徐州杏山子项目产品定位与规划建筑策划报告（19页）.doc

1、徐州杏山子项目产品定位与规划建筑设计策划报告目录第一章产品定位与产品特征分析3一、影响产品定位的关键因素分析3二、目标客源来源分析4三、产品定位5四、产品特征5五、各类建筑的特征和设置理由6第二章投资和经济效益初步估算10一、静态投资和经济效益初步估算10二、动态投资和经济效益初步估算10第三章项目规划与建筑设计建议13一、设计理念及原则13二、规划设计建议13二、单体建筑建议16三、其他配套建议17第四章 分期开发计划及分期规划指标17一、分期计划17二、各分期安排及主要技术经济指标18第一章产品定位与产品特征分析一、影响产品定位的关键因素分析综合市场调查与分析报告中各方面情况，在本项目定位

2、时须充分考虑的因素有以下几点：1、从地块特征看地块位置偏远，周边基本处于尚未开发状态。道路交通状况尚好，距离淮海西路2.5公里，距离云龙湖风景区1.5公里，距离市中心8-10公里，距离徐州火车站约12公里，距离城南新区12公里。快速主干道西三环线从地块旁经过，使地块便捷地与市中心、城南新区、城北联系起来，并与最繁华的商业大街淮海路相连，交通通达性好，与城南新区相比，与现在市中心的交通联系更好，但现状只有1路公交与市区联接。现状地块为农村，有少量低级业态的工矿企业，基本没有对项目开发有利的产业基础。地块区域在城市总体规划中为保留用地，东侧为云龙湖风景控制区，西北侧为黄河湿 地保护区，除本项目外规

3、划中没有居住区和其他 规划淮海西路模型开发项目，公建配套（医院、超市、商贸等）及居住区公共服务设施配套严重缺乏。公建配套和生活服务配套只能依赖城区或者自身设置。地块属于云龙风景区的西北边缘，云龙湖景区近在咫尺，自然环境（空气质量与环境景观）比城市的北部和东部好，但差于城市南部。地块主要为缓坡山地，用地范围位于大王山的背阴面，（根据市场调查显示徐州人不喜欢住在山的北面），主要为岩石山体为地貌特征，只有地块北部有不同厚度的土层分布，因土层较薄，地块区域周边总体规划图现状植被较差，只有现农居点内有少量植被。用地内现状为大量农居，中间有一水塘，在开发中可以加以利用；地块南面山上现状有很多坟墓，对地块有

4、较大影响。地块所处山体呈东北西南走向，并呈西南高，东北低。南向和西向景观以山体为主，东向与东北向景观以远山和农村景观。地块西部的南向、东向和西向景观为因开山取石形成的山体岩层断面，尤其是西部南向处的岩层断面须作一定的处理。地块东半部的南向景观为山体，植被较好，但西南向的山坡上有较大面积的墓地，若无法做通政府的工作进行拆迁，规划中须高度重视。综上，开发中应充分挖掘地块的交通通达性、位于风景区旁自然环境和景观条件好等大利好，通过影响政府增加公交和自行开设小区班车来改善交通条件。生活服务配套主要靠自行解决，开发中重点考虑设置集中的居住区街坊式公共中心，并努力引导政府增加大的公建配套和建设开发；对现状

5、地形的利用要考虑现状不多植被的保护和水塘等自然地形的保留。2、从供应特征看目前市场上可供销售的供应量并不大，户型好、价格适中的楼盘销售率都在70%以上，只是城区内少量高层因房型差或价格偏高，仍有现房销售。现在的销售价格：市中心小高层、高层在2300-3500元/平方米，非中心地段多层在1300-2200元/平方米（城北1100-1400、城东1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500），城西沿湖小高层与高层在2500-4000元/平方米。目前市场开发的模式以小规模的居住区、小区开发为主，但供应量将在2004和2005年放大，北部、东部和南部都有较大规模的楼盘，尤其因为

6、城南作为城市发展方向，该区域的几个大楼盘及规划中的居住区开发将对本项目构成较大影响，本项目在产品定位时尽量不要与之直接竞争。目前与本项目形成直接竞争的楼盘主要有双山子项目，其区位、与城市发展方向等均较本项目有优势。与本项目的定位有较大关系的楼盘是滨湖花园，总建筑规模在54万方，全部为高层与小高层，容积率为2.22，价格在2300-4500范围内，景观房（面湖）均价3000以上，已预订了大部分，5月份正式开盘。总体上因其供应量大，位置好，本项目须与之错位，在单价与总价上拉开距离。从目前在售楼盘的户型分布看，140方以上的大户型销售速度较缓慢，90-140方的户型销售较快，楼层的选择主要集中在14

7、层，价格远高于5层6层，因价格低。建筑形态看，小高层的供应量较小，销售情况较好，高层的供应量主要集中在市区，板式高层的销售较好，点式较差，总体上看，对高层的接受程度较好。别墅的销售较缓慢，徐州住宅开发尚处于较低水平，80年代开发的住宅小区十分破旧，环境恶劣。新建的小区在引进外地开发理念后，正在规划的几个楼盘（如滨湖花园）设计水平有明显提高，竞争加剧，本项目开发商已有较成熟的开发经验，且资金雄厚，有较强的竞争力。考虑目前徐州市场价格较低，须注意成本控制。本项目因为规模较大，与竞争楼盘在区位、配套、未来发展潜力等竞争因素上相对较弱，应考虑走大众路线，建筑形态与户型尽量走主流，同时要具备兼容性和消费

8、引导性，扬长弊短，通过先进的开发理念、品牌开发策略、价格优势、环境优势、道路交通优势参与竞争。3、从需求看从宏观面看，目前徐州人均住房使用面积达到15.63平方米，但由于近几年经济的快速发展和住房制度改革，市场储备了一批改善条件的消费需求，因为目前徐州的住宅市场尚处于初步发展阶段，好的居住小区还不多，这种住宅消费的需求还没有被激发出来。从消费发展趋势看，目前大部分普通老百姓消费重点还停留在衣食和生活用品（包括电器）上，未大量出现在住宅上，只有少量工作单位较好的人已换购大房，改善条件。随着开发水平的提高、城市化发展的必然性和目前全国房地产形势的示范效应，徐州的消费将被很快激发，形成一个消费拉动房

