1、工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 编号：编号：BZBZ-EMEM-JHJH-007007 世茂集团工程世茂集团工程交付交付评估评估管理管理制度制度 （2 2.0.0 版）版）编制 日期 审核 日期 批准 日期 世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心（内部资料，注意保密）（内部资料，注意保密）二一二一七七年年一一月月 工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 目目 录录 1 1目的目的 .1 1 2 2适用范围适用范围 .1 1 3 3评估流程评估流程 .1 1 3.1 评估流程图.1 3.2 评估准备.1 3.3 启动会.2 3.3.1 参加人员.2 3.3.2 会
2、议流程.2 3.3.3 会议上强调事项.2 3.4 现场评估.2 3.5 总结会.3 3.6 评估成果输出.3 3.7 检查纪律规定.3 4 4评估规则评估规则 .4 4 4.1 评估体系编制依据.4 4.2 评估单元划分的原则.4 4.3 评估体系构成与权重.4 4.3.1 户内（别墅类与非别墅类）.5 4.3.2 外立面.7 4.3.3 公共区域（别墅类和非别墅类）.8 4.3.4 园林景观.8 4.3.5 机电与电梯系统.9 4.4 评估测区抽选原则.9 4.5 评估得分.10 5 5、交付验收合格的判定、交付验收合格的判定.1111 5.1 有下列情况之一者直接判定交付评估不合格.11
3、 5.2 交付验收综合分合格标准.11 5.3 证照获取是交付的必要条件.11 6 6、附件、附件 .1111 工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 1 页共 11 页 1 1目的目的 为提高各项目的工程交付品质，集团工程管理中心统一制定交付产品的品质评估标准，以客户关注的重点维度为评估内容，实施管理；引导各管理层重视客户关注维度的品质，最终提高客户质量满意度。2 2适用范围适用范围 本管理制度适用于世茂房地产所有在建住宅类项目，包括全资项目以及非全资但世茂房地产负责经营管理的项目。（商业、办公、酒店仍按照原五方查验进行交付查验）。3 3评估流程评估流程 3 3.1.1 评估评估流程图
4、流程图 3 3.2.2 评估准备评估准备 1、项目部准备相关检查设备（具体按照检查通知邮件），可视对讲户内机两套；2、楼栋需通电、通水；同时提前准备好户内门、管井门、信报箱等钥匙。3、如果项目对上述两项准备不充分造成无法准确实施检查时，将该项检查指标记为 0 分。4、查验时，项目应提供证件原件（原件无法提供时提供复印件包括消防验收证明、电梯验收证明、规划验收证明、竣备证、交付证等主要证件，尚未取得证照时，需明确预计取证时间）。此项不作为评估考评内容，仅为信息收集。5、查验时，现场应提供“水、电、气、暖、排水、弱电、小区外道路等”与市政配套相关的各专项开通情况的准确信息。此项不作为评估考评内容，
5、仅为信息收集。6、人员准备：甲方项目负责人、工程经理、区域工程部代表、甲方标段工程师、各参评标段项目负责人、施工单位、监理单位的主要负责人员均应参加。7、参评项目部填写书面的项目信息采集表，并由甲方项目经理/项目负责人签字确认，评估组据此确定测区并随机抽查其准确性，由评估组带回公司备案，各区域公司根据各项目上报的项目信息采集表检查其准确性，如发现谎报、瞒报现象，将予以全集团通报批评。评估准备 总结会 启动会 现场评估 工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 2 页共 11 页 3 3.3.3 启动会启动会 3.3.1 参加人员参加人员 评估前会议由第三方评估组主持，会议时间不超过 30
6、分钟。参加单位包括区域公司工程部（区域工程人员可选择性参加）、参评项目部、施工总包单位、各专业分包单位、监理单位和评估组全体。3.3.2 会议流程会议流程 1、由项目介绍本次交付部分的“总体介绍 PPT”（项目交付范围主要信息、总平面图、主要参建单位、楼栋、户型及套数、交房时间等信息，时间不超过 5 分钟）。2、由评估组组长介绍评估组人员及分工，集团评估规定与廉洁要求。3、由评估组宣读抽选规则，按规定抽选检查评估部位（楼栋、楼层、户型、房号等）和评估检查内容。检查部位不全部在启动会公布，部份检查部位随检查随公布，具体详见后续规定。4、确定评估当天时间安排，包括现场室内观感、外立面、公共区域、园
