1、投资拓展之法律及合同风险要点解析投资策划中心201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险二、合同条款中的常见问题三、合作项目的管理要求201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险（一）土地手续的合法性常见问题：1、城规与土规不符、城规与控规不符2、未办理林
2、地征用、转用手续规划手续是否完善违法出让法律后果：开发报建受阻常见问题：1、未办理土地征收及农转用手续2、经营性用地协议出让3、越权审批法律后果：1、出让行为无效2、收回土地、注销国土证201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险（二）土地权利瑕疵抵押查封土地闲置租赁用途不符土地无法转让可能被债权人处置逾期开工一年缴交闲置费逾期开工二年被政府收回逾期竣工违约金买卖不破租赁能否分割销售、办证:城镇住宅用地商服用地工矿仓储用地2
3、01705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险（三）股权瑕疵股权质押股权查封常见问题一隐名股东代持常见问题二已向第三方处分股权及股东权益常见问题三股权无法过户、增资可能被债权人处置无权处分纠纷隐患无权处分权益人可主张权利201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律
4、风险（四）债务风险自身债务股东借款、工程款、地价款、银行及第三方借贷担保债务为股东、第三方提供土地抵押担保为股东、第三方提供保证、股权质押违约事件欠付工程款、商品房买卖合同纠纷违反土地出让合同及挂牌文件约定欠付税费契税、土地使用税、土地增值税、所得税等法人独立人格目标公司债务在股权转让后继续存在，不因股权结构变动而改变“有限责任”对于一个要正常经营下去的公司，“有限责任”没有实际意义目标公司债务也是收购后无法回避的问题!主要债务类型2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920
5、17050920170509一、应关注的主要法律风险（五）资金安全风险:合同价款支付要与合同履行节点挂钩股权与土地物权均需完成相应的登记才可获得完整的法律保障力12345合同签订规划获批无闲置及抵押工商变更土地交付施工许可证预售许可证资金共管或托管分期支付资金支付应登记法律手续完成为前提以一般的股权收购项目为例：201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险二、合同条款中的常见问题三、合作项目的管理要求201705092017
6、050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题理解合同评审思路典型问题1：价款定性错误，变相增加土地成本案例：X项目定案条件：地价6000万元，借合作方1.4亿元处理债务合同安排：我司向目标公司投入2亿元，并由目标公司用于偿还合作方承担的债务，目标公司取得销售回款后再将2亿元归还我司存在的问题：以目标公司销售回款偿还2亿元，变相使1.4亿元借款由目标公司承担，“投入”“借款”，一词之差，土地成本增加至2亿元，违背定案条件定案基本商务条件的确定：地价、
7、付款节奏、土地发票金额等合同将定案确定的基本商务条件转化为对交易（合作）双方具有法律约束力的条款合同细节影响定案条件的落实，一切魔鬼都在合同条款里！（一）合同中的财务处理与地价条件脱节201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题（一）合同中的财务处理与地价条件脱节典型问题2：债务处理不当，导致增加交易对价案例：X项目，项目公司为一级开发方，现已取得200亩存地，另有800亩后续土地待出让，一级整理投入11亿元以1.8亿元注册
8、资本及9.2亿元债务体现定案条件：合作开发200亩存地，作价5.7亿元，后续地待取得后再合作存在的问题：后续地溢价已以债务形式存在，我司进入目标公司后需承担相应的债务风险若债权人要求偿还将影响定案目标实现，使地价由5.7亿元上升至11亿元处理方案：将全部债权归集至合作方劣后处理201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题典型问题3：不设置具体债务处理方案，影响后续履行案例：X1项目，烂尾项目，项目负债总额11亿元，由合作方负
9、责将债务总额降到6亿元；X2项目，烂尾项目，项目负债总额7亿元，由合作方负责将债务总额降低至4.4亿元。存在的问题：未披露具体债务信息及债务处理方案，后续合作开展存在困难；合同约定债务未能降低的，由合作方承担，实际无法执行。微信公众号：房地产干货资料（一）合同中的财务处理与地价条件脱节201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题典型问题4：将全部交易对价约定为股权转让款案例：X项目，我司收购目标公司全部股权，作价13亿元对价