9、地产市场的发展阶段。从需求群体看，目前徐州的一批政府机关学校医院等固定收入者、法律会计建筑装璜设计证券等服务性公司从业人员、大中型贸易企业经营人员、从事商贸和加工的私营企业业主等构成具有一定承受能力的住宅消费群，主要以换房改善条件为主，部分为首次置业，同时也有投资性购房需求。改善条件者目前基本上住60-100平方米房子，如调查中反映一些机关事企业单位的中层职工都在实物分房时拿到了面积相对较小的房子，在80平方米以下，如今他们都有意向和能力来购买新房去改善条件。但也有相当一部分需求已被满足，有一部分高收入的商贸私营业主，和一部分收入稳定的政府学校人群已经换房改善条件，但这类人在徐州处于高收入阶层

10、，仍有投资性购房需求。目前徐州较多人对现在住房不满意，主要体现在户型品质差（多为进深大产生的暗厅、暗卫）、面积不够用，物业管理差，小区环境差等，本项目立足开发精品楼盘，设计合理舒适的先进户型，充分挖掘现有景观条件和位处风景区的大环境，引进先进的物业管理理念来吸引购买。从需求特征看，户型面积在90-130平方米，房型以2/2/1、3/2/2为主，购房总价承受在15-30万元间。建筑形态无明显偏向，多层与小高层、高层无太明显区别，只要景观、朝向、房型、地段好，高层住宅也受市场欢迎。建筑风格偏向简洁素雅、精致典雅的风格，没有强烈的文化特征。徐州城市居民目前收入水平有限，购房时表现出对价格较敏感，在相

11、同地段选择更倾向价格低的而不是品质较高的。在同一楼盘中销售较快的也是总价较低的户型，一些楼盘的复式户型和一些大面积户型销售困难。但对真正高品质的楼盘如滨湖花园，价格的承受力还是相当强的。目前徐州市民购房时考虑交通条件较多，选择职住接近的房子，对本项目地段接受程度不高。购房者比较看重未来的发展潜力，有较高的公建服务配套的要求，对城市发展方向城南新区比较认可。此外购房时对供暖和物业管理也比较看重。4、从政府及开发商的情况看根据地块开发规模，按居住区的规划要求，需要配置包括3所幼儿园、1-2所小学、1所36班中学（含初高中）及一所卫生院在内的10万平方米的公共服务设施服务本地块居民。政府推出了在总体

12、规划中为保留用地的本地块，该区域基本没有公建配套，政府是否会为未来有着2.0-2.5万人居住的区域配备足够的公建生活服务设施，直接影响着本项目的产品定位和开发策略。从目前徐州市城市规划与建设重点看，政府对本项目区域进行较大规模的公建配套可能性不大，因此，本项目定位与规划设计时必须考虑配备基本的生活服务设施，形成较大规模的居住区公建中心。本项目规模巨大，开发商必须做好长期开发的准备，考虑树立品牌形象，甚至可考虑适当介入服务居住区的产业（如教育、商贸等），来提升楼盘的买点，吸引目标客源，获得效益最大化。二、目标客源来源分析尽管目前市场调查显示，选择地块置业的比例尚不高，主要原因是地块位置较偏、交通

13、尚不便利以及生活配套缺乏，但只要从项目开发上进行改善，再加上今后几年徐州市房地产市场需求的激发，可以相信，本项目具有较好的前景。1、目标客源区域分析地块的辐射区域分析，上班交通时间在30分钟内为可以接受的范围，本项目规模大，目标客源的来源区域应相对较大，包括城中心、城北工业园区、南至矿业大学，核心区域主要是来自城西及淮海路沿线、市政府一带。因为本项目对这些区域的道路交通状况较好，均有城市级快速干道相连，无论将来是自驾车还是公交上班，均是十分便捷，所以原则上该区域的购买者均是本项目争取的目标客源。区域交通分析示意图2、目标客源分类概述目标客源区域内现状分布了目前徐州市主要的产业人口，就具备购买力

14、的群体看，该区域大量的企事业单位、私营业主是主要来源，这些单位相对稳定，也不太会搬迁，这些单位购房者将是本项目吸引的主要力量。考虑城市发展南移，未来市政府搬迁，现市政府及相关部门购房者将随着办公搬迁而较倾向选择城南的住宅，本项目因为去城南方向通过环三南路非常便捷，也会吸引部分南迁的客源。考虑徐州地方的特殊性，一些效益较好的单位变相的福利分房仍然存在，本项目可以吸引部分单位集体团购。根据分析，地块的需求主要来自以下几种：市中心区域效益较好的事业单位（如学校、医院等）和小部分政府机关人员有固定收入的群体，尤其是中层以上的干部，主要以改善条件和为父母子女购房，以及这些部门参加工作3年以上的年轻人首次

15、购房；市中心区域法律会计建筑装璜设计证券等服务性公司从业人员的换房或者首次购房；城市西北部大中型企业管理者、南部部分高校老师改善条件及为父母子女购房；事业单位及大中型企业团购；城市中心区及淮海西路商贸私营企业主为改善条件和投资购房；工作在淮海西路，工作不久，总价承受力有限的首次购房的年轻人；西部现有生活居住区内收入水平相对较高的人群改善条件或分户购房；外地来徐州投资购房者（如温州、杭州投资客）。三、产品定位根据本项目的地块品质，和项目建设期当地市场需求特征，以及未来五年徐州城市与人口的发展预期，本项目定位为中偏档次水平、中等人口密度，以小高层和普通多层为主，以叠加式别墅（复式公寓）和高层为辅，

