2013华润五彩城商业地产项目成本限额指标手册（26页）.pdf

1、 华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg.,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 五彩城成本限额指标（V1.0）五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司 编制时间：2013 年 12 月 13 日华润置地有限公司 编制时间：2013 年 12 月 13 日 五彩城成本限额指标（V1.0）目 录 目 录 一、总则.1（一）编制目的.1（二）成本控制原则.1（三）适用范围.1 二、指标体系.2（一）指标体系概况.2（二）技术指标定义及 K 值.2 1.商业使用率.2 2.层高与净高.

2、7 3.小汽车停车效率.7 4.含钢量.8 5.卫生间厕位配置指标.9 6.柱网.9 7.用电容量配置指标.9 8.技术指标 K 值.9（三）经济指标定义及 K 值.10 1.地上商业单方成本.10 2.精装修工程单方成本.11 3.外饰面工程单方指标.12 4.经济指标 K 值.12（四）指标落地措施.12 1.技术措施.12 2.战略采购.13 三、管理要求及成本对标流程.13（一）指标体系管理要求.13（二）成本对标指引.14 1.成本数据范围.14 2.成本（地上、地下）核算原则.16 3.地上、地下划分原则.16 4.成本对标流程.18 5.成本对标表.21 四、其他.24（一）生效

3、期.24（二）解释权.24 五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 1 China Resources LandChina Resources Land 一、总则（一）编制目的 一、总则（一）编制目的 本限额指标以成本控制为导向，优化成本结构，体现万象城与五彩城产品的差异化，通过成本量化指标，实现产品标准下的最优成本匹配。同时规范五彩城进行成本对标积累和成本后评估工作，指导未来五彩城成本测算的准确性，推动五彩城购物中心

4、战略采购物料的标准化。（二）成本控制原则（二）成本控制原则（1）继续保持顾客敏感的差异化优势及成本匹配。如：中庭精装标准、卫生间配置数量；（2）提升商业使用率、相比万象城适当降低地上地下空间舒适性（净高、车位舒适度、后勤区、公共空间面积）；（3）产品标准化，提高战略采购比例，发挥规模效益；（4）参照华润万象城机电设计指引2.0 版，加强五彩城机电成本设计阶段控制，消除浪费；（5）优化降低结构成本、后勤区精装标准、地下车库标准；（6）相比万象城，大大降低幕墙、屋面装饰的成本。（三）适用范围（三）适用范围 适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具有经营权合资公司开发的五彩城购物中心。五彩城成本限额

5、指标（V1.0)2 China Resources LandChina Resources Land 二、指标体系（一）指标体系概况 二、指标体系（一）指标体系概况 表 1.1 五彩城限额指标体系 技术指标体系（七类九项）经济指标体系（三类五项）1 商业使用率 1 地上商业单方成本 2 层高与净高 2 精装修工程 2.1 层高 2.1 公共区域精装修单方成本 2.2 净高 3 小汽车停车效率 2.2 后勤区域精装修单方成本 3.1 小汽车停车配建指标 3.2 小汽车平均停车面积 2.3 卫生间区域精装修单方成本 4 含钢量 5 卫生间厕位配置指标 3 外饰面工程单方指标 6 柱网 7 用电容量

6、配置指标 （二）（二）技术指标定义及技术指标定义及K K值值1.1.商业使用率商业使用率（1）定义：指单位商业建筑面积的可出租建筑面积。（2）公式：商业使用率=GLA/GFA100%。其中：商业建筑面积（GFA）：Gross Floor Area，指建设用地范围内实际纳入商业经营部分的各层建筑面积之总和，不含停车库、卸货平台、主要设备机房及地下部分的后勤服务和疏散等建筑面积，与计容与否无关，面积范围如图 1.1、图 1.2 所示。可出租商业面积（GLA）：Gross Leasable Area，指可出租给租户独立使用的商铺面积，面积范围如图 1.1、图 1.2 所示。（3）说明：1）商业建筑面

7、积计算方式分地上、地下两种情况，其中：地上商业建筑面积=商业总建筑面积 GBA-地上停车库面积 P；地下商业建筑面积=可出租商业面积 GLA+公共空间面积 A。其中：商业总建筑面积（GBA）：Gross Building Area，指建设用地范围内服务于商业的华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 3 China Resources LandChina Resources Land 全部建筑面

