房地产基础知识100问培训手册（26页）.doc

1、房地产基础知识100问 一、什么叫房地产？房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。 二、什么是房产？房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。三、 什么是房地产业？ 房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。四、什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关

2、土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。由于房地产本身具有不可移动

3、性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点：（1） 行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。（2） 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。（3） 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。（4） 房地产交易是有条

4、件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同， 经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。（5） 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。五、什么是房地产市场？房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开

5、发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅商铺：1、临街地铺 2、裙楼商铺六、什么是房地产市场的主体？完整的房地产市场由房地产市场的主本和客体构成。房地产市场的主体是指参与房地产交易的当事人。由于房地产市场的复杂性，使房地产市场的当事人即房地产市场主体也是多层次、多方而的，它包拓了供给主体、需求主体、经营主体和直接或间接参与房地产交易

6、活动，在某种意义上说也是房地产市场主体的中介机构（经纪人）。1、 房地产供给主体：指向房地产市场提供交易对象的单位或个人，即房地产交易中的房地产让渡过方（卖方）。2、 房地产需求主体：指房地产交易中的受让方（买方），即通过房地产交易取得房地产所有权或使用权的单位和个人。3、 房地产经营主体：指在房地产市场中直接从事房地产商品化经营的经济组织，如各类房地产开发企业。他们的业务活动主要体现在经营方面，不是房地产的最终使用者和最初供给者。4、 房地产交易中介机构（经纪人）：在房地产交易市场上，大量的房地产交易往往是通过专门从事房地产交易的中介机构（经纪人）来完成的，中介机构（经纪人）是房地产市场中不

7、可缺少的构成要素。七、什么是房地产市场的客体？房地产市场客体即房地产市场交易对象，这是房地产交易的基本条件。没有房地产市场客体，也就不存在房地产市场。房地产市场客体主要分以下两类：一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。在我国，进入市场流转的土地，只是土地的使用权。八、什么是房地产产权？房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。（在我国，城市土地的所有权属于国家。九、什么是房地产权属登记？平时所说的房地产产权，包括对房屋所有权和对土地的使用权。

8、房地产权属登记就是通常所说的房屋使用权登记。城市房地产管理法第59条对房地产权属登记作了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的法律规定。实行房地产权属登记发证制度，主要是通地对产权的审查和确认，核发房屋所有权证和土地使用权证，使公民、法人对房屋及其附属物的所有权和对房屋所占用的土地使用权得到法律上的认可，从而使宪法关于“国家保护社会主义的公共财产”、“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”的规定得到落实，使公民、法人的合法权益受到法律保护。房地产权属依法登记，领取了所有权证书后，其产权就得到了法律上的承认，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分、收益的权利，任何

9、人无权进行干涉或妨碍，否则，产权人可依法请求法律上的保护。十、什么是房地产权属证书？作为依照法律程序产生的法律文书房地产权属证书，它所具有的规范作用和社会作用体现在以下几个方面：1、 对房地产权利人行使权利行为进行规范性指引。2、 使法律对房地产权利的行为有了评价的准则。3、 使房地产权利人对彼此的行为有可预测性，促进社会正常秩序的建立和保障社会生活的正常进行。可以预防违法犯罪行为，增强房地产权利人的安全感。房地产权属证书不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具体表现在房地产权利人可以凭房地产权属证书要求法律保护其合法权益；进入房产市场，依法处分自己的房产；办理房地产抵押、出典手续；从事各类

10、生产经营时办理工商企业登记；申请房屋的翻建、改建、扩建施工执照；办理房屋的拆迁补偿手续；管理自己占有和使用的房地产；办理社会经济中涉及房地产的其他事项。十一、什么是房产交易经纪人？又称中介人、代理人、专门从事房产住宅买卖、租赁、交换介绍业务，协助办理有关定价、立契、过户手续，促进双方成交，然后收取佣金。由于城市房屋很多，买房者和卖房者要能满意地买卖到房屋，需要掌握多方面的信息线索，耗费大量时间，因此，房产经纪人在房产交易中能产生积极作用。十二、什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。

