1、成本法估价案例(一)评估对象概况评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，总面积500平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2004年5月。(二)估价要求评估该房地产2011年10月的市场价格。(三)评估过程1评估方法的选择。由于待估对象为事业单位办公楼，无直接收益，也很少有交易实例，故在评估时采用成本法。2估测土地价格。方法及过程省略，参见土地使用权评估，假定土地评估价为800元平方米，则土地总价为1600元。3估测建筑物的市场价格。(1)重置建安成本的估测重置建安成本的估测采用类比分析法，通过市场调查，选取三个比较实例，进行分析比较，具体情况如下表；交易实例1实例2实例3项
2、目单位造价(元平方米)建筑面积(平方米)层数建筑结构竣工(决算)时间用途7508006砖混7206005砖混6905805砖混201142011220114培训中心办公楼经分析比较，实例1外墙面粘贴釉面砖，内部装修也好于评估对象，由此单位工程造价较评估对象高5，调整后的单位造价为750095=7125(元)。实例2、实例3与评估对象的情况基本相同，无需调整。此外，2011年初至评估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格指数方面不需调整。用简单算术平均法计算待估对象的单位造价为：(7125+720十690)3=7075(元m)工程总造价为：7075500=353 750(元)（2)勘察设
3、计及前期工程费的估测勘察设计费按工程造价2计取，其他前期工程费按工程造价15计取，则总费用为：353750(2十15)=12 381(元)(3)工程附加支出的计算规划管理费，按工程造价015计取，为531元；质量监督费，按工程造价025计取，为884元i 招投标费，按中标额(工程造价)1o计取，为354元；竣工图费，按设计费7计取，为353 75027=495(元)；预算审查费，按工程造价05计取，为1 769元；工程建设监理费，按工程造价13计取，为4599元。工程附加支出合计：，531+884+354+495+1 769+4599=8632(元)(4)建设单位管理费的计算。建设单位管理费按
4、工程造价的2计取，为353 7502=7075(元)(5)建设期利息的计算该项目建设期为一年，评估时银行贷款利率为9，建设期利息为：(353750+12381+8632十70075)29=17183(元)I (6)开发利润的估算经调查分析，房地产开发行业平均资金利润率为15。开发利润为：(353 750十12 381十8632十7075十17 183)15=399 02115%=59 853.15（元）(8)待估建筑物的重置成本为：353750十12381十8632十7075十17183十59853.15=458 874.15（元）(9)建筑物成新率的测定经评估人员现场勘察，采用打分法计算得出该建筑物的成新率为：94.63%。(10)建筑物评估值的计算经分析，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，则：建筑物评估值=重置成本成新率=458 874.159463=434 232.61(元)4计算房地产评估值房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值=1600十434 232.61=594 232.61(元)
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