8、积之和，包括与办公、酒店、住宅等其他功能共用（无法拆分使用）的停车库面积，与计容与否无关。停车库面积 P：指服务于商业的所有停车库的相关面积之和，包括与办公、酒店、住宅等其他功能共用（无法拆分使用）的停车库面积。包含进出口坡道、车道、停车位、用于停车库的通风排烟机房、管井、通道、楼梯、与公共空间或商铺无直接联系的电梯、扶梯及电梯厅、人防停车库等面积应一并计入停车库面积。停车库面积分为小汽车停车库面积 P1、货车停车库面积 P2 和非机动车停车库面积 P3。公共空间面积 A：指连接商铺、客梯、停车库、卫生间通道、后勤通道之间为顾客提供通行、休息的公共区域的面积之和，包含其中客梯、扶梯的建筑面积，

9、不包含停车库内与商铺或公共空间不直接连通的独立电梯厅的面积，面积范围如图 1.1、图 1.2 所示。图 1.1 地下商业建筑面积示意图华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)4 China Resources LandChina Resources Land 图 1.2 地上商业建筑面积示意图2）综合体项目中写字楼塔楼位于购物中心之上时，地上商业建筑面积 GFA 按功能（写字楼、购物中心等）计算。写字楼裙房中用于写字楼的部分应计入写字楼商业建筑

10、面积，如写字楼大堂、核心筒等。（4）相关面积计算规则：1）可出租商业面积 GLA 计算规则 商铺与其他店铺共用隔墙，应计至共用隔墙中心线，如图 1.3 示；商铺与后勤通道、楼梯间、停车库、公共设备用房、公共管井、公共卫生间等共用隔墙，应将共用墙体计入商铺套内建筑面积，如图 1.3 所示；商铺与外墙相邻，应将外墙体计入商铺套内建筑面积。如图 1.3 所示；商铺与公共空间相邻时，应计至租赁线。如图 1.3 所示；华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司

11、五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 5 China Resources LandChina Resources Land 图 1.3 可出租商业面积 GLA 范围示意图 商铺边界线范围内的结构柱、独立使用的楼梯、电梯、机房、管井、通道等面积应一并计入 GLA，如图 1.4 所示。图 1.4 可出租商业面积 GLA 范围内包含内容示意图2）停车库面积 P 计算规则 停车库与公共空间、后勤通道、公共楼梯间、公共设备用房、公共管井等共用隔墙，应将共用墙体计入停车库面积，如图 1.5 所示。停车库边界为外墙，外墙计入停车库面积，如图 1.5 所示。华润置地有限公司 China Re

12、sources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)China Resources LandChina Resources Land 图 1.5 停车库面积 P 范围示意图 3）公共空间面积 A 计算规则 公共空间内设中庭开洞，应计至楼板结构开洞边缘线，如图 1.6 所示；公共空间与后勤通道、楼梯间、停车库、公共管井、公共设备间、卫生间等共用隔墙，隔墙不计入公共空间面积，如图 1.6 所示；公共空间与外墙相邻，外墙不计入公共空间面积，如图 1.6 所示。图 1.6 公共空间面积 A 范围示

13、意图4）卫生间区域面积 C 计算规则卫生间区域与公共空间、后勤走道、公共楼梯间、公共设备用房、公共管井等共用隔墙应计入卫生间区域面积，卫生间区域边界为外墙，外墙计入卫生间区域面积，如图 1.7 所示。华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司6 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 7 China Resources LandChina Resources Land 图 1.7 卫生间区域面积范围示意图 2.2.层高与净高 层高与净高

14、（1）定义：层高指楼板面到上层楼板面的垂直高度，单位：米。净高指建筑完成面到天花的垂直高度，单位：米。（3）计算示意：图 1.8 层高与净高空间示意图3.3.小汽车停车效率小汽车停车效率小汽车停车效率包括小汽车停车配建指标和小汽车平均停车面积两个指标。（1）定义：小汽车停车配建指标：指五彩城综合体项目中各功能单位（购物中心、写字楼、酒店、华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)China Resources LandChina Resource

15、s Land 公寓）按规模配置小汽车停车位的数量，单位：个/100m2或个/单位客房。小汽车平均停车面积：指单位小汽车占小汽车停车库 P1 的面积，单位：m2/个。（2）说明：购物中心小汽车停车配建指标，指每 100 平方米商业建筑面积（GFA）设置的小汽车停车位数量。写字楼、公寓均按此方式设置。酒店小汽车停车配建指标，指单位客房设置小汽车停车位的数量。小汽车停车库面积P1指所有用于小汽车停车库的相关面积之和。包括进出口坡道、车道、停车位、用于停车库的通风排烟机房、疏散楼梯和人防车库等。不包括货车、非机动车面积等。货车与小汽车公用进出口坡道、车道等计入小汽车停车库面积。（3）计算示意：图 1.