16、居住建筑面积约76万平方米，居住户数近6100户，居住人口在2.2万左右的大型居住社区，以配套齐全、环境优美的高质量的居住环境成为徐州中高密度住宅中的精品，成为新时代徐州居住物业的代表。此定位有三大特征：1、以大众普通型的第一居所为建筑形态，而不是以低密度的、别墅式的第二居所来定位，形成有较高人气的、生活配套齐全的、可以生活居住的大型居住社区，吻合徐州市民文化倾向群居热闹的生活习惯；2、以普通住宅为主，营造高质量的、全新居住理念的大众精品型居住社区，不追求高贵豪华，以中等偏高的建筑标准定位，以中等收入人群为主要目标客源，让设计先进、环境优美的新型的现代化社区成为他们新的居所。同时以大众普通型、

17、中高密度居住人口、生活配套设施齐全居住区的定位，形成与城市南部可能出现的大量别墅或排屋等低密度居住区错位竞争；3、建筑形态以小高层和高层为主，在用足容积率的前提下，形成低建筑密度、高绿化率、高人口密度、高生活配套的现代化居住小镇，通过中档次的价格吸引尽可能多的人口，才能靠项目的自身配套，在因不符合城市发展方向，政府不会进行大量投入的情况下，仍能形成自给自足的完整社区，将是项目取得成功开发的关键。四、产品特征1、项目总体技术指标项目数量（平方米）备注计容积率的用地面积558000不包括代征土地总建筑面积1026000其中：地上建筑面积854000计容积率的建筑面积其中居住建筑面积759400配套

18、公建95000其中可销售商铺84000为小区配套的各类商业服务设施不可销售11000公共服务设施如物业、社区用房、幼儿园等地下或半地下建筑面积172000用地面积的35%容积率1.530与标书上的1.525接近总户数6100户居住人口21000人按每户3.5人计停车位4800个其中：地下私家车位4400个住户配车率为70%地面公共停车400个 2、建筑形态定位类别用地比例地块面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）比例普通公寓34%1918001.223020027%小高层27%152200230700036%高层11%625802.213767016%复式洋房15%8450018450010%

19、可销售商铺10%556801.58350010%其他公建2%112401112401%总计100.0%5580001.530854200100%小高层和高层的用地面积所占比例为38，建筑面积所占比例达52，基本上以小高层和高层为主，具体的建筑形态见下节。3、户型定位建筑面积户型建筑面积比例户均户数比例70-90221137802%801703%90-110221,31216158021%100162027%110-13032225818034%120215036%130-150322,42219723026%140141023%150-170322,422224403%1601402%170-

20、190422688109%1803806%190-210422210303%2001002%210-230422, 522169002%220801%759940100%6100100%90150方的建筑面积达86。其中，110130占36。总体上以偏经济型为主，但由于高层的得房率较低，为达到一定的舒适性，130-150方的户型也达到23，能满足未来5年的购房需要。五、各类建筑的特征和设置理由1、普通公寓主要特征：见下表。普通多层基本特征户数约2100户建筑面积范围70-150 m2主力面积110-130 m2平均建面110 m2单价范围1500-2500元/ m2平均单价2000元/ m2总

21、价范围11-35万元主力总价18-25万元平均总价22万元分布区域特征地块东部、东南部，各组团南侧建筑层数以五层为主，设置顶层阁楼（不计容积率），销售时附送。（将提高五层售价，并成为卖点）外立面清新雅致但不失活泼户型特征3房设双卫，确保1-2居室朝南，南厅停车位45%配置车位目标客源以中偏低收入为主要客源、首次置业的年轻人、为子女购房结婚者、投资性购房者基本需求特征对总价敏感、户型要求精致，看重地段个生活配套，主要在一、二、三期推出，投资者看好增长趋势普通多层户型配比建筑面积比例户均户数比例70-90221137786%801708%90-1103129426040%10094045%110-

22、130322,42210817046%12090143%130-150422139906%1401005%小计23020098%1092100100%定位理由：普通多层公寓仍是徐州市民最喜爱的居住物业，是目前近郊区楼盘的主要建筑形态。但由于下列三个原因，普通多层的设置面积仍次于小高层。（1）从现有的销售情况看，因消费者的惰性，4层以上销售较慢，5层因价格远低于下面几层（低8%-20%），销售较好，六层则较多地空置。（2）因地块有较大面积的北坡，加上徐州的日照间距为1：1.3，普通多层难以达到1.525的容积率。（3）本项目须营造较高质量的园区环境，建筑密度不宜过高，须提高建筑高度，因此不宜设置

23、过多的多层。2、小高层的特征与设置理由主要特征见下表：小高层基本特征户数约2440户建筑面积范围70-150 m2（少量顶层复式）主力面积110-150 m2平均建面120 m2单价范围1800-2900元/ m2平均单价2350元/ m2总价范围15-40万元主力总价20-28万元平均总价30万元分布区域特征分布在地块各个区域，与多层和高层融合一体建筑层数9-15层，以9-12层为主 标准层形态一梯两户为主，少量一梯三户，其中南向一户为小户型外立面与多层同户型特征3房设双卫，确保1-2居室朝南，南厅（板式）或东西厅（点式），尽可能避免北厅停车位76%配置车位目标客源以中偏高收入为主要客源、改

24、善条件和为父母购房者、追求文化和环境的白领人、政府事业企业单位中层以上需求特征注重文化和环境、较重品质不太重地段、追求好的休闲配套服务设施。小高层户型配比建筑面积比例户均户数比例90-1102215066017%10051021%110-13031210871035%12091037%130-150322,42212817042%14092037%150-17042246802%160301%170-190顶层复式153505%180903%小计307570100%1262440100%定位理由：小高层目前的供应量并不大，现有的销售情况看，边套与上面的楼层销售较快，总体上市场的接受度较高，平均

25、价格高于多层300-500元/平方米。（1）小高层因有电梯，便于人流物流的上下，而且一梯两户的板式户型符合气候条件和生活起居的基本要求，是一种在较长时间内不会落后的舒适型物业形态，将被越来越多的消费者所喜爱。（2）从消费者的心理看，住高层虽有价格高于多层、物业管理费高、得房率低等弊病，但消费者普遍认为住高层是富贵的象征，有钱单位如电力以高层作为职工宿舍。从锦绣嘉园和滨湖花园的销售情况看，板式高层的市场接受度相当高。（3）建筑成本只高于多层300-400元/平方米，因上面的楼层销售价格较高，总体的经济效益高于多层。（4）本项目周边以山体为主，登高远眺，南向的云龙风景区山体起伏，景观较好，只有高层