11、那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。十三、什么是住宅的产权？如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：所有权在行

12、使时不需要他人的协助是一种绝对权。住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。一处住宅只有一项产权，具有排他性。十四、什么是住宅产权“共同共有”？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。十五、什么是住宅小区？住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。十六、住宅包括哪些类型？现代城镇住宅分类指标很多，按照住宅层

13、数分类，可公为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；按照跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、

14、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。十七、什么是预售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未开工）而预先出售的商品住宅，又称“买楼花”。这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定，预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%。十八、 什么是公有住宅？是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。十九、什么是私有住宅？是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。二十、 住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中

15、建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。二十一、什么是土地？狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。二十二、土地类型是什么？土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。二十三、什么是三通一平和七通一平？三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。二十四、什么是土地

16、使用权？所谓土地使用权 ，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。二十五、什么是土地使用权年限？土地使用权年限是指政

17、府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。二十六、什么是土地使用费？土地使用费是指土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/占地平方/年（由用地单位支付，个尚未收取）二十七、规划局代表国家对城市规划设计进行引导和监控。二十八、国土局代表国家先例土地所有者的权利。二十九、房管局对房地产市场，房地产行管理的一个政府部门。三十、公证处是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。三十一、房管局产权

18、登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠予等手续的部门。三十二、什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。三十三、什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。三十四、什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。三十五、什么是安居房？安

19、居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。三十六、什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。三十

20、七、什么是房屋住宅产权证？是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称，分为房屋所有权证、房屋共有权保持证、房屋他项权证三种。房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有权人和共有权保持人可凭证管理和使用自己的房屋。前者发给拥有房屋所有权的个人、集体组织和具有法人资格的房屋管理单位；后者发给房屋所有权共有的个人、集体组织和具有法人资格的房屋管理单位。房屋他项权证则发给与房屋所有权有关的其他财产权（典权、抵押权）的他项权利人。是房地产权属的法律凭证。三十八、什么是商品房预售许可证？按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼

21、不需此证）三十九、什么是外销许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。四十、什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。四十一、什么是银行按揭？银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。四十二、什么是房地产公证？房地产公证：是指公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠予、继承的合法性作法律公证。四十三、什么是银行本票？银行本票是

22、付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城结算）四十四、什么是银行汇票？银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）四十五、什么是银行支票？银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转账或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。（同城结算）四十六、什么是预售楼花？将未建好的楼房提前出售，称为楼花。四十七、什么是房地产交换？房地产交换，也称房地产互换，或房屋互易。房地产交换分两种性质，一种是房地产产权交换；一种是房地产使用权交换。1） 房地产产权交换：是房地产权

23、利人将自己所有的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权与对方的房地产实行产权交换的行为。2） 房地产使用权交换：是指房地产使用人对正在使用的房地产，通过与对方交换或多角交换使用权，使双方或多方都能使用上合适的房屋的行为。房屋交换有利天房屋的合理使用，有利于解决房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于减少城市的交通流量。四十八、什么是样板房？ 样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。四十九、什么是示范单位？示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。五十、什么是地价？土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。五十一、房地

24、产登记有何法律权力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。五十二、房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即 房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。五十三、房地产证有何作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。五十四、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。五十五、哪些房

25、地产合同须办理公正手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。五十六、什么是房地产产权初始登记？是指对未经登记机关砍其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。五十七、土地的使用年限是如何确定的？凡与 国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。五十八、房屋的建筑知识、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘

26、中队负责确定。五十九、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收，交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。六十、房地产开发商预售商品房时应符合什么条件？房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；2）取得建筑许可证和开工许可证3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资。4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；5） 土使用权未抵押或已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给

27、房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品房外销许可证。六十二、向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。六十三、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 需交：1）印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元；2）登记费：数额为交易价的千分之一。3）契税：数额为交易价的百分之三，目前业主交纳百分之二。4）公共维修基金：35元/平方米六十四、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。六十五、什么是房地产交换？房地产交换，也称房地产互换，或房屋