16、9 小汽车停车库面积 P1 示意图4.4.含钢量含钢量（1）定义：单位建筑面积的钢筋及钢结构含量的合计，单位：kg/m2。（2）说明：地上含钢量和地下室含钢量分别控制。地下室指建筑单体0.00 或 LG 层以下的建筑，不区分独立地下室和塔楼地下室。钢筋含量不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋，不包含桩基工程、基础处理、锚杆工程等钢筋，不包含施工损耗及措施钢筋，但含预应力钢筋。华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司8 五彩

17、城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 9 China Resources LandChina Resources Land 5.5.卫生间厕位配置指标 卫生间厕位配置指标（1）定义：五彩城购物中心每万平方米可出租商业面积（GLA）的卫生间厕位配置的数量，男女卫生间分别设置，单位：个/万 m2。（2）说明：无障碍厕位单独计数；类似影院、主力店等自设顾客卫生间的租户，其厕位数量不计入卫生间厕位配置指标计算范围，在计算配置数量

18、时应扣除相应 GLA。卫生间厕位配置数量为客户敏感点，且卫生间精装成本占购物中心成本约为 0.6%，卫生间设置数量及装修标准对购物中心的舒适性和高品质影响较大。6.6.柱网 柱网 柱网的尺寸由柱距和跨度确定。7.7.用电容量配置指标 用电容量配置指标（1）定义：单位商业建筑面积(GFA)上的总变压器安装容量；单位：VA/m2。（2）公式：用电负荷密度（VA/m2)=总变压器安装容量/商业建筑面积（包括地上+地下）。8.8.技术指标K值 技术指标K值 表 1.2 五彩城技术指标 K 值 序号 技术指标 K 值 备注 1 商业使用率 65%-70%2 净高(m)公共区域及卫生间通道 L2 及以上

19、3.6 吊顶内空间小于 1.6 米（适用于 LG 层及以上）0.00 或 LG 4.2 B1 4 地下车库 2.2 3 小汽车停车配建指标（个/100m2）1.0 从项目整体上考虑，因地方政府有强制规定无法满足要求的情况除外 小汽车平均停车面积(m2/个)38-40 4 含钢量(Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 5 卫生间厕位配置指标(个/万 m2)男11 男：女=1:2.2 女24 6 柱网尺寸 8.4m8.4m;9m9m 7 用电容量配置指标(VA/m2)100-120 五彩城成本限额指标（V1.0)China Resources LandChina Resources

20、 Land K 值说明：（1）商业使用率 K 值的设置原则是基于保证五彩城购物环境的舒适度以及合适的中庭公共空间。由于各五彩城百货等主力店面积不同、店铺进深不同及地下室商业利用面积不同，这些都会影响到商业使用率，故 K 值给出区间值。（2）吊顶内空间 K 值的设置适用于 LG 层及以上，因地下室空间复杂，暂不考虑设置地下室吊顶内空间 K 值。（3）五彩城小汽车停车配建 K 值的设置应综合考虑五彩城都市综合体中各功能比例关系及相互均衡、共同作用的影响。（4）含钢量 K 值的设定分地上和地下室分别控制，是参考已建成万象城指标及在建五彩城指标，结合柱距调整归纳形成。基本假设条件为：地下三层，、类场地

21、类别，六级人防等级，抗震等级 7 度，主要柱网尺寸：8.4m8.4m、9m9m。其他条件可参照住宅成本研究结论修订：当建筑场地类别为类场地土，地下室 K 值增加 15%；二层地下室比一层地下室 K 值少 30Kg/m2，三层地下室比二层地下室 K 值少 10Kg/m2；五级人防等级地下室 K 值可适当增加；普通地下室比人防地下室 K 值少 30Kg/m2；抗震等级每增加一个等级，地下室 K 值增加 10Kg/m2。（5）柱网尺寸 K 值的设定考虑到五彩城购物中心绝大多数业态的面宽和面积需求，同时兼顾了柱网的经济性和停车的便利性。（三）（三）经济指标定义及经济指标定义及K K值值1.1.地上商业

