或成熟社区?选择楼层要求：物业的地下一层至地上五层，层高 3 米以上

66、?租金水平：12.5 元/天/平米?其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示?商户资源 康体中心?中体倍力健身中心?进步健身中心?宝迪沃英派斯健身中心?潇乡雨洗浴桑拿中心?张贝健身中心?北京中途信大正桑拿健身中心?北京青年宫康金健身俱乐部?汉方洲美容足道健康城?珍爱之心女子俱乐部?星期天健身俱乐部?北京淑梦俱乐部?Tnch by Inch 健美俱乐部 夜总会?中国城夜总会?北京市凯文娱乐城?泰和祥夜总会?快乐迪娱乐城?金阁楼夜总会?金榜题名夜总会?花好月圆夜总会?红馆联谊国际俱乐部?北京市中华娱乐宫歌舞厅?北京市日夜城康乐中心北京市九龙娱乐中心?北京瑞莱山庄夜总会?北京金百盛娱乐城

67、 3、业态规划（三、四层）?经济型酒店选取原则 本区域紧挨总部基地，目前没有任何给商旅人士下踏的酒店，为了弥补这一区域不足，将本项目三、四两层设置为酒店，考虑到本区域人口消费水平，将酒店定位为目前国际流行的经济型酒店，必然受到本区域的欢迎。?经济酒店选址条件?经济型酒店商户资源?国际青年旅舍?都市假日?锦江之星?莫泰 168?7Dayslnn?格林豪泰?速 8 连锁?如家快捷酒店?7 天连锁?日月光连锁?新视线便捷酒店?北京城市青年酒店?北京华业天缘宾馆?飞鹰国际青年旅舍?北京安怡之家宾馆?国际商务连锁会馆?北京旅行家青年公寓?北京阳光青年酒店 十、城市综合体前期规划设计浅议 十、城市综合体前

68、期规划设计浅议 在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。1、关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24 小时不夜城等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的城市综合体，近年来在国

69、内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造城市综合体的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达城市综合体闪亮登场。从单店到组合店再到如今的城市综合体，万达商业地产正在经历第三次嬗变。2、项目土地解读 城市综合体项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在 CBD 区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是

70、城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商 业发达程度，居民购买力及消

71、费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给 城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。3、城市综合体设计特点 1）、多功能的城市开发 城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字

72、楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市24小时不夜城-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使 城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达 78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达 33 万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2）、街坊式的街区布局

73、在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活 动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规

74、划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的 经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了 3 万平方米的市民广场 遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目 原有的道路系统和商业行为习惯。3）、开放式的城市空间 我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创

75、造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集 中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空 间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了 22.5 万平方米市民广场。在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空 间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际

76、线提供最佳 视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意 太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。4）、地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场 180 米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。4、项目前期规划心得 通过工作实践，总结心得如下：?认真做好项目前期调研和定位。项目前期

77、调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。?认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。?站在国际万达 百年企业的高度，提高规划设计水平。在项目前期规划设计中，董事长多次从国际万达 百年企业的高度，对社会，对城市做出贡献，促进商业地产发展的角度出发，宁可牺牲企业目前的一些利益。如在多个新项目规划设计中，为了给城市营造供市民活动的公共场所，均减少可建面积，用于营造大型市民广场。因此作为万达的一名规划设计人员，应该具备大气，超前

78、，激情的品格和理性，负责，严谨的工作态度，不断提高规划设计水平，才不愧时代、企业赋予的职责。第九章 城市/商业/建筑综合体资本进入与退出 第九章 城市/商业/建筑综合体资本进入与退出 一、综合体融资的特点 一、综合体融资的特点?规模大、周期长；?高风险、高收益；?多元化。二、综合体的融资渠道 二、综合体的融资渠道 1、美国都市综合体的融资渠道：2、国内综合体物业资本的参与方式 策略一:收租型物业投融资 引进海外收租型房地产投资基金(REITs)或国内外资金，专门对有稳定租户的商业、写字楼、酒店式公寓等物业进行投资和经营。策略二:开发型项目投融资 引进海外投资开发型房地产投资基金(REITs)或

