2017世茂房地产集团工程交付品质排查管理制度（18页）.pdf

1、 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制度制度 编号：编号：BZBZ-EMEM-JHJH-005005 世茂集团世茂集团工程交付品质排查制度工程交付品质排查制度 （2 2.0.0 版）版）编制 日期 审核 日期 批准 日期 世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心（内 部 资 料，注 意 保 密）（内 部 资 料，注 意 保 密）二 一二 一 七七 年年 一一 月月 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制度制度 目目 录录 1.目的.1 2.适用范围.1 3.第三方品质排查流程及规定.1 3.1 品质排查在交付模块中的分数占比权重.1

2、3.2 品质排查检查通知、启动会.2 3.3 品质排查的流程图.3 3.4 结果会签和异议反馈规定.3 3.5 项目配合规定.3 3.6 检查数据会签规定.3 3.7 第三方品质排查的抽取原则.4 3.8 新增品质排查：.4 3.8 检查人员规定.8 3.9 实测实量规定.9 3.10 品质排查评分表.10 3.11 品质排查综合渗漏率换算表.11 4.质量问题分类及判定.12 4.1 C、B 类问题计数及判定方法详见附件.12 4.2 主要 A 类问题计数和判别方法.12 4.3 常见设计缺陷类问题关注点.12 4.4 重点试验.13 5.附录.16 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付

3、品质排查管理管理制制度度 第 1 页共 16 页 1.1.目的目的 世茂集团工程交付品质排查制度是为了工程进入交付阶段后，对防渗漏、门窗损伤、空鼓开裂、饰面观感等基础质量的一套质量评价标准，从而指导区域、项目、第三方对交付阶段工程基础质量的管控。2.2.适用范围适用范围 本操作指引适用于世茂房地产所有在建住宅类项目，包括全资项目以及非全资但世茂房地产负责经营管理的项目。本操作指引中“A、B、C 类问题分类及判别标准”、“常见问题关注点”、“重点试验”同时适用于第三方品质排查以及项目、区域、集团各层级的交付风险排查。3 3.第三方品质排查流程第三方品质排查流程及规定及规定 3.13.1 品质排查

4、在品质排查在交付模块交付模块中的分数占比权重中的分数占比权重 每个待交付项目共进行一次第三方品质排查和一次交付评估，品质排查占交付验收总成绩的50%，交付评估占交付验收总成绩的 50%。交付评估最迟开始时间为：在交付之前 20 天，品质排查开始时间与交付评估开始时间间隔至少 30 天。1、实施附加品质排查的标段：世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 2 页共 16 页 附加品质排查最迟实施时间，为交付前 90 天。例如 6.30 交付项目，附加品质排查最迟在 3.30开始。交付前 3 个月最后一次在建评估排名在后 10%的标段进行附加品质排查。2、一般附加品质排

5、查与品质排查时间间隔 30 天。附加品质排查成绩不纳入交付验收成绩及项目和区域综合成绩排名，只作为后续施工参考，及作为对相关人员的考核依据之一。3.3.2 2 品质排查品质排查检查通知、启动会检查通知、启动会 3.2.1 检查通知：检查通知：提前 3 天（特殊情况除外）以邮件形式通知区域、项目，要求项目落实参加人员、仪器、设备等准备工作。3.2.2 检查启动会检查启动会：在检查当天，开始检查前利用半小时左右完成检查启动会。参加人员要求如下：区域：工程部代表 项目：项目总、工程经理，标段工程师，维保工程师 监理单位：总监或总监代表 总包（土建、精装）：项目经理，主要专业工程师 主要分包单位：门窗

6、单位、机电单位、外立面单位等。3.2.3 会议上强调事项会议上强调事项 1）现场评估过程由甲方项目部、施工单位、监理单位共同见证并确认观感缺陷等问题；2）当参加人员对现场条件、评判标准等存在异议时，如协调未能达成一致意见的，应暂按照验收组意见为准，项目有权及时报集团工程管理中心计划管理部申诉，由工程管理中心计划管理部做最终评判；3）各参评单位应积极配合现场验收工作，如因参评单位故意不配合造成现场验收工作无法进行的，验收组有权根据当时情况中止该项目验收。该项目当期验收结果按 0 分计，公司将对有关单位进行通报处理；4）强调：项目负责人、区域工程部代表与评估组长共同现场确认验收结果（在检查记录表中