22、单方成本地上商业单方成本（1）定义：地上单位商业建筑面积（GFA）的成本指标（元/m2），包含前期及后期费用、建安工程费、基础设施费，不含地上停车库土建工程成本、公共配套费及开发间接费。（2）说明：综合体项目中写字楼位于购物中心之上时，地上商业建筑面积 GFA 按功能（写字楼、购物中心等）计算。裙房中用于写字楼的部分应计入写字楼面积，如写字楼大堂、核心筒等。用于购物中心的部分应计入购物中心面积。地下室非商业建筑面积则根据各功能应配建小汽车停车位数按比例分摊，但地上停车库面积需优先分摊至购物中心。华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resour

23、ces Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司10 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 11 China Resources LandChina Resources Land 2.2.精装修工程单方成本 精装修工程单方成本（1）定义：五彩城购物中心不同功能区域精装铺贴面积的单位成本指标，单位：元/m2。成本包含天花、地面、墙面、拦河、洁具、五金及照明灯具等成本。（2）说明：五彩城购物中心精装区域由公共区域、后勤区域、卫生间区域及租户区域等组成。公共区域指连接商铺、客梯、停车库、卫生间通道、后勤通道之间为顾客提供通行、休息的区域，包含其

24、中客梯、扶梯，不包含停车库内与商铺或公共空间不直接连通的独立电梯厅；后勤区域指服务于商业的包括后勤走道、物业管理用房、仓储用房、疏散楼梯、卸货区、公共设备机房、公共管井等顾客在购物体验过程中不会到达的区域；卫生间区域指顾客卫生间和卫生间通道区域，包括男女卫生间、清洁间、残疾人卫生间、母婴室、亲子间、供卫生间使用的管井以及顾客自公共空间前往顾客卫生间门口所经过的通道等，需注意的是，卫生间分为顾客卫生间、员工卫生间和租户卫生间，其中顾客卫生间计入卫生间区域，员工卫生间计入后勤区域，租户卫生间计入租户区域；租户区域包含自营租户冰场、会所等。（3）计算示意：图 1.10 精装修区域面积计算示意图华润置

25、地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)China Resources LandChina Resources Land 3.3.外饰面工程单方指标 外饰面工程单方指标（1）定义：外饰面展开面积的单位成本指标，单位：元/m2。成本包含涂料、幕墙(含屋面)支撑系统和饰面材料以及保温工程（含结构墙保温及结构楼板和吊顶之间的保温）成本。4.4.经济指标K值 经济指标K值 表 1.3 五彩城经济指标 K 值表 序号 项目 经济指标 K 值区间(元/m2)备注

26、 1 地上综合造价 地上商业单方成本 4000-4800 详见 K 值说明 2 精装修工程 1）公共区域精装修单方成本 2400-3200 详见 K 值说明 2）后勤区域精装修单方成本 100-300 3）卫生间区域精装修单方成本(其中卫生间通道)2500-4000 (1000-1800)3 外饰面工程 外饰面工程单方成本 400-800 详见 K 值说明 K 值说明：（1）地上商业单方成本经济指标 K 值的设定考虑了未来两年人工、材料的上涨因素，同时另一方面考虑到通过不断实施精益管理，优化成本结构和设计标准，会在一定程度上抵消部分上涨成本。（2）计算地上商业单方成本时，若有地上停车库，需按地

27、上整体土建工程单方成本指标和地上停车库建筑面积扣除地上停车库的土建成本。（3）公共区域精装修单方成本 K 值的设定基于继续保持客户敏感点的成本结构，通过发挥战略采购规模效益，适当降低产品标准。（4）外饰面工程单方成本 K 值的设定考虑到外饰面工程客户敏感性不高，但成本敏感性高，因而是成本结构调整的主要方向。（四）（四）指标落地措施指标落地措施1.1.技术措施技术措施（1）地下车位 从购物中心运营角度结合公共交通组织来计算确定满足正常运营需求的合理值，不宜按客流峰值来配置地下车位数量，同时可借助必要的管理手段来实现；华润置地有限公司 China Resources Land Limited,Ch