79、国内外资金，结合开发商对资金的需求，对项目进行投融资。3、综合体的 REITs Structure 第十章 综合体招商 第十章 综合体招商 一、招商策略 一、招商策略 1、租金定位 1、租金定位 1）、市场比较法 根据目前项目区域及同类物业的销售价格进行比较得出本项目市场租金。租金为：3-4元/平米。2）、市场意向法 通过对周边商户的走访调查，客户对本案接受的租金价格在1-3元/平方米之间。3）、项目整体实现均价 根据上述两种定价方法得出本项目的整体均价区间为1-4元/平方米。考虑整层出租的价格会相对低一些，因此最终确定的整体均价为2.5元/平方米。4、各楼层租金 2、招商策略 2、招商策略

80、结合项目优势，以本区域独一无二的商业综合体为诉求点，吸引商家进驻。引进核心主力经营店起“领头羊”做用，增强租户对未来商业成功经营的信心，达到吸引市场关注的目的，规避市场接受风险。地下一层超市：物美、福客隆、好邻居、顺天府等 一层餐饮业主力店：大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等 一层零售店：眼睛店、美容院、国龙医药 二 层：浩沙健身、南苑康体中心、虞美宫KTV、北京比佳乐娱乐城 三、四层：如家快捷、城市客栈、速8、锦江之星 1 1-项项目目整整体体营营销销策策略略 2 2-引引进进主主力力店店?精装接待中心，树立起一个全新的形象。引发客户的兴趣，增强客户的进驻信心。?制作看板、罗马旗、

81、宣传条等招商工具，烘托现场火热气氛。?将各商家的店名统一制作成挂旗的形式以烘托气氛。在招商活动开始阶段对前 3 名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费 1000 元）。租用面积在 300 以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租三个月。租用面积在 1000-3000 之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年租赁合同时免租一年。租用面积在 100 以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租三个月。3 3-商商业业氛氛围围营营造造 4 4-优优先先入入住住 5 5-大大户户政政策策 6 6-品品牌牌户户策策略略7 7-散散户

82、户政政策策 3、招商推广方案 3、招商推广方案 邀请具有较强感召力和影响力的各业态商家参加经营研讨会。?第一篇 海报以 与众不同，一定出众我有我精彩 为主题作为开篇，全面系统的介绍本项目的自身优势；版面以整版红色的为底，广告主题“与众不同，一定出众”特别突出，图中首先向人们传达一种本项目与众不同的形象，让他们对本项目有一个印象。?第二篇 海报以即将闪亮登场因你更精彩广告则重点诉求招商的相关事项，在广告设计中，还是采用了整版的红色来夺人眼球。文案主要对第一篇海报发出后，客户反馈和想探知的问题进行简述，形成新闻式的广告。?第三篇 以爱你=爱自己将爱进行到底将“爱”进行了全新的诠释，文案中指出开发商

83、及经营商之间的结合是爱的开始，在以后的日子里开发商将一道与经营商共同携手创造良好的经营环境，赢得更多的利润，寻求更大的发展。?第四篇 以人缘财源冬至圆心中充满爱为主题的广告，一边向大家表示节日的问候，一边向目标客户亮出与众不同的一招凡在开盘这天来参加现场活动的都可领取一份另人意想不到的惊喜。?第五篇 在招商工作接近尾声、准备开街时举办一个庆功酒会。广告以 把1 1-召召开开招招商商大大会会 2 2-广广告告媒媒体体宣宣传传 酒当歌须尽欢金猪财年我们同举杯 来答谢各商家对本项目的支持和信任。4、招商计划 4、招商计划 二、招商保障 二、招商保障 1、三高团队 2、招商团队组织框架 三、招商管理

