2015华润房地产公司住宅项目工程管理实施规划编制指引（33页）.pdf

1、 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 1 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 制度主责部门 华润置地工程管理部 会签部门 无 最终审批单位或审批人 华润置地工程总监 发文单位 工程管理部 版本记录版本记录 制度编号 版本号 发布日期 修订内容 CRL-GCGLB-ZY-2015-28 V2.0 2015/04/01 无 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指

2、引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 4 目录 目录 1.项目概况.7 1.1 项目简介.7 1.2 项目定位.7 1.3 规划平面图.7 1.4 项目管理目标.7 2.建筑市场分析及项目经验借鉴.8 2.1 建筑市场分析.8 2.2 项目经验借鉴.9 3.项目管理总体思路.10 4.重难点分析.10 4.1 工期进度重难点.10 4.2 施工技术重难点.11 4.3 施工总平面管理重难点.11 4.4

3、 外部协调难度.11 5.项目风险.11 6.项目机构及流程.11 6.1 项目部与公司职能部门的工作界面.11 6.2 项目部组织机构.11 6.3 管理流程制度简介.12 7.总平面管理规划.12 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 5 7.1 前期工作介绍.13 7.2 周边环境及场内环境介绍.13 7.3 临时水电现状.13 7.4 临建区规划.13 7.

4、5 场地开口及场内外交通组织.14 7.6 主要机械设备布置.15 7.7 临时水电及排水排污布置.15 7.8 材料堆场及加工场布置.16 7.9 场内土方平衡策划.16 7.10 外脚手架特殊处理.17 7.11 分阶段布置总平面图.18 8.工程进度管理规划.18 8.1 项目计划.19 8.2 里程碑节点管理.23 8.3 主要进度纠偏措施.23 9.质量管理规划.24 9.1 质量目标.24 9.2 主要控制要点及措施.24 10.EHS 施工管理规划.29 10.1 EHS 施工管理目标.29 10.2 主要控制要点及措施.29 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CR

5、L-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 6 11.验收组织与管理.31 12.可视化管理规划.31 13.售楼区专项管理规划.32 14.合约成本管理规划.33 14.1 招采计划.33 14.2 项目目标成本管理.33 14.3 成本管理主要措施.34 15.设计管理规划.34 15.1 深化设计管理.34 15.2 设计和深化设计计划.35 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-

6、2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 7 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 1.项目概况 1.1 项目简介 编制内容应包括项目名称及开发建设单位情况、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期等，用数据指标和图表进行描述，如下表：项目名称 项目位置 建设单位 勘察单位 设计单位 监理单位 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 结构形式 层数及层高 1.2 项目定位 编制内容应包括项目的定位及理由，属于住

7、宅开发八大产品线的哪一类系列，项目的档次。根据项目定位及发展计划分析对工程管理的具体要求，不同定位的住宅对质量细节的要求也不同，工期是偏紧还是一般等等。根据项目定位明确本工程管理的重点。1.3 规划平面图 此部分应包含所在项目的地块概况，项目周边环境概况等内容，附图介绍。1.4 项目管理目标 列表说明本项目的管理目标，如下：序号 管理目标 内容 1 工期目标 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Htt

8、p:/华润集团旗下香港上市公司 8 2.建筑市场分析及项目经验借鉴 2.1 建筑市场分析 新进城市首期项目应进行当地建筑市场的分析，建筑市场分析要通过充分的调研了解到以下信息：1)新进城市已有类似项目开发商的开发规模、设计规划、项目管理（质量、安全、成本、进度）、销售等情况；2)当地建筑公司、在当地施工的外来建筑公司的施工综合实力、施工质量；3)当地建筑市场的施工水平和质量控制情况等。2.1.1 当地参建方主要的合作模式 1)与设计方合作模式阐述；2)与造价咨询方合作模式阐述；3)与监理方合作模式阐述；4)与总包方的合作模式阐述；5)与其他分包商合作模式阐述，如：机电单位、精装单位、幕墙单位、

