1、策划上岗类专业培训系列课程策划上岗类专业培训系列课程蔚蓝版权所有蔚蓝版权所有如何做一名合格的策划如何做一名合格的策划 什么是房地产房地产是指：土地、建筑物及地上定着物，物质实体物质实体包括依托于物质实体上的各种 权益权益和和什么是房产什么是房产房产 建筑在地面上的各种房屋包括：住宅、厂房、仓库、商业、服 务、文化、教育、办公用房等。房屋所有权 指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权力。什么是地产什么是地产地产 土地和地下各种基础设施的总称包括： 供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。土地使用权 指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集
2、体所有的土地上营造建筑物或者他附着物并进行占有、使用、收益的权利。一、土地供应制度篇我国的土地供给制度土地国有制 我国实行土地社会主义公有制，其中城市市区的土地属于国家所有，其所有权由国务院代表国家行使。土地使用权可以依法转让，实行国有土地有偿有期限使用制度。土地集体所有 我国实行土地社会主义公有制，其中农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有。我国土地出让方式招标 发布招标公告，根据招标结果确定土地使用者。拍卖 发布拍卖公告，根据出价结果确定土地使用者。挂牌 发布挂牌公告，根据挂牌期限内出价结果确定土地使用者。协议 出让人与选定的受让人磋商，签订土地使用权出让合同，有偿出让土地。 土地使用权出
3、让期限70年：居住用地50年：工业、教育、科技、文化、卫生、 体育用地40年：商业、旅游、娱乐用地50年：综合或者其他用地 二、建二、建 筑筑 分分 类类 篇篇建筑的用途分类建筑的用途分类居住建筑居住建筑 住宅、公寓、别墅文教卫生体育文教卫生体育 教学楼、医院、体育场馆、影剧院公共建筑公共建筑 展览馆、车站、办公楼、电视塔、候机楼、电信楼。关键词之关键词之“普通住宅普通住宅”普通住宅（北京市）普通住宅（北京市）住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140 （含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.2倍以下。 另：首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作集资建房、安居
4、房、康居房、绿化隔离带地区农民安置住房等具有保障性质的住宅，均视为普通住宅。建筑的承重结构材料分类建筑的承重结构材料分类砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢结构钢结构建筑按层数分类建筑按层数分类居住建筑居住建筑 低低 层：层：13层 多多 层：层：46层 小高层：小高层：79层 高高 层层: : 10层及以上公共建筑及综合性建筑公共建筑及综合性建筑 高度超过24米者为高层 (不包括高度超过24米的单层主体建筑) 超高层超高层 建筑物高度超过100米三、项三、项 目目 建建 设设 程程 序序 篇篇土地土地使用使用权证权证书书 程程序序重重要要批批文文取得取得土地土地勘
5、察勘察设计设计 施工施工安装安装销售销售执行执行竣工竣工验收验收 立项立项批文批文建设工建设工程规划程规划许可证许可证重要批重要批文文建筑施建筑施工许可工许可证证 顸售顸售许可许可证证 竣工竣工验收验收备案备案文件文件建设用建设用地规划地规划许可证许可证 设计批文设计批文( (消防、民消防、民防、环保防、环保等）等）安全审查安全审查意见书意见书 交付交付使用使用 房房屋屋产产权权证证 建建 设设 程程 序序国有土地使用证国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块土地使用权的法律权证。建设用地规划许可证建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用
6、、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 是经相关部门审核施工图纸，批准工程施工的审定文件。 商品房预售许可证商品房预售许可证 是经市场管理部门审核批准进入市场房屋交易的许可文件。 房屋所有权证房屋所有权证 是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 住宅使用说明书住宅使
7、用说明书 应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 住宅质量保证书住宅质量保证书 是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 四、房地产销售常用术语篇四、房地产销售常用术语篇期房期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权 证大产证止，在这一期间的商品房称为期房（未通过竣工验 收）。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房现房 指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房（已经 通过竣工验收）。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房 屋。准现房准现房 一般指房屋主体已基本封顶完