28、互易。房地产交换分两种性质，一种是房地产产权交换；一种是房地产使用权交换。1、 房地产产权交换：是房地产权利人将自己所有的房屋所有权连同该房屋占用范 围内的土地使用权与对方的房地产实行产权交换的行为。2、 房地产使用权交换：是指房地产使用人对正在使用的房地产，通过与对方交换或多角交换使用权，使双方或多方都能使用上合适的房屋的行为。房屋交换有利于房屋的合理使用，有利于解决房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于减少城市的交通流量。六十六、什么是房地产分割？房地产分割也称房地产析产或分产，是指共有房地产或公有房地产分割为各自所有的法律行为。如合伙解伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹析产等。另外，还

29、有房地产权利人将自己拥有的房地产部分赠与他人而引起的房地产分割、数个继承人继承房地产而引起的房地产分割、夫妻离婚而引起的共有房地产分割等。房地产分割是十分常见和十分普遍的房地产流通和转移的形式之一。六十七、什么是房地产买卖？房地产买卖是房地产权利人自愿将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权，按约定转让给买受人，由买受人接受并按约定支付价款的民事法律行为。房地产买卖必须采取书面形式，由买卖双方签订房地产买卖合同（协议）。房地产买卖的与一般商品买卖比较，其特点主要表现在以下几个方面：1、 进行买卖的房屋不能作空间转移，只能在权属上转移变更房屋所有权。2、 房屋买卖价款数额大，可以分期支付房款。3、

30、 供买卖的房屋其产权必须明确，依法限制买卖的房地产不得买卖。4、 房地产买卖双方必须具有完全的民事行为能力，是合格的当事人。5、 房地产买卖必须履行法律手续，经房地产管理机关办理登记过户手续，否则无效。六十八、什么是房地产租赁？房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将承租房屋交还出租人的一种民事法律行为。房地产租凭是零星出卖房地产使用权的一种交易形式。在这种交易过程中，出让房地产使用权的一方为出租方，通过支付租金而获取房地产使用权的一方为承租方。随着城市流动人口的增加和城市经济活动的发展，房屋租

31、赁已成为房地产交易活动中最为活跃和频繁的行为。城市房地产管理法在借鉴和总结国内外经验的基础上，对房屋租赁管理作了法律规定。这些法律规定不仅可以保护租赁双方的合法权益，制止违法出租和利用出租房屋从事违法活动，而且还可以从房屋租赁活动管理中为国家收取土地收益。六十九、什么是房地产赠与？房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产无偿转让给他人的民事法律行为。房地产赠与是房地产流通的一种重要形式。在房地产赠与中，将自己拥有的房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权转让他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与的人称受赠人。房地产赠与虽是房地产的无偿转让，但涉及价值巨大的不动产的产权变更，也是房屋所有权人和

32、土地使用权人的变更。办理房地产赠与，可以商定附加有益于社会公益事业的特定条件，但必须是出于赠与当事人双方完全愿意，必须订立赠与契约（合同），必须经房地产管理部门办理赠与登记和审核手续。不得以赠与的形式回避法规，损害公共利益或他人的利益。公民作为房地产赠与人，必须是房地产的权利人，必须是具有完全民事行为能力的人，必须是根据自己的意志将属于自己的房屋所有权及土地使用权赠与其他公民、国家集体组织或社会团体。七十、什么是房地产典当？房地产典当（或称房屋典权）是房地产使用特物有的一种流通形式。它是房屋所有权人将其房屋连同该房屋占有范围内的土地使用权以一定典价转让给他人占有、使用和收益，并在典期届满时完好

33、返还房屋并收回典金的民事活动，在房地产典当中，出让房地产使用权并取得典价的一方为出典人，受让房地产并支付典价的一方为承典人或典权人。虽然典和当是有区别的，但国内习惯将房屋典权称为房屋典当，大家约定俗成，都明白房屋典当即指房屋典权。七十一、什么是房地产中介？中介是事物联系的纽带、相互沟通的桥梁、市场发展变化的环节。狭义的房地产中介是指房地产市场中房地产租、售的有形活动或委托代理业务。它以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、繁荣房地产市场为目的。广义的房地产中介则覆盖房地产投资、经营、管理、消费活动的各环节和各方面，在租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、房产的所有者和使用者之间

