麓湖宫年年度营销方案.pptx

1、贵阳友道贵阳友道房地产营销有限公司房地产营销有限公司Guiyang Tomomichi Real Estate Marketing Co. Ltd.业务范围：销售代理前期定位策划顾问文化创意地址/Add：贵阳南明区多彩贵州文化创意园5栋4层麓湖宫2016年年度营销方案友道营销市场部2016年3月27日谨呈：贵阳清怡城市建设投资有限公司目录市场回顾定位回顾营销策略营销执行铺排年度目标Chapter1Chapter3Chapter2Chapter4Chapter5费用铺排Chapter6Chapter市场回顾1n全国宏观政策n贵阳宏观政策n贵阳土地市场n贵阳整体市场n清镇住宅市场宏观政策贵阳友道房

2、地产营销有限公司Createprofessionalservices市场分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年2月5日，下调存款准备金率0.5个百分点。2月23日，3月1日施行不动产登记暂行条例2月28日，央行3月1日降息0.25个百分点。3月30日，央行二套房首付比例下调为40%，首套房首付20%3月30日，购买满两年以上房屋销售免征营业税。4月19日，下调存款准备金率1个百分点5月11日，下调贷存款基准利率0.25个百分点6月28日降准降息0.25个百分点8月26日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点8月31日，住房公积金二套房首付款比例下调至20%9

3、月30日，央行银监会发布首套房最次首付比例款下降至25%。10月24日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点10月29日，全面放开二胎政策，16年1月1日执行12月8日，明年国管公积金缴存比例为12%2015年政策集中在年初和年底两个阶段持续出台，刺激房地产市场去库存化，一二线城市受红利刺激，楼市具有一定回暖迹象，但三四线城市由于受近年市场集中供货及市场容量有限影响，政策红利刺激去库存表现并不显著。政策利好全国宏观政策分析首付调整使改善型需求门槛下降，满足自住型与改善性住房需求，利好楼市3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最

4、低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。调整前：普通自住面积90，最低首付30%。重点解析调整后：最低首付20%。央行5次降息，商业贷款公积金贷款利率均下降，房贷压力减小，楼市利好,量化宽松政策仍然在延续次数调整时间存款贷款12015.2.28下调0.25%下调0.25%22015.5.10下调0.25%下调0.25%32015.6.27下调0.25%下调0.25%42015.8.25下调0.25%下调0.25%52015.10.24下调0

5、.25%下调0.25%重点解析税收减免政策，一定程度刺激改善型需求进入市场2月19日，来自财政部、国家税务总局和住房城乡建设部的通知内容显示，对个人购买90平米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的减按2%的税率征收契税。置业情况 建筑面积段 调整前 调整后 首套房 90一下（含） 1%1%90-144 1.50%1.50%144以上（含） 3%1.50%二套房 90一下（含） 3%1%90以上 3%2%重点解析市场分析贵阳宏观政策分析1月2月3月4月5月6

6、月7月8月9月10月11月12月2015年10月9日省政府出台，农民工住房公积金制度实施范围10月24日起，贵阳市个人公积金存款利率下调0.25个百分点8月28日起，贵阳下调公积金贷款利率0.25个百分点8月26日，下调金融机构贷存款基准利率0.25个百分点9月1日贵阳市公积金二套房首付降至20%2月28日，政府工作报告指出，重点发展贵安级新区4月28日，贵阳市住房公积金缴存额度上涨，首付比例调整为最少20%6月，贵阳市住房公积金存缴上限7月1日，贵阳市不动产统一登记正式实施贵阳公积金多项标准调整及金融机构利率调整，综合助推房地产市场去库存。市场分析宏观政策小结l2015年，贵阳来至全国众多房

7、地产利好政策频繁出台，以促进市场去库存；l一线城市在利好楼市政策持续刺激之下，以表现一定回暖，但三四线城市受前期大量项目集中供应，区域市场容量有限有限影响，利好政策持续效果并不明显；l利好政策主要针对住宅产品市场，商业市场政策层面刺激政策较少，主要以市场调整为准。贵阳市场贵阳市场贵阳土地市场概况从整体贵阳土地市场供销情况看，2009-2012年是贵阳房地市场高速发展期，进入2012年，由于大盘项目集中入市，市场受到严重冲击，土地端供销情况持续出现疲软。注：数据来源于国家土地网以上数据中，不包括除清镇外三县一市成交数据注：数据来源于国家土地网以上数据中，不包括除清镇外三县一市成交数据从贵阳土地市

8、场看，未来几年，贵阳房地产业重点发展区域将集中在贵安新区、观山湖区以及清镇区域。传统老城区域主要以城市升级改造适时土地放量为主。贵阳市2015年度新增土地供应123宗，新增供应面积757.23万，成交114宗，成交面积712.64万。新增供应地块主要集中在贵安新区、清镇市以及观山湖区；该三个区域供应面积占总供应面积的89%。贵阳土地市场概况贵阳市场u贵安新区及清镇市商业总计供应面积之和约161万；两个区域商业供应总量之和占总供应量的76.3%；u贵安新区及清镇市住宅总计供应面积之和约152万；两个区域住宅供应总量之和占总量的70.2%。注：数据来源于国家土地网，以上数据中，三县一市成交数据仅包

9、括清镇2015年，贵阳土地市场供应量主要集中分布在贵安新区及清镇市，两区域成为政府主导发展区域。2015年贵阳商业用地供应分布情况2015年贵阳住宅用地供应分布情况贵阳土地市场概况贵阳市场u2015年，贵安新区及清镇市商业总计成交面积之和约105.7万，两个区域商业成交总量之和占总成交量的81%；u2015年，贵安新区及清镇市住宅总计成交面积之和约217.6万，两个区域住宅成交总量之和占总成交量的83.7%；2015年，贵阳土地市场成交量主要集中分布在贵安新区及清镇市，两区域成为贵阳市场土地成交热点区域，未来主城区市场竞争逐步转移到新区域。注：数据来源于国家土地网，以上数据中，三县一市成交数据

10、仅包括清镇2015年贵阳商业用地成交分布情况2015年贵阳住宅用地成交分布情况土地市场分析 贵阳土地市场区域成交情况贵阳市场n贵阳市场受早期土地集中供应成交影响，今年整体土地市场供销量均出现下滑；n近年受大贵阳建设影响，土地供销量主 要集中于政府主导开发区域：贵安新区、清镇市。贵阳土地市场小结 贵阳市场清镇市场清镇市场清镇市场分析土地市场2014年土地市场宗地编号用地面积（B:Lm)规划建筑面积（m)容积率出让年限（年）用地性质宗地位置竞得方起拍日期成交日期成交价格(万元）楼面地价（元/m)QZ(14)001 12712.17211962.153850.94140其他商服用地 清镇市红新社区三

11、星村,大星村境内 贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司 2014/8/62014/8/2024472046QZ(14)002 45023826.70.8540其他商服用地清镇市犁倭乡石牛村境内 清镇广盛源物流有限公司 2014/8/62014/8/20231604 QZ(14)003 1129425976.22.340其他商服用地 清镇市百花社区河堤村境内 李科毅 2014/8/62014/8/202324895QZ(14)004 1110428870.42.670其他普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村境内 清镇市永兴置业房地产开发有限责任公司 2014/8/62014/8/2020967

12、26 QZ（14）005 30515198347.56.570其他普通商品住房用地清镇市百花社区东门桥村境内 贵州复晟房地产开发有限公司 2014/10/92014/10/237290368 QZ（14）006 22154.54988175.105023.9870中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内清镇市和盛房地产开发有限公司 2014/12/12014/12/154211478 QZ（14）007 16532.53665799.493283.9870中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市巢凤社区扁坡村境内 清镇市和盛房地产开发有限公司 2014/12/12014/1

13、2/153147478 QZ（14）008 176475201181.51.1440其他商服用地 清镇市巢凤社区黑泥哨村境内 贵州顺安房地产开发有限公司 2014/12/12014/12/1515767784QZ（14）009 810251296401.640其他商服用地 清镇市巢凤社区黑泥哨村境内 贵州顺安房地产开发有限公司 2014/12/12014/12/157987616 QZ（14）010 38905135000.353.4770中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区扁坡村境内 贵州省逸坤房地产开发有限责任公司 2014/12/12015/2/106371472QZ（14）

14、011 1163581095.956.9770中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市巢凤社区扁坡村境内贵阳清镇华丰市场置业有限公司 2014/12/12015/7/62847351QZ（14）012 263301079534.170中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司 2014/12/102015/2/103829355QZ（14）013 37417153409.74.170中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/105427354 QZ（1

15、4）014 33882159245.44.770中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/105315334QZ（14）015 21695108475570中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司2014/12/102015/2/103537326QZ（14）016 46488182232.963.9270中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区鲤鱼塘村 贵州黔商置业股份有限公司 2014/12/182015/2/1010061552 QZ（14

16、）017 911835469.023.8940其他商服用地清镇市巢凤社区扁坡村贵阳颜文明体育用品有限公司 2014/12/182015/1/51621457QZ（14）01850882114484.52.2550仓储用地 清镇市巢凤社区扁坡村 贵阳颜文明体育用品有限公司 2014/12/182015/1/54476391QZ（14）019 1861174444470中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区凉水井村 贵阳铜鼓滩房地产开发有限责任公司 2014/12/182015/1/53221433 QZ（14）020 5404377821.921.4440其他商服用地 清镇市巢凤社区

17、平原哨村2014/12/1800 QZ（14）021 1376521886.351.5970中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市站街真和平村 清镇市城市建设投资有限公司 2014/12/182015/1/51398639供应：住宅32.9万，商服34.9万，工业5.1万成交：住宅32.9万，楼面价300-500元/；商服29.5万，楼面价600-800元/；工业5.1万，楼面价400元/土地供应21宗，总用地面积72.9万；成交20宗，总用地面积67.5万清镇市场分析土地市场2015年土地市场宗地编号用地面积（B:Lm)规划建筑面积（m)容积率出让年限（年）用地性质宗地位置竞得方起拍日期

18、成交日期成交价格(万元）楼面地价（元/m) QZ（15）001 323673194203.80.650工业用地清镇市红枫湖镇骆家桥村 贵州盘江民爆有限公司 2015/1/282015/2/108787452 QZ（15）002 3992375853.71.970中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村、河堤村 贵州棕榈仟坤文化旅游投资有限公司 2015/1/282015/2/104844639 QZ（15）003 6469260810.480.9440其他商服用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村、河堤村 贵州棕榈仟坤文化旅游投资有限公司 2015/1/282015/2/1080141

19、318 QZ（15）004 210481284149.351.3540其他商服用地 清镇市站街镇三河村境内 清镇中电贵云通讯产业发展有限公司 2015/5/132015/5/2615228536 QZ（15）005 3608154121.51.540其他商服用地 清镇市红塔社区塔山村、新岭社区大星村境内 贵阳凹凸凹置业有限公司 2015/5/132015/5/263714686 QZ（15）006 1341927777.332.0740其他商服用地 清镇市巢凤社区扁坡村境内 贵州白马投资有限公2015/5/132015/5/261309471QZ(15）007 43187120923.62.8

20、70中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村贵州艾克美商贸有限公司 2015/6/232015/11/265737474 QZ（15）008 37481104946.82.870中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村 贵州艾克美商贸有限公司 2015/6/232015/11/264984475QZ（15）009 2963463713.12.1570中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村境内贵阳清怡城市建设投资有限公司 2015/6/232015/7/63605566QZ（15）010 4379594159.252.1570中低价位、中小

21、套型普通商品住房用地 清镇市百花社区鲤鱼塘村境内贵阳清怡城市建设投资有限公司 2015/6/232015/7/65350568QZ（15）0114938956797.351.1540其他商服用地 清镇市巢凤社区扁坡村境2015/6/2300 QZ（15）012 63474442.90.740其他商服用地清镇市百花社区鲤鱼村、河堤村境内 贵阳仟坤文化旅游置业有限公司2015/8/62015/8/207791753QZ（15）013 3109321765.10.750工业用地 清镇市站街镇小坝村境内 清镇市新风景建材有限公司 2015/8/62015/8/20774356 QZ（15）014 27

22、9811192470中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市百花社区凉水井村贵阳铜鼓滩房地产开发有限责任公司 2015/9/28458409QZ（15）01529090116360470中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区凉水井村 2015/9/2800 QZ（15）016 66274994111.540中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区黑泥哨村、扁坡村 贵州鑫安峡房地产开发有限公司 2015/9/286640668 QZ（15）017 6468397024.51.540中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市巢凤社区黑泥哨村、扁坡村贵州鑫安峡房地产开发有限公司

