盐城科教城园区重点区域运营模式规划报告.ppt

1、盐城科教城重点区域城科教城重点区域运运营模式模式规划划2022年年7月月5日日2022年7月5日第 1页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目目 录录一、园区运一、园区运营主体利益分析主体利益分析二、园区运二、园区运营管理模式管理模式规划划三、园区投融三、园区投融资体系体系设计四、园区物四、园区物业管理模式管理模式设计五、园区全面五、园区全面风险评估与管理估与管理2022年7月5日第 2页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城建科教城建设发展展过程中会涉及到程中会涉及

2、到许多相关利益主体，分析各相关利益主体之多相关利益主体，分析各相关利益主体之间的关系的关系对科教城运科教城运营模式的确定有指模式的确定有指导意意义规划阶段规划阶段启动阶段启动阶段全面建设阶段全面建设阶段n初步确定相关利益主体n作为运营管理模式设计和风险分析等规划工作的基础n使不同的相关利益主体在建设之初就参与进来n保证相关利益主体的有效参与n对科教城建设发展的关键利益主体进行监控，采取适当措施各运营主体利益分析的意义：各运营主体利益分析的意义：n科教城建设发展离不开利益相关者的支持，与他们之间的关系处理得恰当与否，是决定科教城健康持续发展的关键问题n不同类型利益相关者的影响力不一样，研究他们各

3、自的特点并针对不同类型的利益相关者采取不同的管理策略，能够最大限度地提高利益相关者对科教城的满意度和支持度不同发展阶段工作任务不同发展阶段工作任务2022年7月5日第 3页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印与科教城相关的利益主体主要有六个，根据影响力及重要性的不同，可以分与科教城相关的利益主体主要有六个，根据影响力及重要性的不同，可以分为关关键相关利益主体和主要相关利益主体两大相关利益主体和主要相关利益主体两大类园区内企业园区内企业科研院所科研院所开发开发合作机构合作机构物业物业合作机构合作机构盐城盐城其他园区其他园区上级政府上级

4、政府科教城科教城管理机构管理机构n关键相关利益主体关键相关利益主体：上级政府园区内企业科研院所开发合作机构物业合作机构n主要相关利益主体：主要相关利益主体：盐城其他园区n次要相关利益主体：次要相关利益主体： 社区居民、市政公交公司、非政府组织等其他次要相关利益主体影响力较小，因此不做分析科教城相关利益主体科教城相关利益主体2022年7月5日第 4页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城各相关利益主体之科教城各相关利益主体之间的关系的关系图：科教城科教城管理机构管理机构上级政府上级政府园区内企业园区内企业科研院所科研院所物业物业合

5、作机构合作机构开发开发合作机构合作机构盐城盐城其他园区其他园区政策扶持；获得经济利益和社会效益购买科技成果，开展科技合作优惠政策吸引入驻；获得技术支持土地出让，开发代理，市场化运作合作共建科教城竞争优质项目；开展科技交流合作政策扶持；获得经济利益和社会效益提供优惠条件，吸引毕业企业入驻开展科技交流合作，获得技术支持政策扶持；经济回报政府管制少，市场化运作；提供优质物业服务按时缴交物业费；提供优质物业服务缴交物业费；提供优质物业服务其他园区的开发项目上可能开展合作2022年7月5日第 5页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印上上级政府

6、政府上上级政府政府：指市、区两：指市、区两级政府主管部政府主管部门，其最，其最终目目标是是获取取经济利益和社会效利益和社会效益，希望通益，希望通过科教城的开科教城的开发建建设带动盐城国民城国民经济以及社会以及社会发展，展，实现经济、社会的健康持社会的健康持续发展展n确定科教城的经济、社会发展总体规划n管理科教城的文化、教育、科技、卫生等社会公共事务n为科教城的开发建设提供各种税收、人才等优惠政策支持n为科教城的开发建设提供财政支持，如提供开发建设启动资金、设立专项创投基金等提供支持提供支持关注利益关注利益n关注科教城的发展速度及其带来的经济利益，除了关注招引企业数量，还需要关注引进企业质量的高

7、低，以及带来税收的多少等n关注科教城能否发挥出期望的社会效益，真正成为盐城市区域创新体系的重要载体，成为人才密集、技术密集、资金密集的核心区域，成为带动盐城市科技进步、经济发展的动力引擎2022年7月5日第 6页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印园区内企园区内企业：包括研包括研发、生、生产、金融、餐、金融、餐饮、娱乐、购物等相关企物等相关企业，其重要，其重要目目标是追求是追求经济利益，利益，实现利利润的最大化的最大化园区内企业园区内企业关注利益关注利益产业关联产业关联：科教城与其产业关联度是否较好区位区位：科教城是否具备有利的区位

8、优势配套设施配套设施：科教城内商务配套、生活配套等设施是否完善集聚效应集聚效应：科教城是否能形成产业集聚效应优惠政策优惠政策：科教城出台的财政、税收等优惠政策是否有吸引力服务水平服务水平：科教城管理机构服务质量、效率的高低成本成本：科教城的生产成本、交易成本、人力成本等是否有优势2022年7月5日第 7页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科研院所科研院所：主要指科教城内各大学分支机构、研究所、博士后流：主要指科教城内各大学分支机构、研究所、博士后流动站等研究机站等研究机构，其主要任构，其主要任务是是进行科学研究和技行科学研究和技术

9、开开发，为高科技企高科技企业提供科研成果，具提供科研成果，具有培养人才和有培养人才和输送技送技术的双重功能的双重功能科研配套设施科研配套设施科技交流活动科技交流活动企业合作伙伴企业合作伙伴科研院所科研院所关注利益关注利益n关注科教城是否有完善的科研配套设施，以便于开展科研活动n关注科教城是否有高质量的企业合作伙伴，这样科研成果产业化的速度将大大加快n关注科教城是否有高水平的科技交流活动，形成高密度科研院所聚集区、高素质人才密集区有利于科技交流2022年7月5日第 8页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印开开发合作机构合作机构：指从事

10、商：指从事商业物物业开开发、科技园区开、科技园区开发运运营等等业务的的专业公司或公司或机构，例如深圳天安数机构，例如深圳天安数码城，最重要的目城，最重要的目标是是获取取经济利益，降低运利益，降低运营成本成本提供支持提供支持关注利益关注利益n负责开发项目的规划设计n负责具体建筑的设计与施工n部分从事科技园区建设运营的机构还能够提供代理招商的服务n部分综合开发运营机构还能为科教城内业主提供物业服务，尤其是超出普通物业服务之外的增值服务n关注盐城经济实力、科教城周边居民消费水平、科教城周边的商业氛围等，以确定来投资科教城是否具有市场前景n关注科教城的土地价格水平，这是决定其盈利能力的关键因素n关注市

11、场化运营程度的大小，通常开发合作机构都更偏好从政府获得较多的授权，从而减少政府干预行为2022年7月5日第 9页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印物物业合作机构合作机构：指：指专业物物业管理、管理、综合物合物业管理等物管理等物业公司或机构，最重要的公司或机构，最重要的目目标是是获取取经济利益，降低运利益，降低运营成本成本提供支持提供支持关注利益关注利益n专业物业管理公司只提供物业管理服务n综合物业管理公司的业务范围更宽泛，这类公司除了基本的物业管理服务外，还能提供招商引资、物业增值服务等n关注盐城经济实力、科教城发展前景，这直接关

12、系到科教城的企业入驻率，对物业合作机构的业绩有重大的影响n关注企业及业主的经营状况，如果业主经营状况不佳，可能会导致物业费收取困难，带来损失n关注是否有和谐的社区氛围，这对物业管理公司开展工作带来很大便利2022年7月5日第 10页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印盐城其他园区城其他园区：指：指盐城市范城市范围内，除科教城以外的其他内，除科教城以外的其他产业园区，与科教城之园区，与科教城之间表表现出出竞合的关系合的关系n其他园区关注科教城是否会与本园区形成直接的竞争n在政策和资金上，存在资源竞争n可能存在争抢优质项目的问题合作合作

13、竞争竞争其他园区其他园区与科教城之与科教城之间的的竞合关系合关系n盐城其他园区关注科教城是否能为本园区内的产业提高技术水平提供直接的支持n各园区都是盐城市区域创新体系的重要载体，科教城关注科技研发，而其他园区关注产业化，可以开展相互间的科技交流合作2022年7月5日第 11页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印按按权力力-利益矩利益矩阵分析，上分析，上级政府政府对科教城科教城发展至关重要，展至关重要，应尽量尽量满足其要求足其要求以以获得更多支持，得更多支持，对园区内企园区内企业、科研院所、开、科研院所、开发合作机构、物合作机构、物业

14、合作机构，合作机构，需要加大扶持力度，需要加大扶持力度，实现双双赢合作，共同合作，共同发展展高高低低低低高高n高权力、高利益主体高权力、高利益主体：上级政府，对科教城的发展至关重要，应当尽量满足其要求，争取获得更多的政策和资金方面的支持n低权力、高利益主体低权力、高利益主体：包括园区内企业、科研院所、开发合作机构和物业合作机构，这个群体对科教城的发展也十分重要，需要加大扶持力度，实现双赢合作，共同发展n低权力、低利益主体低权力、低利益主体：包括盐城其他园区，应当保持关注权力权力-利益矩阵分析利益矩阵分析2022年7月5日第 12页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战

15、略与运营规划项目版权所有,不得翻印按重要性按重要性-态度矩度矩阵分析，分析，对上上级政府、园区内企政府、园区内企业和科研院所和科研院所应保持密切沟保持密切沟通，通，维持巩固其持巩固其态度，度，对开开发合作机构和物合作机构和物业合作机构，合作机构，应当加大放当加大放权力度，力度，实现市市场化运作，形成化运作，形成“合作合作联盟盟”高高低低支支持持反反对对重要性重要性-态度矩阵分析态度矩阵分析n重要性高，持支持态度的主体重要性高，持支持态度的主体：包括上级政府、园区内企业、科研院所，需要保持密切沟通，维持巩固态度n重要性低，持支持态度的主体重要性低，持支持态度的主体：包括开发合作机构和物业合作机构

16、，应当加大放权力度，实现市场化运作，形成”合作联盟”n重要性低，持中立态度的主体重要性低，持中立态度的主体：指盐城周边园区，虽然对科教城发展影响不大，但仍应尽量影响改变其态度，争取它对科教城建设的支持2022年7月5日第 13页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印综合上述相关利益主体分析的合上述相关利益主体分析的结论，建，建议科教城在运科教城在运营模式模式设计中重点考中重点考虑以以下几点：下几点：相关利益主体相关利益主体关键策略关键策略上级政府上级政府n保持密切沟通，满足上级政府要求，巩固其支持态度n尽量争取上级政府更多的支持，包括

17、政策支持、财政资金支持等园区内企业园区内企业科研院所科研院所开发合作机构开发合作机构物业合作机构物业合作机构盐城其他园区盐城其他园区n科教城要为企业提供高效服务，满足企业需求，帮助企业成长发展n科教城应加强对科技创新创业企业、工业设计创意企业的扶持力度n科教城要加强与科研院所之间的联系，与之保持良好关系，争取开展深度技术合作，设置分院、分所等n科教城要大胆放权，实行市场化运作，与开发合作机构形成“合作联盟”，互惠共赢，加快科教城开发建设步伐n科教城要与之密切合作，充分借用物业合作机构的专业性，为园区内企业及业主提供专业优质的物业服务，这也是科教城内在竞争力的重要体现n认真落实相互促进、合作共赢

18、的协同发展机制，以获得其他园区对科教城建设支持，双方共同努力建设盐城市区域创新体系，提高盐城市科技实力2022年7月5日第 14页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印建建议在园区开在园区开发、运、运营和管理中，各利益主体和管理中，各利益主体权限定位如下（限定位如下（1）：）：2022年7月5日第 15页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印建建议在园区开在园区开发、运、运营和管理中，各利益主体和管理中，各利益主体权限定位如下（限定位如下（2）：）：2022年7月5日第 16

19、页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目目 录录一、园区运一、园区运营主体利益分析主体利益分析二、园区运二、园区运营管理模式管理模式规划划三、园区投融三、园区投融资体系体系设计四、园区物四、园区物业管理模式管理模式设计五、园区全面五、园区全面风险评估与管理估与管理2022年7月5日第 17页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1、园区运、园区运营管理模式管理模式综述述2、成立科教城管理委、成立科教城管理委员会会 3、组建科教城的开建科教城的开发公司公司 4、引、