9、市政单位、园林单位等。2 质量目标 3 成本控制目标 4 安全文明目标 5 团队建设及人才培养目标 6 客户满意度目标 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 9 2.1.2 当地政府监管的主要特点 此部分应包含当地建设管理环境分析，包括报批报建、过程验收、人防验收、消防验收、节能验收、环境监测、规划验收、竣工验收备案、施工许可证办理、销售（预售）证的办理等，列表简述

10、。2.1.3 当地地质情况介绍 根据地质勘察单位提供的地质勘探报告简单描述项目的主要地质情况，重点阐述对工程施工有影响的地质条件。2.2 项目经验借鉴 2.2.1 外部项目经验借鉴（针对首期项目）调查当地 3 个类似标杆项目，了解以下情况：1)当地类似项目的开发周期、关键节点；项目的基坑、地基、结构、外立面、装修、园林、市政的主要施工节点；2)当地类似项目的单方造价，成本控制模式；3)当地类似项目的质量水平，主要产品优势，特别是质量方面的优势；4)当地类似项目的安全文明施工情况调查；5)当地约定的项目交付标准等。2.2.2 内部项目经验借鉴（针对非首期项目）1)计划执行情况分析 此部分应包含影

11、响项目计划实施的关键节点分析。如：政府政策对工期的重大影响；设计变更对工期的影响；华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 10 总包施工对工期的影响；甲指分包对工期的影响等；2)质量管理分析 此部分应包含影响项目质量的关键节点分析。如：外立面的施工质量；精装修的施工质量；防水的施工质量；外窗的施工质量等。3)安全文明施工分析 此部分应包含影响项目安全文明施工实施的关键

12、管控点分析。3.项目管理总体思路 根据项目的特点和管理目标，结合商业计划和启动会的要求，阐述项目管理的总体思路，包括工程的开发节奏、合约分判框架、施工顺序、质量管控、品牌推广等。4.重难点分析 根据工程特点、建筑市场资源状况、项目定位、项目管理目标并结合城市公司工程管理能力，对拟建项目的重难点进行分析，确定需要重点控制、解决的问题，有针对性地制定管理对策和措施，实施有效的预防控制。可以从工期、施工技术、总平面布置、外部协调等方面进行分析。4.1 工期进度重难点 对工程整体进度计划和关键节点计划进行分析，结合当地整体施工水平和 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-

13、ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 11 环境条件，确定工期管控重难点和管控关键。4.2 施工技术重难点 根据项目的建筑结构设计特点，分析施工中存在的施工技术难点和管控重点。4.3 施工总平面管理重难点 根据项目现场施工条件，从承建商办公区和生活区的设置、临时道路设置、现场加工场及材料堆场布置、施工机械布置、临时水电及排水排污系统设置、分段移交及场内土方平衡等方面分析施工总平面管理中存在的重难点。4.4 外部协调难度 分析本项目在

14、外部协调方面可能存在的难度。5.项目风险 根据项目具体情况，可从工期延误、质量缺陷、负面事件影响、成本超支、合同纠纷等方面分析本项目可能出现的风险点，并考虑相应的预防对策。6.项目机构及流程 6.1 项目部与公司职能部门的工作界面 阐述项目部与大区及城市公司职能部门间的关系及工作界面划分，用架构图表示，必要时可增加表格说明。6.2 项目部组织机构 根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。通过项目部组织架构图表示出项目组织设置结构及管理关系，及各组织模块的人员配置情况。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华

15、润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 12 6.3 管理流程制度简介 简单介绍项目部各项工程管理流程和制度，如质量管理、计划管理、安全管理、招采管理、合约成本管理等。7.总平面管理规划 总平面管理规划是在设计方案及项目分期开发意见基本确定的前提下，根据项目开发进度，分阶段对施工总平面进行布置、调整、补充和修改，明确承包商分区、土方平衡、临时施工道路设置、施工顺序等内容，以作为本项目合约规划及现场管理的重要依据。总平面管理规划应是从发展商的角度进行的项目施工总平面规划，分阶