26、与小高层才能利用这一优势。3、高层的特征与设置理由本项目不设置较多的高层，以一梯两户板式户型、18层高、两个单元相连的高层为主要形态，只为了设置一小部分80-100的小户型而少量布置一梯四户的点式。高层基本特征户数约1050户建筑面积范围70-150 m2（少量顶层复式）主力面积110-150 m2平均建面130 m2单价范围1800-3200元/ m2平均单价2550元/ m2总价范围15-45万元主力总价25-35万元平均总价33万元分布区域特征分布在地块北部与西部，间插在多层和小高层中建筑层数18层为主，不超过20层（参考当地消防技术指标）标准层形态一梯两户的板式为主，两个少量一梯四户，

27、其中南向二户为小户型外立面素雅挺拔，大玻璃面墙，并适当采用弧形元素。户型特征3房设双卫，确保1-2居室朝南，南厅（板式）或东西厅（点式），尽可能避免北厅。东边套设景观阳台停车位90%配置车位（以中偏高收入为主要客源）目标客源同小高层需求特征基本同小高层，更重生活的享受和高尚的生活，喜欢空中花园的高品位高层户型配比建筑面积比例户均户数比例90-110221,3111666012%10017016%110-1303124130030%12034033%130-1503225507040%14039037%150-1704221775013%16011011%170-190顶层复式27502%180

28、201%190-210顶层复式41303%200202%小计137670100%1311050100%定位理由：（1）高层将在整体的建筑形态中起到画龙点晴的作用，对园区形象的提升有较大作用。（2）高层可看到云龙湖和云龙风景区山体，有相当好的景观优势，会被消费者所喜爱（3）因高层造价高、得房率低、物业管理成本高等原因，且因高层次楼盘在气候条件方面的不宜人性，本项目高层的设置不超过18层，而且高层的建筑面积比例不宜过高。4、叠加式别墅（复式洋房）主要特征：这是指1-2层与3-4层的复式公寓，1-2层带半地下层和花园，称大地型别墅，3-4层带5层的屋顶花园，称阳光型别墅，户型面积在180-220平方

29、米。称其以叠加式别墅的主要原因是其建筑形态类似于别墅，外立面可以类似于排屋，而不类似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，户型布局类似于排屋，底层餐饮起居上层卧室，生活质量较高。复式洋房基本特征户数约440户建筑面积范围150-210 m2主力面积170-190 m2平均建面190 m2平均单价2600元/ m2总价范围40-80万元（含私家花园，下同）主力总价50-70万元平均总价60万元分布区域特征分布在地块南部和东部，几个小区的中部，主要在东北小区和东南小区内建筑层数4层半，顶层设半层阁楼标准层形态一梯两户的板式为主，少量一梯两户点式外立面典雅，适当采用大玻璃面材，坡顶户型

30、特征主要以四房2厅为主，一、二层一户，三、四层、四一户，短进深，一层设独立私家花园、楼顶设大露台。停车位150%车位配比，布置在半地下室目标客源高收入改善条件的企业领导、事业单位、机关单位高收入者，私营业主、附近学校的高收入老师等需求特征喜欢有天有地的生活、追求档次和高尚生活、喜欢别墅式生活叠加式别墅户型配比建筑面积比例户均户数比例170-1904225071060%18028064%190-2104221690020%2009019%210-230422,5231690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：这种居住物业因其较高的舒适性和低于别墅的价格以及相对

31、高密度的热闹的居住人口、比别墅更完善的生活配套而受消费者的欢迎。（1）本项目远在近郊，应是较高层次的人口愿意接受的区域，本应定位成别墅类低密度物业，但由于别墅类产品价格高、人口密度低、配套不齐全等等原因而难以被徐州的消费者大量接受，南湖花园目前的销售价格仍在2000元，主要原因是由于人口少而难以配置足够的交通和其他生活配套，使得已购房者难以入住。叠加式别墅人口密度大，且因设置在本项目这样一类配套齐全、人气较旺的大型居住区内，将受喜爱热闹的徐州消费者的欢迎。（2）本项目以大众精品型居住区定位，为使居住人口类型相对统一，不宜设置纯别墅类，以免造成两类人群的不和谐，叠加式别墅既有别墅的舒适性，又与其

32、他普通公寓容易融合，与园区的整体气氛一致。（3）目前徐州市场尚未有此类物业销售，但从需求调查中发现，徐州消费者对此类物业的需求量相当大（占建筑形态选项的21%）。从本公司为永康、桐乡等地两大住宅楼盘的定位看，这种类型的物业销售情况相当好，相信因此类物业的独特性及其与消费者需求特征的相吻合，应该受到徐州消费者的喜爱。（4）本项目不设置别墅的另一原因是城市南部的别墅供应量将较大，在徐州这样一个经济与文化的发展水平看，别墅的普及化尚有待时日，从嘉汇园的销售情况看，四类形态中（普通公寓、复式公寓、排屋、独立别墅）普通公寓与复式公寓的销售情况好于别墅。而且久隆凤凰城有2000户别墅，对徐州这样一个城市来

33、说可谓巨量，需有相当的消化时期，而且其地价低、环境好、强大的营销攻势，非一般楼盘所能抗敌，因此，本项目应与南部楼盘有所区别，若设置别墅将有较大风险。5、沿街商铺的设置本项目因居住人口将达到2万以上，需设置较大规模的生活配置，设置形式有集中型和分散型，前者以大型会所及集中2层以上的块商为主，后者则以内街和外街住宅底商形式为主。 根据项目地块附近没有大型公建的特征，本项目设集中大型农贸市场和中等规模超市，以吸引客户增加买点，并满足本项目居民生活需要（具体配备详见规划设计建议）。第二章投资和经济效益初步估算一、静态投资和经济效益初步估算静态投资初步估算表序号项目数量金额（万元）1土地费用*58.79

