1、内部资料 严禁外传 1 以“项目开发”为导向 的施工图(土建)设计流程 内部资料 严禁外传 2 数据来源：国家统计局 3935 4863 6032 7956 10376 17576 20826 29889 25068 44355 52721 58589 64456 81428 0.53% 0.70% 0.52% 0.62% 0.74% 0.74% 1.30% 00.0020.0040.0060.0080.010.0120.01401000020000300004000050000600007000080000900002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 20
2、06年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 全国商品房销售额(亿元)与占比表 全国商品房销售额(亿元) 占比 内部资料 严禁外传 3 1,060 1,004 1,709 1,253 1,107 671 663 122.7% 8.8% 21.0% 23.1% 22.4% 45.5% 27.0% 0.0%0.0%20.0%20.0%40.0%40.0%60.0%60.0%80.0%80.0%100.0%100.0%120.0%120.0%140.0%140.0% - - 200 200 400 400 600 600 800 800 1,000 1,
3、000 1,200 1,200 1,400 1,400 1,600 1,600 1,800 1,800 恒大 万科 保利 中海 世茂 华润置地 2013年合约销售 2012年合约销售 增长变动情况 2013年合约销售对比2012年激增约122.7%，约达人民币1,060亿 世茂2013年合约销售增长率位居第二，约45.5% 除恒大外，万科、保利、中海及华润置地均保持约20%的销售增长率 合约销售 合约销售方面: 内部资料 严禁外传 4 分析成本的构成，优化成本结构 2,726 2,617 2,781 3,077 3,429 491 465 556 620 662 247 265 313 368
4、 368 79 177 246 367 204 1,199 1,475 1,734 2,065 1,835 4742 4999 5630 6497 6498 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,00020092010201120122013工程成本 土地成本 营业税金 土地增值税拨备 毛利 销售单价 2013年虽然收入得到大幅增长，但由于成本升幅更大，导致毛利率下降约3.5% 内部资料 严禁外传 5 节约成本与设计关系 以节约成本指导设计 “省” 以项目开发快速设计 “快” 内部资料 严禁外传 6 特色的设计流程 以项目开发为导向的设计流程 总 纲
5、以项目设计为导向的设计流程 常规设计流程 内部资料 严禁外传 7 1.0、常规设计流程 设计条件输入 项目报建、施工 概念设计 方案设计 初步设计 施工图 设计 内部资料 严禁外传 8 项目选址 意见书 国有土地 使用权证 建设用地 规划许可证 建设工程 规划许可证 房屋产权证 规划竣工 验收合格证 商品房预 售许可证 建设工程 施工许可证 项目 1.1、项目开发流程 内部资料 严禁外传 9 单体报建 地勘 基础图 土建 （毛坯） 1.2、项目报建对应设计图纸 设备 （毛坯） 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 现场施工 内部资料 严禁外传 10 1.3、项目进度案例 句容项目设计进度汇报
6、表（数据截至：2010-08-06） 项目负责人：李丹俊 13925127160 项目名称 规划报建图 规划市政施工图 建筑装修施工图 园林 出图时间 规划施工图 市政水 市政电 道路 联系人 类别 单体报建 地勘 基础图 土建 （毛坯） 设备（毛坯） 装修 设备（精简） 联系人 提资 时间 出图 时间 首期250亩地块 已出图 已出图 一期主干道（含主干道预埋管施工图）电子版已提交给项目部 一期主干道（含主干道预埋管施工图）电子版已提交给项目部 一期主干道电子版已提交给项目部；其他在规划施工图后5天出图 刘峰：13702349884 板房区 8.20 8.15 塔楼部分：8.22提供第一部分