16、段附图对总平面布置规划进行说明。各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大。但其总的参考原则如下：1)满足销售及竣工交楼的需要；2)根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3)便于各承包商的使用，确保机械摆放、材料堆放及材料加工场位置满足施工要求；4)现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5)水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6)满足文明施工及消防要求；7)分期开发时应统一考虑整个项目的总平面规划，并尽可能对首期市场 华润置地住宅项目工程管理实施规划编

17、制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 13 品牌培育期提供较好的外围环境条件。7.1 前期工作介绍 在确定施工总承包单位之前，应对以下工作内容进行合理规划：1)工地围墙、工地保安、现场办公室搭建；2)查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料；3)三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路、临时水源、排水和排污接驳点，临时电源接驳点布置等；4)完成地勘工作，包括初勘、详勘；5)基坑支护和土方开挖的设

18、计招标，设计和施工方案专家评审（超过 5m 的深基坑），基坑支护和土方开挖的施工；6)桩基设计、桩基报建、桩基施工等。7.2 周边环境及场内环境介绍 对影响施工总平面布置的现场周边环境和场内环境进行简单的介绍。7.3 临时水电现状 施工现场已有的临时水电布置情况及提供的接驳点位置，确定已有水电供应是否满足现场施工需要。应说明若现有水电不能满足施工需要，如何解决。7.4 临建区规划 对于不同的标段，均应规划好各自标段的临建区位置。业主和承包商办公区宜设置在施工现场，便于及时处理解决现场问题。承包商生活区也应尽量就近设置，有利于保证项目进度。临建规划应考虑好临建区的市政管线问题，以及各地区对临建的

19、具体要求。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 14 临建区的使用时间要根据项目的开发时限和总的开发进度综合考虑，尽量避免二次搭设临建。根据项目的体量大小以及工期要求、资源投入情况等，结合拟承接项目的承包商管理力量和实力，合理划分标段。以下原则供参考：1)进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家承包商，有利于进度控制。2)综合考虑各个标段临时

20、施工道路布置，保证各自范围内的交通顺畅。3)占地面积小，场地布置紧张的项目可由一家承包商承建。7.5 场地开口及场内外交通组织 附图说明项目的场地开口布置和场内外的交通组织，参考以下原则：1)尽量在各自承包商标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各承包商现场封闭管理；2)尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合考虑；3)降雨量较多的地区，临时施工道路宜尽早硬化，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象；4)临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）可安排前期进场的桩基或土方单位完成，待总承包商进场后移交给总承办商进行维护管理，以缩短搭接时间；5)应重点考虑项目售楼

21、区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路的通畅和施工的顺利。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 15 7.6 主要机械设备布置 根据项目的体量和工期要求，结合标段划分、技术经济要求，列表说明满足施工需要的主要机械设备型号、数量和性能要求。机械设备布置参考以下原则：1)按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无

22、阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量；2)提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊；3)机械设备布置时要考虑到后续施工完成后的拆除便利。7.7 临时水电及排水排污布置 阐述施工现场临时水电及排水排污的布置方式和具体位置，参考以下布置原则：1)临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，并要考虑报装程序简单且启、停方便。临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，同时需要兼顾分期分区建设，尽量不要产生二次迁移。2)施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空敷设方式，要注

23、意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。3)施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 16 量按照各承包商能单独供水计量的原则来布置。4)雨水沟要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟，施工

24、道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟；雨水沟的砌筑要牢固，沟两侧要采用水泥砂浆抹面；场地内雨水沟与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤。5)施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。7.8 材料堆场及加工场布置 阐述施工现场材料堆场和钢筋、木工等加工场的位置、大小和数量，在总平面布置图上分阶段布置说明，同时参考以下布置原则：1)材料堆场的位置应选择适当，便于材料运输和装卸，尽量减少二次搬运。2)材料堆场地势选取在较高、坚实、平坦的地方，对回填土应分

25、层夯实，须设有排水措施。加工场宜进行场地硬化。3)材料堆场及加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。4)材料的堆放要留有通道，符合安全、防火的各项要求。7.9 场内土方平衡策划 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 17 根据现场的地质条件和工期要求，合理策划土方平衡。1)协调设计在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地