28、ina Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司12 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 13 China Resources LandChina Resources Land 大型货车卸货区、车位数量及通道设置，宜考虑设置在地面的可能，可降低地下一层层高约 1 米，节约成本 100 元/m2；有条件的可考虑设置地上独立停车库及屋顶车位。（2）地下商业地下无地铁接驳口的购物中心，可减少地下商业面积。（3）地下结构可考虑宽扁梁、无梁板与机电综合管网的综合协调，降低地下室层高。通过以上三项措施可降低对购物中心 EBITD

29、A 贡献较小的地下室面积及成本。（4）设施设备 可将机电安全系数适当降低，允许极端天气下降低舒适性；对故障发生的保障性上可做适当降低；全生命周期考虑设备选型及采购，关注能耗参数。（5）地面材料预期租金较低，不满足 EBITDA 要求的，可在首层地面选用进口人造石，除首层外可选用玻化砖。2.2.战略采购战略采购（1）五彩城设计、技术及采购标准化，减少同一类物料的采购规格、型号；（2）战略采购实现供应商批量生产、保证品质及降低成本；（3）根据运营稳定性、节能情况，与合作方协作优化设备参数。三、三、管理要求及成本对标流程管理要求及成本对标流程（一）（一）指标体系管理要求指标体系管理要求（1）方案设计

30、阶段需对商业使用率、层高与净高、小汽车停车配建指标、小汽车平均停车面积、柱网尺寸、用电容量配置等影响使用功能及效率的指标按本限额指标内容由大区设计管理部对设计院过程监督和控制，以使方案设计成果满足限额指标要求。其中层高净高、小汽车平均停车面积、卫生间厕位配置指标考核以确定设计标准作为达标依据。未达到 K 值要求的应积极优化，提出解决方案。对标情况需报总部工程管理部备案，同时设计人员需与华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)China Reso

31、urces LandChina Resources Land 合约人员统一地上不同功能 GFA 面积计算范围以及地下非商业面积按小汽车不同功能配置数量分配比例，以便于成本核算。方案设计阶段指标 K 值对标样表见表 1.4。（2）含钢量需在方案设计阶段落实限额设计要求：如在做基础选型比选时，在确保地下车库净空的条件下，应优化梁的设置；复核勘察报告，特别是地下水位；施工图阶段做好桩基总量复核和地下室荷载取值等等。具体可参照住宅建安成本限额设计指标 v1.0相关内容。（3）目标成本及施工图阶段需复核方案设计阶段指标的对标情况，同时进行经济指标对标，并报总部工程管理部备案。目标成本及施工图阶段指标 K

32、 值对标样表见表 1.5。（4）在精装修及外饰面工程施工图设计阶段，需按本限额指标 K 值要求明确主要材料的选择以及外饰面材料的配置比例，确定成本结构。（5）在招标阶段中进行对标，未达到 K 值要求的，需在招标过程中优化。招标阶段指标K 值对标样表见表 1.6。（6）所有相关经济指标对应合同招标结束后将对标情况报总部工程管理部备案。（7）大区合约管理部为对标完成率主责部门，大区设计管理部为对标达标率主责部门。（二）（二）成本对标指引成本对标指引1.1.成本数据范围成本数据范围成本科目 CB.02 房地产开发成本，包含如下 19 项成本科目：（1）前期及后期费用（成本科目-2.1）对应合同为项目

33、咨询调研，地勘及设计（方案设计、施工图设计、景观设计、幕墙设计、机电设计、精装修设计等）及前后期向政府相关部门缴纳的规费、手续费（报建费、配套费等）。（2）前期工程费用（成本科目-2.2.1）对应合同为三通一平及项目临时设施（围墙、业主项目办公室等）。（3）土石方及基础处理工程（成本科目-2.2.2）对应合同为土方工程、基坑护壁、降水工程、桩基及基础处理工程。（4）土建工程（成本科目-2.2.3）对应为土建总承包下的钢筋混凝土工程、钢结构工程、砌体工程、抹灰工程、楼地面工程、屋面隔热防水工程及其他防水工程、地下室人防设施工程及车库地坪漆工程等。华润置地有限公司 China Resources

