2017房地产集团工程交付管理制度.docx

1、 工程交付管理制度 编号： BZ-EM-JH-004 世茂集团工程交付管理制度（2.01版）编制日期审核日期批准日期世 茂 集 团 工 程 管 理 中 心（内部资料，注意保密）二一六年十二月二一七年六月目 录1.目的12.适用范围13.总体流程13.1 交付六大阶段13.2交付六大阶段说明表14交付验收总体规定34.1 评分模型34.2交付验收时间表34.3 交付验收时间提前、滞后分数奖罚规定44.4交付样板加减分规定54.5交付证照规定64.6五方查验的规定64.7同一个批次包含多个标段，且标段验收时间不同时的规定64.8对于毛坯交付后增加室内精装修的交付验收的规定64.9对于毛坯竣工备案之

2、后存在补板施工再交付的交付验收的规定74.10交付验收后的缺陷整改要求75考核与奖罚75.1考核细则75.2免责制度81.目的12.适用范围13.总体流程13.1 交付六大阶段13.2交付六大阶段说明表14交付验收总体规定34.1 评分模型34.2交付验收时间表34.3 交付验收时间提前、滞后分数奖罚规定45考核与奖罚45.1 考核与奖罚说明45.2 风险排查、交付启动会、交付保障工作的考核55.3 免责制度5 工程交付管理制度1.目的世茂集团工程交付管理制度旨在指导、帮助项目顺利完成交付，规范项目的交付管理流程，提高业主满意度，提升世茂的品牌形象。2.适用范围本管理制度适用于世茂房地产所有在

3、建项目，包括全资项目以及非全资但世茂房地产负责经营管理的项目。本交付管理制度包含如下两个子制度和一个工作指引：世茂集团工程交付品质排查管理制度，对应指导集团、区域、项目、第三方品质排查工作。世茂集团工程交付评估管理制度，对应指导集团、区域、项目、第三方交付评估工作。世茂集团工程工程交付一户一验工作指引，对应指导区域、项目一户一验工作。3.总体流程3.1 交付六大阶段3.2交付六大阶段说明表工作阶段时间节点此阶段工作内容说明（权责要求）第一阶段启动会前交付风险综合排查交付启动会召开前完成（建议在交付启动会1周前完成）.1、风险综合排查的实施：由项目总组织风险排查小组、综合整改小组组长（小组定义详

4、世茂集团工程交付品质排查管理制度）、区域（或项目）客服、相关物业、开发、设计人员等，共同集中组织一次针对“进度、质量、配套、取证、重大交付风险、客户投诉隐患、设计等交付风险”的一次综合检查。2、交付启动会文件PPT（会前版）：由项目总组织编制，将各项风险汇总，并在其中制定提出具体风险应对措施。第二阶段交付启动会交付前48个月 （重点风险项目、超高层8个月，别墅4个月，其他均为6个月，不包含冬歇期）1、项目总负责组织召开交付启动会。2、会议时间报备：按照全景节点召开会议项目需在“项目交付工程策划”报备集团的文件中明确说明交付启动会召开的时间。详见世茂集团工程策划评审制度。当时间有变动时，各区域在

5、每月30日前将变动情况上报集团计划管理部备案。23、会议成果报备：交付启动会后，由项目负责人对“交付启动会PPT(会后版)”文件修订完善，报备区域，交付启动会完成后，项目应对PPT中的目标、措施等内容按照交付启动会决策进行完善。区域需将完善后的PPT在交付启动会结束后审定后，在交付启动会完成3日内一周内汇报至集团计划管理部备案。34、重点交付项目集团复查：列入“集团重点”的交付项目，交付启动会后集团工程管理中心会同客户管理中心、集团物业参加交付启动会（或参加交付启动会工程风险沟通会）对该项目进行现场检查。检查交付风险是否有遗漏，核对风险销项的计划、对策是否完善，并检查项目的执行情况。（检查时间