34、公顷275142工程费用1055932.1地上土建（平方米）*854000平方米819312.2地下工程（平方米）*172000平方米154692.3室外工程(土建的10%)2.110%81933其他费用96743.1设计费(2.5%)22.5%26403.2收费(30元/m2)地上建筑面积3025613.3管理费(2%)（2+3.1+3.4）2%22103.4营销费用（1%）总售价1%22634利息*83835不可预见费（5%）（2+3.1+3.3+3.4+4）5%6054总投资(万元)157218带*号备注：1、土地费用按照每亩30万元，契税为出让金的4%。1、地上土建单价：普通公寓650

35、元/平方米，复式洋房700元/平方米，小高层1100元/平方米，高层1500元/平方米，公建商铺700元/平方米。2、地下工程按照900元/平方米。3、建设期利率6.28%，计算按照土地价分三年期完成，折1.5个计息周期；建设期利息按照工程款支付到80%时候开始销售回收，贷款期1年；计利息为：10.06281.5+（2+3）0.80.06281销售收入表类别建筑面积（平方米）平均单价每套价格（万元/套）总售价普通公寓23020020002246039小高层30700023503072145高层13767025503335105复式洋房8451026005021973可销售商铺835204000

36、33410其他公建112400车库（个）4400417600总计854100226270定价考虑未来市场形势及房地产市场的增长因素，且随着市场形势发展逐渐提高价格。多层主要集中在前几期，以1500元/平方米低价启动，吸引首次置业者，聚集人气，所以平均价格相对较低为2000元/平方米。小高层、高层目前市场价格相对比较高，且主要在小区环境初步形成后投入市场，本身布置的位置景观性比较好，价格应较高。复式洋房因为品质和环境最好，吸引的客源为高收入阶层，价格最高。车库本项目配比较高，定价在4万元每车位，较目前市场价位低。拟作为本项目促销的手段，采取低价策略，吸引购买者，甚至可以同汽车销售公司联合推出买房

37、买低价车库送车（价格3万左右的车）或者打折售车活动，吸引人气。静态经济效益数量费率金额（万元）总投资157200总销售金额226266销售营业税及附加2262660.05612670所得税前利润56380投资利润率（%）36%考虑房地产滚动开发的因素，所得税基本可以规避，利润暂时不考虑所得税。二、动态投资和经济效益初步估算1、工程进度工期2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月第一期开工面积3180674213竣工面积3180674213第二期开工

38、面积131753293919763竣工面积131753293919763第三期开工面积6322415806094836竣工面积6322415806094836第四期开工面积47952719297192947952竣工面积47952719297192947952第五期开工面积5964614911589469竣工面积5964614911589469合计开工面积31806873893293982987158060142788719297192910759814911589469竣工面积0318067421313175329398298715806014278871929719291075981491

39、15894692、资金投入2004年2005年2006年2007年2008年2009年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月合计工程及其他37601032038909800186701686084908490127101761010570121170土地费用825055005500825027510合计总成本1201010320939098002417016860167408490127101761010570148680*工程及其他资金在开工时投入3、销售价格与总额2005年2006年2007年2008年2009年2010年201

40、1年1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月销售均价1800189019902080218023002400250026602790290030803230销售面积0259406052010740268606768012889811640058660586608775012160072960销售总价04900120102230588015550310902949015600163802573037440235904、现金流量表现金流量表（全部投资）单位：万元序号计算年份2004200520062007200820092

41、0102011合计1现金流入049021424921424605853197963164235852198891.1销售收入049021424921424605853197963164235852198892现金流出125382116536807373832541530635350613091687582.1建设投资120101971333970336122120228177001486852.2贷款利息5281179204625828516830078692.3税金及附加027279111893362177535061309122042.3所得税000000003净现金流量-12538-16

42、262-22558-159593517013445965922276511314累计净流量-12538-28801-51359-67318-32148-3080428855511315税前净流量-12538-16262-22558-159593517013445965922276511316税前累计流量-12538-28801-51359-67318-32148-308042885551131所得税前财务内部收益率：15.4%财务净现值(Ic=12%)：6263万元第三章项目规划与建筑设计建议一、设计理念及原则根据市场定位，本项目立足中偏高档楼盘，走大众化但高品质路线，以“舒适康居小城”的开发

43、理念为主导，以街坊式的设计手法，构造适应徐州市民居住理想的规模化的舒适型配套齐备的城市近郊居住开放式“小城”。这座“小城”的基本特征是：舒适、雅致、现代文明、文化氛围浓郁、生活便利、悠然自得。本项目规划建筑设计贯彻以下原则；1、大开放小封闭：本项目规模接近居住区规模，地块规划应考虑大开放小封闭的布局形式，即地块从整体看是开放式的，与城市没有界线地联系，通过居住区级道路城市公交可以深入居住区内；地块又分为相对独立的居住小区和居住组团，采取封闭布局形式，自成体系，严格物业管理。2、分期开发和首期示范：地块的规模巨大和区域市场不成熟，要在规划布局体现分期开发的思想，并具有较强的操作性，各期开发相对独

44、立，以2-3种产品类型为宜。首期选择应便于近期可操作性，并考虑在设计上体现出首期的示范性，强调项目在生活配套的特征。3、设计和开发策略的弹性：本项目大，开发周期长，周边规划的不定因素较大，本项目宜采取编制详细规划后分片编制规划方案，保留项目随着市场及周边规划情况的变化调整规划设计的灵活机动性。4、因地制宜：根据现有地块资源如水塘、植被、地形地质进行规划设计布置，构筑社区的景观体系和空间格局。如可以充分考虑水塘形成居住区的水景，西侧山谷土质较差以硬质景观和水景为主等，高层、小高层建筑主要布置在北面及西面。5、景观均好：本项目位于风景区侧，区域景观资源丰富，为业主就近提供了巨大的城市花园，所以本项