23、2015/9/286480668QZ（15）018 5429181436.51.540中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市巢凤社区黑泥哨村、扁坡村 贵州鑫安峡房地产开发有限公司 2015/9/285446669 QZ（15）019 44458666871.540中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区黑泥哨村、扁坡村 贵州鑫安峡房地产开发有限公司 2015/9/284467670 QZ（15）020 38982584731.540中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市巢凤社区黑泥哨村、扁坡村 贵州鑫安峡房地产开发有限公司 2015/9/283918670QZ(15)021 39

24、196979902.540其他商服用地清镇市站街镇三河村、燕尾村境内 深圳市创汇银建设发展有限公司 2015/10/82015/10/215310542 QZ(15)022 20086108062.685.3870中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市红塔社区塔山村境内 2015/10/800QZ（15）023 40328149213.63.770中低价位、中小套型普通商品住房用地 清镇市红新社区三星村境内 贵州益华房地产开发有限责任公司 2015/11/22015/11/1612012805QZ（15）024 2065714459.90.750工业用地清镇市站街镇小坝村境内贵州远成汽车悬

25、架弹簧有限公司 2015/11/22015/11/16479331QZ（15）025 3791126537.70.750工业用地清镇市巢凤社区王二寨村境内 贵州嘉砼商品混凝土有限公司 2015/11/22015/11/161023385QZ（15）026 4220529543.50.750工业用地清镇市站街镇小坝村境内贵州贵乾铝业有限公司 2015/12/12015/12/15850288QZ（15）027 3546124822.70.750工业用地清镇市站街镇小坝村境内贵州新航力装备制造有限公司 2015/12/12015/12/151668672QZ（15）028 6970341821.8

26、0.650工业用地清镇市卫城镇新发村境内 贵州大胜种业有限公司2015/12/12015/12/1522153QZ（15）02992049204150工业用地清镇市卫城镇永乐村境内 贵州贵乾铝业有限公司 2015/12/12015/12/1510111098 QZ（15）030 41958209790570中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市红新社区三星村2015/12/150QZ（15）031 445761114402.570中低价位、中小套型普通商品住房用地清镇市百花社区鲤鱼塘村 2015/12/150供应：住宅37.3万，商服68.8万，工业57万成交：住宅23.7万，楼面价400-

27、600元/；商服63.9万，楼面价500-700元/；工业57万，楼面价300-500元/土地供应31宗，总用地面积163.1万；成交26宗，总用地面积144.6万清镇市场清镇市场分析土地市场2015年土地市场版块用地面积（B:Lm)规划建筑面积（m)容积率用地性质版块宗地位置竞得方成交价格楼面地价百花版块1129425976.22.3其他商服用地 百花版块清镇市百花社区河堤村境内 李科毅 2324895百花版块1110428870.42.6其他普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村境内 清镇市永兴置业房地产开发有限责任公司 2096726百花版块30515198347.56.5其他

28、普通商品住房用地百花版块清镇市百花社区东门桥村境内 贵州复晟房地产开发有限公司 7290368百花版块263301079534.1中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司 3829355百花版块37417153409.74.1中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司5427354百花版块33882159245.44.7中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区石关村、毛栗山村贵州广大城投建设投资有限公司5315334百花版块216951084755中低

29、价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区石关村、毛栗山村 贵州广大城投建设投资有限公司3537326百花版块46488182232.963.92中低价位、中小套型普通商品住房用地百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村 贵州黔商置业股份有限公司 10061552百花版块18611744444中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区凉水井村 贵阳铜鼓滩房地产开发有限责任公司 3221433百花版块3992375853.71.9中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块 清镇市百花社区鲤鱼塘村、河堤村 贵州棕榈仟坤文化旅游投资有限公司 4844639百花版块64692608

30、10.480.94其他商服用地 百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村、河堤村 贵州棕榈仟坤文化旅游投资有限公司 80141318百花版块43187120923.62.8中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村贵州艾克美商贸有限公司 5737474百花版块37481104946.82.8中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村 贵州艾克美商贸有限公司 4984475百花版块2963463713.12.15中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块 清镇市百花社区鲤鱼塘村境内贵阳清怡城市建设投资有限公司 3605566百花版块4379594159.2

31、52.15中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区鲤鱼塘村境内贵阳清怡城市建设投资有限公司 5350568百花版块63474442.90.7其他商服用地百花版块清镇市百花社区鲤鱼村、河堤村境内 贵阳仟坤文化旅游置业有限公司7791753百花版块2798111924中低价位、中小套型普通商品住房用地 百花版块清镇市百花社区凉水井村贵阳铜鼓滩房地产开发有限责任公司 458409中低价位、中小刚需户型为土地供应主流，未来市场仍以普通低品质项目为主流百花新城成交土地容积率集中在2.0-4；容积率2以内土地仅3宗，且建筑规模均在10万以下，区域低密市场竞争较小清镇市场清镇市场分析整体市

32、场2015年受中环国际、中央公园等典型刚需产品项目集中低价供应入市影响，整体市场整体表现为价跌量升状态p成交面积：2015年成交总面积50.82万，比2014年增加9.19万，同比增长22.07%；2011年至2014年增长率分别为46.07%，17.76%，8.63%。p成交均价：2011-2014年清镇住宅均价在3000元/以上，维持稳定水平；2015年住宅均价下滑，首次跌破3000元/，降为2808元/，同比下降7.1%19.1924.228.541.6350.8230993173321530242808成交面积（万）成交均价（元/）2011年2012年2013年2014年2015年01

33、0203040506026002700280029003000310032003300成交面积（万）, 2011年, 19.19成交面积（万）, 2012年, 24.2成交面积（万）, 2013年, 28.5成交面积（万）, 2014年, 41.63成交面积（万）, 2015年, 50.82309931733215302428082011-2015年清镇住宅成交情况2015年清镇市住宅“价跌量升”，以价换量现象明显（均价同比下降6.7%，成交量同比增加15.9%）清镇市场清镇市场分析整体市场在售项目情况序号项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）容积率规划住宅物业1红树东方10.835.01.8

34、高层、小高层2广大上城 300.0700.03.6高层、独栋3中央公园6.639.04.5高层4中环国际 33.5232.84.91高层5高原明珠 2.821.96.87高层、小高层6逸坤尚品6.224.03.36高层、小高层7湖城枫景19.272.12.948高层、多层（6+1F）8和谐水乡1.37.03.98高层、小高层9银河世纪 141.6101.00.5高层、洋房（4+1F）、双拼、独栋10君悦国际4.011.82.56小高层、多层（6+1F）（低品质）11红湖国际20.080.02.9高层、多层（7+1F）（停工）12金盆一品0.64.47.69高层13半山壹号3.57.22.04小

35、高层、多层（8+1F）14西城大院2.87.63.18小高层、多层（6+1F）（低品质）15御府壹号7.636.03.25高层、联排16红枫中央大街2.224.78.43高层17印象康城2.915.95.6高层、小高层18凤凰栖13.552.02.9高层、小高层19景秀黔城500.0800.01.6高层20水岸尚城2.213.74.95高层21时代华庭7.57.52.39高层22锦绣蓝湾 1.020.06.15高层、多层（6+1F）23绿韵丽都5.030.44.3高层、小高层24迪拜城8.052.05.2高层合计1102.82396.0目前清镇在售楼盘24个，超过100万以上大盘4个，在售产品

36、以高层为主，仅个别楼盘规划了洋房/别墅产品清镇市场清镇市场分析整体市场成交结构情况40-6060-8080-100100-120120-140140以上总计所占比例10万-15万168241%15万-20万14217392709%20万-25万26231020159319%25万-30万1122748641276725%30万-35万1554341904372323%35万-40万61722661646015%40万-45万323110311675%45万-50万113017492%50万-55万3315211%55万-60万158140%60万以上29291%总计30499641114064

37、61613117100%所占比例1%16%21%37%21%5%100%2015年典型项目住宅成交总价段与面积段交叉分析备注：以上成交面积及成交总价来源于筑房网备案数据。以建面100-120（占比37%），总价25-35万（占比48%）的刚需实用型产品为主，140以上的大户型产品市场份额仅占5%清镇市场所在版块项目名称开发商总建筑面积（万）规划物业15年住宅成交量（万）15年成交均价（元/）凤凰栖贵阳仁泰投资发展有限公司52高层、小高层2.123480百花新城半山壹号贵阳天行健房地产开发有限公司7.2小高层、多层0.8多层：3900银河世纪 铜鼓滩房地产开发有限责任公司130高层、洋房、双拼、

38、独栋0.97高层：2900洋房：6000（踩盘）西城大院贵州利尔房地产开发有限公司7.6小高层、多层1.99小高层：2800多层：3500御府壹号黔商置业36高层、联排高层：3000广大上城 贵州广大城投建设投资有限公司700高层、独栋5.97高层：2760老城区印象康城贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司16高层、小高层2.453437君悦国际贵州金跃房地产开发有限公司11.8小高层、多层0.97小高层：2900多层：3300中央公园贵州立祥房地产开发有限公司39高层5.742770中环国际贵州益华房地产开发有限责任公司233高层4.562400水岸尚城金盛源地产13.7高层4.17280

39、0逸坤尚品贵州省逸坤房地产开发有限责任公司24高层、小高层2.062700百花新城已形成中高端版块的市场声音，房企的声誉及楼盘品质多高于老城，目前均价在3000元/以上清镇市场分析整体市场版块分析清镇市场清镇市场分析住宅清镇住宅市场供应与成交序号预售许可证新增预售项目 建筑面积（）预售面积（）已售面积（）剩余面积（）房开商12015023中央公园28964.14 28964.14 16604.4412359.70贵州立祥房地产开发有限公司 22015020中环国际109788 94180.09 56861.2337318.86益华房开32015016御府壹号139999.60 91273.48

40、 2416.0688857.42黔商置业42015018逸坤尚品101486.30 88672.70 2501.0286171.68贵州省逸坤房地产开发有限责任公司 52015017盛源新天地 52123.09 52123.09 10683.6141439.48美居置业62015015红树东方 24750.57 24260.40 6226.8318033.56贵阳恒鑫房地产开发有限公司 72015009银河世纪154845.00 150994.10 5036.95145957.10铜鼓滩置业82015008西城大院19119.72 19119.72 16849.252270.46贵州利尔房地产

41、开发有限公司清镇分公司 92015007红湖国际19132.60 19132.60 136.6618995.94贵州华利得房地产开发有限责任公司 102014002蓝洋港湾43410.95 39906.0227971.5111934.510贵州蓝洋房地产开发有限公司 合计693619.90608626.30145287.60463338.702015年清镇新增住宅预售许可证10个，新增预售总面积60.86万，已去化面积约14.53万，剩余新增土地供应约46.33万。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析住宅清镇住宅项目余货统计项目名称开发商项目性质已推住宅剩余货量（万）半山壹号天行健地产

42、商住5.30广大上城广大城投综合体13.16银河世纪铜鼓湾综合体14.60景秀黔城贵州复晟房地产开发有限公司综合体2.80盛源新天地美居置业综合体4.13御府壹号黔商置业商住楼13.76中央公园立祥房开综合体2.68印象康城康筑地产商住楼2.30水岸尚城金盛源地产商住楼0.28中环国际益华房开综合体4.40逸坤尚品贵州省逸坤房地产开发有限责任公司住宅7.94凤凰栖仁泰投资商住楼3.80合计75.15p 清镇住宅市场预计存货总计75.15万。p 在售住宅项目中，御府壹号、广大上城、银河世纪的存量较大，占比市场住宅存量的55%。p 按照目前清镇市场4.3万的月去化速度，清镇市住宅存量预计消化周期为

43、18个月。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析住宅清镇住宅市场成交走势p2015年度，清镇住宅整体市场总计备案成交4981套，备案成交总面积52.29万，成交均价2817元/。备案成交总额约14.73亿元。p2015年3-5月，受市场利好政策持续出台刺激，市场成交量呈稳定上涨趋势，8-11月成交量逐渐减缓，12月由于各大房开年底冲刺，房管局要求集中签约，导致12月成交走量达到2015年单月成交峰值水平。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析住宅清镇住宅项目成交TOP102015年清镇住宅成交TOP10成交排名项目名称成交套数成交面积（）成交均价（元/）成交总价（亿元）市场占比1中