84、三、招商管理 1、执行 产生效益的阶段，除了需要专业化的知识和技能外，更需要专业化的团队和市场经验。2、团队构成 3、招商业务流程 第十一章 综合体营销推广 第十一章 综合体营销推广 一、推广思路 一、推广思路 二、推广层次和传播通路解析图 二、推广层次和传播通路解析图 三、销售与出租 三、销售与出租 第十二章 综合体经营管理 第十二章 综合体经营管理 福冈博多运河城可以称为未来都市型设计，这种风格的建筑设计在日本属于首创。有名的福冈凯悦大饭店和华盛顿酒店、四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”、汇集 13 个电影院的“AMC 运河城 13”、高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等都在这里占有一

85、席之地。无论内容还是规模都是空前无比的。博多运河城鸟瞰相片 城市综合体的管理属于综合管理，需要统一管理公共部分场地与设施，协调营销活动，同时包括相对独立的购物中心经营、酒店管理、写字楼以及公寓物业管理等内容。功能划分与信息宣传 一、购物中心的管理 一、购物中心的管理 博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180 米长的运河从它的中心流过。里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。如果累了还可以在河边长椅上坐着观日落美景，或是请画像的艺术家为你画上有日本卡通造型的漫画像。典

86、型营销推广场景反映设计的内涵 让顾客停留更多时间 购物中心的绿化管理 博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路：（1）.营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。（2）.将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。（3）.博多运河城的管理公司日本 FJ 株式会社，重点作统一形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，

87、更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。（）尽管相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。二、剧院的管理 二、剧院的管理 剧场是购物中心的公共场地，是公共演出平台，满足购物人群的文化生活与娱乐要求。博多运河城的四季剧场拥有专用剧场，该团拥有比较强大的演员阵容。剧场管理 国内很多城市也在城市广场中兴建剧场，如何经营好城市剧场，借鉴日本经验提出几点意见：1.建议以民营化的艺术团为主，与一个歌舞团建立长期合作关系。2.专业化与业务活动结合，以一流的编剧和导演为龙头，多出艺术精品。在表演方面，剧院的艺术团体不仅要

88、重视发挥骨干演员作用，特别注意从顾客中吸纳业余演员参加，培养更多艺术人才，突出参与性与互动。3.可以将购物中心的艺术团与剧院相互结合，形成一个整体。圆形舞台与剧院式购物中心 三、娱乐城与餐饮 三、娱乐城与餐饮 娱乐城与文化表演活动纷呈 AMC 运河城 13 拥有日本规模最大的多功能电影院，共有 13 个放映厅，经常上演热门佳作。餐饮 拉面街荟萃日本美食，吸引大量人流。日本饮食文化不仅借鉴中国饮食文化，而且日本是世界平均卫生程度最好的国家，日本餐饮吸引世界各地美食爱好者。拉面街采取拉面竞技场的方式，吸引了很多顾客参与。四、五星级酒店的管理 四、五星级酒店的管理 博多运河城的五星级酒店 福冈凯悦大

89、酒店和华盛顿酒店是两家五星级酒店，酒店吸引的是中高收入人群，这些人群也是有能力购买购物中心商品的顾客。我们在国内的长春卓展中心也可以看到这种现象，很多人在卓展购物中心购买高档商品，在香格里拉大酒店咖啡厅洽谈商务或休闲。第十三章 综合体的运营价值 第十三章 综合体的运营价值 一、综合体的运营价值主要取决于人流价值链 一、综合体的运营价值主要取决于人流价值链 1、人流价值链 1、人流价值链 2、东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图 2、东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图 二、综合体的综合开发价值链矩阵 二、综合体的综合开发价值链矩阵 三、综合体的综合评价体系 三、综合体的综合评价体系 四、综合体运营的思考 四、综合体运营的思考 1、华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？2、处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？3、龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，125 万的总建面，一期启动以住宅为主？五、面对城市综合体，我们急需解决的问题 五、面对城市综合体，我们急需解决的问题?地块价值的研判与分析；?分期规划与城市化发展的关系；?城市综合体与旧改拆迁间的协调；?城市综合体现金流的问题；?城市综合体的营销问题。