1、内部资料 严禁外传 1 单击此处编辑母版标题样式 内部资料 严禁外传 从资产负债率说起 2014年6月 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 2 目录 CONTENTS A.资产负债率 B.负债管理 C.现金流 D.资产管理 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 3 A. 资产负债率 总资产 负债 有息负债 其他负债 权益 股本+利润 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 4 A. 资产负债率 资产负债率= 总负债/总资产 ：79% 万科：84% 恒大：86% 中海：63% 净借贷比率= （有息负债-现金）/权益 ：67% 万科：42% 恒大：165% 中海：29% 内部资料 严禁外传内部资料
2、 严禁外传 5 A. 资产负债率 千亿俱乐部 时间 合同销售 现金 有息负债 所有者权益 净借贷比 中海 2012 903 331 500 706 24% 万科 2010 1082 378 474 442 22% 2013 1060 267 560 440 67% 恒大 2013 1001 536 1338 486 165% 千亿快照 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 6 B. 负债管理 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 7 B. 负债管理 跟“恒大们”的对比 背景：恒大近日在北京土地市场重磅出手，以51.35亿元的价格拿下北京市朝阳区东坝南区一地块。该地块总价刷新了北京年度住宅用地纪
3、录。该地块纯商品住宅部分楼面价约4.8万元/平方米。 我部用最直观的财务报表数据（2013.6），试图找出跟恒大经营上的一些差异： 科目 公司 负债（亿） 总计总计 总借贷 预收款 应付款 其他 11321132 456 393 192 91 恒大 21662166 758 428 821 159 /恒大 52%52% 60% 92% 23% 57% 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 8 B. 负债管理 公司 总负债 应付款 应付款/总负债 1132 192 17% 恒大 2166 821 38% 万科 3441 1070 31% 2013年6月报表数据 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外
4、传 9 B. 负债管理 科目 公司 负债（亿） 总计总计 总借贷 预收款 应付款 其他 16021602 562 634 309 97 恒大 29382938 1338 390 1008 202 /恒大 55% 42% 163% 31% 48% 55% 42% 163% 31% 48% 科目 公司 负债（亿） 总计总计 总借贷 预收款 应付款 其他 11321132 456 393 192 91 恒大 21662166 758 428 821 159 /恒大 52%52% 60% 92% 23% 57% 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 10 B. 负债管理 公司 总负债 应付款 应付款/
5、总负债 1132 192 17% 恒大 2166 821 38% 万科 3441 1070 31% 公司 总负债 应付款 应付款/总负债 1602 309 19% 恒大 2938 1008 34% 万科 3738 1335 36% 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 11 B. 负债管理 万科的节奏 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 12 B. 负债管理 万科 2012.A 2013.H 货币资金 523 376 有息负债 715 742 1.短期借款 99 120 2.一年到期 256 329 3.长期借款 360 293 应付款 857 1049 1.应付票据 49 109 2.应付
6、账款 448 483 3.其他应付款 360 457 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 13 B. 负债管理 万科 2012.A 2013.H 2013.A 货币资金 523 376 444 有息负债 715 742 767 1.短期借款 99 120 51 2.一年到期 256 329 275 3.长期借款 360 293 441 应付款 857 1049 1335 1.应付票据 49 109 148 2.应付账款 448 483 640 3.其他应付款 360 457 547 2014年，万科拿地870亿，占销售额的51%；净借贷比率仅从30%上升至42% 内部资料 严禁外传内部资料
7、严禁外传 14 B. 负债管理 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 万科 恒大 股权融资 预收楼款 占用上下游 有息负债 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 15 B. 负债管理 1、平时保持高的现金额，较低的净借贷比率 2、拿地节奏、时机很重要 3、高速扩张丌一定会大规模提高净借贷比率 4、适当的股权融资 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 16 B. 负债管理 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 17 D. 资产管理 土地 工程 现金 存货 有形资产 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 18 D. 资产管理 存货 未售 已售 钱都去哪了？ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 19 谢 谢 内部资料 严禁外传
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