华润置地房地产公司福建大区综合体项目工程管理实施规划方案（182页）.docx

1、 置地福建大区综合体项目工程管理实施规划模板目录1 编制大纲 . 62 工程项目概况 . 72.1 工程概况 . 72.2 项目定位介绍 . 72.3 平面图 . 73 建筑市场资源分析 . 74 工程管理难重点分析 . 85 内部综合体项目工程建设经验借鉴 . 116 工程管理模式与项目组织机构 . 116.1 工程管理模式介绍 . 116.1.1 完全的施工总承包和施工总承包管理 . 126.1.2 土建施工总包机电、幕墙、装修等发展商指定分包 . 136.1.3 自行工程总承包模式 . 146.2 工程管理模式分析 . 146.2.1 合理选择工程管理模式 . 146.2.2 上市公司推

2、荐工程管理模式 . 176.3 组织机构 . 176.3.1 项目部组织架构图 . 176.3.2 主要岗位职责 . 186.4 跨部门、跨组织高效协同 . 226.4.1 跨部门高效协同 . 226.4.2 跨组织高效协同 . 226.5 项目管理流程制度 . 227 信息管理 . 237.1 内部信息管理 . 237.2 档案资料管理 . 237.3 会议管理 . 248 项目建设目标 . 249 招采合约规划 . 259.1 招采规划 . 259.2 合约规划 . 429.2.1 合同文本 . 459.2.2 合同管理 . 4610 成本管理规划（成本效益） . 4810.1 成本目标

3、. 4910.2 设计阶段成本控制 . 4910.3 施工阶段成本控制 . 4910.3.1 成本控制要点 . 4910.3.2 工程进度款控制 . 5010.3.3 变更签证及索赔控制 . 5010.4 结算阶段成本控制 . 5010.4.1 结算审核 . 5010.4.2 结算分析 . 5110.4.3 合同纠纷 . 5111 进度管理规划（高效率） . 5111.1 项目全景计划 . 5711.1.1 工程总进度计划 . 5711.1.2 图纸供应计划 . 5811.1.3 材料设备供应商及指定分包定标计划 . 5811.1.4 材料设备报审计划及进场计划 . 5811.1.5 检验及验

4、收计划 . 5911.2 进度保证措施 . 5911.2.1 前期及外围因素控制措施 . 5911.2.2 现场管理协调措施 . 5911.3 进度纠偏措施 . 6211.4 对总包进度的要求 . 6312 质量管理规划（高品质） . 6412.1 质量目标 . 6412.2 质量管理体系构建 . 6412.3 客户敏感点及高品质落地分析 . 6512.3.1 高品质六个维度分解 . 6512.3.2 高品质实现关键区域 . 6812.4 样板管理 . 7512.4.1 设计样品样板 . 7712.4.2 施工工艺样板 . 7812.4.3 移交样板 . 7912.5 过程质量控制 . 791

5、2.5.1 图纸会审 . 7912.5.2 方案审查及技术交底 . 8112.5.3 质量关键点监控 . 8412.5.4 工序交接及工作面移交 . 8612.6 阶段性验收 . 8613 设计及深化设计规划 . 8713.1 高品质与设计成本管理 . 8713.2 施工图设计单位的管理 . 8713.3 图纸管理 . 8813.4 图纸会审、变更洽商 . 8913.4.1 设计交底及图纸会审 . 8913.4.2 变更洽商 . 8913.5 材料定样 . 9113.6 深化设计管理 . 9113.6.1 深化设计范围 . 9213.6.2 各专项设计 . 9213.6.3 深化设计的审核 .

6、 9213.6.4 预留预埋 . 9213.7 建筑节能规划 . 9514 前期准备 . 9515 对承包商的管理 . 9515.1 对总承包商的管理 . 9515.1.1 对总承包商的定位 . 9515.1.2 项目经理及主要管理人员. . 9615.1.3 对总平面规划的管理 . 9615.1.4 总包对指定分包的照管规划 . 9715.1.5 总包在项目后期的配合与投入 . 9715.2 对指定分包的管理 . 9715.3 对独立承包商的管理 . 9715.4 对甲供材的管理 . 9816 对监理的管理 . 9816.1 监理的定位 . 9816.2 监理的选择原则 . 9816.3 监

7、理组织机构 . 9916.4 监理方案 . 9916.5 监理考核与监理费支付 . 9917 对第三方顾问的管理 . 9917.1 成本顾问 . 10017.2 专业顾问 . 10018 对租户的管理 . 10018.1 租户管理规划 . 10018.2 对招商进度及租户进场时间的要求 . 10218.3 租户施工管理工作流程设计 . 10218.4 租户移交 . 10318.5 租户装修配合及管理 . 10318.6 租户施工质量、安全管理 . 10318.6.1 质量管理 . 10318.6.2 安全管理 . 10419 安全文明施工及环境管理 . 10419.1 安全管理 . 10419

8、.2 施工消防管理 . 10519.3 文明施工 . 10519.4 环境管理 . 10619.5 成品保护 . 10620 验收移交 . 10620.1 消防验收 . . 10620.2 竣工验收 . 10720.3 移交 . 10721 项目报建流程及外部协调 . 10721.1 项目报建流程 . 10721.1.1 工程报建审批 . 10721.1.2 工程报建审批流程图 . 10821.2 项目外部协调 . 11022 风险控制 . 11122.1 外部风险 . 11122.1.1 价格风险 . 11122.1.2 市场风险 . 11122.1.3 招商风险 . 11122.1.4 法

9、律、政策风险 . 11122.2 过程合规性评价 . 11222.3 项目建设中可能出现的风险 . 11222.3.1 进度延误 . 11222.3.2 质量事故 . 11222.3.3 负面事件 . 11222.3.4 承包商履约能力评价 . 11222.4 租户移交风险 . 11323 项目后评估 . 11324 附件 . 114 附件 1：万象城经验教训案例分析 . 114 附件 2：综合体项目全景计划（示意） . 115 附件 3：商业项目审图细则 . 1301 编制大纲（1） 工程项目概况（2） 建筑市场资源分析（3） 工程管理难重点分析（4） 内部综合体项目工程建设经验借鉴（5）

10、工程管理模式与项目组织机构（6） 信息管理（7） 项目建设目标（8） 招采合约规划（9） 成本管理规划（成本效益）（10） 进度管理规划（高效率）（11） 质量管理规划（高品质）（12） 设计及深化设计规划（13） 前期准备（14） 对承包商的管理（15） 对监理的管理（16） 对第三方顾问的管理（17） 对租户的管理（18） 安全文明施工及环境管理规划（19） 验收移交（20） 项目报建流程及外部协调（21） 风险控制（22） 项目后评估2 工程项目概况2.1 工程概况1、项目概况 编制内容包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期、

11、物业类型及分布（商场、写字楼、 酒店、住宅等）等，可以用一些数据指标或图表进行描述。2、场地现状及周边环境 编制内容包括项目所处的地理位置及交通情况，建设项目所在地的气象水文资料等；场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开 发的影响、周边市政道路情况等的描述。3、现场临时水电现有情况编制内容包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。2.2 项目定位介绍编制内容包括项目的档次定位以及建成后的发展愿景，如商场档次（是城市级 的还是区域级的）、酒店星级、写字楼档次、招商目标定位，项目未来期望达到的城 市地标

12、地位等。2.3 平面图编制内容主要包括：（1）原始地貌图；（2）用地红线图；（3）规划总平面图；（4）分区开发图；（5）地上地下管线图。3 建筑市场资源分析编制要求：为更有针对性地制定实施规划，对新进城市或未开商业项目的区域， 在工程定位完成后，大区及城市公司应对同类工程项目建筑市场情况进行分析。对 比分析范围不能仅仅局限于本地及周边区域，而要着眼全国范围内的置地内部及外部标杆企业类似项目。本章分析的重点有：（1）同类工程工程管理模式、质量、工期及价格情况；（2）国内总承包资源的管理模式、技术积累、机械、管理人员、业绩、合同体 系等；（3）当地设计、监理及分包单位的管理模式、工作习惯、业绩、新

13、的发展变化 趋势等；（4）发展商指定分包、材料设备供应商资源的生产加工能力、类似项目经验、 施工质量、供货周期等；（5）当地政府建设行政主管部门的管理要求、管理习惯等；（6）拟建项目与当地市场标杆项目的不同点。 对于新进入城市，在拿地后大区及城市公司应组织系统地进行市场调查分析，通过自身管理人员、合作伙伴（设计院、测量师、承包商）、政府（建委、质监、安 监）、竞争对手（同类型房地产公司）及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况， 并编制建筑市场调研报告作为本章的附件。由于建筑市场环境是不断动态变化的，对于已经在持续开发正常运作的大区及 城市公司，每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。4 工程

14、管理难重点分析编制要求：本章应根据工程特点、当地建筑市场情况、内部经验借鉴、项目发 展定位和管理目标，结合大区及城市公司工程管理能力，对拟建设发展的工程项目 难重点进行分析。建议从项目管理和施工技术两方面进行分析。1、项目管理方面分析的重点有：（1）目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；（2）在成本压力或赶工状态下的质量保证措施；（3）项目档次定位对工程质量的要求；（4）配合招商有哪些特殊要求；（5）租户变更及照管的要求；（6）外部协调的难度；（7）总包现场照管的难度；（8）大型设备采购进度及进场吊装；（9）移交物业及设备调试的难度；（10）当地同行业开发建设的经验教训，借鉴

15、之处及应采取的对策。2、施工技术方面分析的重点有：（1）深基坑、大跨度、异形、挑空、悬挑部位、渗漏多发区、声学敏感区等复 杂部位的施工技术难重点；（2）专业工程如钢结构、幕墙、机电、精装修、园林景观的技术难重点；（3）新技术应用的管理难重点；（4）施工场地狭小情况下总平面布置的难重点； 对于以上难重点，在实施规划中应有针对性地制定管理对策措施，实施有效预防，做到防患于未然。如：（1）万象城冰场屋面与地面通常是施工难重点。整个冰场采用大跨度、大空间 结构体系；冰场地面构造复杂，分防潮层、保温层、防水层、混凝土保护层、乙二 醇管道层、细沙层、冰层等，施工技术难度大，工序多，质量隐患多。表 4.1

16、万象城冰场施工的难重点序号项目施工单位难重点1屋面1) 钢结构分包;2) 幕墙分包；3) 机电分包；4) 装饰分包；5) 灯光音响分包；1) 屋面钢结构跨度大，安装难度大；2) 金属屋面板、玻璃采光带部位防渗漏要求高；3) 机电装修施工需满堂脚手架；4) 机电管线吊杆位置、检修通道需与屋面钢结构协调；5) 消防卷帘安装难度大，轨道关联吊顶及地面；6) 空调的送、回系统及风口布置，预防冰面融化；7) 冰场应减小吊顶表面与冰面的辐射，预防吊顶结露；8) 屋面施工时间长，影响地面施工。2冰场 地面1) 冰场分包；2) 装修分包；1) 地面防水、保温隔热要求高，避免冷冻管穿楼板， 以免冰场漏水；2)

17、冰场地面热水管道层、水泥砂浆保护层、防潮层、 保温层、防水层、混凝土保护层、乙二醇管道层、细沙 层，冰层等工序多，施工时间长；3) 冰场周边装饰需与冰面施工相互配合；4) 冰场的冷排管布置均匀并到周边，预防周边结冰；5) 融冰池周边楼面应采用预防结露和防冻的措施；6) 冰场地面与屋面机电吊顶立体交叉影响。（2）大型设备机房深化设计也是项目的难重点，重点深化部位有冷冻主机房、水泵房、主配电房等。设备房的设备、管线很多，包括水、电、通风等，如果不精 心布置，会非常凌乱，给系统的调试、使用及维护造成诸多不便，甚至影响设备的 运行效率，而且设备房是验收、检查、评优、参观必经之处，是机电工程质量的重 要

18、体现。因此，应对设备房中设备的摆放、管道的布置、支架的设置、机房的排水、 噪音的避免等进行深化设计。（3）万象城涉及数百家大小租户，租户进场装修的协调管理量大。而且租户也 是随着招商工作动态变化，会造成工程的大量修改，结构、砌筑、消防、机电、装 修各工种均要满足租户要求，短时间快速跟进。根据深圳万象城统计，租区墙体完 成后拆除重新砌筑的量超过总量 35%。除确定的总体开业时间外，可能主力店租户 会要求提前开业，对工程建设整体安排冲击很大，需要为提前开业区域提前完成场 地移交、与总包协调施工通道、垂直运输工具，提前保护公共区域装修成品，提前完成消防验收、室外工程等。表 4.2 租户移交及装修管理

19、内容分项重点、难点分析应对措施向租户 场地移交图纸租户条件图与施工图不符。依据各专业施工图对条件图提早核对。移交1) 由于现场与租户条件图 相比存在缺漏，导致二次移 交，移交效率低；2) 租户的不专业导致其不 肯轻易在移交单上签字。1) 移交前按条件图进行现场核对并整改（如现 场与图纸有出入）；2) 对租户进行讲解交底，使其清楚、放心；3) 约租户带领其装修人员一同进行移交。装修 照管进场 指引租户装修队伍不了解总包管 理规章制度，导致装修工作进 展缓慢，违规现象时有发生， 遭到警告或处罚后向发展商、 物业抱怨。1) 制定租户装修队伍进场指引；2) 制定并下发总包管理条例；3) 对租户及其施工

20、队进行总包管理交底。临时 水电1) 临时用电不规范；乱拉乱 接现象严重，装修工作人员安 全意识不强。2) 不关阀门乱放水。1) 总包为租户统一定制临时配电箱、电表（有 偿），采用租区内正式电源，验收后送电；2) 临时用水点为总包指定管井内正式给水点；3) 总包定时巡查租户临时用电、临时用水；对 不规范行为采取处罚措施；4) 总包加强对租户装修队用电安全教育。内容分项重点、难点分析应对措施装修 照管垂直 运输1) 各租户争抢使用运输电 梯，运输效率低；2) 租户缺乏对电梯的保护。1) 总包安排电梯司机，统一协调租户使用消防 电梯、货梯进行材料运输，同时有效保护电梯不 受破坏；2) 对于大租户，提

21、供专用装修材料运输电梯， 供其使用。垃圾 清运施工垃圾随意丢弃至租区外。1) 施工垃圾运至总包指定垃圾堆放点，由总包 统一外运；2) 采取处罚措施。成品 保护1) 租户内电缆电线被盗；2) 装修材料被盗；3) 成品半成品遭踩踏破坏。1) 移交后租户即对租区进行封闭，设门上锁；2) 装修材料在租区内堆放，同时又不会因乱放 而堵塞通道，阻碍通行；3) 移交后与租户装修无关人员不得进入租区。5 内部综合体项目工程建设经验借鉴随着公司内部的综合体项目日益增多，综合体项目工程建设经验也在不断积累。 对于新建综合体项目，在编制实施规划前应与已有综合体项目工程建设经验的城市 公司进行深入交流，充分汲取其管理

22、经验与教训，分析哪些优秀做法可借鉴到本项 目中，哪些问题应避免出现，内容可涉及合约规划、资源选择与管理、工期、质量、 成本等方面。通过这些分析，可增加实施规划编制的针对性和深度，具体详附件 1万象城经验教训案例分析。6 工程管理模式与项目组织机构6.1 工程管理模式介绍综合体工程的建设难度大，选择的工程管理模式和总承包资源是否合适对项目 建设的成败至关重要，大型商业项目常用的施工总承包模式主要有：（1）完全的施 工总承包和施工总承包管理（模式一）；（2）土建施工总包机电、幕墙、装修等发 展商指定分包（模式二）；（3）自行工程总承包（模式三）。注：6.1 节为参考资料，大区及城市公司编制实施规划

23、不需设置此内容。6.1.1 完全的施工总承包和施工总承包管理（1）完全的施工总承包：完全的施工总承包是香港施工总承包模式。通过选择 资金、管理、经验、合约意识等方面实力较强的总承包单位，全盘承接项目全部工 程，负责整个项目的质量、进度管理、成本控制与现场协调，按合同承包价完成所 有项目建设工作后移交发展商。（2）施工总承包管理：在施工总承包管理模式下，总承包单位可以自己不承接 任何具体工程或只承接部分工程，其他工程分包给其他单位。总承包单位负责现场 总体施工管理与协调，但未分包出去的所有工程，总承包商要负责完成。比较常见的情况是承包商承接主体结构等土建工程，机电、精装修、幕墙等分 包工程由发展

24、商自行招标定标后，以指定分包合约方式与土建总包签订“指定分包 合同”（多为三方合同，发展商只与分包单位发生付款方面的合同关系）。土建总包 负责各指定分包单位的协调管理及配合，并就整个项目的进度、质量向发展商负责， 承担分包工程质量的连带责任；发展商主要管理、督促、协调总包，所有指定分包 单位的工作经过总包协调后申报给发展商，发展商一般只与指定分包发生付款审核、 资金方面的关系。在这两种模式下，总承包商需要有较强的综合体机电、幕墙、装修等的计划、 管理、协调能力。特别是对于各机电工程，总承包商要负责承担机电深化设计、机 电综合布线和综合预留、预埋孔洞管理等工作，因此对其机电工程综合管理水平、 能

25、力要求较高。总承包商除土建管理人员外，须配置有钢结构、幕墙、机电、装修等较高素质 的各专业管理人员，能从工程整体角度进行进度、技术、质量、安全管控，组织、 指导、协调、管理各分包商在时间、空间上有序、均衡、高效地生产。能力要求：（1）承接主体结构的土建总包自身负责的土建、粗装工作要按计划及时完成及 移交工作面给各专业分包商；（2）要有较强的分包照管能力，对分包提供充分的生产生活设施：包括临时水 电、垂直运输、通道、脚手架、安全保卫、垃圾清运等的照管；（3）要配备有较高专业素质的钢结构、幕墙、机电、装修管理人员，站在整体 工程角度对专业承包商的图纸、技术方案、进度质量安全进行管理、控制；（4）做

26、好各专业工作交界面的协调，包括工序、节点等；（5）监控、防范各专业工程出现的工期延误、质量事故、安全事故等风险，对 出现问题的分包及时采取措施补救，确保项目顺利实施。优点：（1）施工总承包责任清晰；（2）发展商不需要投入较多的管理力量。 缺点：（1）国内满足此模式的总承包商资源较少；（2）总承包缺乏对发展商指定分包的有效管理。 恒隆、嘉里、凯德置地的项目基本上采用该模式，各家公司在国内也有基本固定的总承包商。6.1.2 土建施工总包机电、幕墙、装修等发展商指定分包该模式下土建施工总包主要合同范围是完成自身土建工程，并按合同约定向机 电、幕墙、精装修等发展商指定分包提供工作面、施工水电、垂直运输

27、工具等配合 及负责安全管理，指定分包工程的图纸、技术、进度质量管理协调由发展商负责； 是香港施工总承包模式与国内平行发包模式结合的、有中国特色的模式。国内绝大多数房建工程都使用此模式或平行发包模式，社会土建施工总包也较 习惯该模式，其实质是发展商担任了总包的进度、质量及设计协调管理角色，对发 展商工程项目管理的要求较高，发展商要配置有丰富管理协调经验的项目经理、工 程、机电、幕墙、装修等管理人员来负责对土建总包及各发展商指定分包进行计划、 组织、协调和控制。发展商的工程主导控制作用没有他人能够替代。优点：（1）发展商直接负责指定分包的协调管理，效率高；（2）市场上容易选择到擅长土建的“施工总承

28、包”。 缺点：（1）发展商需要配置较多数量且有丰富经验的工程管理人员；（2）发展商需要承担项目实施过程中的管理风险。 目前我司开发的住宅项目均采用该项目管理模式，其实质是由项目管理部承担整个项目管理过程中的统筹协调工作，是实质意义上的总包。 大型综合体项目中，万达采用的是这种项目管理模式。总承包施工单位实质上是土建主体施工单位，合同范围主要为土建主体及粗装修。发展商承担了 32 项分包的关系协调及 20 项材料设备的采购及供应等工作。6.1.3 自行工程总承包模式该模式相比模式二的发展商管理更深入、彻底，使用这种模式的发展商拥有强 大的设计、施工能力，部分项目甚至连外部设计单位、名义的施工总包

29、商都不用了， 自行负责全部的设计、深化设计和施工总承包，基本是开发商内部采取国际承包商 的设计-施工工程总承包模式。此模式对发展商管理能力要求更高，适合有一定开发规模、品质要求较高的发 展商，若工程不延续、没有规模，则难以形成管理优势。6.2 工程管理模式分析6.2.1 合理选择工程管理模式本节应根据项目具体情况、开发商自身的特点、当地建筑市场分析，确定适合 本项目的工程管理模式。首先，对比当地在建或新建类似项目采用的工程管理模式与总承包商，如成都 公司通过调研得出当时成都市场上开发建设的商业综合体项目采用的项目管理模式 及合作单位，详见表 6.2.1。表 6.2.1 某城市类似商业项目调查（

30、示例）序 号成都在建商业 项目开发商承建商工程承发 包模式造价咨询单位1仁恒置地广场仁恒置地（成都） 有限公司龙信建设集团 有限公司模式三机电部分：威宁谢工料 测量行2来福士广场成都来福士实业有 限公司中建三局总承 包公司模式一新加坡一家工料测量行3群光大陆广场群光大陆实业（成 都）有限公司四川大陆新兴 建设有限责任 公司不详不详4仁和春天（光 华店）成都仁和实业集团华西集团模式二总包进场前，确定好计 量、计价规则（采用 2000 定额），施工支付进度 款时，公司成本部核实 实际发生工程量、核定 单价，作为付款依据5华人置业爱美 高项目（华置 广场）爱美高集团（中国） 有限公司中建三局总承 包