44、央公园71270920.84 2806 1.990 13.6%2广大上城56062594.88 2772 1.735 11.9%3水岸尚城38245147.14 3208 1.448 9.9%4中环国际48151406.61 2369 1.218 8.3%5高原明珠36538383.55 2651 1.017 7.0%6印象康城17127963.73 3438 0.961 6.6%7红树东方彤馨洲23828386.65 2862 0.812 5.6%8凤凰栖22721406.98 3477 0.744 5.1%9逸坤尚品20420830.13 2719 0.566 3.9%10西城大院1741

45、9983.45 2640 0.528 3.6%TOP10项目合计3514387023.9611.02174.8%2015年清镇市商品住宅成交TOP10合计成交总额约11.021亿元，占市场份额74.8%；凤凰栖2015年住宅成交量位于清镇市第八位，成交均价位于市场首位；注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析 商业 2015年新增商业预售许可 新增预售时间项目名称地块区域预售许可证号 建筑面积（万）预售面积（万） 预售套数开发商2015/1/30盛源新天地清镇市职教城东区20150023.703.70421清镇市美居置业有限公司2015/3/6峰驿广场清镇市站街镇农贸市场片区棚户区2015

46、0050.400.4060贵州奇峰映业房地产开发有限公司2015/3/6峰驿广场清镇市站街镇农贸市场片区棚户区20150040.320.3268 贵州奇峰映业房地产开发有限公司2015/3/25贵州马上到国际云服务物流园清镇市巢凤社区黑泥哨村20140235.735.731734 贵州马上到置业有限公司2015/3/25凤凰栖二期时光贵州古镇清镇市百花社区鲤鱼村20140182.501.0018 贵阳仁泰投资发展有限公司2015/3/25广大上城清镇市金清路石关村、毛栗山村20140251.201.20233 贵州广大城投建设投资有限公司2015/3/25峰驿广场清镇市站街镇农贸市场片区棚户区

47、20140170.720.72110 贵州奇峰映业房地产开发有限公司2015/3/25华丰国际物流城清镇市物流园区贵阳（清镇）华丰国际物流城201401515.9015.901157 贵阳清镇华丰市场置业有限公司2015/3/25印象康城云岭东路N3地块20140110.110.1120 贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司2015/3/25时代华庭 清镇市三角花园时代华庭 20140070.240.248 贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司2015/7/1红枫城市广场清镇市红枫大街20150113.703.70商业1110办公253贵州邦泰房地产开发有限责任公司2015/12/8淘宝生

48、态城清镇市云站路20150193.003.00569 贵阳凹凸凹房地产开发有限公司2015/8/26 贵阳（清镇）华丰国际物流城 清镇市物流园区贵阳（清镇）华丰国际物流城20150127.707.70572 贵阳清镇华丰市场置业有限公司2015/8/28峰驿广场清镇市站街镇20150130.160.1634 贵州奇峰映业房地产开发有限公司2015/10/29君悦国际清镇市云岭东路201510292.602.60 贵州金跃房地产开发有限公司清镇分公司 2015/12/14凤凰栖时光贵州清镇市百花社区鲤鱼村20150210.590.59422 贵州棕榈仟坤置业有限公司2015/12/15中央公园清

49、镇市云岭东路S2地块20150230.800.8019 贵州立祥房地产开发有限公司合计49.3747.876808/截止2015年12月31日，2015年度清镇新增商业（含综合）预售许可证17个，商用预售面积共计47.87万，商业预售套数共计6808套。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析 商业 清镇商业总量梳理清镇商业总量梳理项目名称项目性质商业存量（）产品类型新增商业广大上城综合体30万奥特莱斯商业半山壹号商住混合0.5万沿街底商迪拜城综合体17万1-2期商业中央公园商住混合5万中轴商业街在售商业时光贵州2期综合体6.7万1期95套、整个2期淘宝生态城商业20万整个项目水岸尚城商住

50、混合1.2万底商红枫城市广场商住混合6万底商盛源新天地商住混合6.8万底商君悦国际商住混合0.65万底商中环国际综合体2.8万沿街底商总计96.65万p 清镇商业市场近期新增商业项目4个，商业体量总计52.5万，占整体清镇市场商业存量的54.3%；p 在售商业项目中，淘宝生态城、红枫城市广场、盛源新天地及时光贵州2期存量较大，占比在售商业总存量的89.5%；p 按照目前清镇市场0.47万/月的去化速度，清镇市商业存量预计消化周期为17年。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析 商业 清镇商业市场整体成交走势清镇商业市场整体成交走势p2015年度，清镇住宅整体市场总计备案成交总面积5.62

51、万，成交均价13185元/。备案成交总额约7.4亿元。p12月由于各大房开年底冲刺，房管局要求集中备案，导致12月成交走量达到2015年单月成交峰值水平。注：以上数据来源于筑房网清镇市场清镇市场分析 商业 清镇商业项目成交 TOP 10成交排名项目名称成交套数（套） 成交面积（）成交均价（元/）成交总价（亿元）市场占比1 红枫城市广场2538553.81310102.65325.3%2 时光贵州2317222.41200721.45013.8%3 盛源新天地22013793.0481751.12810.7%4 职教城商业广场1108198.95113010.9278.8%5 峰驿广场12474

52、31.09100950.7507.1%6 中环国际1407280.1079390.5785.5%7 水岸尚城252502.45196470.4924.7%8 贵州淘宝生态城1134939.1686500.4274.1%9 高原明珠775940.7769450.4133.9%10 景秀黔城81529.68206340.3163.0%Top10合计129967391113999.13290.2%清镇商业项目TOP10成交排行2015年清镇市商铺成交TOP10合计成交总额约9.132亿元，占市场份额90.2%；清镇市场清镇市场分析 细分市场项目名称规划物业15年住宅成交量（万）15年成交均价（元/）

53、价值构建中高端市场半山壹号小高层、多层0.8多层：3900依托紧邻时光贵州的地段优势，打造清镇市场稀缺的洋房物业凤凰栖高层、小高层2.123480通过小区园林及户型产品的精细化打造，以及时光贵州小镇带来的人气，实现溢价印象康城高层、小高层2.453437核心配套：康体中心（含备健身房、恒温游泳池等运动健身设施等）低端市场中央公园高层5.742770无核心价值引擎市场竞争一片红海以价换量现象明显中环国际高层4.562400水岸尚城高层4.172800逸坤尚品高层、小高层2.062700低端市场拼价格，竞争与低价的红海；中高端市场通过个盘价值构建，保证“量稳价高”清镇市场清镇市场分析 细分市场备注

54、：数据来源于筑房网与现场踩盘项目名称物业形态潜在供应量预估（万）潜在供应量广大丽城定制别墅300银河世纪 洋房、别墅80半山壹号多层2.3合计382.3n广大丽城后期定制别墅目前处于规划阶段，仅有临路几栋别墅，主要用作企业会所或办公，但处于滞销阶段。n银河世纪后期规划大量洋房，据了解，目前处于停工阶段。清镇市场清镇市场小结l整体贵阳商品房近年市场供销量处于稳定态势，存量持续高企，未来去存压力较大；l清镇住宅市场库存量大，存货量预计75.15万，按现有去化速度预计需要18月；l清镇住宅市场“价跌量升”，以价换量现象明显；l社区商业为市场主流，市场去化速度缓慢。清镇市场清镇市场典型项目银河世纪（成

55、交价）高层：3278别墅：14000-16000洋房：5500-11000广大上城（成交价）高层：3100别墅：定金10万盛源新天地（成交价）高层：2900商业：1F,16000-19000半山壹号（面价）高层：3844商业：16470御府壹号（成交价）高层：3058别墅：16740中央公园（成交价）高层：2950中环国际（成交价）高层：2512商业：1F，5000-28000国际迪拜城（成交价）高层：3200商业：38000-45000淘宝生态城（成交价）商业：1F，17000红枫中央大街（成交价）高层：3200商业：50000-80000红枫城市广场（成交价）高层：3500商业：1F，30

56、000-60000住宅项目商业项目综合项目清镇典型项目分布单位：元/时光贵州（成交价）商业：1F，26000本案典型项目分析清镇典型在售住宅项目情况项目名称开发商总体量（万）住宅总套数层数物业类型主力户型面积（）销售价格（元/）去化情况半山壹号天行健地产713栋，当期推出7栋（共112套）18层，8+1层小高层120-140高层3851洋房5500-1100033%广大上城广大城投720一期推出17栋（共2500余套）32层高层、别墅100-130高层298068%银河世纪铜鼓湾101高层170栋洋房150套别墅137套（当期74套）32层高层、洋房、别墅高层41-147洋房115-169别墅

57、267-479高层3100别墅14000-16000高层57%洋房61%别墅30套盛源新天地美居置业172栋，共322套高层32层高层72-130290040%御府壹号黔商置业38高层当期推出4栋共168套别墅当期推出3栋共10套32层高层、别墅100-120高层30588别墅7000高层25.6%别墅10%中央公园立祥房开39共13栋，已推5栋，18层、32层高层90-1102950已推房源仅剩20余套印象康城康筑地产16共9栋，共996户，仅剩5/6栋32层高层130-1703595仅剩5/6号楼160套水岸尚城金盛源地产13共17栋，仅剩20余套30层、32层高层110-1303500仅

58、剩20余套高原明珠中深地产225栋高层，12栋洋房1448户32层、6+1高层、洋房903000洋房已售罄中环国际益华房开232已推ABC三个组团18层、32层高层、洋房70-1002512AB组团以基本售罄C组团去化80%君悦国际金跃房开11.81栋高层、3栋洋房32层、6+1高层、洋房90-1102900高层基本售罄，剩余10余套注：以上数据来源于实际踩盘清镇市场典型项目分析半山壹号3#4#7#8#2#1#9#12#13#10#11#5#6#清镇市场项目名称半山壹号项目位置清镇市百花大道东侧开发商贵阳天行健房地产开发有限公司建筑面积约7.2万容积率3.4绿化率60%产品类型高层、小高层、洋

59、房、复式楼、商业推出住宅户数254户推出商业套数65套最新销售信息住宅售价：3851元/；商业售价：16470元/；一期推出楼栋#7、#8、#9、#10、#11、#12、#13、商住楼半山壹號建设项目位于清镇职教城东区，紧靠凤凰栖建设项目。p新售楼部情况：售楼部于10月31日正式对外开放，售楼部装修以现代简约风格为主，大厅中央设有水池，右面为座谈区，沙盘在大厅的左面。p广告投放情况：半山壹号的广告投放主要途径为项目围挡，及门前的龙门架、道旗等。p项目施工进度情况：7、8号楼已经出正负零层，此阶段正在施工2层。门头设计内部装修广告投放广告投放工地施工情况典型项目分析半山壹号清镇市场项目现状典型项

60、目分析半山壹号项目产品信息小高层楼栋数：713栋（一期已推）；套数：112套（其中小高层98套，复式14套）；面积段：122.9-180.6均价： 3844元/；商业类型：713栋楼底商（一期将推）；套数；65套，总面积约6000面积段：46116，进深1315m均价： 16470元/；销售情况：截止2016年3月28日，其中住宅预售64套，商铺预售14组。下半年将推出1-6#楼。住宅备案均价：3844元/、商业备案均价：16470元/；1、2#楼为2梯4户，共18层，目前处于认筹阶段，尚未开盘销售；7-13#楼为1梯2户，共9层；清镇市场用 途总 套 数预售套数可售套数撤销次数撤 销 率合同

61、均价（元/）住宅2546818611.45%3844商业6514510.00%16470 合计3198223711.20% 月 份预售套数预售面积（）住宅均价(元/）非住宅均价（元/）2016年1月344089.113893163822016年2月191929.793828161892016年3月263295.943805189762016年4月33873733 销售情况清镇市场典型项目分析半山壹号典型项目分析半山壹号优劣势分析现阶段半山壹号的优点p地块内部价值：环境较好，内部拥有山体公园，外部有时光贵州古镇，景观优势明显p产品价值：8+1洋房，高端住宅产品，赠送面积大现阶段半山壹号的不足p推

62、盘与销售模式工程进度、销售进度与推广进度3者对接不好，工程进度较快，销售执行不到位p园林展示不足整体项目的园林示范较差清镇市场典型项目分析广大上城清镇市场项目名称广大上城开发商贵州广大城投建设投资有限公司占地面积300万建筑面积700万户数一期2500户在售楼栋一期在售C组团1-8#、B组团1-9#，总计17栋楼在售产品高层（商业预计6月份推出）在售户型78-158产品均价3100元平米别墅：项目一期推出100个块独立地块用于修建别墅，客户可交10万定金进行选地，后续在根据客户需求进行定制式修建，目前为止基本选完。项目位于贵安新区桥头堡，北接百花湖，东临观山湖区，西靠百花生态新城，金清大道、金