26、建筑。2)场地内设置合理的回填土临时堆放区域。分期开发或占地面积大的项目，临时堆土点可设置在相邻、晚开发的区域内；一次性开发同时占地面积小的项目，临时堆土点可设置在工期短、晚开工的栋号。3)充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。4)一般合同内的土方工程量均为暂定量，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围、土方转运方式等与造价相关的内容，避免引起合约纠纷。5)通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差

27、的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。6)对于多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大，提前做好策划。7.10 外脚手架特殊处理 1)若使用外脚手架施工，多层和高层住宅建议在二层或以上进行外架悬挑，这样室外部分的管线、部分园建工程，可以提前插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网

28、址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 18 本因素，可以不进行外架悬挑。2)重视悬挑部位的防护措施，必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大，需提前完善安全防护设施。7.11 分阶段布置总平面图 对施工总平面图进行动态管理，分阶段调整布置，附图说明地下室施工阶段、地上结构施工阶段和结构封顶后施工阶段的主要机械设备设置、材料堆场及加工场布置、临时道路等的调整和变化。8.工程进度管理规划 工程进度管理规划是从发展商的角度出发，通过编制 项目发展进度计划、甲供材进场计划、工程总进度计划等，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时

29、间安排等方面进行整体规划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施提出控制措施。进行工程进度管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以达到综合效益的提高。大区及城市公司应按照 2015 年 6 月下发的华润置住宅项目建设工期标准（V1.0）以及后续文件要求，在保证高品质的前提下，应对如何提高住宅项目的开发效率进行系统思考，并提出管理对策。住宅项目开发周期一级指标为：拿地到首期开盘时间、拿地到首期结算时间、其他分期开工到结算时间。大区 华润

30、置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 19 应根据上述一级指标，对各项目设定二级指标（拿地到开工时间、开工到封顶时间、封顶到竣工时间、竣工到入住时间）考核标准，建立进度管理沟通机制，跟踪各项目工程进度。各项目应结合项目标准，与开发周期基准进行对标，制定合理的进度管理规划，确保实现开发周期基准的基本值，力争达到开发周期基准的标杆值。8.1 项目计划 8.1.1 工程总进度

31、计划 大区及城市公司应按照 2014 年 3 月下发的华润置地销售物业计划管理指引和 2014 年 4 月下发的华润置地工程进度计划管理指引（V1.0）要求，确保工程的一、二级关键管控节点和三级关键节点按计划完成。为了更好地对工程施工进度进行过程控制，在工程开工以前项目部需编制工程总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着工程实施，项目工程总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过工程总进度计划的编制，项目部可对总分包单位的施工总进度计划、单位工程进度计划、各专项工程进度计划进行审核和过程控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。工程总进

32、度计划应进行分解，编制分级进度计划。一般包括年度进度计划、季度进度计划、月度进度计划、双周滚动计划和日计划。这些计划的编制应包括所有相关专业，如土建、机电、精装修、园林景观等。工程总进度计划编制应符合以下原则：1)根据项目发展总控计划确定工程主要控制节点，应包括一、二级关键 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 20 管控节点和三级关键节点。2)工程总进度计划中的各

33、项进度节点要满足工程进度计划规划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心规划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，确保按期达到预售条件。3)在编制工程总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解。4)在编制工程总进度计划时，应充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证工程进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后，还应妥善考虑主体结构工程与其他分部工程之间的进度协调配套问题。5)在编制工程总进度计划时，还需考虑公司业务环节的常规时间要求以及当地建筑工程市场的进度控制水平，各环节的时间安排及各分部分项工程的工期安排要合理可行，尤其是精装修、室外工程等容易被压缩工期

34、而又直接影响项目品质的工程。项目工期应做到赶前不赶后，尽量为精装修、室外工程等预留足够的时间，从而有效保证设计效果和工程品质。6)工程后期的室外工程、收尾消项、竣工检查验收的进度保证相对主体结构施工更难，往往延期，或由于赶工带来对质量的放松，因此在计划中对后期工程应安排合适的时间。8.1.2 各参建方进场计划 根据合约分判规定，对项目所有主分包工程的承建商明确具体的定标计划和进场时间。对于精装修、智能化、室外等专业分包进场计划，需要考虑专业 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources

35、 Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 21 分包进行图纸深化设计的时间。列表说明如下：序号 承建商 定标时间 进场时间 备注 1 2 8.1.3 主要施工方案编制计划 根据项目的建筑和结构设计，梳理出需要承建商提交的主要施工方案清单和计划提交时间，并根据住建部文件危险性较大的分部分项工程安全管理办法（建质200987 号）的要求，把方案分为超过一定规模的危险性较大的分部分项方案（A 级，需进行专家论证）、危险性较大的分部分项方案（B 级）和一般技术方案（C 级）。方案编制计划应包括但不限于以下方案：序号 方案名称 分

36、级 提交时间 备注 1 测量方案 C 2 土方开挖施工方案 C 3 地下室防水施工方案 C 4 卫浴间防水施工方案 C 5 屋面防水施工方案 C 6 钢筋工程施工方案 C 7 塔吊基础施工方案 C 8 塔吊安装拆卸施工方案 B 9 模板工程施工方案 B 10 高大模板施工方案 A 11 混凝土工程施工方案 C 12 外脚手架施工方案 B 13 施工电梯安拆方案 B 14 临时用水施工方案 C 15 临时用电施工方案 C 16 雨季施工方案 C 17 冬期施工方案 C 18 砌筑工程施工方案 C 19 抹灰类施工方案 C 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-

37、2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 22 20 防火门安装方案 C 21 电梯安装方案 C 22 吊篮施工方案 B 23 门窗施工方案 C 24 装饰装修施工方案 C 25 8.1.4 主要机械设备进出场计划 根据项目的主要机械设备布置，结合工程总进度计划，列表说明项目主要机械设备预计使用的时间。8.1.5 甲供材料设备进场计划 根据合约分判，列出甲供材料设备范围和清单，并编制进场计划，满足施工进度的需要。甲供材料设备管理需参照 201

38、5 年 6 月下发的甲供物质管理细则(V1.0)执行。8.1.6 工程验收计划 分部分项工程验收是保证下一分部分项工程尽早插入的关键，为了有效地实现工程的工期目标，分部分项验收必须及时。列表说明各分部分项工程的检验及验收计划，并结合项目所在地要求，写明验收注意事项。质监站参与的验收包括：地基与基础、主体结构、给水排水及采暖、建筑电气安装、通风与空调、电梯和智能建筑、竣工验收等。专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、生活水箱安装及水质检测、燃气验收、室内环境检测等。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2

39、015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 23 8.2 里程碑节点管理 本节应明确里程碑控制节点的管理方法。根据项目总控计划设置里程碑控制节点，每个控制节点都有实际且紧迫的目标，以某形象进度为主要控制点，辅助以其它分目标，对相关承建商都宜制定相应的奖罚措施，每个控制点都应向有关承建商进行交底并得到其签字认可。控制节点完成后，由专业工程师及时对控制点完成情况分析，项目部据此进行奖惩。确保每个节点都按期完成，直至整个工期目标实现。8.3 主要进度纠

40、偏措施 在项目实施过程中，由于外部及内部原因，项目实际进度与计划难免会有偏差。因此，在项目进度计划的执行过程中，必须持续地采取计划、执行、检查、纠偏的动态的进度控制措施，做好赶工准备和预案，一旦发现工程进度出现偏差，要及时采取纠偏措施。要采用科学的方法对进度计划特别是关键线路、重点部位计划进行监控，及时进行沟通预警，分析原因，有针对性地提出纠偏措施，并编制追赶计划。资源投入不足是进度拖延的重要原因，要定量研究各专业劳动组织方式、劳动生产率，提出合理的劳动力计划。承包商管理能力不够也是造成进度拖延的重要原因，要及时增加管理人员或调整不称职的关键岗位人员。很多时候进度拖延的原因在于开发商设计图纸供

41、应不及时、材料定样拖延、施工方案、工艺审批延迟等，甚至工程款支付不及时造成，应加强内部各专业的协调，实事求是沟通，不回避矛盾，及时解决问题。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 24 对承包商的管理坚持平等协商、合作共赢的原则，但也要采取多种措施掌握主动。如当专业分包的进度出现延误或潜在延误时，除现场督促外，还应利用其公司高层的压力，力求其支持与配合，以充分发挥专业