31、公司模式一威宁谢6铁狮门一号 项目美国铁狮门（TSP） 地产公司不详不详7九龙仓红星路 项目（IFC）九龙仓附属龙锦综 合开发（成都）有 限公司中建三局总承 包公司模式一利比8天府时代广场九龙仓（东大街）中建三局总承 包公司模式一成都利比工料测量行9喜年广场花样年集团中建三局总承 包公司模式二不详10万达广场成都万达广场投资 有限公司中国航空港建 设模式二成都利比进行了前期合 约策划19SM 城市广场菲律宾 SM 集团中建总公司两家土建 总包单位 A 中建、B 华西集 团，一个 机电总包 华西安 装，其他 指定分包 由土建总 包照管不详12百杨大厦成都百货、远东集 团省建十二公司模式二2000

32、 定额其次，项目部可分析对比其他城市公司建设综合体项目采用的工程管理模式、 总承包商以及当时该城市公司的特点，作为确定工程管理模式及总承包商的参考。以深圳、沈阳、杭州公司为例，三个万象城项目的管理模式采用的都是施工总 承包管理模式，主要基于以下方面的考虑：（1）沿袭香港、珠三角、上海等地商业综合体传统做法，这也是采用成本顾问 模式下顾问推荐的基本管理模式；（2）土建总包/机电总包照管整个工程可以很大程度上减少发展商管理幅度，有 效规避、转移工程施工风险，其出发点是尽量使施工阶段的所有分包工作由总包方 对发展商负责，因而发展商面对的工程责任归口单一、降低发展商风险；（3）三家城市公司在项目初期都

33、是属于项目公司性质，项目管理团队新，组织 体系也在完善中，需要借助有实力的承包商来照管工程；（4）均缺乏成熟的开发商业项目经验。鉴于商业项目开发的复杂性，最大程度 地转移发展商风险，因此采用施工总承包模式。三家城市公司在具体项目实施时采用方式又不尽相同，主要体现在土建工程与 主要机电工程的管理方式上。1、深圳中心项目 采用的是“大总包模式”，土建总包单位是建筑。建筑在整个施工建设阶段要照管发展商确定的所有指定分包工程，并对发展商负责。此外，几个主要 机电工程（强电、给排水、采暖通风等）的施工内容是包含在总包合同施工范畴内 的，发展商并未将其列入指定分包工程。2、杭州万象城项目 采用的管理模式是

34、介于“大总包模式”和“偏机电总包模式”之间，严格来讲还是“大总包模式”，总包单位为中建三局。该项目将工期较长、造价较高的给排 水、强电、空调通风等机电工程作为一个机电主分包，与发展商、总包签订指定分 包合同。其选择的机电主分包单位不具备较强的机电综合管理、综合布线及协调的 能力，因此其他机电工程仍然由土建总包单位照管。3、沈阳中心一期项目前期策划时也倾向于使用杭州项目的模式。在 08 年底，沈阳项目引入建筑 作为机电总承包单位，采用“机电总承包管理模式”。建筑自有施工内容主要 包括：给排水工程、电气安装工程、空调工程、通风及防排烟工程四项内容；其他 机电指定分包如消防工程、防火卷帘工程、电梯工

35、程、燃气工程、水景工程、虹吸 排水、智能化工程、变配电工程、室外照明工程、发电机安装工程、擦窗机安装工 程、灯光音响工程、冷却塔安装工程、冰场工程等由建筑进行统一管理、组织 协调、对工期、质量、成本进行控制。4、成都万象城项目 与深圳中心项目相同，采用的是“大总包模式”。总包单位建筑在整个施工建设阶段要照管发展商确定的所有指定分包工程，签订三方协议，并对发展 商负责；对独立分包的项目，由发包方与指定分包直接签订施工合约，但总承包任 然有协调、照管的职责；此外，几个主要机电工程（强电、给排水、采暖通风等） 的施工内容是包含在总包合同施工范畴内的，发展商并未对其列入指定分包工程。5、南宁中心一期项

36、目南宁公司采用的是“大总承包管理模式”，机电采用的是小总包的模式，机电 对总承包负责，这样做大幅减少了发展商项目部的管理人员及具体实施管理工作量， 使发展商项目部能够有更多时间放在计划管理、项目统筹和各项指定分包策略的思 考上面，精力更多的放在对总包、顾问公司的监督管理上。最后，通过以上的分析对比，结合当地建筑市场资源分析及对公司自身特点的 分析，综合考虑得出适合本项目的工程管理模式，并对承包商提出具体要求。6.2.2 上市公司推荐工程管理模式由于综合体项目的复杂性，对发展商管理能力提出了很高的要求，如何加强发 展商项目团队力量是项目目标实现的关键。根据置地大区管控体系要求， 建筑定位为主要的

37、综合体工程总承包商，其通过各个综合体项目积累了大量的综合 体管理经验，因此推荐各城市公司吸纳建筑管理力量共同组成项目管理机构， 统一履行发展商、项目管理方、监理的职能。目前杭州钱江新城二期、无锡万象城、合肥万象城、淄博五彩城、余姚五彩城、 赣州万象城、日照五彩城等均采用了这种模式。6.3 组织机构发展商是工程建设第一责任者，是设计、监理、承包商、材料设备供应商等建 设资源的整合者。选择合适的设计、监理特别是承包商资源并进行有效管理协调是 实现项目建设目标的前提，而协调照管主要依靠项目部。因此，项目部组织架构合 理，责任清晰明确至关重要。6.3.1 项目部组织架构图本节根据项目拟采取的工程管理模

38、式和项目特点，制订项目部组织机构。项目 部组织机构图需要表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配 置情况，如郑州中心一期项目部组织架构见图 6.3.1。 6.3.2 主要岗位职责本节根据项目组织架构，编制项目部主要管理人员岗位职责，各项目均可根据大区及城市公司对不同岗位的要求进行明确。如：1、项目总经理（1）参与项目定位、参与总控计划编制、参与项目管理流程建立；（2）负责项目部的全面管理工作；（3）负责指定项目部的岗位职责及人员编制，负责牵头编制项目管理实施规 划；（4）参与项目目标的制定，负责进行工作目标的分解落实及员工的绩效考核；（5）负责贯彻落实项目管理体系文件的各项内容

39、；（6）负责项目部行政管理、团队建设；（7）负责部门各专业小组之间的协调，负责组织项目部所有人员开展工作，加 强过程工作检查、指导和监督管理；（8）负责项目整体计划的编制及管理；（9）随时掌握项目报建工作进展，积极推动解决报建工作中出现的困难；（10）协调组织公司其他部门按整体计划推动商业项目工程施工进度；（11）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；（12）负责管理、协调、组织考评项目参建各方及其相互工作关系；（13）负责检讨工程建设状况，每周督促项目副经理编制项目工作简报，针 对存在的问题，落实具体措施；（14）按公司流程及授权文件进行付款及合同审核；（15）组织工

40、程部员工进行技术、管理体系创新、学习和培训；（16）组织协调相关部门办理政府验收手续；（17）收集各方面对项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验 及教训，组织编制工程建设后评估报告。2、土建专业负责人（1）主持土建专业业务管理范畴内的各项工作；（2）组织本专业组员对项目内其它专业进行专业支持和服务配合；（3）负责土建专业工程的安全、质量、进度、成本以及项目现场的文明施工管 理工作；（4）负责土建专业贯彻实施项目管理体系文件的各项内容；（5）负责管理本组专业人员进行现场巡视、监督、检查、指导、纠偏和验收工作；（6）负责对本专业工程资料、施工方案、设计及变更进行审查、把关；（7）负责土

41、建专业组的业务培训、制度管理和工作考核；（8）组织对本专业技术、方案以及现场问题的论证和协调处理工作；（9）负责土建专业与其它专业的协调配合工作；（10）负责土建专业内业工作管理和监督检查工作，发现相关重要技术问题及 时向项目经理汇报。3、机电专业负责人（1）主持机电专业业务管理范畴内的各项工作；（2）负责机电专业施工图设计的管理；（3）负责机电专业专项深化设计的管理；（4）组织本专业组员对项目内其它专业进行专业支持和服务配合；（5）负责机电专业工程的安全、质量、进度、成本以及项目现场的文明施工管 理工作；（6）负责机电专业贯彻实施项目管理体系文件的各项内容；（7）负责管理本组专业人员进行现场

42、巡视、监督、检查、指导、纠偏和验收工 作；（8）负责对机电专业设计单位和顾问公司的管理；（9）负责对本专业工程资料、施工方案、设计及变更进行审查、把关；（10）负责机电专业组的业务培训、制度管理和工作考核；（11）组织对本专业技术、方案以及现场问题的论证和协调处理工作；（12）负责机电专业与其它专业的协调配合工作；（13）负责机电专业内业工作管理和监督检查工作，发现相关重要技术问题及 时向项目经理汇报。4、精装修专业负责人（1）负责精装修现场协调，有效控制施工进度；（2）负责精装修工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出精装修专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内精装修专

43、业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与室内精装修专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场精装修专业技术要求；（7）制定项目精装修专业施工质量控制要点；（8）负责项目经理交办的其它工作。5、电气工程师（1）负责电气工程现场协调，有效控制施工进度、质量、安全；（2）负责电气工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出电气专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内电气专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与电气专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场电气专业技术要求；（7）负责电气专业与其它专业的协调配合工作。6、暖通工程师（1）负责暖通工程现场协调，有效控制施

44、工进度、质量、安全；（2）负责暖通工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出暖通专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理室内暖通专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与暖通专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场暖通专业技术要求；（7）负责暖通专业与其它专业的协调配合工作。7、给排水工程师（1）负责给排水工程现场协调，有效控制施工进度、质量、安全；（2）负责给排水工程的施工监督指导工作；（3）配合设计管理部提出给排水专业设计建议；（4）参与图纸会审、设计交底，管理给排水专业设计变更及技术资料；（5）负责招标过程中与给排水专业设计相关工作；（6）协助市场部编制租户进场给

45、排水专业技术要求；（7）负责给排水专业与其它专业的协调配合工作。8、文员（1）对各类文件即时流转、准确处理和及时跟进；报告、会议通知、会议纪要 等文件的收发、归档；（2）外部单位资料整理组卷归档；（3）做好工程部的后勤管理工作；（4）每月变更台帐、付款台帐、资料台帐的编制管理；（5）收集整理竣工验收相关资料；（6）负责工程竣工档案移交。6.4 跨部门、跨组织高效协同综合体项目信息量大、依存度高，跨部门、跨组织的高效协同对于项目整体目 标的实现至关重要。通过跨部门、跨组织高效协同，实现信息交圈、统一管理思路， 是项目成功的关键。6.4.1 跨部门高效协同综合体项目涉及总部、大区、城市公司、项目四

46、级管理层级；涉及部门有总部 商业地产事业部、设计管理部、工程管理部，大区商业地产部、招标采购部、设计 管理部、工程管理部，城市公司开发部、设计管理部、合约管理部、项目部、物业 部等众多部门。在众多管理层级和管理部门中，如何实现跨部门的高效协同是非常 重要的。综合体项目一般采用项目总经理牵头，项目涉及各专业如招商、设计、招 采、合约、工程、物业等以项目群的形式出现，通过项目群的管理实现各专业信息 交圈。6.4.2 跨组织高效协同综合体项目参建方众多，在项目管理过程中，统一各参建方管理思路非常关键。 只有在管理思路高度一致的情况下，才能实现跨组织高效协同。如发展商推行分区 域管理，监理、总包等也应

47、实行分区域管理，否则，管理归口不一致，很容易出现 信息杂乱、多头管理的现象。另外，在过程中也应分出管理层级，如发展商管理重 点、监理管理重点、总包管理重点应相对一致但应有所侧重。6.5 项目管理流程制度明确各项管理流程制度，如质量管理流程制度、计划管理流程制度、安全管理 制度、招采管理流程制度、合约成本管理流程制度等。表 6.5.1 杭州钱江新城二期管理制度7 信息管理7.1 内部信息管理内部文件流转是否顺畅对项目部能否准确高效的完成建设任务有很大影响，为 了使项目部内部形成一个健全顺畅的文件流转环境。项目部应制定一套严密、高效 的项目文件体系、印章使用办法和图纸管理流程，可以结合项目部组织架

48、构和 OA 系统建立项目信息系统，尽量实现项目信息传递扁平化，可追溯性，达到项目部高 效运作的目的。7.2 档案资料管理竣工资料备案工作也应安排专人负责，持续跟进，提前筹备，以顺利通过档案 局验收，不影响最终的竣工验收。档案资料的管理要注重过程管理，及时收集，避免人事变动后或者时间拖长后丢失，也避免累积到竣工前才临时突击集中整理资料。 档案资料管理的职责要在统一专人负责的基础上，在各专业岗位上进行分解，不能仅依赖档案管理人员。档案资料的收集应兼顾多种用途，如过程验收、竣工验收、移交租户、工程创优、技术创新成果申报、内部学习交流总结等，注意纸质文档、电子文档、多媒体 影像文档等多种介质文档资料的

49、收集管理。通过工程管理模式和项目部组织架构以及信息管理流程的建立，项目部的管理 体系建设就基本完成；管理体系是后期项目管理的基础。这些规划内容是否科学合 理，会对项目建设的全过程都产生很大影响，应投入精力重点考虑。7.3 会议管理由于综合体项目的复杂性，项目会议多，如监理例会、进度协调会、设计协调 会、各专业会议、专题会等。项目部应提前做好会议规划，从业主、监理、总包、 分包各个层面做整体考虑，提高会议效率。8 项目建设目标本章应提出项目整体目标，整体目标要切合项目定位，切合公司高品质、高效 率、成本效益的导向。整体目标确定后，应将整体目标进行分解，如：（1）明确项目工期目标，列出项目总工期及

50、里程碑事件；（2）明确项目质量目标，如高品质六个维度的落地、工程创优、客户满意度等；（3）明确项目成本目标；（4）明确项目安全文明施工与环境保护目标，如伤亡率等；（5）明确项目团队建设目标；（6）明确跨部门高效协同目标等。9 招采合约规划9.1 招采规划本章对综合体项目的招采项目作规划，应按照上市公司战略采购、大区集中采 购、城市公司采购三个层级进行分类，并结合项目总控计划制定招采计划。上市公 司战略采购和大区集中采购已签约项（按最新项目），各城市公司应执行，不再另行 招标。总部战略采购及各大区集中采购签约项目见表 9.1.1-9.1.2。表 9.1.1 总部战略采购签约项目（供参考，以最新版

51、为准）序号采购项目协议期限1日立住宅有机房电梯协议期限 2013 年 6 月 30 日-2015 年 6 月 30 日2迅达万象城商业电/扶梯协议期限 2013 年 6 月 30 日-2015 年 6 月 30 日3通力无机房电梯、五彩城商业电/扶梯协议期限 2013 年 6 月 30 日-2015 年 6 月 30 日4西门子开关插座协议期限 2013 年 3 月 31 日-2013 年 9 月 30 日5施耐德低压配电元器件协议期限 2012 年 10 月 31 日-2013 年 10 月 31 日6古猿人文化砖协议期限 2013 年 3 月 1 日-2013 年 9 月 30 日7约克、

52、开利空调冷水机组协议期限 2011 年 12 月 31 日-2013 年 12 月 31 日8斯频德冷却塔协议期限 2011 年 12 月 31 日-2013 年 12 月 31 日9海尔 VRV 多联机及分体空调协议期限 2012 年 11 月 1 日-2013 年 12 月 31 日10蒙娜丽莎瓷砖协议期限 2012 年 11 月 30 日-2014 年 11 月 30 日11康明斯商业综合体项目柴油发电机协议期限 2012 年 12 月 10 日-2013 年 12 月 31 日12燃气 “百尊”燃气具协议期限 2012 年 12 月 10 日-2013 年 12 月 31 日13科勒品

53、质改善线住宅及商业公共区域洁 具龙头协议期限 2012 年 12 月 31 日-2013 年 12 月 31 日14开利万象城、五彩城商业项目风柜及风 机盘管协议期限 2013 年 4 月 1 日-2015 年 4 月 1 日15万象城项目进口人造石材协议期限 2013 年 1 月 1 日-2014 年 12 月 31 日16格兰富万象城、五彩城商业项目水泵协议期限 2013 年 4 月 20 日-2015 年 4 月 20 日17法罗力万象城、五彩城商业项目锅炉协议期限 2013 年 5 月 20 日-2015 年 5 月 20 日18雷士照明住宅及商业项目室内灯具协议期限 2013 年 5

54、 月 30 日-2015 年 5 月 30 日19三菱重工高端住宅户式中央空调北京橡树湾 C1 等 4 工程采用海尔代理销售三菱重 工空调高端空调20宝胜电缆协议期限 2013 年 9 月 30 日-2015 年 9 月 30 日 表 9.1.2 大区集中采购签约项目大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）辽宁大区1辽宁省公司住宅发电机组集中采购辽宁皇冠机电设备成套有限公司2012/4/12013/12/3022辽宁省公司钢制入户门集中采购北京曼特门业有限公司2012/4/12013/12/312上海轩源金属建材有限公司2012/4/12013/12/3

55、123辽宁省公司可视对讲集中采购深圳慧瑞通电器制造有限公司2011/12/312013/12/3124辽宁省公司电热水器集中采购艾欧史密斯（中国）热水器有限公司2012/7/12013/12/3125辽宁省公司外墙涂料集中采购乐意涂料（上海）有限公司2012/7/12013/12/312大连铃鹿复合建材有限公司2012/7/12013/12/312赫普（烟台）涂料有限公司2012/7/12013/12/312廊坊立邦涂料有限公司2012/8/12013/12/3116辽宁省公司瓷砖集中采购广东东鹏陶瓷股份有限公司2012/7/12013/12/3127辽宁省公司钢制栏杆集中采购大连方圆钢结构建

56、筑工程有限公司2012/8/12014/6/302沈阳鑫金豹钢结构工程有限公司2012/8/12014/6/3028辽宁省公司斜屋面窗集中采购威卢克斯（中国）有限公司2012/7/12014/7/3129辽宁省信报箱集中采购深圳市恒喜鑫雁五金制品有限公司2012/7/12014/7/31210辽宁省公司卫浴五金集中采购汉斯格雅卫浴产品（上海）有限公司2012/8/12014/5/1211辽宁省公司门锁五金集中采购英国索兰、固力2012/4/12013/12/31212辽宁省公司景观部品集中采购南京万德游乐设备有限公司 代理商：大连市西岗区名康体育用品商场2012/10/12013/12/311

57、大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）辽宁大区13辽宁省公司防火门集中采购北京光华安富业门窗有限公司2012/10/12014/9/302北京蓝盾创展门业有限公司2012/10/12014/9/30214辽宁省公司钢筋集中采购大连新钢钢铁有限公司2012/10/12013/12/311五矿钢铁沈阳有限公司2012/4/12013/12/31北京富申联合钢铁配送有限公司2012/10/12014/12/31215辽宁省公司单元门集中采购大连美高特装饰工程有限公司2012/12/12013/11/11沈阳金海狼门控系统有限公司2012/12/12013/1

58、1/1116塑钢型材唐山海螺型材有限责任公司2013/1/12013/12/311大连吉田建材有限公司2013/1/12013/12/31117塑钢门窗五金件广东坚朗五金制品股份有限公司2013/1/12013/12/31118门窗加工单位大连经济技术开发区吉日门窗制品有限公司2013/3/152014/3/151大连美高特装饰工程有限公司2013/3/152014/3/151沈阳好美迪门窗有限责任公司2013/3/152014/3/15119车库翻板门及快速提升门沈阳美曼门业有限公司2013/3/202014/12/30120标识深圳西利标识设计制作有限公司2013/3/202014/3/2

59、0121景观灯具沈阳市黎明灯具厂2013/4/102013/4/10122暖风机广东松下环境系统有限公司2013/4/12013/12/31123地下车库 LED 灯具沈阳明涵商贸有限公司2013/7/102014/7/101大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）辽宁大区24柴油发电机上海康诚发电设备有限公司2013/7/172013/12/31125除湿机沈阳市科林爱尔建筑环境控制工程有限公司2013/9/32014/9/71北京大区1木地板供应及安装巴洛克木业（天津）有限公司2012/12/312013/12/3112防水材料供应北京东方雨虹防水技

60、术股份有限公司2012/12/312013/12/3113洁具及五金供应北京建贸新科建材有限公司2012/12/312013/12/3114厨房电器供应北京润众集成贸易有限公司2012/12/312013/12/3115外墙砖供应福建省晋江协隆陶瓷有限公司2012/12/312013/12/3116浴霸供应杭州奥普电气有限公司北京分公司2012/12/312013/12/3117钢质散热器供应森德（中国）暖通设备有限公司2012/12/312013/12/3118钢筋供应合同天津港保税区中物投资发展有限责任公司2012/12/312013/12/311中国物资储运总公司2012/12/3120

61、13/12/3119园林苗木供应北京北林东亚园林绿化工程有限公司2012/12/312013/12/311五彩凤凰苗圃花木有限责任公司2012/12/312013/12/31110木作供应及安装励致洋行家私（珠海）有限公司2012/12/312013/12/311东易日盛家居装饰集团股份有限公司2012/12/312013/12/31111天窗威卢克斯(中国）有限公司2012/12/312013/12/31112壁挂炉威能（北京）供暖设备有限公司2012/12/312013/12/31113-1瓷砖东莞市唯美陶瓷工业园有限公司（品牌：马 可波罗）2012/12/312013/12/311大区序

