东方维也纳年整合传播方案.pptx

1、营销整合传播提案东方维也纳整体汇报脉络壹：市场调研贰：货量盘点叁：营销目标肆：营销策略伍：费用预算Par t 1竞竞品分析品分析市场研判竞争市场分析竞争区域锁定本案主要的竞争项目（住宅、公寓）分布在东南板块、城东板块、城中板块。与本案面积段重叠及产品类同的主要竞争对手有加州公馆、恒大城、绿地城、上东国际、丽港城等等11个竞品项目主要竞争项目的分布城东板块城中板块东南板块绿地城中高端社区、保持高姿态高价格、主打绿化规模占地 34万，建筑面积 55万容积率1.60地理位置物业类型开盘时间目前均价海拉尔东街与科尔沁路交汇处向北300米多层、小高层、2015.9.276200推广情况销售情况各大分销网

2、站，派单，户外围挡，条幅一期现房售空，二期准现房去化50%花园洋房：179-160小高层：85-126户型面积产品风格宜居生态地产自有商圈、东火车站交通枢纽健身器材、景观花园项目配套项目主要卖点发展商法式贵族生活，绿化绿地集团绿地香树花城二期住宅和花园洋房准现房在售，将法兰西浪漫国度原版移植至如意湖畔，再现法式贵族生活情境，属于中高端小区。价钱高、品牌口碑、主打质量与小区绿化。现房已基本去化掉，在售房为准现房，没有大力度的折扣与推广，每月最高成交10-20套左右。小高层85、96、120平米刚需比较热销、购买者大部分为改善偏多。普遍认为价格偏高，望而却步。（打过售楼部或分销网站电话后、随后会收

3、到置业顾问短信：项目地址、置业顾问电话等信息）2013.6.272014.3.262015.9.27交1000元抵10000元营销策略一次性优惠两个点、按揭优惠一个点排号交3000享特价优惠绿地香树花城推广策略派单、围挡、条幅、各大分销网站（每个月可售一套左右）中交上东国际公寓先行、市场引流规模占地面积万 建筑面积 万容积率2.49新城区海拉尔东路和科尔沁北路交汇处东南角，火车东站向北600米地理位置物业类型开盘时间目前均价普通住宅 公寓 产权式商铺2015年09月20日5400元/阶段性出租车顶灯、地产网络媒体、小蜜蜂派单、电商、外联公司推广情况销售情况现在售一期部分住宅（1#-4#）截至目

4、前1#、2#、4#基本已售罄，去化约85%，现主推3#住宅户型面积产品风格8-1，在售100-130美式建筑风格学校：名族小学、名族中学商业：自身配套商业项目配套项目主要卖点发展商呼市首个科技示范项目 中交地产中交地产（呼和浩特）有限公司营销策略中交上东国际2014年8月份亮相，2015年后边年销售代理公司接手以来取得了较比开发商自持较好的成绩，截止目前住宅部分（1#-4#），1#、2#、4#基本已售罄，现主推3#住宅（100-130），预计明年将推售（5#-7#）公寓及商业部分。中交上东国际，2015年后半年首轮推广以途家精装公寓面市，在打开市场后住宅部分开始推售。公寓先行、市场引流营销策略

5、推广策略中交上东国际辅以中交品牌效应+低首付政策+全民营销（外拓+外联公司）阶段性出租车顶灯、地产网络媒体、桥体广告、小蜜蜂派单辅以周周小型暖场活动维系新老客户住宅市住宅市场场住宅重点个案分析序号1项目名称面面积积区区间间产品形式高层住宅成交均价成交均价5400元元/6200元元/装修标准工程工程进进度度五证情况五证齐全五证齐全营销政策首付分期、电商冲抵、六千抵六万中交.上东国际 80-130毛坯,公共部分精装修毛坯,公共部分精装修预计预计16年年6月底交房月底交房绿地城（香树84-231花城）小高层 、 高层、花园洋房预计预计216年年5月月31日交日交2付款优惠，全款98按揭99首付分期、

6、迅速开盘电商(一万抵三万)房房高高层层毛坯毛坯5546元元/、高、高层层精装精装7000元元/、洋房精装、洋房精装8000元元/准准现现房，高房，高层层；期房，；期房，洋房洋房3加州公馆 90-260 花园洋房、高层毛坯/精装五证齐全135-148456金隅丽港城高层高层高层6300元元/6800元元/7600元元/毛坯毛坯现现房房现现房房期房期房五证齐全五证齐全五证齐全买房送车位（实施此策略后单价每平米拉高100元）新华联雅苑 88-260首付分期，买房送家私，看房送冰泉恒大城80-210精装（每平米1800元）竞竞品品项项目工程目工程进进度分析度分析项目名称工程进度期房期房中交.上东国际绿

7、地城（香树花城）加州公馆期房期房准准现现房房现现房房金隅丽港城新华联雅苑恒大城现现房房期房期房本案现现房房竞品项目工程进度除金隅丽港城、新华联雅园和本案为现房状态，其他竞品均为期房状态；竞品项目成交均价集中在二个价格区间段，分别为：5400-5500元/和 6200-6800元/。竞竞品品项项目五目五证证情况分析情况分析竞竞品品项项目目产产品形式分析品形式分析项目名称五证齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全项目名称产品形式中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆高层小高层 、 高层、花园洋房花园洋房、高层高层金隅丽港城新华联雅苑恒大城金隅丽港城新华联雅苑恒大城高

8、层高层本案本案小高层、多层竞品项目产品形式主要集中在高层住宅，其中加州公馆、绿地城和本案产品形式较多样化、客户选择自由度较高。竞竞品品项项目装修目装修标标准分析准分析竞竞品品项项目面目面积积区区间间分析分析项目名称五证毛坯项目名称面积区间100-13085-22096-260130-148120-16080-210130-150中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆毛坯毛坯、精装毛坯金隅丽港城新华联雅苑恒大城金隅丽港城新华联雅苑恒大城毛坯精装（1800元/）毛坯本案本案竞品项目装修标准除恒大城为精装修标准，其他项目均为毛坯标准。其中加州公馆毛坯、精装修

9、均有；本案面积区间与新华联雅园、金隅丽港城、中交等基本吻合，其他竞品项目面积区间覆盖面较大。竞竞品品项项目月成交量分析目月成交量分析竞竞品品项项目剩余目剩余货值货值分析分析项目名称月成交量约20-30套15-20套25-30套20-30套18-20套50-70套10套-12套项目名称剩余货值1栋住宅及1#、2#、4#尾房约3栋住宅中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆中交.上东国际绿地城（香树花城）加州公馆剩余5栋住宅（花园洋房、高层精装、高层毛坯）金隅丽港城新华联雅苑恒大城金隅丽港城新华联雅苑恒大城剩余约3栋住宅4栋住宅预计明年推售10栋住宅，销售任务20亿元本案本案57套住宅+85套T#

10、住宅竞品项目月成交量平均为20套左右，其中恒大城（本市销冠项目）月成交量约60套左右。剩余货值部分除恒大城预计今年推售10栋住宅， 其他竞品项目预计今年推售三栋住宅左右，市场精装激烈。住宅小住宅小结结1、竞品项目均为品牌地产现阶段成交均价主要集中在二个价格区间段，分别为：5400-5500元/和 6200-6800元/；从营销手法上也是五花八门，首付分期、电商冲抵、买房送车位、买房送家私等；2、竞品项目装修标准多数为毛坯交房，除恒大城和加州公馆，其中加州公馆推出毛坯和精装修二类房源供客户选择。住宅房源的精装修标准在市场上也逐步风靡；3、竞品项目的月度成交量受到营销手法、工程进度、装修标准、品牌

11、影响也大有不同，多数项目月度成交量集中在20套左右；4、竞品项目面积区间多数集中在改善层面，刚需段面积区间竞品项目仅有二个，分别为中交和金隅；在今年推售方面各竞品均有约300套房源的推出，市场竞争激烈。公寓市公寓市场场公寓重点个案分析序号1项目名称面面积积区区间间产产品形式品形式成交均价成交均价装修装修标标准准毛坯毛坯工程工程进进度度五证情况五证齐全五证齐全营销营销政策政策首付分期首付分期平平层层（40/70年年产权产权）期房，期房，预计预计2016年年6中交.上东国际 44-107金隅环球中心 56-1125500元元/月交房月交房复式、平复式、平层层（40 平平层层均价均价6800元元/、