7、林景观、机电各系统及评估后会议等。确定参加和配合人员的数量和分工，检查时分为 5 个组（评估组由 5 人组成，较 2016年增加一名园林景观组员，每人为一组）。检查时，项目部应安排相关人员跟随每组检查，一方面起到见证检查的作用，一方面检查中有异议时应及时提出。检查过程中未提出异议的，以第三方检查人员记录为准。3.3.3 会议会议上上强调强调事项事项 1、现场评估过程由甲方项目部、施工单位、监理单位共同见证并确认观感缺陷等问题；2、当参加人员对现场条件、评判标准等存在异议时，如协调未能达成一致意见的，应暂按照评估组意见为准，项目有权及时报集团工程管理中心计划管理部申诉，由工程管理中心计划管理部做
8、最终评判；3、各参评单位应积极配合现场评估工作，如因参评单位故意不配合造成现场评估工作无法进行的，评估组有权根据当时情况中止该项目评估。该项目当期评估结果按 0 分计，公司将对有关单位进行通报处理；4、强调：项目负责人、区域工程负责人与评估组长共同现场确认评估结果（在评估记录表中签字）。3 3.4.4 现场评估现场评估 评估组按照本交付评估方案中的“室内评估表”、“公共区域评估表”、“外立面评估表”、“机电系统评估表”、“景观园林评估表”及评估前会议所约定的内容进行现场评估。工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 3 页共 11 页 3 3.5.5 总结会总结会 1、总结会由第三方评估组
9、主持，会议时间为现场评估完成时。2、由评估组对评估检查情况进行总结，并对存在问题提供改进建议；参加单位就评估情况进行互动和答疑；对于未能达成一致意见的，应暂按照评估组意见为准，项目有权及时报集团工程管理中心计划管理部申诉，由工程管理中心计划管理部做最终评判。3、项目负责人、区域工程负责人与评估组长共同现场确认评估结果（在评估记录表中签字）。有不同意见，可以在评估记录表中写明项目的意见，但不得拒绝签字，拒绝签字视同签字。3 3.6.6 评估评估成果成果输出输出 第三方评估单位完成现场评估后于 2 日内编写完成正式评估报告并发送至项目、区域、集团相关人员。3 3.7.7 检查纪律检查纪律规定规定
10、1、严禁宴请、垫付房费、赠送礼品、购物卡、现金等情况，快餐必须第三方评估组自付费。（不分甲方、监理、施工单位）。2、禁止一切车接车送，特殊情况需要项目配合接送时，第三方必须第一时间向集团工程管理中心计划管理部报备；3、严禁规避测区，阻止评估人员正常检查。4、严禁项目人员对现场有意漏报、隐瞒、不真实填报采集信息，误导第三方评估。5、严禁项目人员配合检查过程中，有妨碍正常评估、故意引导或调整评估楼号；6、严禁项目采取突击整改和抢修措施；7、严禁第三方评估组提前通知户内测区。8、要求第三方评估组在评估启动会、总结会全程录音，现场拍摄照片要求连续、无删减，并在现场评估结束后尽快上传共享网盘，以备复查；
11、9、外窗同时淋水樘数不超过5樘，且宜选择同时可以站在楼外看到的5樘，要求检查人员不间断巡视，避免出现水压减小情况，若发现人为故意使水压减小或发现外窗采取新打胶等临时措施，直接判定为不合格，且上报集团；10、由每次通知当日半天检查房间号调整为每次只公布一个房间号，检查完毕后，再通知下一房间号，并马上进行检查。要求项目准备全部钥匙备用，5分钟内不能开门入户检查的，直接判定为该户不合格；工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 4 页共 11 页 11、要求第三方评估组在厨卫、阳露台和屋面等蓄水测区在蓄水之前对板顶和板底进行拍照，用于出现疑似突击抢修情况时进行比照。4 4评估评估规则规则 4 4
12、.1.1 评估评估体系体系编制编制依据依据 依据现行国家规范、行业标准、世茂工程工程管理相关标准。4.24.2 评估评估单元单元划分的划分的原则原则 原则上，同一地块、同一总包划分为一个排查单元；不同地块原则上不能合并为一个排查单元。特殊情况由集团工程管理中心界定。项目得分等于不同批次得分的算术平均分。各批次得分等于同一批次各标段得分按照不同标段套数进行加权。一般项目按照 4.4 的规定进行抽取，批次、标段、业态较特殊的项目（总包过多、业态过多、套数比例悬殊），由集团工程管理中心单独确定抽取原则。4 4.3 3 评估体评估体系系构成与权重构成与权重 各维度评估记录与计算表详附件交付评估表 工程