62、号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）北京大区13-2瓷砖广东东鹏陶瓷股份有限公司（品牌：东鹏）2012/12/312013/12/31114户门北京赛银奇盾建材有限公司2012/12/312013/12/311北京日上工贸有限公司2012/12/312013/12/31115外墙涂料廊坊立邦涂料有限公司2013/7/12014/7/11江苏大区1置地江苏地区欧标进户小门锁 供货集中采购合同瑞高精密五金制品（深圳）有限公司2011/4/12013/4/122置地江苏地区铝合金门窗集中 采购协议无锡恒发幕墙工程有限公司2010/12/12013/12/313上

63、海旭博幕墙装饰工程有限公司2010/12/12013/12/313上海百明实业有限公司2010/12/12013/12/3133置地江苏地区美标进户大门锁 供货集中采购合同亚萨合莱保安制品（深圳）有限公司2011/4/12013/4/124置地江苏地区内门锁供货集中 采购合同英格索兰（上海）贸易有限公司2011/4/12013/4/125置地江苏地区室内灯具供货集 中采购合同欧普照明有限公司2011/6/12013/6/126置地江苏地区防火门集中采购宜兴市富丽华消防器材有限公司2011/5/12013/5/3027置地江苏地区屋面瓦供货集中 采购江苏七彩炻陶瓷科技有限公司2011/10/12

64、013/10/30282012 年度置地江苏地区 EPS 线 条指定分包工程联合采购上海修齐材料科技有限公司2012/7/12013/7/11大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）江苏大区9置地江苏地区真石漆供应及安 装集中采购协议铃鹿复合建材（上海）有限公司2011/9/12013/8/312四国化研（上海）有限公司2011/9/12013/8/31210置地江苏地区进户门集中采购 协议宜兴市富丽华消防器材有限公司2011/8/12013/8/1211置地江苏地区消防工程战略合 作江苏新时代防火保安工程有限公司2012/1/12014/1/312南京

65、消防器材股份有限公司2012/1/12014/1/31212置地江苏地区可视对讲设备供 货工程厦门狄耐克电子科技有限公司2012/7/12013/7/11悉雅特楼宇自控（杭州）有限公司2012/7/12013/7/1113置地江苏地区阳台铁艺栏杆指 定分包工程巨匠铁艺工程有限公司2013/3/12014/3/1114置地江苏地区钢质进户门供应 及安装工程上海曼托门业有限公司2012/6/22013/6/2115置地江苏地区外遮阳卷帘系统 指定分包工程南京金星宇节能技术有限公司2012/7/12013/7/11无锡捷阳节能科技有限公司2012/7/12013/7/1116置地江苏地区外立面石材装

66、饰 供应及安装指定分包工程上海龙人石业装饰有限公司2012/5/222013/5/221浙江亚厦幕墙有限公司2012/5/222013/5/22117置地江苏地区太阳能系统工程 集中采购山东桑乐太阳能有限公司2012/7/12013/7/1118置地江苏地区弱电智能化集中 采购厦门万安智能股份有限公司2012/7/12013/7/11大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）江苏大区19置地江苏地区外墙面砖供货工 程南安协进建材有限公司2012/7/12013/7/11202012 年度涂料集中采购立邦涂料（中国）有限公司2012/10/12013/10/

67、11212012 年度浴霸集中采购樱花卫厨（中国）股份有限公司2012/10/12013/10/11222012-2013 年度）精装修套内砖供货 工程集中采购广东东鹏陶瓷股份有限公司2013/1/302014/1/1123PVC 户内门集中采购浙江金凯门业有限责任公司2013/7/302014/7/30124淋浴房集中采购中山市莎丽卫浴设备有限公司2013/7/302014/7/30125电线电缆集中采购宝胜科技创新股份有限公司2013/7/302014/7/30126D 标精装修橱柜、收纳系统集中采 购珠海励致洋行办公家私有限公司2013/7/302014/7/30127地板供应及安装工程

68、集中采购上海誉丰实业(集团)有限公司2014/7/12014/6/301武汉大区1外墙通体砖供应 2012 年度集中采 购工程晋江恒达陶瓷有限公司、福建信源集团发展 有限公司2012/5/12013/3/3112非标箱采购框架合作协议武汉神力电气设备有限责任公司2012/4/12013/3/3113楼宇对讲（可视）设备采购框架合 同协议厦门立林科技有限公司（国产品牌）2012/3/12013/3/311霍尼韦尔安防（中国）有限公司（合资品牌）2012/3/12013/3/3114电线电缆采购框架合同协议东莞民兴电缆有限公司2012/5/12013/5/3115厨房水槽和龙头供应 2012 年度

69、集 中采购工程摩恩（上海）厨卫有限公司2012/5/12013/3/311大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）武汉大区6洁具供应 2012 年度集中采购工程科勒（中国）投资有限公司2012/5/12013/5/3117招标咨询、城市公司全过程造价咨 询服务重庆正平工程造价咨询有限责任公司2012/6/22013/5/11安徽晟元工程咨询有限公司2012/6/22013/5/118涂料工程 2012 年度集中采购工程亚士漆（上海）有限公司 庞贝捷涂料（上海）有限公司 乐意涂料（上海）有限公司2012/8/22013/5/3119防水工程 2012 年度

70、集中采购工程深圳市东山防水隔热工程有限公司、深圳市 卓宝建筑工程有限公司2012/8/22013/5/31110铝合金门窗型材供应 2012 年度集 中采购工程广东兴发铝业有限公司2012/8/22013/5/31111武汉大区建安工程一切险及第三者 责任险 2012 年度集中采购阳光财产保险股份有限公司湖北省分公司2012/9/12013/8/31112武汉大区进户门工程 2012 年度年 度集中采购永和安门业集团有限公司、2012/9/12013/8/311亚萨合莱 王力保安制品有限公司2012/9/12013/8/31113室内外石材供应工程重庆八闽石材有限公司、2012/10/1201

71、3/9/301福建省南安市新三星石业有限公司2012/10/12013/9/30114苗木供应工程平湖市臻尚园林绿化有限公司武汉分公司2012/10/12013/9/30115风机供应工武汉市锦程通风设备有限公司2012/10/12013/9/30116建筑门窗五金件供应工程浙江兴三星五金有限公司2012/11/12013/11/30117阀门供应工程 2012 年度集中采购上海标一阀门有限公司2012/12/12013/12/201-大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）武汉大区18水泵供应工程 2012 年度集中采购上海连成（集团）有限公司2012

72、/12/12013/12/20119钢筋供应工程 2012 年度集中采购浙江物产金属集团有限公司、湖北景宏商贸 有限公司、武汉乐邦伟业商贸有限公司2012/12/12013/12/21120保温工程 2013 年度集中采购武汉莱克利安科技有限公司、武汉雷恩节能 环保材料有限公司2013/4/12014/4/3121栏杆工程 2014 年度集中采购武汉银针金艺装饰工程有限公司、湖南之星 门窗有限公司、湖南金为型材有限公司、安 徽明杰不锈钢制品有限公司、合肥泉聚栏杆 有限公司2013/3/312014/3/31122防火门工程 2015 年度集中采购湖北友宁门业有限公司、深圳市艾斯沃安防 科技有限

73、公司、合肥祈明消防设备有限责任 公司2013/4/32014/4/31成都大区1基坑降水及支护设计信息产业部电子综合勘察研究院2013/1/182014/1/1812沉降观测四川省川建勘院设计院 信息产业部电综合勘察研究院2012/12/62013/12/613信报箱重庆市晟高标识有限公司2012/10/122013/10/1214地勘四川省川建勘察设计院 成都市勘察测绘研究院 中冶成都勘察研究总院有限公司2012/12/92013/12/915监理四川省城市建设工程监理有限公司 四川西南工程项目管理咨询有限责任公司 四川建设工程监理公司2013/1/152014/1/151大区序号集中采购协

74、议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）成都大区6第三方维保重庆市金泰新型防水材料有限公司 四川省鑫奕凯建筑劳务有限公司 四川隆腾环境工程有限公司2013/2/42014/2/417外墙面砖福建省南安市嘉帝建材有限公司 福建省南安市豪联建材发展有限责任公司2013/3/62014/3/618商品混凝土成都宏基商品混凝土有限公司 中建商品混凝土有限公司成都分公司2013/3/212014/3/2119电力电缆广州南洋电缆有限公司 重庆科宝电缆股份有限公司2012/8/32013/8/3110防爬刺四川笃厚装饰工程有限公司2012/11/72013/11/7111多媒体箱新津

75、应力设备经营部2013/4/12014/4/1112消防维保四川赛科消防安装工程有限公司13钢筋五矿钢铁成都有限公司 四川省金凯祥实业有限公司 四川智国工贸发展有限公司 四川省达州钢铁集团有限责任公司2013/4/262014/4/26114住宅墙地砖成都市兴陶建材有限公司 广东新明珠陶瓷集团有限公司2013/5/202014/5/20115配电箱成套厂成都兴科达电器实业有限公司2012/9/142013/9/14116变压器海南金盘电气有限公司2012/9/232013/9/23117发电机四川辛普森动力设备有限公司2012/9/132013/9/13118入户门重庆美心麦森门业有限公司20

76、13/8/232014/8/231大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）成都大区19外墙石材四川捷意成石材有限公司2013/8/162014/8/161深圳大区1地质勘测工程深圳市勘察测绘院有限公司2011/11/172014/12/3132零星装修工程时代装饰、优高雅、建艺装饰2012/2/162013/2/1613母线槽天水长城控制电器有限责任公司2012/1/182013/12/3124防水工程战略合作协议深圳市东山防水隔热有限公司2012/10/12013/10/1515停车场标识及划线环氧树脂地坪集 采深圳市京安交能科技有限公司2012/10

77、/312014/10/312610KV 中置柜供应（合资）广东思泰科系统集成有限公司2012/10/312014/10/312710KV 环网柜供应广东思泰科系统集成有限公司2012/10/312014/10/312810KV 中置柜供应（国产）广州白云电器设备股份有限公司2012/10/312014/10/3129变压器供应顺特电气设备有限公司2012/11/12014/11/1210防火门战略采购艾斯沃、恒昌达2012/11/12014/12/6211信报箱集采深圳市天利来科技发展有限公司2012/12/312013/12/31112数字、数模可视对讲系统厦门狄耐克电子科技有限公司2013

78、/3/312015/3/31213室外涂料广东涂料有限公司2013/3/312015/3/31214消防报警设备（进口）深圳市亨利尔智能技术有限公司2012/10/312014/10/31215消防报警设备（合资）广州保得威尔电子科技有限公司2012/10/312014/10/31216消防报警设备（国产）深圳奥瑞那光子技术有限公司2012/10/312014/10/31217-1木制入户门（改善线）供应深圳市艾斯沃安防科技有限公司2013/1/12015/1/12大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）深圳大区17-2木制入户门（改善线）供应深圳市龙辉

79、三和安全科技工程有限公司2013/1/12015/1/1218空调水泵、 消防水泵、排水泵、潜 污泵广州市白云泵业集团有限公司2013/1/12015/1/1219给水泵、供水机组供应上海熊猫机械(集团)有限公司2013/1/12015/1/1220QS 联合招标利比、威宁谢2013/7/12015/6/30221内墙涂料广州立邦涂料有限公司2013/7/12015/6/30222矿物绝缘电缆久盛电气股份有限公司2013/8/302014/8/30123太阳能热水系统深圳市嘉普通太阳能有限公司2013/8/282015/8/282福建大区1钢筋供应战略合作协议五矿钢铁厦门有限公司2012/12

80、/12013/12/112福建省公司防水及防水保护层工程 战略合作协议北京世纪金鳄建筑装饰有限公司2013/1/12013/12/113无机房电梯战略合作协议(通力电 梯）通力电梯有限公司2012/2/242013/2/2314石材供应战略合作协议福建省鼎昱园林古建装饰工程有限公司2012/5/92013/3/3115外立面石材幕墙安装工程战略合作 协议福建省鼎昱园林古建装饰工程有限公司2012/5/92013/3/3116入户门供应及安装工程集中采购协 议福建诚安蓝盾门业有限公司2012/5/162013/5/1517防火门供应及安装工程集中采购协 议福建诚安蓝盾门业有限公司2012/6/2

81、22013/6/251大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）福建大区8消防工程集采合作协议厦门准信机电工程有限公司2012/6/142013/3/3119总包工程战略协议福建省六建集团公司2012/11/262013/12/31110防火卷帘供应及安装工程集中采购 协议福建诚安蓝盾门业有限公司2012/12/12013/12/31111垃圾箱集中采购协议北京世纪金鳄建筑装饰有限公司2012/12/12013/12/31112休闲座椅集中采购协议北京世纪金鳄建筑装饰有限公司2012/12/12013/12/31113外墙涂料工程集中采购协议北京世纪金鳄建

82、筑装饰有限公司2013/3/12014/2/1114工料测量服务战略合作协议福州瑞杰历信行房地产顾问有限公司2011/8/12012/7/31115雕塑小品集中采购协议福建省鼎昱园林古建筑装饰工程有限公司2012/12/12013/12/31116精装沐浴房集中采购协议厦门凯乐美建材有限公司2012/12/12013/12/31117住宅项目柴油发电机（组）供应及 安装工程集中采购协议福州吉耐特机电设备有限公司2012/12/12013/12/31118热水器供应及安装集中采购协议艾欧史密斯（中国）热水器有限公司2012/12/12013/12/31119精装水槽集中采购协议厦门凯乐美建材有限

83、公司2012/12/12013/12/31120龙头五金供应集中采购协议厦门凯乐美建材有限公司2012/12/12013/12/31121精装木地板集中采购协议巴洛克木业（中山）有限公司2012/12/12013/12/31122成品定制柜供应及安装集中采购协 议福州国际家俱城发展有限公司2012/12/12013/12/31123户内门集中采购协议福州国际家俱城发展有限公司2012/12/12013/12/311大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）福建大区24橱柜集中采购协议厦门金牌厨柜股份有限公司2012/12/12013/12/31125铝合金

84、窗集中采购协议福建省南铝铝材工程有限公司2012/12/12013/12/31126栏杆集中采购协议福建省天闽建筑装饰有限公司2012/12/12013/12/31127标识系统集中采购协议福州众人标识工程有限公司2012/12/12013/12/31128儿童游乐设施集中采购协议福州昌乐达玩具有限公司2012/12/12013/12/311上海大区1净软水机上海开能环保设备股份有限公司2012/12/312014/4/3012工程灯具欧普照明有限公司2012/12/312013/12/3113健身器材泰诺健（上海）国际贸易有限公司2011/9/52013/8/3124新风系统爱迪士（上海）室

85、内空气技术有限公司2012/12/312014/4/3015电子锁上海鑫迈智能科技有限公司2012/2/72013/12/3126机械锁及五金亚萨合莱保安制品（深圳）有限公司2012/2/72013/12/3127换气扇上海美程电气有限公司2012/2/102014/12/3138木地板巴洛克（中山）木业有限公司2012/5/12013/8/311上海誉丰木业有限公司2012/5/12013/8/3119信报箱上海耀安金属制品有限公司2012/7/302013/12/31110收纳空间系统珠海励致洋行办公家私有限公司2012/4/152013/12/31211墙纸广东玉兰墙纸2012/6/30

86、2013/12/311上海欧雅墙纸2012/6/302013/12/311大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）上海大区12瓷砖、仿石砖杭州诺贝尔集团公司2012/10/302013/12/311上海东鹏陶瓷有限公司2012/10/302013/12/311北京中意雅典科技发展有限公司2012/10/302013/12/31113防火门上海华固特种门窗有限公司2012/10/302014/12/31214地暖上海博韬冷暖工程有限公司2013/1/12013/12/311上海孚荣新能源科技有限公司2013/1/12013/12/31115布艺上海仲基装饰

87、材料有限公司2013/1/12013/12/31116外墙无机发泡水泥板保温系统上海同凝建筑科技有限公司2013/1/12013/12/31117浴霸樱花卫厨（中国）股份有限公司上海销售分 公司2013/1/12013/12/31118装饰灯具中山市华艺照明灯饰股份有限公司2012/12/212013/12/31119淋浴房中山市莎丽卫浴设备有限公司2012/11/292013/12/31120厨房电器上海润展实业有限公司2012/10/312013/10/31121景观灯具上海光辉照明有限公司2012/12/232013/12/31122环氧地坪上海正欧涂料有限公司2013/4/292014

88、/8/311上海丽装化学涂地板有限公司2013/4/292014/8/31123儿童游乐设施上海翼嘉国际贸易有限公司（LAPPSET）2013/1/12014/12/311上海凯奇玩具有限公司2013/1/12014/12/31124-1铝合金门窗上海国仕幕墙工程有限公司2013/1/12013/12/311大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）上海大区24-2铝合金门窗上海旭博幕墙装饰工程有限公司2013/1/12013/12/31124-3铝合金门窗常州众鑫装饰工程有限公司2013/1/12013/12/31125钢质入户门浙江震坤实业有限公司20

89、13/1/12013/12/31126钢木复合入户门上海远汇木制品安装工程有限公司2013/1/12013/12/311上海华固特种门窗有限公司2013/1/12013/12/31127钢结构上海普宏建设工程有限公司2013/6/12014/12/31128单元门上海正儒企业发展有限公司2013/4/292014/4/30129铁艺栏杆江阴巨匠铁艺工程有限公司 上海雅春建设工程有限公司2013/4/292014/4/301山东大区1住宅项目水泵上海凯泉泵业（集团）有限公司2013/12014/112室内工程灯具采购欧普照明股份有限公司2013/12014/113防水供货及施工工程深圳东山防水隔

90、热工程有限公司 徐州卧牛山新型防水材料有限公司2012/122013/1214入户门（钢木）供应及安装山东泰森日利木业有限公司2013/12014/115散热器采购山东鑫华星暖通科技有限公司2012/82013/816栏杆工程山东恒泰伟业建设科技有限公司2012/122013/1217防火门（钢质）供应及安装青岛牧马城门业集团有限公司 烟台华盛工业有限公司2012/122013/1218-1防火门（木质）供应及安装烟台华盛工业有限公司2012/122013/121大区序号集中采购协议名称集中采购合作单位名称协议签订日期协议到期日期协议期（年）山东大区8-2防火门（木质）供应及安装青岛牧马城门业

91、集团有限公司2012/122013/1219昌乐苗圃苗木供货工程上海绿洲怡景、衢州市嘉实林业、 三星花木园艺场、光合园林、 嵊州诚信茶果、广州俊皓园林2012/32013/3110建筑工程一切险、第三方责任险阳光财产保险股份有限公司湖北分公司2012/122013/12111普通住宅系列可视对讲采购深圳市慧锐通智能电器股份有限公司2012/122013/12112配电箱成套采购山东骏能电气设备有限公司 江苏银佳企业集团有限公司 济南鑫宏建建筑安全设备有限公司2012/122013/12113木地板供货及施工（悦府系列）巴洛克木业（天津）有限公司2012/122013/12114木地板供货及施工

92、（非悦府系）安信伟光（上海）木材有限公司2012/122013/12115钢筋采购北京中物通、青岛信莱伟业2012/52013/6116入户门（钢质）北京曼特门业有限公司、上海轩源金属建材 有限公司2013/4/82014/2/28117多媒体箱浙江越辰信息技术有限公司2013/3/52014/2/27118造价咨询山东华安泰恒信建设工程项目管理有限公 司、山东中宇工程造价咨询有限公司、山东 润德工程项目管理有限公司签订合同1 9.2 合约规划为逐渐规范项目合约分判模式，使项目合约工作有计划、高效地展开，使项目 建安成本得到切实、有效地控制以确保目标成本控制指标的实现，各大区及城市公 司应根据

93、项目特点、市场资源和工程管理模式编制合约规划，强调可操作性，便于 有效地指导合约工作的开展。合约规划内容包括合约体系的选择、合同分判的确定、 合同计价方式的确定、合约分判范围界面的划分、合约结算方式的选择、合约支付 形式的选择、土建装饰机电等单位的选择方式及标段的设置、合同分判下的目标成 本组成、项目的资金计划等。1、根据工程承发包管理模式和成本顾问的选择，确定合同体系、分判方案和标 段划分方案；对合同分类进行清晰描述，并绘制合同分类图，如独立分包、指定分 包、甲供材料、甲指乙供材料等；确定总包合同范围和计价方式；根据分部分项工 程特点、工程难重点分析和过往项目建设经验确定工作界面划分，尤其注

94、意容易含 糊的交叉地带，如装修与土建的界面、总包机电与装修机电的界面、装修与幕墙的 界面等。所有分包的合同界面划分清晰，有助于工程顺利开展，避免出现扯皮、拖 延工期的现象。针对确定甲供材范围的原则：（1）如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工 单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期；（2）采用甲供的成本确实低于乙供；（3）采用乙供时质量难以控制。 对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约 定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供，但验货手续 复杂

95、、损耗难以控制的砼等材料应尽量采取乙供的方式。2、合约计价形式的选择上，如图 9.2.1 所示，不同类型的计价模式，体现了发 包方在价格风险上，不同程度的承担而且与承包方的风险是相对的。图 9.2.1 不同计价模式下承/发包方风险在实际的运用上，以上各类的计价模式，亦可能因应每个项目的特性或发布人 的要求，而被混合采用在不同的合约分判分项之上。3、为明确发展商与总承包商及各分包商之间的合约关系，建议各大区及城市公 司在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同结构图，以指引各分判商合同 的签订工作。如沈阳中心一期项目合同结构图见图 9.2.2。 置地有限公司 China Resources L