6、由集团工程、客服、物业共同确定）第三阶段实施阶段计划落实从交付启动会开始-销项完毕后结束1、计划落实的核心：应以交付启动会PPT（会后版）文件为核心，组织实施。对交付启动会与实际交付阶段工程管理脱节的项目，集团工程管理中心会联合审计部门在联合检查进行检查，并作出相应的评定及考核。2、计划落实的主体：项目是计划落实的主体，区域是计划落实的监督者、支持者，集团为区域的计划落实提供考核和支持,也包括直接对项目的支援。第四阶段交付验收品质排查交付前3个月第一次？品质排查第二次品质排查由集团工程管理中心组织第三方进行品质排查（具体要求详见世茂集团工程交付品质排查管理制度）集团委托第三方进行，基础质量的第

7、一次外部检验。集团委托第三方进行，基础质量的第二次外部检验。交付评估最迟应在交付前120天开始。集团委托第三方进行，（具体要求详见世茂集团工程交付评估管理制度）是对观感和功能的外部检验。第五阶段交付于业主交付进行时项目负责组织交付前各项准备及快修。第六阶段磨合期维保阶段交付后8个月项目负责组织磨合期维保管理。备注上述六个阶段的具体操作流程，详见：1、世茂集团工程交付品质排查管理制度2、世茂集团工程交付评估管理制度3、世茂集团工程交付品质提升一户一验工作指引4交付验收总体规定4.1 评分模型住宅和类住宅交付项目采用第三方交付验收。交付验收分为“交付品质排查”与“交付评估”两部分，交付验收及交付评

8、估两项成绩均达到底线标准决定项目才能否交付（具体合格标准见世茂集团交付评估管理制度）。交付验收综合成绩=品质排查成绩*650%+交付评估*450%+精细化加分+提前（滞后）交付验收加减分交付验收综合成绩作为区域、项目奖罚、考评的重要依据之一。精细化加分=精细化成绩x精细化加分系数。精细化加分系数是根据精细化成绩高低设置不同的档位系数，如下：精细化成绩40%40%50%60%70%80%加分系数0%1%2%3%4%5%精细化加分条件：综合渗漏率不高于2%。如综合渗漏率高于2%，则不能取得精细化加分。4.2交付验收时间表序号交付验收类别检查时间（以6月30日交付项目为例说明）：1附加第一次品质排查

9、1、实施附加品质排查的标段：附加品质排查最迟实施时间，为交付前3个月品质排查交付前930天开始。例如6.30交付项目，一品附加品质排查最迟在330334.10开始。交付前3个月最后一次在建评估排名在后10%的批次纳入附加品质排查。2、附加品质排查成绩不纳入交付验收综合成绩。3、附加品质排查成绩，纳入对项目人员考核，具体详见世茂集团工程管理考核细则。1、针对施工进度达到退出在建评估标准，但当月在建评估成绩为集团后10%的批次，增加第一次品质排查。不在后10%的批次不做第一次品质排查。2、“建议开始时间”为交付前4个月（2月10日开始，进度快的项目可提前），“最迟开始时间”为交付前80天（4月10

10、日开始）。3、第一次附加品质排查与第二次品质排查的开始时间至少间隔30天。2第二次品质排查（后称：品质排查）1、“建议开始时间”为交付前32个月80天（34月10日开始，进度快的项目可提前），“最迟开始时间”为交付前50天（6月10日开始）。2、当第二次品质排查得分低于735分时，于第二次品质排查后10-15天增加一次品质排查，抽测数量为155套（其中55套为复查，1010套为新增排查）。3、第二次品质排查与为交付评估至少间隔前30天。4、以上时间，进度快的项目均可提前。3交付评估1、“建议开始时间”为交付前2个月50天（5月10日开始，进度快的项目可提前），最迟开始时间为交付前20天（6月1