34、Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司14 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 15 China Resources LandChina Resources Land （5）外装饰工程（成本科目-2.2.4）对应合同为幕墙工程、栏杆工程、泛光照明及屋面轻钢结构饰面工程等。（6）门类工程（成本科目-2.2.5）对应合同为防火门及防火卷帘门。（7）精装修工程（成本科目-2.2.6）对应为五彩城公共区域（中庭、通廊、卫生间装修等）及后勤区的精装修工程。（8）机电工程（成本科目-2.2

35、.7）包含强电工程（配电房低压柜出线端到下一级用电设备的动力系统、照明系统及防雷接地工程），空调及通风工程、采暖工程及给排水工程。（9）消防工程（成本科目-2.2.8）包含防排烟通风系统、消防水及火灾报警系统。（10）弱电工程（成本科目-2.2.9）包含楼宇自控系统、LED 显示屏、POS 报警系统、电子巡更系统、对讲系统、POS 收银系统、系统集成及停车场管理系统等。（11）燃气工程（成本科目-2.2.10）指由市政燃气管道接驳点至室内用气点的燃气工程费用。（12）电梯工程（成本科目-2.2.11）包含用于五彩城购物中心的直梯（客梯、货梯及观光电梯）、扶梯。（13）标识工程（成本科目-2.2

36、.12）（14）溜冰场（成本科目-2.2.13）包含冰场安装工程、冰场冷水主机、冰场音响灯光系统、整冰车等。（15）特殊设备（成本科目-2.2.14）包含遮阳系统、垃圾处理系统、地下室机械停车位、擦窗机、蜘蛛车、公共区域精装软装等。（16）其他工程费（成本科目-2.2.15）包含质量检测费、工程监理费、成本顾问费、项目管理咨询费等。（17）环境景观工程（成本科目-2.3.2）包含软景工程、硬景工程、交通设施费。华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1

37、.0)China Resources LandChina Resources Land （18）供电工程（成本科目-2.3.3.5）包含外部电源及配电房工程。（19）公共配套设施费（成本科目-2.4）2.2.成本（地上、地下）核算原则成本（地上、地下）核算原则（1）前期及后期费用：五彩城该项的总成本，按地上、地下成本计量面积占比分摊。（2）前期工程费及其他工程费：五彩城该项的总成本，按地上、地下成本计量面积占比分摊。（3）土石方及基础处理工程：全部计入五彩城地下成本。（4）土建工程、外装饰、门类工程、精装修工程：按五彩城的地上、地下成本划分分别计入。（5）机电工程：除空调工程成本全部计入五彩城

38、地上成本外，其他按地上、地下成本计量面积占比分摊。（6）消防工程：除地下室消防通风及防排烟、气体灭火工程成本计入五彩城地下成本，消防楼梯及电梯前室正压送风系统计入五彩城地上成本外，其他按地上、地下成本计量面积占比分摊。（7）弱电工程：除停车场弱电工程成本计入五彩城地下成本外，其他计入五彩城地上成本。（8）电梯工程：直梯计入五彩城地上成本，扶梯按地上、地下成本划分分别计入。（9）燃气工程、标识工程、溜冰场:计入五彩城地上成本。（10）特殊设备：遮阳系统、垃圾处理系统、擦窗机、蜘蛛车、地上公共区域精装软装等计入五彩城地上成本，地下室机械停车位、地下公共区域精装软装计入五彩城地下成本。（11）基础设

39、施、公共配套费：计入五彩城地上成本。3.3.地上、地下划分原则地上、地下划分原则五彩城地上、地下划分原则参照万象城成本管理指引（V1.0 版）。（1）南宁万象城地上地下划分原则：按建筑图0.00 设在 LEVEL1 层，0.00 以上为地上，以下为地下。华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司16 五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 17 China Resources LandChina Resources Land 图 1.1

40、1 南宁万象城建筑楼层立面图（2）重庆万象城地上地下划分原则：按建筑图0.00 设为 LG 层，0.00 以上为地上，以下为地下。图 1.12 重庆万象城建筑楼层立面图华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)华润集团旗下香港上市公司 华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：18 China Resources LandChi

41、na Resources Land （3）青岛万象城地上地下划分原则：建筑图无0.00，以 LG 层为线，LG 层以上为地上，以下为地下。图 1.13 青岛万象城建筑楼层立面图 4.4.成本对标流程 成本对标流程 由大区设计管理部进行技术指标对标，大区合约管理部进行成本指标校核，需对超限指标提出超限处理意见，报大区总经理审批，并跟踪调整优化情况。对标完成后由大区合约管理部报总部工程管理部备案。总部定期统计各大区限额指标对标完成率及对标达标率情况，通过项目建安成本目标体系进行过程监控，推广最佳实践。各大区可参考以下成本对标流程，结合大区管控落地情况进行细化。（1）方案设计阶段 主控指标包括：商业