20、引进园区开园区开发运运营伙伴伙伴5、组建建“政政产学研学研”联盟盟2022年7月5日第 18页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印园区管理有三种不同的运园区管理有三种不同的运营模式，正略模式，正略钧策建策建议科教城的运科教城的运营从政府管理型逐从政府管理型逐渐向企向企业服服务型型转变管理型管理型服务型服务型政府管理型政府管理型政企联动型政企联动型企业服务型企业服务型政府角色政府角色企业角色企业角色支配角色支配角色服务角色服务角色政府政府扶持扶持从属角色从属角色主导角色主导角色角色角色执行执行政府职责政府职责企业职责企业职责土地开发土

21、地开发招商引资招商引资制定规划制定规划招商引资招商引资制定规划制定规划政府扶持政府扶持物业服务物业服务系统运营系统运营系统运营系统运营品牌推广品牌推广精细管理精细管理专业服务专业服务2022年7月5日第 19页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城通科教城通过运运营主体的主体的职能能转变，逐步完成科教城的市，逐步完成科教城的市场化运作化运作进程程政府管理型政府管理型起步起步阶段段(2010-2012年年)成熟成熟阶段段(2016-2020年年)成成长阶段段（2013-2015年年)政企联动型政企联动型企业服务型企业服务型n成立科

22、教城管委会n组建开发公司实体n开发、运营、物业外包n引进风险投资n投资中小企业n开展资本运作n推进企业化管理n拓展新业务领域n集团化运作n推动上市融资市市场场化化步步骤骤运运营营模模式式发发展展阶阶段段市场化运作进程市场化运作进程运运营营主主体体构构成成开发商物业公司开发公司管委会开发商物业公司一站式服务开发公司开发商物业公司投融资部新增业务部门投融资部开发公司管委会长期合作直属管理2022年7月5日第 20页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印起步起步阶段段(2010-2012年年)科技城的运科技城的运营结构和工作重点构和工作重点

23、起步阶段起步阶段(2010-2012年年)n科教城管委会作为园区的管理者，应根据产业与建设规划，得出客观、有效地筛选原则，选择合适的园区开发建设商和运营服务商，从而保证园区的建设与运营能够如期顺利进行n在园区进行工程建设的同时，管委会应同步做好园区品牌宣传方案以及招商引资的基本实施策略，吸引企业入驻园区 运营结构变化运营结构变化n成立科教城管委会，组建科教城开发建设投资公司，并由管委会接管n引进开发、建设、运营、物业公司等第三方合作方，共同开发建设科教城n管委会开展园区品牌宣传与招商引资工作 工作重点工作重点 角色定位角色定位开发商物业公司开发公司管委会支配角色支配角色管委会管委会从属角色从属

24、角色开发公司开发公司协助角色协助角色合作伙伴合作伙伴直属管理长期合作2022年7月5日第 21页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印成成长阶段段(2013-2015年年)科技城的运科技城的运营结构和工作重点构和工作重点成长阶段（成长阶段（2013-2015年年)n以市政府为主导，联合两区政府共同组建科教城开发建设投资公司n投资公司对园内有投资价值的企业进行筛选、调查、撰写投资报告、投资谈判等工作，实施前期种子资金的投入，以股份形式向孵化企业注入资金，还可引进第三方风险投资机构帮助企业融资，搭建系统的投融资服务体系 运营结构变化运营结

25、构变化n开发公司承接开发、物业合作伙伴的管理n开发公司开展投资扶持园内中小企业业务，并将投资收益用于园区的基础设施建设n科教城开始推行信息化管理扶持角色扶持角色管委会管委会执行角色执行角色开发公司开发公司协助角色协助角色合作伙伴合作伙伴 工作重点工作重点 角色定位角色定位开发公司管委会开发商物业公司投融资部相互协作直属管理长期合作2022年7月5日第 22页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印成熟成熟阶段段(2016-2020年年)科技城的运科技城的运营结构和工作重点构和工作重点n通过开发建设投资公司改制，成为多元化持股的股份有限公

26、司。选择合适的时间与途径，逐渐降低国资在投资公司的比重 （1）向战略投资者出售公司股份，逐步转向市场化运作 （2）争取进入资本市场，并进行国有股份减持成熟阶段成熟阶段(2016-2020年年) 角色定位角色定位 工作重点工作重点 运营结构变化运营结构变化n开发公司开展法律、财务等增值服务n开发公司投融资部拓展为资本运作中心，争取上市融资n科教城全面推行信息化管理n在后期，管委会逐渐简化为“一站式”服务中心服务角色服务角色“一站式一站式”政政务务主导角色主导角色开发公司开发公司协助角色协助角色合作伙伴合作伙伴一站式服务开发公司开发商物业公司投融资部新增业务部门直属管理长期合作后期逐渐转化2022

27、年7月5日第 23页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n科教城内征缴的各项税收等收入按照一定的比例用于科教城的开发建设为了保了保证科教城的开科教城的开发建建设顺利利进行，建行，建议园区施行园区施行“封封闭式式”管理，由科教管理，由科教城管委会城管委会统一一进行行经济和社会管理和社会管理 封闭式封闭式管理管理物业管理物业管理封闭封闭管理区域管理区域封闭封闭招商政策招商政策封闭封闭管理权限管理权限封闭封闭管理资金管理资金封闭封闭n明确在科教城的地理区域范围内实行封闭式管理，科教城周边地区不享受封闭式管理政策n科教城管委会对园区的经济建

28、设和相关的社会事务实行统一领导和管理n科教城内实行统一标准的物业管理，从而形成规范的日常运营秩序n科教城的招商优惠政策只用于入驻科教城的企业和其他机构2022年7月5日第 24页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1、园区运、园区运营管理模式管理模式综述述2、成立科教城管理委、成立科教城管理委员会会 3、组建科教城的开建科教城的开发公司公司 4、引、引进园区开园区开发运运营伙伴伙伴5、组建建“政政产学研学研”联盟盟2022年7月5日第 25页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版

29、权所有,不得翻印1、园区管委会的意、园区管委会的意义：（：（1）成立管委会的必要性）成立管委会的必要性 保证产业导向保证产业导向n科教城从园区开发建设规划之初，就对主导产业进行了系统、科学的论证，在招商引资时，管委会能通过政策导向，鼓励符合产业要求的企业入驻园区，从而保证了区域经济整体产业发展方向政企沟通纽带政企沟通纽带n科教城管委会植根于园区，对园内入驻的企业的基本情况和需求更加了解，企业遇到困难也可以通过园区管委会商量解决的办法，因此，管委会是企业与政府信息沟通交流的重要纽带提供行政服务提供行政服务n科教城管委会作为市、区两级政府的派出机构，还肩负着区域性的行政管理职能，包括党群工作、区域

30、经济、财政税收、业务办理等方面的内容，从而为园区提供必要的行政服务成立园区管委会的成立园区管委会的必要性必要性风电、太阳能智能电网家居模具制造交通工具建材展览企业1企业2管委会党群工作业务办理财政税收环保监控管委会2022年7月5日第 26页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（2）成立管委会）成立管委会还有以下四个有以下四个优点点管委会的管委会的优点优点有利于促有利于促进园区的园区的资源共享源共享有利于提高企有利于提高企业的运的运营效率效率有利于有利于规范园区的日常管理范园区的日常管理有利于有利于统一宣一宣传园区的品牌园区的品牌管

31、委会作为政府公共服务的角色，可以统一管理园区的展览馆、中试基地、交易网络等公共资源，从而促进园区资源的共享管委会对政府的工商、税收、财政、环保、供电等相关部门手续的办理流程更加熟悉，通过建立一站式服务，从而提高入驻企业的运营效率管委会有义务维护园区的正常运营持续，能够规范园区的日常管理，营造良好的公共服务环境和市场环境园区管委会通过科技创新园与工业创意中心的品牌规划，可以统筹安排园区的广告招商、举办大赛、设计展览等一系列品牌宣传活动2022年7月5日第 27页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、管委会的运、管委会的运营规划：科教

32、城管委会划：科教城管委会应该具具备五大五大职责，促，促进区域区域经济健康健康发展展n体现在优惠政策的审批、兑现,包括财政优惠政策、税收优惠政策、土地优惠政策,以及收费优惠等n以以“高效、精简、务实、创新高效、精简、务实、创新”为指导原则，全面推动科教城的开发建设，充分提高科教城的行政和社会为指导原则，全面推动科教城的开发建设，充分提高科教城的行政和社会服务效率服务效率, ,努力营造良好的区域经济发展环境努力营造良好的区域经济发展环境 n体现在区内基础设施的建设、管理，包括公共基础设施的建设和管理等n体现在对外招商、引资,外商咨询、手续服务、项目的审批等n体现在区内的社会发展、社会服务和管理、维

33、持社会治安和秩序等n体现在为入驻企业提供正常生产经营所需的各项服务等招商招商引资引资开发开发建设建设政策政策处理处理企业企业服务服务社会社会管理管理管委会管委会五大职责五大职责2022年7月5日第 28页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城管理委科教城管理委员会由市、区两会由市、区两级政府筹建，共同政府筹建，共同为园区提供必需的行政服园区提供必需的行政服务科教城管理委科教城管理委员会会委派相关领导任职市级相关部门市级相关部门区级相关部门区级相关部门n把握区域产业发展的方向n建设区域良好的城市形象n保护区域优美的生态环境n促进科

34、研带动区域生产力n统计区域经济人口等情况促进促进区域区域经济经济发展发展n保证园区企业合法有序经营n健全园区的公共服务设施n提供工商、税收、财政、环保等方面的政府服务n为园为园区提区提供行供行政服政服务务建设局水务局科技局财政局地税局城市品牌生态环境区域经济科教人文2022年7月5日第 29页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1、园区运、园区运营管理模式管理模式综述述2、成立科教城管理委、成立科教城管理委员会会 3、组建科教城的开建科教城的开发公司公司 4、引、引进园区开园区开发运运营伙伴伙伴5、组建建“政政产学研学研”

35、联盟盟2022年7月5日第 30页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印1、组建开建开发公司的可行性：公司的可行性：组建开建开发公司在五方面公司在五方面对科教城的科教城的发展有利展有利有利于推进有利于推进园区市场化运作园区市场化运作n组建开发建设投资公司是科教城的管理向企业服务型迈出的第一步，方便园区市场化运作，从而提高了园区的服务水平有利于国有有利于国有资产的保值增值资产的保值增值n开发建设投资公司主要是由政府注资成立，公司通过土地开发、运营承包、企业孵化投资等途径不断追求利润，从而促进了国有资产保值增值有利于提高有利于提高科教城融

36、资能力科教城融资能力n开发公司通过建立园内企业信用评估体系，为有意投资者提供可靠的企业资料促进融资，在时机成熟时开发公司还可通过上市，进行资本市场融资有利于加快有利于加快园区的建设步伐园区的建设步伐n开发公司将经营所得的部分收益继续用于园区的基础设施的建设，改善了园区的入驻环境，吸引更多企业入园，形成良性的发展循环有利于扶持有利于扶持中小企业的成长中小企业的成长n开发公司通过分析园内企业的运营情况和发展前景，筛选出有潜力的初创型企业进行注资，既解决了企业的融资难题，有实现了自身盈利2022年7月5日第 31页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所

37、有,不得翻印组建开建开发公司也需要公司也需要满足一定的条件足一定的条件n在科教城运营模式规划时，吸取成功园区运营经验，积极筹备开发建设投资公司的组建工作，向上级政府争取人才、资金、政策等各方面的支持，满足各方面的条件，从而有效推动科教城的市场化运作进程 组组 建建开开 发发公公 司司需需 要要的的 条条件件n市、区两级政府的许可n发改委、国资委、财政局等相关部门的配合 n政府提供开发公司成立所必需的人员、资金等基础资源n外界第三方注资n园区在招商引资之前成立开发公司，宣传孵化注资优惠政策，有利于吸引中小企业入驻上级支持上级支持资源充足资源充足时机成熟时机成熟2022年7月5日第 32页盐城科教

38、城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、开、开发公司的运公司的运营规划：开划：开发公司由科教城管委会管理，主要公司由科教城管委会管理，主要负责科教城的科教城的开开发建建设、企、企业融融资以及运以及运营承包等承包等科教城管委会科教城管委会科教城开发建设科教城开发建设投资有限公司投资有限公司办公室财务处招商策划处n科教城开发建设投资公司由市政府主导，两区联合出资建立，并委托科教城管委会进行公司的日常运营和管理n开发建设投资公司主要负责科教城的开发、运营的承包管理以及入驻企业的投融资服务科教城开发建设投资公司的使命让科教城的环境富有魅力让科教城的

