1、在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功房地产开发流程及基础知识房地产开发流程及基础知识半岛城邦项目销售培训半岛城邦项目销售培训在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功在开始以前。在开始以前。什么是房地产（房地产的概念）？什么是房地产（房地产的概念）？房地产的属性。房地产的属性。房地产的合法流转。房地产的合法流转。“不动产不动产”与与“动产动产”。第第3页，共页，共108页页第四部分第四部分 行政审批行政审批 选址定点 规划总图审查及确定规划设计条件 初步设计及施工图审查 规划报建图审查 施工报建 商品房预售 建设工程竣工综合验收备案第五部分第五部分 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发
2、项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目的工程施工 房地产开发项目的竣工验收 房地产项目开发周期的相关税费 第六部分第六部分 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段 开发商应提交材料 房管局核准新建商品房所有权初始登记 第七部分第七部分 后续服务后续服务目目 录录第一部分第一部分 房地产开发公司的准备阶段房地产开发公司的准备阶段 地块初步踏勘 可行性研究 土地所有权及相关事项 项目立项 启动资金准备第二部分第二部分 项目前期阶段项目前期阶段 项目市场定位 项目产品设计指引 项目设计任务书 项目规划概念 项目方案初步设计 项目施工图第三部分第三部分 项目销售阶段项目销售阶段 项目
3、推广 项目销售第第4页，共页，共108页页第一部分第一部分 房地产开发公司的准备工作房地产开发公司的准备工作地块初步踏勘地块初步踏勘可行性研究可行性研究土地所有权及相关事项土地所有权及相关事项项目立项项目立项启动资金准备启动资金准备第第5页，共页，共108页页地块初步踏勘地块初步踏勘l取得地块规划设计指标取得地块规划设计指标l地块现状分析地块现状分析l地块拆迁工作及进度地块拆迁工作及进度l地块初步判断及分析报告地块初步判断及分析报告第第6页，共页，共108页页地块规划设计指标地块规划设计指标第第7页，共页，共108页页地块基本情况地块临界状况地块所处位置地块周边状况周边竞争项目分析地块现状分析
4、地块现状分析地块现状分析地块现状分析第第8页，共页，共108页页地块初步踏勘地块初步踏勘东西北南第第9页，共页，共108页页地块初步判断及分析报告地块初步判断及分析报告第第10页，共页，共108页页可行性研究可行性研究l 公司开发理念及开发目标研究l 项目属性研究l 初步确定开发方案l 公司产品线开发及研究（部分企业）l 项目初步规划及产品研究（部分企业）l 目标市场研究l 项目经济指标测算可行性研究可行性研究第第11页，共页，共108页页 国有土地使用权证。可通过协议、招牌挂等合法程序取国有土地使用权证。可通过协议、招牌挂等合法程序取得国有土地使用权，交纳国有土地出让金及相关税费后办理得国有
5、土地使用权，交纳国有土地出让金及相关税费后办理国有土地使用权证国有土地使用权证。土地所有权及相关事项土地所有权及相关事项第第12页，共页，共108页页Key point:u土地按开发程度可划分为：土地按开发程度可划分为：生地、毛地、熟地。 生地生地：主要是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地。 毛地毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 熟熟地地：经过*通*平开发，或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地，即建筑地块产品。u建筑物按使用类型可分为以下几类。建筑物按使用类型可分为以下几类。 居住建筑：居住建筑：指供人较长时期居住使用的建筑。 工业建筑：工业建
6、筑：供工业生产、直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房，仓库等。 农业建筑：农业建筑：供农业生产、直接为农业生产服务的建筑，如种子库、拖拉机站、饲养牲口用房等。 公共建筑：公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等实用的非生产性建筑，如办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。第第13页，共页，共108页页第二部分第二部分 项目前期工作项目前期工作项目市场定位项目市场定位项目产品设计指引项目产品设计指引项目设计任务书项目设计任务书项目规划概念项目规划概念项目方案初步设计项目方案初步设计项目施工图项目施工图第第14页，共页，共108页页项目市场定位项目市场定位l市场调查l区域
7、市场分析研究l竞品项目调查分析l目标客户群调查分析l地块分析l项目市场定位项目市场定位项目市场定位第第15页，共页，共108页页l地块状况分析研究l地块资源分析研究l土地分级l项目总平规划方向提示l产品面积及户型配比l产品设计方向提示l园林风格定位l产品配套建议项目产品设计指引项目产品设计指引项目产品设计指引项目产品设计指引第第16页，共页，共108页页u建筑按层数和高度分类：建筑按层数和高度分类： 住住宅宅：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层及以上为高层住宅。 公公共共建建筑筑及及综综合合性性建建筑筑：超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。
8、 建筑总高度超过100米的建筑均为超高层建筑。超高层建筑。u建建筑筑按按结结构构分分类类：砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。u防火等级分四级；一级耐火性能最好，四级最差。一级耐火性能最好，四级最差。Key point:第第17页，共页，共108页页第三部分第三部分 项目销售阶段项目销售阶段项目推广项目推广项目销售项目销售第第18页，共页，共108页页课堂作业课堂作业 假设该地块拍卖成交价格为6.76.7亿元亿元，规划设计条件如下，则该地块因如何规划设计，项目的盈利水平是多少？第第19页，共页，共108页页第四部分第四部分 行政审批行政审批l选址定点l规划总图审查及确定