96、andLimited。香港湾仔港湾道 26 号大厦 46 楼 46F,China Resources Bldg.,26 Harbour Rd.,WanChai ,Hongkong电话 Tel：00852-28772330传真 Fax：00852-28779068网址 Http：.hk集团旗下香港上市公司44 / 1389.2.1 合同文本合同文本一般由通用条款、专用条款、工料规范、工程量清单四个部分组成形 式，这与合约体系的选择有直接关系，无论合同文本的组成形式如何，在各合约分 判的合约条款中要特别注意专用条款、工料规范和工程量清单编制的规划。另外，根据大区及城市公司资金状况及市场情况确定合同

97、付款方式，以下方式 供参考。1、主要合同付款方式A 类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的 8090%，在 该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金；B 类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金；C 类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金 1030，每批设 备到场并经相关方验收后支付至 7080，在调试合格后支付该批设备价值的 8090%，在该分项工程最终完共以后支付至总价的 95%，留 5%保修金；D 类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要

98、以里程碑付款为主；E 类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至 95，留 5%保修金；F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。2、工料规范 针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及当地建筑市场状况，以大区及城市公司项目部为主与工程管理部、合约管理部共同完成工料规范的编制规划， 明确质量标准、技术要求、管理要求、维修要求等，避免笼统的合同条款，通过合 理规划使合同有针对性、操作性，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分 判合同中重复包含，如工料规范应包括以下内容：（1）承包范围及工程界面划分；（2）对承包商管理体系及项目管理架构的配置要求；（3）对承包商的施

99、工管理要求；（4）质量标准及质量管控要点；（5）与其他单位的协调配合要求；（6）合同约定的管理奖罚条款。3、工程量清单 根据工程、大区及城市公司情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清单应组织内部评审。评审主要包括对工程量清单中清单项目设置的完 整性是否漏项，清单项目描述与工料规范、图纸等技术要求是否统一一致，工程量 计算原则是否与合约体系一致。综合体的成本顾问通常选用境外测量师行，需注意 境外工程量计算规则与国家发布的工程量清单规范的差异。9.2.2 合同管理大区及城市公司应建立合同管理制度，设立专门机构或人员负责合同管理工作。 合同管理应包括合同的招标、预审、议标定标、订立

100、、实施计划、实施控制、付款 结算、争议解决、履约评价等工作。合同管理规划的内容应符合置地招标采 购管理制度中的相关规定。1、项目合同招标、预审 合同招标前的准备工作主要是对项目特点、建筑市场资源进行分析，确定工程管理模式，明确投标单位应具备的条件，据此对投标单位进行预审，预审过程可参 考以下思路：（1）单位的挑选： 与置地兄弟单位合作过的良好承包商； 本地及周边市场上有良好的口碑，无不良业绩的承包商； 与利比及威宁谢等境外顾问有合作经验的单位； 参与过类似公建项目的优良承包商； 与知名发展商合作过的承包商； 与知名总承包单位合作过的承包商； 在此过程中也需要同时考虑到该单位过往工程之成本水平，

101、作为最终评分的 依据。（2）面试、沟通，互相了解及推荐，观察其重视程度；（3）对承包商施工的工程、加工基地进行实地考察，对拟派的项目经理进行面 试；（4）通过承包商施工的工程的发包方、监理、设计顾问等对其进行背景调查，坚决消除挂靠、扯皮等不良行为；（5）综合评分、排名，向合格单位发出投标邀请。2、项目合同议标定标、订立根据相关法规，确定招标代理机构（如果需要），评标小组成员，议标原则，制定议标、定标、订立的流程。3、项目合同实施、付款结算（1）项目合同实施计划 合同实施计划应包括合同实施总体安排以及合同实施保证体系的建立等内容。合同实施保证体系应与其他管理体系协调一致，须建立合同文件沟通方式，

102、编码系 统和文档系统。大区及城市公司应对同时建设的多个项目的合同作总体协调安排。 复核所签订的各类合同能否涵盖项目的所有内容，既不遗漏，也不重复。在价格、 进度、组织等方面符合项目目标的要求。合同实施计划应规定必要的合同实施工作 程序。（2）项目合同实施控制 合同的实施控制包括合同交底、合同跟踪与诊断、合同变更管理和索赔管理等自合同签订后至合同终止的全部合同管理内容。 在合同实施前，合同谈判人员应对项目部成员进行合同交底。合同交底应包括合同的主要内容、合同实施的主要风险、合同签订过程中的特殊问题、合同实施计 划和合同实施责任分配等内容。合同实施阶段的首要工作是跟踪和诊断。进行合同跟踪和诊断应符

103、合下列要求： 全面收集并分析合同实施的信息，将合同实施情况与合同实施计划进行对比 分析，找出其中的偏差。 定期诊断合同履行情况，诊断内容应包括合同执行差异的原因分析、责任分 析以及实施趋势预测。应及时通报合同实施情况及存在问题，提出有关意见和建议， 并采取相应措施。跟踪和诊断必须以实际情况为依据，要建立合同实施的信息体系。确保有关合 同的实施信息及时反馈，并且真实可靠。项目部和公司管理层及有关部门均须对合 同实施情况进行定期分析，发现问题应在相应的职权范围内采取措施解决，并需检 查措施的有效性。合同变更管理应包括变更协商、变更处理程序、变更的下发与现场签证、变更文件资料存档以及实施结果检查等工

104、作。 索赔管理工作应包括下列内容： 预测、寻找和发现索赔机会； 收集索赔的证据和理由，调查和分析干扰事件的影响，计算索赔值； 提出索赔意向和报告； 反索赔管理工作应包括下列内容：a.对收到的索赔报告进行审查分析，收集反驳理由和证据，复核索赔值，起草并 提出反索赔报告；b.通过合同管理，防止索赔事件的发生。4、项目合同履约评价由于合同的重要性和复杂性，对于合同履行过程中的经验教训的总结就更为重要，组织管理层应抓好合同的综合评价工作，将项目个体的经验教训变成组织财富。 合同履行结束即合同终止。大区及城市公司及项目部应及时进行合同评价，总结合 同签订和执行过程中的经验教训，提出总结报告。合同总结报告

105、应包括下列内容：（1）合同签订情况评价；（2）合同执行情况评价；（3）合同管理工作评价；（4）对本项目有重大影响的合同条款的评价；（5）其他经验和教训。10 成本管理规划（成本效益）因置地的生意模式，综合体项目通常为持有；有别于住宅项目，在做成本 管理规划时首先弄清成本核算对象。一般将公司作为一级成本核算对象，项目作为 二级核算对象，按综合体的功能组成分为三级核算对象即：酒店、写字楼、购物中 心、大型超市、博物馆、冰场、地下停车库等，按谁受益，谁承担的原则单独核算。由于项目开发节奏紧凑，建设难度大，综合体项目经常成为三边工程（即“边 设计、边施工、边修改”），成本控制难度也非常大，要做到“事前

106、”有合理的成本 控制目标，“事中”有行之有效的具体成本控制办法，“事后”有成本控制总结，能 对成本控制提出合理化建议。10.1成本目标各大区及城市公司应在设计阶段提出明确的成本目标，以指导项目的成本控制 工作。目标成本是进行投资控制的重要依据，同时也是设计、招标过程成本控制的 重要参考依据，必须通过科学的测算办法，部门协商形成合理的成本目标。首先， 确定标杆，分析本项目与公司内部类似项目成本构成，找出其中的主要差异，剔除 不同时期材料成本浮动、市场条件差异等不可控因素的影响，分析目标成本构成的 合理性，论证重要组成部分的产品标准与定位是否合适。其次，通过对比找差距， 优化设计，例如找出与标杆项

107、目的钢筋含量、砼含量差别，提出设计优化建议，协 商形成项目目标成本等。10.2 设计阶段成本控制从设计源头上加强成本管理工作，主要思路是成本与设计之间形成有效的沟通 及制约关系，在设计的三个阶段（方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段） 加强控制，即：方案阶段列出主要成本构成，明确主要产品定位，形成项目概算指 标；初步设计阶段优化、深化设计方案，编制项目概算，形成各项成本目标，复核 各项设计成果在成本控制目标范围内；施工图阶段，控制设计结果的各项预算在成 本目标控制范围内。各大区及城市公司针对编制实施规划时项目所处的设计阶段， 制定有针对性的控制流程与要求并严格执行。10.3 施工阶段成本

108、控制10.3.1 成本控制要点在实施规划中针对合约规范的各分判范围确定施工阶段的成本控制要点，指导 施工阶段的成本控制工作。施工阶段的成本控制主要应注意两方面，一方面是因各 种变更带来的成本费用变化，另一方面是材料款、工程款的支付。由于市场变化与 市场把握等原因，施工阶段不可避免要对施工计划和内容进行改动，而在变更时必 须明确目的和遵循程序。这一阶段进行成本控制时要注意工程、设计、成本等各部 门的及时沟通和良好合作。（1）以合同为成本控制的基础对合同条款做深入分析，合同是设计变更、现场 签证的基准。（2）施工过程中通过设置合理的变更、签证流程，严格控制合同外成本的增加， 及时编制工程成本动态表

109、、发出成本预警、总结成本管理经验，为后期施工成本控制提出合理化建议。10.3.2 工程进度款控制为及时准确的支付工程款并避免出现超支、超付现象，除在合同编制中综合考 虑付款进度及付款额度之外，在进度款的申请及审核方面也应制定措施进行控制， 如采用月进度工程量审核方式时可考虑采取以下措施：（1）要求主要承建商在每月 25 日上报下月资金计划并要求误差在 5%以内，用 于控制工程款的申请与审核。（2）由于每月完成的工程量较大、审核时间较短，无法全部计算完毕，但应对 工料测量师审核之工程量进行局部抽查验算，用以复核工料测量师的计算结果。另 外应该阶段性对工料测量师的工程量复核结果用于进度款的复核，确

110、保实际工程量 同进度款节点支付基本吻合。（3）每月付款前我司均进行对比分析，分析承建商申报与工料测量师审核数量 的差异及原因。（4）确保在最短的时间内审核完工程款，及时将工程款支付于施工单位，可以 加大施工单位积极性，加快施工进度。（5）若采用节点进度款支付方式，可以结合工料测量师审核工程量情况及合同 包干价情况进行阶段性复核，确保进度款同工程量之间的关系控制在 85%之内，并 结合每月申报的工程量及工程进度建立项目的对应关系，为后期类似项目的付款及 现金流分析奠定基础。10.3.3 变更签证及索赔控制制定严格的变更签证及索赔流程，发生的所有变更、索赔及签证必须严格按照 公司变更管理规定执行。

111、10.4 结算阶段成本控制工程结算阶段成本控制难点在于有关信息、数据的及时性、对称性和准确性。 工程结算应该注意严格按公司相关管理规定及程序进行。10.4.1 结算审核结算审核是本工程的重中之重，为了更有效的控制结算造价，结算审核可参考 如下步骤制定流程：（1）施工单位需按我方要求提供完整的结算申请资料；（2）施工单位与工料测量师需分别提供预算书及完整计算底稿予我方；（3）在施工单位与工料测量师进行结算前，召集施工单位、监理单位、工料测 量师共同召开会议，确认所有结算资料的完整性及真实性；（4）监督施工单位与工料测量师进行结算审核，并对审核结果进行核算；（5）对比结算结果与双方提交至我方预算之

112、差异情况，用于约束双方审核。10.4.2 结算分析在工程竣工决算后编制详细的合同造价分析及造价指标分析，合同结算分析是 以各分包合同结算额为依据，以项目目标成本测算相关内容为样板，从而得出项目 成本各子目的各相关数据，为公司的项目开发提供可靠性的依据。根据项目单体的 结构形式，结合目标成本的土地成本费用、前期及后期费用、建造成本、基础设施 费、公共配套设施费等各相关费用，综合计算得出各相关的真实数据，为本公司及 置地兄弟公司的后续综合体项目开发提供可靠性的依据。10.4.3 合同纠纷在合同履约过程中，应注意尽量避免发生合同纠纷，若出现合同纠纷情况，则 按以下方式进行处理：（1）因对合同内容理解

113、不同引起的纠纷，以有利于我方的原则处理。（2）因现场施工与合同约定不符引起的纠纷，应分清主责，若因承包商自身原 因所致，应按照合同原则执行；若因发包方原因所致，发包方应在证据充足的前提 下依照事实处理。（3）因承包商无理要求引起的纠纷，应严格按照合同有关条款执行，双方协商 不成的，可提请诉讼。（4）因工程质量、工期等扣款及罚款项引起的纠纷，应严格按照合同有关条款 执行，双方协商不成的，可提请诉讼。合同履约过程中如发生争议在协商未果时，要及时通报相关领导层，在征询其 意见后，再进行后面节点的工作。11 进度管理规划（高效率）项目进度管理规划是从发展商的角度出发，通过编制项目发展进度计划、出图、定

114、样、分判及甲供材进场计划、工程总进度计划等进度计划，来对设计出 图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行 整体规划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施 进行预先安排。进行工程进度管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等 部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按 期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得 综合效益的提高。大区及城市公司应响应公司提高商业地产开发效率的要求，在保证高品质的前 提下，对如何提高开发效率进行系统的思考，并提出管理对策。需要注意的是高

115、效 率的核心是管理高效率而不是资源高投入，是提前排除即将遇到的障碍，这是编制 本章节的重要指导思想。根据上市公司 2011 年 9 月 8 日颁布的关于加快置地商业地产开发效率的 通知，通过合理的进度管理规划，实现从拿地到开业 36 个月的基本目标（详表 11.1）， 追求从拿地到开业 30 个月的挑战目标。对万象城及大厦施工阶段的工期，在上市公司工期标准的基础上可按表 11.2形式进行分解。表 11.1 万象城开发经营工期标准（基本要求）序 号关键节点工期（月）开始时间（月初）完成时间（月末）前置条件备注1项目重新定位111微调项目定位2规划方案5263地质勘察及前期工作4254土方支护工程

116、267工程勘察报告、基坑支 护设计及方案论证同时完成桩基施工 图5桩基工程3810桩基施工图6施工图4710完成地下室施工图 和部分地上施工图7四证办理101108施 工地下室主体 结构241113四证、地下室施工图、 机电深化设计同时完成地上施工 图地上主体结构1417地上施工图、幕墙承包 商定标进场同时完成幕墙深化 设计报批屋面封闭22精装承包商定标围护结构、幕 墙封闭，精装 修开工2325机电主系统完成，精装 修深化设计报批主力店进场 开工2629主力店消防报批消防主系统 验收32正式水电接通、小租户 进场装修竣工验收34规划验收、专业验收9招商主力店及次主 力店招商22主力店招商尽量在

117、 施工图阶段确定， 减少设计变更其它店铺3410开业筹备23536开业前消防检查注：1）上述分项目周期为建议周期，已经考虑到部分工作穿插进行；2）标准工期的起点是从取得净地算起；3）项目立项、成立公司、工商手续等前期手续可与其它工作同步进行。 表 11.2万象城及大厦施工阶段工期分解工作内容建筑形式工期说明场地平整、土方开挖和 基坑支护及施工总平布 置有设计的基坑支护90 天（已进入市场）120 天（第一次进入该市场）根据地质条件不同可以调整桩 基 础 及 地 基 处 理（含试验）桩基础60 天后完全分区桩基础施工及检测，提供底板结构 施工工作面基坑开挖前先施工桩基的，需满足基础阶段 总工期要

118、求天然地基+抗浮锚杆地下室结构（底板 至0.00）按三层地下室框架剪力墙 地下室结构为例非人防区 20 天一层人防区 25 天一层底板 25 天（含砖胚模、垫 层及防水）地上主体裙房22 天一层（钢构简单， 有预应力施工）30 天一层（钢构复杂，有 预应力施工）大厦标准层以下 15 天一层标准层以上 5.5 天一层屋面钢架结构前期准备（深化设计、工 厂加工）100 天0.00 结构完成后一个月必需开始深化设计现场安装70 天施工前完成所有的深化设计，加工排产，及 材料到场土建二次结构机房、楼梯间等砌筑幕墙工程前期准备（深化设计、材 料采购、构件加工）120 天基础底板后完成招标准备（地下室顶板

119、要开 始做埋件），地下室顶板结构施工前一个月 开始深化设计工作内容建筑形式工期说明幕墙工程万象城现场安装210 天主体结构完成后一个月开始安装大厦现场安装150 天主体结构完成一半后开始插入安装精装修前期准备（深化设计、材 料采购、工厂加工）150 天主体结构（不包括屋面钢架）封顶前定标， 深化设计完成时，石材等主要材料也需完成 定标与定样，以及样板施工施工200 天饰面板隐蔽前工作与机电二次安装配合机电配合主体预埋配合土建进度配合型工作，跟主体走地下室机电系统安装360 天地下室完工一个月后开始插入施工地上机电系统安装280 天在精装大面积施工前完成主要管道，机房， 干支管安装工作，后期进度

120、与精装协同调度与验收50 天电扶梯相关工作1、中庭扶梯在屋面采光顶完成后马上插入，在精装 修施工前完成吊装；2、货梯/消防梯先行投入使用，安装期控制在 60 天 以内。基础底板施工前完成招标，型号规格确定， 配合结构施工室外工程及景观园林施工准备90 天施工75 天规划验收及消防验收前完成道路基层施工注：按上表分析，不考虑外部影响，万象城紧凑的施工工期为 23 个月。（1）地下室主体结构尽可能分区插入，利用底板结构自防水及内部疏排水，尽可能不做底板外防水以节省时间。（2）根据项目总进度计划做好分判计划，除总包自有分包外，及时确定指定分包，主要分包定标建议时间如下： 钢结构：基础底板施工期完成招

121、标准备；0.00 出来后一个月必需开始深化设计；现场施工前必需完成所有的深化设计以及重 要材料构件的加工排产安排。 电梯与扶梯：从基础底板起来的扶梯，基础底板施工前完成扶梯招标，型号规格确定；从地下一层起来的扶梯，在地下一层楼 板前一个月完成定标型号规格确定。 幕墙：基础底板完工时需完成招标准备（地下室顶板要开始做埋件），地下室顶板封闭前一个月开始深化设计；关于现场安装， 其中万象城屋面钢结构需要在主体结构完成后一个月开始安装，而大厦则在其主体结构完成一半后开始安装。 精装修：主体结构封顶前完成定标工作，深化设计完成时，石材等主要材料也需完成定标与定样，以及样板施工。（3）土建二次结构插入时间

122、：该部分工作尽可能提前插入，尤其是地下室部分的土建二次结构施工直接影响机电、验收、地下室 工作环境及工地工期及文明形象，因此条件许可，可在地下室主体施工完毕后一个月及时提前插入。地上裙楼及塔楼可按（在施结构 楼层-4 层）的原则及早插入砌筑工作。（4）临时垂直运输设施拆除：该部分与室内垂直运输的启动时间及室外工作、屋面工程及防水、立面幕墙、相关验收工作密切相 关；建议在主体完工后逐步拆除，在室内电梯启动之时完成所有的垂直运输设施拆除。（5）万象城裙楼外架在结构施工完成、幕墙龙骨安装完成后即可考虑拆除，背板及面板要求幕墙分包用吊篮安装。为减少吊篮配 重占用屋面对防水工程造成影响，屋面周边防水应在

123、结构完成后及时施工并保护。（6）室外工程及园林景观插入时间：室外工程不宜过早插入（有宣传、展示、销售要求的除外），但需要在主体结构完工后及时 完成定标工作，二个月内完成深化设计；规划验收前完成基层施工。 11.1 项目全景计划在项目启动之初，城市公司按项目筹划阶段、土地获取阶段、规划设计阶段、 施工前准备阶段、工程实施阶段、招商推广阶段等分阶段将各个专业的工作内容融 在一起，编制项目全景计划。在全景计划的基础上，可进一步深化，编制包括项 目发展进度计划、出图、定样、分判及甲供材进场计划、工程总进度计划等 各项进度计划。计划应进行分级，所有计划的编制以满足项目目标为前提，以工程 总进度计划为主线

124、，设计、定样计划、招定标计划和甲供材进场计划要配合工程总 进度计划。综合体项目全景计划（示例）详附件 2。11.1.1 工程总进度计划为了更好地对工程施工进度进行过程控制，在工程开工以前项目部需编制工程 总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随 着工程实施，项目工程总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施 工进度。通过工程总进度计划的编制，项目部可对总分包单位的施工总进度计划、 单位工程进度计划、各专项工程进度计划进行审核和过程控制，确保工程施工按照 进度计划要求如期推进。工程总进度计划编制内容应包括项目的开工、地下室主体封顶、地上主体封顶、 屋面断

125、水、竣工验收、开业/入伙等主要进度节点计划。1、工程总进度计划编制应符合以下原则：（1）工程总进度计划中的各项进度节点要满足项目总进度计划的要求，特别是 要对基坑支护及土方开挖等前期各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的 有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到招商条件；（2）在编制工程总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解 成多少中间控制节点，可根据各项目不同的特点、建筑物业形式、分期招商节点、 合约标段划分等实际情况进行确定；（3）在编制工程总进度计划时，充分照顾到各专业环节间和各分部工程之间的 工序搭接关系，以保证项目进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞

126、 后；（4）在编制工程总进度计划时，还需考虑公司业务环节的常规时间要求以及当 地建筑工程市场的进度控制水平，各环节的时间安排及各分部分项工程的工期安排要合理可行，尤其精装修、室外工程等容易被压缩工期而又直接影响项目品质的工 程。因此，为实现高品质，项目工期应做到赶前不赶后，尽量为精装修、室外工程 等预留足够的时间，从而有效保证设计效果和工程品质。2、工程总进度计划应进行分解：为确保工程总进度计划的实现，应编制分级进 度计划。一般包括年度进度计划、季度进度计划、月度进度计划、双周滚动计划和 日计划。这些计划的编制应包括所有相关专业，如土建、幕墙、机电、精装修等。 一些难重点和特殊部位还需编制专项

127、进度计划，如冰场进度计划、影院进度计划等。11.1.2 图纸供应计划本节编制内容应包括施工图计划和深化图纸计划。施工图是施工的直接依据， 此计划是设计单位提供分项工程施工所必须的图纸的最迟期限，这些图纸主要包括： 桩基础施工图、底板施工图、地库建筑结构施工图、地上建筑结构施工图、机电预 留预埋详图、防雷接地图、机电系统图、钢结构招标图、幕墙招标图、消防招标图、 钢结构施工图、消防施工图、电梯图以及室外总图等。其中特殊专业，如钢结构、 玻璃幕墙、精装修、智能化系统等，需由专业分包商进行二次深化完成，并由设计 单位审批。专业分包商图纸深化能力如何是制约专业工程施工质量的关键，对专业 分包商的考察时

128、，应将图纸深化和完成施工详图和综合系统图的能力作为考察重点， 其深化图纸出图计划应在合约中体现。分包进场后必须专人协调督促其编制图纸深 化计划，报审设计同意后，监督其执行并将深化图汇总报批。11.1.3 材料设备供应商及指定分包定标计划本节应明确完成各分项工程所必须的材料设备供应商、专业分包商的合约最迟 签订期限和进场时间。由于项目的材料设备供应商和分包商较多，且钢结构、幕墙、 精装修、智能化、室外均需要专业分包进行图纸深化设计，所以对材料设备供应商 和分包商的选择是极其重要的工作。在此计划中充分体现对材料设备供应商和分包 商的发标和进场时间要求，项目部应根据总进度计划随时更新，定期跟踪反馈，

129、并 积极推动招采合约部按总进度计划进行定标。11.1.4 材料设备报审计划及进场计划对于装饰材料及机电设备，项目部应按照公司的选型定版流程，在充分满足设 计意图及公司要求前提下，协调各分包会同总承包商根据施工进度计划编制出各专 业的材料/设备报审计划，组织审核并按计划跟进样板审批工作。材料、设备能否顺利进场更是现场施工是否可以按计划进行的关键，因此必须 严格控制材料、设备的进场时间，保证其满足施工进度的要求。制订计划时，对于 特殊加工制作和国外供货的材料和设备应充分考虑其加工周期和供货周期。11.1.5 检验及验收计划分部分项工程验收是保证下一分部分项工程尽早插入的关键，为了有效地实现 工程的

130、工期目标，分部分项验收必须及时。本节应明确分部分项工程的检验及验收 计划，此项验收计划需项目部与开发部，同监理单位、设计单位和政府质量监督部 门密切配合，特别是消防验收工作必须进行专项研究。质监站参与的验收包括：地基与基础、主体结构、钢结构、给水排水及采暖、 建筑电气安装、通风与空调、电梯和智能建筑、竣工验收。专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电 验收、消防验收、防雷验收、生活水箱安装及水质检测、天燃气验收、室内环境检 测等。需要重点控制的过程质量验收计划，如各类隐蔽验收计划、工序或分部分项工 程交接验收计划、租户移交验收计划等。11.2 进度保证措施11.2.

