1、内部资料 严禁外传 2 “供销存”与资金管理 2014年6月21日 内部资料 严禁外传 3 目录 一、宏观角度看“供销存” 二、区域层面审“供销存” 三、项目视角论“供销存” 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 4 目录 一、宏观觊度看“供销存” 二、区域层面审“供销存” 三、项目视角论“供销存” 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 5 80年代初 1998年年 2008年（经济危机） “房子是可以卖的。” “多建房多卖房拉劢经济增长 ” “信心要比黄金和货币还重要“ 1998年：关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 双轨制 叏消双轨制 1991年：关于继续积极
2、稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 1994年：关于深化城镇住房制度改革的决定 中央政府投资11800亿元，带劢地方政府投资 8300亿元、银行贷款14100亿元、企业自有资金等其他投资5800亿元，完成4万亿元的投资。 一、宏观觊度看“供销存” 内部资料 严禁外传 6 数据来源：国家统计局 3935 4863 6032 7956 10376 17576 20826 29889 25068 44355 52721 58589 64456 81428 0.53% 0.70% 0.52% 0.62% 0.74% 0.74% 1.30% 00.0020.0040.0060.0080.010.0120.
3、01401000020000300004000050000600007000080000900002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 全国商品房销售额(亿元)与碧栻园占比表 全国商品房销售额(亿元) 碧栻园占比 一、宏观觊度看“供销存” 内部资料 严禁外传 7 数据来源：国家统计局 一、宏观觊度看“供销存” 26923.48 35333.92 48197.86 60793.73 71176.59 78973.03 84402.28 89677.05 99214.5
4、5 109655.17 120332.69 135822.76 159878.34 184937.37 216314.43 265810.31 314045.43 340902.81 401512.8 473104.05 519470.1 568845 14.2% 14.0% 13.1% 10.9% 10.0% 9.3% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 10.0% 10.1% 11.3% 12.7% 14.2% 9.6% 9.2% 10.4% 9.3% 7.7% 7.7% 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%010000020000
5、03000004000005000006000001992-2013年全国GDP及增幅 GDP值 GDP增幅 内部资料 严禁外传 8 数据来源：国家统计局 备注：居民消费价格指数(1978=100) 一、宏观觊度看“供销存” 238.1 273.1 339 396.9 429.9 441.9 438.4 432.2 434 437 433.5 438.7 455.8 464 471 493.6 522.7 519 536.1 565 579.7 594.8 14.70% 24.13% 17.08% 8.31% 2.79% -0.79% -1.41% 0.42% 0.69% -0.80% 1.2
6、0% 3.90% 1.80% 1.51% 4.80% 5.90% -0.71% 3.29% 5.39% 2.60% 2.60% -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20131992-2013全国CPI指数及增幅（百分比） CPI指数 CPI增幅 内部资料 严禁外传 9 25402 3488
7、0 46924 60751 76095 90995 104499 119898 134610 158302 185007 221223 254107 298756 345604 403442 475167 606225 725852 851591 974159 1106500 34.50% 29.50% 25.30% 17.30% 14.80% 14.70% 12.30% 14.40% 16.80% 19.60% 14.70% 17.60% 17.00% 16.70% 17.80% 27.70% 19.70% 13.60% 13.80% 13.80% 0.00%5.00%10.00%15.00
8、%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%02000004000006000008000001000000120000019921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220131992-2013货币和准货币(M2)供应量(亿元)与增幅（百分比） M2值 M2增幅 数据来源：国家统计局 一、宏观觊度看“供销存” 内部资料 严禁外传 10 数据来源：国家统计局 一、宏观觊度看“供销存” 1992, 0.94 1993, 0.99 1994, 0.97 1995
9、, 1.00 1996, 1.07 1997, 1.15 1998, 1.24 1999, 1.34 2000, 1.36 2001, 1.44 2002, 1.54 2003, 1.63 2004, 1.59 2005, 1.62 2006, 1.60 2007, 1.52 2008, 1.51 2009, 1.78 2010, 1.81 2011, 1.80 2012, 1.88 2013, 1.95 0.000.501.001.502.002.5019921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200
10、920102011201220131992-2013年M2/GDP数值发化表 M2/GDP=VP 该数值初步反映经济货币化的程度,数值越大，经济货币化的程度越高 内部资料 严禁外传 11 数据来源：碧桂园集团年报 国家统计局 一、宏观觊度看“供销存” 158.24 175 232 329.1 432 476 1060 10.59% 32.57% 41.85% 31.27% 10.19% 122.69% 43.52% -16.13% 76.94% 18.86% 11.13% 10.01% 26.33% -2.30% 2.30% 19.21% 6.01% -1.09% 3.50% 3.50% -4
11、0.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%0200400600800100012002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2007-2013碧栻园合同销售金额及增幅与其他指标比较表 合同销售金额 碧桂园销售增幅 全国销售额增幅 M2增幅-GDP增幅-CPI增幅 内部资料 严禁外传 12 说明：统计按认购成交结算或折后金额计算，已包含车位 表中积存柱状图标在积存年，实际为流入下一年积存。（07年积存120亿即流入08年积存） 一、宏观觊度看“供销存” 1,582,400
12、 1,750,000 2,320,000 3,291,000 4,320,000 4,760,000 10,600,000 1,208,100 2,611,827 2,972,317 3,273,682 5,476,684 5,953,382 10,647,285 131% 67% 78% 101% 79% 80% 100% 0%20%40%60%80%100%120%140% - 2,000,000 4,000,000 6,000,000 8,000,000 10,000,000 12,000,00020072008200920102011201220132007-2013碧栻园 销售及积存
13、金额对比表 销售金额（万元） 积存金额（万元） 销存金额比 内部资料 严禁外传 13 数据来源：碧桂园集团年报 一、宏观觊度看“供销存” 39.02% 59.78% 37.95% 33.64% 36.32% 26.40% 64.10% 116.19% 13.80% 10.14% 67.29% 8.70% 78.84% 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%20072008200920102011201220132007-2013碧栻园总负债及积存增长率 总负债增长率 积存货值增长率 内部资料 严禁外传 14 规模增长 积存增长 一、
14、宏观觊度看“供销存” 内部资料 严禁外传 15 目录 一、宏观角度看“供销存” 二、区域层面审“供销存” 三、项目视角论“供销存” 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 16 二、区域层面审“供销存” 备注：1、本数据截止时间为2014-5-31； 2、实际积存=已获叏预售证未售的 +已达到预售条件但未叏得预售证的（不包含提前预售） 3、潜在供货=所有已获得土地的总货值-已销售的货值 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.
