1、1影响未来的两大因素影响未来的两大因素2345620122012年年1-111-11月份全国房地产开发和销售情况月份全国房地产开发和销售情况 720122012年年1-111-11月份全国房地产开发和销售情况（续）月份全国房地产开发和销售情况（续）8中中 国国 进进 入入 城城 镇镇 化化 高高 速速 发发 展展 的的 阶阶 段段9城镇化与房地产市场发展城镇化与房地产市场发展城镇化城镇化与房地产市场机会：与房地产市场机会：一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城
2、区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。70%30% 加速发展区加速发展区城城市市化化率率时间时间缓滞发展区缓滞发展区平稳发展区平稳发展区世界城市化进程阶段性规律示意图世界城市化进程阶段性规律示意图10中国与主要国家城镇化率水平的比较中国与主要国家城镇化率水平的比较 11世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（20042004年）年） 1213城市化率对经济的贡献度城市化率对经济的贡献度1415数据来源：根据文献资料整理我国不同时期人口迁移变动我国不同时期人口迁移变动 16199
3、0-20081990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成年我国城市化进程及城市人口增长构成数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报172000200020112011年年城镇新增用地约212万平方公里但工业用地（含工矿仓储）占 40%城镇中约3 0%高于国际平均 15%的水平18工业用地多，但产值低工业用地多，但产值低19全国重点城市土地月度成交用途分布全国重点城市土地月度成交用途分布数据来源：CRIC 注：成交地块包括经营性、非经营性用地，采用幅数占比形式比较20土地供给制度的垄断土地供给制度的垄断政府掌控土地政府掌控土地“农转非农转非”，导致，导致“断崖
4、式断崖式”的租金曲线的租金曲线 212000200020102010年（年（8484城市综合地价）城市综合地价）22土地出让收入占地方财政收入情况土地出让收入占地方财政收入情况（1999199920102010年）年）23土地与户籍制度限制了居住用地的转换土地与户籍制度限制了居住用地的转换24人人口口变变化化的的影影响响25人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。25美英意法26人口流入增长推动住房（公寓）价格增长人口流入增长推动住房（公寓）价格增长26人口趋势：
5、2011 VS 2006,%人口趋势：2011 VS 2006,%公寓价格变化公寓价格变化a. 居住地类型b. 都市圈核心城市27老龄化形势最严峻老龄化形势最严峻65+岁人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%。“老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1%65+岁人口占比, 2010 2728中国的人口结构变化（绝对数）中国的人口结构变化（绝对数）29人口红利的国际比较人口红利的国际比较30结婚对数与滞后结婚对数与滞后2323年的出生人口对比年的出生人口对比31“年龄份额年龄份额”:
6、80:80后、后、9090后成适龄购房人群占比上升后成适龄购房人群占比上升“置业份额置业份额”:25-45:25-45岁，住房购买比率上升岁，住房购买比率上升局部拐点?3132部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例33人口年龄变化人口年龄变化34住房自有化率随收入增长而上升住房自有化率随收入增长而上升35德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关3536老老 龄龄 化化 引引 起起家家 庭庭 人人 口口 变变 化化 的的 影影 响响37城镇户均人口变化城镇户均人口变化 数据来源：国家统计局 38家庭结构：数量扩张源于规
7、模小型化发展家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展38人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房39中国家庭的小型化中国家庭的小型化40供求平衡：供求平衡：19781978年，套户比年，套户比1.21.2，基本实现了总量平衡。，基本实现了总量平衡。战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强
8、，1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。4041韩国韩国日本日本英国英国美国美国主要发达国家户均住房套数主要发达国家户均住房套数 42成套率水平成套率水平43中中 国国 未未 来来 的的 市市 场场 需需 求求44决定城镇住宅需求增长的因素及其影响决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 452004-20202004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 46每年新建城镇住宅面积每年新建城镇住宅面积 47城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 48不同发展轨迹城镇新建住宅量比较不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 49谢谢谢谢各各位位！
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