131、1 前期及外围因素控制措施施工的前期准备工作和外围影响因素对工程进度的影响不容忽视，而且这些方 面一旦出现问题后期补救非常困难，本节应提出前期及外围因素的控制措施。在工 程施工前，项目部应对总、分包的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投 入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是 否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导 施工。审查有无制定季节性与节假日（如春节、夏秋收）期间的赶工人员、资金安 排措施，有无拟定雨季、高温、冬季等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外 墙砖、石材、机电设备等订货期较长的材料有无提前订货措施等。1

132、1.2.2 现场管理协调措施1、里程碑控制节点管理 本节应明确里程碑控制节点的管理方法。根据项目总控计划设置里程碑控制节点，每个控制节点都有实际且紧迫的目标，以某形象进度为主要控制点，辅助以其它分目标，对相关责任施工单位或分包都制定相应的奖罚措施，避免因总进度目标 太“遥远”而对现场进度压力减弱，使每个参与的施工单位都有紧迫感，每个控制 点都应向有关分包进行交底并得到其签字认可。前一个控制节点完成后，由专业计 划工程师对控制点完成情况分析，总包据此进行奖惩，再颁布下一个控制节点的具 体内容和奖惩措施，这样一步步走下去，直至整个工期目标实现。2、充分发挥专业分包单位的能动性各专业分包能否实现投标

133、承诺，按合同约定完成其范围内工作是总进度目标实现的关键。特别是工作较为单一的主体结构完成后，现场工作转以各专业分包的工 作为主，总包单位进度控制的重点也转为协调各专业分包的进度，即向各专业分包 进行进度目标交底、审核各专业分包呈报的专项施工计划、为专业分包提供工作条 件、监督其执行。同时，项目部应与专业分包的公司高层领导保持联系，定期举行 沟通会议，以充分发挥专业分包单位的能动性。3、提示与预警管理对可能影响项目进度的因素提前提醒和预警：发出文件提前知会相关单位，如事先提醒相关部门计划的工作时间，对总包及分包单位施工准备不足可能造成的延 误提前书面提醒督促等。4、有关进度的报告在项目实施过程中

134、，督促总承包商按合同约定编制汇总以下报告（表）提供给发展商及监理。（1）日报表 记录施工现场每天施工人数、施工部位、工作内容，每天运抵现场的材料设备种类数量，施工机械设备及数量，每天的天气情况及其它需记录的事件等。（2）周报告： 主要反映以下内容：指令/图纸/资料收悉情况；方案/材料/设备报审情况；现场进度描述说明；计划进度与实际进度对比；延误项目分析及赶工措施；一周进场材料/设备清单；一周平均日劳动力分析；每周质量报告；每周安全文明施工健康环保报告；上周发展商代表、建筑师要求跟进落实情况汇报；本周存在需发展商、建筑师解决的问题；周进度计划；工程进度照片；其它图表。（3）月报告主要反映以下内容

135、：项目进度数据汇总；月工作描述；进度对比分析；延误项目及赶工措施；月劳动力柱状图；施工图纸最迟收到时间表；更新图纸目录；更新材料样板/深化图报审清单；月质量报告；月安全文明施工健康环保报告；月商务报告；分包最迟定标时间表；施工中存在问题；月进度照片；下月进度计划；其它图表。项目部除督促总承包单位编制上述报告外，也需根据项目实施情况编制工程进度月报报大区总部及上市公司。（4）专业协调会议 综合体项目各种会议很多，必须对会议的内容、形式、频次进行总体规划。进度协调会议应定期召开，一般每周一次。专业协调会议在高峰期应该每天开 碰头会。一般每月要召开一次由项目（总）经理主持的月度进度分析会、质量专题

136、会、安全专题会。大区工程管理部至少每月应参加月度进度会，每季度要对项目进 行综合考评，还要不定期组织大区有关部门现场协调解决一些专业协调的困难问题、 资源问题等，必要时上市公司有关部门参加解决。11.3 进度纠偏措施在项目实施过程中，由于外部及内部原因，项目实际进度与计划难免会有偏差。 因此，在项目进度计划的执行过程中，必须持续地采取计划、执行、检查、纠偏的 动态的进度控制措施，做好赶工准备和预案，一旦发现工程进度出现偏差，要及时 采取纠偏措施。要采用科学的方法对进度计划特别是关键线路、重点部位计划进行监控，及时 进行沟通预警，分析原因，有针对性地提出纠偏措施，并编制追赶计划。资源投入不足是进

137、度拖延的重要原因，要定量研究各专业劳动组织方式、劳动 生产率，提出合理的劳动力计划。如果劳动力不足，增加劳动力或延长工作时间是 主要的方法，增加劳动力一般要在开工早期提出，到了后期很难增加；延长工作时 间一般可以应付短期，长期不可能坚持。承包商管理能力不够也是造成进度拖延的重要原因，要及时增加管理人员或调 整不称职的关键岗位人员。很多时候进度拖延的原因在于开发商设计图纸供应不及时、材料定样拖延、施 工方案、工艺不审批等，甚至工程款支付不及时造成，应该加强内部各专业的协调， 实事求是沟通，不回避矛盾。对承包商的管理坚持平等协商、合作共赢的原则，但也要采取多种措施掌握主 动。1、当专业分包的进度出

138、现延误或潜在延误时，除现场督促外，还应利用其公司 高层的压力，力求其支持与配合，以充分发挥专业分包的能动性。对不守承诺、实 力较弱的专业分包应采取合同手段及经济手段，如缩小其合同范围，加大经济惩罚 或奖励的额度等。2、综合体项目参与的专业分包众多，交叉施工频繁，每个专项工作能否按时开 始是项目进度目标能否实现的关键，总包必须严格要求各施工队和分包按总包要求的时间移交工作面给下一个施工单位。如因分包原因不能按时移交，可采取分段进 入、增加成品保护、处罚上家施工单位作为后续单位的赶工费等措施，确保在后续 工作中将前期延误时间赶回。3、要特别注意材料设备供应不及时造成的拖延，因为这些问题在现场看不到

139、， 容易被忽视。要跟踪材料设备的采购进场计划，定期或不定期到工厂、矿山、供应 商处驻厂督促。11.4 对总包进度的要求总承包单位各项工作进度是后续各专业展开的基础，因此需重点对总承包提出 具体进度要求，示例如下：（1）地下室主体结构时间：总承包接收桩基单位分区移交的工作面，开始进行 垫层、防水底板施工。每个施工段自接受底板工作面到结构板施工0.000 完成为止， 不得超出 90 天（三层地下室，含防水、劲性钢结构、预应力等），有夹层区域的不 得超出 110 天（含防水、劲性钢结构、预应力等）。（2）地上主体结构时间：地上裙楼部分从每个施工段结构0.000 完成开始到对 应的上部裙房主体结构完成

140、（含劲性钢结构和预应力施工），移交工作面给屋面钢结 构施工单位，不得超出 130 天。（3）地下室砌筑及移交工作面给机电安装时间：地下室从每个施工段0.000 结 构完成开始，到开始插入砌筑的时间不能超过 90 天，移交天花工作面给机电分包的 时间也不得超出 90 天；从每个施工段0.000 结构完成开始到地下室对应区域机房、 管井的砌筑、抹灰、临时门安装完成并移交给机电分包的时间不得超出 160 天。（4）地下室周边土方回填时间：从每个施工段0.000 结构完成开始，完成相应 区域的地下室外墙防水到基坑土方回填完成，不得超出 120 天，有退台的施工段不 得超出 80 天，结构隐蔽前需提前与

141、质监部门做好沟通并取得认可。（5）地上砌筑及移交工作面给机电安装时间：裙楼部分从每个施工段0.000 结 构完成开始，到完成地上部分机房、管井的砌筑、抹灰、临时门并移交给机电分包 时间不得超出 220 天。（6）混凝土屋面断水时间：裙楼部分从每一块结构达到0.000开始，完成对应 区域混凝土屋面的封闭断水工作不得超出190天，包括在没有安装好的出屋面管井上 方安装临时遮雨棚、在屋面及各层露台周边安装临时排水管进行有组织排水。（7）裙楼移交工作面给幕墙分包时间：裙楼结构从每个立面主体结构封顶开始， 到移交工作面给幕墙分包的时间不得超出35天。（8）塔楼主体结构施工时间：塔楼对应的1-6层结构施工

142、时间不得超出90天（含 劲性钢结构、预应力等），自6层以上的标准层每层施工不得超过5.5天（含劲性钢结 构、预应力等），转换层施工不得超过8天。（9）塔楼移交工作面给幕墙分包时间：塔楼区域自结构完成到18层开始，需对 幕墙工作面开始移交，并做好外立面的硬防护工作；塔楼封顶后20天内完成整栋塔 楼结构层的幕墙工作面移交。（10）塔楼砌筑及移交工作面给机电分包时间：自塔楼0.000结构完成开始，插 入地上砌筑的时间不得迟于90天，塔楼混凝土结构封顶后90天内完成地上部分机房、 管井的砌筑、抹灰、临时门并移交给机电分包。（11）移交工作面给精装修分包时间：在混凝土结构封顶以后，须在60天内开 始进行

143、土建结构层标高的移交，如经精装修分包检验出现超高等情况的，需立即进 行整改，整改完成并移交工作面不得超出20天。（12）移交租户时间：在收到租户条件图后，每个对应分区的砌筑、抹灰完成 并移交租户的时间不得超出14天。12 质量管理规划（高品质）12.1 质量目标综合体项目应根据工程建设定位和发展规划确定质量目标，实行目标管理，以 明确工作方向，并制定相应流程和标准。质量目标应进行横向和纵向分解，例如不 同阶段的质量目标、不同专业的质量目标等。综合体工程创优目标应确保省级奖项，力争国家级奖项；土建工程、幕墙工程、 精装修工程等也都应设立各自的专项目标。12.2 质量管理体系构建各大区及城市公司应

144、按照图 12.2.1 构建以发展商为主导的质量管理体系，通过 采取工程质量现状分析、高品质标准、工程质量管理体系、资源配置、样板管理、 过程监控、竣工验收、交楼保修、客户满意度调查的九步法，形成质量管理的闭环 体系。各综合体项目应在公司质量管理体系的基础上，构建适应项目特点的质量管理体系。该质量管理体系应明确项目的质量管理目标、组织架构及管理职能、质量管 理流程与制度、质量检查与验收标准等，用以指导各施工单位的质量管理工作，从 而发挥出发展商在质量管理上的主导作用。图 12.2.1 以发展商为主导的工程质量管理体系12.3 客户敏感点及高品质落地分析12.3.1 高品质六个维度分解项目应根据客

145、户满意度调查报告、客户调研等资料，并结合其他大区综合体经 验，对客户关注重点进行提炼，抓住客户敏感点，并用置地工程高品质标准 的安全坚固、美观精致、功能适用、易维护、节能环保、耐久六个维度对这些客户 敏感点进行分解，落实到设计、施工、运营等各个环节。 表 12.3.1高品质六个维度在综合体工程的分解维度（1）主体结构（2）精装饰（3）卫生间（4）幕墙安全坚固基础及主体结构安 全；构造柱、圈梁设置满足抗震要求。栏杆牢固，玻璃防飞散、防脱落；室内高墙面石材连接牢固；各类大型灯具、吊钩安全。挂墙式座便连接安全。龙骨与结构、饰面与龙骨连接安全牢固；干挂石材不松脱；采光顶玻璃防爆裂；大门地弹簧、门铰安全

146、；开启窗安全。功能适用墙体封堵密室，不 跑烟串味；不渗漏；降板防水、二次排 水质量可靠。遮阳窗帘运行正常。地漏不返臭味；无烟味、换气满足；洗手台使用方便；地面易清洁。玻璃屋顶及外墙不渗漏；满足隔音效果；气密性满足要求，无漏气和风哨。美观精致外露钢结构成为装饰 钢构，焊缝、连接件 等工艺精良。天花、墙面、地面装饰精致； 扶梯装饰美观；装饰精致美观整洁、平整、色泽一致；立面线条清晰、拼缝齐整，各类饰面保证收口美观；入口、窗边、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致。易维护地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦 洗。五金、洁具维护方便。玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；易损配件、材料有备品，或日后新购易获取。节

147、能环保维护结构封堵密实。装修材料无放射污染；装修材料无化学污染。外墙遮阳；保温隔热满足节能要求。耐久主体结构钢筋、砼耐 久。地面石材历久弥新；后勤门五金使用启闭灵活、耐久；后勤通道转角耐碰撞。厕隔门及五金耐久；龙头五金耐久。结构胶、耐候胶耐久；门窗选用五金配件坚固耐用；外饰喷涂饰面不褪色、脱漆；中空玻璃无漏气和结露；维度（5）机电（6）地库（7）室外(屋面)（8）标识安全坚固管道支吊架与主体结构连接安全；锅炉；燃气管线安全；防雷接地安全。车行出入通行方便安全。室外广告标识安全。功能适用管线优化、满足装饰空间；消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；电梯运行平稳；制冷及采暖效果好，气流舒适；新风效

148、果好，厨房排烟形成稳定负压环境；电气系统电压电流稳定、漏电保护灵敏；机房隔声、减震、降噪;；中庭光线、照度适当，建筑泛光照明效果佳。分区标识清晰，通道、出 入口车行、人行指引标志完 善，便于客户寻找；设停车引导系统；缴费方便。人行道及广场防滑；坡向正确，不积雨水；水体系统正常使用；无障碍通行。公共区域标识清晰；物业管理标识清晰。美观精致机电末端与建筑装饰相协调；地库、机房、设 备层等机电管线、点位排布整齐；建筑泛光与幕 墙协调；室外景观照明与铺装协调。饰地面质量好，无裂缝、 无空鼓、不起沙；明露机电管线排布整齐。硬质铺装铺贴平整、纹路线条 清晰；树池、花池、台阶等做工考究。标识制作精致美观。易

149、维护各类检修通道、检修口、检修门考虑齐全；检修空间考虑适当；公共机电管线不进入租户区域；不伤及主体结构可进行机电管线维修；不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检 修口、阀门设置满足物业使用；机电管线标识清晰。地面铺装等耐油污、耐擦洗；台阶、转角石材耐碰撞；水体系统维护方便。灯箱方便更换光源节能环保空调节能； 电梯节能；照明节能。耐久各类管线防锈、防腐耐久。地面使用耐久室外无沉降裂缝；无热胀起鼓、无冷缩缝；车行、人行道铺贴不松脱。 在各项招标工作开始之前，综合体项目应在表 12.3.1 基础上，提出各专业的质 量标准及管理要求，并写入工料规范。工料规范中的有些要求可能涉及费用，需在 招标过程

150、中提醒各投标单位，使合同报价与质量标准及管理要求相适应，为工料规 范在工程实施中得到较好的贯彻落实提供有力保障。12.3.2 高品质实现关键区域本章节主要对万象城高品质实现的关键区域进行系统策划，应包括中庭、冰场、 公共卫生间等，阐述这些关键区域高品质实现目标、实现途径、最终效果等。1、中庭 中庭是万象城高品质实现的核心，也是提高客户对万象城购物体验的关键区域。中庭部位涉及关键点多，人造石地面、玻璃拦河、扶梯包封、采光顶、机电末端等 均是构成中庭高品质的关键点。图 12.3.1 沈阳万象城中庭（1）人造石地面：万象城、五彩城的核心是中庭，中庭建筑装饰的核心是地面。 基于地面的重要性，上市公司已

151、将进口人造石材纳入战略采购项目，万象城、五彩 城地面必须采用进口人造石材。各综合体项目应对人造石材的排版、施工工艺、养 护等进行深入研究，如在保证美观精致的前提下如何提高出材率，采用何种铺贴方 法能保证不空鼓、不起波浪、不崩边开裂，如何进行成品保护，如何进行结晶以及如何规范运营中的养护等。图 12.3.2 深圳万象城地面成品保护图 12.3.3 深圳万象城地面成品效果佳图 12.3.4 沈阳万象城地面成品效果佳图 12.3.5 地面出现崩边现象（2）玻璃拦河：玻璃拦河形式统一、木扶手顺畅、收边收口精细、防撞、玻璃 防爆裂。图 12.3.6 万象城玻璃拦河（3）扶梯包封：中庭纵横交错的扶梯是万象

152、城的特点。目前，各商业地产项目 逐渐重视扶梯包封的美观效果，扶梯装修越来越高档，扶梯装饰灯光更显得时尚， 如广州太古汇、上海 IFC 等。扶梯包封控制重点在与地面交界面处理、灯光对中对 线，装饰面层平立面对线及与玻璃栏板对线等。图 12.3.7 上海 IFC 扶梯包封效果图 12.3.8 广州太古汇扶梯包封效果图 12.3.9 多种材质收口顺畅，对缝严格图 12.3.10 扶梯立面及底面排版对缝，且与安全玻璃对缝严格（4）机电与精装修协调：机电末端、管井、广告灯箱等与精装修相协调是中庭 高品质体现的重要一环。在施工前绘制综合图，将各专业统一在综合图上，同时施 工过程中严格控制，实现机电末端点位

153、成排成线、管井隐蔽精巧等高品质要求。图 12.3.11 机电末端成排成线图 12.3.12 门、消火栓隐蔽图 12.3.13 广告灯箱与墙面装饰对线及消火栓装饰（5）屋面钢结构：屋面钢结构应按照装饰钢结构的标准严格控制安装精度，并 尽可能选用矩形等封闭截面或前期即已考虑铝板包封的做法，以免出现螺栓外露后 加铝板包封等现象。成都万象城、沈阳万象城、南宁万象城等均出现过屋面钢结构 达不到美观精致要求而返工的现象。2、冰场图 12.3.14 屋面钢结构选用 H 型钢，后加薄钢板包封冰场高品质控制重点在冰场天花。万象城项目冰场天花往往较为复杂，各专业协调量大，特别是曲面形式的天花。冰场天花的重点在于装

154、饰面层排版、机电末端 与装饰面层的协调等方面。3、公共卫生间图 12.3.15 沈阳万象城冰场天花效果万象城作为人员高密集场所，公共卫生间的使用效率高，是顾客必到之处。近年来，新开高端商场对卫生间的装修标准越来越高，在追求美观精致的同时，注重 其使用功能保障是对公共卫生间的高品质要求。图 12.3.16 厕位门悬空并与天花造型相协调图 12.3.17 龙头、洗手液、废纸箱设计人性化12.4 样板管理样板引路是提前发现设计图纸错漏碰缺、明确及优化施工工艺、统一各方质量 标准、保证大面积施工顺利实施、实现预期设计效果的重要方法。各大区及城市公 司应根据各类样板的重要程度进行分级，明确各级样板的确认

