1、心花花花花花花怒放花海湾年6月 保投顾策划部保利花海湾项目营销提报广钢新城环境好少塞车芳村印象4老城区无咩新野最近楼价涨得好快芳村食街花鸟鱼虫茶叶市场l2016年，芳村板块的成交走势受到广钢板块的影响较大，实现了成交均价从2.5万/暴涨到4.2万/的飞跃，整体量价在广钢板块的带动下，芳村板块呈现量价齐升的态势；迈进年，老芳村及白鹅潭板块成交虽有下滑，但价格仍保持稳定水平。注：以上数据出自市场调研市场动态：广钢驱动力明显，板块价值系统欠坚挺，新政后将面临量价下跌压力茶滘 旧城综合提升区片区现状：板块边缘化-滞后性-非热门置业板块-负面标签边缘化区位上配套上认知度上负面标签白鹅潭CBD、广钢新城、
2、花地生态城三大板块外围滞后性专业市场云集，但缺少大型商业配套非热门置业板块板块内缺乏标杆项目亮相，区域认知度未建立起来固化标签板块附近有黄大仙庙，部分客户对此有抗性难题1我们面临的难题？板块规划兑现慢保利项目首发存在机遇，但无法抱板块大腿难题2茶滘村板块形象破旧客户信心不足项目通达性差昭示性不足难题3难题415填实现100/200套货认购并签约如何解决？竞品是如何应对的？说“新城”：定位“荔湾新城”说“江景”：定位“白鹅潭江景房”说“规模”：定位“百万方成熟大盘”竞品是如何应对的？说“产品舒适性”：定位“荔湾心低密度全南向亲水华宅”说“学位”：定位“西关大城全程名校”说“江景”：定位“一线江景
3、豪宅”客户到底需要什么？姓名：陈先生，50岁职业：公务员住址：坑口家庭结构：有老有小我一直居住在芳村这边，家人以及朋友圈子都在这边，是老区了，生活起来非常方便。再说现在的交通哪里都能到，我想去其他区域也很方便快捷。对话客户客户普遍存在较高的环境（自然/圈层）认同和较低的心理价位认知特点姓名：李小姐，28岁职业：私企经理住址：芳村地铁站附件家庭结构：未婚我现在在海珠那边上班，居住在芳村。虽然芳村发展相对较晚，但是说实话，居住环境来说的话还是芳村更好一些。这边塞车情况要好很多，没中心区域那么拥挤。姓名：王先生，38岁职业：私企经营者住址：海珠区家庭结构：已婚芳村这边的房子啊，肯定会比广钢、海珠还有
4、越秀那边便宜很多啦。要是价格太贵的话不如买广钢、海珠那边，但是价格便宜的话可以考虑购买，毕竟价格低涨的空间更大。老芳村，习惯芳村老城生活新广州，认同芳村居住环境价值老海珠，认同芳村未来升值空间5、滘口电梯：2.6-3.5万/平楼梯：1.4-1.7万/平4、芳村地铁口电梯：2.7-3.5万/平楼梯：1.5-1.8万/平6、花地湾电梯：2.1-3万/平楼梯：1.5-2万/平7、汾水电梯：2-2.3万/平楼梯：1.3-1.5万/平3、鹤洞楼梯：1.3-1.6万/平2、老荔湾电梯：3.5-5万/平楼梯：2-3.5万/平1、海珠电梯：3.8-5.5万/平楼梯：2.5-3.5万/平客户触点是什么？中心老城
5、二手楼价高二手房户型不好主要看规划兑现速度中心老城二手房价直逼芳村一手房价，外溢客户势头上升全面二孩政策放开，改善型需求逐年递增全民二孩政策放开，房间功能性增加有着非常实际的需求。客户触点是什么？外区客户牵引要素一手稀缺二手贵目前区域一手楼盘供应稀缺，且二手楼盘可选择户型差、价格高。价格规划利好发展潜力大茶滘旧改未来规划及发展潜力，但对改造的时间比较担忧。区域规划路网完善双轨上盖交通中心老区交通完善但易堵，芳村交通路网完善，规划19号、22号地铁线、有轨电车环境好空气佳芳村居住环境较好，空气更好居住环境主要在售竞品客群概况：地域结构：u芳村版块项目整个荔湾地缘客户占比5成以上。u老荔湾版块项目