10、全部作为股权转让款支付且我司承担税费，合作方负责清理债务存在的问题：目标公司债务若未得到清理，将增加收购费用支出目标公司债务由合作方承担，将额外产生税费把偿债资金作为股权转让款支付，增加交易税费应将交易价款作合理的划分：股权转让款+股东借款（一）合同中的财务处理与地价条件脱节201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题（二）随意处理溢价典型问题1：由合作方开票，全部合同价款以包干费名义处理案例：X项目，首期已取得地块118亩
11、（成本190万/亩，2.27亿），后续待拆迁、挂牌地块1450亩合作价格：首期地块1000万/亩合作（合计11.8亿），后续地块950万/亩合作（合计137亿）项目疑难：高额溢价、后续地块能取得多少票据不确定，不区分溢价，以包干费全额开票存在的问题：不区分有多少合理成本，盲目约定开票营改增背景下，开票操作困难，且需承担违法犯罪的风险即使开了票，后续税务部门未必认可列入土地增值税税前抵扣微信公众号：房地产干货资料201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170
12、509二、合同条款中的常见问题（二）随意处理溢价典型问题2：抽走资金按坏账处理案例：X项目，我司应付的对价款4.3亿元以增资款注入目标公司；其中的3.6亿元由目标公司代合作方偿还债务，后续目标公司再免除合作方债务，作坏账处理存在的问题：3.6亿元实际为溢价款，税局可能追缴税费作坏账处理的合理性及合法性存疑201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、合同条款中的常见问题（二）随意处理溢价典型问题3：阴阳合同降低土地对价案例：X项目，土地整体作价2
13、.1亿元作价转让至新公司，合作方要求签订阴阳合同阳合同约定转让价款1.3亿元，再签订补充协议约定总对价2.1亿元，剩余8千万开其他发票支付典型问题4：虚构债务案例：X项目，土地成本2.3亿元，按照5.7亿元作价进行股权转让合作方虚构3.4亿元债务用于收取溢价微信公众号：房地产干货资料201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509（三）滥用股权退出模式股权退出1、合作方保留部分物业自持。2、发票或其他方面存在问题，导致税务清算时可能存风险。产生背景带来
14、的问题1、股权退出时，我方需承担股权转让产生的所得税。2、品牌如何退出？3、合作方不配合办理股权退出带来风险。不能把股权退出作为排除风险的灵丹妙药二、合同条款中的常见问题201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509（四）正确理解担保措施二、合同条款中的常见问题担保措施的优先顺序抵押质押保证取得担保权利不等于取得股权、土地物权取得抵押权仅是取得拍卖抵（质）押物的优先受偿权质押、抵押不等于股权、土地物权属于债权人微信公众号：房地产干货资料2017050
15、92017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509一、应关注的主要法律风险二、合同条款中的常见问题三、合作项目的管理要求201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、合作项目的经营管理要求（一）并表要求股东会有控股权（超过50%）无控股权对项目公司拥有控制权董事会享有超过半数的席位，对董事会审议事项有控制权，且合作方不能
16、有一票否决权总经理通常由我方委派微信公众号：房地产干货资料约定享有超过半数的表决权或我司对表决事项有一票否决权表决事项过半数即通过201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、合作项目的经营管理要求（二）资金管理要求231按比例提高融资担保未投入的稀释股权不接受垫资、计息同股同投回款预留后续投入后方可返还投入利润预分配条件：现金流持续为正、预留3月经营资金合作方提供经认可的征信以70%利润为限利润分配按资金管理制度管理资金归集至集团账户对方权益资金按活期存款利率计息资金归集201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509感谢聆听201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509
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