11、0日开始）。2、以上时间，进度快的项目均可提前。4精细化验收1、与交付评估验收同时进行。5交付证照按照计划管理制度执行。6说明：1、交付验收成绩、交付评估成绩均合格（80分）或五方查验综合分3.2分是项目寄送收房通知的必要条件。违规寄送收房通知的，将对责任人给与考核降档处罚。2、交付验收成绩或交付评估成绩低于80分的标段，必须经过集团工程管理中心、客户管理中心、物业联合验收通过后才能交付。3、交付验收时间由集团工程管理中心根据各项目交付启动会PPT中的验收计划和交付风险情况进行调整安排，并邮件通知各交付项目和区域工程部。验收计划公布后，各项目需按照计划时间进行现场施工管理，不可随意申请检查时间

12、变更。如需变更交付验收时间的，每次给予对应的品质排查、交付评估0.5%分处罚，且必须提前7天提出调整申请。4交付证照按照计划管理制度执行？4说明：1、交付验收成绩、交付评估成绩均合格（735？78？80？分）或五方查验综合分3.2分是项目寄送收房通知的必要条件。违规。交付验收不合格的项目不得寄送收房通知的。，否则将对责任人给与考核降档处罚。2、交付验收时间由集团工程管理中心根据各项目交付启动会PPT中的验收计划和交付风险情况进行调整安排，并邮件通知各交付项目和区域工程部。验收计划公布后，各项目需按照计划时间进行现场施工管理，不可随意申请检查时间变更。如需变更交付验收时间的，每次给予对应的品质排

13、查、交付评估0.5%分处罚，且必须提前7天提出调整申请。集团五方查验计划调整扣分也按此规定实施。4.3 交付验收时间提前、滞后分数奖罚规定序号第三方检查交付验收提前、SAP交付提前的分数奖励规定1交付验收提前的加减奖分规定（sap未提前）1、交付评估每提前1天，给予0.1%分的“交付验收”分数奖励（加分上限为3%）。在上述基础上，交付评估每延后1天，给予0.1%分的“交付验收”分数扣减。2、交付评估成绩83分的标段，才能获得不同上限的提前加分。交付评估成绩85分的标段，加分上限为3分。交付评估成绩84分的标段，加分上限为2分。交付评估成绩83分的标段，加分上限为1分。提前交付验收加分与精细化验

14、收成绩关联：（1）精细化成绩80分，每提前1天，加0.05分，加分上限为提前30天加1.5分；每延后一天，减0.05分，减分上限为20天1分。（提前20天交付评估，为最迟交付评估时间，加减分在此基础上计算；举例：1230交付，则最迟1210交付评估，无加减分。）（2）精细化成绩80分，每提前1天，加0.1分，加分上限为提前30天加3分。2、交付评估原始分83分，同时精细化成绩40分，才能获得提前验收加分。3、交付评估7个单项成绩，如有任何一个单项成绩小于735分，则不能获得提前加分。3、交付评估7个单项成绩，如有任何一个单项成绩小于75分，则不能获得提前加分。4、品质排查成绩低于80分的，则不

15、能获得提前加分。45、在交付前一个月之前完成竣工备案取证，并符合上述要求才可以得到加分，否则不予加分。五方查验交付项目加分条件按照上述内容。五方查验汇总原始分数转换成百分制成绩后对照上述第2条获得不同的加分上限。2SAP交付提前的奖分规定（项目全部标段均提前情况）sap交付时间提前的，参照第1条规定实施加分奖励。SAP交付提前的奖分规定（项目部分标段提前情况）1、sap提前交付的标段奖励分：不再计算提前评估奖励分。2、sap提前交付的标段的单独计分规定：例如某项目，1230交付批次包含ABC3个标段，其中标段A提前到11.30交付，在满足下列条件时，标段A分数纳入11月的交付验收分数。当不满足