39、企业充满活力让科教城的服务独具特色让科教城的品牌享誉全国2022年7月5日第 33页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印开开发公司在运公司在运营需要把握四需要把握四项投投资原原则n选择投资扶持的中小企业时，以科技创新为导向，把握产业发展方向，注重园区长远和整体利益n全面客观地考察投资对象，确保投资收益稳定，投资环节可控，有可行的投资退出路径 n在风险水平一定时尽可能使投资收益最优化，而在既定收益条件下尽力降低风险，并控制最大投资额度 n参与但不控股投资对象，不干预科教城的中小企业的日常经营环节，给企业提供自由的发展空间收益与风险收益

40、与风险最佳组合最佳组合 投资项目投资项目稳定可控稳定可控不控股不控股中小企业中小企业注重园区注重园区可持续发展可持续发展投资原则投资原则2022年7月5日第 34页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印为推推进科教城的市科教城的市场化运作，在园区成熟化运作，在园区成熟阶段，管委会精段，管委会精简成成“一站式一站式”企企业服服务中心，原有的园区招商和中心，原有的园区招商和监督督职能能转移至开移至开发公司公司园区开发建设园区开发建设企业日常管理企业日常管理企业资本运营企业资本运营园区招商职能园区招商职能新业务培养新业务培养投资中小企业投资

41、中小企业 “一一站式站式”企企业服业服务中务中心心开发开发公司公司主要主要职能职能工商注册国地税登记城管财会经贸民政规划文化卫生规划职能转移2022年7月5日第 35页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1、园区运、园区运营管理模式管理模式综述述2、成立科教城管理委、成立科教城管理委员会会 3、组建科教城的开建科教城的开发公司公司 4、引、引进园区开园区开发运运营伙伴伙伴5、组建建“政政产学研学研”联盟盟2022年7月5日第 36页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不

42、得翻印从园区开从园区开发项目的价目的价值链来看，科教城的开来看，科教城的开发建建设还需要房地需要房地产开开发商、运商、运营商以及物商以及物业服服务商的合作，合作伙伴的服商的合作，合作伙伴的服务内容各有不同内容各有不同科教城开发项目价值链科教城开发项目价值链市政基础市政基础设施建设设施建设物业物业管理管理招商招商引资引资施工施工管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资管委会管委会开发公司开发公司房地产房地产开发商开发商综合开发综合开发运营商运营商综合物业综合物业公司公司

43、增值增值服务服务专业物业专业物业公司公司2022年7月5日第 37页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印通通过对引引进各种园区开各种园区开发、运、运营商的利弊分析，建商的利弊分析，建议园区引园区引进房地房地产开开发商和商和综合物合物业公司作公司作为合作伙伴合作伙伴房地产房地产开发商开发商综合开发综合开发运营商运营商综合物业综合物业公司公司专业物业专业物业公司公司运营环节运营环节项目规划设计与施工项目规划设计与施工招商引资物业增值服务招商引资物业管理增值服务专业物业管理优势优势劣势劣势推荐程度推荐程度n承包费用较低n建筑设计与施工相对

44、专业n建筑质量和工期容易监督n房地产开发商选择对象较多n科教城的开发与运营环节全部外包，管理省心n房地产开发时就能同步招商宣传n运营全部外包，管理省心n招商与服务环节配合紧密n与开发公司的增值服务同业竞争n物业服务更加专业n运营经费较低n更换物业公司容易n需要再找新的物业服务公司n招商环节由园区运作n开发与运营各环节的服务质量以及产业方向难以保证n更换合作伙伴很难n招商的产业方向较难控制n运营成本较高n更换物业公司较难n招商、物业增值服务需要园区管理n提供服务较少2022年7月5日第 38页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印1、房

45、地、房地产开开发运运营伙伴：引伙伴：引进房地房地产开开发商可以保商可以保证项目目质量、降低延期量、降低延期风险、辅助招商宣助招商宣传正略钧策建议：正略钧策建议：n为保证科教城的开发建设进度，需出售一定量的土地资源，但必须控制出售总量必须控制出售总量，并尽量选择大型的房地产开发商或企业出售，尽量控制业主的数量n房屋产权以租售结合和出租为主，尽量保留房屋的产权，以便园区统一管理保证项目质量保证项目质量降降低低延延期期风风险险辅辅助助招招商商宣宣传传n委托专业的房地产开发商开发建设园区，科教城相关部门对施工质量进行监督，可以有效保证项目开发建设的质量n专业的房地产开发商凭借丰富的开发经验和先进的工程

46、管理流程保证园区的开发进度，从而降低园区的项目施工延期风险n房地产开发商一般具有自成体系的项目宣传方案，在项目施工阶段，开发商就可以进行项目宣传，有利于扩大招商的影响力引进房地产引进房地产开发商的好处开发商的好处2022年7月5日第 39页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印房地房地产的具体的具体经营模式有出售、租售模式有出售、租售结合以及出租三种模式，科教城合以及出租三种模式，科教城应针对不不同的开同的开发项目采取适宜的模式目采取适宜的模式科教城房地产经营模式分析表科教城房地产经营模式分析表2022年7月5日第 40页盐城科教城重

47、点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科技科技创新园的房地新园的房地产开开发及运及运营合作伙伴推荐目合作伙伴推荐目录（1）2022年7月5日第 41页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科技科技创新园的房地新园的房地产开开发及运及运营合作伙伴推荐目合作伙伴推荐目录（2）2022年7月5日第 42页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印工工业创意中心的房地意中心的房地产开开发及运及运营合作伙伴推荐目合作伙伴推荐目录（1）2022

48、年7月5日第 43页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印工工业创意中心的房地意中心的房地产开开发及运及运营合作伙伴推荐目合作伙伴推荐目录（2）2022年7月5日第 44页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、园区物、园区物业管理伙伴：引管理伙伴：引进物物业合作伙伴能提高企合作伙伴能提高企业运作效率、精运作效率、精简企企业机机构、促构、促进规模化模化经营、提升科教城的服、提升科教城的服务质量量n有专业的物业管理配套，企业形象好，有利于驻园企业的市场竞争，提高企业利润n物业

49、公司是驻园企业与政府相关执法部门之间的桥梁，使企业 避免外界干扰，安心生产n有利于驻园企业内部精减机构、减人增效、节约成本，达到企业后勤服务社会化的目的n物业公司统一接待市区政府执法部门的检查指导，提高了执法机关执法效率n引进综合性的物业管理公司有利于提供新的物业增值服务，提升园区的配套服务质量，吸引更多的企业入驻园区n园区的物业管理促进驻园企业实现规模化、集约化，能够增强企业抗风浪能力，从而加快了园区的发展步伐引引进物物业合作合作伙伴的好伙伴的好处促进规模化经营促进规模化经营提高企业运营效率提高企业运营效率精简企业机构精简企业机构提升服务质量提升服务质量2022年7月5日第 45页盐城科教城

50、重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印建建议引入引入综合性物合性物业公司，在公司，在传统物物业管理的基管理的基础上，提供更多增上，提供更多增值服服务，有，有助于增助于增强科教城的市科教城的市场竞争力争力园区内入驻企业行业相关企业综合物业综合物业服务服务清洁绿化法律服务餐饮配套停车管理保安招商引资宣传展览会计审计中介服务n在融资、税收、知识产权、劳动保障等方面为企业提供法律服务 n为园区企业提供专业人才招聘、房屋租售等中介服务n宣传园区品牌，通过一些列的招商活动帮助园区推荐入驻企业n为园区企业提供日常的财务管理、会计审计、投资咨询等服务物业增值服

51、务物业增值服务2022年7月5日第 46页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1、园区运、园区运营管理模式管理模式综述述2、成立科教城管理委、成立科教城管理委员会会 3、组建科教城的开建科教城的开发公司公司 4、引、引进园区开园区开发运运营伙伴伙伴5、组建建“政政产学研学研”联盟盟2022年7月5日第 47页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城科教城“政产学研政产学研”联盟平台联盟平台科教城的政科教城的政产学研平台由管委会、科教城内企学研平台由管委会、科教

52、城内企业、合作高校及科研院所构成，、合作高校及科研院所构成，聚集了各方的科技聚集了各方的科技创新要素新要素中介服务机构金融机构和风投政政：科教城管委会宏观引导政策支持组织协调科技创新财政税收学生就业产产科教城的企业学学合作高校研研科研院所资金支持服务咨询n政：即政府部门。政府牵头，整合资源，发挥引导、服务、监督、保障等职能，打破行业界限，形成整体合力n产：即产业实体。企业是科技创新与成果转化的重要载体，直接反馈市场需求信息n学：即合作高校。鼓励、支持专家、学者进入技术产业化领域，帮助企业提高科研实力n研：即科研院所。科研机构可发挥的技术、设备、人才的优势，在科教城设立分支机构，与市场结合发展2

53、022年7月5日第 48页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印在运行机制上，政在运行机制上，政产学研学研联盟充分整合各方盟充分整合各方资源，合理分工，源，合理分工，协调运运营，从而，从而推推进科技成果科技成果产业化步伐化步伐联盟形成联盟形成的动力的动力联盟的联盟的资源整合资源整合组建联盟组建联盟合理分工合理分工联盟的联盟的协调机制协调机制利益分配利益分配与保障与保障政策法律环境利益驱动，形成产学研合作的新动力n政府动力：政府动力：推进产学研联盟形成n企业诉求：企业诉求：分担科研风险，缩短研发周期n学校和科研机构学校和科研机构诉求：诉

54、求：获得更多研究经费，了解市场需求信息政产学研联盟整体运行框架政产学研联盟整体运行框架n企业资源：企业资源：技术基础、企业信誉、营销能力、资金实力等n学校和科研机构学校和科研机构资源：资源：科技资源、创新团队、科研成果等n政府分工：政府分工：举办技术交流会议n企业分工：企业分工：市场需求研究、产品成本控制n学校和科研机构学校和科研机构分工：分工：技术前沿研究、图书室、设备共享、技术改进n协调机制：协调机制：协调各方权、责、利及工作方式，建立各方沟通渠道，提高产学研联盟经营效率n学习机制：学习机制：联合技能培养、知识储备分享、共同探索科技前沿n利益分配：利益分配：科学计量各方贡献，合理分配各方利

55、益所得，保证分配利益的公正性与客观性n知识产权保护：知识产权保护：完善知识产权交易平台，保证校方利益不受侵犯2022年7月5日第 49页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印在具体措施上，科教城将建立在具体措施上，科教城将建立“政政产学研学研”的合作共的合作共赢机制，构建科技成果机制，构建科技成果转化化载体，并体，并联合培养科技合培养科技创新人才新人才n支持学校技术作价入股企业：支持学校技术作价入股企业：若学校有较成熟的科研成果，可技术入股具有商业化能力的企业，互惠共赢n鼓励校企共同承担科研攻关项目：鼓励校企共同承担科研攻关项目：政府

56、设立产学研基金，鼓励校企共同申请和承担各级政府的科研项目n定期举办科研项目需求交流会议：定期举办科研项目需求交流会议：企业提供市场需求、客户反馈信息，校方研究先进技术，共同改进产品1、建立合作共赢机制、建立合作共赢机制n建立企业与学校联合技术研发实验室：建立企业与学校联合技术研发实验室：学校参与提高产品研发质量，帮助企业实现制造到创造的升级n建立科研设备共享和数据共享平台：建立科研设备共享和数据共享平台：学校可提供科研设备租赁和测试数据分析服务，方便科技成果转化n搭建科技成果推广平台：搭建科技成果推广平台：通过科教城信息发布平台，整合企业、学校、科研机构资源，推广科研成果2、构建成果转化载体、

57、构建成果转化载体n企业设立学生就业实习基地：企业设立学生就业实习基地：企业与科研院所为在校学生提供实习工作岗位，一方面，学校提升了学生的科研实践能力，另一方面，企业储备了具有相关经验的人才，宣传了企业的品牌，n学校开展企业定向人才培养：学校开展企业定向人才培养：学校可根据企业的实际科研与生产需求，开设相关课程，以联合定向培养的方式为企业输送有用人才3、联合培养科技人才、联合培养科技人才建立建立“政产学研政产学研”联盟联盟的具体措施的具体措施2022年7月5日第 50页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目目 录录一、园区运一、园区运

58、营主体利益分析主体利益分析二、园区运二、园区运营管理模式管理模式规划划三、园区投融三、园区投融资体系体系设计四、园区物四、园区物业管理模式管理模式设计五、园区全面五、园区全面风险评估与管理估与管理2022年7月5日第 51页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印投融投融资体系的构建体系的构建对科教城的科教城的发展具有重要意展具有重要意义科教城发展对资金需求迫切科教城发展对资金需求迫切科教城外部环境变化科教城外部环境变化n科教城发展初期对资金需求较大，发展中期需求最大n解决了资金问题就解决了发展问题政政策策优优惠惠不不再再明明显显经经济