7、。其他8.25 给装修提资时间：8.20 10.31 9.20 10.31 建筑-吴智慨13926445323 结构-孙军锋13825532380 给排水-闾炳红13923221568 电气-汪慧芳13928280746 暖通-孙丽贵13928212250 住宅装修-雷玉琴13825584219 酒店装修-梁超武13924882824 已提 因方案未定，具体出图时间待定 地下室部分：10.3 地下车库部分：9.1 其他图纸：10.15 货量区 8.25 8.18 9.1 地下室部分：10.15 11.15 11.25 12.05 其他图纸：10.31 超豪 展示区 8.20 8.18 9.1
8、9.15 9.15 9.25 9.25 酒店 8.20 8.14 8.18 地下室部分：10.3 11.30 首层装修图10.31 首层设备图11.30 其他图纸：10.31 其他图纸：12.31 其他图纸：1.31 内部资料 严禁外传 11 单体方案报建 基础施工（地勘）、人防条件 施工图审查 消防报建 初步设计审查 施工图设计配合要点 2.0、以项目开发为导向的设计流程 内部资料 严禁外传 12 2.1、单体方案报建 基础施工一地勘报告、基础图 基础施工一地勘报告、基础图 主体施工一建筑施工图、结构施工图、设备施工图 室内装修一装修图 室外绿化一园建图 建设工程规划许可证 建设工程施工许可
9、证 单体报建图（总平面、说明、方案平、立、剖） 地勘报告 基础图 土建施工图（建筑、结构施工图） 设备施工图(水、暖、电施工图） 基础施工一地勘报告、人防条件、基础图 主体施工一建筑施工图、结构施工图、设备施工图 内部资料 严禁外传 13 提问1 某项目政府要求的如“物管用房”等配套用房放在以下哪个位置更合理？ 综合楼 商业街 住宅架空层 内部资料 严禁外传 14 2.1、单体方案报建 政府特殊要求 提供当地地方性规范标准 营销、商业设计条件 内部资料 严禁外传 15 2.1、单体方案报建-政府要求 惠阳总平面 车位数200 车位数500 第一版报建容积率1.5，且未出新规范 第二版报建为做足
10、容积率2.0，应当地新颁布规范对车位要求 公司损失：成本、时间 设计院损失：公司设计资源 案例一：车位数增加 内部资料 严禁外传 16 公司要求地下车库上方覆土厚度不得大于0.8米 2.1、单体方案报建-政府要求 作为公共绿地覆土厚度需大于2米 案例二：覆土厚度 内部资料 严禁外传 17 导致多层板房施工图全部作废 高层区的前期准备与结构的验算作废 高层现代3风格 多层现代3风格 多层现代5风格 2.1、单体方案报建-营销对设计条件更改 高层现代5风格 高层现代风格变化 多层现代风格变化 运城 案例三：立面风格改变 内部资料 严禁外传 18 高层J339T,J352T替换为J476T,J622
11、T 取消别墅并增加商业街 2.1、单体方案报建-营销对设计条件更改 案例四：户型替换 蕉岭翡翠湾三期 内部资料 严禁外传 19 地下室加固后效果 园林方案 2.1、单体方案报建-方案修改 梦想走廊效果 总部大楼主入口绿化园林修改导致地下室顶板及梁荷载不够，现场采取了加固措施。 案例五：方案变更 内部资料 严禁外传 20 2.1、单体方案报建 海南清水湾项目 报建前期就把营销、政府以及项目提出问题及时解决，配合顺畅的项目有： 案例六：进展顺畅 增城朱村、中新项目 内部资料 严禁外传 21 2.1、单体方案报建 总结： 项目重视并提早走报建流程（或咨询当地报审部门的意见），及时把意见反馈至设计院。
12、 施工图提前介入，与方案、规划或者施工方一起解决项目技术难题。 营销或相关部门前期应对方向性决策定案，避免导致后期设计推倒重来。 内部资料 严禁外传 22 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 单体报建图（总平面、说明、方案平、立、剖） 地勘报告 基础图 土建施工图（建筑、结构施工图）设备施工图 设备施工图(水、暖、电施工图） 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 单体报建图（总平面、说明、方案平、立、剖） 地勘报告 基础图 土建施工图（建筑、结构施工图） 设备施工图(水、暖、电施工图） 基础施工一地勘报告、人防条件、基础图 主体施工一建筑施工图、结构施工图、设备施工图 内部资料 严禁外传 2