16、下述任何一个条件时，分数仍计入12月分数。sap交付时间提前须至少一个月；体量要求：别墅类100套以上或非别墅类200套以上或混合业态150套以上。4.4交付样板加减分规定对于交付样板管理，集团安排第三方评估人员在品质排查时进行检查，并打分。对应的加减分规定如下：当评分表打分70分时，对应的品质排查-2%分。当评分表打分75分时，对应的品质排查-1%分。当评分表打分90分时，对应的品质排查+2%分。当评分表打分85分时，对应的品质排查+1%分。4.5交付证照规定未取得交付证照（按照当地规定的必要证照）不得交付，直至取得交付证照后方可交付。未取得上述证照影响按期交付的，交付评估考核分按照0分计。

17、4.6五方查验的规定住宅、类住宅采用第三方进行交付验收。办公、独立商业等采用集团五方查验的方式进行验收。标段交付五方查验得分采用5分制打分。标段交付五方查验得分=50%工程中心打分+25%集团客服部打分+25%集团物业公司打分。标段交付五方查验得分换算成百分制的公式：按奖罚分对应原则，3.2分相当于80分，3.5分相当于86分，则：标段五方查验百分制得分=（20*五分制得分+16）%对于五方查验成绩不足3.2分的，不允许交付。需整改后再次复查，考核时取首次五方查验成绩。对于同批次交付项目存在两个及以上标段时，如各标段质量差距较明显，则可对各标段分开打分。各标段五方查验得分（三方汇总分）按套数加

18、权平均值纳入项目交付批次验收成绩。对于个别标段中，部分单体既有公寓又有办公、商业区域的情况，则按公寓实施第三方交付验收、办公和商业实施集团五方查验的形式分开验收。验收的界面按项目实际情况由集团工程管理中心进行确定，原则上两种形式的验收内容和范围不应重叠，机电系统共用的情况除外。特殊情况由集团工程管理中心做特殊界定。4.7同一个批次包含多个标段，且标段验收时间不同时的规定同一个交付批次包含多个标段时，标段提前加分分数可能有所不同，故应先计算各标段的交付验收分，再按照套数进行加权，得出此批次交付验收分。4.8对于毛坯交付后增加室内精装修的交付验收的规定（1）品质排查：A、品质排查范围：新增装修的房

19、号抽查，从入户门框（包括收口打胶）开始至室内，阳台栏杆边及外窗（包括收口打胶）范围内的，作为验收室内BC问题和实测实量范围。B、渗漏验收范围：外窗淋水、外墙淋水、屋面、地下室的渗漏率和通水通球数据按原毛坯验收时的对应的品质排查的数据。对于厨卫间和阳露台能够做蓄水的尽量现场蓄水，不能蓄水检验的，按照原毛坯验收时的数据取值。C、公区B类问题户均数量，按原毛坯交付验收时的品质排查的数据取值。（2）交付评估：A、交付评估范围：新增装修的房号抽查，从入户门框（包括收口打胶）开始至室内，阳台栏杆边及外窗（包括收口打胶）范围内的，作为验收室内问题范围。B、公区、外立面、园林、机电得分按原毛坯验收时的交付评估

20、成绩取值。4.9对于毛坯竣工备案之后存在补板施工再交付的交付验收的规定（1）竣工备案50天之前进行一次附加品质排查，施工进度需符合附加品质排查检查标准的要求。此次品质排查的结果，不纳入项目和区域考核成绩，仅作为后续施工的参考，并作为相关负责人考核的依据。（2）毛坯竣工备案后存在补板施工，毛坯或精装交付的。竣工备案后1个月至交付前3个月（品质排查开始之前），对存在变更的标段进行在建评估，在建评估结果纳入在建评估考核。交付前3个月开始，达到退出在建评估条件后，再安排进行品质排查和交付评估。4.10交付验收后的缺陷整改要求各交付项目在交付验收之后，需将验收报告中所提出问题的类似情况予以排查整改。具体

