1、内部资料 严禁外传 1如何“读”懂如何“读”懂规划方案规划方案规划设计部内部资料 严禁外传 2课程纲要一一二二三三规划与房地产开发的关系房地产规划的特点模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 3一、城市规划与房地产开发的关系基 于服务于城市规划体系房地产开发过程用地选择报建审批规划条件控制性详细规划总体规划修建性详细规划内部资料 严禁外传 4二、房地产规划的特点1.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；2.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好;3.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地；4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。高速度地产核心竞争力：精品质低成本内部资料
2、严禁外传 5大冶项目一期原方案城市方向市政公园占地：328.68 亩地价：60 万元/亩容积率： 1.8建筑密度： 30%建筑限高：100m绿地率：30%内部资料 严禁外传 6优化后方案城市方向市政公园内部资料 严禁外传 7模式的优秀规划设计需具备哪些特质？内部资料 严禁外传 8三、模式的优秀规划具备的特质1. 项目定位2. 整体布局3. 展示区规划4. 公共服务设施规划5. 交通规划6. 绿地景观规划7. 城市设计内部资料 严禁外传 901项目定位三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 101.项目定位(1) 区位；需求(2) 目标客户；成本(3) 竞品市场（楼价）(4) 产品定位内
3、部资料 严禁外传 111.项目定位海南临高一期丹阳郊区、度假城区、常住(1)区位；需求内部资料 严禁外传 121.项目定位海南清水湾项目根据不同的目标客户，研发不同的产品(2)目标客户；成本内部资料 严禁外传 131.项目定位根据土地成本高低，研发不同的产品大良苏岗项目(2)目标客户；成本总用地：143.62 亩地价：650 万元/亩楼面地价：8128元/平容积率： 1.2建筑密度：33%建筑限高： 18m建筑层数： 4层绿地率： 35%内部资料 严禁外传 141.项目定位充分了解周边竞品市场(3)竞品市场内部资料 严禁外传 151.项目定位度假刚需，低总价策略、研发中小户型及合理的面积赠送大
4、连金石滩项目(4)产品定位内部资料 严禁外传 1602整体布局三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 172.整体布局(1) 土地的充分利用(2) 外围空间及景观的利用(3) 充分结合地形(4) 技术经济指标(5) 客户生活习惯及心理需求内部资料 严禁外传 182.整体布局南通项目(1)土地的充分利用（优化用地范围）原红线位置内部资料 严禁外传 192.整体布局六安项目首轮方案优化后方案(1)土地的充分利用（不均衡使用容积率）内部资料 严禁外传 202.整体布局山西高平项目首轮方案(1)土地的充分利用内部资料 严禁外传 212.整体布局优化后方案(1)土地的充分利用内部资料 严禁外传
5、222.整体布局(2)外围空间及景观的利用将外部景观引入用地内吉林白城项目原方案优化后方案内部资料 严禁外传 232.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区如皋龙游湖项目内部资料 严禁外传 242.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街衢州内部资料 严禁外传 252.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用海岸线景观资源十里银滩三期内部资料 严禁外传 262.整体布局(3)充分结合地形结合现状地形，减少土方、基础及时间成本内部资料 严禁外传 272.整体布局(4)技术经济指标容积率建筑密度建筑限高停车率（地面停车率）绿地率内
6、部资料 严禁外传 282.整体布局(5)客户生活习惯及心理需求江苏通州地块内部资料 严禁外传 2903展示区规划三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 303.优秀的展示区规划早期当前售楼处展示区看板房全程体验街道配套空间场景空间节奏街道配套内部资料 严禁外传 313.优秀的展示区规划(1) 位置及范围(2) 区内各要素之间的关系(3) 客户体验的关注（公共配套及绿化景观）(4) 交通及空间序列组织(5) 预售条件内部资料 严禁外传 323.优秀的展示区规划花溪展示区-英伦风情街大范围展示震撼效果(1)位置及范围内部资料 严禁外传 333.优秀的展示区规划河北迁安展示区(1)位置及范围