8、工，小区内的楼宇及设施 的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然， 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。商业贷款商业贷款 是贷款人（银行）以营利为目的的贷款；住房公积金贷款住房公积金贷款 是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率 比商业性质贷款利率低。组合贷款组合贷款 是借款人所需资金先申请公积金贷款，不足部分申请商 业贷款，即贷款总金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组 成。契税契税 指在土地、房屋发生权属转移时，国家按当事双方签订的契约，以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。印花税印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收
9、的一种税。签署房屋买卖合同需按总房款的万分之五比例交 纳印花税。营业税营业税 营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务(加工、 修理修配劳务除外)，转让无形资产或者销售不动产的单位和 个人征收的一种税，是地方税体系中的主体税种。公共维修基金公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设 备的维修养护基金。由购房人向市、区县房地局或由市、区 县房地局委托的交易管理部门交纳。 五、规划建筑常用术语篇五、规划建筑常用术语篇三通一平三通一平 指水通、电通、路通和场地平整，是房地产基础用地开发 的最低法定要求。七通一平七通一平 指上、下水通、路通、电讯通、燃气通、电通、热力通， 场地平
10、整。用地红线用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线道路红线 指城市道路用地的规划控制线，即城市道路与两侧建筑用 地及其他用地的分界线。中水中水 城市生产生活废水经过处理后，达到规定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用水，可用于冲厕、园林灌溉、城市喷泉、路面保洁、洗车、冷却设备补充用水等。供暖模式供暖模式 集中供暖：锅炉房集中供暖（通常以煤、天然气为热源，少 部分以汽油、电等为热源）大市政热力管网式供 暖（热力公司集中供暖） 分户供暖：分户电采暖（电热缆地板辐射采暖、电热膜天花 板辐射采暖、空调等）分户燃气炉采暖 供暖终端散热模式供暖终端散热模式 有地板（天花
11、板）辐射散热、传统暖气片散热、暖风机 散热等模式。开间开间 住宅的宽度，是指一间房屋内墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.12.1米米、2.42.4米米、3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米、米、3.93.9米、米、4.24.2米。米。 进深进深 住宅的长度，在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然休光和通风条件，从理论上说，住宅的进深不宜过大。砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数：3.03.0米米、3.33.3米米、3.63.6米米、3.93
12、.9米米、4.24.2米米、4.54.5米米、4.84.8米米、5.15.1米米、5.45.4米米、5.75.7米、米、6.06.0米。米。 卧室开间卧室开间住宅开间住宅开间住住宅宅进进深深跃层住宅跃层住宅 住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、 厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用 户内独用楼梯联接。复式住宅复式住宅 每户有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一 个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。 TOWNHOUSETOWNHOUSE 联排住宅（或联排别墅），有天有地，有独立的院子和 车库，楼高一般不超过3、4层。其特点集中表现为：离城较 近方便工作
13、，环境优美，是住宅郊区化的一种代表形态。地下室地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。半地下室半地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者。 六、建六、建 筑筑 容容 量量 名名 词词 篇篇建设用地面积建设用地面积总建筑面积总建筑面积建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积 建筑物基底面积建筑物基底面积 建筑密度建筑密度建筑容积率建筑容积率绿化率绿化率绿化覆盖率绿化覆盖率层高层高楼层净高楼层净高建筑高度建筑高度建筑间距建筑间距建设用地面积建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积总建筑面积 指在建
14、设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。地面以下各层建筑面积地面以下各层建筑面积地地面面以以上上各各层层建建筑面积之总和。筑面积之总和。建筑面积建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。套内建筑面积套内建筑面积 指成套商品房的套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。公用建筑面积公用建筑面积 建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 建筑物基底面积建筑物基底面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。建筑密度建筑密度 指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积1