21、要求如下：（1）第三方品质排查完毕后，项目组织整改，并报告区域整改情况。区域工程部需对项目现场整改情况进行复核，并统计销项完成率。在交付评估前区域需完成“整改复核报告”，并于交付评估前35个日历天报集团交付管理组备案。第三方交付评估将现场核实“整改复核报告”。当B、C类问题实际整改完成率达不到90%时，该标段交付评估成绩扣1分。（2）第三方交付评估完成后，项目组织整改，在交付前5个日历天，区域需完成“整改复核报告”，报集团备案。集团交付管理组及对接人在收到交付评估“整改复核报告”后将对区域“整改复核报告”进行现场现场抽查。如抽查发现现场与“整改复核报告”存在明显差异时，该标段交付评估成绩扣1分

22、。4.11品质排查渗漏复查交付评估时，需对品质排查渗漏率2%的标段进行复查。具体要求如下：（1）渗漏专项复查：对品质排查综合渗漏率2%的标段进行“渗漏专项复查”。渗漏复查时，对子项超过2%的渗漏项进行复查，由第三方现场随机抽取复查区域。该项目批次的交付评估时间由1天改为2天。（2）渗漏复查点数：阳露台复查点数30个、厨卫复查点数30个，其余复查点数与品质排查规定相同。（3）复查结果和交付评估分数联动：复查后按照复查结果重新计算综合渗漏率（复查与免查项合并计算）。如复查后综合渗漏率仍2%，且综合渗漏整改率60%（前后综合渗漏率对比），则对交付评估成绩扣减1分。渗漏复查结果不影响品质排查成绩。4.

23、12精细化施工验收规定交付评估时，将同时对项目精细化施工内容进行验收。室内、公区、外墙验收由1人负责，景观和机电各由1人负责。验收考核规则另行发布。5考核与奖罚5.1考核细则：5.1 考核与奖罚说明5.1.1按照世茂集团工程管理考核细则进行考核与奖罚。5.1.2此外补充如下考核说明。5.2 风险排查、交付启动会、交付保障工作的考核5.2.1 风险排查与综合整改抽查考核类别考核对象考核方式考评方式交付风险排查、销项考核区域集团不定期对区域的风险排查与综合整改管理情况进行抽查。区域应对项目风险排查小组、综合整改小组进行抽查。如发现不按制度执行、弄虚作假、工作敷衍等情况，核实后，对责任人（包括区域工

24、程负责人、项目负责人、工程经理等）通报批评。月度点评中做重要点评。落实情况差的，视具体情况通报全集团。5.2.2交付启动会、交付保障工作的考评方式考核类别考核对象考核方式考评方式交付启动会交付项目由集团工程管理中心计划管理部对区域重点项目执行情况进行检查。1、对于不能按本制度定期上报集团下个月“交付启动会计划”的给予处罚；计划多处错漏的，给予处罚。2、对于交付启动会后不能按时上报集团“交付启动会PPT（会后版）”备案的给予处罚；3、“交付启动会PPT（会后版）”中多处存在信息错漏、且风险销项措施及计划不能指导后续计划实施的，给予处罚。月度点评中做重要点评。集团所有交付项目，违反3条规定的，每违

25、反1条，则在交付验收最终成绩中扣0.5%分。交付保障考核区域 对于进度风险、质量风险、工程类取证风险、市政配套风险，由集团工程管理中心计划管理部对区域交付保障工作的执行落实情况进行检查。1、区域在“项目风险识别”方面是否有效管控，能否及时发现主要风险并将风险传递到集团。2、区域是否能够掌握项目风险销项组织推进状态，对于推进困难的项目，是否采取了必要的措施帮助项目推进风险销项。3、交付保障对象为：6个月内交付的项目。月度点评中做重要点评。落实情况差的，视具体情况通报全集团。5.3 2免责制度因人员更迭，距离交付节点不足6个月接收项目的工程经理、项目负责人和区域工程负责人根据实际情况可以免责。第15页共68页