155、流程，做好样板管理 工作。样板一般分为设计样品样板、施工工艺样板、移交样板。设计样品样板是合约 分判的基础，一般需设计样品样板确定后方可进行合约分判；施工工艺样板和移交 样板是施工的依据，大面积施工应以确定的施工工艺样板和移交样板为参照。对新 材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。项目部、设计管理部应根据总控计划，提前制定样板专项计划，明确样板种类、 样板制作时间、样板组织及确认部门、样板质量标准等。沈阳万象城规划完成的设计样品样板和施工工艺样板见表 12.4.1。表 12.4.1设计样品样板、施工工艺样板表编号类别序号内容组织部门确认部门A设计样品样板1防

156、火门项目部设计部2涂料、油漆项目部设计部3地砖项目部设计部4楼梯、阳台栏杆项目部设计部5幕墙玻璃、型材、配件项目部设计部6外墙石材项目部设计部7石材、面板项目部设计部8开关插座面板项目部设计部9灯具项目部设计部10配电箱项目部设计部11温、烟感项目部设计部12广播项目部设计部13喷淋头项目部设计部14手报项目部设计部15风口项目部设计部16洁具项目部设计部B施工工艺样板1混凝土结构项目部项目部/监理2防水基层处理项目部项目部/监理/成本部3防水层项目部项目部/监理/成本部4穿墙管预埋项目部项目部/监理/成本部5厨卫间混凝土导墙项目部项目部/监理/成本部6砌体项目部项目部/监理7钢板（丝）网安装

157、项目部项目部/监理/成本部8内外墙抹灰项目部项目部/监理9内墙涂料项目部项目部/监理/成本部10楼梯踏步项目部项目部/监理/成本部11楼地面项目部项目部/监理/成本部12天棚项目部项目部/监理/成本部13室内精装修项目部设计/项目14外墙石材项目部设计/项目编号类别序号内容组织部门确认部门B施工工艺样板15玻璃幕墙项目部设计/项目16钢结构埋件灌浆项目部项目部17钢结构焊接、防腐项目部项目部18室外铺装项目部设计/项目部19管道安装项目部项目部20支吊架安装项目部项目部21管道保温项目部项目部22卫生器具项目部项目部23电管桥架敷设项目部项目部24电箱安装项目部项目部25电缆敷设项目部项目部2

158、6照明灯具项目部项目部27开关面板项目部项目部28防雷接地项目部项目部29风管安装项目部项目部30风口安装项目部项目部31空调设备项目部项目部32风管保温项目部项目部33景观灯光项目部设计/项目部12.4.1 设计样品样板项目部应设置专门的陈列间用于集中存放各种设计样品样板，设计样品堆放整 齐、标识清晰。所有存放于陈列间的设计样品应根据确认流程，由设计管理部、项 目部、监理审批。一般设计样品有铝窗、门、墙地砖、面砖、防水、砌块、钢丝网、开关插座、 配电箱、电线电缆、电管桥架、灯具、水管、阀门、风管、保温材料、洁具、风口、 消防报警设备、喷淋、广播、安防设备、开关插座、配电箱、墙地砖、涂料、室外

159、 地砖、对讲电话、栏杆等。图 12.4.1 深圳中心样品陈列间对视觉效果要求较高的专业如幕墙等，还应在现场选择专门场地提前制作视觉 样板，验证石材、玻璃、铝板等材料效果及整体设计效果，并以此视觉样板为工具 进行相应的设计优化工作。12.4.2 施工工艺样板制作施工工艺样板是明确工艺做法、统一各方质量标准的过程，对大面积施工 的顺利开展、保证各工序质量具有重要作用。原则上，所有分项工程包括主体结构、砌筑抹灰、机电、精装修、幕墙、室外 园林等专业的质量关键点，在大面积施工前应组织承包商先做施工工艺样板，并经 各方确认后方可大面积施工，如外窗塞缝样板、不同材料交界面钢丝网铺设样板、 中庭地面石材铺贴

160、样板等。图 12.4.2 砌筑抹灰施工工艺样板图 12.4.3 机电末端施工工艺样板12.4.3 移交样板制作移交样板能提前发现并解决施工图纸存在的问题，检验承包商的施工质量 水平并及时发现施工中存在的质量问题，统一各方移交验收标准。对于综合体中酒 店、写字楼、公寓、住宅的标准层，均应制作移交样板。移交样板制作完成后，除需由项目部、设计管理部验收外，还应邀请物业公司 进行验收，验收合格作为将来大面积完工移交的依据。图 12.4.4 深圳君悦酒店客房移交样板一图 12.4.5 深圳君悦酒店客房移交样板二12.5 过程质量控制12.5.1 图纸会审综合体项目应通过图纸会审的形式开展设计优化及完善工

161、作。图纸会审分两阶 段进行，在确定总包前，由设计管理部组织项目部、工程管理部、营销部等部门对 图纸进行内部会审，主要是审查设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的图纸问 题；在总包单位进场后，由项目部组织设计、监理、总包等单位对图纸进行外部会 审，主要是解决涉及施工的图纸问题。图纸会审前，设计管理部应收集其他已建及在建综合体项目的设计经验，整理 图纸中常见的质量问题，分析本项目中是否也可能出现类似问题，在此基础上制定 明确的图纸会审标准。如沈阳万象城实施规划列举的设计常见质量问题见表 12.5.1。表 12.5.1 沈阳万象城项目设计常见的质量问题序号质量问题类型常见质量问题表现列举1建筑平面布

162、置不当，内 部空间组织不合理1）租区布置不当。如排烟通道水平段过长，排烟不畅。2）有防水等特殊要求用房布置不合理。如高压配电房上层直接布 置厨房、卫生间。3）未考虑卸货要求。如未设置货车通道，或卸货通道高度不能够 满足大货车通行要求。4）交通流线混乱。如人流货流组织不合理，相互干扰。序号质量问题类型常见质量问题表现列举2未 认 真 执 行 强 制 性 条 文，不满足强制性条文 要求1）楼梯、通道净空宽度和高度不满足要求。设计未考虑装修层及 栏杆安装对通道净空宽度和高度的影响。2）栏杆、栏板高度不够，临空面栏板玻璃未采用安全玻璃。3）与室外相连的门洞口未设置雨棚。3不了解材料的特性，材 料选用不

163、当，缺乏设计 经验，建筑构造设计不 可靠，严重妨碍建筑物 的正常功能使用1）材料使用不当，影响使用功能。如声学要求较高的室内空间选 用大量硬质不吸声材料饰面；2）构造手段落后。如幕墙连接点连接构造处理不当，导致易碎、 脱落、渗雨、透风、不隔声。4设计人员防火意识差， 未认真学习研究建筑防 火规范，导致建筑设计 中存在严重火灾隐患1）建筑面积、长度超过防火分区限度。却未采取防火分隔措施；2）疏散楼梯未按规范要求设置。如疏散楼梯形式（封闭、防烟）、 位置、数量不符合要求；3）设计设置的防火构件起不了作用。如防火门、防火卷帘门构造 不当，不能隔离烟火；4）高温、高热等特殊用房未进行防火防爆处理。如厨

164、房设在主楼 中时与周围用房防火处理常被忽视。5未认真研究结构构造设 计原因及方法，导致结 构构件不能正常工作1）结构构件组合及节点连接不当。如构件连接处发出突变无平缓 过渡，导致应力集中严重；2）结构构件尺寸不合理。如框架梁柱节点不合理，降低框架工作 性能；3）钢筋切断、锚固、弯度不当，缺少必要的构造钢筋。如钢筋锚 固长度不够，导致截面强度破坏。6新规范、新技术应用不 当，导致结构可靠性差， 有的浪费严重，有的存 在严重的安全隐患1）新规范不熟悉，新老规范混用不当。如用新规范计算抗力，老 规范计算效应，未经恰当换算，直接混用发生错误；2）结构构件重要性主次不分，导致结构整体保证率不高或浪费严

165、重。如特殊构件应比一般构件有更高的保证率，但常被忽视；3）未深入研究新技术的应用条件，盲目应用，导致事故。如取消 变形缝设计技术，应用不当，导致裂缝事故。7不能正确考虑过程各因 素 对 结 构 安 全 度 的 影 响，缺少施工要求说明， 导致施工阶段事故不断1）施工阶段结构模型与使用阶段不一样。如迭合梁施工阶段常常 发生事故；2）不能正常估计施工阶段各因素的影响。如低温收缩，高温热胀， 施工工序等对结构工作性能的影响。8系统负荷选择不当1）空调冷负荷选择过大，增加投入；2）用电设计负荷过大，增加投入；9各机电专业交叉打架较 多，影响布局，影响净 空1）风管与母线交叉较多，风管盘弯过多影响使用；

166、2）电管或电缆与水管过近，增加隐患。10由 于 各 专 业 间 缺 乏 协 调，导致管线不合理1）排水管沿配电房穿下，不合设计要求；2）结构留洞与机电所需不相符，导致大量返工。12.5.2 方案审查及技术交底项目部应督促施工单位及时编制施工组织设计和各项施工方案，并审查这些文 件是否针对项目特点编制，是否具备可操作性。一般来说，综合体项目应编制的施工方案见表 12.5.2。表 12.5.2 综合体项目施工方案一览表序号方案名称方案分级1测量方案C2土方开挖施工方案C3边坡支护（降水）施工方案A4桩基础施工方案A5地下室防水施工方案C6卫浴间防水施工方案C7屋面防水施工方案C8屋面工程施工方案C

167、9抗浮锚杆施工方案B10塔吊基础施工方案C11塔吊安装拆卸施工方案B12钢筋工程施工方案C13内爬塔拆除方案A14模板工程施工方案B15高支模施工方案A16滑模（顶模、大钢模）施工方案A17混凝土工程施工方案C18大体积混凝土施工方案B19预应力施工方案C20回填土施工方案C21实验方案C22资料管理方案C23外脚手架施工方案B24悬挑脚手架施工方案A25外爬架施工方案A26施工电梯安拆方案B27临时用水施工方案C28临时用电施工方案C序号方案名称方案分级29雨季施工方案C30冬期施工方案C31钢结构加工方案C32钢（桁架）结构安装方案B33钢（网架）结构安装方案B34钢（劲性钢）结构安装方案

168、C35钢结构防火、防腐施工方案C36砌筑工程类施工方案C37隔断、隔墙类施工方案C38吊顶类施工方案C39抹灰类施工方案C40涂料类施工方案C41墙、地面面砖类施工方案C42外墙石材类施工方案B43装饰石材类施工方案C44外墙保温施工方案C45金钢砂地面施工方案B46水泥砂浆自流平施工方案C47各类地坪漆施工方案C48铝合金（塑钢）门窗安装方案C49防火门安装方案C50木门安装方案C51幕墙埋件施工方案C52单元幕墙施工方案B53拉索幕墙施工方案B54框架幕墙施工方案B55幕墙淋水方案C56金属屋面施工方案C57玻璃屋面施工方案C58质量计划B59创优策划B注：A 级：需要组织专家论证的方案；

169、B 级：重大施工方案或危险性较大的分部分项方案；C 级：为一般施工方案。对重要部位及关键工序，项目部应提前明确各专项施工方案的审查要点。专项 施工方案经审查后，项目部应及时将评审意见及技术要求向施工单位进行交底。通 过方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术 层面避免质量事故的产生，并满足项目总体目标。同时通过技术交底，将本工程的 重要部位及关键工序的主要控制环节传达给施工单位，便于现场控制及实施。如沈 阳万象城实施规划中对方案审查工作的安排：（1）地下室方案 重点审查深基坑支护体系是否安全合理，地下水位降排水措施，底板防水防渗漏措施，承台底板大体积砼温控措施，侧

170、墙超长结构防裂抗渗措施，养护及冬季施 工措施等。（2）转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算 复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头 处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。（3）外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及室外工程施工要求。（4）幕墙方案 重点复核幕墙材料加工精度保证措施，幕墙安装精度保证措施，单元幕墙水平、垂直运输方式及吊机吊装方案，幕墙防雨水、防空气渗透方案及控制措施

171、等。（5）劲性钢筋混凝土方案 重点复核梁柱接头处钢筋的交叉贯通措施，梁柱接头处和梁型钢翼缘下部等混凝土不易充满密实处的浇筑措施，焊接质量措施。（6）钢结构方案 重点复核钢结构制作工艺（焊接工艺评定），钢结构吊装、就位的质量安全措施，钢构件连接锚固工艺措施。（7）线槽、线管、配电箱、柜 重点复核线槽、线管、配电箱、柜的规格、尺寸、负荷容量、安装质量及安全措施、接地保护措施、接线工艺措施。（8）母线安装方案 重点复核母线的容量、规格尺寸、连接处的施工工艺、地线的接法工艺措施。（9）空调主机吊装方案 重点复核楼板的承重、主机吊装就位的安全措施及吊装过程中其他专业的配合。（10）智能化系统调试方案 明

172、确调试应达到的效果、需其他专业配合的事项及详细的调试计划。12.5.3 质量关键点监控综合体项目由于特殊项目众多，且为精装修，检查要点和重点同住宅项目有很 大不同，需要具备一定的专业技能，项目部要对涉及项目品质的分项工程进行重点 监控。工程质量控制要点：（1）地下室外防水质量控制主要控制点：材料的厚度、基层处理（如平整度、含水率、有无倒角等）、抗浮（压）桩头防水节点、防水卷材的收头处理、后浇带及施工缝的处理。（2）地下室大体积混凝土结构、基础底板质量控制主要控制点：混凝土浇筑的组织工作（供应能力、设备能力等）、分段分层浇筑、配合比试配、主要技术指标（如水泥品种、水泥用量、水灰比、外加剂、膨胀剂

173、等）、 缓凝措施、降温措施、温控措施、保温保湿措施等等。（3）钢筋工程质量控制主要控制点：钢筋的原材质量（检查钢筋的规格、标牌、厂家出厂合格证、实验报告）、复试报告（力学实验）、钢筋接头（如直螺纹套筒）、钢筋搭接锚固长度等。（4）钢结构工程质量控制主要控制点：地脚螺栓的预埋质量，埋件的灌浆质量、型钢骨架梁柱接头处钢筋的交叉贯通措施，梁柱接头处和梁型钢翼缘下部等混凝土不易充满密实处的浇筑 措施，钢结构的加工质量，焊接质量（外观检查和超声波检查）。（5）屋面工程质量控制主要控制点：保温层轻质材料质量（容重），找坡层质量（无倒坡、有组织排向），防水层重点控制防水上翻高度、搭接宽度、收头处理等。金属屋

174、面板的加工质量、 搭接固定、收头处理、成品保护等。（6）幕墙工程质量控制主要控制点：工程材料的质量（玻璃、型材、石材、铝板、锚固胶、密封材料、 连接锚固件及连接垫片等），预埋件的埋设（做到不错、不漏），对构件和主体结构 的节点、伸缩缝、保温、隔热、防水、防火、防雷接地等进行隐检验收，硅酮结构 密封胶质量（要求做接触材料的相容性实验和粘接剥离实验），四项性能试验检测（幕 墙的抗风压变形性能试验、雨水渗透性能试验、空气渗透性能试验、平面变形性能 试验）。（7）精装修质量控制主要控制点：坚持“样板引路”的原则以便直观指导施工，审核深化设计图纸（施工方案），装修材料订货应对色差重点控制，材料进场前确认

175、及封样，对进场工 程材料进行验收及抽样复试，前道隐蔽工程（如机电专业预埋管线完成、配套专业 预埋件安装完成、各专业安装预留孔洞封堵完成、装饰工程骨架安装完成）验收后 方可进行下道工序施工，饰面砖（板）排砖、分格符合设计要求，石材埋件要作防 锈防腐处理、石材背面进行防碱处理，饰面板木龙骨应进行防火处理，成品保护责 任、保护措施应符合合同有关规定，措施必须有效可靠等。（8）万象城中庭装修质量控制主要控制点：排版深化设计，地面、墙面、天棚均应出排版深化设计图，上下层排版应协调，地面、天花、墙面应对线。平整度，由于楼面超长，应校核楼面标 高，采用拉线、水平尺控制。材料应经严格挑选，存在规格误差大、翘曲

176、、掉角、 色差过大等问题的材料不能使用。套割边沿应整齐，地面砖在墙柱边的阴阳角部位 应 45 度切角铺贴。机电、消防等末端点位在满足功能需要前提下，应根据装修排版 图调整安装位置。导向标识牌位置应结合装修排版图调整，宜对中、对线。扶梯部 位装修应控制面板的平整度、成品保护、装修材料的防火要求。栏杆、栏板应进行 防拥撞安全设计计算。（9）入口装修质量控制主要控制点：应出排版深化设计图，地面与墙面应对线，台阶、平台处铺贴应避免小块料。应校核地面标高，控制高低差、坡度。地面、台阶石材基层应控制防 水。墙面干挂石材，应控制石材、型材、连接件、结构胶和密封胶的质量，接缝平 直。涂料墙面应控制裂缝。地面、

177、台阶和墙面灯具位置应对线。车道应控制坡度、 防滑条间距、标识等。内外接缝处应控制防水。入口门洞位置应控制门五金件质量， 雨棚有组织排水等。（10）室外园林景观质量控制主要控制点：排版深化设计，装修材料订货应对色差重点控制，材料进场前确认及封样，地面平整度、坡度控制，装饰面砖、石材面板、器具的对线，机电灯具、 检查井盖等位置与景观配合，水景墙面防水，机电管线防水，地面排水，土壤改良， 乔木移植朝向，石材背面进行防碱处理，成品保护措施等。（11）机电工程质量控制主要控制点：系统与系统之间的连接需互相配合，并反映在施工图纸上，图纸上应说明所有机电工程及安装的方法，并以准确比例绘制及显示各组成部分的位

178、置， 材料进场前确认及封样，对进场工程材料进行验收及抽样复查，对隐蔽工程验收后 方可进入下一道工序。各种设备、材料符合设计要求，成品保护责任、保护措施符 合合同有关规定，措施必须有效可靠。系统联调符合合同规定，各施工单位各负其 责、分工明确。12.5.4 工序交接及工作面移交工序交接、工作面移交是质量过程控制的重要手段。对各工序，在大面积施工 前应明确工序交接的标准。各道工序完成后，现场严格按工序交接标准进行质量验 收。在所有工序中，确定若干关键工序，设置停工待检点，由项目部、监理、总包 进行联合验收后方可进行后续施工。对于土建与精装修、土建与门窗、精装修与机 电等专业间的工作面移交，项目部应

179、制定工作面移交标准。通过工作面移交标准， 明确对各专业工作面的要求，从而保证不同专业间移交的顺利进行。12.6 阶段性验收项目部应根据总控计划，制定阶段性验收方案并严格落实。验收方案的主要内 容包括验收具体时间、前提条件和要求、组织单位及安排、使用的材料/仪器/设备、 检验及验收方法、具体参加单位、人员及分工等。对于重要的验收节点如消防验收 等，提前做好策划，过程中应邀请相应政府部门到现场提出施工中存在的质量问题， 以保证最终验收的顺利进行。项目部还应邀请物业公司提前介入，根据完工后内部检查的流程和方法，与项 目部一起进行详尽的质量检查，对发现的问题及时要求施工单位进行整改，确保租 户接收后顺

180、利进行二次装修。13 设计及深化设计规划13.1 高品质与设计成本管理确保综合体项目的高品质必须要在项目整体目标成本控制下，加强材料选型定 版的管理，加强设计深化和设计优化，对整体目标成本按项目品质控制点进行成本 的分配，要按照各分项在整体目标的敏感程度占比分配设计工作精力。如何通过深入的设计管理达到高品质和较低成本的管理目标，出发点在于将设 计阶段的成本控制措施落实在项目最有价值的地方，就是对客户看得见、摸得着、 能够鲜明体验和感知的地方，用好的材料、高的投入去做，对客户很少感知的边缘 化和非重点区域以保证安全、经济的工程质量为标准，尽可能控制成本投入。设计 前期要针对项目特点进行具体分析，

181、将重点、敏感区域和非重点、不敏感区域进行 明确划分以对目标成本和设计精力进行合理分配。例如万象城商场的室外硬铺装、入口通道、整个中庭是整个项目的主要动线， 在这个动线上采用的任何材料、任何设计细节都必须周全，通过高档装饰材料的运 用，配合采光照明等营造一个愉悦的购物环境，使顾客切实体会到项目高品质。所 以这类区域的材料选择一定要以确保项目品质为出发点进行考虑，应该是项目成本 分配的重点。而后勤通道等与客户动线分离的区域，选材用料的出发点就变成了确 保使用功能的低成本。机电系统设计时须充分考虑项目运营阶段的设备的管理和维护保养，通过楼宇 自控（BA）系统对机电设备进行全面有效的监控和管理，确保处

182、于高效、节能、最 佳运行状态。监控管理的对象包括：变配电设备、公共照明设备、给排水设备、空 调通风设备、冷热源系统、电梯及自动扶梯设备。基于自控系统全动态的架构思想， 能够满足不同运营的个性化需求，为高品质的成本控制提供强有力的技术保障。例 如冷水机组负荷的控制原理：测量冷冻水供回水温度、回水流量，计算用户的实际 冷负荷，系统根据计算结果控制冷水机组开启的台数及冷水机组的制冷量，从而实 现节能的目的。13.2 施工图设计单位的管理对设计单位的管理主要由大区及城市公司设计管理部负责，应向施工图设计单 位提供完备的施工图设计任务书，贯彻设计意图，强化成本、工期、市场以及客户 导向意识，指导设计单位