15、00。建筑容积率建筑容积率 指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。 绿化率绿化率 建设用地范围内各类绿化用地面积之和与建设用地面积的比率()。 绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率()。建筑层数建筑层数层高大于2.2米的楼板结构分层层数。建筑层高建筑层高相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。楼层净高楼层净高楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。 建筑高度建筑高度 自建筑物敞水外缘处的的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。地面天台女儿墙七、建筑面积计算篇七、建
16、筑面积计算篇名词解释建筑面积： 建筑物外墙勒角以上的外围水平面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且建筑具备上盖，层高在2.2米（含）以上等条件。单层建筑物不论其高度均按一层计算，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及以上按外围水平面积计算。套内建筑面积： 单套商品房室内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积的总和。套内使用面积： 套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。公摊面积： 住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。建筑面积计算的一般规定1 1、计算建筑面积、计算建筑
17、面积层高超过22米的建筑楼层建筑物需具备有上盖单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层计算建筑面积2 2、不计算建筑面积、不计算建筑面积层高不超过22米的建筑楼层3 3、预售建筑面积与竣工建筑面积的区别、预售建筑面积与竣工建筑面积的区别预售建筑面积的计算依据是建筑施工图竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围 建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊建筑物间有顶盖的无柱架空通廊未封闭的阳台、挑廊不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 两建筑物间无上盖的架空通廊。建筑物变形缝，沉降缝，
18、缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计建筑面积。突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米、高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。应分摊公用建筑面积应分摊公用建筑面积地面以上的设备用房为整栋建筑服务的值班警卫室地面以上层高超过2.2米的设备层内外廊、门厅、过道、消防控制室套(单元)门以外的室内、外公用楼梯、电梯建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等八、建筑通风日照布局篇八、建筑通风日照布局篇日照示意图日照示意图最佳朝向最佳朝向: :南偏东南偏东1515度度, ,南偏西南偏西5 5度度适宜朝向适宜
19、朝向: :南偏东南偏东22-3322-33度度, ,南偏西南偏西1010度度不宜朝向不宜朝向: :南偏西南偏西2525度度, ,西偏北西偏北3030度度日照条件分析:建筑的理想朝向为南偏东45度至偏西45度建筑布局示意图建筑布局示意图行列式：也称兵营式、并排式。优势:是各建筑物成规律性的行、列布置，朝向一致，布局整齐，有可能都获得较佳朝向劣势:但布局显得单调与 呆板。 围合成：其最主要特点是沿基地外围周边布 置建筑物中间被围合成一个共享空间(通常在 其中设置公园、休闲及健身设施)。优势:造型美观，有 更多的住户能看到小区外围的自然景观。劣势:但会形 成对望，影响私密性，有一部分建筑物采光通风
20、较差。 向心式：建筑物围绕一个中心排列，表现出强 烈的向心性。这种形式在山地用得较多，因为依山 就势布置的环状路网往往造就了向心布局。这种 布局别具风味，视野开阔。 隐喻式：以某种事物(如：字母、花朵等)为原 形，经过概括、提炼、抽象成建筑布局。该布局能具 有较强的环境感染力。建筑物排列与通风效果关系建筑物排列与通风效果关系建筑物朝向与夏季主导风入射角小于建筑物朝向与夏季主导风入射角小于6060度度, ,以使室内得到更多的穿以使室内得到更多的穿堂风。堂风。北京冬季主导风向北京冬季主导风向: : 西北风西北风; ;北京夏季主导风向：东南风北京夏季主导风向：东南风合理的建筑间距间距依据间距依据 消防防火、通风、日照、卫生的要求，间距标准（消防要求）间距标准（消防要求） 高层：间距不小于13米 多层：间距不小于6米间距标准（日照要求）间距标准（日照要求） 楼栋间距宜与楼高的比值为1：1； 一般来说，楼栋间的间距是越远越好，主要是有利于采光、通风、卫生以及环境绿化，但由于土地资源的贫乏，楼栋间距满足消防要求即可。ENDEND因为有你因为有你一片蔚蓝！一片蔚蓝！
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