59、济环环境境瞬瞬息息万万变变园园区区间间竞竞争争日日趋趋激激烈烈构建投融构建投融资体系是科教城可持体系是科教城可持续发展的必然展的必然选择资金需求发展初期发展中期稳定发展期发展阶段2022年7月5日第 52页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印投融投融资体系是由投融体系是由投融资规划、融划、融资模式、投融模式、投融资平台等构成的有机整体平台等构成的有机整体n根据科教城的发展战略，制定适应其发展的投融资规划，以保证资金供给科教城投融资体系科教城投融资体系投融资规划投融资规划n在投融资规划的基础上，科教城的起步阶段、成长阶段和成熟阶段将分

60、别采用三种不同的融资模式融资模式融资模式n科教城将构建投融资管理平台、权益融资平台、债务融资平台以支持科教城及入驻企业的发展投融资平台投融资平台2022年7月5日第 53页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印1、投融、投融资规划：根据科技划：根据科技创新园与工新园与工业创意中心的建意中心的建设规划划进行投融行投融资规划划科教城建科教城建设期期累累计总投投资编制科教城年度融制科教城年度融资规划划拆迁安置基础建设商务服务区行政办公区生活居住区工业设计区展览体验区工业创意中心建设投资工业创意中心建设投资拆迁安置科技创新园建设投资科技创新园

61、建设投资基础建设商务服务区生活居住区科技孵化区硬件建设2022年7月5日第 54页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科技科技创新园占地新园占地4.6平方公里，建平方公里，建议的功能分区和建的功能分区和建设项目如下目如下科技创新园功能分区建议科技创新园功能分区建议科技创新园主要建设项目科技创新园主要建设项目科研孵化区生活居住区生活配套区商务服务区2022年7月5日第 55页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印用于科技信息中心和科研实验室的硬件设施建设等未考虑企业拆迁费用；

62、按未拆迁的450户居民估算用于园区内绿化、道路、广场等截至截至2020年，年，预计建成科技建成科技创新园的累新园的累计投投资额约22.4亿元元单位：亿元单位：亿元拆迁安置基础建设硬件投资商务服务区科研孵化区科技创新园总投资资料来源：科教城建设指挥部，正略钧策研究生活居住区2022年7月5日第 56页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印工工业创意中心占地意中心占地4.4平方公里，建平方公里，建议的功能分区和建的功能分区和建设项目如下目如下工业创意中心功能分区建议工业创意中心功能分区建议工业创意中心主要建设项目工业创意中心主要建设项目工

63、业设计区展览 体验 区商务 服务 区生 活 居 住 区 工业设计区生活配套区工业设计区 行政办公区2022年7月5日第 57页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印按伍康村1100户居民估算用于园区内绿化、道路、广场等截至截至2020年，年，预计建成工建成工业创意中心的累意中心的累计投投资额约33.3亿元元单位：亿元单位：亿元拆迁安置基础建设行政办公区商务服务区展览体验区工业设计区工业创意中心总投资资料来源:科教城建设指挥部，正略钧策研究生活居住区2022年7月5日第 58页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发

64、展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印自科教城开工建自科教城开工建设，未来十年招商活，未来十年招商活动总费用用约0.6亿元元数据来源：招商策划报告，正略钧策研究2011-2020年招商总费用预估（单位：万元）年招商总费用预估（单位：万元）2022年7月5日第 59页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印此外，未来十年科教城用于企此外，未来十年科教城用于企业扶持与人才引扶持与人才引进的的总经费约1.2亿元元2011-2020年招商政策费用预测（单位：万元）年招商政策费用预测（单位：万元）2022年7月5日第 60页盐城科教城重点区域发展

65、战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n土地售价为100万元万元/亩亩=0.15亿元亿元/万万平方米平方米n科教城可出让二类居住用地面积及商住混合用地约为188.5万平方米万平方米n未来科教城土地转让收入约为科教城未来十年的收入主要是土地科教城未来十年的收入主要是土地转让收入和商收入和商业用地用地经营收入，其中土地收入，其中土地转让收入收入约28.3亿元元资料来源:科教城建设指挥部，正略钧策研究2022年7月5日第 61页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印根据科教城建根据科教城建设规划，未来十

66、年商划，未来十年商业用地用地经营收入共收入共计12.7亿元元2011-2020年商业用地经营收入预测（单位：亿元）年商业用地经营收入预测（单位：亿元）科教城商业用地总收入科技创新园商务服务区科技创新园科技孵化区工业创意中心商务服务区工业创意中心工业设计区资料来源:科教城建设指挥部，正略钧策研究2022年7月5日第 62页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印根据科教城未来十年内的累根据科教城未来十年内的累计投投资规模、土地模、土地转让收入及商收入及商业用地用地经营收入，收入，2011-2020年科教城累年科教城累计资金缺口金缺口约为1

67、6.5亿元元2011- 2020年科教城资金缺口预测年科教城资金缺口预测银行贷款项目融资战略投资者上市融资融资需求2011-2020年科教城融资需求及融资渠道年科教城融资需求及融资渠道单位：亿元 资料来源：科教城建设指挥部，正略钧策研究2022年7月5日第 63页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、融、融资模式模式设计：对于不同于不同发展展阶段，科教城段，科教城应采取不同的融采取不同的融资模式模式 科教城融资影响因素分析科教城融资影响因素分析园区融资方式分析园区融资方式分析科教城融资模式科教城融资模式起步阶段融资模式起步阶段融资

68、模式n采用政府主导型融资模式成长阶段融资模式成长阶段融资模式n采用政府市场混合型融资模式成熟阶段融资模式成熟阶段融资模式n采用市场主导型融资模式n包括外生因素和内生因素两方面n政府投入、银行信贷、战略投资者、项目融资等七种融资方式分析2022年7月5日第 64页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（1）融）融资影响因素分析：主要包括外生因素和内生因素影响因素分析：主要包括外生因素和内生因素外生因素外生因素内生因素内生因素政策环境政策环境现有融资平台现有融资平台经济环境经济环境资本结构资本结构招商质量招商质量战略规划战略规划负债规模负

69、债规模2022年7月5日第 65页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印外生因素主要指土地、税收、信外生因素主要指土地、税收、信贷等政策等政策环境、境、经济环境，以及境，以及盐城市城市现有的有的融融资平台平台土地政策土地政策n严厉的土地政策会限制科教城的融资。目前科教城规划面积9平方公里，预留面积9.9平方公里，有很大的发展空间，在盐城大市区框架下，土地政策对科教城融资有利好影响税收政策税收政策n盐城市扶持小型企业的税收返还、减免政策比较多，有利于科教城的融资盐城市现建成十多个投融资平台，融资规模不断盐城市现建成十多个投融资平台，融资

70、规模不断扩大，但也存在部分问题：偿债机制尚未形成，扩大，但也存在部分问题：偿债机制尚未形成，资金管理使用不够规范，部分贷款资金未按贷款资金管理使用不够规范，部分贷款资金未按贷款合同约定用途使用合同约定用途使用信贷政策信贷政策n目前国内实行紧缩型的信贷政策加大了科教城融资难度政政策策环境境盐城市经济快速发展，综合实力显著增强，2005年以来，盐城市财政收入实现两年翻一番，2006年突破100亿，2008年突破200亿，2009年达312亿元，增长44.3%，为科教城的融资创造了良好的经济环境经济环境境现有投融有投融资平台平台影响科教城融影响科教城融资的外生因素的外生因素2022年7月5日第 66

71、页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印内生因素主要指内生因素主要指负债规模、模、资本本结构、构、战略略规划、招商划、招商质量等因素量等因素n负债规模是指企业负债总额的大小或负债在资金总额中所占的比例的高低。企业负债规模大，利息费用支出增加，由于收益降低而导致丧失偿付能力或破产的可能性也增大。过高的负债规模不利于科教城的融资工作负债规模负债规模n资本结构指企业各种资本的价值构成及其比例，反映企业债务与股权的比例关系，在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着企业未来的盈利能力，是企业财务状况的一项重要指标资本结构资本结构n第一阶

72、段工作中，正略钧策为科教城制定全面、可持续发展的战略规划，建立与战略规划、发展阶段相匹配的融资模式与融资平台，可以提升科教城的融资成效战略规划战略规划n招商引资入驻企业的良好质量可以给科教城带来稳定收入。引入行业内实力雄厚的龙头企业、关注招商质量，有原则地甄选入驻企业，对科教城的融资工作有积极意义招商质量招商质量影响科教城融影响科教城融资的内生因素的内生因素2022年7月5日第 67页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（2）目前国内园区主要融）目前国内园区主要融资方式（方式（1/2） ：国内园区主要融资方式（国内园区主要融资方式（

73、1/2）2022年7月5日第 68页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目前国内园区主要融目前国内园区主要融资方式（方式（2/2）：）：国内园区主要融资方式（国内园区主要融资方式（2/2）注：BOT即建设运营移交（Build- Operate- Transfer）模式；TOT即移交运营移交（Trandsfer- Operate- Transfer）模式；BT即建设移交（Build- Transfer）模式2022年7月5日第 69页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印其中

74、，其中，项目融目融资包括包括BOT、TOT、BT、PFI和和ABS等五种，建等五种，建议科教城科教城发展初展初期期选择BT（建（建设-移交）模式，未来移交）模式，未来综合运用五种融合运用五种融资模式，以分散模式，以分散风险项目融资主要方式项目融资主要方式2022年7月5日第 70页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（3）科教城融）科教城融资模式：建模式：建议采取三个采取三个阶段的融段的融资模式，降低融模式，降低融资成本，达到成本，达到效益最大化的目效益最大化的目标2022年7月5日第 71页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目

75、盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印起步起步阶段：建段：建议采取政府主采取政府主导型融型融资模式，通模式，通过银行行贷款和款和项目融目融资获得得4.5亿资金金主动争取上级政府支持主动争取上级政府支持n在做好科教城规划的基础上，对园区的经济发展前景、增加地方财政收入、拉动地方经济等方面的效用做出充分切实的分析，向上级政府部门提出申请资金支持及担保支持银行贷款给予稳定支持银行贷款给予稳定支持项目融资开拓融资渠道项目融资开拓融资渠道n项目融资减轻了融资压力，控制了项目投资规模和建设风险，引入了先进的管理理念，具有明显的市场化特征n向银行申请长期贷款是科教城建设期主要的融资方式。

76、同时短期贷款也是科教城维持资金链的重要手段2022年7月5日第 72页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印成成长阶段：段：开始开始引入引入战略投略投资者，采取政府和市者，采取政府和市场混合型融混合型融资模式，融模式，融资8亿银行贷款给予稳定支持银行贷款给予稳定支持项目融资开拓融资渠道项目融资开拓融资渠道n项目融资减轻了融资压力，控制了项目投资规模和建设风险，引入了先进的管理理念，具有明显的市场化特征n向银行申请长期贷款是科教城建设期主要的融资方式。同时短期贷款也是科教城维持资金链的重要手段吸引战略投资者吸引战略投资者n做好项目的包装

77、策划与宣传n引进先进的市场网络、产业理念和管理文化n认真筛选战略投资者，区分短期资本套现资本玩家和长期发展的战略投资者2022年7月5日第 73页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印成熟成熟阶段：采取市段：采取市场主主导型融型融资模式，模式，政府政府逐逐渐退出，退出，并并尝试进入入资本市本市场，融融资4亿准备上市融资准备上市融资n科教城不具备上市条件时，可通过设立股份有限公司的方式吸引投资，募集开发资金n科教城发展达到一定的规模效应和经济效应时可通过上市进行融资银行贷款给予稳定支持银行贷款给予稳定支持项目融资开拓融资渠道项目融资开拓

78、融资渠道n项目融资减轻了融资压力，控制了项目投资规模和建设风险，引入了先进的管理理念，具有明显的市场化特征n向银行申请长期贷款是科教城建设期主要的融资方式。同时短期贷款也是科教城维持资金链的重要手段2022年7月5日第 74页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（4）上市融）上市融资：国内园区一般采取：国内园区一般采取IPO上市和借壳上市两种方式上市和借壳上市两种方式IPO与借壳上市比较与借壳上市比较2022年7月5日第 75页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印IPO上