6、荔湾地缘客户占比3成，另外越秀、海珠客户外溢大。客户身份：u企事业单位管理者、私营企业老板、公务员、私企员工等。置业因素：u地段、配套、品牌、教育等。华发荔湾荟区域：荔湾 30% 海珠 30% 越秀 20%职业：私企 30% 企事业单位30%置业因素：地段、配套远东御江豪庭区域：芳村 40% 老荔湾20% 海珠20% 越秀 10% 天河5%职业：企事业单位40% 私企员工20% 私营老板30% 其他10%置业因素：价格、位置保利西悦湾区域：芳村30%，老荔湾20%，海珠15%，越秀15%，天河8%，白云2%，其他10%职业：企业高管30% 20%公务员 私企老板25% 15%企业员工 10%其
7、他置业因素：品牌、规划、配套本案新世界凯粤湾区域：荔湾25% 越秀20% 海珠18% 白云5% 天河5%职业：企事业单位35% 私企30%置业因素：地段、名校荔湾地源客独占鳌头，海珠、越秀客外溢客群增加，价格拉升存在空间1、核心客群：芳村本案2、重要客群：老荔湾3、次重客群：海珠3、次重客群：越秀4、补充客群：其他客户群研判核心客群：芳村 重要客群：老荔湾 次重要客群：海珠+越秀 补充客群：广佛边缘地区客户 我们面向的，是这样一群客户，他们骨子里享受老城生活习惯周末和家人喝早茶，习惯走在林荫护阴的路上，习惯没事去吃碗云吞面。源自原生区域的小优越感芳村，与自己生活的海珠、越秀、老荔湾相比，似乎不
8、是一个特别中心的地方，我不愿意将就，但高涨的楼价又在时时刻刻提醒我，是不是需要一些小妥协？对生活提升有积极追求很幸运，有了第二个小孩，房子，我们希望多一个房间，给孩子独立的成长空间；希望搬到新的小区，和素质好的人为邻，让孩子在更好的环境中长大。我们的价值点是什么？ 新锐气质荔湾老城交通畅达景观环境人文浓厚项目物理定位荔湾心Feature:项目核心地段价值特点自然人文Advantage:优越生态景观资源千年历史人文气息高尚住宅Benefit:高尚气质体现客户精神契合SLOGAN新锐城市生活范本致 独具慧眼的城市宠儿品牌先行（约2稿）1.以品牌牵头起航，强调保利实力2.第二阶段起项目正式亮相3.第
9、三阶段结合销售动作主打产品精工亮相起势（约4稿）产品精工（约4稿）板房开放获得预售证售楼部开放推广主线9月8月10月11月12月以“保利地产匠心打造荔湾”为线索，强化保利地产的品牌实力，以及其在老城更新当中扮演的重要角色。保利选址，必定是未来价值飙升的风向标。【诉求重点】保利品牌，大师匠心阶段一 亮相起势各阶段传播主题20结合保利年4大城市更新项目炒作：1、黄埔鱼珠港项目广州东发展引擎，广州第二个CBD首开领航区（航海经济、总部经济、高端服务业）。2、天河小新塘项目天河CBD公园社区。3、荔湾广钢新城广州首个CLD居住区4、荔湾花海湾项目广州西生态人居典范即将盛大启幕。围绕保利广钢4盘、九里、