7、签字）。5）公布检查的区域后，相应的区域内的施工需立即停止。6）其它需注意事项。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 3 页共 16 页 3.3.3 3 品质排查的流程品质排查的流程图图 3.3.4 4 结果会签和异议反馈规定结果会签和异议反馈规定 3.4.1 每日检查均需与项目工程部、监理单位、施工单位对检查结果进行会签确认。3.4.2 项目对检查过程或结果存在异议的，应第一时间与检查组长沟通，无法对结果答成一致的，可以向第三方评估单位分管负责人反应情况，经了解后第一时间反馈结果于项目，达成一致结果。对于仍无法达成一致的项目，暂按第三方评估判定为准。区域可反馈

8、到集团计划管理部，做最终的判定。3.3.5 5 项目配合规定项目配合规定 3.5.1 项目应按检查小组要求，提前完成相关工具准备，以便现场检查工作顺利推进，如淋水设备，打压设备，通球设备等。3.5.2 因项目配合原因造成检查小组在规定时间无法完成检查工作的内容、不具备检查条件的或经检查判断存在故意或隐瞒、规避测区造成无法检查按不合格计算。3.5.3 项目除提供现场必需检测工具，无义务提供与工作无关的配合，项目可提供工作午餐便利，但检查小组结束检查工作应结算费用。3.3.6 6 检查数据会签规定检查数据会签规定 为确保各项目（标段）检查数据客观真实公开性，每次检查结束，应由项目工程部、监理单位及

9、项目相关单位对检查结果进行确认会签。会签表详见附件表格（表五）。每次检查 9:00 开始启动会 启动会内容：（时间 30 分钟）1、介绍检查小组人员 2、介绍检查工作流程，介绍工作程序，包括检查结果异议投诉渠道，项目配合要求 3、听取项目进度介绍 4、电脑随机选定测区，不统一公布，到现场公布一个测区，随即检查一个测区。5、按选定测区提取项目一户一验自检资料 转场下一项目 第三天下午检查总结工作，内容包括：现场主要问题汇总，检查结果相关单位会签，完成现场所有工作 进入现场进行检查工作，具体工作包括：1、淋水、蓄水、打压等渗漏检查，2、室内观感检查，3、公共部位检查（时间约两天半）。通常每次检查周

10、期：3 天/项目（特殊项目除外）世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 4 页共 16 页 3.3.7 7 第三方品质排查的抽取原则第三方品质排查的抽取原则 3.7.1 排查单元划分原则：原则上，同一地块、同一总包划分为一个排查单元；不同地块原则上不能合并为一个排查单元。每个总包承包商（精装交付的对各精装单位）分别打分，并单独作为标段成绩。项目得分等于各批次验收成绩的算术平均值。各批次成绩等于同批次各标段交付验收成绩按套数加权平均值。特殊情况由集团工程管理中心界定。3.7.2 抽取原则、计分原则：一般项目按照下表进行抽取，批次、标段、业态较特殊的项目（总包过多、业

11、态过多、套数比例悬殊），由集团工程管理中心单独确定抽取原则。3 3.8.8 新增新增品质排查品质排查：当品质排查得分低于 75 分时，于品质排查后 10-15 天增加一次品质排查，抽测数量为 15 套（其中 5 套为复查，10 套为新增排查）。原品质排查的分数纳入交付验收分数计算。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 5 页共 16 页 品质排查、交付评估的抽取原则品质排查、交付评估的抽取原则、计分原则、计分原则 序序号号 类型类型 品质排查品质排查 交付评估交付评估 标段标段综合分综合分 1 高层（多层、别墅单一业态）查 3 天，高层抽 2 栋 查 3 天，多

12、层抽 4 栋 查 3 天，别墅抽 4 栋 查 1 天，高层抽 2 栋 查 1 天，多层抽 4 栋 查 1 天，别墅抽 4 栋 标段交付验收原始综合分=（标段品质排查综合得分+套数调整分值）*0.5+标段交付评估综合得分*0.5 标段品质排查综合得分=标段品质排查原始综合得分各项加减分 标段交付验收综合分=标段交付验收原始综合分+提前验收加分值 2 高层+别墅 两 种业态，一个总包 当高层套数别墅套数 2 倍时，按照此原则抽取。查 4 天，高层抽 2 栋（10 套）单独打分、别墅 2 栋（5 套）单独打分。查 1 天，高层抽 2 栋（8 套）单独打分、别墅 4 栋（4 套）单独打分。标段交付验收