79、市案例：江上市案例：江苏大港股份有限公司于深交所中小企大港股份有限公司于深交所中小企业板挂牌上市板挂牌上市n1992年12月，镇江新区大港开发总公司成立n主要职能：主要职能：经济开发规划和管理、基础建设、招商引资等总公司成立总公司成立n2000年4月，大港股份有限公司成立n路径路径：总公司将优势业务，如园区开发、市政道路建设、标准厂房建设与租赁等转入股份公司股份公司成立股份公司成立n2001年6月，大港股份有限公司完成资产重组n路径：路径：将不良资产转给总公司，同时总公司将优良资产转入股份公司，改善了公司资产质量资产重组资产重组n2004年6月22日，公司申请IPOn路径：路径：选择华泰证券作

80、为主承销商发行股票，申请通过中国证监会发行审核委员会审核申请申请IPOn2006年11月16日，上市融资n路径：路径：公司6000万A股在深圳证券交易所中小企业板挂牌上市，代码SZ002077，成功融资3.18亿元，用于标准厂房建设、土地开发、基础设施建设等上市融资上市融资12345n启示启示1：股份公司设立时，控股股东将优势主营业务转入股份公司，给股份公司的良好经营业绩奠定了基础n启示启示2：股份公司准备上市时，首先进行不良资产转移，以改善公司的资产负债水平和资产质量，为成功上市铺平道路2022年7月5日第 76页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项

81、目版权所有,不得翻印借壳上市案例：天津泰达集借壳上市案例：天津泰达集团有限公司通有限公司通过控股美控股美纶股份，股份，实现借壳上市借壳上市控股壳公司控股壳公司上市更名上市更名配股融资配股融资n时间：时间：1997年9月3日n路径：路径：天津美纶股份有限公司以国有资产无偿划拨的方式进行资产重组，天津泰达集团有限公司成为公司控股股东 n目标：目标：完成借壳n启示启示1：可选择周边国有控股上市公司作为壳资源，借助政府力量借壳n启示启示2：壳公司质量非常重要，若壳公司负债较高、经营状况很差，将大大延长进入股市融资的时间n启示启示3：在配股、增发、发行可转换债券三种融资方式中，建议科教城优先选择配股方式

82、融资，对盈利能力的要求相对较低n时间：时间：1997年10月17日n路径：路径：美纶股份有限公司更名为天津泰达股份有限公司，股票简称“泰达股份”，代码000652n目标：目标：名称变更、增加主营业务n时间：时间：2001年1月18日n路径：路径：公司实行首次配股融资，募集资金约5.33亿元，用于组建天津泰达环保有限公司，建设天津双港垃圾焚烧发电厂项目等n目标：目标：融资2022年7月5日第 77页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印建建议科教城采取借壳上市方式，科教城采取借壳上市方式，缩短上市短上市进程，但需慎重程，但需慎重选择壳壳

83、资源源公司设立公司设立n时间：时间：2010年n路径：路径：成立盐城科教城开发建设投资有限公司，负责科教城开发建设各项工作n目标：目标：明确主营业务及发展战略，制定完善的企业管理组织结构和财务制度n时间：时间：2011-2013年n路径：路径：制定阶段性发展规划并严格执行，实现盈利；同时寻求借壳机会n目标：目标：快速发展、增强实力，准备借壳上市n时间：时间：2014-2015年n路径：路径：成功控股壳公司，向证监会递交申请，进行更名，实现上市n目标：目标：完成借壳上市准备借壳准备借壳借壳上市借壳上市成功融资成功融资n时间：时间：2016年-n路径：路径：获得证监会批准，通过配股、增发或定向增发

84、等方式，融得项目所需资金n目标：目标：成功融资2022年7月5日第 78页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印如采取如采取IPO方式上市，建方式上市，建议制定制定阶段性目段性目标，有步，有步骤地地为上市做好准上市做好准备公司设立公司设立提交申请提交申请n时间：时间：2010年n路径：路径：成立股份有限公司，为公司上市奠定基础n目标：目标： 明确主营业务及发展战略，制定完善的企业管理组织结构和财务制度n时间：时间：2015-2016年n路径：路径：制定阶段性发展规划并严格执行，实现连续三年盈利n目标：目标：达到证监会核准首次公开发行股

85、票的各项要求n时间：时间：2016-2017年n路径：路径：选择承销商，接受辅导一年；按照中国证监会颁布的公司公开发行股票申请文件标准格式制作申请文件 ，由主承销商推荐并向中国证监会申报 n目标：目标：完成公司上市准备，通过证监会审核上市准备上市准备IPO上市上市并融并融资资n时间：时间：2018-2020年n路径：路径：通过证监会审核，与承销商制定上市日程表，发行股票、挂牌上市 n目标：目标：顺利上市融资2022年7月5日第 79页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印3、投融、投融资平台建平台建设投融资管理平台投融资管理平台权益融

86、资平台权益融资平台债务融资平台债务融资平台战略投资风险投资项目融资股票市场创业投资担保公司信托公司银行2022年7月5日第 80页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印统一负责投融资规划、实施、预算编制、管理等统一负责投融资规划、实施、预算编制、管理等（1）投融）投融资管理平台：在起步管理平台：在起步阶段，投融段，投融资管理管理归口于科教城管委会；在成口于科教城管委会；在成长阶段，由管委会和开段，由管委会和开发建建设公司分工管理；在成熟公司分工管理；在成熟阶段，投融段，投融资管理完全放管理完全放权于开于开发建建设公司公司科教城管委会科

87、教城管委会科教城开发建设投资有限公司科教城开发建设投资有限公司其其他他部部门门融融资资经经营营处处其其他他部部门门投投融融资资部部起步起步阶段（段（2010-2012年）年）成成长阶段（段（2013-2015年）年）成熟成熟阶段（段（2016-2020年）年）融融资资经经营营处处投投融融资资部部管委会管委会开发建设公司开发建设公司负责融资工作实施、管理等负责投资工作实施、管理等2022年7月5日第 81页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印投融资管理职责界定投融资管理职责界定根据不同根据不同发展展阶段，明晰各段，明晰各实施施环节的投

88、融的投融资相关部相关部门的的权责2022年7月5日第 82页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（2）权益融益融资平台：平台：积极极寻找潜在的找潜在的战略投略投资者，开者，开发优质项目，目，创建建风投、投、创投体系，同投体系，同时，完善公司化运作，完善公司化运作，积极筹极筹备进入入资本市本市场n政府投资争取盐城市政府、盐都区政府的直接投资和拨款n法人投资、个人投资、外商投资广泛建立联系渠道，建议采取以商引商的方式n壳资源借助政府资源，与意向壳资源建立联系n投资银行寻找合适的投资银行，例如中国国际金融有限公司、中信证券、投资银行在线等

89、，积极筹备上市前期工作战略投资战略投资n引进项目：引进国家、省级重点项目，开展项目合作n开发项目：引进项目专业设计团队，开发优质项目吸引资金股票市场股票市场项目融资项目融资风险投资风险投资创业投资创业投资权益融资平台权益融资平台n加快引进园区风险投资公司，建立合理的风险投资退出机制n加快引入创业投资机构，健全创业投资支持体系2022年7月5日第 83页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城及园区内企业科教城及园区内企业风险投投资体系：加快引体系：加快引进园区园区风险投投资公司，建立合理的公司，建立合理的风险投投资退出机制退出机制

90、资本供给体系资本供给体系资本需求体系资本需求体系资本退出体系资本退出体系投资组织体系投资组织体系筹资回报回报投资回报退资n政府拨款 n大公司 n保险公司 n商业银行 n证券公司 n外国资本 n资本市场 nn风险投资公司 n信托投资基金公司 nn主板市场交易n二板市场交易n二次出售n企业并购n风险企业回购n清算n2022年7月5日第 84页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印创业投投资体系：加快引入体系：加快引入创业投投资机构，健全机构，健全创业投投资支持体系支持体系创业投资主体创业投资主体创业投资机构创业投资机构创业企业创业企业资本

91、市场资本市场融资股权股权股权投资投资产权交易借贷创业投资支持体系创业投资支持体系中介机构：中介机构：专利事务所、律师事务所、资信评估、信息咨询、投资银行、会计师事务所、资产评估、政策法规：政策法规：税收激励政策、资本市场法规、基本教育制度、产业组织法规、社会保障法规、科技创新政策、n政府拨款 n大公司 n保险公司 n商业银行 n证券公司 n外国资本 n资本市场 nn创业投资公司 n信托投资基金公司 n2022年7月5日第 85页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（3）债务融融资平台：平台：积极极寻求求银行、信托公司、担保公司等行、

92、信托公司、担保公司等债务融融资合作伙伴，合作伙伴，建立良好合作关系建立良好合作关系债务融资债务融资平台平台信托公司银行担保公司融资流程：融资流程：n向政策性银行或商业银行申请长期或短期贷款n银行进行贷款审查n发放贷款合作伙伴：合作伙伴：n国家开发银行n四大国有商业银行n股份制、地区性商业银行n外资银行n融资流程：融资流程：n企业提出信托申请n考察企业的经营情况、财务情况、抵押资产情况、信用情况等，确定是否予以信托；拟定信托文件并签署n信托资金交付、投资建设项目，信托收益分配、清算合作伙伴：合作伙伴：n北京国际信托公司、上海国际信托公司、新华信托股份有限公司等融资流程：融资流程：n企业提出贷款申

93、请n考察企业的经营情况、财务情况、抵押资产情况、信用情况等，确定是否担保n担保公司与银行、企业确立担保关系，银行放贷合作伙伴：合作伙伴：n中国投资担保公司、盐城市各担保公司等2022年7月5日第 86页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印对于工于工业设计企企业，由于目前的投融，由于目前的投融资主体在工主体在工业设计领域涉足域涉足较少，融少，融资存存在在较大困大困难投投融融资现状状n金融机构贷款权利上收而造成激励与约束机制不匹配、贷款积极性不高n信用评级比较单一，缺乏工业设计企业的信用评估体系n工业设计企业固定资产较少，虽拥有知识产权

94、，仍较难获得抵押贷款n缺少对担保、信托机构的法律规范n风险资本支持力度不够n目前还没有针对工业设计企业的专业风投专家n缺少工业设计风险资本运作的专业的评估机构、法律机构和职业经营机构等中介服务配套n工业设计企业的自身特点决定其上市难度较高n缺乏风投、创投有效的退出渠道工工业设计企企业融融资困困难债务融资债务融资权益融资权益融资2022年7月5日第 87页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城科教城应全面加大全面加大对工工业设计企企业投融投融资的支持力度的支持力度权益融资权益融资n设立专项基金，直接注资工业设计企业n设立或引入针对

95、工业设计企业的创投、风投，探索风险退出机制n大力发展中介服务，帮助工业设计企业寻找投资人 债务融资债务融资知识产权知识产权n多渠道筹集信用担保资金，试建立工业设计企业信用评级和信用记录制度n探索知识产权质押贷款方式，试行中小企业集合信托债权基金项目 n建立知识产权交易中心和场外交易市场，重视工业设计成果的产品化和市场化n大力发展法律中介服务，维护工业设计企业的知识产权，并为知识产权交易提供法律支持加大加大对工工业设计企企业投融投融资的支持力度的支持力度2022年7月5日第 88页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目目 录录一、园区

96、运一、园区运营主体利益分析主体利益分析二、园区运二、园区运营管理模式管理模式规划划三、园区投融三、园区投融资体系体系设计四、园区物四、园区物业管理模式管理模式设计五、园区全面五、园区全面风险评估与管理估与管理2022年7月5日第 89页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1 1园区的物园区的物业管理内容管理内容2 2园区的物园区的物业经营模式模式3 3园区物园区物业管理公司的引管理公司的引进2022年7月5日第 90页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城引

97、科教城引进物物业管理的主要目的：确保园区物管理的主要目的：确保园区物业功能的正常使用，功能的正常使用，满足入足入驻人人群多群多层次需求，承担园区部分社会次需求，承担园区部分社会责任任 n确保园区内各种建成的并投入使用的物业载体建筑以及相关附属设备、配套设施、相关场地均能够正常使用，并维护依托于这些实体上的权益n为园区工作人员、居住人员创造和提供安全、舒适、文明、和谐、温馨的生活工作环境与秩序，满足不同入驻人群全方位、多层次的需求n园区引进的物业管理公司还需要承担对员工、消费者、社区和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益

98、、保护弱势群体等 以人以人 为核心为核心社会效益、经济效益、社会效益、经济效益、环境效益的统一环境效益的统一以物业以物业为对象为对象与自然的和谐与自然的和谐人与物的和谐人与物的和谐人与人的和谐人与人的和谐确保物业功能确保物业功能满足入驻人群需求满足入驻人群需求承担社会责任承担社会责任2022年7月5日第 91页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城的科教城的业态布局布局规划如下划如下科研孵化区生活居住区生活配套区工业创意中心工业创意中心n行政办公区：行政办公区：科教城的运营管理、行政服务中心n工业设计区：工业设计区：家居、健身器