13、3 提问2 某项目刚进入施工图设计阶段，现项目急需图纸进行项目招标，可采取何种措施？ 内部资料 严禁外传 24 结构基础方案依据 结构基础施工图依据 保证质量、缩短工期、节省成本 初勘 详勘 施工勘察 地勘报告 准确 及时 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 25 人防设置要求及标准 人防规划要点 及时签订人防合同 确定长期合作人防院 （战略合作伙伴） 建设时间 总图位置 是否可异地建设 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 26 本工程属于海南临高二期高层公寓，分为两个组团，分别为椰林湾和浪琴湾。 椰林湾 浪琴湾 案例一：地勘报告限制规划设计条件 2.2
14、、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 27 筏板基础 基坑开挖产生的中风化花岗岩 筏板基础位置3.4m深度（1/15建筑高度） 地质剖面 施工现场 2.6m 16.9m 50.0m 中风化花岗岩层 粘土 粘土 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 28 博意设计院发工作联系单至项目部，经济比较后建议采用筏板基础，且经验算适合建造18层以下的高层，建议规划调整层数及适合做筏板基础位置。 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 29 调整至18层，同时为保证容积率增加一栋高层 地上23层 地上21层 调整至18层筏板基础，同时将塔楼移至适合做筏板区域的
15、位置 施工图介入后调整规划报建方案 原版规划 调整后规划 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 30 兰州项目曾因场地土类别不准确，用三类土和二类土分别做了设计，现将其对比展示。 2.2、基础施工（地勘)、人防条件 案例二：场地土类别的确定 内部资料 严禁外传 31 经以上对比，可知由于场地土类别的不准确可造成设计反复工作量增加，设计周期延长，建设成本增加。 二类13层局部配筋 三类13层局部配筋 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 32 清远新亚项目一期八号楼由于地勘与现场情况不符，导致桩承载力严重不足。需补桩处理，造成较大的浪费及延误工期。 案例三：粗
16、勘影响基础选型 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 33 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 34 海阳酒店区地块为加快工程进度、缩减设计周期及减少工程造价，设计院提出让项目部进行预应力管桩试桩的要求。 案例四：提前试桩的重要性 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 35 试验结果符合设计要求和工程需要且对海阳项目后区基础设计提供了较为有力的指导依据 。 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁外传 36 总结： 细致 质量 准确 重视 建设单位 地勘单位 设计单位 施工单位 2.2、基础施工（地勘）、人防条件 内部资料 严禁
17、外传 37 3.0、审查报建 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 单体报建图（总平面、说明、方案平、立、剖） 地勘报告 基础图 土建施工图（建筑、结构施工图） 设备施工图(水、暖、电施工图） 基础施工一地勘报告、人防条件、基础图 主体施工一建筑施工图、结构施工图、设备施工图 内部资料 严禁外传 38 3.0、审查报建 施工图审查 消防报建 初步设计审查 内部资料 严禁外传 39 3.0、审查报建 随着集团在全国各地不同城市开发项目，博意设计院服务的项目分布也越来越广，横跨多个省份，不同地方对施工图审查、消防报建的要求也不尽相同。有些地方甚至相当严格（如福建、江苏、青岛等），要审查多次方能通