13、原始综合分=（标段品质排查套数加权综合得分+套数调整分值）*0.5+标段交付评估综合得分*0.5 标段品质排查套数加权综合得分=标段各业态（两种业态）品质排查综合得分的套数加权分 标段交付评估综合得分=标段各业态交付评估原始综合得分的套数加权分 标段交付验收综合分=标段交付验收原始综合分+提前验收加分值 当别墅与高层套数相当时各抽取 5 套；查 3 天，高层 1 栋（5 套）单独打分。别墅 2 栋（5 套）单独打分。查 1 天，高层抽 2 栋（6 套）单独打分、别墅 4 栋（6 套）单独打分。当别墅套数高层套数 2 倍时，按照相反套数抽取。查 4 天，高层抽 1 栋（5 套）单独打分、别墅 4

14、 栋（10 套）单独打分。查 1 天，高层抽 2 栋（4 套）单独打分、别墅 4 栋（8 套）单独打分。3 高层+洋房+别墅三种业态同时存在，一个总包 查 6 天，高层 2 栋（10 套）单独打分；查 2 天，高层 2 栋（12 套）单独打分；标段交付验收原始综合分=（标段品质排查套数加权综合得分+套数调整分值）*0.5+标段交付评估综合得分*0.5 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 6 页共 16 页 洋房（2 栋 5 套）+别墅（2 栋5 套）合并打分（不再进一步区分抽检比例）。洋房 2 栋（6 套）、别墅 2 栋（6套）合并打分（不再进一步区分抽检比例

15、）。标段品质排查套数加权综合得分=标段各业态（三种业态）品质排查综合得分的套数加权分 标段交付评估综合得分=三种业态的交付评估原始综合得分的套数加权分 标段交付验收综合分=标段交付验收原始综合分+提前验收加分值 4 高层一种业态，两个总包（类似 K11、晋江 k4 两个总包，其中一家总包仅有 1 栋楼时，也分两次排查。）查 6 天，两个标段单独打分（某总包仅有1栋高层时，查10户，其中 1 栋外立面、1 个屋面，条数按照 2 倍统计；品质排查对于别墅不足 4 栋楼的情况，公区不足部分进行条数换算，以达到检查点数为原则）。查 2 天，两个标段单独打分。批次交付验收综合分=同批次各标段交付验收综合

16、分的套数加权得分。批次交付验收原始综合分=同批次各标段交付验收原始综合分的套数加权分。5 检查部位抽取的其他原则 室内 1、随机抽取 10 户，涵盖中间户型、边户型，并向主要户型倾斜。2、30 樘外窗抽取规则：查每户室内全部窗，每户主卧为一个计算点、客厅为一个计算点、其他房间合并为一个计算点。3、室内检查每户 3 个自然间（主卧必查、客厅必查、其他房间随机抽选一个观感最差的房间。）楼内公共部位 查上述抽查房间对应的公共部位；至少包括 2 个大堂；2 个电梯厅；2 个消防楼梯间，2 个消防楼梯间，2 个电气管井 2 个水暖管井。外立面 上述抽查楼栋对应的外立面，检查范围为沿楼栋四周行走路线可见范

17、围及室内、公共部位检查时可观察到的外立面部位。屋面 上述抽查楼栋对应的屋面。地下车库 现场随机抽取交付范围内 40 个柱距和设备间（品质排查）。2 个防火分区（交付评估）。包含出入口及检查过程行走路线范围。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 7 页共 16 页 防渗漏 1、蓄水检查房间单独确定，独立于室内品质排查房间（不重复）。2、淋水外窗检查现场随机选取，原则上与室内品质排查房间不重复（随机选取时出现重复也可）。3、要求外窗淋水 30 樘窗、厨卫间蓄水 20 个自然间、阳露台 20 个自然间，当抽取户内不满足检查数量时，可在周边同层或上下层进行增加，以满足检