99、材等五个产业的创意设计载体，并具有样品制造、产品测试等配套支持n展览体验区：展览体验区：展示创意产品，为客户提供亲身体验创意设计作品n商务服务区：商务服务区：为科教城提供交易、金融、财务、法律、人才等服务场所，设有知识产权交易中心n生活配套区：生活配套区：为周边提供各种生活配套服务n生活居住区：生活居住区：为人们提供生活居住的场所科技创新园科技创新园n科研孵化区：科研孵化区：为新型产业的中小企业提供成果转化、企业孵化的场所，为低碳经济的科研机构提供研发测试、中试生产、产品展示和交易的平台n商务服务区：商务服务区：为高技术新兴产业提供专业技术支持、信息发布等配套服务n生活配套区：生活配套区：为周

100、边提供基本的生活配套服务n生活居住区：生活居住区：为在园区工作的人们提供生活居住的场所，设有专家楼和人才公寓等商务服务区工业设计区展览 体验 区商务 服务 区生 活 居 住 区 工业设计区生活配套区工业设计区 行政办公区2022年7月5日第 92页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印考考虑到科教城的到科教城的业态布局，园区物布局，园区物业服服务可以分可以分为教育科研物教育科研物业、工、工业物物业、住宅物住宅物业、行政及公共服、行政及公共服务物物业、商、商业物物业五个部分五个部分商业物业商业物业n金融机构n酒店旅店n餐饮n茶座n超市n

101、便利店n娱乐休闲场所n运动健身场馆工业物业工业物业n标准厂房n物流仓储行政及公共行政及公共服务物业服务物业n政府机关n中小学托幼n卫生医疗站n展览馆住宅物业住宅物业n绿色智能住宅n人才公寓n专家公寓主要主要载体载体对品牌、服务能力、资质要求高，往往“洋管家”的品牌能够发挥较大效应对品牌要求相对较低，对价格较敏感多元化、高品质的贴心服务，满足各种商务、消费、娱乐休闲的需求，还需具有一定的招商能力需求需求打造安全舒适的居住环境，尽可能提高业主满意度教育科研物业教育科研物业n科技创业中心n工业设计中心n科研实验室n科技信息中心 细腻贴心、有针对性的服务，需要某些专业的服务能力保证生产运营安全有序进行

102、，对安全要求较高需要一体化的便捷服务，对环境卫生要求较高物业物业公司公司特点特点对专业素质要求较高，对价格较敏感对公司的服务态度、应对速度要求较高问题处理要迅速，对价格要求不多2022年7月5日第 93页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印根据科教城已有根据科教城已有规划，并考划，并考虑不同不同类型物型物业的重要性和特殊性，建的重要性和特殊性，建议重点关注重点关注教育科研物教育科研物业管理和住宅物管理和住宅物业管理管理教育科研用地教育科研用地住宅用地住宅用地n高新技术研发、工业设计、职业教育是科教城发展的战略重点n对物业管理要求较高

103、，需要一些专业服务n对物业成本的敏感度较高n研发人员和设计人员的工作模式具有特殊性：非常规的工作时间（夜班频繁）、安静或具有创意氛围的工作环境、对工作环境中的信息化条件要求较高n在整个科教城，住宅用地占地面积较大n高级技术人才和高级设计人才的居住地n绿色智能住宅将打造成为国家级示范小区，对科教城甚至盐城市的品牌推广具有重大的意义n定位为盐城市高智人群、中上阶层安家第一选择、国内外投资客商置业栖息地，对物业管理要求较高 工业用地、行政及公共服务工业用地、行政及公共服务用地、商业用地用地、商业用地n多为服务性质的物业，属于科教城园区的配套设施n物业服务模式发展较为成熟，可借鉴经验较多2022年7月

104、5日第 94页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城物科教城物业管理可以分管理可以分为常常规性的公共服性的公共服务、针对性的性的专项服服务和委托性的特和委托性的特约服服务三三类特点：特点：是物业服务企业面向全体入驻人群提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境服务内容：服务内容：房屋建筑主体的管理；房屋共用设备设施的管理；环境卫生管理；绿化管理；保安管理；消防协助管理；车辆、道路的交通管理；装饰装修管理 特点：特点：为满足其中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的

105、各项服务工作，由物业服务企业事先公布服务项目、内容、质量和收费标准，由住户自行选择服务内容：服务内容：日常生活类；商业服务类；文化、教育、体育、卫生类；金融、中介服务类；社会福利类常规性的公共服务常规性的公共服务 针对性的专项服务针对性的专项服务特点：特点：指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，实际上是专项服务的补充和完善服务内容（举例）：服务内容（举例）：商务写字楼业主要求提供会议服务；住宅物业业主要求提供聚会服务委托性的特约服务委托性的特约服务2022年7月5日第 95页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发

106、展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n保持房屋完好率，确保房屋使用功能，负责房屋的修缮及其管理、房屋装修管理等各项工作n房屋共用设备设施的管理，保证各类设备设施完好和正常使用功能n公共区域的日常保洁、垃圾收集外运、化粪池清理、外墙清洗、消杀防疫等n公共区域的日常绿地、植被、树木、花卉养护、景观小品、节假日装饰n公共区域的安全管理，包括人身财产安全，防盗、防抢、防意外事故等n火灾的预防及发生火灾时的救护与处理 n确保车流、人流的畅通和安全n处理装修的申请、批准、扰民、安全等事宜和纠纷对于科教城教育科研物于科教城教育科研物业，建，建议服服务内容：内容：常常规规性性的的公公共共服服务务n提供丰富、

107、多元化、卫生的饮食服务，并提供餐饮酒店订购业务，尤其是夜间夜宵提供服务n提供打印、复印、快递、翻译等商务服务n提供物品代购、饮用水、办公用品配送、代叫出租车等便利服务n提供交通、娱乐等票务信息及票务代订服务 n提供及时的室内保洁服务n提供房屋租借买卖、人才交易等中介服务n提供短期幼儿托管服务n为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务针针对对性性的的专专项项服服务务2022年7月5日第 96页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n同前对于科教城工于科教城工业物物业，建，建议服服务内容：内容：常规性常规

108、性的的公共公共服务服务n根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造n提供丰富、多元化、卫生的饮食服务，并提供餐饮酒店订购业务n提供快递、代寄、代领邮件包裹等商务服务n提供物品代购、饮用水、办公用品配送、代叫出租车等便利服务n提供打印、复印、翻译等商务服务n提供交通、娱乐等票务信息及票务代订服务n提供及时的室内保洁服务n提供房屋租借买卖、人才交易等中介服务n提供节能策划n提供生产货物的物流服务n为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务针针对对性性的的专专项项服服务务2022年7月5日第 97页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规

109、划项目版权所有,不得翻印n同前对于科教城住宅物于科教城住宅物业，建，建议服服务内容：内容：常规性常规性的的公共公共服务服务n高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等 n提供餐饮酒店订购、物品代购、饮用水、生活用品配送、代叫出租车等便利服务n提供交通、娱乐等票务信息及票务代订服务n提供水、电、煤、电话、房租等费用的代缴服务n代订代送牛奶、书报 n提供送病人就医、喂药、医疗看护，代接代送儿童入托、入园及上、下学，代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员等家政服务 n提供房屋租借买卖等中介服务n提供车辆清洁、维修以及代理年审、保险购买等服务n提供搬家服务n代送礼品、鲜花n代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等针

110、针对对性性的的专专项项服服务务2022年7月5日第 98页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n同前对于园区行政及公共服于园区行政及公共服务物物业，建，建议服服务内容：内容：常规性常规性的的公共公共服务服务n提供快递、代寄、代领邮件包裹等商务服务n提供代订酒店宴席、宾馆客房、饮用水配送、代叫出租车等便利服务n提供交通、娱乐等票务信息及票务代订服务n提供打印、复印、翻译等商务服务n提供代接送客的服务n提供报刊代订、收发服务n提供及时的室内保洁服务n提供环境绿化服务n提供节能策划n各种主题活动的组织和策划n提供人才交易的中介服务针针对对

111、性性的的专专项项服服务务2022年7月5日第 99页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印n同前对于科教城商于科教城商业物物业，建，建议服服务内容：内容：常规性常规性的的公共公共服务服务n提供代接送客的服务n提供及时的室内保洁服务n提供外卖、物品代购、饮用水、办公用品配送、代叫出租车等便利服务n提供环境绿化服务n提供节能策划n提供车辆管理，以及清洁、修理等服务n提供商业推广、促销活动的组织和策划n提供商业社区文化活动的组织和策划n为经营纠纷、犯罪事件等提供法律代理服务n提供顾问、咨询服务n提供临时代为保管小件物品的服务针针对对性性的的

112、专专项项服服务务2022年7月5日第 100页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1 1园区的物园区的物业管理内容管理内容2 2园区的物园区的物业经营模式模式3 3园区物园区物业管理公司的引管理公司的引进2022年7月5日第 101页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目前四种主要物目前四种主要物业经营模式：政府模式：政府组建、政府招建、政府招标、委托开、委托开发商或运商或运营商、委商、委托托业主委主委员会，会，这四种模式各有四种模式各有优缺点缺点科教城科教城园

113、区管委会园区管委会政府组建物业公司政府组建物业公司委托房地产开发商委托房地产开发商或专业园区运营商或专业园区运营商政府招标物业公司政府招标物业公司委托业主委员会委托业主委员会或业主大会或业主大会1324n优点：优点： -直接面临业主，中间沟通环节少，管理效率高 -可以市场化操作，利润较高n缺点：缺点： -导致管委会组织架构更冗余 -受政府体制牵制，公司市场操作缺少灵活性n优点：优点： -全部外包，管委会能将精力放在最重要的工作上 -物业管理工作能够在园区规划或建设初期介入，有利于 提高后期的物业管理质量n缺点：缺点： -成本较高 -能否获取所需要的物业服务受到开放商或运营商的限制n优点：优点：

114、 -不同物业委托不同物业公司，让物业服务更有针对性， 获取多元化的物业服务n缺点：缺点： -招标工作量较大 -物业公司之间的服务权限容易界限不清n优点：优点： -业主自治，能够有效减少物业管理中的矛盾和纠纷n缺点：缺点： -在园区开发早期、业主不明确的时候不宜采用2022年7月5日第 102页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印建建议科教城根据物科教城根据物业土地土地产权出出让情况，采取不同物情况，采取不同物业经营模式模式管管 委委 会会移交给业主或业主委员会移交给业主或业主委员会物业土地产物业土地产权出让权出让物业管理物业土地产物

115、业土地产权未出让权未出让委托园区开发商委托园区开发商/运营商运营商招标物业公司招标物业公司物业管理n将物业服务委托给地产开发商或园区运营商有利于提高房屋建造质量n引进专业性质的物业管理公司能够满足不同物业多元化的需求，有助于进一步提升物业服务满意度，对招商工作有促进作用n产权多元化时期，在物业管理上采用业主委员会自治的模式将更合适，有利于提高物业服务满意度2022年7月5日第 103页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印但无但无论采取何种物采取何种物业经营模式，管委会必模式，管委会必须保有保有对产权物物业的的监管管权，各政府，各政府

116、部部门在物在物业管理中也管理中也应承担不同的承担不同的监管角色管角色n 监督与指导物业企业做好治安保卫工作物业管理工作物业管理工作房地产行政房地产行政主管部门主管部门工商行政工商行政管理部门管理部门物价管理部门物价管理部门n 对物业管理企业纳税情况检查指导n 注册、登记、营业执照办理当地公安局当地公安局或派出所或派出所科教城管委会科教城管委会环保部门环保部门n监管整个园区的物业管理工作n协调各企业或业主与物业关系的关系，及时处理物业相关纠纷n规划、组织和推动物业管理工作实践n指导、监督和评审物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作n协调政府各相关部门机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展

117、的良好外部环境税务管理部门税务管理部门n 核准物业管理企业的正常收费标准n 监督与指导物业企业为入驻人群创造良好的生活、工作、学习环境2022年7月5日第 104页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印如采取招如采取招标模式，模式，应在建成投入使用之前在建成投入使用之前进行，建行，建议最好在房地最好在房地产开开发时引入引入物物业管理管理n有利于政府部门专心于招商、融资等更为重要的工作上n有利于树立服务型政府的形象，对后期招商工作能够起到促进作用n有利于多方面考察园区运营合作伙伴的服务质量n有利于为后期物业招标工作积累经验有利于提高房屋