12、预计预计2017年年6月月30日交日交2精装修（精装修（1800元元/）首付分期，首付分期，电电商商1万抵万抵3万万公寓排号公寓排号1万抵万抵4万万产权产权）复式均价复式均价7800元元/房房3永泰城58-72 平平层层（40年年产权产权）7800元元/精装修（精装修（1800元元/） 预计预计2016年年底交房年年底交房 五证齐全4金宇新天地鹏欣金游城海亮微米39-68 平平层层（70年年产权产权） 8200元元/（北向）（北向） 精装修（精装修（1000元元/）精装修（精装修（1000元元/）、）、准准现现房房五证齐全 5000抵抵20000元（定金）元（定金）540-56 平平层层（40

13、年年产权产权）6200元元/现现房毛坯、期房精装修房毛坯、期房精装修 五证齐全按揭按揭99折、一次性折、一次性98折折2000抵抵5000（定金）（定金）毛坯毛坯期房，期房，预计预计2017年年9月月五证齐全639-61 平平层层（70产权产权）8100元元/精装修（精装修（1800元元/）30日交房日交房竞竞品品项项目面目面积积区区间间分析分析竞竞品品项项目目产权产权年限分析年限分析项目名称面积区间44-10756-11258-72项目名称产权年限中交.上东国际金隅环球中心永泰城中交.上东国际金隅环球中心永泰城平层（40/70年产权）复式、平层（40产权）平层（40年产权）平层（70年产权）

14、金宇新天地鹏欣金游城海亮微米39-68金宇新天地鹏欣金游城海亮微米40-5639-6150-78平层（40年产权）平层（70产权）平层（70产权）本案本案竞品项目面积区间主要集中在40-80 之间，个别项目面积区间覆盖面较大如中交、金隅等；产权年限主要主要分为40年和70年二种类型，其中中交上东国际同时拥有40年和70年二种产权形式公寓。竞竞品品项项目工程目工程进进度分析度分析竞竞品品项项目月成交量分析目月成交量分析项目名称工程进度期房项目名称月度成交量5-7套中交.上东国际金隅环球中心永泰城中交.上东国际金隅环球中心永泰城期房15-20套期房金宇新天地鹏欣金游城海亮微米准现房金宇新天地鹏欣金

15、游城海亮微米5-8套现房毛坯、期房精装修8-10套20-30套3-8套期房本案现房本案竞品项目工程进度多数为期房状态，其中金宇新天地为准现房、鹏欣金游城现房和期房；月度成交量竞品各案平均为10套左右，其中金隅环球中心在市场上首次运用酒店托管、返租的形式销量有所提升。竞品项目成交均价集中在4900-5500元/之间，其中金宇新天地和海亮微米因其优越的地理位置和自身商业配套，成交均价在6000元/以上；竞品项目装修标准除上东国际和本案为毛坯状态，其他各案均为精装修公寓产品。竞竞品品项项目公寓配套分析目公寓配套分析竞竞品品项项目目营销营销方式分析方式分析项目名称配套项目名称营销方式首付分期中交.上东

16、国际金隅环球中心永泰城自有商业配套中交.上东国际金隅环球中心永泰城自有商业配套首付分期，电商1万抵3万公寓排号1万抵4万5000抵20000元（定金）自有商业、写字楼配套自有商业、写字楼配套自有商业配套金宇新天地鹏欣金游城海亮微米金宇新天地鹏欣金游城海亮微米按揭99折、一次性98折2000抵5000（定金）自有商业、写字楼配套自有商业配套本案本案竞品项目配套方面均为自有商业或自有商业、写字楼配套；在营销方式上，中交上东国际和金隅环球中心运用首付分期的营销手法，其他各案表现为付款和交订优惠等等。公寓小公寓小结结1、竞品公寓项目产权年限分为40年和70年二种类型，其中中交.上东国际同时拥有40年和

17、70年二种产权，金隅环球中心同时拥有复式和平层二种产品，剩余各竞品项目全部为平层产品；2、竞品公寓项目工程进度方面，多数表现为期房。现房及准现房仅为金宇新天地和鹏欣金游城；装修标准除中交上东国际其他各竞品项目均为精装修，装修标准表现为1000-1800元之间；3、竞品项目毛坯状态下修正成交均价集中在5000-5500元/之间，其中永泰城、海亮微米、金宇新天地因其地段、配套、商业氛围等影响，成交均价集中在6000-6800元/之间；5、公寓项目的成交量客户群主要集中在投资其次为自住、办公等。故期成交量受地段、配套、成熟度、营销方式的影响。本案竞品项目月度成交量平均为10套左右。Par t 1竞品

18、分析市市场场研判研判呼和浩特房地产市场总结过剩时代天量库存证件不全低价变现促销、以价换量Par t 2货货量量盘盘点点产品特性东东方方维维也也纳纳剩余剩余货值统计货值统计表表2015.12.30序号名称住宅总套数总面积剩余套数剩余面积8316.1841预计单价剩余货值预计销售金额1966 124568.79575405513444948953南向北向3186.83163611855895073529#-12#公寓57237473.3812292.1725815424.8995947531192021712238.0648173456T楼住宅地下车位储藏室10812651003178854500

19、431730001067000003284828106710000027001469212153.6412210.54G楼酒店12210.54178400048842160322260861住宅及其他合住宅及其他合计计1645商业部分12T地上商业G地上商业24618633.478335.656439.211989.6835398.01131638335.656439.211989.6827937.86100001000060001316300008335650038635260119380802655598405878207013 T 负一层商业14G负一层商业商业合计总合计16000地上剩

20、余面积地下剩余面积67044.2661617.89成本单价成本单价53862516361100384155030611剩余货值成本预估516130995本案住宅部分可变现物业，总货值322，260，861元地下车位（10万元/位）因受到大量顶账车位的冲击（8万元/位）难以实现快速去化变现，我司建议案场回收抵账车位，进行统统一一销售。如：回收单价7万元/一位，案场实施8万元的销售。地下地位、储藏室因其电路、交付时间、平面图等问题，均无法快速变现故本案可变现物业为住宅、9-12#公寓、T#住宅、G#酒店等四部分物业类型，总货值212，276，033元元Par t 2货量盘点产产品特性品特性1、各产

21、品类型剩余总货值约3.2亿元， 货值主要集中在9-12#公寓部分及地下车位部分占总剩余货值的56%，其他各物业类型剩余货值占比较均匀；剩余剩余货值预计销货值预计销售售金金额额名称名称总总套数套数 总总面面积积 剩余套数剩余套数剩余面剩余面积积预计单预计单价价124568.7住宅966578316.185405449489539南向北向413186.835134481716361185589507359#-12#公15424.89572 37473.38108 12292.17258857531192043173000寓21712238.062、因大量顶账房源的冲抵（车位）和个别物业类型的第一次

22、推售，导致本案需对2016年的推售，达到绝对控制，以实现最大回款额。T楼住宅G楼酒店95944500400012210.54178 12210.5417848842160Par t 3营销营销目目标标月度销售排期任务完成前提120，000，000200，000，0002016年年1月月8月份月份15日日2016年年1月月12月份月份31日日销售目标品牌目标营营销销目目标标实现东方维也纳的良好口碑，为本案商业部分的销售预热任任务务理解理解销销售售为为先，保先，保证项证项目去化速度，快速目去化速度，快速实现实现回款回款提升品牌，保提升品牌，保证项证项目在市目在市场场上的知名度及美誉度上的知名度及美

23、誉度本案2016年全年销售任务额2亿亿元元，截止到2016年8月15日销售任务额1.2亿亿元元G#酒店现招商情况：1-3层现招商成功，业态定位为酒店！7-10层开发商自留，办公！4-6层现商户（ 1-3层）较感兴趣，可能4-6层全部租用或租用一层，可能4-6层不租用。故，针对G#酒店现状，我们对可变现物业类型进行二方面得销售任务额分解！G#酒店4-6层全部租用120，000，000G#酒店T#住宅9-12#公寓住宅剩余货值的50%=24421080元元剩余货值的50%=21586500元元剩余货值的70%=52718344.17元元剩余货值的70%=29516834.2元元G#酒店4-6层不做