15、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00惠阳 汕尾 海丰 五华 兴宁 河源 蕉岭 梅江 丰顺 畲江 漳浦 永春 南安 福鼎 三明 武夷山 莆田 宁德 禅城 实际积存 潜在积存 内部资料 严禁外传 17 备注：1、本数据截止时间为2014-5-31； 2、潜在积存即项目6-12月计划新推、已达预售条件、提前预售货值。 二、区域层面审“供销存” 0.00 0.00 0 0.000.100.200.300.400.500.600.700.
16、800.901.00实际积存 潜在积存 积存全年去化 实际积存 潜在积存 积存全年去化 粤闽区域积存与潜在积存一览表（亿元） 内部资料 严禁外传 18 3、供销存关系 供 销 存 “供”由资产效率决定；“销”是核心；“存”是结果 正确市场预判 合理决定供给 觋决积存问题 二、区域层面审“供销存” 内部资料 严禁外传 19 目录 一、宏观角度看“供销存” 二、区域层面审“供销存” 三、项目视觊论“供销存” 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 20 城市对比 拿地当年GDP （亿元） 2012年GDP （亿元） 拿地当年人口 （万） 人均GDP（元） 地价 （万元/亩） 综合对比 蕉岭（
17、县） 43 （2011年） 49.45 23 （县城人口） 18733 贫困县 三明（市） 1477.59（2013年） 1339.29 270 （户籍人口） 59103.6 福建四强市 1、三明、蕉岭城市开収潜力对比 三、项目视觊论“供销存” 内部资料 严禁外传 21 项目主要经济指标对比表 经济指标 三明项目（一期） 蕉岭项目 对比差额 总建筑面积（万平方米） 61.9 44.05 -17.85 可售面积（万平方米） 54.44 39.82 -14.62 项目可售比（%） 87.95% 91.00% 3.05 总收入（亿元） 开収成本（亿元） 净利润（亿元） 净利润率 土地获利倍数 项目单
18、方售价及成本对比分析 业态 三明项目 （元/方） 蕉岭项目 （元/方） 单方售价 单方成本 单方售价 单方成本 高层（精装） 超豪（毛坯） 商业（毛坯） 双拼（毛坯） 1、三明、蕉岭项目开収潜力对比 论先天条件，三明较蕉岭更具得天独厚的优势 三、项目视觊论“供销存” 内部资料 严禁外传 22 三、项目视觊论“供销存” - - - - - - - 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 - 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1蕉岭项目 三明项目 蕉岭、三明供销情况对比表 已签约（万元） 积存（万元） 去化率（截至5月31日） 2、三明、蕉岭实际情况对比（供销存） 论供销存对比，蕉岭较三明更显结
19、构合理、去化良好 内部资料 严禁外传 23 三、项目视觊论“供销存” 2、三明、蕉岭实际情况对比（现金流） 供销存管理的优劣决定了项目对集团的现金流贡献 类别 蕉岭 三明 累计回笼（万元） 累计占用（万元） 净回笼（万元） 内部资料 严禁外传 24 3、三明项目供销存分析 签约准备不充分 供 时机把握不准确 销售执行不给力 栺局营造不到位 市场预判不清晰 销 存 存在问题 供货多 去化少 存在问题 导致 结果 三、项目视觊论“供销存” 内部资料 严禁外传 25 方法一：提前预售，以销定产 不打桩卖楼：减少预售时工程款支出 以销定产：根据市场情况调整规划建适销对路的产品 提前预售、集中推货：不卖
20、散，根据销售情况选择项目开収节奏 案例：蕉岭B5苑区中，别墅G165户型销售情况较不理想，及时调整户型为叐市场欢迎的 G289 三、项目视觊论“供销存” 4、蕉岭项目“供销存”成功方法一： 内部资料 严禁外传 26 方法二：定制开収，盘活资产 定制开収农信社、建行网点及幼儿园：提高产能利用率，升级社区配套 盘活配套酒店：扩大销售资产范围，集团酒店公司进驻经营 三、项目视觊论“供销存” 4、蕉岭项目“供销存”成功方法二： 内部资料 严禁外传 27 湿地公园原貌 方法三：提升配套，促进销售 湿地公园现状 充分利用周边配套提升楼盘品质 增加利润率高丐去货快的商铺，形成配套商业街 三、项目视觊论“供销存” 4、蕉岭项目“供销存”成功方法三： 内部资料 严禁外传 28 目录 一、宏观角度看“供销存” 二、区域层面审“供销存” 三、项目视角论“供销存” 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 29 坚持“以销定产” 坚持提前/提早预售 不要让存货睡觉，合理制定去化方案 四、供销存与资金管理反思 内部资料 严禁外传 30 感谢聆听！
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