7、内部资料 严禁外传 343.优秀的展示区规划(2)区内各要素之间的关系U型商业街展示区英伦商业街展示区内部资料 严禁外传 353.优秀的展示区规划U型商业街位置开盘时展示区范围主要人流来源方向丹阳展示区(3)客户体验的关注内部资料 严禁外传 363.优秀的展示区规划进深137米开间57米综合楼门廊商铺商铺门禁门禁丹阳展示区(3)客户体验的关注内部资料 严禁外传 373.优秀的展示区规划钦州项目展示区原方案展示区优化方案(3)客户体验的关注内部资料 严禁外传 383.优秀的展示区规划山西运城展示区(4)交通及空间序列组织主要人流来源方向参观路线内部资料 严禁外传 393.优秀的展示区规划(5)预
8、售条件是否能提前预售，对展示区规划有一定影响内部资料 严禁外传 4004公共服务设施规划三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 414.公共服务设施规划(1) 商业氛围营造(2) 酒店(3) 物业服务用房指标(4) 文教体卫设施内部资料 严禁外传 424.公共服务设施规划酒店学校医疗卫生社区及物业服务体育设施内部资料 严禁外传 4305交通规划三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 445.交通规划(1) 人车分流？(2) 别墅区与洋房区交通流线分流设计(3) 静态交通(4) 物业服务成本内部资料 严禁外传 453.优秀的展示区规划(1)人车分流？别墅区人车分流设计高层区地面停
9、车与地下车库相结合内部资料 严禁外传 465.交通规划江湾城(2)别墅区与洋房区交通流线分流设计如皋龙游湖内部资料 严禁外传 475.交通规划(3)静态交通（停车率）福建漳浦项目，通过与政府沟通，停车率条件由原1:1减小为1:0.7，从而地下车库范围缩小原地下车库范围调整后范围内部资料 严禁外传 485.交通规划南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围(3)静态交通（地面停车）内部资料 严禁外传 495.交通规划仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库(3)静态交通（低洼地设置车库）内部资料 严禁外传 505.交通规划(4)物业服务成本满足规范要求的前提下，尽量将地块出入口
10、个数控制在2个内部资料 严禁外传 5106绿地景观规划三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传 526.绿地景观规划(1) 中心公园(2) 入口绿地景观(3) 周边绿地景观的借用内部资料 严禁外传 53南沙天玺湾(1)中心公园6.绿地景观规划内部资料 严禁外传 546.绿地景观规划高州项目十里金滩项目(1)中心公园内部资料 严禁外传 556.绿地景观规划顺德钻石郡 绿地3000平方 位于组团入口处 以小见大 景观利用充分(2)入口绿地景观内部资料 严禁外传 566.绿地景观规划鹤山共和(3)周边绿地景观借用内部资料 严禁外传 5707城市设计三、模式的优秀规划具备的特质内部资料 严禁外传
11、 587.城市设计(1) 城市区位要求(2) 天际轮廓线(3) 沿街界面设计(4) 入口仪式感内部资料 严禁外传 597.城市设计(1)城市区位要求并非所有项目都要考虑城市设计；在城市的重要地段，才对城市设计有一定的要求内部资料 严禁外传 607.城市设计西昌天际轮廓线(2)天际轮廓线内部资料 严禁外传 617.城市设计英伦风格沿街界面设计(3)沿街界面设计内部资料 严禁外传 627.城市设计U型商业街入口(4)入口仪式感内部资料 严禁外传 637.城市设计英伦商业街入口(4)入口仪式感内部资料 严禁外传 64案例分享五联五联路路五楠五楠路路联棚收费站联棚收费站目标目标地块地块翻坝高速翻坝高速
12、高铁东站高铁东站市政府距高铁东站约12km，约16分钟车程。距市政府约8.5km，约9分钟车程。拒军区政府约4.5km，约5分钟车程。距翻坝高速入口约2km，约2分钟车程。江南江南路路夷陵长夷陵长江大桥江大桥滨江一号维多利亚港湾江南星城政府检察院人民医院新外滩兴发广场南山悦东郡B区高高速速连连接接线线市场定位：目标市场为中心市区。项目类型为刚需及改善型。交通节点距离（km）时间（分钟）路况市政府8.59较好中心城区商业（万达/国贸）7/108/13较好高铁东站1216较好国贸大国贸大厦厦万达万达地块区位地块区位庙家嘴庙家嘴长江大长江大桥桥江山多娇四期水蓝郡内部资料 严禁外传 65案例分享占地： 452.4 亩容积率： 1.2建筑密度： 30%建筑限高：100m绿地率: 35%夷夷桥桥路路（规划路）夷（规划路）夷 桥桥 横横 路路五五龙龙三三路路N市政公园市政公园城城市市方方向向310m0 10 30 50335m605m400m120m内部资料 严禁外传 66案例分享方案一市政公园内部资料 严禁外传 67案例分享市政公园市政公园内部资料 严禁外传 68案例分享最终方案内部资料 严禁外传 69规划始于交流，创意源自沟通
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