24、租用120，000，000G#酒店T#住宅9-12#公寓住宅剩余货值的40%=19536864元元剩余货值的50%=21586500元元剩余货值的75%=56483940.18元元剩余货值的70%=29516834.2元元Par t 3营销目标月度月度销销售排期售排期任务完成前提产产品品任任务务金金额额(万万月度月度元）元）住宅9-12#公寓T#住宅G#住宅地下车位、储藏室一月二月三月四月五月六月七月600300120018002500220024001000八月一日至八月十五日月度月度销销售任售任务务合合12000计计产产品品任任务务金金额额(万万月度月度元）元）住宅9-12#公寓T#住宅G

25、#住宅地下车位、储藏室八月一日至八月十五日12000800八月十六日至八月三十日九月十月260024001200十一月十二月1000月度月度销销售任售任务务合合计计20000Par t 3营销目标月度销售排期任任务务完成前提完成前提工程方面事事项项完善完善时间时间备备注注地下车位、储藏室没有明确交付时间地下车位有变动需重新出平面图T#住宅不具备看房和交付条件上述情况务必需尽快落定，以保证销售中心的高速运转，实现快速回款G酒店收尾工程不完善，同样也不具备看房、交付条件社区内部环境的改善（草坪、喷泉、水系等的正常运作）16年4月初社区物业的全力配合，如：及时的维修、良好的物业服务看房通道+样板间的

26、交工使用G#、T#、9-12#T#样板间约6月底, G#、公寓样板间时间不确定销售方面分销机构（如58同城等）、外拓（全民经纪人）的继续进行分销机构、全民经纪人的佣金（现阶段存在拖欠现象）的及时发放对于 一次性付款客户而言，签约签约后三天内后三天内佣金佣金发发放放；对于按揭客户而言，签约后发放50%的佣金，银行审批通过再次发放50%的佣金。另：需另：需对对2015年分年分销销机构或全民机构或全民经纪经纪人拖欠的佣金，尽早落人拖欠的佣金，尽早落实发实发放放案场销售方面需开发商上级领导对特价房源及各种付款方式和营销方式进行优惠额度的批复案场成立电销组、派单组案场看房车的配备（2辆电瓶车看房车）推广

27、方面推广媒体的支持，如户外悬臂等等推广媒体（15年推广渠道严重受限）营销活动的配合， 2016年1月8月份保持6场活动，每场活动费用控制在3万元左右（具体（具体费费用明用明细细后期根据活后期根据活动动内容体内容体现现）地缘性包装及案场包装的完善（以凸显项目商业氛围截留竞品项目客户群）旗县营销的支持，包括旗县布展、推广等老客户的回馈（蒙辉、浩翔的绑定回馈，如赠送老客户50元的蒙辉超市优惠券及二道浩翔酒店的招牌菜）注：关于浩翔酒店的招牌菜赠送建议我方赠送一道，浩翔酒店赠送一道）。此类优惠活动也可长期执行！2016年全年合作单位（如：媒体、活动、印刷等）及时的招采签约，尽量在2016年2月份签约完毕

28、Par t 4整体整体战战略略细化强销阶段工作年我们干了啥？蜕茧蜕茧成蝶成蝶营销营销方向的确定方向的确定【首付分期、外【首付分期、外联联、外拓、全民、外拓、全民经纪经纪人政策】人政策】二大战略方向的确定、价值体系的建立、营销政策的确定等！ 还有许多的政策因各种原因而滞后【清【清盘盘、启幕】、启幕】【围绕围绕“价价值值在成在成长长”的系列价的系列价值值点重塑】点重塑】推广方向的建立推广方向的建立户户型型图图社社区区发发放放的的老老带带新新单单页页销销售中心展架售中心展架楼体巨幅楼体巨幅新新销销售中心售中心转转角大牌角大牌微信微信红红包的包的发发放放15年的东方维也纳经过我司与贵方营销部的齐力合作

29、，现已取得阶段性的成果。但16年面临着更重、更大的销售任务！ 15年的战略导向并不适合16年的回款任务。故，我司根据16年回款任务在营销战略及营销政策上作出调整，以便迅速达到回款任务！6年怎么做？越快越好快快销销跑起来没有淡旺季之分、没有热销期、平稳期之说，全年均维持在较强的销售气势，才能达到我们的销售销售预期。需上需上级领导对级领导对推广和推广和优优惠惠额额度及促度及促销销房源房源进进行批复行批复经验告诉我们：营销市造出来的因此，年必须全年热销，营销营销推广推广不能断，营销动营销动作作不能滞!蒸汽机的原理：是将燃料的热能转化为机械能！蒸汽火车之所以能够跑起来跑起来，归咎于拥有强大的能量不断的

30、支撑着火车的运行。在本案中我们把燃料比作传传播播，把热能比作为策略策略，把机械能比作房源流通流通转转移移至客户手中！看回本案，如何拥有足够的燃料、热能是项目下阶段首要解决的问题！传传播播 策略策略Par t 4整体战略细细化化强强销销阶段工作从二个维度上进行论证！（策略、传播）维度一策略之推售本案物业类型涵盖住宅、公寓（）、住宅、酒店等，如何进行科学的推售策略？项目属于多元化综合性物业类型，不同物业类型的市场客群，形象定位和销售压力均不同，年推广应针对不同产品进行分阶段推广。年产品分类推售是整个项目运作的关键！同类产品同类产品住宅（住宅（清盘）酒店酒店住宅（住宅（启幕）公寓（公寓（清盘）面积：

31、均价： 元元面积：均价：45元面积：面积：均价： 元特性：偏向于刚需型住房总价：万元均价： 元特性：偏向于过渡性住宅兼投资、办公特性：偏向于改善型住宅总价：万特性：偏向于过渡性住宅兼投资、养老总价：1844万元总价：万元备注：市场已有一定的知名度，现属自然销售（老带新、全民经纪人占一定的比例）备注：性价比高、配套好、年产权备注：低总价、低首付、年产权但短时间内不具备交付及看房条件且客户认知度为零备注：低总价、低首付、年产权 住宅（住宅、住宅）本案住宅部分物业类型可以划分为三类产品 公寓（、酒店） 车位（地下车位、储藏室）分为二类产品进行市场推广：类住宅、类公寓注：酒店现不具备看房及交房条件且酒

32、店属商业体之上公寓，价值属性较高！若酒店4-6层商户（1-3层）租用则进行返租约的方式进行销售（投资类产品）；若G#酒店4-6岑商户不做租用，则进行自然销售（精装修）同时带动住宅的销售T#住宅（推售）住宅（推售）公寓（推售）公寓（推售）酒 公店 寓的 带销 动售住宅的销售住宅带动B类产品A类产品G#酒店住宅公寓：公寓：首首轮轮公寓（9-12#）先行、市场发声、客户来询、住宅酒店捡漏推推售售东东方方维维也也纳纳造造 势势年推售思路住宅：住宅：暗中造势、整装待发、同时捡漏、二二轮轮住宅再行、住宅捡漏力合观点：东方维也纳推售分为二步进行操作，公寓、住宅！ 公寓先行，住宅（t#）再行首期先以清盘公寓发

33、声，捕捉市场潜在目标客户群，从而完成公寓剩余货量的去化及酒店、同时住宅一旁捕捉到大量客户基数的同时，捡漏即可！同时继续深化老带新及全民经纪人政策和加强置业顾问CALL客住宅暗中推广造势，为住宅（住宅）的营销铺路！维度一策略之销售推售策略确定之后，我们再来讨论一下阶段的销售策略！销售策略让一切皆有可能，销售策略的制定直接影响年度销售任务的完成，在本案中销售策略我司从四大方向进行论证！价格策略价格策略 促促销销策略策略 开开盘盘策略策略 体体验销验销售售价格策略价格策略低低“开开”高高“走走”本案价格策略建议采用“低开高走”的方式 ，这样既能吸引投资，又能吸引消费。这样既是运用“低价”迅速撬开热销