18、过，对项目的报建取证（施工许可证）影响很大。 内部资料 严禁外传 40 施工图审查 消防报建 初步设计审查 内部资料 严禁外传 41 提问3： 某项目施工图设计周期（含设计、校对、审核时间）一共是30天。现项目部为尽快拿到施工证，需要马上进行施工图报建，请问如何操作才能尽快拿到报建图纸？ 内部资料 严禁外传 42 当地对外墙材料及保温材料的要求 当地审查不同于国家规范要求的地方性标准 是否需做绿色建筑及标准要求 3.1、施工图审查 内部资料 严禁外传 43 3.1、施工图审查 如：福建福鼎项目、青岛施工图审查沟通多次均较困难。 漳浦一期在项目审查完之后，粤闽区域总裁助理徐博总邀请漳州审图中心各
19、位专家来总部参观交流，并与所内各专业负责人进行座谈，施工图审查顺利通过。 总部现场交流会 案例一：施工图审查交流 内部资料 严禁外传 44 3.1、施工图审查 南沙项目依据绿色建筑评价规范审查意见，有部分不达到要求，如日照标准、外窗采用可调节外遮阳装置等，后期项目与审查单位沟通综合地块绿色标准达到一星级标准。 案例二：绿色建筑标准 内部资料 严禁外传 45 3.1、施工图审查 总结： 考虑同一省份集中到某一家关系较好的审图单位进行施工图审查。 如苏沪区域通州、如皋、盐城项目集中送到盐城市审图中心审查，施工图审查得以顺利通过。 与审图中心的专家建立良性互动，有助于施工图审查的通过。 内部资料 严
20、禁外传 46 施工图审查 消防报建 初步设计审查 内部资料 严禁外传 47 提问4： 下图均为高层住宅附带一层底商，请问商业服务网点对应下列哪一个图形？ 内部资料 严禁外传 48 以下分别代表何种类型楼梯间以及对应住宅的层数范围？ 提问5： 内部资料 严禁外传 49 3.2、消防报建 东莞天麓山花园2号楼在项目初审时，审图中心提出了与设计有分歧的意见。后与消防局进行了当面沟通对消防规范的理解，很快达成了共识。 两个单元作为一个防火分区，且各点都满足疏散，无13米要求。 案例一：提前消防报建，设计配合沟通 内部资料 严禁外传 50 3.2、消防报建 云浮三期林云项目因分期建设故4#、5#楼消防报
21、建滞后，这是一个首层做物管配套用房的建筑，消防设计按底层商业网点性质做消防设计。 物管用房 案例二：提前消防报建，及时发现问题 内部资料 严禁外传 51 3.2、消防报建 消防局报建不同意，坚持要按商住楼设计消防，因住宅公共区加消防设施，要加大地下室大消防水池140立方，而此时项目已施工完地下室基础，修改导致项目返工。 施工图纸 修改图纸 内部资料 严禁外传 52 3.2、消防报建 东莞豪园3层幼儿园在消防图审时，一图审员提出：“按规范超过两层的人员密集公建要做封闭楼梯间。”要求幼儿园改封闭楼梯间。 案例三：开敞楼梯 内部资料 严禁外传 53 3.2、消防报建 “考虑到办公楼，教学楼等火灾危险
22、性相对较小场所的使用要求，第5款仍允许该类场所在层数小于等于5层时设置敞开楼梯间“ 规范条文解释 内部资料 严禁外传 54 3.2、消防报建 设计与项目部要求消防出审查单再修改。消防局审图结论需由例会确定，最终开敞楼梯间通过审查。 内部资料 严禁外传 55 施工图审查 消防报建 初步设计审查 内部资料 严禁外传 56 3.3、初步设计审查 如福建、东莞项目在方案报建通过之后需做初步设计审查，为满足项目开发需求设计院直接从方案进入施工图阶段。 导致设计周期的延长，且审查的结果也会作为施工图审查的依据。 内部资料 严禁外传 57 4、施工图设计配合要点-总结回顾 一个项目设计阶段进展的顺利是项目、
23、营销、设计等一起发力的结果，为满足公司快速开发，快速销售的目标，必然要求设计院在未取得审批部门相应阶段的批文下，已经提前开始设计。为保证项目的顺利开展，建议做好以下几点： 内部资料 严禁外传 58 单体方案报建 在摘牌即开工的条件下，提前提供准确的地勘报告及人防设计条件 提供准确前置设计条件 营销与商业提前介入敲定方案，避免后期反复修改 提前与当地审批部门沟通，尽早进行各类报建审批 及时沟通消防报建过程中的问题并及时处理 基础施工（地勘）、人防条件 施工图审查 消防报建 初步设计审查 尽早获得政府部门的认可和批文，减少设计工作的反复，加快项目开工周期 4、施工图设计配合要点-总结回复 内部资料 严禁外传 59 感谢聆听！ 联系电话：
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