42、分包的能动性。对不守承诺、实力较弱的专业分包应采取合同手段及经济手段，如缩小其合同范围，加大经济惩罚或奖励的额度等。再如，要特别注意材料设备供应不及时造成的拖延，因为这些问题在现场看不到，容易被忽视。要跟踪材料设备的采购进场计划，定期或不定期到工厂、供应商处驻厂督促。9.质量管理规划 9.1 质量目标 应根据工程建设定位和发展规划确定工程建设的质量目标，如工程创优目标、无渗漏目标、一次交房率目标等。质量目标应进行横向和纵向分解，例如不同阶段的质量目标、不同专业的质量目标、不同部门甚至不同岗位的质量目标等。项目质量验收应达到国家规范合格和华润置地工程高品质 2.0 标准（包括局部修订）要求，针对

43、有创国优目标的项目，还应编制创优策划。9.2 主要控制要点及措施 9.2.1 质量预控 1)方案审查及工程交底 项目部应对本项目要求承包商编制的施工方案提前进行规划，明确各承包 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 25 商需编制哪些施工方案、达到怎样的深度。对重要部位及关键工序，均要求承包商报送专项施工方案。专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送评审

44、后，及时将评审意见及技术要求向项目部相关工程师及承包商进行交底。同时参照 2015 年 4 月下发的华润置地住宅工程交底管理指引(V1.0)进行交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及承包商，便于现场控制及实施。本节应阐述本项目主要方案的重点审查内容和工程交底的要点。2)样板管理 销售样板房 毛坯房交楼的销售样板房对于与实际交楼毛坯房结构不同之处应进行醒目标识。精装房交楼的销售样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量，最终交付给客户的装修质量，不应低于样板房的质量水平。施工工艺样板 施工工艺样板是为明确细部节点特别是质量关键节点而制作的样板，主要目的是为了发展商、监理

45、、承包商统一工艺做法，保证工程质量。列表说明本项目的施工工艺样板计划。序号 工艺样板名称 样板确 认部门 样板验 收部门 样板设 置部位 样板完 成时间 1 2 交楼样板房 交楼样板房是为统一交楼标准而制作的样板房，是为了统一发展商、监理、华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 26 承包商的竣工验收标准，检验承包商的质量水平，及时发现质量缺陷和施工图纸存在的问题。样

46、板房由承包商按照合同及发展商要求施工，由承包商自检合格后经监理、发展商（包括城市公司项目部、设计管理部、工程管理部、物业公司）验收同意后确定。3)质量通病防治 针对当地常见或前期工程出现的质量问题进行分析，明确本工程质量通病防治的重点。针对质量通病问题，应提前进行规划，制定相应的对策，建议采取以下措施：要求承包商在工程开工时的施工组织设计以及施工方案中必须将质量通病的预防以及处理作为重点章节进行编制。在施工过程中针对容易出现通病问题的部位要求先做样板，样板验收通过后方可进行大面积施工。同时，要求承包商必须对作业人员进行技术交底。要求监理单位对易出现问题的部位采取必要的旁站、巡视、平行检验等手段

47、进行控制，并做好相应的记录。定期或不定期组织设计单位、监理、承包商召开专门的技术讨论会，制定有效的质量通病防治措施。针对渗漏问题，应参照 2012 年 12 月下发的住宅工程防渗漏设计施工管理指引(V1.0)要求，深化防水防渗漏的设计施工管理，确实解决渗漏质量通病。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 27 另外，针对沉降、开裂等质量通病，也应根据项目具体情况进行专

48、项的研究和管控。9.2.2 质量过程控制与验收 1)质量关键点监控 项目部应对质量关键点进行系统梳理，通过施工方案、技术交底、样板先行、过程控制等措施重点进行管控。2)施工过程中的质量管控措施 督促承包商建立并完善自身的质量管理体系 要求承包商在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量合格的专职质检员，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。参照 2015 年 4 月下发的华润置地工程质量管理行为细则（V1.0），对承包商的质量管理行为提出具体要求。对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗 对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位（包括重要的观感功能）或重要工序的施工，对操