34、之门，也是作为一种销售策略来执行！促促销销策略策略 开盘促销：限时签约、开盘优惠等等 特价促销：特价房源、一口价房源【促销策略】 老带新促销：老客户、新客户均享受一个点的优惠策略 折扣优惠：付款方式的不同等等（需上级领导批复）实行有诱惑力的促销政策，是淡市中的王道。相对于直接降价来说，折扣、折扣、优优惠惠更具有可操作性，一方面不影响到整体的价格体系，另一方面对老业主也是一个交代。而本案新推的房源，关键在于如何处理好新房源优惠与老业主之间的关系。促销关键在于与项目特性相结合，提高促销杀伤力开开盘盘策略策略顺销顺销蓄客蓄客开开盘盘顺销顺销销售任务的高压，开盘策略的执行可避免客户流失现象的发生，维持

35、项目现场的人气，所谓先旺丁，再旺才，持续的旺场和团队高昂的士气，是项目逆市热销的前提条件体体验销验销售售从房子不愁卖的过去到打折了都不一定有人要的今天，很多客户都意识到开发商提供的服务必须与其出售产品的价值相匹配；与目前市场上的促销战、价格战这种或昙花一现，或两败俱伤的营销方式不同，体验销售重在让顾客的切身感受与实践。当前市场形势不好，淡市中我们首先要要完成1.2亿元的销售任务，那就必须得让客户了解本案产品的价值、品牌的价值等。附：社区内部整改建议1、着力构建安置社区公共服着力构建安置社区公共服务务体系体系，坚持设施配套与住宅建设同步进行，对于已建成社区中出现的配套社区不健全情况，由原施工单位

36、进行完善或增加（此费用可从年度营销费用用扣除）；（如社区内部指导系统、宣传栏等等）2、对对于房屋于房屋损损坏与安保坏与安保问题问题，应进行及时排除与修理，保障社区中的居民的人生与财产安全；3、加大宣加大宣传传社区内部社区内部环环境境问题问题，促，促进进居民思想居民思想进进步步。充分利用宣传画册与语录，充满整个社区，是居民受大环境的影响而改变自己的理念； （如社区垃圾现象、绿植破坏现状等等）4、定期定期组织组织居民居民进进行活行活动动，如电影节、舞蹈大赛等等，通过多种多样的社区活动，丰富社区生活。维度一策略之客户销售策略确定之后，我们再来讨论一下阶段的客户策略！维维系、回系、回馈馈老老带带新新老

37、客户介绍新客户是本案客户来源的一大主力；因而老客户的关系营销非常重要。需要长期坚持和维护，下阶段营销中，本案应利用微信平台、暖场活动、客户回馈等等维系客户之间的关系。维度一策略之物业推售、销售、客户策略确定之后，我们再来进行各类物业的营销政策讨论！【公寓】【公寓】北向阴面：北向阴面：套公寓公寓剩余剩余货值统计货值统计南向阳面：南向阳面：套东方维也纳公寓剩余货值，阴面公寓占剩余货值的，总计套销销售控制售控制：用剩余好的素质单位拉开差隐隐性降价性降价：首付分期，二年分四期，每半年付一次朝北向公寓去化方案朝北向公寓去化方案住宅、公寓捆住宅、公寓捆绑销绑销售售：客户购买项目住宅后，可获得一定额度的公寓

38、抵用券（可冲抵房款）促促销销：特价房、甩货针对现阶段（公寓现状），此部分产品市场过程中承受能力较差，在推售过程初期没有拉开优劣单位的差价，价差太接近，导致客户集中选择素质好的单位，积压大部分较差户型。销销售控制售控制现阶段南北向公寓差价约300元/，我司建议南向公寓抬高800元/，北向公寓抬高600元/，案场具体表现为：南向公寓低均价为6034元/，北向公寓低均价为5417元/在后在后续续操作中：一：北向公寓溢价部分运用于北向精装操作中：一：北向公寓溢价部分运用于北向精装费费用，南向公寓溢价充当用，南向公寓溢价充当销销售售额额；二、南北向公寓同二、南北向公寓同时时毛坯毛坯销销售（南北向公寓差价

39、在售（南北向公寓差价在600元），客元），客户购买户购买北向公寓北向公寓还还可可进进行每行每平米平米300-500元之元之间间的的优优惠！惠！首付分期首付分期由于本案公寓年公寓的产权问题，又因现阶段尾盘货值中，公寓存货量较大。所，建议通过首付分期付款的方式，横向扩大目标群基数，也可加快银行按揭资金到账时间，为项目短时间积累一定额度的回款金额。首付分期操作方式：首付分期操作方式：公寓首付款（），可分为四期（每半年付一次）二年付清，客户付清公寓首付款的四分之一即可签订合同并办理按揭程序。例：公寓首付分期案例例：公寓首付分期案例A客户购买本案公寓产品，若单价为4381元/，面积为50.10。首付款金

40、额：4381*50.10-（ 4381*50.10）*70%=69488.1元首付款金额分二年四期付清，每半年付一次每半年需付首付款的（四分之一）=17372.025元住宅、公寓捆住宅、公寓捆绑销绑销售售本案住宅和公寓的捆绑销售，我们称之为理财套餐=住宅+公寓购房基金，具体操作方式为即日起购买本案住宅物业均可获得一定额度的公寓购房基金（可冲抵放款），本套餐即可拥有优越的的居住物业，也可获得一套升值潜力巨大的公寓物业。特价房，甩特价房，甩卖卖道具准备：荧光板每周案场推出2套一口价特价公寓房源一口价特价公寓房源，客户先到先得！首付分期、首付分期、单单价价舵手舵手住宅、公寓捆住宅、公寓捆绑销绑销售，

41、促售，促销销船船锚锚如果说公寓是一艘航行在大海中的帆船，那么它的帆布是什么？团购团购本案公寓推出3人小团，5人大团的团购优惠策略。小团不低于3人（包含3人），如客户组团购买享受每平米优惠70元的优惠（付款同享按揭和一次性），减免1年物业费；大团不低于5人（包含5人），如客户组团购买享受每平米优惠100的优惠（付款同享按揭和一次性）减免2年物业费。注：优惠额度暂定注：价格体系的提高需与装修挂注：价格体系的提高需与装修挂钩钩北向公寓送装修北向公寓送装修此策略重在去化北向公寓，通过销售的控制南向公寓抬高800元/，北向公寓抬高600元/，北向公寓溢价部分，可操作至室内装修（嫁接装修公司形成团购价）。

42、如客户购买北向公寓每平米溢价约6元，此部分费用可嫁接装修公司，让购买北向公寓客户得到买房装修的优惠活动。因本案送装修因本案送装修为为后天性后天性质质的的补补装，建装，建议议在在销销售售时间时间，我司建，我司建议议通通过过10组组客客户为户为一个一个单单位位进进行装修或行装修或赠赠送一定送一定额额度的装修度的装修优优惠卷（惠卷（600*50=约约3万元）客万元）客户户自行自行对对接装修公司接装修公司进进行房屋装修事宜。行房屋装修事宜。例：北向公寓装修建例：北向公寓装修建议议我司建议北向公寓的精装修部分建议以下几部分的装修1、卫生间的装修到位铺地、贴砖、马桶、洗脸池、热水器、地漏、排风口等）2、房

43、屋的铺地（瓷砖铺地）3、房屋的刮白（所有墙面的刮腻子）4、半开放厨房的装修（热气化厨房的正常使用）例：北向公寓操作案例例：北向公寓操作案例现本案北向公寓销售均价：817元，南向公寓销售均价34元。通过销售的控制调整完价格体系后南北向销售均价分别为：6034元、5417元若A客户购买本案北向公寓产品，单价为5417元/，面积为50.10。首付款金额： 5417 *50.10-（ 5417 *50.10）*70%=2393.7元首付款金额分二年四期付清，每半年付一次每半年需付首付款的（四分之一）=598.425元溢价部分： 5417 *50.10- 817*50.10=31062元销销售控制售控制