42、使用率、层高与净高、小汽车停车配建指标、小汽车平均停车面积、卫生间厕位配置指标、柱网尺寸及用电容量配置指标。五彩城成本限额指标（V1.0）华润集团旗下香港上市公司 19 China Resources LandChina Resources Land 五彩城成本限额指标对标流程 方案设计阶段大区合约管理部大区总经理总部大区设计管理部方案设计图纸对标指标对标指标：商业使用率商业使用率层高与净高层高与净高小汽车停车配建指标小汽车停车配建指标小汽车平均停车面积小汽车平均停车面积卫生间厕位配置指标卫生间厕位配置指标柱网尺寸柱网尺寸用电容量配置指标用电容量配置指标大区总经理审核总部工程管理部备案大区合约

43、管理部1、超限处理意见；2、回复意见并跟踪。大区设计管理部1、技术限额指标对标；2、复核优化后报大区合约管理部。图 1.14 方案设计阶段成本对标流程（2）目标成本及施工图阶段 需复核方案设计阶段技术指标，在目标成本编制时完成大区成本对标，并作为项目目标成本体系表的附表报总部工程管理部备案。主控指标包括：含钢量、地上商业单方成本、公共区域精装修单方成本、后勤区域精装修单方成本、卫生间区域精装修单方成本、卫生间通道精装修单方成本、外饰面工程单方成本。五彩城成本限额指标对标流程 目标成本及施工图阶段大区合约管理部大区总经理总部大区设计管理部扩初设计图纸对标指标对标指标：含钢量含钢量地上商业单方成本

44、地上商业单方成本公共区域精装修单方成本公共区域精装修单方成本后勤区域精装修单方成本后勤区域精装修单方成本卫生间区域精装修单方成本卫生间区域精装修单方成本卫生间通道精装修单方成本卫生间通道精装修单方成本外饰面工程单方成本外饰面工程单方成本复核指标复核指标：商业使用率商业使用率层高与净高层高与净高小汽车停车配建指标小汽车停车配建指标小汽车平均停车面积小汽车平均停车面积卫生间厕位配置指标卫生间厕位配置指标柱网尺寸柱网尺寸用电容量配置指标用电容量配置指标大区总经理审核总部工程管理部备案项目目标成本体系表要附有成本对标表大区设计管理部1、技术限额指标复核；2、复核优化后报大区合约管理部。大区合约管理部1

45、、成本对标校核；2、超限处理意见；3、回复意见并跟踪。图 1.15 目标成本及施工图阶段成本对标流程华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：五彩城成本限额指标（V1.0)华润集团旗下香港上市公司 华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：20 China Resources LandChina Resources Land （3）招标阶段 主控指标包括：含

46、钢量、地上商业单方成本、公共区域精装修单方成本、后勤区域精装修单方成本、卫生间区域精装修单方成本、卫生间通道精装修单方成本、外饰面工程单方成本。五彩城成本限额设计指标成本对标流程 招标阶段大区总经理总部大区合约管理部施工图纸总部工程管理部备案大区合约管理部1、成本对标校核；2、超限处理意见；3、回复意见并跟踪。复核指标复核指标：含钢量含钢量地上商业单方成本地上商业单方成本公共区域精装修单方成本公共区域精装修单方成本后勤区域精装修单方成本后勤区域精装修单方成本卫生间区域精装修单方成本卫生间区域精装修单方成本卫生间通道精装修单方成本卫生间通道精装修单方成本外饰面工程单方成本外饰面工程单方成本大区总

47、经理审核图 1.16 招标阶段成本对标流程 五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 21 China Resources LandChina Resources Land 5.5.成本对标表 成本对标表 表 1.4 五彩城方案设计阶段指标 K 值对标样表 项目概况 项目名称 建筑高度（m）抗震烈度 场地类别 地上层数 地下层数 地上建筑最大长度（m）地上建筑最大宽度（m）地下建筑面积（m2）地上建筑面积（m2）地下商业