10、塞纳、花海湾共7盘，书写保利在广州传统老城区建设中担当的重要角色，以及过程中完成了从人居3.0到5.0的匠心升级，突显品牌实力。城市更新大师，保利一路领航保利荔湾7子，以匠心致敬城市【软文主题一】【软文主题二】各阶段传播主题阶段二 亮相起势各阶段传播主题结合售楼部开放节点，主打项目自身价值体系，输出项目新锐、智慧的精神内核与气质，在市场中一枝独秀。【诉求重点】项目整体价值，项目气质2015年11月26日拿地，至项目亮相，耗时660天的精雕细琢，花海湾项目终于以完美的姿态亮相在众人面前，打造出全新的新锐城市生活范本。*具体的等待天数以土地拍卖日，到软文投放日的实际距离为准炒作项目地段，以及项目产
11、品价值。传达项目中心生活范本形象。【软文主题一】【软文主题二】0201广州，等待花海湾的660个日与夜在中心，最范本各阶段传播主题阶段三 产品精工各阶段传播主题P.O.L.Y 居住系统、户型格局、空间复合、适老适幼等产品、立体园林等角度，全方位诠释【诉求重点】POLY 人居精工系统【炒作主题一】P.O.L.Y. 人居精工系统，为爱筑起一个家Private smart butler 私人智慧管家Oxygen air system 新风空气管理系统 Light management system 灯光管理系统Yard-neighborhood 邻里亲情园林OPYL各阶段传播主题室内设计师500个小
12、心思，筑就一个花海湾沉下来，会更美！广州首个下沉式水景园林原来在这里将新加坡园林设计卖点放大，突出项目为广州首个将W酒店等全球精奢酒店下沉式园林设计理念引入居住空间的项目，拥有同时不断巩固项目新锐、时尚的气质。由点带面，系统介绍花海湾园林设计特点，全龄居园林着重邻里亲情的互动等特点。【炒作主题二】解剖项目精装的500个细节，紧扣炒作主题一POLY人居精工系统设计理念，体现先进设计理念在家居细节中的打造和体验，区别于上一代住宅设计装潢追求外显的豪华，花海湾室产品设计更注重居住体验感，华而不浮。【炒作主题三】各阶段传播主题在这个信息碎片化的年代，人民群众喜闻乐见、齐齐参与的活动才是好活动辣么，我们
13、该如何搞事呢？活动铺排【亮相起势搞事篇】之 刷新城市#_,你是我的_范本# 1.客户只需打开活动H52.摄像头对准对自己有意义的建筑3.系统自动生成花艺涂鸦效果和楼栋海报4.客户可输入一段话在海报上，转发朋友圈分享传播。各大商圈LED屏海报展示活动铺排【亮相起势搞事篇】之 刷新城市选取5组涂鸦海报在荔湾、海珠等各大商圈LED屏播放，引起群众的互动与关注，再次传播项目。并邀请被选中的客户到销售中心开放现场，有惊喜。#_你是我的_范本# #_你是我的_范本# 落地活动：心花怒放花海湾售楼部开放活动铺排销售中心开放日，将销售中心现场打造成布满鲜花的震撼花海，邀请媒体及意向客户参观，现场配合表演、抽奖
14、活动，礼品为野兽派代金券、鲜花等。客户策略三盘联动老业主搅动合供方推介首创系统内三盘联动，实现客源消化最大化走好物业联动三部曲，搅动全广州保利老小区合作方资源整合，千方百计搅动与保利有关的人群大市场做地缘、做深度：地缘性客户铺面，企事业单位、私营业主深度拓展1、芳村三盘联动花海湾海德二期海德一期【楼巴接送】周末异型楼巴穿梭广钢、花海湾三盘，实现客源即时转介即时消化。【预约VIP】预约到访一对一接待提升尊贵感。【跨盘到访有礼】客人到访售楼部出示跨盘看房券，即可获赠精美礼品一份。首创系统内三盘联动，实现客源消化最大化2、搅动全广州的业主走好物业联动三部曲，搅动全广州保利老小区活动拉动摆展海报物业联