44、：用剩余好的素质单位拉开差最终公寓去化方案为隐隐性降价性降价：首付分期，二年分四期，每半年付一次住宅、公寓捆住宅、公寓捆绑销绑销售售：客户购买项目住宅后，可获得一定额度的公寓抵用券（可冲抵房款）促促销销：特价房、甩货团购团购：三五成团，抱团销售北向公寓送装修：北向公寓送装修：利于去化北向大量房源【住宅】【住宅】本案住宅部分现剩余套数为套，总货值约万元，现剩余房源拥有面积大，总价高、人群少等特性购买本案住宅部分客户，均为社会中层或以上客户群体故， 在住宅部分我们考虑的是如何增加产品附加价值？首付分期首付分期：现案场已实施附加附加值值： 储藏室和住宅之间的关系关系营销，以增加住宅的附加值【住宅去化

45、方案【住宅去化方案住宅、公寓捆住宅、公寓捆绑销绑销售售：客户购买项目住宅后，可获得一定额度的公寓抵用券（可冲抵房款）促促销销：特价房、甩货在住宅部分营销策略上，其实第一时间考虑是车位的问题。但本案车位现状不允许和车位相关的营销策略。故，在住宅部分的附加值体现上考虑的是储藏室和住宅的之间的关系。附加附加值值北方，由于气候因素（干燥、寒冷、寒季较长、绿色景观期短暂等），实际上而言庭院的用途不大；然，储藏可以存放物品 在寒季犹如天然冰箱，因此对于老百姓而言较受欢迎！所，住宅部分的附加值，以储藏室为准。在赠送方面绝对的赠送反而会起到逆反心理（羊毛出在羊身上）故，通过优惠额度和表价控制来实现住宅的附加值

46、增加，客户在购买住宅时只需垫付付一定比例的费用（建议1-万左右）完成实惠储藏室住宅注：注：优优惠惠额额度的控制需上度的控制需上级领导级领导的批复。的批复。住宅和公寓的捆住宅和公寓的捆绑销绑销售售本案住宅和公寓的捆绑销售，我们称之为理财套餐=住宅+公寓购房基金，具体操作方式为即日起购买本案住宅物业均可获得一定额度的公寓购房基金（可冲抵放款），本套餐即可拥有优越的的居住物业，也可获得一套升值潜力巨大的公寓物业。注：此则策略为捆绑销售，策略重点策略重点为为：公寓的：公寓的优优惠惠额额度及表均价度及表均价；我司建议公寓产品在进行销售时，营销部手中最好可以控制一定的优惠额度以来实现此则策略。促促销销价特

47、价房源的推出，此部分房源需上级领导的批复！【T#住宅】住宅】“T#住宅住宅”购买三期客户可以得到什么配套商业优质教育潜力区域超高性价比自有商自有商业业配套配套民族小学、中学等等民族小学、中学等等如意区，富人圈如意区，富人圈低首付、低均价低首付、低均价办办公公：配套环境、交通环境、自然环境基本满足投投资资：投资市场凄惨，按现阶段均价来计算的话，一套房子均价约万元，不利投资T#目目标标客客户户群分析群分析自住自住：商业配套、优质教育、交通环境、超高性价比学区学区：民族小学、中心、二中分校等依据依据项项目目产产品研判三期目品研判三期目标标客客户户群群东东方方维维也也纳纳三期住宅目三期住宅目标标客客户

48、户群，自住型客群，自住型客户为户为主，兼学区、主，兼学区、办办公公买房自住的需求一直大量存在，然，自住兼投资的混合型住宅在本市市场上并不多见，故案场东方维也纳三期向客户传达的一种理念暨“自住兼投资型住宅”对于自住型客户购买房源首要考虑的是价格、地段价格、地段，其次为户型、配套、开发商等等，然而对于本案而言，东方维也纳三期完全满足自住型客户的需求无论是从价格、配套、交通、教育资源等等，可能略微差一些的只有户型结构了！规规避劣避劣势势，放大，放大优势优势重在引重在引导导首付分期首付分期：T#住宅同样运用此类策略套餐：套餐：通过提高表单价的方式，实现多种套餐供客户自行选择【T#去化方案去化方案销销售

49、控制售控制：塔楼，通过销售控制避免好坏销售不均新新：找概念，为产品找亮点团购：对于自住型客户而言，他们一般是首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等等，东方维也纳送三期采用“团购”化被动为主动，主动购房人为我项目寻找客户群。套餐套餐T#住宅现低均价4500元/平米，如以过低的销售价格面市，一是会降低项目品质，二是销售结果也不会太过理想。故， 我司建议通过提高表单价（500-800元/）的形式来销售。T#住宅住房功能可划分为： 自住、学区投资、办公等三大类，根据客户购买用户的不同为客户提供一些息息相关的帮助！注：此策略案注：此策略案场场在在实际实际操作操作过过程中，程中，应应灵活

50、运用，如客灵活运用，如客户对户对于三于三类类套餐均没有套餐均没有选选取，案取，案场场可以通可以通过过每平米减免每平米减免300-500元的方式元的方式优优惠于客惠于客户户，但客，但客户户需保密。需保密。例：套餐操作案例例：套餐操作案例自住： 装修、家电等等办公：办公器材如：打印机、办公座椅等等，部分办公室的装修投资：水电、物业的减免，养房不用钱！销销售控制售控制用剩余好的素质单位拉开差价，避免南向销售好，其他朝向销售差的现象！新新暨暨概念概念回到产品，找概念创新产品无穷演绎的空间飘窗觉得家里的飘窗太鸡肋吗 不如动手改造它，顺势而为如可以改为：读书厅、ipad室、小卧室、休息室、化妆式等等等或增

51、加一些小物件修改为你喜欢或适合你的修改方式有很多【G#酒店】酒店】如图所示：G#酒店为纯粹的酒店式公寓G#酒店式公寓去化策略， 建议从三方面进行考虑，其一正常销售、其二洽谈大中型公司谈成团购业务、其三依据G#招商情况可能转变为返租形式出售首付分期首付分期：G#住宅同样运用此类策略商商业业和公寓的捆和公寓的捆绑销绑销售售：购买本案商业或租用本案商业的商户均可得一定额度的G#公寓抵房券精装修：精装修：通过提高表单价的方式，实现买房送装修的策略【G#去化方案去化方案团购团购：项目部外拓人员及营销部通过关系网或寻找一些大中型公司形成业务投投资产资产品品：4-6层商户租用，采用返租方式进行销售商商业业、

52、公寓捆、公寓捆绑销绑销售售G#酒店位于本案商业体之上，具有较高的投资性价值！在商业和公寓的捆绑销售中，我司建议从二方面进行讨论：方向一，凡购买本案商业部分的客户（通过抬高商业低价的方式来实现），均可得到一定额度的酒店购房券；方向二，在招商部进行招商工作时，绑定酒店。如商户成功进驻本案商业，租用面积，即可得到万元的酒店购房券。注：此策略需依据商注：此策略需依据商业业部分的部分的销销售及招商售及招商精装修精装修通过提高表单价的方式，实现买房送装修的策略，此则策略运用于自然正常销售！团购团购因酒店具有临街、出入方面、商业配套等特性。故，具有办公特点！所，我司建议通过制定大批团购的方式来快速去化酒店！

53、案场外拓部、项目营销部等各种部门通过关系网或寻找一些大中型公司形成业务合作投投资产资产品品如本案G#酒店4-6层被商户（1-3层）租用，则我司建议采用返租的方式进行销售。具体执行策略为：通过在G#酒店低价表的基础上，上调单价，抬高返租成本！为达到达到此策略快速去化的效果，我司建议针对购买客户提供一些增值性的服务，如A客户购买本案G#酒店产品，可享受超市一定额度的抵用券、酒店一定额度的消费券等等。注：此策略注：此策略暂暂未成熟，需未成熟，需进进行行讨论讨论。维度二推广推售策略和各物业营销策略确定之后，我们再来进行本案推广方面的讨论！首先我们先看一组数据：年来年来访访量、量、销销售售额额比例比例年