9、规划设计条件 l初步设计及施工图审查 l规划报建图审查 l施工报建 l商品房预售l建设工程竣工综合验收备案第第20页，共页，共108页页规划总图审查及确定规划设计条件规划总图审查及确定规划设计条件1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 第第21页，共页，共108页页初步设计及施工图审查初步设计及施工图审查 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公
10、安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 第第22页，共页，共108页页规划报建图审查规划报建图审查 1、公安消防支队进行消防设计
11、审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 第第23页，共页，共108页页施工报建施工报建 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 第第24页，共页，共108页页商品房预售商品房预售 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请
12、办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 第第25页，共页，共108页页建设工程竣工综合验收备案建设工程竣工综合验收备案1、建筑工程质量监督站
13、（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第第26页，共页，共108页页第五部分第五部分 房地产项目工程阶段房地产项目工程阶段l房地产开发项目的工程施工l房地产开发项目的竣工验收l房地产项目开发周期的相关税费 第第27页，共页，共108页页房地产开发项目的工程施工房地产开发项目的工程施工1、施工场地的“三通一平” 2、施工单位进场和施工暂设 3、工程的基础、结构施工与设备安装
14、4、施工过程中的工程质量监督 第第28页，共页，共108页页房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目的竣工验收 1、办理单项工程验收手续 2、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书 3、商品住宅性能认定 4、竣工统计登记 5、办理竣工房屋测绘 6、办理产权登记 第第29页，共页，共108页页房地产开发项目相关税费房地产开发项目相关税费 第第30页，共页，共108页页Key point:相对标高绝对标高第第31页，共页，共108页页Key point:双层中空玻璃楼面上空尺标剪力墙砖墙空调外机位高差线第第32页，共页，共108页页Key point:楼面标高屋面标高第第33页，共页，共1
15、08页页第六部分第六部分 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段 第第34页，共页，共108页页房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：（1）申请书； （2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 第第35页，共页，共108页页课堂作业课堂作业1、本地块的优势是什么?2、本地块最大的劣势是什么?3、我们(开发商)的目标是什么
16、? 4、本地块该如何规划?5、本地块该如何销售，价格水平怎样？6、预计实现的开发收益水平、建筑质量、品牌提升之间的关系是什么？第第36页，共页，共108页页课堂作业课堂作业 假设该地块拍卖成交价格为6.76.7亿元亿元，规划设计条件如下，则该地块因如何规划设计，项目的盈利水平是多少？第第37页，共页，共108页页项目实际总平面规划项目实际总平面规划 VS VS 随堂讨论结果随堂讨论结果第第38页，共页，共108页页项目实际规划设计完成的经济技术指标项目实际规划设计完成的经济技术指标项目净用地地面积：项目净用地地面积：6378463784平米平米总建筑面积：总建筑面积：191352191352平
17、米平米容容 积积 率：率：3 3 绿绿 化化 率：率：30%30%总户数：总户数：20462046物物 业业 费：费：2.102.10元元/ /平方米平方米月月开盘时间：开盘时间：2008-03-30 2008-03-30 入住时间：入住时间：2009-10-30 2009-10-30 第第39页，共页，共108页页项目建筑鉴赏项目建筑鉴赏第第40页，共页，共108页页项目建筑鉴赏项目建筑鉴赏第第41页，共页，共108页页项目建筑鉴赏项目建筑鉴赏第第42页，共页，共108页页项目户型设计项目户型设计89平米2/2/1120平米2/2/2第第43页，共页，共108页页实例运用及讲解实例运用及讲解
18、第第44页，共页，共108页页我们预测该项目的未来走势将会怎样？我们预测该项目的未来走势将会怎样？我们预测该项目未来的售价将会怎样调整？我们预测该项目未来的售价将会怎样调整？我们预测该项目的营销策略会怎样制定和调整？我们预测该项目的营销策略会怎样制定和调整？讨论：通过作业我们得到了什么？讨论：通过作业我们得到了什么？作业思考作业思考第第45页，共页，共108页页08080808年竞品楼盘推售分析年竞品楼盘推售分析年竞品楼盘推售分析年竞品楼盘推售分析 中海中海翠屏湾翠屏湾5-9栋外侧栋外侧82-89平米平米2/2/1推售推售818套套去化去化428套套5-9栋内侧栋内侧120平米平米2/2/2推售推售144套套去化去化47套套第第46页，共页，共108页页0909年竞品项目推售预估年竞品项目推售预估年竞品项目推售预估年竞品项目推售预估： 2009年，竞品项目年，竞品项目120以上房源预计放盘总量约以上房源预计放盘总量约3500套，市场竞争压力巨大；套，市场竞争压力巨大；：竞品项目预计在竞品项目预计在09上半年集中放量；上半年集中放量； ：竞品项目推售户型面积区间在竞品项目推售户型面积区间在120-300，分流本案主力产品客户群。，分流本案主力产品客户群。注：上表部分数据为预估数据，仅作参考！注：上表部分数据为预估数据，仅作参考！第第47页，共页，共108页页谢谢 谢！谢！
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