18、查数量；4、屋面蓄水检查上述楼栋对应的屋面，至少检查 2 个屋面（总检查范围至少对应楼下 20 个自然间）。5、每次公布淋水蓄水的房间或窗户，不超过 5 间或 5 个，以方便检查组检查为宜。机电工程 包含所有设备机房以及上述抽查部位的机电工程 通水通球、暖气管道打压 参照室内抽取 10 户的房号进行检查。景观园林 此项不计入问题排查条数，仅作为风险提示。投诉隐患点 此项不计入问题排查条数，仅作为风险提示。说明：说明：对于对于附加附加品质排查、品质排查品质排查、品质排查：1、“品质排查总点数控制表”中规定的检查抽查方法，作为本表格的补充规定。2、各项加减分包括：调整验收日期扣分、样板加减分等。3

19、、套数调整分值=0.8（800交付套数400）或 1.6（交付套数800）。4、样板加减分、调整检查时间扣分计入原始分计算；套数、提前验收加减分不计入原始分，在半年度计算交付验收得分时统一纳入计算。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 8 页共 16 页 6、房间号公布原则：现场公布一个房间和部位，随即开始检查；检查完成后再公布下一个房间和部位，依此类推。7、计分原则：当同一个项目包含多个业态时，设置套数加权底线权重（10%），当量少的业态占比少于 10%时，套数加权时按照 10%权重记取。加权层级按照地块、标段进行区分（以检查组区分标准为准）。8、检查中严禁进

20、行突击修补、清理，如有发现，视为该房间全部不合格。9、实际检查中，因监察体量大而在规定时间内不能完成的特殊情况，检查天数可顺延。10、对交付样板层进行检查，并进行打分。根据样本层检查打分，按照样板管理制度，对标段成绩进行调整。3.3.8 8 检查人员规定检查人员规定 3.8.1 毛坯交付：毛坯交付：人员为 3 人组合（A+B1+B2），A 为组长，B1、B2 为组员。其中，A 主要负责检查公共部位(现场协调、协助渗漏检查)、B1 主要负责检查户内观感、B2 主要负责渗漏检查。具体分工如下（组长有权根据实际情况进行临时调整）：品质排查人员安排品质排查人员安排（毛坯）（毛坯）时具时具 体间体间 第

21、一天第一天 第二天第二天 第三天第三天 上午 1、9：00-10:00 对项目进行交付模块介绍，评估人员介绍(A+B1+B2)2、10:00-12:00 踏勘现场实际情况(A+B1)3、公布蓄水楼号、房号 4、淋水设备及管道架设情况进行检查（通水条件）(B2)1、公布上午检查楼号、房号 2、闭水试验情况抽查(B2)3、淋水试验检查(B2)4、户内观感（功能性试验）检查 (A+B1)5、公共部位检查（A）1、检查闭水试验结果（B2）2、淋水试验检查（B2）3、采暖管道打压试验（有采暖项目）（A+B1）4、完善工作（期间遗留问题及其他事项）5、实测实量适时完成。下午 1、公布下午检查楼号、房号 2

22、、现场闭水落实情况抽查(B2)3、外窗淋水试验开始(B2)4、户内观感（功能性试验）检查(B1)5、现场统筹协调、安排（A）1、公布下午检查楼号、房号 2、户内观感（功能性试验）检查 (A+B1)3、采暖管道打压试验（有采暖项目）(A)4、B2 淋水 5、复查闭水不符合要求的落实情况（B2）1、13:00 总结现场工作,15：00 前结束 2、参加人员，确认结果，表格。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 9 页共 16 页 6、符合要求的闭水检查结果 3.8.2 精装交付精装交付 人员为 3 人组合（A+B1+B2），A 为组长，B1、B2 为组员。其中，A

23、主要负责检查公共部位(现场协调、协助渗漏检查)、B1 主要负责检查户内观感、B2 主要负责渗漏检查。具体分工如下：品质排查（精装）品质排查（精装）具体具体 时间时间 第一天第一天 第二天第二天 第三天第三天 上午 1、9：00-10:00 启动会交付模块介绍项目介绍测区选定(A+B1+B2)2、10：00 现场踏勘、淋水蓄水准备(A+B2)3、公布蓄水楼号、房号 1、公布上午检查楼号、房号 2、公共区域检查 (A)3、淋水检查蓄水过程检查(B2)4、户内观感（功能性、通球、给水）检查(B1)1、公共区域检查 (A)2、淋水蓄水结果检查(B2)3、户内观感（功能性）检查(B1)4、实测实量适时完