63、马线及白马线在此交汇，东往观山湖区仅需10分钟车程。典型项目分析广大上城项目实景一期高层已基本完成封顶，部分楼栋已完成外墙粉刷工作。预计16年6月份可实现交房。清镇市场典型项目分析广大上城现阶段广大上城的优点p完整商业外部配套p奥特莱斯商业中心，清镇一中，星级酒店群等p创新类产品，定制型别墅现阶段广大上城的不足p区域发展不成熟远离城市核心区域，处于贵阳、清镇交界处区域发展不成熟 p工程问题项目有一段时间停止动工了，给市场客户一种不信任的感觉，对后期销售有一定的影响优劣势分析清镇市场典型项目分析银河世纪君玺组团一期二期清镇市场项目名称银河世纪项目位置清镇市凉水井开发商 铜鼓湾房地产开发有限公司建

64、筑面积101万占地面积142万绿化率70%容积率0.7产品类型高层、洋房、别墅推出住宅户数1451户银河世纪位于贵安新区核心趋于，定位打造贵阳首席130万豪宅社区，0.7超低容积率、70%的超高绿化率。产品类型产品设计产品面积（）产品均价（元/）去化情况优惠情况高层28-33层，2梯4户41-1473278整体去化57%认购98，一次性享3050元/洋房5+1洋房115-1695500-11000推出26栋，去化61%认购98折别墅联排267-47914000-16000推出56栋，去化43%认购98折，一次性付款85折典型项目分析银河世纪清镇市场在售产品n其中，5、6#楼为公寓型产品，面积为

65、41，团购价为2980元/；n洋房未做开盘，底层/顶层均价11000元/，中标层均价5500元/；n别墅一期规划约200栋，均价14000-16000元/；典型项目分析银河世纪用 途总 套 数预售套数可售套数撤销次数撤 销 率合同均价（元/）住宅1451371108041.25%3278商业9623730.00%7353合计154739411534月 份预售套数预售面积（）住宅均价(元/）非住宅均价（元/）2014/12/191160.8229112015/1/15640.228732015/3/1141833.2228512015/4/11115.1628802015/5/11127.532

66、8792015/7/1273013.8529222015/8/1394015.582918132622016/1/19813792.46313563022016/2/1606906.243272126042016/3/114016688.333246销售情况清镇市场典型项目分析银河世纪项目实景一期高层已基本完成封顶，部分底商已完成外墙粉刷工作。预计16年6月份可实现交付使用。清镇市场一、二阶段：2013年10月8日2015年4月7日（14、1317、22售楼中心、23幼儿园）。三阶段：2014年4月6日2015年10月15日（58、20）四阶段：2015年3月8日2016年9月7日（912、1

67、8、19） 工程进度：典型项目分析银河世纪现阶段银河世纪的优点1.产品类型较为丰富，涵盖高层、别墅及商业。现阶段银河世纪的不足1.开发商资金问题短缺，出现停工现象，无法备案登记；2.整体呈现效果较差。优劣势分析清镇市场典型项目分析御府壹号开发商黔商置业建筑面积36万绿化率35%容积率4.7户型面积74-225（）总户数1661户当期户数768户销售均价3000元/车位比例1:1梯户比2梯6户物业形态高层、别墅、写字楼、酒店、商业街项目地址清镇市百花大道中段10#11#12#8#9#别墅御府壹号总建筑面积36万，位于百花大道中段，项目规划包括酒店、住宅、写字楼、别墅、商业街，由黔商置业打造。清镇

68、市场典型项目分析御府壹号产品情况11号楼户型配比楼层户型户型面积（）套数（套）占比均价住宅优惠30层（2层底商，顶层复式）三室两厅一卫1075432%3058元/可以申请交5000抵10000元，一次性95折，按揭97折。两室两厅一卫745432%三室两厅两卫1235432%四室两厅两卫19321%三室两厅两卫17221%五室两厅两卫22521%合计168别墅产品为13-15号楼；在售楼栋为8#、9#、10#，两梯四户,30层；11#、12#，两梯六户，30层（包含2层底商）。共计推出产品住宅680套，商业88套。整体住宅均价：3058元/、商业均价：16740元/；清镇市场清镇市场销售情况典

69、型项目分析御府壹号21219103128285730142966预售套数住宅均价2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月05101520252700275028002850290029503000305031003150212191031282857301429662016年御府壹号预售备案情况栋名称总套数可售套数预售套数清镇市百花社区鲤鱼塘村【御府一号】10号楼1181099清镇市百花社区鲤鱼塘村御府壹号（一期）8、9幢23220016清镇市百花社区鲤鱼塘村御府壹号11、12栋35029839清镇市清镇市百花社区鲤鱼塘村

70、御府壹号商业街、13、14、15栋68111合计76861865典型项目分析御府壹号优劣势分析现阶段御府壹号的不足开发商资金问题短缺，需快速回笼资金；现阶段推货节奏未铺排恰当，蓄客较少的情况就进行开盘，为在市场引起热议。现阶段御府壹号的优势新老城区交汇处，后期发展速度快。清镇市场典型项目分析中央公园清镇市场项目名称中央公园产品类型高层、小高层占地面积390395平方米容积率4.5绿化率30%总户数1408户项目位于清镇市云岭东路与红旗北路交汇处，云岭东路是老城区的迎宾大道之一，交通便捷，配套成熟。在售产品在售楼栋为1#、2#、3#号楼，2梯6户，共32层；8-11#号楼，2梯4户，共31层；共

71、计推出产品住宅1356套，商业52套。住宅均价：3067元/、商业价格未定；热销户型：清镇市场典型项目分析中央公园78.25，两房两厅89.49，两房两厅114.75，三房两厅典型项目分析中央公园清镇市场销售情况栋名称户数配比楼层推出总套数 可售套数预售套数中央公园1、2、3号楼2梯4户3111571161015中央公园-8、9、10、11号楼2梯4户3125153198合计14081681213252935142988297829753067预售套数住宅均价2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月010203040260

72、02800300032002529351429882978297530672016年中央公园销售情况典型项目分析印象康城清镇市场印象康城项目地处清镇市云岭东路（信合大楼正对面），居本市核心位置、新老城中心。项目印象康城位置清镇清镇市云岭东路产品类型高层建筑面积160000平方米容积率4.68绿化率38%推出户数692户典型项目分析印象康城清镇市场销售情况236463312353435753595预售套数住宅均价2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月0102030405060703100320033003400350036

73、0037002364633123534357535952016年印象康城销售情况总套数推出总套数预售套数清镇市云岭东路N3地块印象康城9、10幢18564 清镇市云岭东路N3地块(印象-康城3号楼)238205 清镇市云岭东路N3地块（印象康城7、8号楼）133132 清镇市云岭东路N3地块印象康城5、6号楼136136 合计692537客户主要以31-40岁的中年客户群为主，其他年龄阶段的客户为次要客户群。41%的客户年龄段主要集中在31-40岁之间；21-30岁、41-50岁的的客户均占比27%；50岁以上客户，占比5%；客户中主要以三口之家为项目主要产品客群；其他客群相对较少，但在整个客

74、户中也占有一定的客户比例。77%的客户属于三口之家；二人世界以及单身客群各自占比14%以及9%；21-30岁27%31-40岁41%41-50岁27%50岁以上5%客户年龄段占比分析单身9%二人世界14%三口之家77%客户家庭结构占比分析典型项目分析印象康城清镇市场客户分析典型项目分析印象康城清镇市场客户需求产品面积段基本保持在131-160之间；其他面积段占比较少。客户45%以上的客户意向面积段主要集中在160左右；131房源的意向客户占比36%；150以及140客户占比相对较少；客户中59%的客户意向7-13层房源产品；32%的客户主要需求面积段在14-20层时间；顶层以及低楼层认筹客户均

75、占比5%；13136%1405%15014%16045%客户面积段需求占比分析14-20层32%1-6层4%7-13层59%顶楼5%客户关注楼层占比分析客户分析客户主要关注产品因素以产品的区位环境为主要，同时户型配套也占有一定的客户关注因素；客户中50%主要关注区位环境；27%的客户主要关注户型配套问题；周边设施、户型区位情况因素均占比9%，物业情况占比5%；客户主要以事业单位为主要产品客群，同时私营企业职员在本阶段的认筹客户中也占有一定的客户比例。55%的客户主要以事业单位客户为主；23%的客户主要为私营企业职员为主；公务员、个体商户各自占比9%，国企员工占比相对较少。户型配套27%户型区位

76、9%区位环境50%周边设施配套9%物业情况5%客户关注产品占比分析个体商户9%公务员9%国企员工4%事业单位55%私营企业职员23%认筹客户职业占比分析典型项目分析印象康城清镇市场客户分析典型项目分析中环国际清镇市场中环国际位于清镇版图的正中央，东接清镇市政府，南距闹市中心（三角花园）200米，西临贵州职教大学城，北衔接龙凤湿地公园环城林带项目名称中环国际位置清镇云岭大街中段产品类型高层建筑面积2327500容积率4.91绿化率27%总户数9000户销售情况栋名称总套数可售套数预售套数清镇市云岭中路三星村棚户区改造（城中村）改造项目C组团商业步行街A区12710720清镇市云岭中路三星村棚户区

77、改造（城中村）改造项目C组团商业步行街B区1107733清镇市云岭中路三星村棚户区改造（城中村）改造项目C组团商业步行街C区48399清镇市云岭中路三星村棚户区改造（城中村）改造项目E组团922473449清镇市云岭中路三星村棚户区城中村改造项目C组团1-4号楼965221744清镇市云岭中路三星村棚户区（城中村）改造项目（B组团1、2、12-15号楼）29934265清镇市云岭中路三星村棚户区（城中村）改造项目（B组团3、4、9-11号楼）727189538清镇市云岭中路三星村棚户区（城中村）改造项目（B组团5-8号楼）539136403清镇市云岭中路三星村棚户区城中村改造项目A组团1-5号

78、41880337合计415513562798203227200442370248824962512预售套数住宅均价2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月05010015020025022502300235024002450250025502032272004423702488249625122016年中环国际销售情况市场小结n贵阳市场上商品房有较大的存量需要去化，去库存将是贵阳未来首要目标；而清镇的库存量更加的惊人，乃至按照现在的去化量需要去化40多年才能够完全去；n清镇市场在销售项目均以高层产品为主，而高层与其他产品的

79、市场比重几乎达到了9:1的比值；n市场上真正的改善型产品较少，随着城市升级，相应改善需求或将逐步进入市场；n市场竞争红海，以价换量现象明显，后期存量较大，难以实现突围。Chapter定位回顾2n客群定位回顾n竞争定位回顾n产品定位回顾n形象定位回顾n本体概况贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目区位概况项目本体分析位于清镇市外拓新城百花新城，地处时光贵州东侧本项目时光贵州职教城东区清镇市老城区贵阳市核心区4公里/8分钟32公里/50分钟红枫湖景区7公里/15分钟n距离清镇市老城区约4km，距离红枫湖区约7km；n距离贵阳核心区（南明区）32km，约5

80、0分钟车程；百花新城：以百花湖为中心，总规划范围250平方公里。定位突出“爽爽的贵阳”的气候优势，打造成为宜居城市的拓展区域。本体概况贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目区位交通概况项目本体分析金清大道乡村道路百花路百马大道本项目金清大道银桂大道将军石路东段乡村道路清镇老城方向毗邻城市干道金清大道，周边其他道路均为规划建设中贵阳方向n临近金清大道，为连接清镇和观山湖区城市快速干道；n区域两条干道白马大道、百花路，连接清镇老城区；n项目内部有一条乡村道路，周边其他道路处于规划建设阶段。本体概况贵阳友道房地产营销有限公司Createprofession

81、alservices周边环境概况项目本体分析周边多为刚建成或在建的项目，配套待完善，居住氛围有待培育棕榈泉本项目贵阳幼儿师范学校时光贵州盛源新天地职教城商业广场贵州建设学校八一小学呼叫中心（规划）第三军医大附属医院（规划）米克尔森项目（在建）n西侧：贵州幼儿师范学校，校区已建成，部分开学；n南侧：棕榈泉安置小区，暂未交房入住；n北侧&东侧：存在起伏较大山体，仍属于待开发荒地，北侧规划为经贸学院，东侧为住宅用地。职教城东区中学（在建）凤凰栖本体概况贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目定位回顾前期定位报告中项目客群定位：舒适型首置及功能型、品质型改善客