48、建筑面积（m2）地上商业建筑面积（m2）人防级别 开工日期 开业日期 对标阶段 指标类型 指标名称 K 值 达标情况（是/否）达标数量合计 达标率 方案设计阶段 技术指标 商业使用率 65%-70%吊顶内空间(m)1.6 净高(m)公共区域及卫生间通道 L2 层及以上 3.6 0.00 或 LG 层 4.2 B1 层 4 地下车库 2.2 小汽车停车配建指标（个/100m2）1.0 小汽车平均停车面积(m2/个)38-40 卫生间厕位配置指标(个/万 m2)男11 女24 男女卫生间厕位配置比例 男：女=1：2.2 柱网尺寸 8.4m8.4m 9m9m 用电容量配置指标（VA/m2）100-1

49、20 指标修订情况说明 大区设计管理部意见 大区合约管理部意见 大区总经理意见 五彩城成本限额指标（V1.0)华润集团旗下香港上市公司 华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：22 China Resources LandChina Resources Land 表 1.5 五彩城目标成本及施工图阶段指标 K 值对标样表 项目概况 项目名称 建筑高度（m）抗震烈度 场地类别 人防级别 地上建筑面积（m2）地上层数 地上平均层高（m）地下建筑面积（m2）地下层数 地下平均层高

50、（m）地上商业建筑面积（m2）地上建筑最大长度（m）地上建筑最大宽度（m）地下商业建筑面积（m2）地上公共空间面积（m2）后勤区域面积（m2）小汽车停车库面积（m2）玻璃幕墙面积（m2）石材幕墙面积（m2）铝板幕墙面积（m2）开工日期 开业日期 指标类型 指标名称 K 值 达标情况 达标量合计 达标率 目标成本及施工图阶段 技术指标 商业使用率 65%-70%吊顶内空间(m)1.6 净高(m)公共区域及卫生间通道 L2 层及以上 3.6 0.00 或 LG 层 4.2 B1 层 4 地下车库 2.2 小汽车停车配建指标（个/100m2）1.0 小汽车平均停车面积(m2/个)38-40 含钢量(

51、Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 卫生间厕位配置指标(个/万 m2)男11 女24 男女卫生间厕位配置比例 男：女=1：2.2 柱网尺寸 8.4m8.4m 9m9m 用电容量配置指标（VA/m2）100-120 经济指标 地上商业单方成本（元/m2）4000-4800 公共区域精装修单方成本（元/m2）2400-3200 后勤区域精装修单方成本（元/m2）100-300 卫生间区域精装修单方成本（元/m2）2500-4000 卫生间通道精装修单方成本（元/m2）1000-1800 外饰面工程单方成本（元/m2）400-800 指标修订情况说明 大区设计管理部意见 大区合约管

52、理部意见 大区总经理意见 五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http：华润集团旗下香港上市公司 23 China Resources LandChina Resources Land 表 1.6 五彩城招标阶段指标 K 值对标样表 项目概况 项目名称 建筑高度（m）抗震烈度 场地类别 人防级别 地上建筑面积（m2）地上层数 地上平均层高（m）地下建筑面积（m2）地下层数 地下平均层高（m）地上商业建筑面积（m2）地上建筑最大长度（m）地上建筑最大宽

53、度（m）地下商业建筑面积（m2）地上公共空间面积（m2）后勤区域面积（m2）小汽车停车库面积（m2）玻璃幕墙面积（m2）石材幕墙面积（m2）铝板幕墙面积（m2）柱网尺寸 开工日期 开业日期 指标类型 指标名称 K 值 达标情况 达标量合计 达标率 招标阶段 技术指标 含钢量(Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 经济指标 地上商业单方成本（元/m2）4000-4800 公共区域精装修单方成本（元/m2）2400-3200 后勤区域精装修单方成本（元/m2）100-300 卫生间区域精装修单方成本（元/m2）2500-4000 卫生间通道精装修单方成本（元/m2）1000-1800 外饰面工程单方成本（元/m2）400-800 指标修订情况说明 大区设计管理部意见 大区合约管理部意见 大区总经理意见 五彩城成本限额指标（V1.0)24 China Resources LandChina Resources Land 四、其他（一）生效期 四、其他（一）生效期 本限额指标自发布之日实施。（二）解释权（二）解释权 五彩城成本限额指标(V1.0)上市公司工程管理部具有解释权。