24、成。下午 1、公布下午检查楼号、房号 2、公共区域检查 (A)3、淋水检查蓄水完成情况 (B2)4、户内观感（功能性）检查(B1)1、公布下午检查楼号、房号 2、公共区域检查 (A)3、淋水检查蓄水过程检查(B2)4、户内观感（功能性、通球、给水）检查(B1)1、完善工作（期间遗留问题及其他事项）(A+B1+B2)2、总结现场工作，15：00结束工作 3.3.9 9 实测实量规定实测实量规定 附加品质排查实测实量分数计入附加品质排查得分、品质排查实测实量分数计入品质排查得分。权重分别占 10%。详见下方品质排查评分表。3.3.9 9.1 1 毛坯房实测实量毛坯房实测实量 墙面墙面 墙面平整度墙

25、面平整度 0，3mm/未打磨0，4mm 交付检查表-毛坯实测记录表（公式）.xlsx 墙面垂直度墙面垂直度 0，3mm/未打磨0，4mm 阴阳角方正阴阳角方正度度 0，3mm/未打磨0，4mm 净高净高 净高净高（极差）（极差）0，20mm 开间开间/进深进深 开间开间/进深进深（极差）（极差）0，20mm 顶板顶板 顶棚水平度顶棚水平度 0，10mm 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 10 页共 16 页 地面地面 地面平整度地面平整度 0，5mm 地面水平度地面水平度 0，10mm 3.3.9 9.2.2 精装房实测实量精装房实测实量 净高净高（极差）（

26、极差）0，20mm 交付检查表-精装实测记录表（公式）.xls 开间开间/进深进深（极差）（极差）0，20mm 墙地砖（石材）接缝高低墙地砖（石材）接缝高低差差 0，0.5mm 地板表面平整度地板表面平整度 0，2mm 顶棚顶棚(吊顶吊顶)水平度水平度 0，10mm 说明：爆点与爆板的区分：1、当净高某测量点偏差超过 30mm 时计为爆板（该单元间 5 个测点全部不合格）；2、地面水平度某测量点偏差超过 15mm 时计为爆板（该单元间 5 个测点全部不合格）；3、顶棚水平度某测量点偏差超过 15mm 时，计为爆板（该单元间 5 个测点全部不合格）。3.13.10 0 品质排查评分表品质排查评分

27、表 集团品质排查评分表集团品质排查评分表 项目名称项目名称 计算说明：1、户均一个 B 类问题扣 4.00%分。2、户均一个 C 类问题扣 8.00%分。3、若单项得分为负值，则计为零分。评分人员评分人员 检查时间检查时间 检查分项检查分项 问题类别及权重 户均缺陷条数（渗漏率）扣减分（渗漏率*2）实得分=100扣减分 单项得分 1 实测实量 10%-2 综合渗漏率 40%3 户均 CB 类问题条数 40%B 类 C 类 4 通水通球 5%5 地暖打压 5%综合得分综合得分 综合得分 品质排查品质排查 扣分项扣分项 如果出现下述问题，且问题属于普遍问题时，综合得分进行扣减。1、栏杆高度、立杆间

28、距不符合规范：综合得分扣 1 分。2、玻璃选用不符合规范：综合得分扣 1 分。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 11 页共 16 页 品质排查品质排查 原始得分原始得分 品质排查原始得分=得分-品质排查扣分 调整验收调整验收 日期扣分日期扣分 由于进度等原因调整品质排查时间，每次调整扣 0.5 分。样板加减分样板加减分 根据样板层检查结果加减分。品质排查品质排查 综合综合得分得分 品质排查得分=品质排查原始得分样板加减分-调整验收日期扣分 说明：1、表格中“户均条数 40%”中的 B、C 类问题条数包括“室内”、“公共部位（楼内公区+外立面+屋面+地下车库+

29、电梯等”。为室内+公共部位问题平均到每户的问题条数。2、表格中“户均条数 40%”中不包含渗漏率测试过程中产生的渗漏类问题，以免与“渗漏”单项重复。3、品质排查权重框架中，“公区”排查范围是指公共区域精装修、机房、地库、屋面，不含室外景观工程。4、上表中的渗漏率指“综合渗漏率”。5、品质排查中，如果发现非淋水蓄水测试的房间出现渗漏或者水管出现渗漏，出现一处渗漏计为一个 C 类问题。6、对于交付样板管理，集团安排第三方评估人员在品质排查时进行检查，并打分。对应的加减分规定如下：当评分表打分70 分时，对应的品质排查-2%分。当评分表打分75 分时，对应的品质排查-1%分。当评分表打分90 分时，