82、户贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目定位回顾前期定位报告中项目竞争定位：市场领导者，高端住区形象代言贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目定位回顾前期定位报告中产品定位：情景式城市洋墅、阔景舒居小洋楼Chapter年度目标3n年度目标n难点及解决n价值体系全年整体销售目标约1.33亿销售铺排主要目标：回笼资金约1亿销售分解：住宅销售约：1.13亿商业销售约：0.20亿销售目标分解完成上述目标住宅需要完成约2.88万平米的去化量，预计完成255套销售，预计月均成交约43套；按照普遍15%的客户转换率，需完

83、成接近1700组客户的挖掘；商业销售周期4个月，预计每月去化500万解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的最根本看问题定位报告解决项目定位报告解决项目“是什么是什么”，但结合开发商关注的实际问题，但结合开发商关注的实际问题，需要有更需要有更切实可行的办法切实可行的办法解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的最根本看问题全年销售任务全年销售任务1.33亿元亿元全年回款任务全年回款任务1亿元亿元仅仅6个月有效销售周期个月有效销售周期解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的最根本看问题如何解决？如何解决？解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的最根本看问题一个类似的案例一个类似的案例200

84、9年，金阳新区房地产市场“双城时代”，市场上大量高层产品，世纪城均价2800元；中铁逸都国际，综合容积率1.8，区位绝对劣势，交通绝对劣势，配套绝对劣势，如何在高层遍地的红海竞争市场脱颖而出？中铁逸都国际：首期推出11栋纯洋房，打造贵阳前所未有的半山花园、薰衣草花海、带精装花园洋房实体样板间和欧式会所式售楼部，完成项目在市场的初次亮相，奠定项目高端社区形象基础。中铁逸都国际，开盘前11栋洋房全部售罄，实现洋房均价4800元，以超过市场高层2000元/的价格，彻底奠定项目花园式景观洋房社区的市场认知，为两年后32层高层能以均价接近5000元清盘奠定基础。解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的

85、最根本看问题结合市场实际情况、案例分析及开发商实际需求结合市场实际情况、案例分析及开发商实际需求，友道认为友道认为，麓湖宫项目必须通过构建自身超越市场的，麓湖宫项目必须通过构建自身超越市场的核心价值体系，打造前所未有的营销体系，核心价值体系，打造前所未有的营销体系，因此，麓湖宫项目因此，麓湖宫项目2016年营销核心策略是年营销核心策略是解决思路不在于某一种方法或技巧，回到事物的最根本看问题高举高打高举高打围绕“高举高打”打造 前所未有 的“1+3+7”的整体营销策略以洋房高调入市+花海展示引爆构建麓湖宫项目的“前所未有”销售方式1场前所未有的引爆性活动3个前所未有的线上主题推广7次前所未有的高

86、频次推盘配合1场前所未有的引爆性活动3个前所未有的线上主题推广7次前所未有的高频次推盘配合清镇市区内人流聚集处放置示范区花海一角，花圃内各色各样推广“前所未有的花海社区”“低密度花海洋房社区”全城覆盖示范区花海花香车巡游全城主干道用花香芬芳车进行全城花香散发，同时推广项目形象；全城200名花仙子派送邀请函以200名身着花仙子服装兼职，对清镇人们派发示范区活动邀请函，邀请函配有干花，并用带有花香的纸张制作“香动全城”引爆活动前所未有花海洋房社区前所未有花海洋房社区清镇最美花海大道+花海示范区，清镇独一无二6+1洋房1场前所未有的引爆性活动3个前所未有的线上主题推广7次前所未有的高频次推盘配合线上

87、价值信息传递未开盘即售罄未开盘即售罄清镇唯一6+1洋房售罄小小高层巨大赠送价值：高层巨大赠送价值：“大于30%赠送”“车位1+1”1场前所未有的引爆性活动3个前所未有的线上主题推广7次前所未有的高频次推盘配合1+6次高频次住宅推售6月完成洋房完成高调入市，线下完成销售，树立项目市场低密度高端形象；7-12月每月一次高频次小步快跑，完成少量高去化的销售，完成每月热销炒作；6月10月12月5月7月8月9月11月4月Chapter营销策略4n策略体系n价值体系n推货策略贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices建立营销策略体系构筑项目营销六大策略价格策略客户发展策

88、略展示体验策略活动策略营销推广策略推货策略通过项目四个核心点构建项目六大营销体系，通过体系的构建完成项目整体营销执行进行指导n树标杆：以花园洋房作为整个项目的入市亮点，同时完成示范区打造，树立整个项目在清镇市的标杆地位。n重体验：项目外围进行景观大道布置，体验区做到一步一景，样板间、售楼部全实体使消费者更好的体验项目品质。n压客户：开盘后每两周一次的蓄客推货，给客户造成一定的压力，开放楼栋保证去化率。n控节奏：工程节点与推售速度高度匹配，确保推盘计划顺利实施。首次开盘 7月前完成项目推售及去化首批次推货引爆小高层推售小高层分批次发售，每月一次，同时保证去化量8月-12月线上完成项目价值形象输出

89、，线下推货小步快跑，持续推出小高层产品进行开盘，保障项目快速去化，同时持续在市场保持声音；项目品牌高调入市，高频次开盘完成去化推货策略价格策略前期定价回顾6+1洋房产品11+1洋房产品商业项目前期定位报告中，完成了产品依据市场基础下的定价部分。单体定价模型（6+1）：本项目6+1层洋房层层有卖点，售价3900-5200元/，均价4554元/单体定价模型：本项目11+1层洋楼售价3700-4100元/，均价3807元/商业：一层均价15000元/价格策略6+1产品11+1紧凑型产品11+1标准型产品底层标准层跃层底层标准层跃层底层标准层跃层产品面积（平米套）130（赠送80）130130（赠送6

90、0）100（赠送80）100100（赠送40）120（赠送80）120120（赠送40）产品均价（元平米）530042505000440037004100430037004100经过前期沟通，项目产品户型面积按以下标准计算，通过前期市场推导的各类户型产品均价，通盘户型调整价格为：商业不做调整，一层均价仍为15000元平米价格策略由于6+1洋房产品第一年全部推出，不考虑价格增长，111产品通盘考虑销售均价为3800元/，按照每年5%的递增，实现项目3年完全去化，项目2016年销售均价为：3610元/左右2016年2017年2018年30003200340036003800400042003610

91、38003990销售均价（元/）注：n每年均价按照5%进行进行价格上调，实现通盘均价3800元/；n每年按照当年均价进行细分制定价格；n其中不对整体推货量进行测算，后期推货可根据推货量进行微调；n整体产品考虑，后期根据不同产品进行价格调整；价格策略n项目11+1产品以3538元/入市，迅速打开市场后，分阶段进行价格调整，价格整体保持稳中有升。11+产品在推货阶段价格拉伸，低开高走，实现全年均价3620元/左右价格控制方式：n按照分栋进行价格控制，按照单一进行单独制定价格；n前期对首推区域制定全价格折扣体系，后期根据折扣体系的调整；n单一产品实现单一定价；7月8月9月10月11月12月30003

92、250350037504000353835743610364636823718三线并行，压力前置，实现项目第一波客群建立基于项目第一波客群建立后，完成后续发展策略，实现对多批次小高层的快速去化；线下拓展、电销团队内部拓展、区域团购拓展、市场客户拓展及竞品拦截借助公司贵州其他项目资源n通过三个执行方向，对项目周边社区、企事业单位、所有竞品楼盘以及资源方进行覆盖，达到项目客群资源最大化；n同时利用好时光贵州、凤凰栖项目的现有客户资源。客户策略线上：主打项目形象，以项目项目品牌、项目园林景观为主要推广主题线下：以清镇地推及各个竞品项目现场拦截为主，组织全年时光贵州巡展考虑到项目自身营销费用有限，放弃

93、原有大量线上资源，转向线下传播及炒作，制造项目传播点线上推广线下推广对项目形象以及品牌进行宣传，多选用长效媒体为主项目多进行巡展、外展，实现清镇区域线下推广覆盖；同时利用传播性活动，在线下人群进行信息传播推广策略n打造以花海为主题的清镇首个主题示范区建设，同时将花海展示区贯穿全年展示主题；n结合线上线下以花海为形象进行主题性传播。展示策略景观以一个大型主题展示打造花海展示策略五大展示体系一：售楼部去销售化，增强体验售楼部区位示意图n项目售楼部打造在景观大道后侧，使观赏者能够在观赏完景观大道后第一时间看到售楼部；n售楼部形态建议以高级会所或高端休闲场所为宜，避免消费者产生排斥性，提升客户的好气度

94、，以促成购买；n售楼部销售完成后可作为业主的“会客厅”使用，在提升项目品质的同时，完成对售楼部的充分使用。l将售楼部打造为休闲场所（如咖啡厅、书吧），免费提供咖啡及点心等餐饮；l售楼部以体验为主，将销售痕迹减轻，置业顾问以朋友的形式进行产品的介绍。方案一方案二打造一个具备市场影响力的展示体验区，将在全年营销占到至关重要的地位针对售楼部选址，客户每个触点进行情景化打造，合理安排展示动线售楼部去销售化售楼部内部进行改造成为休闲体验区内部景观亮点化完成一个大型主题景观，需要做到足够亮眼商业示范区展示完成商业示范区展示，提升项目配套形象基于售楼部选址方案一的展示动线体验式样板间样板间作为可以体验场所，

95、内部设置体验点外围景观大道景观大道实现花海景观大道外部景观大道商业示范区展示内部景观及样板间展示动线打造一个具备市场影响力的展示体验区，将在全年营销占到至关重要的地位售楼部去销售化售楼部内部进行改造成为休闲体验区内部景观亮点化完成一个大型主题景观，需要做到足够亮眼商业示范区展示完成商业示范区展示，提升项目配套形象基于售楼部选址方案一的展示动线体验式样板间样板间作为可以体验场所，内部设置体验点商业示范区展示内部景观及样板间展示动线针对售楼部选址，客户每个触点进行情景化打造，合理安排展示动线展示策略n项目外围设置景观大道，景观大道做到一步一景，以吸引观赏者能够进入项目售楼部及样板间进行询问；n整个

96、景观大道可设立遮蔽物，使观赏者不能第一时间看到售楼部，提升观赏者入园观赏兴趣。l以花海及其他绿植作为主要景观大道的主旋律；l同时注重植物间在高低、色彩间的搭配，形成层次感及神秘感。l售楼部选址方案二，建议不打造花海景观大道五大展示体系二：花海景观大道景观大道区位示意图展示策略中心园林景观区位示意图五大展示体系三：核心展示区亮点景观化，营造四季花海的氛围n项目中心园林景观打造在样板间附近，使客户在观看样板间的阶段一同体验中心景观，为客户树立项目形象；n置业顾问在介绍时建议将中心园林作为未来小区景观这一信息着重介绍。l建议提高中心园林景观的预算，将中心园林景观打造成整个项目最为精品的景观；l设立一

97、个最为凸显的小品作为整个园林景观的亮点，如：雕塑，喷泉等；l在中心园林景观中设立相对有震撼力的水系，提升客户观感。展示策略非实体样板间区位示意图n非实体样板间建立在景观大道左侧，作为客户参观项目的最后一步，使其形成最为强烈的购买意向；n整个非实体样板间建设应符合项目本身的格调，以最大可能的给予客户项目实景体验。五大展示体系四：非实体样板间体验展示策略五大展示体系四：非实体样板间体验样板间户型选择：p方案A选择理由：利用项目标杆户型，提升项目形象建议户型：61跃层产品和11+1标准型跃层产品p方案B选择理由：为更过客户提供直观的体验感受（户型最多）建议户型：11+1紧凑型产品的标准层和11+1标

98、准型产品的标准层展示策略商业示范区区位示意图n商业示范区建立在售楼部左侧，客户在前往售楼部的同时可直观感受到未来商业的表现形式，提升客户的购房信心；n商业示范区应布置为社区性商业，针对业主的居住需求进行业态及形象的特别设定。五大展示体系五：商业示范区展示商业花街展示策略在项目物业初期服务中，需要超越清镇其他竞品项目，让客户感受统一化、规范化、标准化物业服务，同时树立售后服务保障，增强客户购买信心；物业服务要求：p保证销售案场来访客户服务；p售楼部日常清洁服务，在销售期间尽量做到隐形服务，并对在销售现场进行安保服务；p样板区、园林展示等公共设施的保养、清洁服务；p日常安保智能化设计；销售案场物业