183、完善施工图纸设计。项目部主要进行施工图图纸会审、设计单位的现场配合管理：（1）设计单位施工图出图、图纸会审及设计变更单应能够满足工程施工进度需 要。（2）设计交底及图纸会审应认真组织，尽量在开工前将全部图纸问题消化解决， 避免过程中返工及过程中仓促协调影响工程进展。（3）设计单位应明确负责统一沟通协调的主管人员，负责及时沟通各专业设计 之间的问题及图纸与现场存在的矛盾。（4）施工过程中的设计变更洽商单应及时处理，满足施工进度需要。（5）在工程施工关键环节，设计人员要深入现场进行检查指导，特殊部位应专 项交底。（6）按照合同约定对设计深化图纸进行审批。（7）设计单位应当考虑施工安全操作和防护的需

184、要，对涉及施工安全的重点部 位和环节在设计文件中注明，并对防范生产安全事故提出指导意见。（8）采用新结构、新材料、新工艺的建设工程和特殊结构的建设工程，设计单 位应当在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的措施建议。（9）结构及建筑说明要详细，对工程重点部位及重要分项，要细化节点。（10）施工图纸满足强制性国家标准要求，如通道宽度、栏杆高度、净空高度、 消防要求等。（11）对关键部位、关键节点应重点考虑，认真审核，如室外露台、屋面泛水 高度、卫生间墙体下部 200mm 高采用砼结构、外墙要有防渗设计，卫生间尽量采用 降板设计，降板处宜设置排水设施。无外窗的卫生间，应设置有防回流构造

185、的排气 通风道，并预留安装排风机械的位置和条件等。13.3 图纸管理对于施工图设计单位的图档管理要求其必须规范化，施工图的版本管理必须清 晰、明确。对于公司内部则要求按图档流转流程执行，统一归口管理。所有图纸均 需设计部进行确认后才能予以接受，项目部原则上不能直接从设计院接收图纸。（1）图纸的发放：大区及城市公司设计管理部在收到设计单位发出的图纸后， 由设计管理部经理签发图纸发放单，将图纸发放至合约管理部、项目部等部门。项 目部负责对监理单位及施工单位图纸的发放，对监理及施工单位图纸发放份数按照合同约定。（2）图纸的保管：项目部应有专人负责保管图纸，填写工程图纸清单，并 定期进行整理。（3）设

186、计例会制度：工程开工后特别是在专业分包工程（如幕墙、钢结构、精 装修、室外园林景观等）施工前要做好图纸和设计技术问题的协调工作，定期（如 每周一次）召开设计例会，及早解决设计问题，为工程的顺利进行创造条件。13.4 图纸会审、变更洽商13.4.1 设计交底及图纸会审工程开工前要先做好图纸会审和设计交底工作。图纸会审至少应有两次，第一 次为大区及城市公司内部会审，由设计管理部召集并主持，项目部、合约管理部、 工程管理部及设计单位、专业顾问公司等参加，主要从各自专业角度进行图纸会审， 解决建筑及功能上的问题。第二次会审为开工前的会审，由项目部召集并主持，设 计管理部、工程管理部、设计单位、监理单位

187、、施工单位等参加，主要解决施工工 艺上的问题。会审结束后，召集部门应形成图纸会审纪要，图纸会审纪要由 到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件。其中：商业项目审图细则详附件 3，供参考。13.4.2 变更洽商1、设计变更的提出：项目部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现 场施工过程中出现的问题提出疑问。项目部将上述问题汇总后，再以工作联系函 等形式督促设计管理部协调设计单位解决。在紧急情况下，也可以先电话通知，再 补工作联系函。2、问题的解决：原则上设计变更问题的解决由设计管理部负责归口管理，再交 设计单位解决。当设计单位发出变更后，设计管理部应提交合约管理部进行估价，

188、按照变更金额审批权限经主管领导审批同意后方可下发。3、设计变更文件的传递及存档：变更文件形成后，由设计管理部发给合约管理 部及项目部，然后由项目部发给监理及各有关施工单位实施。项目部应每月整理设 计变更文件，填写设计变更文件清单。4、设计变更的实施、评审：对于任何设计变更文件，项目部可以从施工工艺、 材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以工作联系单的形式向设计管理部提出修改意见供其参考。在项目部将设计变更文件发给监 理单位时，要同时作好口头交底工作。各单位收到设计文件后，要在图纸上进行标 识，并加盖单位的印章后再发放和归档。5、设计变更结算：项目部经对施工单位设计变更的

189、执行情况进行监控，经过工 程变更完成确认单确认的变更才能作为施工单位结算的依据。如，沈阳万象城设计变更流程如下： 13.5 材料定样材料样板的选择及定版往往历时较长，并且受市场价格波动的影响。因此，在 确定产品标准及成本控制方案后，应有计划地深入了解市场，广泛收集样品，深入 考察产品质量和厂家生产加工能力，做到货比三家，择优选用。根据项目计划，在现场具备条件时应开展视观模型的制作，并有一个简化的内 部审批流程，以满足后期大量的材料定样要求。项目材料定样按实施阶段及性质可以分为建筑外装、建筑内部装饰、景观、机 电及建筑结构四个部分，通过持续的讨论研究、以阶段性专题形式逐步完善。项目 部应制定材料

190、定样计划，设计、合约等相关部门应按计划完成定样工作，确保不出 现材料定样影响现场进度的现象。表 13.5.1 成都万象城各专项材料定样计划选型定版类别时间计划包含分项工程建筑外装2009.52010.3.151）幕墙工程：石材、铝板、玻璃、五金件、结 构胶、保温及防水方式2）栏杆工程：栏杆样式及材质3）灯光工程：外露灯具样式、内置灯具的技术 要求建筑内装2009.52010.10.11）内装工程：地、墙面石材、洁具、五金件、 公共空间的防火门、防火卷帘、插座、灯具2）室内栏杆工程：栏杆样式及材质建筑主体2009.52009.12.15防水、商砼外加剂、航空障碍灯、地库地面机电2009.5200

191、9.12.151）给排水工程：各类给排水管材、消防管材、 水泵、阀门2）电气工程：发电机、高低压元器件、配电箱、 电缆电线、面板、线管桥架、照明灯具等3）暖通工程：空调机组及末端、防排烟方式4）弱电智能化工程：综合布线设备、电梯、消 防报警设备、安防设备、通讯设备、停车场设 备、BMS 设备等13.6 深化设计管理在设计单位或设计顾问提供的条件图或原理图的基础上，项目部应组织参建各 方结合施工实际情况，对图纸进行细化、补充和完善。深化设计后的图纸要满足设 计技术要求，符合相关地域的设计规范和施工规范，并通过审查，能直接指导现场施工。综合体项目由于项目本身的复杂性及差异性往往需要对不同部位的图纸

192、进行 深化设计。在项目规划阶段要对须进行深化的项目进行梳理，对设计深度进行明确 规定并在合约中体现，划分清楚设计与深化设计的界面，必须根据可选择的市场资 源情况及行业习惯确定深化设计的方法，并分清业主、设计单位、承包商在深化设 计过程中的责任和义务，在合同中加以明确规定。13.6.1 深化设计范围主要指机电综合管线、设备机房、声学敏感区、渗漏多发区、幕墙、标识、LED、 钢结构、虹吸雨水、防火卷帘、擦窗机、遮阳卷帘、电梯、室内精装修、室外园林 景观以及冰场、电影院、百货、超市等主力店的深化设计。13.6.2 各专项设计综合体项目的专项设计应根据现场实施进度，合理安排计划，特别关注相互之 间需要

193、配合的专项设计，如幕墙与标识、灯光之间，室内设计与卷帘之间等等。13.6.3 深化设计的审核主要包括几方面：（1）与方案设计、招标技术文件是否一致，如有修改，是否更为经济合理；（2）成本方面是否满足限额设计要求，是否有成本优化措施；（3）设计深度是否满足施工需要，指导现场施工；（4）与其它专业的衔接配合是否有考虑、一致，如标高、定位等。13.6.4 预留预埋需要深化设计的部分项目有可能属于三边工程，还需考虑深化设计未完成时配 合现场施工的预留预埋。如幕墙预埋件，中庭栏杆预埋件等。如沈阳万象城深化设计管理流程见图 13.6.1。 总包13.7 建筑节能规划制定相关流程审核建筑方案是否符合公共建筑

194、节能设计标准（GB 50189-2005）， 是否符合地方规范和政府相关要求，对涉及到建筑节能的材料与施工环节设置控制 点，严格审核材料检验报告，完善验收环节和记录。绿色建筑试点项目需在实施规划中设置独立章节详细阐述，主要从绿色建筑相 关设计方案、施工方案、管控点和管控流程等方面对项目绿色建筑实现过程进行规 划。14 前期准备在确定施工总承包单位之前，应对以下工作内容进行合理规划：（1）工地围墙、工地保安、现场办公室搭建。（2）查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料。（3）三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路，临时水源、排水和排污 接驳点，临时电源。（4）向施工单位提供施工现场及毗邻

195、区域内供水、排水、供电、供气、供热、 通信、广播电视等资料。（5）完成地勘工作，包括初勘、详勘。（6）基坑支护和土方开挖的设计招标，设计和施工方案专家评审（超过 5M 的 深基坑），基坑支护和土方开挖的施工。（7）桩基设计、桩基报建、桩基施工。15 对承包商的管理15.1 对总承包商的管理15.1.1 对总承包商的定位综合体项目对总承包商综合能力要求很高，但现阶段大多数总承包商所在的公司 基本上是过去的土建公司发展而来，从管理习惯、人才结构等方面不具备综合体项 目总承包管理的能力，更多扮演土建总包的角色。总包后期对专业指定分包的照管 能力一般较弱，基本由业主自行管理各专业分包。因此，在选择总承

196、包商、管理总承包商时应基于资源条件，对其进行符合其管理能力的定位。15.1.2 项目经理及主要管理人员对总包项目部管理人员架构进行考察，要求总承包商投标时上报项目经理及项 目部主要管理人员架构，考核各专业设置是否全面及组成人员的工作经历，设计考 察方式及流程，对总包项目部的管理能力作出初步评价，此阶段的考察范围比总包 招标阶段有所扩大，不仅考察主要管理人员，各专业的骨干工程师也应考察，最终 确定的符合项目要求的人员架构要列入总包管理实施规划或施工组织设计上报审 批，约束总承包商组建较强工作能力的项目管理团队。15.1.3 对总平面规划的管理综合体项目建筑密度较高，一般施工用地紧张，若为较大地块

197、的最后一期项目， 还应关注对前期开业部分的影响，因此施工总平面的合理规划尤为重要，项目部要 对此项内容进行单独规划。总平面管理规划是在设计方案及招商部门针对项目分期 开发、招商展示意见基本确定的前提下，以建筑规划总平面为依据，项目部向总包 明确承包商分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容的指导原则，根 据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置的调整、补充和修改，以作为本项目合 约规划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从发展商工程开 发建设管理的角度，为保障项目建设顺利进行，对总承包商的施工总平面布置进行 审核与管理，关注总包对其它指定分包和独立承包商的服务。各项目因占

198、地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万 别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大。 但总的原则是：（1）满足招商及开业的需要；（2）根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；（3）根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；（4）便于各承包商的使用，确保机械摆放、材料堆放及材料加工场位置满足施 工要求；（5）现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；（6）水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽 量避免管线交叉；（7）应满足文明施工及消防要求；（8）分期开发应尽可能对首期市场品牌培育期提供较好的外围环境条件。15.1.4 总包对

199、指定分包的照管规划总包与指定分包之间的管理一直是综合体项目的管理难点与重点，项目往往因 为总包与指定分包之间配合出现问题而影响工程进度和工程质量。在项目工程管理 实施规划中要对总包与指定分包的责任进行划分，明确双方的工作界面及配合、照 管要求，要求总包配备专业工程师对指定分包的进度、质量等方面的管控措施进行 系统规划。通过确定合理的合约分判模式和进度款支付方式等途径，既给总包管理 协调提供有力支持，又要防止总包权利过大，对指定分包的正常施工造成不利影响， 最关键的是考虑好发展商项目部应起到的作用，通过对管控流程的合理规划，对总 包的协调照管工作进行支持与管理，以及便于对政府相关部门外部协调。1

200、5.1.5 总包在项目后期的配合与投入在项目后期，总包产值少，配合意愿大为降低，具体表现为变更不执行、配合 指定分包不积极、收尾工作慢等，项目部应在合同中对项目后期的配合与投入作详 细约定，加大考核力度，督促其作好相应的配合工作。15.2 对指定分包的管理钢结构、幕墙、精装修、园林景观等指定分包工程通常是综合体项目中难度较 大、问题较多的部分，对指定分包的管理是否到位是项目建设成败的关键。对指定 分包的管理，既要借助总包的力量，支持总包对现场施工场地、进度进行协调照管， 又要求发展商参与关键阶段的管理，如资格预审、深化设计、材料定样及订货、工 厂加工、界面协调、关键节点进度等环节。项目部应进行

201、详细规划，借助顾问、总 包的力量同时也需深入管理，确保关键环节的顺利进行。15.3 对独立承包商的管理前期独立分包及电信、移动、联通等垄断性质的独立承包商在项目分包中比较 特殊，前者施工时总包一般尚未进场，只与发展商有合同关系，完全依靠发展商进 行管理；后者与发展商、总包都没有合同关系，属于免费安装，不需支付工程进度 款，因此现场协调管理的难度较大，施工进度、质量较难控制，对这些承包商要提 前安排其施工时间及工作面，要求总包在施工计划中考虑后期独立分包的施工工序，并对其施工进度、质量进行管控，尤其是精装修阶段应避免出现工序颠倒而造成返 工。15.4 对甲供材的管理对于甲供材的管理主要是从订货计

202、划、进场计划、进场验收、领取使用、盘点 清理等方面进行规划，制定管控流程，确保供货进度、材料质量满足现场需要。16 对监理的管理现阶段，监理行业低价竞争现象普遍，形成恶性循环，监理公司中普遍缺少专 业能力好、责任心强的人员，其管理人员夹在业主与总包的管理团队间，往往难以 发挥出应有管理价值。通过近几年上市公司第三方质量检查结果看，所得出的结论 是：目前市场上能满足置地要求的监理资源稀缺，需要发展商督促监理单位完 善质量管理体系或由发展商承担一些监理的管理职责。住宅尚且如此，对管理要求 更高的综合体项目，优秀监理更加稀缺。土建阶段，监理尚能承担起一部分质量、 安全的管理职责，但在精装修阶段，其角

203、色往往较为尴尬。因此，这要求综合体项目应对监理行业的现状有清醒的认识，基于这一认识对 监理进行精确定位、选择合适的监理单位、帮助其充分发挥其应有作用，这是本章 的重点。16.1 监理的定位本节应明确监理的定位，如质量、安全、进度、成本四方面，监理应着重在哪 些方面发挥价值，如何发挥等。一般应让监理在质量、安全方面发挥作用，进度、 成本不建议其参与管理。16.2 监理的选择原则本节应明确监理单位的选择原则。监理单位应选择与我司管理理念相符的单位， 特别是总监的管理理念应作为选择时考虑的重点。监理招标时，对监理的合同范围 及监理时间起止点应根据综合体项目特点进行明确，特别是对项目租户装修期间的 监

204、理责任；项目实施期间总平（包括市政、景观的）监理责任界定、装饰装修工程 的责任界定；对于有人员要求的专项工程（景观、钢结构、装饰装修等）的人员配 置要求，责任范围等。16.3 监理组织机构由于综合体项目建设难度大，对监理人员特别是总监的经验及素质要求很高， 因此，监理人员配置情况是监理招标的重点控制内容之一。应考核监理组织架构各 专业设置是否全面，对主要管理人员进行面试，将选定的管理人员名单写进合同， 并约定到场时间，工程开工后，严格要求监理人员按合同要求进行配备。16.4 监理方案工程开工前，项目部要求监理编制并上报详细的工程质量监理规划，对本工程 质量控制重难点有具体监理措施。工程施工期间

205、，依据监理规划编制监理细则，用 于指导现场监理工作。在监理规划和监理细则中要特别关注其对钢结构、幕墙、精装修等专业分包的 监理方案，从人员配备、监控点设置和监控方式上进行审核，确保其科学性与可行 性。16.5 监理考核与监理费支付在项目实现过程中，项目部应制定监理考核办法，对无法满足项目管理要求的 监理坚决予以更换。监理费的支付一般采用按岗位按时间进行，这样能保证监理人 员的整体素质。17 对第三方顾问的管理综合体项目结构、建筑复杂，涉及专业专项分包较多，如幕墙、钢结构、精装 修、冰场等。对于专业性较强、占工程造价比例较高、影响整个工程效果、发展商 方缺乏相关专业管理人员的专项工程，可委托第三

206、方顾问协助管理，但发展商仍是 整个工程的主导者，不能因聘请第三方顾问而归责于顾问公司。根据项目涉及专业具体情况、大区及城市公司所在地能招聘到的专业管理人员 情况，确定需聘请第三方顾问的工作内容及工作深度。如深圳中心二期聘请成 本顾问利比公司、结构顾问容柏生、幕墙和声学顾问奥雅纳、外墙和精装修顾问香 港城汇等。专业顾问与委托设计单位及监理单位相比，区别在于其专业要求更高，其顾问 成本也较高。如能聘请到高素质的相关专业人才进入发展商项目管理团队，较之委托专业顾问更好。 本章应重点阐述对顾问的管理思路。17.1 成本顾问聘请成本顾问主要进行工料规范编制、招标文件编制、商务标评标、工程进度 款核算、工

207、程竣工结算审核等工作。17.2 专业顾问一般聘请的专业顾问有：（1）测量顾问：主要进行构件结构尺寸复核及控制。（2）结构顾问：聘请结构顾问主要是基于结构成本的要求，避免出现超规设计、 保守设计而造成的浪费。结构顾问对设计院初步结构设计图纸进行审核：对钢筋混 凝土结构主要是审核在满足结构安全功能下的合理配筋率（含筋量）；对于钢结构主 要是审核在满足结构安全功能下的构件尺寸是否合理且最优。（3）幕墙顾问：主要进行幕墙从设计到施工方面的质量把控。（4）外墙顾问：主要进行外墙抹灰空鼓、外墙面砖空鼓检测。（5）精装修顾问：主要进行精装修质量把控。18 对租户的管理18.1 租户管理规划对租户的管理是一个

208、多部门（设计、工程、招商）协同、配合的过程，因此管 理流程显得十分重要，可以对租户进行分类，依据不同租户的特点制定相应的管理 流程，对重要租户或技术复杂的租户要有管理预案，设计、施工阶段保持沟通，最 大限度减少后期变更。如杭州万象城项目将租户分为三类，并制定了不同的管理流 程：（1）A 类租户：技术条件无变化的标准零售店铺。A 类租户在 OA 流程确认后， 按照施工图进行标准施工。审批流程：租务发展工程发展分管领导工程分 管领导。开始拟稿租务主管审核部门经理 意见面积和边界 审核返回 拟稿人发展部 提供图纸工程分管 领导发展分管 领导工程技术条件审核行政助理归档补充意见提供许总再审核补充意见提

209、供王总再审核图 18.1.1 A 类租赁工程技术条件审批流程（2）B 类租户：技术条件有变更，但较易确认的租户，主要为超市、餐饮、美 容美发、电器等。B 类租户经 OA 审批技术条件后，按照 OA 审批结果实施变更工作。审批流程：租务发展工程合约租务、发展、工程分管领导。开始拟稿租务主管 审核部门经理意见商铺设计变更审核工程分管 领导发展分管 领导租务分管 领导合约部 审核工程变更审核行政助理归档补充意见提供发展领导再审核补充意见提供租务领导再审补充意见提供合约部再审核图 18.1.2 B 类租赁工程技术条件审批流程（3）C 类租户：技术条件在工程施工中仍有变化的租户，主要为百货、影院、 美食

210、广场、NOVO 及首层一线品牌。就 C 类租户，将每月与其定期召开工程技术协 调会，协调各项技术事宜，租务、工程、发展均需派相关人员出席。审批流程：租 务发展工程合约发展、租务分管领导。开始拟稿TC主管审核部门经理意见发展部审核工程部审核返回拟稿人租务 领导批准发展部 领导批准物业部门 审核图 18.1.3 C 类租赁工程技术条件审批流程18.2 对招商进度及租户进场时间的要求考虑租户对租赁面积、使用功能等需求的更改，租户隔墙和租区内机电系统在 主体施工阶段往往不随大系统一同施工，而是在主体施工高峰后随租户条件图的确 定，以变更的形式分批下发执行。一旦招商的进度存在间断，就会造成劳动力、材 料

211、组织中断与重复组织的风险，不利于现场工作的连续进行。理想状态是租户招商、 设计审批进度满足现场施工需求，租户变更在主体结构施工后实现无缝衔接；变更 分批下发执行，并在相对合理的工期内完成现场工作。自开业时间向前倒推：1、大租户装修周期 4-8 个月，现场变更执行及场地条件完善周期 1.5 个月，设计及审批周 期 6-8 个月，招商谈判在万象城图纸设计阶段即开始进行（考虑对场地的需求）。由此推算出大租户招商开始时间需在图纸设计阶段即开始进行，满足同期开业 的进场装修时间为开业前 8 个月。2、小租户装修周期 1-4 个月，现场变更执行及场地条件完善周期 1 个月，设计及审批周期1.5 个月，招商