49、作工人实行考核上岗。严格旁站制度 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。现场巡视 每周进行一次现场巡视，将巡视发现的安全质量问题、解决措施、整改责 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 28 任人、整改完成时间记录在巡视工作记录表中发给各相关承包商，要求限

50、期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给承包商，要求编制专项整改方案报监理单位和发展商审核，经审核同意后再进行现场整改。原材料、半成品、加工件的质量管理 对原材料，严格执行进场审批手续。对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按项目部指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。质量事故的处理 对一般的质量事故，由承包商按技术处理方案处理后，监理重新检查验收。对严重的质量事故，由承包商提出技术处理方案，并经监理、项目部认可后方能进行处理，

51、重大质量事故的处理还需经设计审批同意。对经处理的部位，应重新检查验收。9.2.3 施工工序控制及验收 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款支付结合起来，出粮时检查各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。列表说明本项目主要的施工工序及其管控重点。序号 施工工序名称 管控重点 备注 1 2 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 4

52、6F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 29 9.2.4 关键工序检查点 对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、技术负责人、各专业工程师会同监理、承包商组织联合验收。应参照 2015 年 4 月下发的华润置地住宅工程关键工序检查点实施细则(V1.0)，列表说明本项目的关键工序检查点实施方案。10.EHS 施工管理规划 10.1 EHS 施工管理目标 根据工程建设定位和发展规划，参照华润置地

53、 EHS 管理要求，确定本项目的 EHS 施工管理目标。10.2 主要控制要点及措施 根据项目特点，从开发商的角度，在安全施工管理和文明施工管理方面分别编制本项目的控制要点及对应的措施，确保项目施工的正常有序进行。10.2.1 安全施工管理要点及措施 根据项目具体情况，可考虑在以下方面进行对项目的安全管理进行规划：1)安全管理组织体系的建立；2)多工序交叉抢工的安全管理：当工期比较紧张时，势必存在密集的多工序交叉作业，抢工状态往往潜在安全隐患多，作业人员安全防范意识淡薄，需要有针对性地防范措施；华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2

54、.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 30 3)季节性安全施工管理：对高温、雨季、节假日等安全施工进行重点策划，确保现场施工安全和顺利进行；4)地下不明物和周边建筑物的保护：对项目红线内和周边范围的地下管线和已有建筑物进行详细的勘察和调查，编制保护措施；5)重要部位、关键施工的安全技术把关：对危险性较大的分部分项工程进行重点把控，包括深基坑、高支模、大型脚手架、外爬架、大型施工设备的安拆等；6)安全管理的资源保障计划：施工项目的安全生产必须有充足的资源做保障，安全

55、资源投入包括人力资源、物资资源和资金的投入；7)事故预防与应急处理。10.2.2 文明施工管理要点及措施 文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现场材料、机械、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。根据项目具体情况，可考虑在以下方面进行重点规划：1)施工总平的管理：做好施工总平面的规划和布置，分阶段动态调整，确保现场施工的有序进行；2)施工区域封闭管理与道路清洁维护管理。3)成品保护：由于施工过程中单位众多、工人素质不一，造成已完成品被后续工序多次的污染或破坏，同时成品破坏后不易修复达到原有一

56、致效果，也会直接影响到今后房屋交付的质量效果。从开发商的角度 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 31 上，应加强整体工序的合理安排，加强参建各单位的成品保护意识和责任约束；4)劳资纠纷：从开发商的角度减少劳资纠纷并回避对开发项目带来不必要的连带责任与损失；11.验收组织与管理 项目策划中应明确工程所在地区需要进行的管理和控制，即包括按照政府法律法规对工程的竣工验

57、收备案，也包括对承包商是否达到合同条件的验收。明确项目管理中各种验收的时间节点、组织人员、责任人（列表说明）。项目策划中需要明确的验收，包括但不限于以下内容：1)过程验收：指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质量验收。2)专项验收：需要政府相关管部门参与的验收，如消防、电梯、燃气、环保、档案、规划、人防等。3)竣工验收：指项目部组织的，由政府质检部门、设计单位、承包商、监理单位等参加的综合验收。4)交接验收：是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由项目部、物业组织的承包商向公司移交的过程。12.可视化管理规划 项目部应从文化宣传可视化、目标导向可视化、信