99、服务细则：客户来临时展点，进门时，销售人员要主动问好，并礼貌接待；客户来临时展点，由服务人员为其开门，增强客户对项目的认同感；客户在洽谈区就坐时，服务人员主动给客户说有水，茶、饮料，询问客户喝什么，并给客户递上其想喝的。保安协助来访客户停车，清洁人员随时保证案场整洁、干净。销售人员销售流程标准服务销售人员服装、销售道具统一；销售人员在全程接待需全程用普通话；案场服务人员许服装统一。活动主要围绕着花海示范区进行打造，同时将客户带入到示范区的体验中项目打造品质示范区完成，所有活动围绕示范区进行打造，对示范区体验及项目品质示范区进行宣传；活动策略前置营销引爆活动完成项目市场引爆传播后阶段不进行大型活

100、动以主题性暖场为主贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices营销关键词线下持续拓展n目的：收集、蓄客、区域性覆盖全年完成线下拓展，成立专项小组，全年持续不间断拓展小组拓展销售经理销售主管销售主管销售主管策划专员项目总监配合拓展小组，完成拓展物料、拓展组织工作；置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问电销小组项目总监案场销售经理电CALL兼职电CALL兼职电CALL兼职电CALL兼职电CALL兼职电CALL兼职n拓展小组以及电销小组完成项目前期前置销售，在项目推广出街前开始外拓收集客户资料;n通过高额的奖励刺激拓展，为项目在线下拓展人员提高狼性。营销关

101、键词贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices营销关键词线上精而准的推广方式n目的：准确，爆发性高，集中放弃传统纸媒，以户外及微信作为线上长效媒体，重要节点多媒体集中爆发n线上户外保持长时间输出，在清镇主要交通节点投放户外，完成对清镇线上的覆盖；n网络端，项目微信成立团队或外聘团队，对项目微信进行运营，同时放弃网络媒体的投放；n放弃传统贵阳晚报、都市报、杂志等纸媒等媒体的投放；n在重要节点投放电梯轿厢、公交车身广告、公交站台广告、LED屏幕、电台、出租车广告、户外道旗、停车场户外等广告集中进行出街，完成对清镇城区覆盖。营销关键词贵阳友道房地产营销有限公司Cr

102、eateprofessionalservices营销关键词业主发动老带新n目的：裂变，传递，圈层营销老业主是最好维系的资源，通过老业主进行推荐成交营销关键词n活动目的：n一方面以老客户带动新客户成交，形成口碑效应；n另一方面通过老带新，维护与老客户的关系，提升项目的美誉度。n操作思路：n在推进电商认筹期间，线上、线下输出“老带新”奖励信息，利用成交客户资源，带动新客户到访，促成成交；另外制定积分累计的策略，激发老业主向新业主推介本公寓的积极性，提升项目的口碑效应和美誉度。n主要以两种形式：现金奖励以及积分旅游。积分兑换现金奖励Chapter营销执行铺排5n阶段任务n阶段推货n阶段性推广n活动铺

103、排n节点执行贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices货量铺排12345678911+1紧凑型产品11+1标准型产品6+1产品楼栋单元6+1产品11+1紧凑型产品11+1标准型产品总套数底层标准层跃层底层标准层跃层底层标准层跃层11-1单元2182221-2单元21822222-1单元2182222-2单元21822233-1单元2182223-2单元21822244-1单元2182224-2单元2182224-3单元21822255单元21822266-1单元2182226-2单元21822277-1单元282127-2单元2821288-1单元28212

104、8-2单元2821299-1单元282129-2单元28212合计12481212108121210812336n与甲方沟通，2016年将推出9栋，共计18个单元，住宅产品共计336套；商业推出2000平米底商。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices货量铺排n住宅共计推出336套，总面积38400平米，货值1.52亿；商业2000平米，货值3000万，共计1.77亿。楼栋单元6+1产品11+1紧凑型产品11+1标准型产品总套数（套）总面积（平米）总价（万元）底层标准层跃层底层标准层跃层底层标准层跃层11-1单元021820002222007941-2单元

105、218200022220079422-1单元21820002222007942-2单元218200022220079433-1单元00021822226409513-2单元000218222264095144-1单元00021822226409514-2单元00021822226409514-3单元000218222264095155单元000218222264095166-1单元21820002222007946-2单元218200022220079477-1单元2820000001215607107-2单元28200000012156071088-1单元282000000121560710

106、8-2单元28200000012156071099-1单元2820000001215607109-2单元282000000121560710合计124812121081212108123363840014729*计算标准底层标准层跃层底层标准层跃层底层标准层跃层产品面积（平米套）130130130100100100120120120产品均价（元平米）530042505000418035153895408535153895货值货量统计表贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices洋房推盘推出货量总货值（6+1）：4259万元住宅去化率：80%销售金额3407万元

107、推出货量总货值（1）：1901万元销售金额1426万元推出货量总货值（4）： 2582万元销售金额2139万元推出货量总货值（3）： 1588万元销售金额1191万元推出货量总货值（2）：1588万元销售金额1191万元推出货量总货值（6）：1588万元销售金额1191万元二批次三批次四批次五批次根据项目推售策略进行实施排布项目整体推货，完成2016年项目自身快速推货、小步快跑的销售需求；同时线上线下根据推货排布进行阶段性拓展及实施；推盘实行：1+6计划，第1次6月份完成洋房产品的入市及内部去化，后半年高频次6次开盘去化；n共计整体销售去化：13257万元8至10月11至12月住宅去化率：75

108、%住宅去化率：75%住宅去化率：75%住宅去化率：75%住宅去化率：75%推货节奏推出货量总货值（5）：950万元住宅去化率：75%7月六批次销售金额712万元6月商业去化率：67%，销售金额：2000万，每月销售500万一批次住宅商业推出货值：3000万贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices推货原则n洋房产品高调入市，提升项目调性品牌推广先行出街，营造项目“清镇第一品质洋房社区”品质环境n首期客源要足，推货量要大，成交率要高大客户储备，大推货量，高成交率，保证大盘气势、热销氛围、开门红形象n推货量风险控制，按成交率75%成进行推货调配全年按成交率平均7

109、成进行货量调配，保证货源充足，提高客户购房满意度，形成口碑效应n单一产品逐一推售，集中攻坚每次推售，尽量做到单一产品推售，这样能做到集中营销推广、销售精力等的集中攻坚，提高销售率n坚决执行体验式营销首期开盘，严格要求实景样板示范区达到开放条件后，再执行开盘贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices营销总纲4月6月10月12月线上推广线下推广推货展示呈现拓展活动5月7月8月9月11月香动全城示范区开放活动售楼部开放活动开盘活动内部资源拓展外围客户拓展项目竞品拦截社区客户拓展围绕香动全城的起势活动及高赠送面积作为推广运动季、亲子季配合项目儿童游乐、运动配套、景观

110、、城市会客厅进行推广运动季感恩季亲子活动项目老带新活动开展+泛销售派发奥运吉祥物教师定向拓展派发动漫展门票双十一优惠活动业主答谢活动时光贵州巡展点持续开放5月21日完成在时光贵州搭建的花房6月26日完成景观大道、样板间的打造7月19日完成售楼部的打造推出货量：1901万元推出货量：2852万元推出货量：4901万(含商业)推出货量：1588万元推出货量：1588万元推出货量：950万元拓展团队组建持续线下不间断拓展营销阶段第一阶段：市场引爆期第二阶段：强销期第三阶段：续销期以感恩老业主为推广主题老业主定向拜访营销主题香动全城的引爆性活动前所未有的赠送：购房送车位、1+1购房计划以运动季、感恩季

111、等活动贯穿项目儿童游乐，运动配套设施、景观等业主购房感恩季推出货量：4259元第一阶段完成线上线下热潮引爆，后续持续加推，项目声音不断第一阶段执行贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第一阶段营销策略【品牌策略】【推广策略】【活动策略】【拓展策略】项目树立清镇前所未有低密度高品质生活社区一系列引爆全城的营销造势活动组合启动全城覆盖性拓展并针对三类项目典型客户完成精准拓展以清镇前所未有的“6+1”洋房、花海景观、超高赠送空间完成项目起势推广【推货策略】首批次推出6+1洋房，借助引爆性造势活动，完成80%去化率第一阶段营销目标4833万元阶段目标分解1按现有

112、的产品总价换算，需要住宅销售91套2按到访转成交率15%换算，需要到访客户606组3按拓展客户转到访率15%换算，需要拓展客户4044组按照营销任务，第一阶段需要将推出约6158万元货值产品货量组织时间推出产品栋单元数套数面积均价产值合计产值（）（元/）(万元）（万元）4-6月6+1F洋房722431204550141961588224312014199224312014197月11+1产品3244440036101901贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第一阶段营销铺排4月5月6月7月5月21日完成在时光贵州临时花房售楼部搭建6月26日完成花海、景

113、观大道以及样板间的打造7月19日完成售楼部的打造重要节点清镇前所未有的花海景观社区荣耀面世动作1:全城摆放花园展示区一角示范区开放活动售楼部开放活动开盘活动4月底完成拓展团队的组建内部资源拓展外围客户拓展项目竞品拦截社区客户拓展拓展主线清镇前所未有的6+1洋房荣耀面世推广主线洋房未开盘哄抢而空，均价5000元以上清镇前所未有的高赠送产品活动及动作动作2:芬芳花车全城巡游动作3:花仙子派发示范区开放邀请卡PART 1（2016年4月底2016年6月初）完成线上形象热炒清镇前所未有“6+1洋房”即将荣耀面世线上推广p推广时间：2016年4月底2016年6月初p推广核心：以6+1洋房，树立项目超低密

114、度社区的市场形象p输出目的：形象预告清镇前所未有的“6+1洋房”荣耀面世项目推广p推广时间：2016年4月2016年6月p推广核心：以6+1洋房，树立项目超低密度高品质社区的市场形象清镇前所未有花海社区即将绽放线上推广p推广时间：2016年4月底2016年6月初p推广核心：以花海景观，树立项目高品质社区的市场形象p输出目的：形象预告麓湖宫6+1洋房开盘售罄，均价5000元/以上线上推广p推广时间：2016年6月初2016年6月底p推广核心：以6+1洋房热销，烘托项目人气p输出目的：线上炒作PART 2（2016年6月初2016年7月底）小高层产品认筹推出，销售后线上炒作n每套不低于30%的赠送

115、面积n1+1购房计划，购房送车位线上推广p推广时间：2016年6月初2016年7月底p推广核心：以产品赠送，推出项目产品的实惠p输出目的：价值炒作清镇前所未有大赠送，给予家人最舒适的生活线上推广p推广时间：开盘后p推广核心：以开盘热销，烘托项目开盘火爆氛围p输出目的：热销炒作谢谢清镇，麓湖宫首期开盘售罄谢谢清镇，麓湖宫开盘劲销XXX贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices推广媒体组合时间：2016年4月底2016年7月底媒介组合：全面启动线上推广户外大牌、LED大屏、电梯轿箱、公交站台、公交车身广告、停车场广告、电台等结合项目推广，全面启动各种推广媒介，完

116、成项目起势推广的集中性引爆清镇前所未有的“6+1洋房”荣耀面世麓湖宫洋房未开盘，哄抢而空，洋房均价5000元以上配合线上推广，开展轰动全城的起势动作：香动全城动作一： 清镇前所未有花海呈现l在清镇人流集中的政府广场、三角花园、时光贵州放置精心制作的小花园；l花园面积建议在10-15平米，周围用竹篱围着，中心载满鲜花；l在花圃内放置一块沙发及广告牌低密度花海洋房社区“麓湖宫”。动作二： 清镇前所未有香氛花车全城巡游l一辆带有麓湖宫标志，载满鲜花的花车在清镇全城巡游；l对花车外立面进行创意性包装，车里撒上花粉，随着车的移动，四周可以感受到花香。动作三： 清镇前所未有花仙子派发邀请函l寻找200名年