118、建造质量有利于保证物业的使用功能有利于加强对所管物业的全面了解有利于优化物业设计完善物业设计细节有利于树立园区物业服务的形象有利于后期管理工作的进行早期介入早期介入物业管理物业管理早期介入物早期介入物业管理管理对园区运园区运营的作用的作用对管委会的意管委会的意义2022年7月5日第 105页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城可以通科教城可以通过五个步五个步骤来开展物来开展物业管理招管理招标：确定招：确定招标主体、确定招主体、确定招标形式、形式、确定招确定招标方法、确定招方法、确定招标流程、确定流程、确定评标要点要点物物业管理

119、管理公司的确定公司的确定招招标方法方法的确定的确定招招标形式形式的确定的确定招招标流程流程的确定的确定评标要点要点的确定的确定招招标主体主体的确定的确定n由谁来开展招标工作n招标主体在招标流程中的的具体工作职责n是采用自行招标还是委托招标n不同物业采用什么招标方式n不同阶段采用什么招标方式n是采用公开招标还是邀请招标n不同物业采用什么招标形式n不同园区发展阶段采用什么招标形式n招标工作的具体展开，首先需要开展哪些工作，随后需要开展哪些工作n每个步骤中，园区政府需要扮演什么样的角色n在评标过程中需要注意的事项n如何评价投标公司的优劣，确定评价标准n确定引进公司的名单n做好交接工作，并确定将来物业

120、管理工作中的管理权限2022年7月5日第 106页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印1、招、招标主体：主体：对于教育科研物于教育科研物业，建，建议由管委会由管委会亲自招自招标物物业公司；公司；对于其于其他他类型物型物业，可以委托开，可以委托开发商、商、业主大会或物主大会或物业产权人人管委会管委会开发商开发商业主大会业主大会产权人产权人n主持前期物业管理招标n草拟前期物业服务合同和临时管理规约等相关文件n政府部门的参与和监督，以维护业主利益n开发商应在销售前几个月开始准备前期物业管理招标工作n业主大会成立后，成立物业管理招标的主体n

121、业主委员会进行具体运作n广大业主和业主委员会的成员一般不是物业管理专业人士，需要对招标进行认真研究，并有专业机构或政府部门参与指导n通常物业只有一个或少数几个产权人的情况，管委会作为物业管理招标的主体n在教育科研物业上较为常见n成立专门的物业招标小组n拟定物业服务合同，包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任n常用于各写字楼2022年7月5日第 107页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、招、招标形式：形式：对于商于商业物物业和住宅物和住宅物业，建，建议采取

122、公开招采取公开招标的方式；的方式；对于教于教育科研物育科研物业、工、工业物物业、行政及公共服、行政及公共服务物物业，则更多地采取邀更多地采取邀请招招标行政及公共行政及公共服务物业服务物业公公开开招招标标邀邀请请招招标标n优点：优点：有较大的选择范围，有利于避免各种关系的影响n缺点：缺点：时间长、资金成本高，只适用于规模较大物业，尤其是收益性物业商业物业商业物业n优点：优点：由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，更有目标性n缺点：缺点：成本较低，只适合盈利性较低的物业项目住宅物业住宅物业教育科研教育科研物业物业工业工业物业物业物业载体类型较多，规模较大，

123、属盈利性物业，而且对品牌、服务能力、资质要求较高，适合公开招标住宅物业在园区中占地面积较大，且物业市场能够提供较多选择，公开招标有利于寻找更适合的物业公司对物业服务有特殊要求，且对物业价格较敏感，因此适合邀请招标的方式对品牌要求相对较低，但对物业价格较敏感，因此适合邀请招标的方式属于非盈利性的物业，较适合邀请招标的方式2022年7月5日第 108页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印3、招、招标方法：建方法：建议科教城采取委托招科教城采取委托招标的方法，成立招的方法，成立招标小小组，全程参与并，全程参与并监控招控招标代理机构的招代理

124、机构的招标工作工作委托招委托招标自行招自行招标-优点：优点： 与投标方直接接触，能够全方位了解投标公司的情况，更好地做出选标决策 减少中间环节，能够缩短招标时间-缺点：缺点： 需要不少人力、物力 在专业方面仍需专业机构的大力支持招标主体自行操作招标的全过程委托专业的招标代理机构进行招标-优点：优点： 在招标工作上更具有专业性 让政府部门节省人力，并集中精力从事园区规划、建设等核心工作-缺点：缺点： 成本较高n成立专门招标小组：成立专门招标小组：2-3人即可，在人员构成上可以采用长任和临时借调相结合的方式n工作职责分工：工作职责分工：具体招标工作委托给专业的招标代理机构；招标小组负责拟定招标需求

125、，直接参与并监管招标过程，审核标书以及最终做出评标决策对科教对科教城的建城的建议议2022年7月5日第 109页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印4、招、招标流程：科教城可以通流程：科教城可以通过八步完成物八步完成物业管理公司的招管理公司的招标工作工作成立招标小组成立招标小组管委会和专业招标公司共同组成招标小组构，并注意划分权限编制招标文件编制招标文件招标公司编制招标文件，管委会对文件进行审核：确定物业要求、保修期费用、报酬的取费形式等发布招标公告或招标发布招标公告或招标邀请书邀请书具体工作由招标公司进行，管委会对过程进行监控资格

126、预审资格预审招标公司组织专家对投标公司的资历、经营状况等进行预审，管委会对过程进行监控发放招标文件及有关发放招标文件及有关资料等资料等招标公司发放招标文件，公开设计图纸、技术资料，管委会进行监控答疑与现场勘查答疑与现场勘查管委会组织专家、政府人员对园区发展规划、产业定位进行介绍；对物业需求再次澄清评标评标管委会组织专家进行评标，物业管理招标要选最合适而不是最好方案中标后谈判与中标后谈判与合同签订合同签订管委会与中标企业进行服务细节上的修改，并签订合约32165478本本阶段的物段的物业公司公司招招标工作完成工作完成管管委委会会参参与与2022年7月5日第 110页盐城科教城重点区域发展战略与运

127、营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印5、评标内容：主要从六个方面内容：主要从六个方面进行全方位行全方位评标全方位全方位评标对科教城物业的认识对科教城物业的认识n重点考察投标企业对科教城各类型物业特点的认识程度对特殊要求的应对对特殊要求的应对n对科教城一些特殊物业要求有无实质性的响应和相应的分析、理解及对策公司的资历公司的资历n考察投标公司的资历，重点在于是否曾负责过同类型物业的物业管理工作物业服务费用的合理性物业服务费用的合理性n重点在于测算依据和过程，建议委托给专业的物业招标代理公司公司的实力公司的实力n考察投标公司的实力，重点在于经济能力、人才管理能力以及危

128、机处理能力方案的现实可行性方案的现实可行性n考察投标公司对本物业物业管理设想方案的现实可行性，是否符合科教城的情形2022年7月5日第 111页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印子目子目录1 1园区的物园区的物业管理内容管理内容2 2园区的物园区的物业经营模式模式3 3园区物园区物业管理公司的引管理公司的引进2022年7月5日第 112页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印科教城在引科教城在引进物物业管理公司管理公司时，主要从五个，主要从五个维度来考量度来考量n园区物业

129、种类较多，物业管理的综合性、复杂性要求物业服务公司必须具有一定的专业能力，以满足入驻公司和人群各方面的要求专业能力专业能力1n物业管理工作的服务性决定了服务理念的重要性，科教城的入驻人群多为高智人群，较先进的物业服务理念才能让园区入驻人群对物业服务感到满意服务理念服务理念2n高素质才人是影响一家物业公司是否能成功经营的关键，科教城在引进物业管理公司时必须衡量合作的长期性，因此需要对该公司的人才管理能力进行考察人才管理人才管理3n品牌即能从侧面反映物业管理公司的服务质量，同时也能提升科教城的良好形象品牌形象品牌形象4n标准化的管理有利于保持统一高质量的服务，因此科教城在引进物业管理公司时可以从公

130、司的标准化程度对这家公司进行考察标准化标准化5表示要素重要性排序2022年7月5日第 113页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印尤其重点考核目尤其重点考核目标公司是否具有以客公司是否具有以客户为中心的服中心的服务意意识和服和服务能力能力第二层第二层: :便利服务需求便利服务需求第三层第三层尊贵感尊贵感受的需受的需求求第一层第一层: :基本使用的需求基本使用的需求n 增值服务的需求：增值服务的需求： 客户希望物业公司不仅能够维护良好的办公环境，还能够提供房产交易、法律咨询等增值服务n 客户心理感受的需求客户心理感受的需求： 在写字楼

131、办公的客户，基本上为脑力劳动者或者是行业的佼佼者，他们希望物业管理者能够提供更为细致、更为体贴的服务，以满足其受到尊重的感觉n 保障日常工作开展的需求：保障日常工作开展的需求： 主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等首先是满足园区入驻人群的首先是满足园区入驻人群的基本使用需求基本使用需求满足客户更高层次需求是园满足客户更高层次需求是园区开展物业管理工作的重点区开展物业管理工作的重点2022年7月5日第 114页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印另外，

132、园区引另外，园区引进的物的物业管理公司必管理公司必须具具备较强的的专业技技术服服务能力，以配合园能力，以配合园区数字信息化工作区数字信息化工作建筑设备自动化系建筑设备自动化系统（统（BAS）building Automation System通信网络系统通信网络系统（CNS）Communication Network System 办公自动化系办公自动化系统统（OAS）Office Automation System 建筑建筑智能化智能化综合布线系统综合布线系统（GCS) Generic Cabling System 系统集成系统集成（SI）Systems Integration n建筑的智能

133、化是现代物业的发展趋势，建筑智能化提高了对物业管理企业技术能力的要求，园区的物业服务必须强调专业技术服务能力和维护智能楼宇系统的能力2022年7月5日第 115页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印在引在引进物物业管理公司管理公司时，还应重点参考目重点参考目标企企业的的资质等等级，根据不同物，根据不同物业类型型选择不同不同资质的物的物业管理公司管理公司 数据来源：国家建设部物业管理企业资质管理办法，正略钧策研究2022年7月5日第 116页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得

134、翻印科教城可考科教城可考虑与国内知名的物与国内知名的物业管理公司或管理公司或盐城本地物城本地物业公司合作公司合作 国内知名的物业管理公司国内知名的物业管理公司n盐城锦绣江南物业管理有限公司n江苏恒源物业管理有限公司n盐城市怡宁物业管理有限公司n盐城悦达物业管理有限公司n盐城市悦安物业管理有限公司n盐城市康居物业管理有限公司n盐城富涛物业管理有限公司n盐城市祥瑞物业管理有限公司n盐城华夏物业管理有限公司n盐城瑞宇物业贸易有限公司n盐城阳春物业管理有限公司n盐城市格林物业管理有限公司n盐城亚通物业有限公司n盐城市福田物业管理有限公司n盐城市中顺物业管理有限公司n盐城市仲源物业管理有限公司n盐城市天

135、源物业管理有限公司n盐城市双元物业管理有限公司盐城本地的物业管理公司盐城本地的物业管理公司n上海陆家嘴物业管理有限公司n北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 n第一太平戴维斯(Savills)中国公司n深圳市中海物业管理公司 n上海中星集团申城物业有限公司 n戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司n北京金融街物业管理有限责任公司n上海上房物业管理有限公司n北京万科物业管理有限公司n上海高力国际物业服务有限公司n深圳市赛格物业管理有限公司n深圳市福田物业发展有限公司n上海科瑞物业管理发展有限公司n深圳市鹏基物业管理有限公司n深圳市华侨城物业管理有限公司n北京城建物业管理有限责任公司n北京万通鼎安国际物

136、业管理顾问有限公司n上海宝钢源康物业管理有限公司n番禺祈福物业管理有限公司n上海外高桥物业管理有限公司n深圳市万厦居业有限公司n上海申能物业管理有限公司n北京中海物业管理有限公司n上实物业管理(上海)有限公司n深圳市天健物业管理有限公司n国贸物业酒店管理有限公司n中房集团北京物业公司n北京大成物业管理有限公司n上海复瑞物业管理有限公司n北京京威物业管理有限公司n上海四平物业管理有限公司n北京华润物业管理有限公司n山东鲁能物业公司n北京悦豪物业管理有限公司n深圳信和物业管理有限公司n上海新长宁集团新华物业有限公司2022年7月5日第 117页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点

137、区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印目目 录录一、园区运一、园区运营主体利益分析主体利益分析二、园区运二、园区运营管理模式管理模式规划划三、园区投融三、园区投融资体系体系设计四、园区物四、园区物业管理模式管理模式设计五、园区全面五、园区全面风险评估与管理估与管理2022年7月5日第 118页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印在运在运营过程中，存在各种各程中，存在各种各样潜在的潜在的风险，因此，科教城有必要开展，因此，科教城有必要开展风险管理管理工作工作外部经济环境外部经济环境日趋复杂日趋复杂n金融危机后，国内外经济环境日趋