54、来年来访访量、量、销销售售额额比例比例来电150来访销售额（万元）来电来访销售额（万元）8306000来访比：来电比：.来访比：来电比：.由此在由此在现现有基有基础础上加大推广上加大推广动动作、增加推广渠道作、增加推广渠道依据年数据得出，年如诺完成.亿元的销售任务，来访量、来访量应保持在组、组或大于此数据。所，源于年的推广渠道及媒体上，销售任务是无法完成的。加料加料推广媒体推广媒体：立体化营销组合推广渠道：推广渠道：强调线下的渠道挖掘【加料【加料营销营销活活动动：推广寻人，活动杀客互互联联网思网思维维：迎合消费者需求，积极求变精、准、互精、准、互动动推广媒体推广媒体立体传播现状布局点状布局线上

55、户外、电台、出租车屏、网络、微信等时效媒体配合活动节点投放，立体化传播项目信息，扩大项目影响力。工地围挡、道旗、楼体巨幅广告线状布局，全面覆盖项目周边客户。户外大牌、交通牌覆盖重要路口立体立体传传播播、出租、出租车顶车顶灯灯出租车运营路线不固定，多出入各大商业区、商务金融区、人群居住区、机场、车站等地区，出行、居家、 公务、购物均有机会接触到高频次的广告冲击。、广播、广播电电台台受众相对集中，以出租车司机、私家车为主，人群集中。.电台是本土收视率、欢迎程度最高的一档节目3、微信公众、微信公众账账号号传传播播选取本市优越的微信关注账号， 进行项目信息的置顶推送。如：呼市每日新闻SO内蒙古城市生活

56、网呼和浩特生活娱乐圈等等。4、派、派单单在众多的媒体组合中，派单相对来说可能是成本比较低效果比较好的的方式之一。（到达率高）附：派单活动方案派单目的挖掘市场潜在客户群体，增加意向客户量，促进成交，冲刺年度销售任务；同时对对项目进行深入宣传，对下阶段项目的营销铺垫。派单地点依据本案下阶段公寓先行的推广策略，首轮对外主推高性价比公寓产品，又因本案公寓产品涵盖投资、学区、自住等特性。故，在派单方面我司建议派单分为二步进行，第一步先以项目周边地缘性客户为区域派发（如：前不塔气、后不塔汽、什兰岱等棚户区及如意区沿街商户等）；第二步以客客户户地地图为图为主如主如赛罕区、新城区、玉泉区社区、商业集中区、学校

57、集中区、沿街商户等地进行推广（具体地点详见派单地点）重点投放区域（前重点投放区域（前不塔气、后不塔气、不塔气、后不塔气、什什兰兰岱等岱等项项目周目周边边棚棚户户区）区）派单形式每天安排二名置业顾问监督单人员负责查看派单痕迹及上报实际派单数据；派单团队安排一名督导负责派单人员按要求地点拍发及指路、时刻汇报派单数据；沿街扫荡，直接派发至商户、商店客户所有人手中，包括路边停靠车辆派发；社区派发（针对某些高档小区采用门口派发、插车，某些中低端社区确保发送至每家,包括敲门发送、塞入门缝。区域日期时间数量派单方式备注前不塔气、后不塔气、什兰岱等项目周边棚户区201/9:00-17:00 预计每人发放500

58、张扫街、插车置业顾问督报腾飞路、如意路、刺勒川大街、一纬路至七纬路、前门达路沿街，范围内小街道、车辆、底商、社区9:00-17:00 预计每人发放500张扫街、插车、走商场扫街、插车、走社区置业顾问督报置业顾问督报201/201/南鄂尔多斯大街（东至与丰州路交汇处，西至与兴安南路交汇处）、北大学东路（东至与丰州路交汇处，西至与兴安南路交汇处）、东兴安南路（北至与大学东路交汇处，南至与鄂尔多斯大街交汇处）、西丰州路（北至与大学东路交汇处，南至与鄂尔多斯大街交汇处），范围内小街道、社区、底商、社区、集贸市场9:00-17:00 预计每人发放500张9:00-17:00 预计每人发放500张南大学东

59、路（东至与丰州路交汇处，西至与兴安南路交汇处）、北新华大街（东至与丰州路交汇处，西至与兴安南路交汇处）、东兴安南路（北至与新华大街交汇处，南至与大学东路交汇处）、西丰州路（北至与新华大街交汇处，南至与大学路交汇处），范围内小街道、社区、底商、社区、集贸市场扫街、插车、走社区置业顾问督报201/北至车站西街、南至新华大街、东至通道北路、西至果园西路，范围内小街道、社区、底商、社区、集贸市场9:00-17:00 预计每人发放500张9:00-17:00 预计每人发放500张扫街、插车、走社区扫街、插车、走社区置业顾问督报置业顾问督报201/至海拉尔大街，南至车站西街、东至哲里木路、西至通道北路，范

60、围内小街道、社区、底商、集贸市场、胜利路、包括火车站、长途汽车北站等201/北至新华西街、南至县府街、东至通道南街、西至巴彦淖尔北路，范围内小街道、社区、底商、集贸市场、包括牛街、太平街、阿吉拉沁南路等9:00-17:00 预计每人发放500张扫街、插车、走社区置业顾问督报201/现现状布局状布局、桁架大牌、桁架大牌布置位置：售楼处门前北侧小广场处内容更新：根据项目的销售节点而定，目前正在做形象数量：作用：阵地包装重要销售道具，传递项目的及时信息。、销销售中心外售中心外墙墙面条幅布面条幅布布置位置：售楼处外立面柱体悬挂内容更新：根据项目的销售节点而定。现无，建议增设数量：约条作用：阵地包装重要

61、销售道具，凸显项目商业气氛。、工地、工地围挡围挡布置位置：售楼处北侧工地围挡内容更新：根据项目的销售节点而定。现无，建议增设数量：作用：阵地包装重要销售道具，传递项目的及时信息。以南往北228米大围挡效果图以南往北200米大围挡效果图、注水道旗、注水道旗布置位置：售楼处门前，路两边内容更新：根据项目的销售节点而定。现无，建议增设数量：个作用：阵地包装重要销售道具，传递项目的及时信息。、销销售中心内部包装建售中心内部包装建议议点状布局点状布局户户外外悬悬臂臂选择项目周边、赛罕区、新城区高档小区周边、市区繁华路段投放15-20块，作为项目长期形象和产品、促销信息发布的载体（具体位置根据后续广告公司

62、可调配资源调配）户户外外悬悬臂臂现现有位置有位置图图关于户外悬臂位置的选取， 我司认为应与进出如意区主干道路（如：海尔路乌兰察布街大学路鄂尔多斯大街等）、城中繁华商业区道路、校区集中地、竞品项目出入口（中山路新华大街锡林路呼伦贝尔路兴安南路等）、及城西棚户区集中区和城北住宅集中区少量覆盖！推广渠道推广渠道、58同城分销本案与58同城分销机构经过几轮的谈判现已达成分销协议，58同城信息置顶、58同城CALL客、仟佰佳平台现已全部开始推送东方维也纳项目信息。本轮推广事宜开始之前：我部需和58同城分销接洽进行公寓信息的置换，有效电话信息的购买。、一手和二手房市场的联动我司建议下阶段与呼和浩特市二手房

63、门店进行合作事宜，与二手房门店内推送本案项目信息（公寓、住宅），建议接洽呼和浩特市二手房门店负责人进行谈判。随着市场从买方市场向卖方市场的转变，如何以最快的速度、最低的费用支出、最佳的经济效益，将产品转移到顾客手中，即如何构建一个高效、稳定的营销网络，就成为营销中的核心问题，“渠道为王”之说足以说明分销渠道在现代市场营销中的重要性。对于房地产开发商来说，分销渠道的决策与选择更成为营销活动一个非常重要的问题。下下阶阶段段营销营销推广中，分推广中，分销销机构的嫁接仍是核心机构的嫁接仍是核心问题问题！、电话营销案场成立10-20人的电话营销团队，通过购买有效电话资源进行致电。如邀约到现场的客户成交后