45、目内不宜再做大花园大广场，宜设计带状和节点结合的景观体系深入到庭院，使更多的住户有景可观，体现景观的均好性原则。二、规划设计建议（一）影响规划布局的问题及策略1、西面60米城市快速干道环三西路若不允许开设出入口，对外交通基本只能依托地块北面的规划40米的城市道路，所以交通的集散只靠一个方向给布局带来较大的局限性。解决办法：在北面道路开设两个居住区级（或城市支路）接口，并与目前规划中地块北面的城市道路交叉口对接，形成一条贯穿地块的居住区级道路，将地块分大组团进行相对独立的路网及功能布局，实现大开放小封闭的布局。2、现状南面拆迁安置150亩地块规划中没有明确道路出入口，如果城市快速干道环三西路不允

46、许开设出入口则势必要与本项目共用交通通道，从地块穿过，即影响本项目的路网布置又因安置人员的相对低素质影响楼盘的整体形象。本项目要避免尽量安置用地交通从地块穿过，可从两个方面解决，其一是争取通过编制详规时在城市快速干道环三西路上开一个城市支路的接口，以本地块和安置地块各让出6-8米，在两块地的边界形成一条道路连接环线。一方面可以使地块的对外交通更加合理，另一方面使安置用地的交通免于穿越地块。其二如果不能在环路上开口，则沿环路控制绿化带上开设12米宽的辅道解决。因两种方式对项目的布局影响都不大，本报告的规划布局建议暂不考虑该地块的出入问题。（二）总体布局建议概要总体布局按照居住区居住小区居住组团格

47、局，形成一个居住“小城”。居住区道路成为“小城”的“主干道”，居住区级公共服务设施沿“主干道”布置，居住小区级公共服务设施可沿城市40米规划道路、伸入地块内的人行、车行街设1-2条相对集中布置，在适当的位置布置居住区景观带。这样利用“主干道”、居住小区步行街、景观带一起将地块分成4-6个区块，即居住小区或居住组团，各区块相对独立，又自成体系，内部又分成数个组团。形成居住区（小城）居住小区居住组团的结构，本报告建议设置通过居住区级道路分割成为四个居住小区（见附图居住小区分布建议示意图）。 “小城”结合与城市道路连接及居住区级道路走向，设一个集中的居住区级公共中心。与城市道路的连接，建议一个利用现

48、有规划中地块北面的道路交叉口，将规划的南北向道路直接延伸至小区内，道路宽度适当降低，以10-16米为宜，在交叉口处形成一个项目的对外中心广场，成为本项目的对外窗口，并沿此“主干道” 两侧及设置的1-2街区，布置本项目的公共服务设施（及商铺、配套等），形成内敛的街坊式公共服务中心，构成项目最大的公共中心。原则上将公共配套设施集中布置在这一公共中心（小镇中心），以集聚人气。幼儿园布置在沿主干道和公共绿化附近，以方便家长接送和便于幼儿活动为原则。街道社区用房及业主活动用房分服务片区安排在相应的方便使用、住宅安排价值不高的地方，如山北坡脚、坟场视线比较清楚的地方。公共中心交叉口规划参考图各相对独立的居

49、住小区按封闭式管理的模式进行设计，其道路开口主要开设在居住区级道路上，沿40米城市干道可安排2-3个以非机动车出入为主的出入口。若允许在西三环上开口，则可设置一次出入口。（三）建筑及空间肌理建议1、建筑空间肌理空间布局按照四个层次进行，即纯公共空间（居住区空间）、半公共空间（居住小区空间）、半私密空间（组团庭院空间）、纯私密空间（家）。布局原则要求： 纯公共空间（居住区空间）：主要考虑与城市空间的衔接和协调，以及对城市空间的保护。避免与城市公共空间发生太大的差异，与城市空间和景观发生冲突。结合地形条件和外部条件，本项目小高层、高层建筑可主要布置在地块北部和西部，一方面可以无遮挡地通过高层建筑看

50、见风景区的景观，另一方面可以利用北侧绿化带及城市道路的空间过渡建筑投影，以避免过多高层布置在南部影响自身日照。半公共空间（居住小区空间）：每一个半公共空间建筑形态以2-3种为宜，力求高低错落有致，空间丰富。围合空间要体现均好性，并进行适当的人车分流组织交通路网，构筑没有边界的建筑空间围合，充分利用人的视觉感受，以小显大，形成最大的空间效果，营造出宏大气派的半公共空间。半私密空间（组团庭院空间）：建议采用围合庭院的形式，建筑空间布置要形成庭院空间的个性，建议通过适当的建筑转角形式围合，体现可识别性和空间的归属感。半私密空间要为居民特别是老人和儿童提供了就近休息、游戏和邻里交往的场所。私密空间（家

51、）：见户型的设计建议。2、建筑空间组合建筑形式设计原则：多层住宅以条式为主，小高层、高层以点式为主，点条结合，在满足日照、采光、通风的前提下，采取住宅长短结合，前后适当错开拼接，力求形成不同邻里形态的院落空间。建筑的组合形式原则：建筑根据空间的需要错列布置，即每幢建筑并不对齐，而是错开一定距离。这样的排布方式：一、可以增加日照间距，为住户争取更多的日照时间；二、可以扩大建筑的视线空间，错落的排布方式可以使一些建筑不受到对面建筑的空间视线的遮挡，从而为住户赢得更大的空间；三、丰富了立面的层次和景观，整齐排列的方式立面层次单一，没有远近的错落，景观也比较单调，桂花城通过建筑的错落，产生了丰富的立面

52、，远近错落，景观丰富。建筑的朝向排布：建筑布置方向在南偏东15度到南偏西15度内，尽量朝正南方向。住宅建筑避免出现东西朝向，公共建筑则可利用东西向排列。（四）公共服务设施建议本地块区域目前规划没有公建设施，一方面对地块吸引购买者、营销不利，另一方面对项目挖掘商业价值又有好处。考虑这两因素，本项目建议公共服务设施要按照居住区从高标准配置，大约需要配置9-10万平方米。其中5500平方米（千分之七）为物业用房、1500平方米为社区用房，5000平方米包括2所幼儿园的教育设施配套，其余为可销售的商业设施。作为开发商要考虑安排和引进的具体配备建议：内容规模说明按规定配置无偿提供物业管理2200按千分之