34、进行的活动或委托代理业务。从事活动的人可以是“自然人”，如房地产经纪人；也可以是“法人”专业性机构，如咨询公司，房地产评估事务所、代理行等。七十二、房地产开发商应当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。七十三、房地产开发商应当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。七十四、预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。七十五、预购的房地产，须领取房地产证后方可转让。七十六、房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权势土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 七十八、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在

35、一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。七十九、土地使用权出让方式有哪些？协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。八十、什么是住宅的公用部位，共用设备，公共设施？住宅的共用部位，是

36、指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯间房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等组成。住宅的共用设备，是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主，使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防工具等设备。住宅的公共设施，是指物业管理区域内由为业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窖井、化粪池、垃圾房等设施。八十一、什么是住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑材料的价格以及室内设备、管线价格和安装费用，还有施工的人工费、机械使用费、技术装备

37、费、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总等价通常称为“工程总造价”。八十二、住宅计价的地段调整系数由于城市中不同地区的地段和环境不同，地价不会等同。因此，城建根据利用级差地且的原理，将城市划分若干等级的地价区，每个地价区确定一个调整系数。八十三、住宅计价的楼层调整系数多层、高层住宅因楼层不同，住宅的方便、安全、通风、采光、防潮、隔热性能都有较大的差异，也就是住宅质量的差异，因此，在计价上就要以不同的系数加减来调整，以便使购房者接受。八十四、住宅计价的朝向调系数 住宅因朝向不同，室内的通风、日照条件也不同，直接影响了住宅的居住质量。因此，不同朝向的住宅在计价时要有所区别，其差

38、异用朝向调整系数来区别。八十五、什么是印花税？是国家对各种经济、技术合同和具有合同性质凭证、产权转移证书、账簿及国家规定有关文契凭证所征收的一种税。按国家规定，购买住宅的买卖双方需签订住房买卖合同，因此属于征税的范围。纳税义务人是买卖商品住宅而签订住宅买卖合同的双方立据人。八十六、什么是契税？是一个独立的税种，纳税义务人是私产住宅购买者，由于私产住宅多以房契作为该房屋产权的凭证，故以房契作为征收契税的对象。凡已缴纳契税者，其房屋产权证上应写明已纳契税等签章，才算是房屋产权的合法凭证。八十七、什么是城市土地的使用税？纳税人为城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住

39、宅的住房不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅都应依法纳税，征税目的是为更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地使用效率。八十八、什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的志用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中

40、的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。八十九、什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证国有土地使用证商品房预售许可证九十、商品房买卖合同有哪些内容？商品房买卖合同当明确以下内容：6） 用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间7） 总价款、付款方式、付款时间8） 建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。9） 商品房的销售方式（预售或现房销售）10） 商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。11） 发生设计变更的约定12） 关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺

41、和责任。13） 物业管理方式及售后保修、维修责任14） 合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式15） 违约责任九十一、什么是尾房？顾名思义，尾房就是销售进入尾声（后期）剩下的房子。通常指楼盘销售后期剩余的一部分房屋，一般占整个楼的10%-20%左右，大部分楼盘在销售后期都会剩余部分尾房，尾房是楼盘销售中所特有的一个阶段现象。如果楼盘运作的好，可能在短期内全部售空，否则，就会剩余部分尾房，这和楼盘本身的好坏没有直接关系。九十二、什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周

42、围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。九十三、普通住宅的物业管理费标准是多少？普通住宅的公共性物业管理费由两部分构成，一部分由使用人交纳，一部分由产权人交纳。使用人按月交纳费用，具体项目和标准如下：1） 保洁费：2-5元/户，具体标准同各区县物价局制定；2） 保安费：3-5元/户。产权人按年交纳费用，具体项目和标准如下：1） 绿化费：0.55元/平米2） 化粪池清淘费：0.3元/平米3） 管理费：2.40元/平米4） 房屋共用部位中修费：0.9