30、对应的品质排查+2%分。当评分表打分85 分时，对应的品质排查+1%分。3.13.11 1 品品质排查综合渗漏率换算表质排查综合渗漏率换算表 综合渗漏率即加权平均渗漏率，各部位渗漏率权重见下表。部 位 权重 渗漏率 综合渗漏率（加权平均渗漏率）外 窗 25%厨房卫生间 25%阳露台 20%世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 12 页共 16 页 外 墙 10%地下室 10%屋 面 10%4 4.质量问题分类及判定质量问题分类及判定 4.1 C4.1 C、B B 类问题计数及判定方法详见附件类问题计数及判定方法详见附件 品质排查总点数控制表-高层、多层毛坯表 品

31、质排查总点数控制表-高层、多层精装表 品质排查总点数控制表-别墅毛坯表 品质排查总点数控制表-别墅精装表 说明：对于形式较特殊的业态（例如：形式类同于别墅或者高层的洋房等）由工程管理中心判定适用表格。4.4.2 2 主要主要 A A 类问题计数和判别方法类问题计数和判别方法 A 类问题即除 C、B 类问题之外的观感类问题，集团不再规定具体的判别标准。4 4.3 3 常见常见设计设计缺陷类缺陷类问题问题关注点关注点 常见设计缺陷类交付风险排查关注点 序号 查验部位 查验关注要点 1 庭院 庭院内有地下室地面出风口 庭院内外露井盖密集 2 住宅附近垃圾站、地库地面出风口、水泵房、变电站、箱变、煤气

32、调压站 配套设施距离住宅距离是否满足规范；是否明显遮挡住宅主要功能房间窗外视野 3 入户大堂 主入口未设置雨棚 外置信报箱未设置雨棚 可视对讲安装高度及位置不方便使用 大堂通道宽度净尺寸不满足规范要求 4 电梯厅 电梯厅与疏散楼梯无直接连通 消防栓及其他管线影响电梯厅内通行宽度 5 公共走道 消防管消防栓、其他设备表及管道使通道净宽不满足规范 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 13 页共 16 页 开敞外廊走道与电梯厅无地面高差 管道与消防栓箱开门与入户门相碰 6 公共楼梯 楼梯栏杆高度及缝隙宽度不符合规范 通向地库楼梯净高不满足规范 7 主入口及走道处雨水

33、管 雨水管无组织排放；雨水管无遮挡影响观感 8 入户门 入户门之间相碰 门扇开启方向 入户门与墙体、装饰构件、管线 入户门高度不符合规范 9 客厅餐厅 房间内部露柱 主空间范围上部露梁；交界处露梁梁下装修净高明显过低 10 卧室 房间内部露柱 房间上部露梁 进深不满足基本使用需求 11 厨房 厨房面积小于规范；预留尺寸不足，操作台面不足、不满足使用功能 未设置烟道或排烟孔洞；烟道位置不利于布置灶具 未预留燃气热水器排气孔洞 设备管井及结构柱设置影响室内尺寸 12 卫生间 卫生间面积小于规范；布置不合理，未考虑精装修后净尺寸满足使用要求 设备管井及结构柱设置影响室内尺寸 坑位设置影响开门、淋浴布

34、置 卫生间设在下一户厨房、餐厅上部 13 户内楼梯 楼梯宽度未考虑精装修后净尺寸满足规范要求 4 4.4 4 重点试重点试验验 4.4.1 外窗淋水试验外窗淋水试验（1）试验时间 交付前 48 个月（2）前置条件 1）一般情况下，外墙面砖完成，勾缝完成；若为涂料，则涂料面涂完成。门窗扇、玻璃、五金 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 14 页共 16 页 安装完成；玻璃打胶完成；外架拆除完成。但是对于工期较为紧张的项目，可以适当酌情放宽条件。2）所有在建项目的门窗工程施工后必须进行淋水试验（遇暴雨等级降雨时，可酌情代替淋水检查）。3）成立专项工作小组，由业主单