13、交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 5 页共 11 页 4.3.1 户户内内（别墅类与非别墅类）别墅类与非别墅类）工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 6 页共 11 页 1、室内观感质量评估办法为 3 人扣分制进行评估，3 人分别打分，最终成绩为 3 人成绩的算术平均值；（当有公建配套时，公建配套占室内成绩 5%的权重比例）。2、公建配套大间则按 30 平方为一间计算，每增加 30 平米算增加一间（超出面积不足 30 平米时，仍按照一整间检查，例如 59 平米仍按照一间计算），以此类推；大开间墙面点数不足时，现场按照近似面积进行补充。以查够检查点数为准。3、室内检查时每发现一处
14、渗漏或痕迹点，包括管道渗漏，扣户内观感总分 1 分 4、评估范围：按照上述的抽测原则，交付项目的 12 套房中每人负责打 4 套；取三人平均分计入成绩。5、检查标准详见附件检查表格：毛坯交付室内观感评估表、精装交付室内观感评估表。工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 7 页共 11 页 4.3.2 外外立面立面 1、外立面评估办法为 3 人扣分制进行评估，3 人分别打分，最终成绩为 3 人成绩的算术平均值；2、外立面检查分立面观感、其它附属（含装饰百叶、入户口、落水系统、外墙管道、防腐木饰面）产品观感、屋面三个维度检查，权重分别为 55%：25%：20%；3、外立面主饰面：当主饰面为多
15、种材料时，在检查前，项目应提供各种主饰面的合同面积。评估权重按照面积与权重基本对应的原则，进行权重分配；当项目无准确数据时，应根据现场情况进行面积比例的估算。4、外立面主饰面的权重：根据外墙主要装饰材料的不同，规定如下权重关系。幕墙（金属、石材、玻璃等）*3 倍系数、瓷砖*2 系数、GRC*2 系数、涂料*1 系数。例如，外立面由石材和涂料两种主饰面组成，面积比例为 1：10，则计算打分权重时按照 3：10 进行计算。5、检查范围：建筑外立面均属于检查范围，检查原则为沿建筑物外墙行走目测，在检查楼内公区时行走目测范围也属于检查范围。套内所见外墙部分归类于室内观感评测；6、检查标准详见附件检查表
16、格：外立面观感评估表。工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 8 页共 11 页 4.3.3 公共公共区域区域（别墅类别墅类和和非别墅类非别墅类）1、公共部位评估办法为 3 人扣分制进行评估，3 人分别打分，最终成绩为 3 人成绩的算术平均值；2、检查标准详见附件检查表格：别墅公共部位观感评估表、非别墅公共部位观感评估表。4.3.4 园林景观园林景观 工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 9 页共 11 页 1、小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估。由 1 人打分，作为项目景观园林得分；2、评估检查时如项目
17、未完工，评估成绩将乘以相对应的系数进行计算，得出本次最终评估成绩：（工程量未完成，但完成比例高于 80%时，评估成绩乘以 80%；低于 80%（含 80%）时，景观评估成绩乘以 50%。如工程完成量小于 50%（含 50%）时，景观记 0 分）；3、检查标准详见附件检查表格：景观园林观感评估表。4.3.5 机电与机电与电梯系统电梯系统 1、机电系统包括：水电风消系统、智能化系统与电梯的安装工艺质量与功能检查，由一名机电评估师单独打分，作为交付项目的得分。2、评估范围为全部交付范围；按照项目所配置的功能进行检查、测试。3、检查标准详见附件检查表格：水电风消系统交付评估表、电梯设备检查记录表、智能