212、谈判周期 1.5 个月。由此推算出小租户招商开始时间需在开业前 5-8 个月开始，满足同期开业的进场 装修时间为开业前 1-4 个月。18.3 租户施工管理工作流程设计1、运营部 负责此阶段租户总协调与总管理工作。2、物业管理部 配合运营部，完成租户施工管理、装修改造报批等工作。3、项目部配合运营部、物业管理部，完成施工管理、现场协调、装修改造报批等工作。18.4 租户移交租户移交工作从以下几方面进行规划：租户条件图的确认及下发、现场移交条 件检查、办理移交手续。另外，大租户装修报建工作通常存在一定难度，应在实施 规划中充分考虑。18.5 租户装修配合及管理租户施工期间，万象城正处于消防验收、

213、竣工验收的关键阶段，为避免租户施 工对整体工作造成影响，需密切协调租户在万象城内的施工配合。（1）对租户材料进出场路径、施工电梯安排进行统一管理；（2）对租户提出的公区场地使用进行统一协调安排；（3）协调分包在租户施工期间对租区内未完成工作进行整改；（4）公、租区交界面的移交管理；（5）租户封闭施工的管理；（6）对租区内机电系统等总包完成工作成品保护的管理。18.6 租户施工质量、安全管理18.6.1 质量管理租户施工质量的管理方为物业管理部，其对租户进场材料的质量、现场施工质 量和租区内隔断玻璃、过路管线等成品保护的质量进行监管；租户施工质量关乎万象城整体工程的品质，但租户施工队存在良莠不齐

214、的情况，需要对租户施工期间进 行严格的质量管理。18.6.2 安全管理 租户施工期间的安全管理方分为三个阶段： 第一阶段为总包照管阶段（一般为开业前 53 个月）：此期间现场安全管理主体为总包单位，租户动火作业、防盗等安全管理工作由总包单位负责； 第二阶段为总包与物业管理部协调管理阶段（一般为开业前 31 个月）：此期间进场装修租户达到高峰期，总包管理资源应对现场安全管理工作吃紧，协调物业管 理部协助进行租户施工期间的安全管理，但此期间场地未对物业进行移交，现场安 全管理的责任主体方仍是总包，物业管理部协助；第三阶段为物业管理部管理阶段（开业前 1 个月）：此期间物业管理部已对场地 进行了接收

215、，为现场安全管理责任主体，负责租户施工和进出货期间的安全管理工 作。19 安全文明施工及环境管理19.1 安全管理参照置地安全管理要求，项目部以落实建设单位法定安全生产责任即安全 管理，监督施工单位、监理单位安全生产责任落实情况即监督管理两种形式开展。 项目部应根据危险性较大的分部分项工程安全管理办法（建质2009号）的 要求，对深基坑、高支模、建筑施工消防管理、地下暗挖工程进行安全管理，并建 立安全管理记录。应结合项目所在地法规对安全文明措施费用的管理要求，对施工 单位安全文明措施费的使用进行追踪管理。对施工单位、监理单位进行安全监督管 理时，应采取安全检查、绩效考核等多种形式进行，从建设单

216、位视角关注及监督相 关方安全生产管理的绩效。项目部的专（兼）职安全管理人员，应经常性参加监理 单位、施工单位的安全检查和会议等活动，参加建设行政主管部门对项目的各种检 查，及时将安全生产情况反馈给项目部总经理或项目经理等负责人。督促总包、监理加强对现场安全工作的管理力度，特别注意对后期租户装修工程的安全管理。19.2 施工消防管理现场消防管理是安全管理的重中之重，实施规划中要对此做重点阐述，引起项 目团队的充分重视，尤其项目进入后期，精装修、幕墙工程大面施工阶段的防火工 作压力很大，项目部要对总包及各家分包单位反复强调，制定有效管控流程，加强 检查力度，清除现场隐患，要求总包对各家单位的易燃材

217、料的堆放，电焊等动火作 业的申报审批流程，现场防火措施的落实等工作加强监管，统一各家单位思想，树 立危机意识。项目部应将建筑施工消防管理列入重点监督内容，由专（兼）职安全 生产管理人员负责监管，监督施工单位、监理单位落实安全生产责任及消防制度建 立情况。项目部应做好工程竣工后，物业移交阶段消防安全管理，需明确物业公司对此 阶段工程消防管理全面负责，物业公司应建立租户二装的管理及动火作业审批等管 理制度。19.3 文明施工1、施工现场标识系统施工现场按公司形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按照当地有关安全文明要求执行。2、施工主入口大门大门设置考虑使用功能要求和对外形象要求，如铁门上开一个小

218、门，方便人员进出，大门内侧设值班岗亭等。3、施工主入口形象要求入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌、工程现场平面布置图。 大门口作硬地处理，车辆出入口位置设置车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。4、临时围墙设计对围墙、广告围板高度、形式、宣传内容进行规划。5、施工单位现场办公室要求对施工单位现场临时办公室提出要求，比如统一使用高级彩钢活动板房，并在房间门口做好各房间的使用标识。办公室及办公室门口必须保持清洁，并由专人打扫。办公室四周以及顶部必须做好安全防护。6、项目部人员配备要求在安全帽的前方正中粘贴或喷绘集团标志，安全帽

219、后侧正中粘贴或喷绘“置地”标志。 胸卡：按公司要求制作，进入现场必须佩戴。7、现场道路对现场临时施工道路形式进行规划，要求交通顺畅，路面平整、清洁。8、卫生间项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理并保持清洁干净。19.4 环境管理对建筑、生活垃圾、粉尘污染、噪声污染、光污染等制定控制措施，减少对周 边环境的影响，尤其针对夜间施工，要根据当地政府主管部门的规定制定申报流程。19.5 成品保护在招标文件中，应明确成品保护的做法，并建议在合同中单独列出此项费用， 以便后期落实。要求各分包单位制定成品保护方案，在合约中明确相关要求，尤其精装修、幕 墙、机电等专业分包要制定成品保护专项方案，现场按审核

220、通过的方案监督执行。20 验收移交工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能 验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验 收、室内环境检测等。不同省、市对各项验收的具体要求可能不同，要在工程管理 实施规划阶段了解清楚，其中消防验收和竣工验收相对较为复杂，应进行专项规划。20.1 消防验收由于涉及到租户和项目本身的装修工程，消防验收的时点及验收的原则把握是 消防验收的关键，消防验收要从图纸设计审查、材料选用、分部分项验收、调试、 资料检查等方面作重点控制，各地消防验收的规定可能有所不同，如深圳地区分为 主体消防验收和装修后的二次消防验收，不

221、通过主体消防验收，精装修工程不能大面开展。项目部对此要引起重视，有计划的提前安排相关工作，比如利用当地消防 分包的关系，加强与当地消防部门的沟通，邀请其提前来项目检查，对提出的问题 早做整改，确保验收一次通过。二次消防验收要重视装修材料的消防送检，早做准 备等。20.2 竣工验收分析竣工验收的关键部位，如屋面、设备层等，加强对这些部位工作的检查力 度。与消防类似，可请质监站专家提前来项目检查，确保验收时没有大的问题。20.3 移交在装修大面施工前与物业公司或酒店管理公司确定移交标准，并约定物业提前 介入的具体时间、办法，制定移交流程。21 项目报建流程及外部协调21.1 项目报建流程21.1.

222、1 工程报建审批建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证是工程建设合法性的重要 依据。建筑工程施工许可证是否办理完成直接影响到工程的总体进度。各城市建设法定程序不完全相同，大区及城市公司应了解清楚建设项目所在地 建设行政主管部门法规要求，及时向建设行政主管部门申请办理建设许可证件，主 要办理流程如下：（1）办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条 件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书；（2）委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求；（3）设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合 同；（4）取得建设工程规划方案批复，组织审查设计

223、单位的初步设计大纲，对方案 设计进行比选；协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建 设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意 见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。（5）到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证；（6）委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求；（7）将桩基设计施工图报审图中心进行审批；（8）桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可 证提前开工（按当地规定）；（9）将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批；（10）在主体建筑安装施工图审批通过及确定监理、施工单位后，向建设行政 主

224、管部门申请领取建筑工程施工许可证；（11）申请领取施工许可证，应当具备下列条件： 已经办理该建筑工程用地批准手续； 已经取得规划许可证； 已经确定建筑施工企业； 有满足施工需要的施工图纸及技术资料； 有保证工程质量和安全的具体措施； 建设资金已经落实； 法律、行政法规规定的其他条件。（12）办理工程报建经历时间也较长，各地具体的要求不一致，一般需 24 个 月时间，需专人跟踪、协调，特别是对新进入城市。21.1.2 工程报建审批流程图大区及城市公司应根据当地要求绘制工程报建审批流程图，工程报建流程图可 参考图 21.1.1。 建筑方案送审初步设计方案及模型送审 初步设计技术审查 初步设计批复专

225、业报建消防批文 卫生防疫批文(市防疫站)环保报建(市环保局) “环评”大纲(市环保局) 环境影响报 人防批文（市人防办）告书(市环保局) 环境管理建设许可证(市环保局)施工图报建建筑审核意见书缴交报建规费缴纳市政配套签定档案移交合同规划分局备案建设工程规划许可证施工图审查 投资计划正式项目 验线 余泥排放证 勘察成果审核图 申请门牌 外水报装 外电报装 管道煤气报装 电信固定资产投资许可证邀请招标申请供水协议 同意供电 方案地库交通 审查申报通邮施工、监理招标报建递交招标文件核定地价签署土地 出让合同专家评审工程招标文件中标通知书建设用地批准书建筑节能审批建筑装修、装饰审批 建筑工程质量安全监

226、督申报商品房预售 许可证( 年 月 日)施工企业承接工程登记凭交费单签订白蚁防治合同 办理质监、安监登记出施工许可证图 21.1.1 工程报建流程（参考）置地有限公司 China Resources LandLimited。香港湾仔港湾道 26 号大厦 46 楼 46F,China Resources Bldg.,26 Harbour Rd.,WanChai ,Hongkong电话 Tel：00852-28772330传真 Fax：00852-28779068网址 Http：.hk集团旗下香港上市公司109 / 138 21.2 项目外部协调建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能

227、保证项目的顺利建 设。对外协调工作由项目发展主管具体负责，做好与政府部门的协调配合，办理各 项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。一般，涉及的政府部门有：（1）发改委：取得立项审批；（2）国土局：取得土地证和房产证；（3）规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；（4）市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；（5）测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规 划红线复测；（6）市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；（7）建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审 查；在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；办

228、理施工许可证交 纳规费；办理竣工验收备案；（8）质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机 构提前介入项目；（9）安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机 构提前介入项目；（10）消防局：取得施工图消防审批；对工地临建进行消防审查；（11）市人防办：取得人防批文；（12）市防疫站：取得卫生防疫批文；（13）供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；（14）市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；（15）燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；（16）电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；（17）市质量技术监督局：电梯验

229、收、锅炉验收等；（18）节能办：建筑节能设计的审批及验收；（19）交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入 口；（20）市劳动局：劳动用工监察；（21）公安局：申请门牌号；（22）水务局：与城市道路雨水污水的接驳；（23）工商局：广告牌报批；（24）城建档案馆：协调城建档案的归档管理；（25）城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；派 出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；协调 办理计划生育有关手续。22 风险控制22.1 外部风险22.1.1 价格风险在市场不稳定的时期，各种建材价格等会出现较大幅度的波动，而此种波动会

230、带来如下两种风险：（1）如建材等价格上涨，承包商、分包商的建造成本会大幅增 加，利润减少，此时承包商、分包商则会要求追加合同价款，如得不到满足可能会 对现场进度、质量造成影响；（2）如建材价格下降，而承包商拒绝下调合同价款， 则相对而言项目的成本会增加。对这两种风险要在合同条款中充分考虑。22.1.2 市场风险商业项目建设周期长，受国内乃至国际经济形势影响较大，一旦项目建设过程 中经济出现较大波动，可能会影响到租户装修开业的计划，项目管理团队要有所准 备，提早制定对策。22.1.3 招商风险因综合体项目招商对象中有规模较大的主力商铺，其签约时间可能较晚，且往 往会对工程实体提出特殊的要求，建设

231、过程中会根据其要求相应调整方案，此亦会 对工程施工造成一定的影响，对此要有充分考虑，将影响降到最低。22.1.4 法律、政策风险一方面，房地产行业受国家宏观经政策影响较大，另一方面国家对房地产行业 的政策往往会根据社会经济状况做出较大的调整。相应地，房地产施工建设证照审 批、信贷政策等也会发生较大变化。因此，作为房地产企业应对国家的法律政策保持高度的敏感性，对此风险做出评估。22.2 过程合规性评价由于我国法制建设尚不完善，工程建设相关法规也在不断调整，政府相关主管 部门时常有新的标准、规定出台，在项目建设过程中应注意新法规的收集与执行， 也应安排专人负责此项工作，出现项目原方案与新规定冲突的

232、，应及时调整方案或 制定应对措施，未雨绸缪。22.3 项目建设中可能出现的风险22.3.1 进度延误一个承包商工期的延误可能导致其它承包商的工期延误或经济损失，主体结构 工期延误将造成装修、室外工程的赶工，装修及室外工期的延误可能影响到工程的 竣工验收备案，甚至影响到项目开业。这一风险在综合体这样的大型复杂项目出现 的可能性很大，要引起足够重视，制定预案。22.3.2 质量事故发生质量事故一方面会引起工期延误和成本增加，另一方面对质量事故的补救 效果可能不理想，引起后期维修费用增加，甚至影响正常运营。项目部要对工程难 度较大，容易发生质量事故的部位重点监控，并制定保障措施。22.3.3 负面事

233、件一些安全事故（特别是深基坑坍塌、塔吊电梯倒塌、火灾等）、工人在工地大门、 市政道路或政府围堵上访等负面事件都会对公司及项目品牌产生伤害。要重视安全 隐患的排查和劳资矛盾的梳理，强化管控流程并制定应急预案。22.3.4 承包商履约能力评价大区及城市公司工程管理部、合约管理部及项目部应定期对承包商的履约情况 进行过程评价，对承包商履约能力的评价主要通过以下方面：（1）项目管理团队的素质及管理能力；（2）承包商对其供应商、分包的管理控制能力；（3）对合同条款的理解及执行情况；（4）施工技术管理水平；（5）工程进度；（6）工程质量；（7）安全文明施工；（8）对发展商、监理要求的执行情况；（9）承包商

234、公司主管领导对工程的支持力度。根据评估情况及时采取相关改善措施，对出现较严重履约风险的单位，应启动应急措施。22.4 租户移交风险租户移交的风险要考虑两个方面，一是项目本身的因素，主要是工期、质量是 否满足移交条件，能否保证顺利移交；二是外部因素，包括租户自身的资金情况、 开业条件、市场环境、租户装修报建等。在租户移交工作启动前，要对影响因素进 行梳理总结，逐一评估，防范于未然。23 项目后评估项目后评估是通过对工程、设计、成本、招采等业务单元具体的指标完成情况 进行打分，并通过各项指标前期设定目标与完成后实现情况进行前后对比，找出差 别和变化，分析原因，总结经验，汲取教训，得到启示，提出对策

235、建议，通过信息 反馈，改善项目工程管理和决策机制，达到提高投资效益的目的。24 附件附件 1：万象城经验教训案例分析 综合体项目工程管理实施规划编制指引 附件1万象城经验教训案例分析1.总平面布置（含：临建）2.地基基础3.主体结构（含：屋面、钢结构）4.机电工程5.幕墙工程6.装饰装修7.园林景观8.安全管理9.成本管理10.租户管理11.团队建设12总平面布置城市万象城 建筑面积 开工时间 开业时间工期备注1深圳一期 23万2002年11月 2004年12月25个月已开业2深圳二期 30.3万 2006年12月 2009年11月35个月3杭州38万2006年12月 2010年5月41个月4

236、沈阳 27万2007年6月 2011年5月47个月5成都 32万2009年9月 2012年4月32个月拟开业6南宁 39万2009年9月 2012年9月36个月7郑州 26万2011年7月 2014年5月34个月在建工程8无锡 26万2011年11月 2013年12月25个月9青岛 52.7万 2011年9月 2014年4月31个月10重庆 36.3万 2012年9月 2014年12月27个月11合肥 36.5万 2011年9月 2014年11月38个月12广州、石家庄、上海拟建做好施工现场平面布置的前提条件：设计施工图纸施工 总平面图主体 结构图周边环境 的了解道路衔接管线接口合同相关 要求

237、工期方面施工顺序政府主管部门要求安全文明施工出入口管理自有资源 的掌握周转料具机械设备34总平面布置总平面布置1.1深圳 1、杭州、沈阳增 设 塔 吊吊装钢结构1.2 沈阳钢结构吊装万象城 中庭钢结构一 般跨度大，构件重，施工图出图时间太晚 容易造成主 案 体结构 封顶受阻，深 圳万象城有此深刻教训（后期增加1台塔吊解决），目 例前 杭州 、沈阳万象城 也遭遇此难题，也各增加了1台塔吊。业主、总包须一起会同设计院，在布置塔吊前，掌握中庭钢构必 要的信息，分并据 此 信息来作为塔吊选型、布置的依据，以免将来构件无法 吊装到位。析即使 在设计之后的情况，亦要将提前考虑，集中优势资源到中 庭部位。备

238、注沈阳万象城中庭钢结构最大跨度：34m。单根钢梁最大重量：24T。单层中庭钢梁案例 总重：约400T。塔吊布置阶段已考虑中庭钢结构吊重问题，但因结构图纸调整，钢结构设计变化很大，每层约1/5钢梁因塔吊吊重不能满足，无法直接吊装就位。采用笨力吊装：与设计协调将大跨钢梁分为三节；利用滑车及卷扬机实现构件水分析 平运输；搭设承重支撑架及倒链安装就位。因采用笨力吊装，施工进度有一定影响，每层受影响约5天时间。预防 招标图与施工图尽量避免大范围调整；措 塔吊平面布置充分考虑吊重及并留有一定余地；施 总包招标阶段约定塔吊性能及布置。备注56总平面布置总平面布置1.3 南宁 塔吊 、 与施工电梯的冲突；施工

239、电 梯与塔吊距离 过近，在塔吊拆除过程中，施工电梯不能运行，导致案 拆塔吊的一周时间 里，施工电梯停运一周，严重影响了，垂直运输。另外：例 中庭的 塔吊配置较小 ，部分钢梁只能通过截断多次，分段吊装、焊接来进行 安装 。分 总平面 布置时，总包 未能考虑到塔吊拆除将占用垂直工作面， 施工电梯，析 井 架 布置时理应避开 此范围。备南宁公司提供。注水平运输 垂直吊装78总平面布置总平面布置1.4深圳、 南宁、成都关 键词 ：场地局限、临建 南宁 写 楼字深圳二期，为应对场 地狭小问题，将临建搭设在了地下室二层 内。 塔案 南宁万 象城为应对场 地局限，中建三局采用了内廊式的办公区 临建板房。 吊

240、例 成都 将 工人的生活区 、建在离项目近1公里 的位置，大大缓解了场地局限的 拆 除压 力 。 过程中，分 场 地 局 限是所有万象 城项目面临的挑战，针对此，通过动态布 置临建，通 施析 过压缩 临建空间（横向、竖向）、远距离运输劳动力。工电梯 备 停 注 运 一周910总平面布置总平面布置1.5深圳万 象城关 键词 ：场地局限、钢坡道1.5 深圳万 象城关 键词 ：场地局限、钢坡道万象城 、都市综合体 项目多在市中心、闹市区，普遍受场地狭 小限制，对案施工总 平面的布置、 施工组织提出较高要求，深圳万象城在深基坑阶段引例入 钢 坡 道，加快了土 方外运的速度，钢坡道拆除速度快，有效 地缩

241、短土方的 工期 约1个月；过街钢坡道天桥的修建，方便了砼浇筑布管。分析 通过 比 较引入钢坡道 所增加的成本，和由此缩短工期，万象城 提前开业带来 的 收益相比较。备深 圳万象 城施 工进度 快， 较好 的践行 了高 效率。注1112总平面布置总平面布置1.5 杭州万 象城关 键词 ：预留土坡道对造成局部区域工期滞后1.5 青岛万 象城关 键词 ：预留土坡道在地下室外沿线1 2施工 坡 道规划不合理，后期影响结构施工。2号 坡 道先行开挖，增加蓝色坡道，供第一市政从1号坡道出土； 因 1号 施工坡道规划在地下室边线外，在悦府二期开工前不影响，万象城的施工。总平面布置 小结地基基础2.1成都万

242、象城关 键词 ：控制超挖、签证青岛万象城：场地狭小，砼浇筑，泵车布置、塔吊布置作为一个重难点来考虑；Eg： 对 于4m*4m的基槽（前期）案 1.土 建 单位放线4m*4m；2.土方单位挖机根据放线挖 坑；例 3.土 建 单位人工修平； 4.最后成型的坑基本都变成了4.5m*4.5m；5.验 槽 ，超挖、签证。分 对 于超 挖换填的情况 ，深度方向，因天然地基情况不同，超挖 换填属正常现 象 ；但横向超挖通过现场交底、监管是可以有效的避免，此 举控制了基析 础 阶段 的成本。预 Eg： 对 于4m*4m的基槽（后期）防 1.土 建 单位放线3.8m*3.8m；2.土方单位挖机根据放线挖 坑；措 3.土 建 单位人工根据4m*4m控制线修平；4.根据地质 情况的不同，施 爆破 机械修补人 工备注 放 坡 时 结合规范和成本进行，加强现场监督、交底。16地基基础地基基础基坑验槽基坑验槽严格，各方现场验收2.2成都万 象城关 键词 ：抗浮锚杆Eg：成 都万象城抗浮锚杆施工阶段，钢筋