43、1元/平米5） 房屋共用部位中修费：2.09元/平米6） 房屋大修费：5.04元/平米7） 小区共用设施维修费：1元/平米如果是高层住宅，产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，平均价格在1元/平米月左右。按此标准：一套60平米的多层住宅，每年的物业管理费为760元左右，每月为1.05元/平方米；一套60平米的高层住宅每年需交物业管理费1500元，每月为2.08元/平米。九十四、什么是公共维修基金？公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。九

44、十五、什么是业主委员会？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。九十六、住宅面积两摊三不摊可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分：1） 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消

45、防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。2） 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入公用建筑空间的主要有：1） 仓库、机动车库、非机动车库、车库、供暖锅炉房、作业人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2） 售房单位自营、自用的房屋。2. 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写3. 购买经济适用房几步

46、走（1） 申请购房家庭需领取市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表、市重点工程和危区异地安置居民家庭购买经济适用住房审核表。（2） 需要核定家庭收的申请购房人应如实填写核定表。填写申请表需交由申请人用其配偶所在的单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在街道办事处核准盖章。（3） 申请人所在的单位或街道办事所，在3个工作日内在核定表、审核表上盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。（4） 申请人持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表，到市开发办办理购房登记手续，市开发办应随报随批，及时办理。（5） 申请人持本市城镇常住

47、户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表，到经济适用住房开发建设单位购房。（6） 购房人在房屋交付使用后的30个工作日之内，持审核通过后的核定表到建设项目所在地的房屋房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。（7） 在交易过程中要缴纳的税费有：1） 契税：建筑面积在120平米以下的，买方缴纳纳房价款的2%；建筑面积在120平米以上的，120平米（含）以下部分缴纳房价款的2%，120平米以上部分缴纳房价款的4%。2） 手续费：120平方米以下（含120平米）的，每套250元；120平米以上的，每套500元。3） 印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5%。4） 公共维修基金：购房款的2%

48、。九十七、建筑常识低层：小于12米（别墅、排层）多层：12-24米（普通公寓，一般为6-7层）小高层：24-32米（具备电梯）高层：32-99米（具备电梯）超高层：100米以上（具备电梯）24米以上有防火墙，32米以上必须安装自动喷淋系统，公共区域，消防楼梯。超过100米，必需有保护层，停机坪等。2001年预期实现人均绿地13平米/每人，覆盖率不低于40%。梁宽=跨径1/812室外梯：120室内梯：100空调管：60平方厘米商场吊顶高：11.2米客餐厅并用进深至少6.7米以上（6.5也可）总平面配置比例： 1：500 1：1000套型图纸（家俱配置图）： 1：200常用水泥标号：425R，52

49、5/525R，625/625R，725R常用混凝土：C20，C25，C30九十八、房地产开发的主要程序八个步骤：1、 投资机会寻找4. 投资机会筛选5. 可行性研究6. 获得土地使用权7. 规划设计与方案报批8. 签署有关合作协议9. 施工建筑与竣工验收10. 市场营销与物业管理四个阶段投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段（1） 投资机会选择与决策分析市场分析，财务评估（2） 前期工作：1、 工地l 分析拟开发用地我与四周范围，用途及获益能力的大小l 获取土地使用权l 征地、拆迁、安置、补偿l 规划设计及建设方案制定l 与城市规划局协商，获得规划许可证l 施工现场的水、电、路通

50、和场地平整l 市政设施接驳的谈判与协议l 信贷2、 市场1. 对护建中的项目寻找预租（售）的客户2. 定价3. 对开发成本和工程量详细估算4. 寻承包商（发包拟定）5. 开发项目保险事宜3、 建设阶段：抓进度、质量1. 总体规划编制的成果一般含有图纸与文件1）城市现状图位置与范围，各项公建设施、交通设施、工程管线、构筑物位置2）城市用地评价图地形、地质、水文（3） 城市环境质量评价图用地动能分区和发展方向（4） 城市规划总图工业、交通、主要道路、河流、绿化（5） 市政工程设施规划图标明道路，给排水、动力、电讯、热电、煤气（6） 城市近期建设规划图标明近期各项用地和市政工程（7） 总体规划说明书