15、动与物业公司打包签订物业系统联动协议，转介分成到物业人员个人根据小区规模、位置确定推广形式，物业配合摆展、海报、短信等形式通过噱头专场形式，组织业主到项目参观、推介，完成客户对接、成交过程。物料植入专场推介推介有奖团购整合公司合作方资源，如广告公司、工程部、物业公司、剧院资源等，以专场推介、物料植入、团购、推介有奖等方式搅动合作方资源。联络关键人，举行专场推介会合作单位纸巾盒、展架、海报等物料植入购房团购专享服务、专享折扣关键人推介成交奖励3、合供方推介合作方资源整合，千方百计搅动与保利有关的人群u做地缘：深挖芳村、老荔湾、海珠西首置及首改客户。u做深度：针对广州西，精准拓展企事业单位高管、公
16、务员、专业市场私营业主客群。4、大市场拓展* 专业市场商圈导流企事单位1.以物料植入，关键人推介等渗透周边花鸟鱼虫/茶叶等专业市场。3. 通过赠送礼品等形式上门拜访，建立客户关系，达成以物料植入为核心，精准圈层拓客，在芳村、荔湾各大企事业单位进行项目宣传的目的。2. 芳村花地商业中心、老荔湾中心区、海珠乐峰广场等商圈摆展拓展，以及周边楼盘扫楼。4、大市场拓展地缘性客户铺面，企事业单位、私营业主深度拓展外部道路指引 周边小道改善 售楼部打造，解决客户搜得到找不到的尴尬。【导视系统】里1层+外2层，道路全封锁外围导视导视系统花海街花地大道售楼部芳村大道花蕾路主形象干道选择花海街，以花蕾路做补充外部
17、导视补充珠江隧道收费站广告位珠江隧道收费站广告位珠江隧道蓝牌指示珠江隧道蓝牌指示荣兴路与花地大道北交汇处：右转指示荣兴路与花地大道北交汇处：右转指示123荣兴路与花地大道北交汇处：左转指示荣兴路与花地大道北交汇处：左转指示5荣兴路与东漖北路交汇处：右转指示荣兴路与东漖北路交汇处：右转指示4珠江隧道洲头咀隧道鹤洞大桥+芳村大道124 35珠江隧道-花地大道-荣兴路-东漖北路，拦截老荔湾/越秀客户珠江隧道洲头咀隧道鹤洞大桥+芳村大道123外部导视：洲头咀转芳村大道右转指示洲头咀转芳村大道右转指示2高架桥底前行指示高架桥底前行指示3洲头咀隧道入口前洲头咀隧道入口前1洲头咀隧道-花地大道-荣兴路-东漖
18、北路，拦截海珠秀客户珠江隧道洲头咀隧道鹤洞大桥+芳村大道12鹤洞大桥右转指示鹤洞大桥右转指示1外部导视：鹤洞大桥下桥广告位鹤洞大桥下桥广告位2鹤洞大桥-芳村大道-花地大道-荣兴路-东漖北路，拦截海珠客户外部导视：路线1：百花路，主要干线，体现项目档次接驳茶滘路接驳东漖北路动线1动线2包树包围挡动线1为百花路小道包路，此为主要干线，指示的同时提升整体调性接驳茶滘路接驳东漖北路动线1动线2动线2：花海路+未知路线外部导视：以夜灯装饰、金色包树动线2为花海路+城中村路包路，左右两边全覆盖营销总控准备期.8.9.10.11.12蓄客期开盘强销期起势期工程节点营销推广活动造势渠道执行销售中心示范区样板间开放首开持续销售刷新广州销售中心开放项目品牌暖场活动线上：报媒+网络+户外+站台+商圈LED线下：call客、派单、圈层拓展、通盘通客、合作单位推介、老业主搅动品牌先行 带项目亮相起势产品精工客户拓展销售策略蓄客持续销售开盘2018专 业 专 注 应 对 无 限 可 能 和 机 会
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