117、轻女性兼职，穿着花仙子服装；l全城派发由香味特种纸制作的项目邀请函及花朵邀请市民参加项目示范区开放活动；l将麓湖宫以花海为主的形象及项目价值输出于全城人民，达到广泛的话题性，以轰动全城。结合项目的节点，开展项目节点性的营销动作示范区开放活动活动时间：2016年6月28日活动内容：一场小型的暖场活动，邀请客户参观景观大道、花海、景观示范区景观、样板房活动目的：通过开展示范区开放活动，向市场展示项目的景观亮点和产品户型亮点，促进前期犹豫客户转认筹，吸引更多对客户关注，提升项目在市场的认知度参与群体：前期拓展的意向客户、市场散客启动项目小高层认筹营销活动【洋房】线下解筹4月底6月28日营销动作通过拓

118、展完成客户召集及团购，同时线下完成项目收取认筹金动作，锁定目标客户群体提前收筹在线下完成项目对团购客户以及市场散客房源落位，等待办理预售证后在进行签约线下认购落位4月-6月收取高额定金进行落位，可以利用第三方公司收取的模式营销活动售楼部开放活动活动时间：2016年7月19日活动内容：配合售楼部开放，举办一场引爆性的活动活动目的：通过一场引爆性的活动迅速提升项目形象，树立客户购买信心，进一步吸纳更多客户，同时完成客户意向房源的落位，为下周开盘活动做铺垫参与群体：公司其它项目客户、前期拓展的意向客户、市场散客等客户意向房源落位开盘活动首次开盘活动时间：2016年7月30日活动内容：举办一场带有表演

119、抽奖的开盘活动，现场提供小点心，为客户准备开盘折扣和开盘礼品活动目的：通过开盘活动，烘托现场气氛，使前期认筹客户转为认购客户，实现房源落位参与人群：前期认筹客户营销活动针对三类典型的购买客群的完成项目客户召集客户大召集典型客群一：内部关系客户客户特征：企业高层领导的社交圈内客户，最具购买能力典型客群二：企业内部资源客户（时光贵州、凤凰栖）客户特征：对开发商具有一定信赖基础，资源集中典型客户三：外围市场客户客户特征：企事业单位客户，一些老小区客户内部关系客户内部资源拓展（5月1日5月21日）客户拓展内部发展策略：通过内部发展战略，完成项目内部员工关系户及领导关系户的客户发展，以点对点的形式进行圈

120、层传播销售针对客户群体：n领导对应关系群体客户n公司内部员工关系户n合作单位客户资源执行动作：n由置业顾问一对一跟随领导及员工每日日常接触工作，完成合作单位、政府资源、圈层资源接触；n接触过程中，由领导作为主要接触点，并有置业顾问完成项目介绍以及产品介绍n对公司领导和员工配备项目销售资料，在工作对接中向合作单位及关系户进行发放，内部关系客户内部资源拓展（5月1日5月21日）客户拓展内部发展策略：针对合作单位及政府单位组织宴请的形式，由领导组织置业顾问配合完成项目拓展n邀约方式：由领导、公司员工进行客户邀约；n由营销部完成客户接触，以及针对项目销售信息传递；内部资源客户内部资源拓展（5月1日5月

121、21日）资源收集1.公司内部项目客户资源时光贵州和凤凰栖客户资源收集；2.当地员工推荐客户要求每位当地员工提交3-5名客户信息；1.对收集的客户资源进行call客；2.携带项目宣传资料和小礼品对又详细资料（地址）的客户进行陌拜。拓展方法备注：此部分不做详细拓展计划完成现有资源梳理+内部全民营销客户拓展客户拓展常规拓展（5月1日7月18日）拓展地址：重点商圈拓展重点街道拓展重点超市摆展拓展方式：在重点人流聚集地，招聘兼职进行派单和在超市设置外展点的形式开展客户拓展外围客户拓展企事业单位客户拓展（5月1日7月18日）目标：通过与清镇各行业协会、事业单位、重点企业、接触建立初步的联络形式：撒网通过拜

122、访的形式，针对项目有意向的团购企业；采用置业顾问1+3模式，由主管进行执行监控，由销售经理进行统管监控单位团拜效果；制定宣传资料以及项目礼品；通过产品推介会形式，吸引对项目有意向的企业客户，实现项目销售及项目宣传。目的：完成企事业单位团购，深度挖掘企业客户，实现销售外围客户拓展客户拓展客户拓展在老小区或者即将拆迁的小区进行拓展，尽量争取与小区管理人员协商的小区进行摆展，同时，在进入社区的大门拉上项目的横幅，对于实在协商不通的小区，可以在小区周边进行派单小区客户拓展（5月21日7月18日）小区客户拓展计划表外围客户拓展竞品项目拦截（5月21日7月18日）在临近项目主要的竞品项目售楼部处安排兼职人

123、员，派发项目的DM单，同时登记意向客户信息拓展安排银河世纪广大上城盛源新天地半山壹号御府壹号中央公园中环国际国际迪拜城红枫中央大街红枫城市广场客户拓展地图竞品拦截计划表客户拓展外围客户拓展贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目推广物料建议楼书突显项目独有的气质与品位项目宣传片直观且多渠道的认知项目，提升项目知名度与口碑楼书宣传片贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices项目推广物料建议邀请函告别传统DM单的使用，使用邀请函形式，做工精美具有收藏价值VIP卡 打造专属VIP身份卡，营造业主归属感户型单张告别传送户型单

124、张，有礼册的表现形式，突显项目品质感邀请函户型单张VIP卡贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices节点工作配合组织框架l1名案场销售经理+2名销售主管+10名置业顾问组成职位权责l销售经理根据当月任务，合理安排任务给2组销售团队；l每组销售团队由各销售主管统筹，完成每月销售任务，同时完成案场销售、电话call客、客户拓展等销售任务。薪资奖励l团队采用相互竞争末尾淘汰制度，每月对比当月整体销售情况及个人销售情况；l每组团队每月完成预定任务，当月佣金翻倍，销冠额外获得5000元奖励；l未完成任务团队/个人，连续2月销售排名最后及淘汰。团队组建4月底组建两支“1

125、+10”的相互竞争的小组，轮换完成案场销售和拓展工作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices节点工作配合选取时光贵州搭建临时花房售楼部，同时，销售部配合搭建工作，确保在5月21号之前完成n搭建原因：由于项目初期售楼部未完成，项目需要一个临时的接待点用于配合销售工作的开展，选取在时光贵州可以有效的借助时光贵州的人流量完成项目初期到访客户资源积累，同时，后期可以做为外展持续使用n搭建标准：建议使用玻璃盒子做为售楼部框架，同时，选取专业公司完成内部软装设计与包装贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices节点工作配合示范区打造配

126、合工程部完成景观大道、花海、景观示范区、样板间的打造，确保6月26日之前完成示范区开放条件贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices节点工作配合售楼部打造在7月19号之前完成去销售化的主题式售楼部打造建议将售楼部去销售化，打造成小而精致的主题式售楼部，后期可以做为其它功能使用（如：书吧主题、会所主题、咖啡厅主题等）第二阶段执行贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段n8月完成住宅去化任务：2139万元本月推出66套，预计完成约50套销售，n9月完成去化任务：1691万元（商业500万）本月推出44套，预计完成约3

127、3套销售，n10月完成去化任务：1691万元（商业500万）本月推出44套，预计完成约33套销售，阶段任务分解贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段任务目标：推货66套，货值2582万元，去化75%认筹时间：8月1日8月26日首次加推任务目标：推货44套+商业3000万，住宅去化75%，商业500万认筹时间：9月1日9月29日二次加推任务目标：推货44套，住宅去化75%，商业500万认筹时间：10月1日10月29日第三次加推n8月完成去化任务：2139万元n9月完成去化任务：1691万元（住宅1191万+商业500万）n10月完成去化任务：169

128、1万元（住宅1191万+商业500万）推货及任务铺排时间楼栋单元套数均价产值8月4366361028529月1244158810月22441588贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段时间节点产品主线活动主线推广主线拓展项目价值信息传递+项目房源加推优惠+产品信息+底商信息运动季时光贵州巡展点持续开放8月9月10月小高层首次加推小高层二次加推项目老带新活动开展+泛销售小高层加推持续底商销售感恩季亲子季派发奥运吉祥物教师定向拓展派发动漫展门票营销铺排第二阶段主打项目配套设施，以慢跑道、多功能运动场地、泛健康主题会所、迎宾大道花海、中庭景观、景观示范

129、区、全龄儿童运动场地等配套体现项目带来的前所未有的生活方式麓湖宫给予清镇人前所未有的生活方式n运动健康n休闲小憩n亲子互动生活方式一：运动健康8月营销主题：运动季主题意义：8月以奥运会为契机，借势推出运动季主题，串联慢跑道、多功能运动场地、泛健康主题会所配套，宣传项目运动健康的形象，营造良好的销售氛围及形象传播效果。执行计划：项目推广围绕运动主题季开展，销售信息揉合其中，活动以运动型展开，拓展配合奥运噱头进行。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月营销动作推广主题围绕运动主题季，紧抓项目慢跑道、多功能运动场地、泛健康主题会所配套，突出优越的运

130、动环境，营造项目运动、健康的形象。此阶段释放项目加推认筹及产品信息，附带运动季活动信息。推广渠道选取长效媒体：户外大牌+项目微信n户外大牌：8月1日更换运动主题季系列推广语，持续全月n项目微信：1、全月定期释放项目加推产品信息（户型、配套） 2、全月定期发表健康冷知识文章，用于客户互动转发 3、每周活动开始时，开始活动报名及宣传，收集客户联系方式运动主题季推广贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月运动主题季活动紧跟奥运步伐，组织系列比赛性活动及表演性活动，开盘活动以抽奖的形式进行。推广及拓展根据每周营销动作相应调整。第四周 开盘活动以购房抽健

131、身器材，送健身房年卡等形式开展开盘活动第一周奥运预热，国球比拼活动在清镇市范围内，举办乒乓球比赛第二周与奥运同步，全民马拉松比赛组织清镇市马拉松比赛，项目赛道包含景观大道第三周运动的力量，大力士表演邀请国内外大力士在景观示范区进行表演，为项目带来与众不同的展示微信小游戏互动持续营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月运动主题季活动国球比拼活动以为奥运预热的噱头，在项目景观示范区举行乒乓球比赛活动对象：清镇及周边居民报名时间： 8月1日-5日报名地点：项目微信端在线报名+售楼部比赛时间： 8月6日-7日比赛地点：景观示范区活动形式：周一至

132、周四完成报名及物资采购，周五完成活动场地布置，周末开展活动，分为预选、复赛、决赛三个阶段，最终获胜人员给予相应奖励。营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月运动主题季活动活动对象：清镇及周边居民报名时间： 8月8日-12日报名地点：项目微信端+售楼部比赛时间： 8月13日活动形式：周一至周四完成报名及物资采购，周五完成场地布置，周六开展活动，绕清镇城区一周，最终穿过项目景观大道直达售楼部，选取前五名给予相应奖励。全民马拉松举办全民马拉松比赛，赛道包含景观大道，终点设在项目售楼部，为项目聚集人气营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Creat

133、eprofessionalservices第二阶段8月运动主题季活动活动对象：清镇及周边居民，以认筹客户为主活动时间： 8月20日活动地点：景观示范区活动形式：周一至周五完成表演嘉宾邀请及物料准备，周六举办表演活动，表演中途大力士和观众进行互动，并介绍本项目运动配套信息，现场配备冷餐。运动的力量前两个周比赛型活动带来了充分的关注，第三周举办一场大力士表演观赏型活动使项目得到持续关注及话题性营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月运动主题季活动活动对象：认筹客户活动时间： 8月27日活动地点：售楼部活动形式：周一至周四完成物资准备及客户邀

134、约，周五完成案场包装，以购房抽健身器材，送健身房年卡的形式开展开盘活动。开盘活动8月最后一个周末定为加推开盘时间，为让客户营造销售氛围，促进成交量增长，举办此次开盘活动营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月拓展内容：释放销售信息及活动信息，收集意向客户拓展形式nPT人员穿着奥运会服饰进行派单，收集意向客户n每周末展点及售楼部处工作人员穿着印制本项目LOGO的吉祥物人偶服装，以合照的形式吸引人群，进行宣传n每周末邀约意向客户到售楼部赠送奥运会吉祥物n时光贵州巡展点持续开放n老带新活动及泛销售持续开展运动主题季拓展此阶段着重拓展对运动配套

135、设施有要求的人群营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段8月认筹时间8月6日启动认筹蓄客时间蓄客期8月6日8月26日于8月26日完成案场布置及工作人员走场开盘时间8月27日，做好开盘前期准备，保证开盘顺利进行首次加推开盘时间 8月27日营销动作生活方式二：休闲小憩9月营销主题：感恩团圆季主题意义：以感恩团圆季为主题，给予最好的休闲小憩环境，突出项目景观价值，进行营销活动及推广策略铺排。执行计划：推广围绕项目景观价值，以迎宾大道、家庭会客厅、中庭景观、花海、景观示范区开展，活动针对教师群体及老人开展，拓展深入学校、老旧社区，释放活动信息及推广