64、，给予电话营销人员与置业顾问同等的佣金奖励，该费用从房款溢价内支付。、外部拓展案场成立10-人的外拓团队，外拓人员可发单独作战也可全体出动！机动灵活。如：派单、大客户谈判、团购业务等等附：拓客附：拓客团队组团队组建的目的建的目的、为了顺利实现本案既定销售计划及任务，发挥销售的组织、控制和调整作用，进而保证销售计划和销售目标的顺利实现；、同比嫁接分销、外联团队，拓客团队的组建有费用比的降级、人员易管理、作战思路易把握等等有事；、针对现阶段项目来电、来访基础少的状况下，组建外拓团队迫在眉睫！拓客拓客团队团队人人员员配置配置经理一名，外拓人员九名企事业单位渠道拓展精准客户锁定圈层营销团购洽谈邀邀约约

65、到到访访促促进进成交成交私营企业推介会举办医疗机构社区巡展、旗县拓展旗县设计分销点：312月（3月份启动）在期限设立分销点，通过看房大巴，短信、海报直投、过街条幅提前宣传，每周六日在薛家湾与集宁主要街道分别设立一辆大巴车，免费接送客户看房。（需前期（需前期进进行市行市场场摸排，确定外拓地点）摸排，确定外拓地点）营销营销活活动动每月1个大事件炒作为核心，制造话题，扩大影响力每月1个小活动营销为辅助，贯穿整个销售节点互互联联网思网思维维建议微信互动红包继续延续，时下低头一族年龄区间集中在20-35岁之间，符合本案公寓目标客户群，建议在本案公寓推售期间，微信互动红包继续发送！微信互微信互动红动红包包

66、执执行策略行策略活动周期：2017年1月5日-2月5日互动红包活动方式：1、微信平台后台维护人员需对互动红包信息通过链接的形式释放并在编写信息中释放红包发放具体时间、项目信息等内容；2、客户可凭证链接转发至朋友圈截图至微信平台，获取互动红包参与权；3、微信公众平台每周评选一名抢红包最多的客户，客户可获得东方维也纳购房基金1万元（此基金可转让）Par t 4整体战略细化强销阶阶段工作段工作地盘包装画面依据营销节点及时更换公寓（）住宅月月月月月月月月日销销售售节节点点老客老客户户回回馈馈公寓信息推售公寓信息推售信息推售信息推售开开盘盘顺销顺销（公寓、住宅）（公寓、住宅）开开盘盘顺销顺销推广推广主主

67、题题恭恭贺贺新春新春玲玲珑珑精装小精装小户户，首付首付2万元起万元起3月月20日盛日盛生活可以有生活可以有N种种组组6月月5日盛大日盛大开开盘盘大开大开盘盘合方式合方式线线上上线线中中户外悬臂、.电台、出租车顶灯、派单、微信公众账号户外悬臂、.电台、出租车顶灯、派单、“互动红包”阶段性 穿插线线下下老客户回馈最美爱情故事评选开盘劳动节主题活动旗县拓展活动开盘第一阶段周期：7年月日月日营销重点：老客户回馈、以特价房源进行阶段性促销、公寓开盘、公寓、住宅顺销推广主题：线上推广为主、以春节慰问结合公寓信息作为推广主题营销活动：春节回馈、最美爱情故事评选、互动红包公寓（）信息推售月月月月销销售售节节点

68、点老客老客户户回回馈馈同同时时以住宅特价房源以住宅特价房源进进行促行促销销公寓推售公寓推售公寓开公寓开盘盘公寓、住宅公寓、住宅顺销顺销推广推广主主题题恭恭贺贺新春新春玲玲珑珑精装小精装小户户，首付首付2万元起万元起3月月20日盛日盛大开大开盘盘线线上上线线中中户外悬臂、.电台、出租车顶灯、派单“互动红包”阶段性 穿插线线下下老客户回馈最美爱情故事评选地盘包装画面依据营销节点及时更换第一第一阶阶段之老客段之老客户户回回馈馈销销售策略、推广主售策略、推广主题题、线线上媒体、上媒体、线线下活下活动动时间：月月日销销售策略售策略公寓、住宅公寓、住宅公寓和住宅分别推出套房源，以特价房房源进行促销每周六日

69、各推出二套每周六日各推出二套特价房源特价房源销销售售策策略略顺销注：注：现场现场包装完包装完毕毕推广主推广主题题东方维也纳玲珑小户 喜贺新春3302222悬臂线线上媒体上媒体户外悬臂注：如项目外拓组组建完毕，建议进行一轮单页派发线线下活下活动动活动时间：月月日活动主题：猴年大回馈，乐享全年福活动人数：人（已成交客户）老客户回馈活动活动形式：通过与蒙辉超市、浩翔酒店的合作赠送客户超市抵用券、酒店招牌菜以此来完成回馈活动（酒店招牌菜不做打包赠送，只限浩翔酒店食用）活动方式：、分别购买：蒙辉超市价值元的抵用券（形成团购价）、浩翔酒店一道招牌菜（形成团购价）因招牌菜不做打包的限制，与浩翔酒店的洽谈中，

70、最好可以让浩翔酒店也赠送一道菜，以此来带动浩翔酒店的人气、通过短信、电或业主群众释放信息的方式通知新老客户活动详情、新老客户凭借销售中心盖章出示的“老带新售卡”即可参与此次活动活动准备：老带新手卡（释放老带新活动内容及项目产品信息）附：春节氛围布置建议迎新春，闹新年！ 通过春节氛围的布置，营造一种良好的生活环境。突出企业、物业的人性化管理，同时也是迎合业主对居住环境品质的追求！布置方案：社区主入口悬挂条幅： 恭祝全体业主新春快乐，阖家欢乐社区各单元门粘贴对联各主干道次主干道悬挂红灯笼活动周期：2015年1月日-2月日互动红包活动方式：1、微信平台后台维护人员需对互动红包信息通过链接的形式释放并

71、在编写信息中释放红包发放具体时间、项目信息等内容；活动红包活动2、客户可凭证链接转发至朋友圈截图至微信平台，获取互动红包参与权；3、微信公众平台每周评选一名抢红包最多的客户，客户可获得东方维也纳购房基金1万元（此基金可转让）甲方配合条件甲方配合条件、住宅、酒店满足看房、交付条件、地下车位平面图出图完毕及地下车位、储藏室需明确交付时间、月3日之前推广媒体等合作单位完成签约、月3日电话资源购买完毕、月日案场外拓部、电销组组建完毕注：如月日之前酒店看房、交房条件还不具备，案场则不进行蓄客第一第一阶阶段之公寓信息推售段之公寓信息推售蓄客、开蓄客、开盘盘、顺销顺销时间：月月日蓄客蓄客销售目标公寓进行（）

72、蓄客（北向房源与南向房源按：的比蓄客政策例推售）、酒店顺销、住宅进行顺销、 住宅、酒店进行预热蓄客方式：交低元（需营销部核实单价）销售节点月日月日推广媒体悬臂东方维也纳玲珑精装小户 首付2万起(五证现房）3302222A：最近想投资一套性价比高的房子，最好是周边学校、商业、交通等都也不错的！你认为那里好！B：房子呀！我听说有个东方维也纳，五证全还是现房，就在如意区东岸国际向东500米那，二中分校、民族小学、中学都在那了。学区房好出租宜投资！社区配备主题音乐园林，环境好宜安居！现在正在全城火爆认筹中， 2000低1000万元! 首付还能分期，大约2万元，而且还是精装修呢，这么好的房子，你还拨打电

73、话3302222赶快咨询哇，再晚就没啦！98.5电台如意东方维也纳50-80玲珑小户首付分期2万起出租车顶灯五证现房精装小户全城邀约火爆认筹维也纳 3302222活动时间：月月（长期执行）活动地点：需根据项目客户情况分析及本市周边旗县经济指数确定本案旗县拓展地点，我司建议薛家湾、集宁、和林、土左旗等活动形式：（为达到最大效果化，我司建议短时间使用旗县最高效率媒体资源）到达目的后，需提前熟悉当地主流媒体，进行为期7天的广告出街。为达到显著效果，建议使用高效率媒体途径，为后需销售铺垫（除集宁市其他旗县均用广告车+派单进行宣传）；以一周拓展时间计算，1-5天安排项目策划人员及二名置业顾问带队8名派单