58、息传达可视化和管理行为可视化 4 个方面对项目的可视化管理工作进行详细策划，以达到提高项目管理效率，降低项目开发成本，加快项目开发进度，最终实现项目的管理目标。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 32 13.售楼区专项管理规划 根据项目具体情况，对售楼处和示范区进行专项规划管理，可在以下方面进行阐述：1)机械设备布置时，充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运

59、输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域；2)材料堆场设置时，售楼处、样板房区域应尽量少设置材料堆场和加工场。3)用电紧张地区有时会发生停电、短路跳闸等故障，在售楼期间可采用专用回路供电、承包商发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。4)售楼通道及外脚手架特殊处理：为配合售楼需要，售楼展示区与施工区用围挡隔离，搭设专门的售楼通道，售楼通道可采用落地式防护棚；售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式；样

60、板房范围内的悬挑架要重视防护安全性，此部分的防护具体措施宜以详图的形式在招标前明确。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。5)售楼部及示范区质量管理：售楼部及样板示范区工期要求紧、质量要求高，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现，因此应进行工程 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 33 质量专项规划。

61、样板示范区宜早建设，在建设过程中及落成后，由设计部、工程部、项目部联合验收，发现设计及施工缺陷，应及时进行改进，避免后续工程重复出现。6)售楼区安全管理：开始售楼时，现场施工还在进行中，在样板参观区域、售楼区域等需要有具体的安全防范措施，确保看楼客户的安全；7)售楼区的文明形象：从外架安全网、塔吊施工电梯的布置、施工围墙、临时道路等方面进行重点管理；14.合约成本管理规划 14.1 招采计划 招采计划应由项目部根据总控计划详细制定，并明确责任部门及责任人。列表说明本项目的招标采购计划。14.2 项目目标成本管理 14.2.1 成本控制目标 工程成本控制目标是以目标成本为最高控制限额。项目执行过

62、程中，应加强各部门协同工作，通过科学的协同管理，减少人为因素造成的损失及浪费，高质高效完成项目开发。在合约部编制成本控制目标时，项目部应参与评审，重点关注目标成本是否满足以下要求：1)项目决策阶段确定的项目质量和工期要求；2)以经济合理的项目实施方案为基础的要求。如果不满足以上要求，应提出修订目标成本，以确保目标成本具有可实现 华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司

63、34 性。14.2.2 成本控制考核 项目部应重点控制现场变更签证和技术核定，接受工程变更率的考核指标。14.3 成本管理主要措施 此部分应从组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等方面进行阐述。组织措施是从成本管理的组织方面采取的措施，如实行成本责任制，落实施工成本管理的组织机构和人员，明确各相关部门成本管理人员的任务和职能分工、权力和责任。技术措施包括：进行技术经济分析，确定最佳的施工方案；结合施工方法，进行材料使用的比选，在满足功能要求的前提下，通过代用、改变配合比、使用外加剂等方法降低材料消耗的费用；确定最合适的施工机械、设备使用方案；结合项目的施工组织设计及自然地理条件，降低材料的库

64、存成本和运输成本；应用先进的施工技术，运用新材料，使用先进的机械设备等。经济措施包括编制资金使用计划、控制变更等。合同措施包括在合同的条款中应仔细考虑一切影响成本和效益的因素，特别是潜在的风险因素。通过对引起成本变动的风险因素的识别和分析，采取必要的控制风险的对策。15.设计管理规划 15.1 深化设计管理 此部分包含设计界面划分、深化设计图纸深度要求、深化设计成果要求（包括时间要求），还需包括设计交底、图纸会审、样板审批等相关配合要求。华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引 编号：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,电话 Tel：传真 Fax：网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 35 15.2 设计和深化设计计划 根据项目的开发计划，提出工程设计和深化设计的计划（列表说明），以满足项目按期竣工的要求。