35、位、监理、总包、门窗分包单位组成。具体人员及分工根据实际情况确定，在淋水期间每日召开简短沟通会，跟踪淋水进度计划、整改完成情况、方案的调整、人员及资源的调配等。4）具备经认可的淋水方案和淋水试验计划，并与操作工人现场交底。（3）具体要求 序号序号 项项 目目 具具 体体 要要 求求 1 淋水要求 1、外门窗淋水试验可分段进行，淋水量应控制在 3L/(m2.min)以上，末端水压不小于 1.5Kg（推拉窗淋水压力为 1.0kg）(0.15MPa，现场淋水管道最少要安装一块压力表)，外门窗逐一淋水，淋水须足压、足量且时间为 20 分钟/樘；2、外墙淋水在外窗淋水时进行检查。（也可在暴雨等级的降雨后

36、及时全面排查。）2 淋水试验方法 1、淋水试验水源可就近采用自来水、绿化浇灌水、消防水，送至附设于外墙（窗）外侧的 PPR 喷淋管从而对外墙（窗）进行加压喷淋以检验外墙（窗）的渗漏情况。（加压水泵型号可根据工程的高度确定，确保扬程及远端压力达到要求，并配备相应的电机）。2、供水管及淋水管：材料采用 PPR 管，直径 25mm。林水管应根据工程的窗的现状、大小确定尺寸。水管长度应确保水流覆盖窗框两侧打胶位置。每根淋水管各设两排喷淋孔，方向成 90 度（分别斜向下 45 度及斜向上 45 度），钻孔直径为 1.5mm 左右，孔间距 100mm。如同一根供水管连接多根淋水管，为确保几根淋水管供水压力

37、接近，顶层的开孔可略大，第二层次之，最底层可略小，最顶层可为 2mm 左右。PPR 管连接采用热熔连接法，防止水压力过大造成渗漏。可采用丝绳通过屋面进行整体固定。淋水需准备好吸盘，以便固定淋水管。在固定淋水设备时，淋水管离窗玻璃面或墙面距离一般控制在 100-150mm，可通过塑料卡具进行控制。淋水试验一般自上而下进行。淋水之前应注意检查外窗是否关闭。对于高层和小高层住宅，一般从上向下按不超过 5 层为一淋水段挂 世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 15 页共 16 页 设喷淋管。为确保喷淋水源的压力及水流量，不宜挂设多道。淋水时水管距离窗洞上口 10cm 左

38、右的位置。3、低层或多层外墙淋水可沿最顶层屋檐周边分段布管固定在墙面，每根淋水管各设一排喷淋孔，方向成斜向上45度，钻孔直径为1.5mm左右，孔间距150mm。4、淋水时，需对各窗的淋水状况进行拍照，每个窗至少拍一张照片。4 4.4 4.2.2 闭水试验闭水试验 （1）试验时间 交付前 48 个月。（2）试验方案 1）卫生间：所有卫生间必须蓄水检验，蓄水深度应为 30-50mm，24h 内无渗漏为合格，应由监理工程师签认验收记录。蓄水时需避免对成品造成损坏。2）屋面：有条件的情况下，待防水层施工完成后，在完成面上进行蓄水试验。每次蓄水试验时间不少于 24h，蓄水高度应高出最高点处 20-30m

39、m，每次蓄水试验应由监理工程师签认验收记录。（3）其他要求 1）要求风险排查小组针对所有闭水试验的卫生间作渗漏检查，且有详细记录。对于渗漏卫生间须有详细的记录，包括具体楼栋号、门牌号、渗漏位置等。上述检查记录资料必须完整保存。2）总分包、监理单位、项目部针对该检查记录讨论后由监理单位制定问题消项表，并要求总、分包单位限时整改到位。世茂集团世茂集团工程交付品质排查工程交付品质排查管理管理制制度度 第 16 页共 16 页 4 4.4 4.3.3 通水通球试验通水通球试验 排水主立管及水平干管管道均应做通球试验，通球球径不小于排水管道管径的 23，通球率必须达到 100%。检查方法：通球检查。5.5.附录附录 表一：品质排查总点数控制表（高层、多层毛坯）表二：品质排查总点数控制表（高层、多层精装）表三：品质排查总点数控制表（别墅毛坯）表四：品质排查总点数控制表（别墅精装）表五：世茂集团交付品质管理检查确认单 表六：实测实量记录表（精装）表七：实测实量记录表（毛坯）