51、1. 详见图纸和文件2） 规划地段现状图建筑物、道路、绿化、管线、人防现状3） 详规总平面图标明保留与规划4） 道路和竖向规划图道路界线、断面、宽度、长度、坡度、交叉关转折关标高，地形的设计处理5） 各项工程设施综合图标明各种工程管线的位置、标高、坡度和相互关系。6） 说明书和技术经济分析九十九、地产开发主要技术经济指标A、 住区技术经济指标1、居住用地（ha）居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地2、居民每人占地（平米/人）人均居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地3、.居住区总建筑面积，公共建筑面积（平米）4、总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/户）5、平均每户居住面积6

52、、居住建筑密度住宅建筑对居住用地覆盖率居住建筑密度=居住建筑基地底面积100% 居住建筑用地面积7、居住面积密度 居住面积密度=居住面积100% 居住建筑用地面积1公顷=15M亩=10000平米8、容积率=居住建筑面积100% 居住建筑用地面积9、人口主密度居住总人口和总用地之比10、人口净密度居住总人口和总居住建面之比11、平均层数住宅总面积与住宅基底总面积之比12、高层比例高层比例=高层建筑面积100%居住区总建筑面积13、住宅间距14、居住区总造价 平均造价= 总造价 居住宅总建面15、建设周期B. 房地产开发与规划管理1.开发项目选土地，定点审批阶段 持计委批准立项文件，开发单位和主管

53、单位申请用地函件，工程情况简要说明和这些，拟建方案，开发项目意想位置图（地形）向规划局提出项目选批，定点申请 规划局向土地局征询盖章选址规划意见通知书2. 申请用地许可证持土规局批文向规划局申请许可证主要规定用地性质位置和界限3. 规划设计条件审批新拟建方案向规划局申请，规定用地红线图，征用面积，用地面积，总建筑面积容积率，建筑密度，绿化率，建筑后退红线距离，控高车位。规划设计条件通知书4. 设计方案审批持确认方案送审取得规划设计方案审批通知书5. 建筑工程规划许可证 持配套协议，工程图，报规划审批取得建设工程规划许可证6. 竣工验收规划局参与建委、计委、银行、人防、环保、消防、开发办公室、规

54、划局C. 开发费用构成1.土地费用土地出租金或征地费城市建设配套费拆迁安置补偿费2.前期工程费规划勘测设计费，可行费、研究费，三通一平费3.房屋开发费 建设工程费：土建费、水暖、电、空调、煤气和设备 附属工程费：公共室外工程费4.开发间接费用1）理费经费2）销售费用工资、差旅3）财务费用利息4）其它费用执照、监理5）不可遇见费3%7%6）税费固定资产调节税0%30%，市政支管分摊费、供电贴费、用电权费、公共设施建设费、绿化费、电话费、人防费一百、土地批租流程1、由开发商向规划部门了解符合开发的区域，具体规划部门为规划局。1、 买地，国土局已批租的规划，用地并申领土使用证。2、 外商投资企业需经

55、外管委逐级呈报，由国家个经贸部批复回批，与此同时进行外企登记，建立董事会成员、公司章程申领营业执照。3、 打立项报告同时委托设计出平面图、单体设计图纸，进行可行性报告及综合预算。4、 规划局批出建设用地许可证允许开发房地产，给出审批意见单。5、 太监办：通过规定，沿湖限高3层11米。6、 无锡市计委召集有关部门（规划局、建委、环抱、消防、公安、自来水、供电、交警报）召开可行性研究会，通过后有批文“可行性报告批复”。7、 开发商申领固定资产投资许可证。8、 规划局批出建设用地规划许可证和建设工程规划许可证同时交配套费，先给副本验收后给正本。9、 带副本到建委招标办进行招标，也可以议标。10、 设计方案初步认证在建委开发办，建委总司办办理资质工件配套批文。11、 由物价局核定物价。12、 办施工许可证时交150元/平米的配套费。13、 进度到一定程度办理销售许可证包括内销许可证或外销许可证，一般为建筑物出地面25%。14、 进行综合验收，部门包括规划局、建委、产监处、质检站、环保、消防、公安、自来水、供电、交警等十八个部门。 26