18、化系统评估表。4.4.4 4 评估测区评估测区抽选抽选原则原则 以地块为区分（特殊跨地块情况由工程管理中心确认），同一地块内按照如下原则抽选：序号序号 类类 型型 交付评估交付评估 1 高层（多层、别墅单一业态）查 1 天 高层抽 2 栋 12 套 多层抽 4 栋 12 套 工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 10 页共 11 页 别墅抽 4 栋 12 套 2 高层+别墅两种业态，一个总包 当高层套数别墅套数 2 倍时，按照此原则抽取。查 1 天，高层抽 2 栋（8 套）单独打分、别墅 4 栋（4 套）单独打分。当别墅与高层套数相当时各抽取 6套；查 1 天，高层抽 2 栋（6 套）
19、单独打分、别墅 4 栋（6 套）单独打分。当别墅套数高层套数 2 倍时，按照相反套数抽取。查 1 天，高层抽 2 栋（4 套）单独打分、别墅 4 栋（8 套）单独打分。3 高层+洋房+别墅三种业态同时存在，一个总包 查 2 天，高层 2 栋（12 套）单独打分；洋房 2 栋（6 套）、别墅 2 栋（6 套）合并打分。4 高层一种业态，两个总包时 查 2 天，两个标段单独打分。5 其他原则 室内观感 1、抽取 12 套，三人分别打 4 套室内观感，取算术平均值。2、随机抽选，较多户型必查。公共部位 1、首层大堂、首层电梯厅：选 2 个单元对应的首层大堂与地下室电梯厅；三人每人查 2 个首层大堂、
20、2 个首层电梯厅。2、标准层电梯厅：抽取户内观感检查对应的电梯厅，及相应楼层所对应的消防楼梯、公共走廊；每人查 5 层（可以是相同的 5 层），三人分别打分。3、地下车库：随机抽选两个防火分区。其中机房、各功能间、出入口等交通路线均属于检查范围。地下室外墙必看（沿墙长度选取至少 3 段不同墙面，每段不少于 10m，可在上述的两个防火分区内选取，选取的防火分区中外墙数量不足时，另行抽选）。外立面 单一业态时，抽选的高层（2 栋）或洋房、别墅（4 栋）外立面全部在检查范围，当有多种业态时，各种业态都应抽选：2 栋（高层）+2 栋（多层）+2 栋（别墅）。三人分别打分。园林景观 小区主入口、小区围墙
21、、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估。1 人单独打分。机电系统 室外机电系统全部属于检查范围、室内机电系统检查上述抽查对应的“抽取户数”区域、“外立面检查楼栋”的电梯属于检查范围。1 人单独打分。上述抽取原则中，如遇到套数极多、套数极少等特殊情况，不适合按照上述原则划分时，由集团工程管理中心计划管理部单独确认划分和抽取原则。4 4.5 5 评估评估得分得分 4.5.1“项目月度批次得分”（交付验收）=月度批次品质排查得分*0.5+月度批次交付评估得分*0.5；4.5.2“项目月度批次得分”=同批次“标段原始分”进行套数加权；4.5.3“标段
22、原始分”=“业态原始分”进行套数加权；工程交付评估管理制度工程交付评估管理制度 第 11 页共 11 页 4.5.4“项目年度得分”=“项目月度批次得分”的平均值。5 5、交付验收合格的判定、交付验收合格的判定 5.15.1 有下列情况之一者直接判定交付评估不合格有下列情况之一者直接判定交付评估不合格 1）工程施工未完工（视具体情况由集团判定）；2）消防系统不具备使用功能；3）小区围合未完成；4）小区道路未完成；5）未取得电梯使用证及电梯在施工使用后移交前未调试至合格。对于存在上述问题的项目，集团工程管理中心将在项目具备验收条件后，再次组织交付评估。但交付评估成绩按照 90%计入最终成绩进行排
23、名及考核。5.25.2 交付验收综合分合格标准交付验收综合分合格标准 “交付验收综合分、交付评估得分”任意一项 80 分的项目不得交付。由集团专家组进行复验，复验通过方可交付。复验通过的项目，其考核成绩仍按照“第一次交付验收综合分”成绩计入考核。交付评估 7 个单项成绩，如有任何一个单项成绩小于 75 分，则不能获得提前加分。室内观感 公共部位 外立面 园林景观 水电风消 智能化 电梯 75 75 75 75 75 75 75 5.35.3 证照获取是交付的必要条件证照获取是交付的必要条件 未取得交付证照（按照当地规定的必要证照）不得交付，直至取得交付证照后方可交付。交付评估完成后，未取得上述证照的，交付评估考核分按照 0 分计。6 6、附件附件 6.1 附表 1：交付评估表 6.2 附表 2：产品缺陷记录表 6.3 附表 3：现场风险源评定表
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