53、三配置，布置在会所中，主要放置在两个公共中心内，为方便管理，在各独立的居住小区内设物业管理联系办公室。物业经营3300按千分之四配置，分散布置在两个公共中心和商业街内，主要布置在商业价值不太高的内街内。社区活动1500按百户30平方米，含街道社区管理、文体活动、社区服务，布置在两个会所和各个小区活动中心内。尤其是老年活动和儿童活动设施用房宜布置在小区和组团内。教育设施5000含2所托儿园（含托幼），分别布置在东侧居住区道路交叉口与西侧水景边，结合居住区绿化景观布置，方便父母接送和幼儿活动。可销售经营的中型超市3000布置在东侧公共中心处，采取引进方式，如中等规模的联华超市等。农贸市场2000设

54、置在西侧公共中心临路口处，结合公交站场设置，避免对居住环境的干扰。金融邮电600引进2、3家银行建立营业部，布置在两个公共中心处，设置2-3个自动取款网点；引进1处邮政服务点，1处网通电信服务点，设置在东侧公共活动中心内。24小时便利超市300设置2-3处，选址在小区居民便利的地方。社区门诊药房300设置处，选址在公共服务中心，通过引进连锁药店进入。其他商业服务76800其他商业服务设施，以商铺的形式租售，布置在服务设施街坊内配置理由：不可销售部分是根据本项目规模政府要求必须提供或者项目本身合理性要配置的；可销售经营的内容是以上列出来的是消费者比较关心的但通过时常销售较难调节的，需要开发商主动

55、出击，引进项目，确保楼盘的买点和品质。根据地块的条件和总体布局，可在公共中心布置一处会所。 根据居民的需要，本项目建议设置这样一些活动设施和场地：1）结合会馆设置包括泳池、健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施；2）设置1-2处大型老年活动和儿童活动场所，各小区、组团内均结合公共中心和绿化场地布置小型老年活动和儿童活动场所；3）结合本项目公共中心布置一处集中的室外社区康体运动中心，布置篮球场1个，网球场2个，并在各组团活动场地设置健身器材。（五）道路体系建议1、路网结构根据地块条件，本项目应设置包括居住区级道路居住小区级道路组团级道路庭院道路入户道路构成的交通体系，居住区级道路与北侧

56、城市规划40米道路连接，分两个出入口（前面已经分析）。各居住小区主要车行开口贯穿地块的居住区道路上，在地块北侧临规划道路可以开设2-3个以非机动车为主的出入口。2、人车分流在各小区内部，尽量做到人车分流，机动车就近入库。并结合园林景观构筑完整的人行系统。3、道路宽度居住区级道路按12米红线控制，东侧出入口段按照16米红线控制，因为该段道路将是将来活动和人流最集中的区域，商业价值也最高，加宽道路也便于形成人行街区，小区道路按照7-12米红线控制；组团道路按5米控制；庭院支路按3.5-4.5米控制。4、交通站场地块范围内安排1-2个公交站点和一个公交始末站场。地块东侧的公共服务设施中心安排一个站点

57、，在地块中部宜安排一个，在西侧居住区与城市道路交叉处设置一个公交始末站场，因为将来本地块出行人流量大，必须有公交和地块专线车，该处位于地块远离城市方向的末端，对地块的干扰也较小，安排公交始末站比较合理。5、车库自行车库：按照户均2辆设置，设置在建筑的架空层、地下、半地下空间内，架空层层高控制在2.2米以下，如2.19米（规避计算建筑面积的规范标准），其余层高按2.2-2.5米，多余部分可作为储藏间和汽车库。汽车库：车位总的配比建议为70%。分地上400辆，地下、半地下车位4400辆。多层公寓部分的以集中地下车库为主，在车行交通便利的地方结合建筑底层设置半地下车库，集中地下车库设置在多层建筑庭院

58、下，考虑造价的因素，不建议布置在建筑底层。小高层、高层汽车位结合建筑地下一层布置集中停车库。按面积及户型分类配备车位详细表：面积户型普通多层小高层高层户数车位配比数量户数车位配比数量户数车位配比数量70-90221170 20%30 90-110221,312940 40%380 510 50%250 170 50%80 110-130322900 50%450 910 60%540 340 80%280 130-150422100 80%80 920 100%920 390 100%390 150-170322,42230 120%40 110 120%130 170-19042290 12

59、0%100 20 160%20 190-21042220 160%30 210-230422230-2505222110 45%940 2440 76%1850 1050 90%940 （六）景观布局建议1、小区外围景观：充分利用南面山体、云龙湖风景区的自然景观及北面、东面绿化带，运用渗透、借景的手法，在山体地势高的地方布置高层建筑以便可以看见云龙湖景，并在设置景观体系时将外部景观因素引入内部。云龙湖景区景观渗透示意2、小区内部景观：不建议做大的景观公园和广场，要体现均好性，构筑适度的广场花园开敞空间与组团绿地、庭院绿地形成较好的绿地系统，景观丰富，步移景异，建筑密度较高处运用部分底层架空和过

60、街通道，形成通透优美的居住环境和邻里交往空间。其他景观塑造原则：（1）处理好点（宅间绿地）、线（沿路绿化带）和面（中心花园，组团绿地）之间的关系，形成点线面结合，动静结合的绿化体系。（2）见缝插针布置绿化，避免绿化死角，建立高绿化率的形象。（3）充分利用地块原有的景观和大树等资源。（4）地块东部因有较厚土壤层，园林以植被为主要要素，西部以岩石为主，园林以水为主要要素。二、单体建筑建议户型及建筑形式建议见产品特征篇。（一） 户型设计要点1、户型设计应体现精致性，因为目前徐州市场消费者对好的户型概念不多，应具有消费引导性。如目前虽然消费者能接受北厅，但作为好的产品，应尽量避免北厅，注重南厅和东西厅