74、人员对全旗县进行重点企事业单位、人流量密集区域地毯式派发海报，另2名派单人员进行当地商业项目竞品拦截，并向客户透露6-7天项目分销点具体地点及有全程免费看房车可直接去往目标地；以一周拓展时间计算，6-7天，6名置业顾问前往目标地分销点，为当地客户解答项目信息并促成排号；意向客意向客户户可可统统一乘坐免一乘坐免费费看房看房车车前往售楼部前往售楼部进进行行统统一接待。一接待。旗县拓展活动地 点周 期主要工作事项.1-.日当地主流DM直投媒体三元广告及徳逸轩广告出街及项目策划人员、置业顾问带队派单人员进行当地桥东区、桥东区、新区主要商业街如：中兴广场等及重点企事业单位单页派并发释放项目信息及.-.日

75、接待处地址、免费看房车。 。.-.日派单对带队继续对集宁市进行扫荡！集宁月日-月日.-.日项目策划人员、置业顾问带队派单人员进行当地主要商业街如：万联购物中心广场等及重点企事业单位单页派并安排广告车全县城巡展播放开发商、项目招商、销售动态信息，并释放项目信息及.2-.2日接待处地址、免费看房车。.-.日派单对带队继续对和林市进行扫荡！月日-月日4月日-月日和林4.-.日项目策划人员、置业顾问带队派单人员进行当地主要商业街如：银联购物中心广场等及重点企事业单位单页派并安排广告车全县城巡展播放开发商、项目招商、销售动态信息，并释放项目信息及.-.日接待处地址、免费看房车。.-.日派单对带队继续对薛

76、家湾市进行扫荡！薛家湾.-.日项目策划人员、置业顾问带队派单人员进行当地主要商业街如：富民广场等及重点企事业单位单页派并安排广告车全县城巡展播放开发商、项目招商、销售动态信息，并释放项目信息及.-.日接待处地址、免费看房车。.-.日派单对带队继续对和林市进行扫荡！月日-月日土左旗（ 注：以上地点根据市注：以上地点根据市场场反反应应情况适当延情况适当延长长或或缩缩短拓展周期）短拓展周期）开开盘盘开盘时间开盘政策月日人数、地点如排号人数大于组，在酒店进行开盘如排号人数小于组，在销售中心进行排号活动内容选房、抽奖、歌舞、领导讲话如意东方维也纳50-80玲珑小户3月20日盛大开盘首付分期2万起推广媒体

77、出租车顶灯五证齐全精装小户维也纳 3302222如意区东方维也纳，五证齐全实景现房！ 50-80平米玲珑精装小户，3月20日盛大开盘！首付分期2万元起，即得如意精装小户。现全城火爆认筹中，2000低1000万元！一流名校云集、立体交通网络、自有庞大商业区舒适宜居、财富投资，独此一家供不应求。咨询电话330222298.5电台顺销顺销销售目标公寓进行（）、住宅进行、 住宅、酒店顺销销售政策价格策略公寓（社区）实施开盘之后的价格（涨）促销策略每周六日推出二套特价房源顺销时间月日月日第二阶段周期：年月日月日营销重点：住宅推售、开盘、以特价房源进行阶段性促销、【住宅、公寓顺销】推广主题：线上推广为主、

78、以住宅概念为支点，价值点为杠杆作为推广主题营销活动：劳动节主题活动、开盘住宅月月月月日销销售售节节点点信息推售信息推售开开盘盘顺销顺销（公寓、住宅）（公寓、住宅）推广推广主主题题6月月5日盛大开日盛大开盘盘生活可以有生活可以有N种种组组合方式合方式线线上上线线中中户外悬臂、.电台、出租车顶灯、派单、“互动红包”阶段性 穿插线线下下劳动节主题活动开盘地盘包装画面依据营销节点及时更换第一第一阶阶段段T#推售推售蓄客、开蓄客、开盘盘、顺销顺销时间：5月18月15日蓄客蓄客销售目标蓄客政策公寓（）、酒店顺销，住宅蓄客（层）、住宅顺销蓄客方式：交低元（需营销部核实单价）销售节点月日月日推广媒体悬臂东方维

79、也纳生活可以可以有N种组合方式104-130 新派住宅3302222如意东方维也纳104-130新派住宅首付分期2万起出租车顶灯精装、家电任你挑选五证齐全潮流大宅维也纳 3302222如意区东方维也纳，五证齐全实景现房！ 104-130平米新派大宅，全城邀约，火爆认筹1000低1000万元！首付分期2万元起，精装修、家电等等多种套餐任你挑选，如意区尊贵核心地段，首家主题音乐社区美宅，一站式一流教育名校云集，六大公园环绕、汇聚八大银行总部。咨询电话330222298.5电台活动目的：劳动节主题活动五一劳动节做为全国法定假期，放假三天，放假时间较短外出旅游时间不够，留着本地的客户较多，项目需要做些

80、促销和暖场活动吸引客户，保证现场氛围，促进销售形象。活动内容：套圈、投篮、歌唱等等开开盘盘开盘时间开盘政策月日人数、地点如排号人数大于组，在酒店进行开盘如排号人数小于组，在销售中心进行排号活动内容选房、抽奖、歌舞、领导讲话如意东方维也纳104-130新派住宅6月5日盛大开盘推广媒体出租车顶灯首付分期2万起精装、家电任你挑选维也纳 3302222如意区东方维也纳，五证齐全实景现房！ 104-130平米新派大宅，6月5日盛大开盘！首付分期2万元起，即得如意潮流大宅。精装修、家电等等多种套餐任你挑选，现全城火爆认筹中，1000低1000万元！一流名校云集、立体交通网络、自有庞大商业区舒适宜居、财富投

81、资，独此一家供不应求。咨询电话330222298.5电台顺销顺销销售目标公寓进行（）、住宅、 住宅、酒店顺销销售政策价格策略公寓（社区）、住宅实施开盘之后的价格（涨）促销策略每周六日推出二套特价房源顺销时间月日月日悬臂电台派单出租车恭贺新春：1.202.7阶段性媒体（电台、出租车） 蓄客、开盘等节点释放！每个节点释放5天玲珑精装小户： 2.8-4.30生活可以有N种组合方式：5.18.15派单：长期执行，根据营销节点跟换派发单页地地盘盘包装画面依据包装画面依据营销节营销节点及点及时时更更换换Par t 5费费用用预预算算本项目年度销售任务额为2亿元营销推广费用按销售总额的3.5%计取2亿元*3

82、.5%=700万元预算营销费用700万元由于商业部分的销售、社区内部环境的部分改善均属于销售道具，因此费用应计入营销费用中阶阶段划分段划分媒体媒体数量、数量、时间时间要求、要求、备备注注金金额额（元）（元）悬臂悬臂半年*30块1年1日30前广告出街1日30前广告出街133万30万户外长期媒体围挡、工地形象、导视系统2-4月，5-7月两阶段投放（每阶出租车顶灯98.5电台80万50万20万段释放二次）2-4月，5-7月两阶段投放（每阶段释放二次）旗县设分销点阶段性参展、布展、道具等开盘活动+暖场活动社区阶段性活动新型媒体1月-8月份阶段性活动费用活动费用发布费18万30万20万25万阶段性媒体蒙辉超市抵用券、浩翔酒店招牌菜的购买老客户回馈阶段性派单长期执行1日30前广告出街10万阶阶段划分段划分媒体媒体数量、数量、时间时间要求、要求、备备注注金金额额（元）（元）电瓶车2辆看房车（销售中心和社区）辅助销售1万社区内部环境的部分改善（春节期间的挂灯笼、道旗、看房通道）50万物料印刷（包含单页、折页等）礼品、奖品全年全年根据营销节点释访客户上门、成交等30万30万45万20长期销售道具电话资源、外拓组人员费用外拓人员拓客费用力合传播营销策划66万商业部分营销活动30万不可预估费用32万总总价价700万万讨论一下吧我 们 为 您 想 的 更 多谢谢 THANKS!