138、复杂，世界经济依然存在很大的不确定性，外部环境的复杂性也导致科教城运营环境的复杂，更容易出现各种不可预知的风险，因此有必要做好风险管理工作风险可能造成风险可能造成巨大损失巨大损失科教城建设不科教城建设不容有失容有失n科教城的规模较大，建设投资涉及金额较高，一旦出现风险失控的情况，带来的损失不可估量，因此有必要预先做好风险管理工作n科教城是盐城市的重点工程，也是盐城市区域创新体系的重要载体，政府领导都高度重视科教城的建设工作，因此必须做好各种风险的防范工作，保障科教城建设工作有序推进2022年7月5日第 119页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权

139、所有,不得翻印1、风险分析：科教城的开分析：科教城的开发建建设过程中可能会遇到各种各程中可能会遇到各种各样的的风险科教城开发建设过程中科教城开发建设过程中的各类风险的各类风险自然风险自然风险 招商风险招商风险社会风险社会风险竞争风险竞争风险财务风险财务风险产业风险产业风险环保风险环保风险政策风险政策风险建设风险建设风险2022年7月5日第 120页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印从外部来看，科教城主要有如下从外部来看，科教城主要有如下风险：风险类别风险类别风险原因举例风险原因举例园区竞争风险n科教城的主导产业尚未确定，未来与盐城

140、市内及周边的其他开发区、产业园之间存在一定的竞争风险支持力度风险n目前，市、区两级领导都十分重视科教城的开发建设，但在未来的发展过程中，上级政府的工作重心也可能会发生变化，导致支持力度下降税收政策风险n科教城是初创园区，开发建设的周期较长，期间国家的税收政策有发生变化的可能，上级领导批准的税收优惠政策也有发生变化的可能金融政策风险n受金融危机影响，目前我国正处于利率较低的时期，但通货膨胀的可能性仍然存在，未来金融政策的走向有很大变数，一旦收紧金融政策，势必会影响到科教城的建设进度竞争竞争风险风险政政策策风风险险经济环境风险n国内外经济坏境变化将影响科教城的企业发展，可能带来一定风险，如2008

141、年的金融危机几乎影响到所有的产业行业周期风险n每一个行业都有其自身的发展规律，科教城的主导产业也会受到行业生命周期影响而产生波动，势必会对企业的发展、对科教城的发展带来一定风险产业产业风险风险主主要要外外部部风风险险2022年7月5日第 121页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印从内部来看，科教城主要有如下从内部来看，科教城主要有如下风险： 融资风险n科教城投资规模较大，自有资金并不能满足开发建设所需，因此资金缺口很大，但目前盐城的金融体系较弱，融资渠道较少，容易造成因融资困难而导致资金不足的风险费用风险n科教城建设周期较长，可能

142、因为通货膨胀率升高、利率上调、成本升高等因素使得开发建设费用增大，导致预算失控，出现费用风险并影响到科教城的建设进度项目变更风险n科教城是初创园区，目前规划设计等都还未确定，而且由于建设周期较长，现有规划在未来也存在很大的变动可能性，这些规划、建筑或设施设计变动可能会带来额外的风险工期拖延风险n科教城在具体施工建设过程中，也可能出现因承包商能力不足、安全事故等种种原因而导致的工期拖延情况，进而有可能导致科教城错过好的项目或增加投入资金的利息支出财财务务风风险险建建设设风风险险空置风险n科教城还处在规划阶段，实际运营效果还未得到检验，存在因招商投入不足等原因导致的招商风险，无法吸引足够数量的、高

143、质量的入驻企业，导致科教城内物业空置率过高招商招商风险风险风险类别风险类别风险原因举例风险原因举例主主要要内内部部风风险险2022年7月5日第 122页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印2、风险应对策略策略（1）政策政策风险应对策略策略：科教城：科教城应采取加采取加强与上与上级政府的沟通、提高决策机政府的沟通、提高决策机制灵敏度等方式制灵敏度等方式应对政策政策风险政策风险政策风险应对策略应对策略n对于可影响的政策：对于可影响的政策：如盐城市政府的扶持等n对于不可影响的政策：对于不可影响的政策：如国家税收政策、国家金融政策等n加强与

144、上级政府沟通加强与上级政府沟通：积极汇报科教城的规划与工作进展情况，及时了解上级政府对科教城建设的指导意见和建议，争取获得大力支持n提高决策机制的灵敏度提高决策机制的灵敏度：根据政策条件的变化能快速进行调整，减少政策风险带来的损失n完善管委会内部治理结构完善管委会内部治理结构：明确决策权限和决策主体，建立健全并严格执行决策流程和制度2022年7月5日第 123页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（2）竞争争风险应对策略策略：建：建议通通过争取形成争取形成协同机制，突出技同机制，突出技术研研发优势等策等策略略应对可能出可能出现的的竞

145、争争风险争取形成协同机制争取形成协同机制突出技术研发优势突出技术研发优势n争取得到上级政府支持，在更高的层面对整个盐城市的产业发展、科技创新工作的全局进行统筹规划，协调资源，引导科教城与盐城其他园区之间形成协同机制，实现错位发展，从而降低竞争程度n科教城的开发建设不只是简单地追求大而全，片面追求GDP指标，而是要突出以技术研发为主的发展模式，以绿色能源一体化相关产业和工业设计产业为主导，做精做强特色主导产业，强化科教城的竞争优势降低竞争程度降低竞争程度强化竞争优势强化竞争优势2022年7月5日第 124页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,

146、不得翻印（3）产业风险应对策略策略：为应对行行业周期和周期和经济环境境风险，科教城，科教城应注重注重产业选择，并加，并加强对优质企企业的政策扶持的政策扶持n与盐城优势产业形成互补与盐城优势产业形成互补：科教城的主导产业尽量与盐城原有的优势产业如风电产业、汽车产业等形成配套，构建良性互动，协同发展的机制，利用原优势产业基础减少可能的风险n扶持优质企业渡过短期困境扶持优质企业渡过短期困境：科教城管理机构还应密切关注经济形势变化对园区内企业经营的影响，对部分技术含量高，资质较好，但受外部危机冲击较大陷入困境的企业，可以采取财政补贴、税收返还等方式帮助其渡过难关n初期考虑多个备选产业初期考虑多个备选产

147、业：科教城在初期选择主导产业时，考虑多个备选产业，这样能分散行业周期波动因素带来的风险，后期产业成长壮大后可再根据情况进一步产业聚焦n主导产业形成关联度主导产业形成关联度：以便在各主导产业之间形成相互促进、抱团发展的态势，一方面相互促进，加快发展速度，另一方面也可以提高抗风险能力产业选择产业选择政策扶持政策扶持应对行业周期风险应对行业周期风险应对经济环境风险应对经济环境风险2022年7月5日第 125页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（4）财务风险应对策略策略：通：通过加加强融融资计划、拓划、拓宽融融资渠道以降低融渠道以降低融资

148、风险，建立建立资金管理平台、推行全面金管理平台、推行全面预算管理以降低算管理以降低费用用风险降低费用风险降低费用风险降低融资风险降低融资风险拓宽融资渠道拓宽融资渠道n资金来源社会化，逐步由金融机构向社会化转变n引入有实力的外部投资人，组建园区投资公司n融资渠道多元化，降低利率波动等带来的风险加强融资计划加强融资计划n根据科教城建设进度分阶段进行不同的融资安排，建立动态的融资体系资金管理平台资金管理平台n科教城应在内部建立起统一集中的资金管理平台，以提高资金使用效率和资金调配能力全面预算管理全面预算管理n搭建预算组织架构，明确财务部和各部门在预算管理中的定位n完善预算执行中的分析与评估体系，建立

149、预算管理考核方案，针对全面预算管理的关键环节设定相应考核指标2022年7月5日第 126页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（5）建建设风险应对策略策略：科教城：科教城应重重视规划、密切划、密切监督工程督工程进度、主度、主动防范防范突突发事件，以事件，以应对建建设风险 重视规划严肃性重视规划严肃性n重视产业规划、概念性规划、建筑规划等工作成果，在实施当中不轻易对其进行变更改动，以减少因设计变更带来的建设风险密切监督工程进度密切监督工程进度n在建筑合同中规定明确的进度安排，对因对方原因造成的工程拖延设有惩罚性条款，同时密切监督工程进

150、度，出现状况及时沟通处理，以便及早解决主动防范突发事件主动防范突发事件n针对可能出现因意外事故等突发性事件而导致工程延期的风险，应提前制定预防与处理预案，以便在第一时间进行处理降降低低项项目目变变更更风风险险防防范范工工程程延延期期风风险险2022年7月5日第 127页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印（6）招商招商风险应对策略策略：科教城：科教城应通通过产业规划前瞻性、加划前瞻性、加强宣宣传推广力度、推广力度、制定有制定有针对性的性的优惠政策等方式惠政策等方式应对招商招商风险减轻招商工作难度减轻招商工作难度提高招商工作的质量提高

151、招商工作的质量加强招商工作针对性加强招商工作针对性n产业规划具有前瞻性产业规划具有前瞻性：科教城的产业规划适应区域发展趋势，体现未来发展方向，有助于减轻招商工作难度n提高建筑的兼容性提高建筑的兼容性：对于科教城内的配套设施招商，提高建筑的兼容性高，有助于提高招商的灵活性，减轻招商难度n注重宣传推广力度注重宣传推广力度：从建设初期起就要注重科教城的宣传推广力度，扩大与主导产业关键企业的接触面，全面撒网，重点突破n注重招商人员的专业素质注重招商人员的专业素质：招商人员的专业素质不仅体现在专业的接待洽谈等能力上，还体现在对产业的专业理解上n制定有针对性的优惠政策制定有针对性的优惠政策：针对科教城多是

152、初创型、中小型创新创意企业的特点制定优惠政策n突出技术研发模式突出技术研发模式：科教城要突出绿色能源一体化和工业设计的产业特色，突出以技术研发为主的发展模式，避免与其他园区之间的同质化竞争2022年7月5日第 128页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印3、风险管理：管理：对于上述主要于上述主要风险之外的其他之外的其他风险，科教城，科教城应按照按照风险管理流管理流程程进行行风险识别、风险评估和估和风险应对工作，逐步建立科教城的工作，逐步建立科教城的风险管理体系管理体系结束结束否否跟踪、收集与科教城开发建设跟踪、收集与科教城开发建设有

153、关的风险信息有关的风险信息风险识别风险识别风险评估风险评估风险应对风险应对存在风险吗？存在风险吗？是是结束结束风险结束？风险结束？否否是是逐步建立科教城逐步建立科教城风险管理体系风险管理体系2022年7月5日第 129页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印风险识别：是科教城：是科教城进行行风险管理工作的基管理工作的基础，可通，可通过对各各类风险事件的辨事件的辨识，分析分析风险的不同的不同类别及来源及来源分析风险及分析风险及其来源其来源自然风险自然风险 招商风险招商风险社会风险社会风险竞争风险竞争风险财务风险财务风险产业风险产业风险环

154、保风险环保风险政策风险政策风险建设风险建设风险确定风险的类别及来源确定风险的类别及来源风险事件风险事件政策变化政策变化资金不足资金不足信息丢失信息丢失金融危机金融危机安全事故安全事故 辨辨识识2022年7月5日第 130页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目版权所有,不得翻印风险评估估：风险确定后，确定后，应及及时对其潜在影响其潜在影响进行行评估，主要估，主要评估方法有三估方法有三类，针对各种各种风险的不同情况，科教城可以灵活采用的不同情况，科教城可以灵活采用2022年7月5日第 131页盐城科教城重点区域发展战略与运营规划项目盐城科教城重点区域发展

155、战略与运营规划项目版权所有,不得翻印风险应对：待：待风险评估工作估工作结束后，可根据束后，可根据评估估结果，果，综合制定相合制定相应的的风险应对举措措财务风险评估结果财务风险评估结果（A方法）方法）财务风险评估结果财务风险评估结果（B方法）方法）风险应对举措风险应对举措n 降低风险措施降低风险措施： 1、寻求股东进行注资 2、加强现金储备 3、 n 风险应对步骤风险应对步骤： 1、暂缓新的投资项目 2、与债权人沟通，将债务展期 3、 n 转移风险措施：转移风险措施： 示例示例举例举例该风险带来的影响可能在如下几个方面：导致资金链紧张、建设进度受影响 .建议解决方案有：暂停项目施工，缩减投资计划