61、的设计。2、东西边套处理：本项目东边为景观主导区，东边套户型宜设计成客厅朝东配以景观大窗，高层建筑可以设计东向景观阳台，而西边套除景观特别好而客厅朝西外，其余均设计成卧室和客厅都朝南，西墙只设计卫生间小窗。3、多层送屋顶阁楼，按面积计算规范层高大于等于2.2米应计算建筑面积，计算容积率，为规避此项规定，阁楼可在2.19米处设置隔板，确保阁楼层高不超过2.2米，在规划验收后客户装修时可以根据需要自行拆除阁板。4、大客厅小卧室设置，但大户型因强调大主卧、大主卫，并带进入式衣柜。5、子母门设计，体现住宅的档次。6、玄关设计。强调生活的私密性，使进户门处有一个过渡空间，既避免开门见厅，又提供了放置鞋帽

62、和雨具的场所。7、阳台：双阳台设计，在不装保安笼的前提下，有较理想的晾衣位，建议朝南阳台采用不封闭形式。（二）立面设计要点1、建筑风格：清新雅致、简洁大方、线条明快、注重整体效果的现代风格为主，高层应体现挺拔的建筑视感，多层采用坡屋顶。2、天际线与轮廓线：天际线高低错落，同时，利用檐口、腰线、窗台、阳台、座基的变化，丰富外立面的轮廓线。3、颜色：明快、清新、淡雅的浅色系列。4、墙面：建议使用瓷砖，而非釉面砖。瓷砖色泽清新，不易褪色，而且不易脱落。三、其他配套建议1、市政配套（1）集中供暖：徐州市民对住宅的基本要求就是集中供暖，连接城市集中供暖管网。（2）供水系统：多层采用城市管网直接供水，高层

63、小高层因为屋顶水箱容易引起二次污染，且影响建筑立面，可由小区变频水压相结合供水。2、公共照明系统：（1）入口照明：是夜间小区的主要标识，需有较亮的光度和明显的标识。（2）道路照明：不仅满足功能需要，更要体现小区的温馨居住氛围。小区内各级道路须区别对待，主次要道路可用路灯，步行小径则采用园灯。（3）公共户外照明：在单元入口、楼道等处设节能型照明系统。3、安保配套（1）红外线监控：设置在小区四周，一旦感应到有人非常规进入，保卫室立即有联动感应。（2）可视监控：探头设在小区主要入口处和主要道路，监控室设在门卫室。（3）对讲保安门系统：该系统指在单元入口设户室选择按钮和对讲设备。当客人来访时，业主能在

64、室内识别来访者，并能简单对话。注：本报告着重项目的整体定位，对建筑设计的细部将在下一阶段的工作中进一步细化。第四章 分期开发计划及分期规划指标一、分期计划本项目分五期，计划到2009年底开发完成，分年分期工作计划如下表： 安排急工作进度表年份主要工作分期工作落实计划第一期第二期第三期第四期第五期2004年项目前期准备、前期研究、项目详规编制及报审、第一期工作市场定位与策划、方案、初步设计及报审（与二期一起）、施工图报审，12月开工2005年第一期开工并进入销售阶段，二期、三期土地拆迁平整及施工销售准备及销售工作，工程施工施工图报审并在8月开工、销售准备及销售工作视一、二期销售情况制定开发后期策

65、略、并进行方案、初步设计及报审、三期土地平整土地平整2006年一期完工、二期、三期施工销售，四期、五期开工及销售10月份前完工交房、后期工作施工及销售工作，施工图设计及报审，4月开工、施工及销售准备及销售工作方案、初步、施工图设计及报审、土地平整，10月开工、销售准备及销售工作方案、初步、施工图设计及报审、土地平整2007年一期、二后期工作，三期、四期完工，五期施工后期工作6月前完工交房、后期工作施工及销售工作，12月底交房施工及销售工作3月开工，销售准备及销售工作2008年二、三期后期工作，四、五期销售施工后期工作后期工作销售工作、4月完工交房，后期工作施工及销售工作，12月底交房2009年

66、四、五期后期工作后期工作后期工作在一期投入销售后，视销售情况及区域规划情况的变化制定后期的开发策略，并视情况加快或者延缓工作进度。本计划表按正常情况进行计划安排，公司可以根据人力、财力及开展具体情况灵活机动调整开发计划。本计划表中安排建设时间只强调开工时间和交房时间，中间施工时间进度由施工单位详细制定。二、各分期安排及主要技术经济指标考虑地块首期的示范性，首期不宜开发量过大，要在做出环境，容积率相对最低。故将规划的中部北面居住区中心两侧分一期、二期开发。后面三期因为主要为高层、小高层，故开发面积安排较大，容积率相对较高。各期建筑类型用地比例表：建筑类型第一期第二期第三期第四期第五期普通公寓27

67、%22%47.0%30.5%29%小高层10%15%26.5%33.5%35%高层0%0%0.0%22.5%25%复式洋房8%10%25.0%12.0%10%可销售商铺45%48%1.0%1.0%1%其他公建10%5%0.5%0.5%1%总计100%100%100%100%100%本地块分期开发区块划分详见附图（分期开发示意图），分期主要技术经济指标如下：一二三四五合计计容积率的用地面积（万m2）6.904.2018.5011.7014.5055.80总建筑面积（万m2）10.606.5931.6123.9829.82102.60地上建筑面积（万m2）9.525.9025.2319.9424.

68、8285.41其中：居住建筑面积（万m2）4.172.6624.8619.7124.5375.94可销售商铺（m2）465753024027751755217583520.0不可销售公建（m2）6900210092558572511235.0地下或半地下建筑面积（万m2）1.090.696.384.035.0017.19容积率1.3791.4041.3641.7051.7121.531总户数（户）3462172017154019326053居住人口（人）121076070605400676021190车位（个）2771901484125015994799地下私家车位（个）2171501364119014794399配车率63%69%68%77%77%73%地面公共停车（个）604012060120400以上数据与定位部分所述面积有一定误差，是因为用地细分后因为用地比例取整产生的误差。