136、信息，并收集客户资源。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices推广紧抓感恩团圆主题，将家庭类客户作为次月的推广目标，围绕项目景观价值，体现优越的休闲小憩环境结合项目迎宾大道、家庭会客厅、中庭景观、花海、景观示范区进行整合推广，呈现销售信息及活动信息推广渠道：户外大牌+项目微信n户外大牌：9月1日更换感恩团圆季系列推广语，配上景观价值进行推广n项目微信：1、介绍项目二次加推产品信息 2、发动话题#心中最美社区#及“中秋心愿”进行线上互动 3、发布教师节及中秋节活动信息第二阶段9月感恩团圆主题季推广营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessi

137、onalservices第二阶段9月感恩团圆主题季活动第一周教师节交流晚宴活动，献给老师一封信，内含教师专用购房打折卡第二周中秋送团圆，全民分月饼组织大月饼齐分享的活动，邀请认筹、认购客户及其家属共同分享特制月饼。第三周开盘活动讲述内心的故事，邀请认筹客户对自己的老师、父母或妻子讲述一段心存感谢的故事抓住教师节、中秋节两个节日，结合感恩团圆推广主题，对学校、老旧社区加大拓展力度，以给予专项优惠的噱头，吸引此类群体购房。对清镇所有学校教师及老旧社区进行定向拓展营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段9月活动对象：所有清镇学校教师活动时间： 9

138、月10日活动地点：景观示范区活动形式：准备200封送给老师的感谢信，附带教师购房专享折扣卡，并邀请老师周六到项目现场参加晚宴交流会，周一至周四完成信件派送及物资采购，周五完成活动场地布置。给老师的一封信以教师节为节点，邀请教师到项目参加交流晚宴活动，并给教师专享购房折扣，完成对教师群体的定向挖掘营销动作感恩团圆主题季活动贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段9月活动对象：老社区业主、认购客户、认筹客户及其家属活动时间： 9月16日活动地点：麓湖宫售楼部活动形式：制作巨型月饼，举行月饼分食活动。周一至周四完成巨型月饼制作及客户邀请，周五上午完成场地

139、布置及月饼安放。中秋送团圆，全民分月饼围绕中秋节，开展大月饼，齐分享活动，营造团圆、热闹的氛围营销动作感恩团圆主题季活动贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段9月活动对象：认筹客户活动时间： 9月24日活动地点：售楼部活动形式：开盘当天邀请认筹客户讲述一段感恩身边人的故事和购买本项目的动机限时3分钟，项目以帮助客户完成感谢的形式，渲染温馨的氛围，释放特殊购房折扣，促进解筹率增长开盘活动9月最后一个周末定为加推开盘时间，针对家庭客户给予一定的优惠政策，本月重点突击中年家庭客户营销动作感恩团圆主题季活动贵阳友道房地产营销有限公司Createprofe

140、ssionalservices拓展内容：释放二次加推产品信息及优惠信息，并为教师节、中秋节活动预热宣传拓展形式n教师节前工作人员进校园派发教师感谢信，并释放教师交流会相关信息n中秋节前PT人员进社区送月饼，宣传全民分月饼活动n时光贵州巡展点持续开放n老带新活动及泛销售持续开展着重拓展中年家庭客户第二阶段9月感恩团圆主题季拓展营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段9月认筹时间9月3日启动认筹蓄客时间9月3日9月23日通过前期三次活动及拓展，加大蓄客力度开盘时间9月24日通过周末暖场活动营造现场氛围，促进成交量增长二次加推开盘时间 9月24日

141、营销动作生活方式三亲子互动10月营销主题：亲子季主题意义：10月以亲子季为主题，配合全月动漫展，开展亲子互动体验活动，串联兼顾儿童玩乐与老人照看的全龄儿童运动场地，传播项目温情、贴心的形象。执行计划：项目推广、活动、拓展围绕亲子季开展。推广结合项目全龄儿童运动场地开展，活动围绕三大主题动漫展进行，拓展植入动漫元素吸引客户。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices推广围绕亲子主题及动漫活动开展，结合兼顾儿童玩乐与老人照看的全龄儿童运动场地，进行项目配套价值点输出线上推广渠道：户外大牌+项目微信n户外大牌：10月1日更换亲子主题季系列推广语，加推认筹信息同时释

142、放，持续全月n项目微信：1、推送项目加推产品信息（户型、配套） 2、推送最新优惠政策信息 3、每周活动开始时，开始活动报名及宣传，收集客户联系方式第二阶段10月亲子主题季推广营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段10月亲子主题季活动10月上旬开展“多啦A梦主题动漫展”，重温童年记忆，带孩子领略展会风采10月中旬开展“火影忍者主题动漫展”，回顾火影忍者15年连载历史中令人感动的点滴10月下旬开展“功夫熊猫主题动漫展”，以熟知的动漫人物形象吸引大量的眼球举行全月动漫展活动，采取收门票的形式，对前期老客户、认筹客户及意向客户赠送门票。从国庆黄金

143、周开始，持续全月，主打亲子路线，以动漫展吸引家庭群体，通过客户互动体验传播项目温情、高品质的形象。活动期间认筹客户及意向较大的客户赠送动漫展门票营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段10月活动时间：10月1日-9日多啦A梦主题动漫展10月10日-20日火影忍者主题动漫展10月21日-30日功夫熊猫主题动漫展活动对象：清镇及周边居民活动地点地点：售楼部处活动形式：展出形式包括动漫形象模型、图片、视频、图书展览，现场配合cosplay渲染气氛，加入亲子互动环节，比如亲子陶艺，亲子阅读等，使活动更加贴近主题。亲子主题季活动带着孩子重温年代记忆麓

144、湖宫动漫展营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices拓展任务：释放加推销售信息及动漫展活动信息，收集意向客户拓展形式nPT人员卡通服装进行派单，收集意向客户n每周末展点及售楼部处工作人员穿着印制本项目LOGO的卡通人偶服装，进行宣传n幼儿园门及中小学口摆放展板，释放动漫活动信息n时光贵州巡展点持续开放n老带新活动及泛销售持续开展第二阶段10月亲子主题季拓展本月重点拓展年轻家庭客户营销动作贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第二阶段10月认筹时间10月1日启动认筹，以国庆节为契机，启动认筹蓄客时间10月1日10

145、月28日，在动漫展活动持续发声的环境下，强势蓄客开盘时间10月29日，组织开盘活动，现场配合冷餐，营造销售氛围二次加推开盘时间 10月29日营销动作第三阶段执行贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段【品牌策略】【推广策略】【活动策略】【拓展策略】以老客户答谢作为总体策略，提高老带新奖励政策，增加老带新客户将客户答谢及销售成果进行推广，提升老带新客户的关注度以老客户答谢作为活动主线，提升老客户的满意度以感恩老客户作为此阶段的拓展主旨，增加老带新客户的成交率阶段总体营销策略贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices

146、第三阶段n11月完成任务：1691万元（住宅：1191万，商业500万）本月推出44套，预计完成约33套销售，n12月完成任务：1212.5（住宅：712.5万，商业500万）本月推出22套，预计完成约17套销售，阶段任务分解贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段11月任务：1691万住宅：1270万、商业：500万12月任务：1212.5万住宅：760万、商业：500万推货及销售目标：时间楼栋单元套数均价产值10月62443610158811月5122950贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段时

147、间节点产品主线活动主线推广主线拓展项目价值信息传递+项目房源加推优惠+产品信息+底商信息+活动信息时光贵州巡展点持续开放11月12月小高层加推小高层加推项目老带新活动开展+泛销售顺推持续销售业主关怀活动购房感恩季营销铺排：贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段阶段营销主题：业主感恩季主题意义：针对以购房的业主进行老业主感恩回馈活动，增加老带新购房客户。执行计划：项目推广、活动、拓展围绕业主感恩回馈活动开展，推广以项目配套价值为主，老带新优惠为主。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合

148、建议推广主题：n年末将至，感恩业主n2016，感谢有您业主感恩季推广主题贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合业主感恩季推广渠道线上媒体n微信：以每周业主关怀活动为主题进行推广，同时放出提高老带新奖励的信息。n户外大牌：所推产品信息+优惠信息。n展板（商超公共区域、KTV、购物中心等公共场所）：所推产品信息+优惠信息。麓湖宫“2016感恩有您”推广主要以业主感恩及老业主回馈活动；同时以上阶段销售成果作为推广内容。贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合第一周：感恩送快乐

149、挑选时下热映的电影三部，为老业主赠送电影票两张，具体电影可由业主自有选择。第三周：感恩送幸福准备新春对联，大米，食用油等礼物，为老业主送“幸福”。本阶段主要以“感恩送快乐”、“感恩送健康”、“感恩送幸福”、“感恩送朋友”四场业主答谢活动作为业主感恩季主题活动，同时提高老带新奖励政策，促进老带新交易。此阶段提升老带新奖励第二周：感恩送健康为以购房的老业主赠送一份体检计划，用以突显项目的健康主题。第三周：感恩送朋友与时光贵州联动举行圣诞晚会。同时举行业主见面晚宴，让各位业主进行交流。业主感恩季活动贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合

150、l活动时间：11月第一周l活动地点：项目售楼部l活动对象：已购房老业主活动流程：11月底做好物料准备，联系电影院等工作；12月1日，12月2日由置业顾问电话通知已购房的老业主，通知其进行电影票的申领活动；业主在领取电影票的现场放出新开盘信息，并且由置业顾问介绍新开区域信息；活动期间由置业顾问告知老带新优惠升级的策略。业主感恩季活动感恩送快乐挑选时下热映的电影三部，为老业主赠送电影票两张贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合l活动时间：12月9日12月11日l活动地点：项目售楼部l活动对象：已购房老业主l活动流程：12月7日12月8

151、日做好物料准备，联系体检医院等工作；12月6日，12月7日由置业顾问电话通知已购房的老业主，通知其进行体检计划的申请活动；业主在领取体检卡的现场放出新开盘信息，并且由置业顾问介绍新开区域信息；活动期间由置业顾问告知老带新优惠升级的策略。业主感恩季活动感恩送健康为以购房的老业主赠送一份体检计划，用以突显项目的健康主题贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合l活动时间：12月16日12月18日l活动地点：项目售楼部l活动对象：已购房老业主l活动流程：12月13日12月15日做好礼品的采购工作；12月14日，12月15日由置业顾问电话通知

152、已购房的老业主，通知礼物发放信息；业主在领取礼品的现场放出新开盘信息，并且由置业顾问介绍新开区域信息；活动期间由置业顾问告知老带新优惠升级的策略。业主感恩季活动感恩送幸福准备大米，食用油等礼物，为老业主送“幸福”贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合l活动时间：12月25日l活动对象：已购房老业主l活动内容：与公司其他楼盘联动举行圣诞晚会。同时举行业主见面晚宴，让各位业主进行交流。l活动流程：12月20日之前做好物料准备工作；12月22日之前进行与时光贵州项目的沟通协调工作；12月21日由置业顾问电话通知已购房的老业主活动内容；活

153、动时穿插小游戏及互动环节，并让其了解项目新开盘信息；活动期间由置业顾问告知老带新优惠升级的策略。联合公司贵阳项目，完成大型品牌活动品牌业主感恩季活动感恩迎圣诞贵阳友道房地产营销有限公司Createprofessionalservices第三阶段营销动作节点配合n12月24日（周六），开展第五次加推开盘活动，集中解筹；n这阶段主要以提升老带新客户优惠奖励为主要促销手段，提升老带新客户的成交率；n同时在开盘当天给予一定的购房基金，促成交易。业主感恩季活动Chapter费用铺排6项目费用预算：其中：不含代理费用、样板间、沙盘等制作及第三方服务费根据和甲方沟通，麓湖宫全年营销费用391万，约为销售额2.6%；费用项目麓湖宫项目20162016年度计划第一阶段（4月7月）第二阶段（8月10月）第三阶段（10月-11月）合计媒介广告费55.0040.0017.50112.50销售活动、拓展、外展费用 120.0060.0026.00206.00销售资料费43.0013.006.0062.00促销费用5.004.002.0011.00其他0.000.000.000.00合计223.00117.0051.50391.50